STATISTISKA CENTRALBYRÅN PM 1(7) Tomträttsindexet i KPI: förslag om ny beräkningsmetod Enhetens förslag. Enheten för prisstatistik föreslår att en ny beräkningsmetod införs för tomträttsindexet så snart som möjligt. Som ny metod föreslås att indexet beräknas som en produkt av två underindex, dels ett som syftar till att vara en skattning av utvecklingen av genomsnittligt gällande avgäldsunderlag, dels ett som syftar till att vara en skattning av utvecklingen av genomsnittlig gällande avgäldsräntesats. Sammanfattning Index för posten tomträttsavgäld för egnahem (med vägningstalet 0,4 promille i årets korttidslänk) skattas för närvarande helt enkelt med hjälp av KPI totalt (med en månads eftersläpning). Förslaget om ny metod innebär att index istället skall skattas som en produkt av två underindex. Uppgiftsunderlagen kommer för underindexet angående avgäldsunderlag från ett antal års register för den årliga fastighetstaxeringsstatistiken och för underindexet angående avgäldsräntesats från ett antal års särskilda enkätundersökningar bland ett litet panelurval av kommuner. Uppgifter är i registren för taxeringsstatistiken tillgängliga endast för variabeln marktaxeringsvärdet vid själva statistikårets taxering, medan uppgifter vid kommunundersökningarna inhämtas endast om den räntesats, som tillämpas vid de 10-årsavtal som träffas under året (för det övervägande antalet upplåtelser är avtalsperioden på 10 år) 1. De använda uppgifterna kommer således inte att vara de ideala (avser inte själva målvariabeln) och beräkningarna ger endast grova approximationer. Underindexen är kvoter mellan medelvärden (för bas- respektive jämförelseåret) och grundmönstret vid medelvärdesberäkningarna är för båda underindexen beräkning av ett s.k. glidande medelvärde över de senaste 10 åren. Man beräknar därvid således ett 10-termers glidande medelvärde för den tillgängliga variabeln. Det glidande medelvärdet för variabeln marktaxeringsvärdet vid statistikårets taxering är medelvärdet för målpopulationen, dvs. det avser endast tomträttsfastigheter (småhus på tomt upplåten med tomträtt). I det följande diskuteras även en förändring enligt alternativet att man skulle införa en s.a.s. normal prisundersökning för posten, dvs. återkommande uppgiftsinsamlingar på mikronivå om tomträttsbeloppet för ett panelurval av egnahem, där marken disponeras med tomträtt. SCB:s uppdrag att minska kommunernas uppgiftslämnarbörda ger tillsammans med den högre kostnaden och det lilla vägningstalet för posten, dock avgörande argument för att istället välja och föreslå alternativet med en produkt av två underindex som avser utvecklingen av genomsnittligt gällande avgäldsunderlag respektive av genomsnittlig gällande avgäldsräntesats. 1 Den första undersökningen utvidgas till att gälla även vart och ett av de närmast föregående nio åren.
STATISTISKA CENTRALBYRÅN PM 2(7) 1 Inledning Posten tomträttsavgäld för egnahem (postens vägningstal är 0,4 promille i årets korttidslänk) bildar en särskild vara i KPI-beräkningarna, med ett index som skattas helt enkelt med hjälp av KPI totalt (med en månads eftersläpning). Index för tomträttsavgäld beräknas således inte på grundval av en uppföljning av hur tomträttsavgälderna faktiskt utvecklas, vilket får antas ge visst fel i indextalet. Syftet med föreliggande genomgång är att den skall ge underlag för en bedömning angående om man skall övergå till annan metod vid beräkningen. 2 I den s.k. prioritetsutredningen, som redovisades angående KPI år 1998, angavs totalläget för tomträttsposten med att frågan är om en normal undersökning vore motiverad utifrån postens storlek. Endast förhållandena i Stockholms kommun var kända för utredaren och utifrån dessa bedömdes att det borde vara överkomligt att göra en årlig kalkyl som ganska väl skulle avspegla förhållandena. En marginell förbättring vore enligt utredningen f.ö. att avskaffa eftersläpningen (dvs. att övergå från KPI totalt för föregående månad till KPI totalt för aktuell månad). 3 2 Tomträtt vad är det? 4 Tomträtt är ett institut enligt 13 kap. Jordabalken, som innebär att fastighet som är i allmän ägo kan upplåtas under obestämd tid mot en årlig avgäld. De tomträtter som upplåtits före år 1954 har regler enligt lag från år 1907 och kallas äldre tomträtt. Tomträtter med upplåtelse fr.o.m. år 1954 har regler som tillkommit i lagar från år 1953 eller senare och kallas modern tomträtt. Tiden för upplåtelse av äldre tomträtter är i regel 60 år. Avgälden hålls då oförändrad under hela upplåtelsetiden. När tiden för dessa tomträtter löper ut erbjuds tomträttshavaren normalt ett nytt tomträttsavtal. I samband med detta sker en övergång till modern lagstiftning och villkoren blir desamma som vid modern tomträtt Modern tomträtt har inte en bestämd upplåtelsetid. Den kan därmed sägas vara evig. Lagen ger dock kommunen rätt att säga upp tomträtten om marken skulle behöva användas på annat sätt. Detta kan ske tidigast 60 år efter upplåtelsen. Tomträttshavare kan inte säga upp sin tomträtt, men har däremot frihet att sälja den. Den kan också belånas. Att ha en modern tomträtt blir härigenom mycket likt äganderätt. År 2002 fanns ca 90 700 tomträtter för småhusändamål. Antalet kommuner, som upplät minst nio tomträtter, var 98. 2 Nämnden förordade vid sammanträdet nr 220 (2003-10-07) vissa förbättringsinsatser för nuvarande metoder för bostadsposten. Förfarandet med delposten tomträttsavgäld ingår bland undersökningsmoment som finns upptagna i det bakomliggande underlaget till nämnden (PM 2003-09-19. Bostadsposten i KPI: undersökningsmoment som man bör försöka förbättra eller införa parallellt med att ny principmodell avseende kapitalkostnaderna för egnahem utvecklas). 3 J. Dalén, KPIs delundersökningar behov av översyner (PM 98-08-29). 4 Stockholms gatu- och fastighetskontor, Tomträtt bostäder, januari 2002.
STATISTISKA CENTRALBYRÅN PM 3(7) 3 Tomträttsavgäld 5 3.1 Avgäldsperiod och allmänt om beräkningen av avgälden Enligt nuvarande lagstiftning skall fastställd tomträttsavgäld utgå med oförändrat belopp under vissa tidsperioder. Perioderna skall vara minst 10 år och löper vanligen på 10 eller 20 år. För det övervägande antalet upplåtelser är perioden på 10 år. Om parterna vid avgäldsperiodens slut inte kommer överens om nya avgäldsvillkor får talan om omprövning väckas vid domstol. Domstolen skall då fastställa avgälden på grundval av markvärdet vid tidpunkten för omprövningen. I förarbetena till lagstiftningen har uttalats att avgälden skall motsvara skälig ränta på det uppskattade markvärdet. Av detta framgår att det inte finns någon exakt metod eller matematisk formel angiven i lag för hur man skall fastställa tomträttsavgäld. Kommunerna beräknar också avgälden på lite olika sätt. Tomträttsavgälden får dras av i självdeklarationen på samma sätt som räntor på lån i tomträtten Avgälden fastställs genom att avgiftsunderlaget multipliceras med avgäldsräntan. Det innebär att en hög avgäldsränta kan kompenseras av ett lägre markvärde och omvänt kan ett högre markvärde kompenseras av lägre avgäldsränta. 3.2 Avgäldsunderlaget För att bestämma markvärde utgår de flesta kommuner från marktaxeringsvärdet, medan andra exempelvis värderar marken med ledning av ett kommunalt tomtpris. I de kommuner som utgår från marktaxeringsvärdet är det vanligt att detta värde reduceras på något sätt för att tomträttshavaren betalt anslutning för vatten och avlopp, för att denne bekostat trädgårdsanläggningar, för andel i gemensamhetsanläggning och i något fall för att tomträttshavaren erlagt gatukostnader. Vissa kommuner räknar upp marktaxeringsvärdet med faktorn 1,33 för att kompensera för att taxeringsvärdet definitionsmässigt utgör 75 procent av marknadsvärdet. 3.3 Avgäldsräntan Även avgäldsräntan varierar, år 2000 från 2,25 till 7 procent för 10-åriga avtal och från 3,5 till 6,25 procent för 20-åriga avtal. Några kommuner som har både 10- och 20-åriga avtal tillämpar en högre avgäld för 20-åriga upplåtelser medan andra tillämpar samma räntesats i båda fallen. De flesta kommunerna tillämpade år 2000 en avgäldsränta på 3,75 4 procent för 10- åriga avtal och 4 4,5 procent för 20-åriga avtal. De angivna avgäldsräntorna avser avgäldsräntor vid omregleringar. Vid nyupplåtelser kan högre avgäldsränta tillämpas än vid omreglering 3.4 Friköp av tomträtt Nästan alla kommuner som upplåter tomträtt erbjuder tomträttshavarna att köpa marken. Försäljningen sker som regel till ett pris som beräknas som en del av marktaxeringsvärdet, men även andra metoder att bestämma friköpspriset förekommer. 5 Villaägarnas Riksförbund, Utredning: Utvärdering av en enkätundersökning om tomträtt för småhus, maj 2000. (Uppgiftsinsamlingen ägde rum under perioden december 1999 mars 2000)
STATISTISKA CENTRALBYRÅN PM 4(7) 4 Felet i nuvarande index för tomträttsavgäld Storleken på felet - avvikelsen i utveckling mellan tomträttsavgälder och KPI totalt - är omöjlig att beräkna i fullständig brist på kunskap om hur tomträttsavgälderna faktiskt har utvecklats. Vad gäller sistnämnda utveckling blir man hänvisad till mycket osäkra approximationer. En sådan approximation har gjorts i sammanhanget på underlag från fastighetstaxeringsstatistiken. Marktaxeringsvärdet utgör enligt det tidigare oftast avgäldsunderlaget. Allmänt stigande marktaxeringsvärdena måste inte nödvändigtvis ha varit förenat med och medfört allmänt stigande avgälder, men detta verkar trots allt ganska troligt. Ett särskilt, grovt mått på utvecklingen av marktaxeringsvärdena har beräknats, varvid antagits för enkelhets skull att det endast finns 10-åriga avtal och att en oförändrad stor andel av avtalsstocken får avgälden omreglerad varje år. Av de avgälder, som gäller ett visst år, kommer under dessa antaganden en tiondel att vara grundade på marktaxeringsvärden tio år tillbaka, en tiondel på värden nio år tillbaka, en tiondel på värden åtta år tillbaka, o.s.v. För jämförelsen med KPI totalt definieras en årlig storhet, som avser ett enkelt genomsnitt över senaste tio åren av de olika årens genomsnittliga marktaxeringsvärden i landets totala småhusbestånd. SCB:s databaser lämnar vad gäller marktaxeringsvärden uppgifter om åren 1975-1997, vilket innebär att sökt storhet endast kan beräknas för åren 1984 1997. På grundval av uppgifterna om småhusenheter, helårsbostad för 1-2 familjer, kan beräknas att den definierade årliga storheten angående genomsnittligt marktaxeringsvärde steg från år 1984 till 1997 med 196 procent. KPI totalt steg å sin sida med 80 procent. Den stora skillnaden (116 procentenheter) i utveckling från 1984 till 1997 mellan beräknad storhet avseende marktaxeringsvärden och KPI totalt pekar mot att det är troligt att tomträttsutvecklingen skattas dåligt och kanske t.o.m. mycket dåligt med hjälp av KPI totalt. Denna bedömning verkar vara befogad, trots att den beräknade skillnaden uppenbart kan vara kraftigt missvisande. Den beräknade storheten avseende marktaxeringsvärden lämnar naturligtvis en hel del att önska i fråga om relevans. Höjningar i avgälderna till följd av höjda taxeringsvärden kan vidare ha hållits tillbaka (eller ha plussats på) av kommunerna genom förändrade avgäldsräntor. Dessutom gäller dels att de beaktade taxeringsvärdena avser hela småhusbeståndet (helårsbostad) och inte bara tomträttsdelen av beståndet, dels att de vid beräkningarna gjorda antagandena, om att det endast finns 10-åriga avtal och att lika stor andel av avtalsstocken får avgälden omreglerad varje år, brister något i realism. 5 Alternativa förfaranden som kan minska felet i index för tomrättsavgäld Två alternativ, som ger bättre skattningar av indexet, betraktas. Det första alternativet är att index för delposten skattas med hjälp av en ny hjälpstorhet, som avser utvecklingen av avgäldsunderlag och av avgäldsräntor. Det andra alternativet är att index skattas på grundval av en s.a.s. normal prisundersökning, där man återkommande insamlar uppgifter om tomträttsbeloppet för ett panelurval av egnahem på mark som disponeras med tomträtt.
STATISTISKA CENTRALBYRÅN PM 5(7) 5.1 Alternativet med en hjälpstorhet avseende utvecklingen dels av avgäldsunderlag, dels av avgäldsräntor Alternativet innebär att index för delposten skattas med hjälp av en ny hjälpstorhet i form av ett särskilt index som är en produkt av två underindex, ett som avser avgäldsunderlag för landets bestånd av tomträttsfastigheter (småhus) och ett som avser avgäldsräntor för beståndet. 5.1.1 Underindexet som avser utvecklingen av avgäldsunderlag Vid bestämningen av avgäldsunderlaget uppskattar de flesta kommuner markvärdet, som framgått, med utgångspunkt i marktaxeringsvärdet. Underlaget för gällande avgäld bör därför kunna antas vara en variabel för fastigheten, som är starkt positivt korrelerad med den variabel, som utgörs av det vid underlagsbestämningen aktuella marktaxeringsvärdet. Den relativa utvecklingen av populationmedeltalet för den förstnämnda variabeln borde därför ha kunnat approximeras mycket bra med hjälp av skattningar av populationsmedeltalet för den sistnämnda variabeln. Sådana skattningar går dock inte göra, men hygglig approximation torde ändå kunna fås med hjälp av en annan storhet. I underlaget till den årliga fastighetstaxeringsstatistiken kan identifieras de fastigheter, där marken disponeras med tomträtt. Bland taxeringsvärdeuppgifterna finns även uppgift om marktaxeringsvärdet. Däremot finns för tomträttsfastighet inte uppgift om avtalsåret för gällande tomträttsavgäld och inte heller en tillbakablickande uppgift om det marktaxeringsvärde som blev fastställt för avtalsåret. Trots detta möjliggör underlaget beräkning av en storhet som torde stå för en sökt hygglig approximation. Denna storhet är ett s.k. glidande medelvärde över ett antal år för variabeln marktaxeringsvärdet vid årets taxering 6. Populationen är de fastigheter där marken disponeras med tomträtt. Avtalsperioden för tomträttsavgälden är numera som framgått på 10 år för det övervägande antalet berörda fastigheter och det glidande medelvärdet skall därför lämpligen vara ett 10-termers glidande medelvärde (medelvärde över de senaste 10 åren). De olika åren ges vid beräkningen av det glidande medelvärdet lika vikter. 5.1.2 Underindexet som avser utvecklingen av avgäldsräntor För att få underlag till beräkningen av faktorn avseende avgäldsräntor måste göras en årlig undersökning bland kommunerna. En undersökning avseende genomsnittlig, tillämpad räntesats för kommunens totala tomträttsbestånd skall bedömas inte kunna komma ifråga. Årliga undersökningar bland kommuner torde få inskränkas till att avse den eller de räntesatser, som tillämpas vid de avtal som träffas (träffats) under året. Undersökningarna bör kunna begränsas till enkäter till ett panelurval på ca tio kommuner (pps-urval med sannolikheter i proportion till antalet tomträtter i resp. kommun 7 ) och till räntesatsen vid 10-åriga avtal. Den sökta utvecklingen gäller genomsnittlig, tillämpad räntesats för landets totala tomträttsbestånd (småhus). Denna genomsnittliga räntesats för året får approximeras enligt ett mönster som i överensstämmer med det som ovan skisserats för beräkningarna av ett s.k. glidande medelvärde över de senaste 6 Efter normering till variabel marktaxeringsvärde per kvadratmeter tomtyta. 7 Beräknas genom särskild bearbetning av underlaget till fastighetstaxeringsstatistiken.
STATISTISKA CENTRALBYRÅN PM 6(7) 10 åren för variabeln marktaxeringsvärdet vid årets taxering. Det kommer således att röra sig om en beräkning utifrån 10 års räntesatser inhämtade genom de årliga kommunundersökningarna 8. I ett första steg beräknas därvid naturligtvis för vart och ett av de senaste tio åren årsmedeltalet avseende de räntesatser, som tillämpats bland kommunerna när man träffat 10-årsavtal under året. Kommunuppgift vägs om möjligt samman med antal småhus i kommunen, som fått sin avgäld reglerad under året. De olika åren ges vid beräkningen av det glidande medelvärdet lika vikter. 5.1.3 Kostnader Själva införande av alternativet med en hjälpstorhet beräknad på marktaxeringsvärden och avgäldsräntesatser har bedömts kräva en arbetsinsats på ca 40 timmar, medan det löpande arbetet med alternativet skall bedömas kräva årligen högst ca. 10 timmar. 5.2 Alternativ med en s.a.s. normal prisundersökning Urvalsdesignen vid en s.a.s. normal prisundersökning torde lämpligen bli ett tvåstegsurval, där första steget är ett pps-urval av kommuner, med sannolikheter i proportion till antalet tomträtter i resp. kommun 9. Som framgått förekommer någon betydande upplåtelse med tomträtt endast i drygt en tredjedel av landets kommuner. Som ram för urvalet av enskilda tomträtter (andra urvalssteget) torde lämpligen användas SCB: register till underlag för fastighetstaxeringsstatistiken. Eventuellt kan istället resp. utvald kommun anmodas göra ett systematiskt urval (av centralt fastlagd storlek) från sitt bestånd av aktuella fastigheter. Tomträttsavgälden för en fastighet ligger fast i minst tio år efter reglering. Det ligger därför nära till hands att överväga ett undersökningsupplägg där man vid den årliga uppgiftsinsamlingen inte insamlar ny uppgift om de fastigheter i panelurvalet, som man sedan tidigare år vet inte har blivit föremål för avgiftsreglering. Kostnadsbesparingen motsvaras inte av en ökning av urvalsfelet i skattningarna, men kan istället ge en form av systematiskt fel i dessa genom att man bortser från att friköp faktiskt kan ha förekommit och att vissa fastigheter därför kan ha fallit bort från populationen. Ett systematiskt fel skall här bedömas vara allvarligare än ett urvalsfel av motsvarande storleksordning. Därför bör knappast komma ifråga med ett upplägg med överhoppad uppgiftsinhämtning för icke regleringsaktuell del av draget panelurval. En annan utgångspunkt skall tas i att vägningstalet (0,4 promille i år) endast kan motivera en undersökning av lågbudgetkaraktär, vilket då talar för att urvalsstorleken måste hållas liten. En tredje utgångspunkt skall sedan också tas i bedömningen, att själva uppgiftsinhämtningen sannolikt kan bli tämligen okomplicerad. Frågan om vad som är optimal storlek på urvalet kan uppenbarligen hyggligt besvaras först med erfarenhet från några års undersökningar av karaktären provverksamhet. Med de tre nämnda utgångspunkterna i åtanke skall dock vågas bedömningen, att det kanske kan vara rimligt att vid sådana undersökningar låta urvalsstorleken ligga på ca 200 fastigheter. 8 Detta innebär, att man vid den första årliga undersökningen bland kommuner skulle behöva fråga inte bara om det aktuella årets avgäldsräntor, utan även om dem som tillämpats under vart och ett av de närmast föregående nio åren. 9 Beräknas genom särskild bearbetning av underlaget till fastighetstaxeringsstatistiken.
STATISTISKA CENTRALBYRÅN PM 7(7) Själva införandet av en normal prisundersökning med ett panelurval på ca 200 småhus skall bedömas kanske kräva en arbetsinsats på ca 40 timmar. Det löpande arbetet skall bedömas kanske kräva årligen ca 60 timmar. Till dessa SCB-insatser kommer sedan kommuninsatserna, vilka förmodligen blir ännu större. 6 Avslutande diskussion Vid överväganden rörande förbättringsåtgärder i KPI skall hänsyn främst tas till vilken effekt som uppnås på indextalet KPI totalt. Effekten på indextalet för den berörda enskilda posten är således av underordnat och mer begränsat intresse. Ett alternativ, utöver de två som berörts i det tidigare, vore att föra bort tomträttsavgälderna från KPI och då inte heller låta dem ingå i vägningstalsunderlaget. Sett till effekt på KPI totalt skulle detta dock uppenbarligen inte göra någon skillnad gentemot nuläget. Detta då trots att förändringen skulle ha en viss effekt på delindexet avseende totala kostnad för egnahemsboende. Man kan därefter lämpligen först ställa sig inför valet mellan å ena sidan nuvarande metod, där index skattas med hjälpstorheten KPI totalt, och å andra sidan alternativet med en metod, där index istället skattas med en ersättande hjälpstorhet i enlighet med föregående framställning. Övervägande skäl tycks därvid tala för att index istället skall skattas med hjälp av alternativet med en ersättande hjälpstorhet, beräknad på marktaxeringsvärden och avgäldsräntesatser. Den förbättring, som uppnås i slutändan (på KPI totalt), kan i och för sig inte bli särskilt stor, men förefaller ändå kunna motivera de tämligen begränsade tillkommande kostnaderna. Nästa steg blir att jämföra de två betraktade alternativen sinsemellan, dvs. alternativet en ny hjälpstorhet med alternativet normal prisundersökning. Ett allmänt konstaterande blir då, att ett alternativ där indextalet för tomträtter skattas med hjälpstorhet alltid lämnar utrymme för spekulationer om systematiska fel av olika slag och i olika riktningar. Detta torde gälla oavsett om hjälpstorheten är KPI totalt eller ett särskilt index avseende utvecklingen av marktaxeringsvärden och avgäldsräntor. En årlig s.a.s. normal prisundersökning för tomträttsposten ger däremot möjligheter till att påverka riskerna för systematiska fel. Resultaten från en sådan undersökning kommer dock å andra sidan oundvikligen att vara behäftade med urvalsfel, vilka blir av en storlek som i nuläget är svåra att bedöma. En viktig förutsättning i sammanhanget är att SCB har i uppdrag att minska kommunernas uppgiftslämnarbörda. Denna förutsättning, tillsammans med den högre kostnaden vid alternativet med en normal prisundersökning med uppgiftsinsamling om enskilda fastigheter samt det lilla vägningstalet för posten, ger avgörande argument för att istället välja och föreslå alternativet där indexet skattas som en produkt av två underindex, som avser utvecklingen av genomsnittligt gällande avgäldsunderlag respektive av genomsnittlig gällande avgäldsräntesats.