Lokalhyra T2 Maria Ingelsson
Disposition Syftet med dagens föreläsning Avtalsskrivning Parternas rättigheter och skyldigheter under hyrestiden Omförhandling och jämkning av hyresavtal Partsväxling Avtalets upphörande
Varför är vi här?
Avtalsskrivning
Rättskällor 12 kap jordabalken ( Hyreslagen ) 7 kap jordabalken (nyttjanderätter i allmänhet) Avtalslagen Skadeståndslagen, mervärdesskattelagen, miljöbalken, rättegångsbalken, brottsbalken
Typiskt för hyresavtal Standardiserade kontrakt som kompletteras med särskilda bestämmelser Långvarigt avtalsförhållande Tvingande regler i JB
Vanliga frågor vid avtalsskrivandet Hyresobjektet vad ingår? - Del av hyresobjektet eller en rätt att nyttja gemensamma utrymmen, som kan villkorsändras? (JB 12:2 st 3) Ett eller två avtal? - Möjligheten att förverka och/eller säga upp - Olika hyrestider kan skapa problem
Vanliga frågor, forts Ändamålet med förhyrningen JB 12:23 - Förverkandegrund om inte iakttas (12:42 m 4) - Påverkar möjligheten att överlåta kontraktet (12:36) - Påverkar kraven på lokalens skick (12:9) - Kan ändras med hn:s tillstånd (12:23 st 2) Blandade avtal - Kan hyreslagen smitta avtalet även i de delar det inte avser lokalhyra? - NJA 2007 s 1018 Shell-Dalby
Vanliga frågor, forts Avtalets löptid samt uppsägningstid - Inflyttningstidpunkt - I praktiken ofta bestämd tid (begränsas av JB 7:5) - Tvingande regler kring uppsägning (JB 12:3 och 12:4) Hyran - Bestämd hyra + driftskostnader (JB 12:19) - Undantag: omsättningshyra och ssk beräkningsgrund - Skälig hyra: den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång betingar på öppna marknaden (yttrande från hyresnämnden) - Säkerhet för hyresbetalning (JB 12:28)
Särskilda frågor, forts Regler i strid mot hyreslagen - Uppsägningsregler - Rörlig hyra - Andrahandsupplåtelse och överlåtelse Villkor om avstående från besittningsskydd - Särskilt upprättad handling - Avvakta med tillträde
Rättigheter och skyldigheter under hyrestiden
Lokalens skick vid tillträde JB 12:9: Lokalen tillhandahålls i avtalat skick. Avtalsfrihet råder med vissa begränsningar Om parterna inte avtalat annorlunda: Lokalen ska vara fullt brukbar för det avsedda ändamålet (12:9) Befintligt skick: Endast fel om inte möjligt att upptäcka med vanlig uppmärksamhet (12:11) Brist kan vara t.ex. tekniska fel, ohyra, störande ljud, mögel, dålig lukt
Påföljder vid brist i lokalen Avtalet upphör - Om lägenheten före tillträdesdagen är så förstörd att den inte kan användas för avsett ändamål (12:10 st 1) - Om myndighet före tillträdesdagen förbjudit användning av lägenheten för avsett ändamål (12:10 st 2) - Om lägenheten inte färdigställts eller utrymts vid tillträdet (12:13) - Ringa skada, som är väsentlig betydelse och som inte kan avhjälpas utan dröjsmål eller inte avhjälps av hyresvärden
Påföljder, forts: Avhjälpande - Hyresgästens rätt att avhjälpa subsidiär Skadestånd - Exculpationsansvar - Strikt ansvar vid utfästelser? - Svårt visa t.ex. inkomstbortfall (RB 35:5?) Nedsättning av hyran - Ett belopp som motsvarar det intrång i nyttjandet som bristen medför. - Deponera till länsstyrelsen, JB 12:21 (obs! ej momsen)
Lokalens skick under hyrestiden Hyresvärdens underhållsplikt: Lokalen ska ha samma skick under hela hyrestiden, om inte parterna avtalat annorlunda. Samma sanktioner, med möjlighet att avtala bort rätten till nedsättning vid sedvanligt underhåll (JB 12:16 p 3, se NJA 2002 s 378). Hyresvärden svarar förstås inte för sådant, som hyresgästen svarar för
Lokalens skick under hyrestiden, forts Hyresgästens vårdplikt, JB 12:24, väl vårda, men normalt slitage ok Får hyresgästen bygga om? Reglera: - Hyresgästens rätt att göra investeringar? - Vem äger investeringar när hyresgästen flyttar? - Återställandeskyldighet? - Gränsdragningslistor: ägande/underhåll/reparation? Hyresgästens skadeståndsansvar för skada p.g.a. eget vållande och annans vårdslöshet (NJA 2014 s 465 ang. andrahandshyresgäst).
Lokalens skick vid avflyttning Lokalen ska återställas i ursprungligt skick, minus normalt slitage Kan avtala annorlunda Egendom som hyresgästen tillfört lägenheten är som regel inte fastighetstillbehör, men kan enligt JB 12:27 tillfalla hyresvärden (3 mån från anmodan, 6 mån efter avflyttning)
Omförhandling och jämkning av hyresavtal
Omförhandling Som utgångspunkt ingen juridisk rätt att tvinga fram en omförhandling under pågående avtalstid. Undantag: - JB 12:23 (verksamhetsändamålet) - 36 AvtL - Omförhandlingsklausuler i avtalet Lösning om HG sitter fast i för dyrt kontrakt? - Andrahandsuthyrning helt eller delvis, JB 12:39-41 - Semesterregeln, JB 12:32 - Frivillig omförhandling
Hyresvärdens uppsägning för villkorsändring (12:58 JB) Ange villkor som krävs för förlängning Underrätta hg om att måste hänskjuta till hn inom 2 mån Om uppsägningen inte uppfyller formkraven, så ogiltig. Dock ok med uppenbar felskrivning. Hv kan inte åberopa egna brister i formkravet till sin fördel Oskäliga villkor kan aktualisera besittningsskyddet Gå inte ut för hårt ingen garanti att parterna faktiskt kommer att förhandla Strängare villkor medför ersättningsskyldighet (12:58 st 4 JB)
Hyresgästens uppsägning för villkorsändring (12:58 a JB) Skriftlig uppsägning Ange vilka villkor som krävs för förlängning Hänskjut inom två månader Om inte uppfyller formkraven, så ogiltig Kan inte både säga upp för villkorsändring och avflyttning Inte möjligt att säga upp för ändrad areal Vid hg:s uppsägning kan hv inte framföra förslag på ändringar Möjligt förta verkan av uppsägningen
EXEMPEL, hyresgästens uppsägning: Hyresgästen förhandlar med ny hyresvärd, men har inte nått i mål Innevarande hyreskontrakt måste sägas upp senast 2015-03-31 till upphörande 2015-12-31, annars förlängs det med ytterligare tre år Kan hyresgästen skapa sig respit i förhandlingarna?
Anbud och accept Part som säger upp för villkorsändring är bunden av anbudet under en skälig acceptfrist. Enligt hyreslagen är hyresvärden förhindrad att skärpa villkoren till hyresgästens nackdel.
Partsväxling
Partsväxling på hyresvärdsidan Hyresvärden kan sälja fastigheten och därmed åstadkomma partsbyte på hyresvärdsidan Hyresavtal som är skriftligt och där tillträde skett gäller mot ny fastighetsägare (JB 7:13 och 7:14). Tilläggsöverenskommelser endast om ny ägare i ond tro eller anteckning skett på kontraktet Hyresgästen får under 6 månader åberopa krav mot tidigare hyresvärd
Partsväxling på hyresgästsidan Överlåtelse inte utan hyresvärdens samtycke (JB 12:32) Undantag: Hyresgästen säljer den verksamhet som drivs i lokalen och får hyresnämndens tillstånd (12:36). Tillstånd om ej befogad anledning att vägra samtycke. Krävs dock synnerliga skäl om hyresförhållandet varat kortare än tre år. Inte heller möjligt hyra ut i andra hand utan hyresvärdens samtycke eller tillstånd från hyresnämnden (JB 12:39). Krävs beaktansvärda skäl och ej befogad anledning att vägra samtycke. Partiell sublokation ok om inte medför men (JB12:41)
Avtalets upphörande
Uppsägning för avflyttning Skriftlig uppsägning (12:8 JB) Ställd till rätt person och avsänd från hyresgästen Uppsägning till rätt datum och delgiven i rätt tid Går inte kombinera uppsägning för avflyttning med uppsägning för villkorsändring Kan inte avse ändrad yta När hyresvärden säger upp (12:58 JB): - Ange orsaken till varför förlängning inte kommer att ske - Ange att hänskjutande ska ske till hyresnämnden inom två månader
Förverkande (JB 12:42-44) Dröjsmål med hyran (mer än två vardagar från ff-dagen; återvinningsmöjlighet i två veckor från återvinningsmeddelandet, se 12:44 JB). Otillåten överlåtelse eller andrahandsuthyrning, om inte efter tillsägelse utan dröjsmål vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd hos hn Användning i strid med avtalat ändamål eller partiell sublokation till men för hyresvärden, om inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål Vanvård, om inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål (gäller ej särskilt allvarliga störningar).
Förverkande, forts Ohyra Hyresvärden vägras tillträde utan giltig ursäkt Åsidosättande av avtalsenlig skyldighet av synnerlig vikt Brottslig verksamhet Gäller samtliga: - Ej om ringa - Hyresvärden rätt till skadestånd Dessutom: Enligt 12:43 JB vissa reklamationsfrister samt förbud att säga upp om rättelse skett i vissa fall (+12:44 återvinningsfrist)
Det indirekta besittningsskyddet Det indirekta besittningsskyddet = hyresgästen har rätt till ekonomisk kompensation om hyreskontraktet inte förlängs och hyresvärden inte har ett sakligt skäl för att vägra förlängning som dessutom väger tyngre än hyresgästens intresse av att stanna kvar i lokalen. Omständigheterna i det enskilda fallet: hg:s behov av lokalen, hans möjligheter hitta annan lokal, hyresförhållandets längd, erbjudande om ekonomisk ersättning från hv
Det indirekta besittningsskyddet, forts Ersättningen är minst en årshyra (totalhyra), 12:58b Därutöver skada, som inte täcks av sådan ersättning; flyttkostnader, rörelseskada, onyttiga investeringar m.m.
Besittningsskyddet gäller INTE när: Hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd Förverkandesituation eller försämrad säkerhet Avtal om avstående från besittningsskydd
Besittningsskyddsbrytande grunder Hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det inte skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet Huset ska rivas eller undergå större ombyggnad och hyresvärden anvisar en godtagbar ersättningslokal, alternativt hyreskontraktet innehåller rivningsklausul och rivningen påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst Befogad anledning att upplösa hyresförhållandet (generalklausulen) De hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga villkor och överensstämmer med god sed (uppsägning för villkorsändring)
Frågor? maria.ingelsson@lindahl.se 070-2023734