Dnr: 013/2016 Ärende nr: 12 Sid 1 (6) Handläggare: Kristin Norrbom Telefon: 08-7858849 E-post: kristin.norrbom@bostad.stockholm.se Tjänsteutlåtande 2016-05-17 REDOVISNING AV UPPDRAG ATT PRÖVA MÖJLIGHETEN ATT UPPRÄTTA EN BYTES- OCH ANDRAHANDSFÖRMEDLING VD föreslår att styrelsen beslutar att godkänna redovisningen av uppdraget samt att i enlighet med förslaget besluta att inte gå vidare kring frågan om inrättande av en bytes- och andrahandsförmedling. Lena Larsson Daag VD UTLÅTANDE Bostadsförmedlingen har haft ägarens uppdrag att pröva möjligheten att inrätta en bytes- och andrahandsförmedling. Bolaget har gjort en utredning som i huvuddrag redovisas nedan, och med följande slutsats. Samråd har skett med moderbolaget, Stockholms Stadshus AB. Det får anses utrett att det inte föreligger några juridiska hinder för Bostadsförmedlingen att inrätta en andrahands- och bytesförmedling. En separat avgift för denna verksamhet måste fastställas av kommunfullmäktige, då en sådan verksamhet inte får finansieras av den ordinarie köavgiften. I dagsläget har Bostadsförmedlingen inte någon klar kostnadsbild. Andrahands- och bytesmarknaden är idag omfattande, men svåröverskådlig. Det är därför mycket svårt att ha en uppfattning om vilken omfattning verksamheten skulle få. Avgiften är också beroende på uppdragets omfattning. Mer djupgående kontroller för att kvalitetssäkra ett erbjudande om uthyrning vore ett omfattande åtagande med en större arbetsinsats och därmed medföra en högre avgift för att finansiera verksamheten. Även en verksamhet i form av ett annonsplank kräver en arbetsinsats i form av en manuell gransknings av annonserna före publicering med en översiktlig rimlighetsbedömning av hyresnivån och gallring av annonser som bedöms bedrägliga eller på annat sätt har olämpligt innehåll. En andrahandsförmedling utifrån kötid ser vi inte som möjlig, då förstahandshyresgästen som ansvarar för bostaden och att hyran betalas, måste få vara med och bestämma vem som ska bo i lägenheten. Det skulle också vara viktigt att skilja en andrahandsverksamhet från den ordinarie förmedlingstjänsten.
Sid 2 (6) Sammantaget ser Bostadsförmedlingen det tänkbara alternativet vara en e-tjänst i form av en annonsplats för andrahandslägenheter i alla upplåtelseformer och för lägenhetsbyten, finansierad via en avgift för annonsören. Sådana tjänster tillhandahålls dock idag av ett flertal aktörer, och kan anses ligga utanför vårt uppdrag som kommunal verksamhet. Vi föreslår härmed att uppdraget att pröva möjligheten härmed anses utredd och att en bytes- och andrahandsförmedling inte inrättas. --------------------------------------------------------- UTREDNING I HUVUDDRAG Enligt ägardirektiv i Stockholms stads Budget, har Bostadsförmedlingen uppdraget att pröva möjligheterna att upprätta en bytes- och andrahandsförmedling. Nedan redogörs huvuddragen i den utredning som genomförts. Frågeställningar som behandlats är juridiska överväganden - dels kring andrahanduthyrning och byte dels kring förutsättningarna för sådan verksamhet i Bostadsförmedlingens regi marknadsfrågordels kring befintliga aktörer dels rörande andrahandsmarknaden i länet - och ekonomiska förutsättningar kring vilka kostnader som kan uppstå och hur verksamheten kan finansieras. JURIDISKA ÖVERVÄGANDEN Bolagets uppgift är att svara för reguljär bostadsförmedling, evakuering och förmedling av förturslägenheter inklusive försöks- och träningslägenheter, förmedling av lägenheter till stadens bostadsbolags internköer samt förmedling av kategoribostäder såsom exempelvis student- och trygghetsboenden. Bolaget ska vara ett aktivt instrument i den sociala bostadspolitiken bland annat genom att integrera förmedlingen med stadens bostadspolitiska ambitioner att minska segregation. Enligt bolagsordningen är föremålet för och det kommunala ändamålet med bolagets verksamhet att i Stockholmsregionen förmedla lägenheter och svara för information till allmänheten om bostadsmarknaden. Då frågan om andrahandsförmedling har varit aktuell redan tidigare, har juridiska avdelningen konsulterats. I ett yttrande från den 18 augusti 2004 (dnr 669-001885) (bilaga 1) konstateras att andrahands- och bytesförmedling är en sådan verksamhet som en kommunal bostadsförmedling kan bedriva och att avgiftsfinansiering är tillåten med den begräsning som följer av självkostnadsprincipen. Bostadsförmedlingens köavgift skall dock endast finanisera bostadsförmedlingens reguljära verksamhet. Enligt juridiska avdelningen bör ett eventuellt åtagande med en andrahandsförmedling hållas isär från den del av bostadsförmedlings-verksamheten som ryms inom bostadsförsörjningsskyldigheten. En särskild avgift utifrån en beräknad självkostnad bör därför fastställas av kommunfullmäktige om en andrahandsförmedling ska införas. Juridiska avdelningen har på förfrågan 2013 bekräftat slutsatserna i yttrandet från 2004,
Sid 3 (6) och då också uttalat att verksamheter som är förenliga med kommunallagen inte träffas av konkurrenslagens bestämmelser om konkurrensbegränsande offentlig säljverksamhet. OM ANDRAHANDSUTHYRNING OCH BYTE Reglerna om andrahandsuthyrning finns i hyreslagen 39-40 (12 kap. jordabalken) respektive bostadsrättslagen 7 kap 10-11 (bilaga 2). För att få hyra ut sin bostad i andra hand krävs hyresvärdens respektive bostadsrättsföreningens godkännande. Tillstånd ska ges om beaktansvärda skäl föreligger. Om styrelsen eller hyresvärden inte ger tillstånd, har den boende möjlighet att ansöka i hyresnämnden om att få hyra ut i andra hand. Det är bara när man ska hyra ut lägenheten i andra hand till någon som ska använda den självständigt som man behöver ett godkännande. Att hyra ut ett rum till en inneboende kräver alltså inte tillstånd. Det är den som är bostadsrättshavare eller förstahandshyresgästen som har ansvaret för att uppfylla alla skyldigheter för bostaden under andrahandsuthyrningen, till exempel att hyran betalas i tid. Sedan den 1 februari 2013 är det skillnad på vilken hyra som kan tas ut beroende på om det är en hyresrätt eller en bostadsrätt som hyrs ut i andra hand. Den som har en hyresrätt får hyra ut till förstahandshyran, med visst tillägg om bostaden hyrs ut möblerad. Om andraandshyran sätts för högt kan återbetalningsskyldighet uppstå efter beslut i hyresnämnden. Den som har en bostadsrätt får hyra ut till marknadsliknande hyra som beräknas med en schablon för att få fram kapitalkostnaden och sedan läggs driftskostnaderna på. Även den som hyr en bostadsrätt kan gå till hyresnämnden för att få sänkt hyra men hyresnämnden kan, när det gäller andrahandsuthyrning av bostadsrätter, bara sänka hyran framåt i tiden. Reglerna om lägenhetsbyte finns i 35 hyreslagen (12 kap. jordabalken): Om två förstahandshyresgäster vill byta lägenhet med varandra behöver båda lämna varsin bytesansökan till sina hyresvärdar. Om någon av hyresvärdarna säger nej till bytesansökan kan den som får nej ansöka om tillstånd till bytet hos hyresnämnden. Hyresnämnden ska ge tillstånd om den som ansöker har beaktansvärda skäl, om bytet kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt om inga andra särskilda skäl talar emot bytet. Även triangelbyten och andra kedjebyten räknas som byten. Det anses också vara ett byte när någon byter en hyresrätt mot en bostadsrätt eller en hyresrätt mot ett eneller tvåfamiljshus. ANDRAHANDSMARKNADEN Enligt en rapport från Länsstyrelsen i Stockholms län, Bostäder i andra hand en översikt (Rapport 2013:4) bor uppskattningsvis 50 000 personer i Stockholms län i en bostad som hyrs i andra hand. Andrahandmarknaden är svåröverskådlig och anses otrygg och osmidig. Samtidigt är andrahandsmarknaden ett viktigt komplement till den ordinarie bostadsmarknaden. Det går snabbare att hitta en andrahandbostad, jämfört med att stå i kö till ett förstahandskontrakt. De som hyr i andra hand är främst de som är nya på Stockholm bostadsmarknad, till exempel unga, studenter, nyanlända och tillfällig arbetskraft. Uppskattningsvis bor ett par procent av invånarna i länet i andra hand. Enligt rapporten bedöms den olovliga uthyrningen vara omfattande. De allmännyttiga
Sid 4 (6) bolagen i Stockholm uppges uppskatta den olovliga uthyrningen till runt 10 procent av beståndet. En stor del av andrahandsuthyrningen riktar sig till företag. Många upplever troligtvis en större trygghet i att hyra ut till företag, jämfört med att ha en privatperson som hyresgäst, samt troligen mindre priskänslighet. BEFINTLIGA AKTÖRER (PRISER, VILLKOR MM) En rad aktörer finns redan idag, både vad gäller andrahandsförmedling och bostadsbyten, se exempel i bilaga 3. De flesta är rena annonsplatser mot avgift, vissa har kundtjänst och rådgivning. En nyetablerad aktör är Qasa.se, med ett upplägg som syftar till större trygghet för såväl uthyrare som andrahandshyresgäst, genom att stå för betalningsgaranti och identitetskontroll. De hjälper också uthyraren med rekommendationer på hyran. Akademisk kvart vänder sig direkt till studenter i en verksamhet finansierad av de fem största lärosätena i Stockholm och där också vi på Bostadsförmedlingen står för ett ekonomiskt tillskott via annonsering. På deras hemsida finns information om regelverk, rekommenderade hyresnivåer och vid annonsering finns en automatiserad tjänst som kontrollerar personnummer hos uthyraren. De granskar annonserna och gallrar sådana som bedöms bedrägliga eller olämpliga, eller som bedöms ha villkor eller hyresnivåer som inte överensstämmer med Akademisk kvarts målgrupps ekonomiska förutsättningar. Bostadsförmedlingens motsvarighet i Göteborg, Boplats Göteborg, hanterar även andrahandsuthyrning (som ett annonsplank) samt en bytesbörs. Att annonsera ut en andrahandslägenhet kostar 99 kronor, att söka andrahandslägenhet är gratis. Att annonsera sin bytesannons kostar 99 kronor för två månader. Annonsören måste vara registrerad med sitt personnummer hos Boplats, som kontrollerar att personen i fråga är skriven på adressen. Även hyresnivån granskas. På hemsidan finns en del information samt länkar till t ex Hyresnämnden, Hyresgästföreningen samt till en mall för ett andrahandskontrakt. Mer information finns på http://www.boplats.se Från Boplats Göteborg har man vid samtal framfört att man tillhandahåller en möjlighet för privatpersoner att annonsera andrahandsbostäder och privatrum. Andrahandsannonseringen har inte marknadsförts, utan ses som en "tilläggstjänst" och endast cirka 70-100 bostäder annonseras per år. Boplats är försiktiga med att gå ut mer aktivt med andrahandsuthyrningen, då de bedömer att den befinner sig i en gråzon. Rent allmänt reflekterar Boplats kring att en del bostadssökande inte förstår att andrahandsuthyrningen består av privatannonser utanför Boplats kärnverksamhet, och att finns en risk att de ser det som Boplats ansvar om något går fel i andrahandsförhyrningen. SYNPUNKTER FRÅN FASTIGHETSÄGARNA Från Fastighetsägarnas hemsida: En väl fungerande hyresmarknad bygger på att hyresvärdar och hyresgäster står i ett direkt kundförhållande till varandra. För hyresgästerna som kollektiv innebär en utbredd andrahandsmarknad olägenheter ur såväl trygghetssynpunkt som när det gäller
Sid 5 (6) möjligheten att få tillgång till ett förstahandshyresavtal. Samtidigt finns det situationer när hyresgäster har ett behov och rätt enligt hyreslagen att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Fastighetsägarna och SABO har tillsammans tagit fram riktlinjer i syfte att ge fastighetsägare hållpunkter för hur en ansökan om andrahandsuthyrning bör bemötas och i vilka situationer en fastighetsägare ska lämna sitt samtycke till andrahandsuthyrning. Från Fastighetsägarna har man vid samtal framhållit att man ser mycket positivt på den roll Bostadsförmedlingen har idag. Man uttrycker viss tveksamhet till om Bostadsförmedlingen skulle ta en mer aktiv och granskande roll vid eventuell andrahandsförmedling, där andra offentliga institutioner har en roll t.ex. att pröva hyrans skälighet. Man framhåller också en sådan ny aktör som Qasa.se som ett seriöst bra tillskott som fyller en viktig funktion på andrahandsmarknaden. AVGIFT FÖR ANDRAHANDSFÖRMEDLING/BYTESFÖRMEDLING Avgiften ska finansiera verksamheten och blir beroende på Bostadsförmedlingens åtagande. Att som Boplats Göteborg ha ett rent annonsplank för andrahands-uthyrning torde inte behöva innebära någon högre avgift. Om Bostadsförmedlingens åtagande skulle utvidgas till att t ex kontrollera om tillstånd för andrahands-uthyrning finns, om hyresnivån är rimlig eller andra mera omfattande kontrollåtgärder skulle avgiften bli betydligt högre och ligga över de flesta befintliga aktörers/konkurrenters avgifter. Innan en avgift kan beräknas måste Bostadsförmedlingens åtagande fastställas och behovet av IT-utveckling ses över. ÖVERVÄGANDEN Det finns idag ett stort antal aktörer i Stockholm som tillhandahåller tjänster för förmedling av andrahandsobjekt och byten, med olika grad av service och ansvar. Syftet med att inrätta en andrahands/bytestjänst inom Bostadsförmedlingen skulle vara att tillföra en aktör som i kraft av sin ställning och erfarenhet ska tillföra trygghet till den befintliga marknaden, snarare än att utöka utbudet. Den olovliga uthyrningen fortsätter troligen utanför de seriösa kanalerna. Det är viktigt att man vid utformandet av ett eventuellt utökat uppdrag, tar hänsyn till den roll och det förtroende verksamheten har idag. Bostadsförmedlingen har två kunderfastighetsägarna och de bostadssökande. Vi har en kö undantaget trygghetsboende vilket gör att man samlar kötid oberoende av sitt aktuella behov. Förmedlingen sker i ett transparent system, till den som har längst kötid och uppfyller fastighetsägarens annonserade krav. Den sökande kan direkt vid sin intresseanmälan se sin köplats och göra en bedömning av hur väl han svara upp mot de uppställda kraven. Tranparensen är av största vikt för vårt förtroende på marknaden, både hos de bostadssökande och hos fastighetsägarna. Vid andrahanduthyrning blir förstahandshyresgästen hyresvärd och den som ställer upp kraven för uthyrningen. Om den t ex hyrs ut möblerad handlar det ju också om ett extra stort mått av förtroende för andrahandshyresgästen, som kanske inte alltid kan formuleras i transparenta krav och hanteras efter kötid. Rimlig hyresnivå bedöms enligt olika regelverk beroende på upplåtelseform, och prövas i hyresnämnden.
Sid 6 (6) ----------------------------------- Bilagor 1. Yttrande 2004-08-18 Stadsledningskontoret, Juridiska avdelningen, Dnr 669-001885 2. Lagtext 3. Exempel på befintliga aktörer