Juridik vid hantering av inomhusmiljöärenden Anna Jarl och Monika Gerdhem, 2012-11-19
Inte bara miljöbalken Miljöbalken, MB, och förordning (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd, FMH Jordabalken, främst 12 kap JB, hyreslagen Bostadsförvaltningslagen (1977:792), BFL Bostadsrättslagen (1991:614), BrL Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar Expropriationslagen (1972:719), ExpL Utsökningsbalken, UB Förvaltningslagen, viteslagen, delgivningslagen m.fl.
Fastighetsägaransvaret enligt miljöbalken En fastighetsägare är verksamhetsutövare och därmed skyldig att i sin verksamhet iaktta de allmänna hänsynsreglerna i 2 kap MB. Fastighetsägaren ska se till att de särskilda kraven på en bostad i 9 kap 9 MB resp 33 FMH uppfylls. Kraven är de samma oavsett vilken nyttjanderätt en bostad har. Fastighetsägaren ska visa att dessa krav uppfylls, 2 kap 1 MB Av egenkontrollbestämmelsen i 26 kap 9 MB följer att fastighetsägaren fortlöpande ska planera och kontrollera sin verksamhet för att motverka eller förebygga olägenheter. I detta ingår att utföra egna undersökningar vid behov. TM kan ställa krav på kontrollprogram. TM kan ställa krav på utredningar med stöd av 26 kap 22 MB
Särskilda krav på en bostad 33 FMH I syfte att hindra uppkomst av olägenhet för människors hälsa skall en bostad särskilt; 1. ge betryggande skydd mot värme, kyla, drag, fukt, buller, radon, luftföroreningar och andra liknande störningar, 2. ha tillfredsställande luftväxling genom anordning för ventilation eller på annat sätt, 3. medge tillräckligt dagsljus, 4. hållas tillfredsställande uppvärmd, 5. ge möjlighet att upprätthålla en god personlig hygien, 6. ha tillgång till vatten i erforderlig mängd och av godtagbar beskaffenhet till dryck, matlagning, personlig hygien och andra hushållsgöromål.
Ytterligare krav enligt MB Utöver vad som anges i 9 kap. 9 miljöbalken ska byggnader, lokaler för annat än allmänna ändamål och anläggningar hållas fria från ohyra. Åtgärder ska vidtas mot skadedjur som kan orsaka olägenhet för människors hälsa. Är det av särskild betydelse med hänsyn till hälsoskyddet, skall kommunen sörja för att åtgärderna vidtas (34 FMH) Det ska finnas tillräckligt med toaletter i eller i anslutning till byggnader där människor vistas under en längre tid av dygnet (35 FMH) Husdjur och andra djur som hålls i fångenskap skall förvaras och skötas så att olägenheter för människors hälsa inte uppkommer (36 FMH)
lägsta godtagbara standard enligt hyreslagen (12 kap 18 a 6 st jordabalken) Kontinuerlig uppvärmning Kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien Avlopp för spillvatten Personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch Försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning Matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor Tillgång till förrådsutrymmen, anordning för hushållstvätt Att huset inte har sådana brister inom hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas
Lägsta standard enligt bostadsrättslagen. När lägenheten ska tillträdas första gången efter en upplåtelse, ska föreningen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Detta gäller om inte något annat har avtalats ( 7 kap 1 ).
Sammanfattning av lägsta standard Jordabalken Hyreslagen Kontinuerlig uppvärmning och tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, avlopp, toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, el för normal hushållsförbrukning, matlagningsmöjligheter, d.v.s. spis, diskho, kyl, förvaring och avställningsytor. Dessutom ska det finnas förråd och möjlighet att tvätta kläder inom rimligt avstånd från huset. Huset få inte ha brister inom bl.a. sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas. Lägsta standard Miljöbalken och FMH Betryggande skydd mot värme, kyla, drag, fukt, buller, radon, luftföroreningar och andra liknande störningar, tillfredsställande luftväxling genom anordning för ventilation eller på annat sätt, tillräckligt med dagsljus, tillfredsställande uppvärmd, möjlighet att upprätthålla en god personlig hygien, tillgång till vatten i erforderlig mängd och av godtagbar beskaffenhet till dryck, matlagning, personlig hygien och andra hushållsgöromål. Toalett. Bostadsrättslagen Om inte annat har avtalats ska föreningen, när lägenheten ska tillträdas första gången efter en upplåtelse, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Miljöbalken gäller parallellt med BRL och HL. Dess grundläggande krav på en bostad gäller oavsett typ av nyttjanderätt!
Fastighetsägaransvaret, forts Verksamhetsutövaransvaret kan normalt inte avtalas bort men kan i princip utvidgas genom avtal. Även om MB presumerar att FÄ är ansvarig för att vidta åtgärder kan ansvarsfördelningen i annan lag spela in, exempelvis ansvarfördelningen mellan förening och bostadsrättshavare i BRL. På grund av den omvända bevisbördan har FÄ alltid utredningsskyldighet (jfr Miljödomstolen Växjö, M 809-06). För att kunna fastställa vem som ska vidta åtgärder, krävs en ordentligt utredning som fastställer orsaken till olägenheten!
Ansvar för undersökningar i praxis Miljödomstolen Växjö, 2006-10-20, mål nr M 809-06 Det har i målet konstaterats att det föreligger en fuktskada men det är oklart om skadan beror på stamläckage eller utsliten fuktspärr. MD konstaterar att undersökningsplikten enligt miljöbalken gäller oberoende av hur en eventuell slutlig fördelning av kostnader för reparationsåtgärder bör ske enligt bostadsrättslagen. MD gör bedömningen att fuktskadan utgör en risk för olägenhet och att föreningen därför behöver utreda närmare orsak till och omfattning av skadan.
Olägenhetsbedömningen Utgå från rekvisiten i 9 kap 3 MB vid bedömningen: - störning som kan påverka hälsan menligt? - inte tillfällig? - inte ringa? - finns en känslig grupp? Ta hjälp av Socialstyrelsens allmänna råd och riktlinjer Om det saknas riktvärden eller allmänna råd får man titta på de vetenskapliga råd och rön som finns
Handläggningstekniska frågor Bedömningar under handläggningens gång snabba avslut utan att eftersätta förvaltningslagens krav på rättsäkerhet Ska detta handläggas av MHN öht? Behöver klagomålet kommuniceras? Kan man direkt säga att olägenhet inte föreligger? Ta ställning för varje ny inlaga om kommunicering är nödvändig. Har ärendet tillförts något nytt? Hur ska kommunicering ske brev, mail, telefon Behöver kommuniceringen delges? Våga sätta stopp för kommunicering och göra bedömningen att ärendet är tillräckligt utrett.
Tips vid handläggningen Kontrollera vad det handlar om för boendeform (hyresrätt? Bostadsrätt? etc) Kontrollera vem/vilka som äger fastigheten/ägarform/bolagsform Rätt adressat/rådighet faktisk och rättslig möjlighet att kontrollera/vidta åtgärd Rätt företrädare kräv in fullmakt om nödvändigt Ställ krav på nödvändiga utredningar så snart det konstaterats en risk för olägenhet Utred lagom mycket Vem ska delges utredningen? beslutet? Delgivningssätt? (Ändamålsenligt och inte olämpligt mht omständigheterna) Om inte delgivning av beslut sker är besvärstiden evig Ställ rimliga och motiverade krav (26 kap MB 2 kap 7 MB) Var tydlig med vad som ska göras och när (tid) Ange vitesbelopp korrekt (ett per adressat och ett per kravpunkt) 3 viteslagen. Uppföljning är risken undanröjd
Bostadsrättsföreningens ansvar för lägenhetens skick När lägenheten ska tillträdas första gången efter en upplåtelse, ska föreningen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Detta gäller om inte något annat har avtalats ( 7 kap 1 ). Sedan tillträde medgetts är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte vilar på bostadsrättshavaren enligt 12 (7 kap 4 ). Finns det ohyra i lägenheten till men för bostadsrättshavaren gäller 2 i tillämpliga delar (föreningen ska avhjälpa) om det inte beror på bostadsrättshavarens vårdslöshet eller försummelse. Om lägenheten är en del av ett hus är föreningen dock skyldig att utrota ohyran oavsett vem som har orsakat dess uppkomst (7 kap 5 ).
Bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick Avgränsningen av ansvaret för det s.k. inre underhållet preciseras i föreningens stadgar. Av förarbetena (prop 1990/91:92 s 201) framgår dock att till det inre underhållet bör i regel räknas rummens golv, väggar och tak, inredningen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner- och ytterdörrar. Vidare anges att vissa ledningar av olika slag kan höra till lägenheten. Ofta ansvarar bostadsrättshavaren för ytskikt och underliggande tätskikt. Med det avses tätskikt i t.ex. badrum. PE-folie i husets ytterväggar kan knappast anses omfattas eftersom det rimligen är att betrakta som en del av byggnadens konstruktion.
Ansvarig för åtgärder i praxis Miljödomstolen Växjö, 2011-04-01, mål nr M 83-11 Klagomål om lukt i lägenhet upplåten med bostadsrätt. Det konstateras att bostadsrättshavarna i enlighet med 7 kap 12 BRL själva ansvarar för att hålla lägenheten i gott skick. Däremot svarar de inte för skicket avseende huset övriga delar. Enligt 7 kap 4 BRL åligger det föreningen, i de fall ingen enskild bostadsrättshavare ansvarar enligt 7 kap 12, att hålla huset i gott skick. MD bedömer att lukten sannolikt härrör från trossbotten, vilket är en del av husets konstruktion som är gemensam för samtliga lägenheter i huset och som bostadsrättsföreningen därför ansvarar för. Det är även föreningen som äger byggnaden. Det följer av 9 kap 9 MB jämfört med 7 kap 4 BRL att föreningen därmed är rätt adressat för ett föreläggande att vidta åtgärder med anledning av olägenheterna.
Ansvarig för åtgärder i praxis Miljödomstolen Vänersborg, 2009-09-15, mål nr M 3304-08 Förbättring av ljudisolering mellan två bostadslägenheter upplåtna med bostadsrätt. Innehavaren till lägenheten ovanför klaganden har tagit bort linoleummattan och slipat det underliggande golvet, vilket medfört att den som bor under störs av ljud. Mätningar har visat att luft- och stegljudsisoleringen genomgående är dålig i fastigheten men att det försämras med 4 db när befintlig matta tas bort. MHN förelade BRF att förbättra stegljudsisoleringen mellan lägenheterna. Mot bakgrund av stadgarnas innehåll samt det förhållande att borttagande av mattor och slipning av trägolv inte är åtgärder som kräver styrelsens tillstånd bedömer miljödomstolen att de stegljudisolerande åtgärder som bostadsrättsföreningen förelagts att utföra rimligen inte är åtgärder som omfattas av det yttre underhållet. Därmed åvilar ansvaret för dessa åtgärder inte på bostadsrättsföreningen, som därmed inte är rätt adressat för förläggandet. Det har inte heller inte framkommit något som tyder på att bostadsrättsföreningen skulle ha rätt att avhjälpa bristen och därmed också ha tillträde till lägenheten.
Ansvarig för åtgärder i praxis MÖD M 7287-06 Vitesföreläggande riktat mot fastighetsägare: Ordna så att ljud från hans fastighet inte ger upphov till högre ljudnivå än vad nämnden föreskrivit. Orsaken var att en hyresgäst i huset spelade musik på hög volym om kvällarna. MÖD konstaterade att fastighetsägaren varken hade haft faktisk eller rättslig möjlighet att följa föreläggandet såsom det formulerats. Det borde istället ha riktats mot nyttjanderättshavaren.
Exempel på ärenden inom vår förvaltning Flera ärenden som rör luktolägenheter från bageri/restaurangverksamheter. Ventilations- och/eller bullerproblematik Avgränsningssvårighet mellan fastighetsägarens egenkontrollansvar respektive restaurangens/bageriets egenkontrollansvar. Såväl vid val av adressat till föreläggande som avgiftsbeslut I vissa fall har ett delat ansvar ansetts föreligga. Bristfällig ventilation och otätheter i byggnad normalt ett fastighetsägaransvar men i visst fall ansetts vara så sammankopplad med bageriets verksamhet att ansvaret bedömdes ligga på bageriet.
26 kap miljöbalken Föreläggande - om undersökning, 22 - om att komma in med kontrollprogram eller förbättrande åtgärder av egenkontrollen, 19 - att komma in med uppgifter/handlingar: 21 Föreläggande om åtgärd, 9 Förbud att upplåta lägenhet/byggnad för boende, 9 ( utdömande ) Gälla omedelbart även om det överklagas? 26 Vite, 14
Vilka åtgärder kan krävas? Alla som bedriver eller avser att bedriva en verksamhet eller vidta en åtgärd skall utföra de skyddsåtgärder, iaktta de begränsningar och vidta de försiktighetsmått i övrigt som behövs för att förebygga, hindra eller motverka att verksamheten eller åtgärden medför skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. I samma syfte skall vid yrkesmässig verksamhet användas bästa möjliga teknik. Dessa försiktighetsmått skall vidtas så snart det finns skäl att anta att en verksamhet eller åtgärd kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön (2 kap 3 MB) Att de grundläggande kraven på en bostad i 33 FMH iakttas ska vara målet med åtgärderna.
Evakueringsbostad Har inte prövats i praxis så det är oklart vad som gäller Vi har nyligen ställt krav på en fastighetsägare i ett ärende att evakuera berörda boende i samband med saneringen av en fuktskada En av klagandena har allergiska besvär Det bedömdes vara en rimlig försiktighetsåtgärd att evakuera under saneringsfasen och handlade endast om cirka 1-2 veckor Krav på evakueringsboendet: Inom Stor-Stockholm, typ vandrarhemsstatus.
Förbud mot användning av lägenheten för det avsedda ändamålet Är ett verktyg som kan tas till i extrema fall. Ska dock användas med stor varsamhet eftersom det innebär att hyreskontraktet automatiskt upphör att gälla. Hyresgästen har inte rätt att få tillbaka lägenheten eller få en annan lägenhet. Detta gäller oavsett om det är hyresvärden som varit vårdslös. Hyresgästen kan dock i dessa fall ha rätt till skadestånd.
Andra verktyg i 26 kap MB 26 kap 15 Om en tillsynsmyndighet har meddelat ett föreläggande eller förbud mot någon i egenskap av ägare till en fastighet, tomträttshavare eller ägare till en byggnad, anläggning eller anordning på mark som tillhör någon annan, får tillsynsmyndigheten sända beslutet till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Har anteckning gjorts, gäller föreläggandet eller förbudet mot ny ägare av egendomen. 26 kap 17 Har tillsynsmyndigheten meddelat ett föreläggande eller ett förbud enligt 9-13 och blir det inte åtlytt, skall kronofogdemyndigheten efter ansökan av tillsynsmyndigheten verkställa dess beslut. Därvid får beslutet verkställas enligt utsökningsbalken. 26 kap18 I stället för att begära verkställighet enligt 17 får tillsynsmyndigheten besluta att rättelse skall vidtas på den felandes bekostnad.
Tillträdesbestämmelser, 28 kap MB Tillträde för att fullgöra en myndighets uppgifter 1 För att fullgöra sina uppgifter enligt denna balk eller EU-förordningar inom balkens tillämpningsområde har en myndighet och den som på myndighetens uppdrag utför ett arbete rätt att få tillträde till fastigheter, byggnader, andra anläggningar samt transportmedel och att där utföra undersökningar och andra åtgärder. Bestämmelser om rätt till ersättning för skada och intrång finns i 31 kap. 10. Lag (2011:322). 6 Åtgärder enligt 1-5 skall utföras så att minsta skada och intrång orsakas. Tillträde till bostäder får endast ske i den utsträckning det behövs för att förebygga eller undanröja olägenheter för människors hälsa.
28 kap MB, forts Förbud mot att rubba utrustning 7 Om en mätapparat eller liknande utrustning behöver sättas ut vid undersökningar enligt 1-5 får förbud vid vite meddelas att rubba eller skada utrustningen. Detsamma gäller om utrustning för pumpning eller liknande behöver sättas ut. Polishjälp 8 Polismyndigheten skall lämna den hjälp som behövs för tillträde och åtgärder enligt 1-5.
Miljöbalken och PBL Lagarna gäller parallellt. PBL innehåller ett retroaktivitetsförbud som innebär att det med stöd av PBL inte får ställas högre krav på tekniska egenskaper än de krav som gällde vid tiden för uppförandet eller ändringen av en byggnad. MB har ingen motsvarande bestämmelse tvärtom ska tillsynsmyndigheten ställa krav så att dagens kravnivå uppfylls. Det finns även skillnader mellan lagstiftningarna när det gäller tillsynsfrågor. Tillsyn enligt PBL utförs inte löpande och inriktas primärt mot säkerhetsfrågor.
Fastighetsägares skyldigheter enligt PBL Ett byggnadsverk ska hållas i vårdat skick och underhållas så att dess utformning och tekniska egenskaper i huvudsak bevaras (8 kap 14 ). Om det med stöd av 16 kap 11 är särskilt föreskrivet att funktionen hos ett ventilationssystem ska kontrolleras (OVK), ska byggnadens ägare se till att kontrollen utförs av sakkunnig funktionskontrollant som är certifierad (8 kap 2 ). Boverkets föreskrifter och allmänna råd om funktionskontroll av ventilationssystem och certifiering av sakkunniga funktionskontrollanter, BFS 2011:16
Exempel ur praxis ventilation klarar byggregler men inte SOSFS 1999:25 Miljööverdomstolens dom 2004-12-15 i mål M 2084-03 En FÄ har förelagts att montera friskluftsventiler i en lägenhet som endast har vädringsfönster samt att kontrollera att ventilationen i fastigheten uppfyller Socialstyrelsen allmänna råd (1999:25). FÄ överklagade och anförde att fastigheten byggdes 1964 och har ett självdragsystem enligt de lagar och normer som gällde då, att ventilationen fungerar som avsett samt att den har blivit godkänd vid OVK-besiktning. MÖD konstaterar sammanfattningsvis att de riktvärden som anges i Socialstyrelsens allmänna råd (1999:25) innebär rimliga och skäliga krav avseende termisk komfort och ventilation samt att det finns fog att förelägga FÄ att utföra mätningar i syfte att visa att ventilationen uppfyller kraven i Socialstyrelsens allmänna råd.
Byggnadsnämndens tillsyn enligt PBL Om det brister i underhållet av ett byggnadsverk får BN uppdra åt en sakkunnig att utreda behovet av underhållsåtgärder (11 kap 18 ). Åtgärdsförelägganden (11 kap 19 ). Rättelseförelägganden. En tioårsgräns finns dock (11 kap 20 ). BN kan meddela förbud mot användning av ett byggnadsverk om det föreligger säkerhetsbrister (11 kap 33 ) Får förenas med vite (11 kap 37 ) Byggsanktionsavgifter (11 kap 51-63 ) Närmare bestämmelser om BSA finns i plan- och byggförordningen (2011:338)