RAPPORT FÖR PERIODEN 1 januari 31 december 2014 Bild: Fastigheten Timotejen 19 och 28, Illustration Garden Box av White Arkitekter.
Telefonplan Stockholm Property AB (publ) RAPPORT FÖR PERIODEN 1 januari 31 december 2014 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2014 JÄMFÖRT MED 2013 Koncernens nettoomsättning uppgick till 8 136 tkr (43 690 tkr) Driftnettot uppgick till 835 tkr (32 922 tkr) Förvaltningsresultatet (EBITDA) uppgick till -13 773 tkr (25 991 tkr) Resultat efter skatt uppgick till -45 392 tkr (2 215 tkr) 1 OKTOBER - 31 DECEMBER 2014 X) Koncernens nettoomsättning uppgick till 183 tkr Driftnettot uppgick till -1 939 tkr. Förvaltningsresultatet (EBITDA) uppgick till -5 836 tkr Resultat efter skatt uppgick till -16 982 tkr X) Då bolaget under 2013 inte rapporterade kvartalsvis saknas jämförtal för kvartalet. VÄSENTLIGA HÄNDELSER OCH KOMMENTARER TILL UTVECKLINGEN Under rapportperioden (1 januari 2014 31 december 2014) Ett detaljplanearbete pågår tillsammans med White Arkitekter för fastigheterna Timotejen 19 och 28. Detaljplanearbetet följer tidplan med ett förmodat antagande av planen i maj 2015 med en laga kraftvunnen detaljplan i juni 2015. Bolaget överlämnade den 1 september ett komplett underlag för samrådshandlingarna till Stockholms stad. Underlaget ligger inom de ramar för ytor och värden som angetts i Information Memorandum till utgiven obligation. Internationella Engelska skolan tillträdde sitt hyresavtal i Timotejen 19 den 1 augusti 2014 med skolstart 20 augusti 2014. Stockholm stad gick ut med detaljplanen för Telefonplan på samråd den 5 november 2014. Offentliga utställningsdatum var 13-15 november 2014 samt offentligt samrådsmöte den 18 november 2014 för berörda sakägare med flera intressenter. Dryga 200 personer närvarade. Under andra halvåret har flera avtal träffats om avyttringar av delar av fastigheten Timotejen 19 och hela Timotejen 28, vilket tidigare kommunicerats. Samtliga avtal är villkorade av att det pågående detaljplanearbetet leder till en lagakraftvunnen detaljplan för området och att fastighetsbildning i enlighet med de träffade avtalen verkställs. Sedan tidigare finns tecknat avtal rörande två byggrätter inom fastigheten Timotejen 19. Även denna affär förutsätter motsvarande villkor gällande lagakraftvunnen detaljplan. I och med träffade avtal kommer det, under förutsättning att områdets detaljplaneförslag vinner laga kraft, kvarstå en mindre del av fastigheten Timotejen 19 vilken till största delen avser publika markområden som genom fastighetsreglering kommer att överlåtas till Stockholms stad. Samtliga avyttringar är villkorade och sker i enlighet med den information som gavs i samband med utgivning av obligationen som är noterad på Nasdaq First North Stockholm. Enligt obligationsvillkoren har innehavare av obligationen säkerhet i försäljningslikviden. Sida 2 av 11
Internationella Engelska skolan kommer även att hyra tillkommande ytor i samma byggnad där de redan är hyresgäst. Hyresgästanpassning pågår med inflyttning vårterminen 2015. FRAMTIDSUTSIKTER Kassaflödet för den löpande verksamheten för det kommande halvåret förväntas vara i nivå med sista halvåret 2014. Allteftersom fastigheterna exploateras till säljbara enheter förväntas kassaflödet från den löpande verksamheten successivt förbättras, främst under andra halvåret 2015. UTDELNING Styrelsen föreslår att utdelning för verksamhetsåret 2014 ej lämnas. VERKSAMHETSÖVERSIKT Koncernens fastighetsbestånd utgörs i huvudsak av exploaterings- och utvecklingsfastigheter. Fastigheterna är ursprungligt förvärvade i syfte att omvandlas till fastigheter med annat innehåll än dagens och som efterfrågas på fastighetsmarknaden i det aktuella området. Omvandlingsprocessen drivs i samklang med kringliggande fastighetsägare och Stockholms stad. Telefonplan är ett område i stadsdelen Midsommarkransen, i Stockholms söderort, endast ca 3 km från Hornstull. Området domineras till stor del av LM Ericssons tidigare telefonfabrik, uppförd under 1940-talet. Telefonplan genomgår just nu den största förändringen i området på över 60 år. För den karaktäristiska Ericsson-byggnaden, Timotejen 19, på Tellusborgsvägen finns planer på ombyggnad och omvandling till bostäder, butiker och skola. KOMMENTARER TILL DEN FINANSIELLA UTVECKLINGEN Nettoomsättning/Intäkter Koncernens intäkter uppgick under fjärde kvartalet till 183 tkr och under helåret 2014 till 8 136 tkr (43 690 tkr). Under fastighetsbeståndets exploateringsprocess omvandlas successivt delar av fastighetsbeståndet från tidigare verksamheter, gamla hyresgäster flyttar ut för att möjliggöra den planerade omdaningen av beståndet. I november 2013 lämnade de sista funktionerna av Ericssons verksamhet, samtidigt som det i del av fastigheten skapats utrymme för Internationella Engelska skolan att flytta in. Att hyresintäkterna under denna omvandlingsprocess minskar eller tom upphör är enligt plan och är en naturlig del i exploateringsprocessen. Fastigheterna hålls dock alltjämt tillgängliga för tillfälliga hyresgäster att under exploateringsprocessen kortsiktigt hyra lokaler. Resultat Förvaltningsresultatet (EBITDA) för fjärde kvartalet uppgick till -5 836 tkr och under helåret 2014-13 773 tkr (25 991 tkr). Resultatet efter skatt för fjärde kvartalet uppgick till -16 982 tkr och under helåret 2014-45 392 tkr (2 215 tkr). Traditionella drift- och underhållskostnader avtar, i samma takt som fastigheterna tomställs för att nå en lägstanivå. Eget kapital och skulder Koncernens egna kapital uppgick vid årets slut den 31 december 2014 till 104 072 tkr. Soliditeten var den 31 december 2014 14,2%. Sida 3 av 11
Kassaflöde och likvida medel Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick under tredje kvartalet till -14 628 tkr och under helåret 2014 till -12 182 tkr (24 151 tkr). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick under tredje kvartalet till -5 372 och under helåret 2014 till -143 726 tkr (0). Kassaflödet från finansieringsverksamheten var under tredje kvartalet 0 tkr och under helåret 2014 198 326 tkr (-6 500). Vid periodens utgång uppgick koncernens likvida med till 107 435 tkr (65 018 tkr). Uppskjuten skatt Koncernen redovisar ingen uppskjuten skatt då det inte anses föreligga några temporära skillnader som förväntas leda till beskattning i framtiden. Tidigare års bokförd uppskjuten skatt har i linje därmed återförts i kvartal 4 2014. Investeringar och finansiering Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har tagit upp ett obligationslån om 250 000 tkr. Obligationen har en löptid på 24 månader från den 23 maj 2014 med en årlig ränta om 10 %. Obligationens emissionskostnad, 7 500 tkr, har aktiverats som anläggningstillgång och skrivs av över obligationens löptid. Tillgångens restvärde nettoredovisas som långfristig skuld på raden Obligationslån. Koncernens räntebärande skulder avseende fastighetsförvärv uppgår till 500 000 tkr. Per bokslutsdagen uppgick den genomsnittliga räntan för lån från kreditinstitut i koncernen till 12 086 tkr eller 4,8 % på årsbasis. Lånet avser 250 000 tkr och löper till 2016-03-31. Personal Koncernen har ingen anställd personal. Samtliga förvaltnings- och skötseltjänster hanteras via avtal med underleverantörer. MODERBOLAGET Moderbolagets intäkter uppgick under det fjärde kvartalet till 172 tkr och under helåret 2014 8 119 tkr (43 690 tkr). Resultatet efter finansiella poster uppgick under det fjärde kvartalet till -19 924 tkr och för helåret 2014 till -49 316 tkr (4 148 tkr). Kassa och likvida medel vid årets slut var 102 466 tkr (65 018 tkr). I övrigt gäller ovanstående kommentarer om koncernens finansiella ställning även moderbolaget i tillämpliga delar. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Telefonplan Stockholm Property AB (publ) är genom sin verksamhet exponerad för risker och osäkerhetsfaktorer. Information om koncernens risker och osäkerhetsfaktorer återfinns i den bolagsbeskrivning som upprättades i samband med listningen av bolagets obligation på Nasdaq First North Bond Market. FASTIGHETSVÄRDEN Koncernens fastighetsbestånd har externt värderats till 1 155 300 tkr efter erhållen detaljplan. Ytterligare information om fastighetsvärderingen återfinns i den bolagsbeskrivning som upprättades i samband med listningen av bolagets obligation på Nasdaq First North Bond Market. Sida 4 av 11
REDOVISNINGSPRINCIPER Telefonplan Stockholm Property AB (publ) tillämpar från årsskiftet 2013/2014 K3-regelverket. Denna rapport har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen. Rapporten är oreviderad men framtagen i diskussion med bolagets revisor. Rapporten avser 2014 för såväl koncernen som moderbolaget Telefonplan Stockholm Property AB (publ). Koncernen består förutom av moderbolaget Telefonplan Stockholm Property AB (publ), av helägda dotterbolagen Telefonplan Garage Holding AB som är ägare till Telefonplan Garage AB, Telefonplan Byggrätt AB, Scanprop Fastigheter 4 AB och Telefonplan Timotejen Holding AB som är ägare till åtta stycken vilande bolag. Samtliga bolag i koncernstrukturen är helägda. Koncernens bolag äger inga andelar i intressebolag. Moderbolaget är ägare till fastigheten Timotejen 19 och Telefonplan Garage AB är ägare till fastigheten Timotejen 28. Dessa båda fastigheter utgör koncernens totala fastighetsbestånd. Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta omfattar ca 65 000 m 2. Då fastigheterna är utvecklingsfastigheter och till största delen är tomställda redovisar den löpande verksamheten underskott och utgörs av ej aktiverade kostnader för drift, skötsel och räntor. Ombyggnadskostnader för nya hyresgäster aktiveras och skrivs av över hyreskontraktens längd. Samtliga jämförelsetal för såväl koncern som moderbolag avser hel- och delår 2013. För jämförbarhet har 2013 års siffror justerats vad gäller materiella anläggningstillgångar och eget kapital pga. K3-regelverkets påverkan. KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN Årsredovisning för 2014 16 mars 2015 Årsstämma 31 mars 2015 Delårsrapport kvartal ett 2015 29 maj 2015 Delårsrapport första halvåret 2015 31 augusti 2015 Delårsrapport tredje kvartalet 2015 30 november 2015 OM TELEFONPLAN STOCKHOLM PROPERTY AB (PUBL) Telefonplan Stockholm Property AB (publ) äger inom koncernen de två fastigheterna Timotejen 19 och Timotejen 28 på Telefonplan i Stockholm, där telekombolaget Ericsson tidigare bedrev verksamhet. Telefonplan Property förädlar nu fastigheterna i enlighet med Stockholms stads intentioner i ett detaljplanearbete med syfte att göra området till en levande stadsdel med både kontor och bostäder som är väl integrerad med centrala Stockholm. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har inlett en process för att få fastigheterna omklassificerade bl.a. till bostadsfastigheter. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) är ett helägt dotterbolag till Telefonplan Stockholm AB som i sin tur är helägt dotterbolag till Scanprop KB, ett privat riskkapitalföretag grundat 2011, inriktat på strategiska investeringar i fastighetssektorn. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har ställt ut obligationen TELEFONPLAN1 vilken är listad på First North Bond Market med Wildeco som Certified Adviser Sida 5 av 11
KONCERNENS RESULTATRÄKNING 2014-10-01 2014-01-01 2013-01-01 Intäkter Nettoomsättning Hyresintäkter 183 8 136 43 690 Summa Intäkter 183 8 136 43 690 Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnader -1 541-5 793-10 214 Fastighetsskatt -581-1 508-554 Driftnetto -1 939 835 32 922 Förvaltningskostnader -3 897-14 608-6 930 Förvaltningsresultat -5 836-13 773 25 991 Avskrivningar Avskrivning av anläggningstillgångar -1 604-6 418-4 304-1 604-6 418-4 304 Finansiella poster Finansiella intäkter 386 2 012 272 Finansiella kostnader -13 763-33 314-17 818-13 377-31 302-17 546 Resultat före skatt -20 817-51 494 4 141 Skatt 3 835 6 102-1 926 Resultat efter skatt -16 982-45 392 2 215 Sida 6 av 11
KONCERNENS BALANSRÄKNING Belopp i tkr Tillgångar 2014-12-31 2013-12-31 Materiella anläggningstillgångar Fastigheter 580 513 475 566 Pågående arbeten 32 362 Summa Materiella anläggningstillgångar 612 875 475 566 Omsättningstillgångar Hyres- och kundfordringar 2 482 875 Övriga kortfristiga fordringar 12 591 4 377 Likvida medel 107 435 65 018 Summa Omsättningstillgångar 122 508 70 269 Summa Tillgångar 735 383 545 835 Eget kapital och skulder 2014-12-31 2013-12-31 Eget kapital Aktiekapital 500 117 Balanserat resultat 148 963 147 496 Periodens resultat -45 392 2 215 Summa Eget kapital 104 072 149 828 Långfristiga skulder och avsättningar Uppskjuten skatt 4 805 Obligationslån 244 688 Långfristiga räntebärande skulder 250 000 299 862 Skulder till koncernbolag 3 500 Summa Långfristiga skulder och avsättningar 498 188 304 667 Kortfristiga skulder Övriga skulder 133 124 91 341 Summa Kortfristiga skulder 133 124 91 341 Summa Eget kapital och skulder 735 383 545 835 FÖRÄNDRING I KONCERNENS EGET KAPITAL 2014-10-01 2014-01-01 2013-01-01 Ingående Eget kapital 121 053 149 828 155 773 Ökning av aktiekapital 384 Förvärvt kapital -880 K3-justering 132-1 660 Utdelning -6 500 Periodens resultat -16 982-45 392 2 215 Utgående Eget kapital 104 072 104 072 149 828 Sida 7 av 11
KONCERNENS KASSAFLÖDE 2014-10-01 2014-01-01 2013-01-01 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -16 982-51 494 4 148 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 2 542 8 605 4 304 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -14 440-42 888 8 452 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital -188 30 706 15 699 Kassaflöde från den löpande verksamheten -14 628-12 182 24 151 Kassaflöde från investeringsverksamheten -5 372-143 726 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 198 326-6 500 Periodens kassaflöde -20 001 42 417 17 651 Likvida medel vid periodens början 127 435 65 018 47 367 Likvida medel vid periodens slut 107 435 107 435 65 018 Sida 8 av 11
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 2014-10-01 2014-01-01 2013-01-01 Intäkter Nettoomsättning Hyresintäkter 172 8 119 43 690 Summa Intäkter 172 8 119 43 690 Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnader -1 541-5 756-10 214 Fastighetsskatt -381-1 212-554 Driftnetto -1 750 1 151 32 922 Förvaltningskostnader -4 045-13 952-6 923 Förvaltningsresultat -5 795-12 802 25 998 Avskrivningar Avskrivning av anläggningstillgångar -1 491-5 964-4 304-1 491-5 964-4 304 Finansiella poster Finansiella intäkter 1 125 2 751 272 Finansiella kostnader -13 763-33 301-17 818-12 638-30 550-17 546 Dispositioner Återföring periodiseringsfonder 4 733 4 733-1 546 4 733 4 733-1 546 Resultat före skatt -15 191-44 583 2 602 Skatt 4 969 4 969-1 585 Resultat efter skatt -10 221-39 614 1 017 Sida 9 av 11
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i tkr Tillgångar 2014-12-31 2013-12-31 Materiella anläggningstillgångar Fastigheter 469 602 475 566 Pågående arbeten 32 362 Summa Materiella anläggningstillgångar 501 965 475 566 Finansiella tillgångar Aktier i dotterbolag 200 100 Summa Finansiella tillgångar 200 100 Långfristiag fordring Fordringar koncernbolag 91 823 Summa Långfristiga fordringar 91 823 Omsättningstillgångar Hyres- och kundfordringar 2 482 875 Övriga kortfristiga fordringar 12 435 4 278 Likvida medel 102 466 65 018 Fordringar koncernbolag 25 086 Summa Omsättningstillgångar 142 469 70 170 Summa Tillgångar 736 457 545 836 Eget kapital och skulder 2014-09-30 2013-12-31 Eget kapital Aktiekapital 500 117 Balanserat resultat 144 821 143 804 Periodens resultat -39 614 1 017 Summa Eget kapital 105 707 144 937 Långfristiga skulder och avsättningar Periodiseringsfond 4 733 Uppskjuten skatt 4 969 Obligationslån 244 688 Långfristiga räntebärande skulder 250 000 299 862 Skulder till närstående bolag 3 500 Summa Långfristiga skulder och avsättningar 498 188 309 564 Kortfristiga skulder Skulder koncernbolag 92 Övriga skulder 132 470 91 335 Summa Kortfristiga skulder 132 562 91 335 Summa Eget kapital och skulder 736 457 545 836 FÖRÄNDRING I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL 2014-10-01 2014-01-01 2013-01-01 Ingående Eget kapital 115 929 144 937 152 081 Ökning av aktiekapital 384 K3-justering -1 660 Utdelning -6 500 Periodens resultat -10 221-39 614 1 017 Utgående Eget kapital 105 707 105 707 144 937 Sida 10 av 11
MODERBOLAGETS KASSAFLÖDE 2014-10-01 2014-01-01 2013-01-01 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -19 924-49 316 4 148 Justering av poster som inte ingår i kassaflödet 2 428 8 151 4 304 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -17 495-41 165 8 452 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital 3 053 4 473 15 749 Kassaflöde från den löpande verksamheten -14 443-36 692 24 201 Kassaflöde från investeringsverksamheten -5 372-124 186-50 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 198 326-6 500 Periodens kassaflöde -19 815 37 448 17 651 Likvida medel vid periodens början 122 281 65 018 47 367 Likvida medel vid periodens slut 102 466 102 466 65 018 Stockholm den 27 february 2015 För styrelsen, Curt Ahnström, vd För ytterligare information, kontakta Curt Ahnström, CEO Telefon: +46 (0)708 186 770 Email: curt.ahnstrom@scanprop.com Sida 11 av 11