ÅRSREDOVISNING 2013
CERNERA FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2013 INNEHÅLL Innehåll... 3 VD har ordet... 5 Bolag... 6 Affärsidé... 6 Samverkansmetod... 7 Förvaltningsfastigheter... 8 Projektfastigheter... 16 Förvaltningsberättelse... 19 Flerårsjämförelse... 20 Resultaträkning koncernen... 21 Balansräkning koncernen... 22 Kassaflödesanalys koncernen... 24 Moderbolagets resultaträkning... 25 Moderbolagets balansräkning.... 26 Noter för moderbolaget och koncernen... 28 Revisionsberättelse... 35 K elva är ett av Sjuhäradsbygdens mest attraktiva företagshus beläget i Borås affärsdistrikt Katrinedal Business District. Här ligger även Cernera Fastigheters huvudkontor. INNEHÅLL - 3
VD HAR ORDET STARK LOKAL POSITION MED POSITIV UTVECKLING Vid mitt tillträde i augusti som VD för Cernera Fastigheter AB gick jag in i ett bolag med stark lokal position och en positiv utvecklingstrend. Min främsta uppgift första halvåret har varit att utveckla organisationen, stärka bolagets struktur för fortsatt expansion samt frigöra kapacitet och tid för ägarna att utveckla nya projekt och verksamheter. Min första tid har således präglats av genomlysning avseende såväl organisationens effektivitet och rollfördelning som översyn av befintligt fastighetsbestånds intäkter och förädlingspotential samt möjlighet till utvecklingsbara nyförvärv. Redan vid mitt tillträde kunde jag konstatera att bolaget har en fortsatt positiv utveckling av hyresintäkter. Hyresintäkter har ökat med 6 procent och fastighetskostnader med 4 procent. Ökningen av övriga externa kostnader är relaterad till ökade marknadsåtgärder och ökade projektarbeten. Sänkta marknadsräntor har haft ett positivt genomslag på räntekostnader. STANDARDHÖJNINGAR OCH FÖRÄDLING Den positiva trenden, till största del relaterad till ökad uthyrning, har fortsatt och jag har god anledning att tro att den kommer att hålla i sig även under 2014. Beståndet är väsentligen detsamma som under 2012 men delar av det har förädlats. I vissa fall av betydande omfattning. Några exempel är våra hyresgäster Staples och Ikkab i fastigheten Maskrosen 19 som fått utökade moderna kontorsytor genom ombyggnad av gamla industriytor. Vidare har lokaler i företagshuset K7 förädlats för att tillgodose nya hyresgästers behov. Nämnas bör även pågående totalrenovering av Ärlan 16. Där utökar vi studentboendet och gör en väsentlig standardhöjning. Ytterligare exempel av hög förädlingsgrad är fastigheten Perseus 3 som genomgått en omfattande renovering och Viskan Vinbar har flyttat in. Här utöver har huvudkontoret i K elva byggts om för att inrymma en expanderande verksamhet i mer ändamålsenliga lokaler LYHÖRD OCH ENGAGERAD HYRESVÄRD År 2013 har även inneburit fortsatta investeringar i stärkande av våra relationer till bolagets hyresgäster, marknadsföring för att förankra vår lokalt starka position samt bidrag till stadens utveckling avseende både infrastruktur och idrott. Vi introducerade i början av året Cernerakortet. Kortet berättigar våra hyresgäster till rabatter och erbjudanden hos många av alla de företag som hyr av oss samt hos ägarkoncernens egna verksamheter. För att ytterligare positionera oss som den starka lokala aktören med engagemang i stadens utveckling, har vi även bjudit in våra hyresgäster till såväl stadsvandringar med Stadsantikvarie Fredrik Hjelm som skulpturvandringar med kulturnämndens ordförande Bengt Wahlgren. Den relativt omfattande enkätundersökning vi gjorde med våra hyresgäster under hösten 2013 visar glädjande att vårt arbete bär frukt, då vi uppfattas som en bra, lyhörd och engagerad hyresvärd. 4 - VD HAR ORDET
CERNERA FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2013 Vidare har vi tillsammans med Borås Stad och andra fastighetsägare varit med och bidragit till upprustningen av Bryggaregatan. Nu kan gatans näringsidkare och besökare dra nytta av bredare trottoarer och en trevligare miljö. Vår sponsring av Borås Basket och Elfsborg har också bidragit till att bygga vårt varumärke som engagerad lokal aktör. FASTSTÄLLDA PLANER FÖR 550 BOSTÄDER Cernera Fastigheters verksamhetsgren Bostadsutveckling har under året gjort stora framsteg. Samtliga våra fem projekt ligger i planprocess och inom en tvåårsperiod väntas vi ha fastställda planer för cirka 550 bostäder, varav cirka 200 bostäder är i egen projektportfölj och resterande del utgör hälftenägda samarbetsprojekt. Den positiva trenden, till största del relaterad till ökad uthyrning, har fortsatt och jag har god anledning att tro att den kommer att hålla i sig även under 2014. Detaljplanerna för Solrosen 6 samt Byttorpshörn 1 väntas antagna kring årsskiftet 2014-2015, projekten omfattar totalt cirka 200 lägenheter. Planerna med kvarteret Pallas 1 fortgår och detaljplanen väntas vara antagen under 2014. I kvarteret planeras för 10 000 kvm kommersiella ytor, parkeringsanläggning med 400 p-platser, ett 40-tal takbostäder samt ett höghus om 24-33 våningar. Fastigheten ligger mitt i Borås utmed Viskan, Stadsparken och Sandwalls plats och är ett samprojekt med Järngrinden. Detaljplanen för Trädgårdsstaden Hestra med cirka 150 lägenheter väntas antas under året, varpå säljstart och byggnation kan påbörjas. Området är, som namnet beskriver, beläget på attraktiva Hestra i Borås i ett mycket unikt område med stadens närhet samtidigt som man har naturen inpå knuten. Detta är ett samprojekt med Mjöbäcks Entreprenad. TILLFÖRSIKT MED FORTSATT VÄRDETILLVÄXT Slutligen några ord om framtiden. Som tidigare nämnts ser jag en fortsatt ökad efterfrågan på kontorslokaler i de centrala områden där Cernera Fastigheter har ytor att erbjuda. Externa värderingar visar på en fortsatt värdetillväxt för våra förvaltningsfastigheter. Vidare har Borås Stad en positiv utveckling där behovet av attraktiva bostadsrätter kan antas vara stort även de närmaste åren. Detta tillsammans med tagna investeringar och en bättre konjunktur gör att jag ser framåt med stor tillförsikt för Cernera Fastigheters verksamhet. Lars Angwald Verkställande direktör *1 *2 100 000 1 000 000 80 000 800 000 60 000 600 000 40 000 400 000 20 000 200 000 0 0 *1 Egen andel uppgår 2012 till 80 000 kvm och 2013 till 80 450 kvm *2 Ägd andel uppgår 2012 till 807 Mkr och 2013 till 860 Mkr VD HAR ORDET - 5
BOLAG Cernera Fastigheter AB är ett lokalt förankrat fastighetsbolag i Borås som drivs tillsammans med dotterbolag och intressebolag. Bolagets huvudsakliga verksamhet består av progressiv förvaltning, utveckling och förädling av kommersiella fastigheter och bostäder. Verksamheten är strukturerad i tre affärsområden Fastighetsförvaltning, Kommersiella fastighetsprojekt och Bostadsprojekt där enskilda projekt och fastigheter under en process kan drivas under mer än ett affärsområde. FASTIGHETSFÖRVALTNING Aktiv förvaltning av kontors- och handelsfastigheter med huvudsaklig geografisk marknad i Borås och dess närområde. Visst inslag av hyresbostäder kan förekomma. KOMMERSIELLA FASTIGHETSPROJEKT Progressiv utveckling av kommersiella fastigheter avseende användningsområden, innehåll och kunder. Huvudsaklig geografisk marknad är Borås med närområde. BOSTADSPROJEKT Avyttringsinriktad utveckling av bostäder i egen regi eller genom samarbeten. Huvudsaklig geografisk marknad är Borås med närområde. Andra marknader kan, beroende på samarbetsformer och partners, emellertid förekomma. AFFÄRSIDÉ Cernera Fastigheter ska som lokal marknadsledare genom engagerad och progressiv förvaltning, utveckling och förädling av egna fastigheter, skapa en positiv och anpassad verksamhets- och boendemiljö för sina hyresgäster. KÄRNVÄRDEN Cerneras kärnvärden är de särskiljande värden som utgör en samlande gemenskap för varumärket samt en grund för företagets strategiska konkurrensfördelar. De markerar varumärkets position och tydliggör vilka som är varumärkets bestående värden. Kärnvärdena genomsyrar allt som görs. KVALITET: Cernera Fastigheter eftersträvar hög kvalitet avseende såväl fastigheter och lägen som relationer och samarbeten. Vald kvalitet är alltid resultatet av ett affärsmässigt genomtänkt val. NÄRHET: Cernera Fastigheters lokala position är mycket viktig för varumärkets fortsatta framgång. För Cernera Fastigheters hyresgäster handlar det om närhet avseende såväl Cernera Fastigheters lägen i staden som till kontor, personal och service. ENGAGEMANG: Cernera Fastigheters engagemang är inriktat både på hyresgästernas trivsel och behovsuppfyllande avseende lokaler som bolagets aktiva deltagande av Borås Stads utveckling. 6 - BOLAG OCH AFFÄRSIDÉ
CERNERA FASTIGHETER CERNERA ÅRSREDOVISNING 2013 SAMVERKANSMETOD För att erbjuda de mest ändamålsanpassade lokalerna för våra hyresgäster arbetar vi efter en enkel men effektiv samverkansmetod. 1 KONTAKT En långsiktig affärsrelation bygger på en gemensam grundsyn. Därför uppskattar vi ett första personligt möte där vi förstår vad kunden förväntar sig. 2 BEHOVSANALYS Med god kännedom om vilka lägen som är bäst för vilka verksamheter samt stor erfarenhet av kontorsytors utformning, gör vi en behovsanalys tillsammans med kund. 3 PROJEKTERING Vi gör en förstudie med parametrar som tidsplan, tekniska krav och disposition av ytor innan vi går in operativt. 4 LOKALANPASSNING Av största vikt för en verksamhet är vad lokalerna kommunicerar. Tillsammans med kunden hittar vi de bästa lösningarna för verksamhet och varumärke. 5 INFLYTTNING Vi är på plats för att snabbt kunna bistå med hjälp i frågor som kan uppstå vid inflyttning. Allt för att kundens verksamhet ska fungera så snabbt som möjligt. 6 UPPFÖLJNING Självklart sitter vi ner snart efter inflyttning för att veta att allt fungerar. Sedan håller vi kontinuerligt kontakten för att uppfylla nya behov som eventuellt uppstår. I arbetet med att skapa goda och långvariga relationer med våra hyresgäster introducerade vi i januari 2013 Cernerakortet. Kortet berättigar våra hyresgäster rabatter och erbjudande hos många av alla de företag som hyr av oss samt hos koncernens egna verksamheter. SAMVERKANSMETOD - 7
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Vårt fokus avseende fastigheter är lägen attraktiva för affärsverksamheter, handel och kontor. I en stad av Borås storlek och nuvarande positiva utvecklingstrend betyder det att vi kontinuerligt förädlar och utvecklar beståndet. FÖRETAGSHUSET K ELVA BENÄMNING Företagshuset K elva FASTIGHETSBETECKNING Katrinedal 11 ADRESS Åsboholmsgatan 6, Borås OMRÅDE Katrinedal Business District UTHYRNINGSBAR YTA 10 000 kvm TYP AV FASTIGHET Kontor, förråd ÄGARANDEL 100 % SOLROSEN BENÄMNING Solrosen FASTIGHETSBETECKNING Solrosen 6 ADRESS Trandögatan 3 / Druveforsvägen 33, Borås OMRÅDE Druvefors UTHYRNINGSBAR YTA 6 200 kvm TYP AV FASTIGHET Kontor, utbildning ÄGARANDEL 100 % FÖRETAGSHUSET K7 BENÄMNING Företagshuset K7 FASTIGHETSBETECKNING Katrinehill 7 ADRESS Katrinedalsgatan 13 A-B, Borås OMRÅDE Katrinedal Business District UTHYRNINGSBAR YTA 6 800 kvm TYP AV FASTIGHET Kontor ÄGARANDEL 100 % 8 - FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
CERNERA FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2013 KÄLLBÄCKSRYD BENÄMNING Källbäcksryd FASTIGHETSBETECKNING Källbäcksryd 1:158 ADRESS Källbäcksrydsgatan 23, Borås OMRÅDE Brämhult UTHYRNINGSBAR YTA 700 kvm TYP AV FASTIGHET Kontor ÄGARANDEL 100 % FÖRETAGSHUSET U2 BENÄMNING Företagshuset U2 FASTIGHETSBETECKNING Uranus 2 ADRESS Fabriksgatan 10, Borås OMRÅDE Centrum UTHYRNINGSBAR YTA 4 000 kvm TYP AV FASTIGHET Kontor ÄGARANDEL 100 % HEIMDAL BENÄMNING Heimdal FASTIGHETSBETECKNING Heimdal 9 ADRESS Sandgärdsgatan 25, Borås OMRÅDE Centrum UTHYRNINGSBAR YTA 2 000 kvm TYP AV FASTIGHET Hotell ÄGARANDEL 100 % FÖRVALTNINGSFASTIGHETER - 9
KNALLEPORTEN BENÄMNING Knalleporten FASTIGHETSBETECKNING Landala 2 ADRESS Bäckeskogsgatan 1 OMRÅDE Knalleportens handelsområde UTHYRNINGSBAR YTA 6 700 kvm TYP AV FASTIGHET Handel, friskvård ÄGARANDEL 100 % LF HUSET BENÄMNING LF Huset FASTIGHETSBETECKNING Eldflugan 1 ADRESS Herrljungagatan 1, Borås OMRÅDE Knalleland UTHYRNINGSBAR YTA 2 500 kvm TYP AV FASTIGHET Kontor, friskvård ÄGARANDEL 100 % MERKURIUS BENÄMNING Merkurius FASTIGHETSBETECKNING Merkurius 1 ADRESS Stora Torget 1 OMRÅDE Centrum UTHYRNINGSBAR YTA 1 500 kvm TYP AV FASTIGHET Kontor ÄGARANDEL 100 % 10 - FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
CERNERA FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2013 MINERVA BENÄMNING Minerva FASTIGHETSBETECKNING Minerva 1 ADRESS Stora Brogatan 8 Lilla Brogatan 7 OMRÅDE Centrum UTHYRNINGSBAR YTA 900 kvm TYP AV FASTIGHET Handel, kontor ÄGARANDEL 50 % / Järngrinden 50 % FÖRETAGSHUSET N4 BENÄMNING Företagshuset N4 FASTIGHETSBETECKNING Näckrosen 4 ADRESS Åsboholmsgatan 21 Katrinedalsgatan 7, Borås OMRÅDE Katrinedal Business District UTHYRNINGSBAR YTA 5 400 kvm TYP AV FASTIGHET Kontor ÄGARANDEL 100 % FÖRVALTNINGSFASTIGHETER - 11
PALLAS BENÄMNING Pallas FASTIGHETSBETECKNING Pallas 1 ADRESS Lilla Brogatan 6, Borås OMRÅDE Centrum UTHYRNINGSBAR YTA 25 000 kvm TYP AV FASTIGHET Handel, kontor, parkering ÄGARANDEL 50 % / Järngrinden 50 % PERSEUS BENÄMNING Perseus FASTIGHETSBETECKNING Perseus 3 ADRESS Sandwalls plats 5, Borås OMRÅDE Centrum UTHYRNINGSBAR YTA 1 400 kvm TYP AV FASTIGHET Handel, bostäder ÄGARANDEL 100 % SOLHEM BENÄMNING Solhem FASTIGHETSBETECKNING Solhem 2 ADRESS Vendelbergsgatan 42, Borås OMRÅDE Östermalm UTHYRNINGSBAR YTA 2 700 kvm TYP AV FASTIGHET Hotell ÄGARANDEL 100 % 12 - FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
CERNERA FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2013 SÖDRA KARLSNÄS BENÄMNING Södra Karlsnäs FASTIGHETSBETECKNING Södra Karlsnäs 1 ADRESS Boråsvägen 44, Ulricehamn OMRÅDE Karlsnäs UTHYRNINGSBAR YTA 800 kvm TYP AV FASTIGHET Handel ÄGARANDEL 100 % ÄRLAN BENÄMNING Ärlan FASTIGHETSBETECKNING Ärlan 16 ADRESS Andra Villagatan 5, Borås OMRÅDE Villastaden UTHYRNINGSBAR YTA 1 200 kvm TYP AV FASTIGHET Bostäder ÄGARANDEL 100 % BYTTORPSHÖRN BENÄMNING Byttorpshörn FASTIGHETSBETECKNING Byttorpshörn 1 ADRESS Alingsåsvägen 66, Borås OMRÅDE Byttorp UTHYRNINGSBAR YTA 1 100 kvm TYP AV FASTIGHET Bostäder ÄGARANDEL 100 % FÖRVALTNINGSFASTIGHETER - 13
FÖRETAGSHUSET M19 BENÄMNING Företagshuset M19 FASTIGHETSBETECKNING Maskrosen 19 ADRESS Humlegatan 15, Borås OMRÅDE Katrinedal Business District UTHYRNINGSBAR YTA 14 500 kvm varav 8500 kvm P-anläggning TYP AV FASTIGHET Kontor, parkeringsanläggning och förråd ÄGARANDEL 100 % Tiden mellan 1890 och 1910-talet var bankbyggandets tid i Sverige. Merkurius 1 är ett tydligt exempel bästa läge med en monumental inramning vid Stora torget. Bankhuset byggdes 1915-1916 för Borås Enskilda Bank men redan 1919 flyttade Svenska Handelsbanken in. 14 - FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
CERNERA FASTIGHETER CERNERA ÅRSREDOVISNING 2013
PROJEKTFASTIGHETER Cernera Fastigheters projekt innefattar både kommersiella fastigheter och bostadsutveckling. Projekten utvecklas som regel i samarbete med partners. PALLAS Kvarteret Pallas är beläget utmed ån Viskan och jämte Stadsparken mitt i centrum av Borås. I dagsläget innehåller kvarteret handelsytor och parkeringsgarage. Fastigheten ägs tillsammans med Järngrinden. På fastigheten planeras omfattande om- och tillbyggnadsarbeten. Det kommer ske en uppgradering och utveckling av handelsytorna, renovering av parkeringsanläggningen, påbyggnad av bostäder på byggnadens tak samt planeras för nybyggnation av ett höghus om 24-33 våningar. Detaljplaneprocessen är inne i sitt slutskede och planen väntas antagen under 2014. KORT FAKTA Antal planerade bostäder 150 lägenheter (jämte lokaler och parkeringsanläggning) Total area i kvarteret efter om- och tillbyggnad ca 40 000 45 000 kvm inkl. parkeringsanläggning Planerad projektstart Etappvis om- och tillbyggnad med start 2014 Arkitekt Alessandro Ripellino Arkitekter Ägarandel 50 % TRÄDGÅRDSSTADEN HESTRA Trädgårdsstaden Hestra, Kantaten 1, är ett samprojekt mellan Cernera Fastigheter och Mjöbäcks Entreprenad. Området är i slutskedet av detaljplaneprocessen, planen väntas antagen under hösten 2014. Totalt planeras för 150 bostäder av varierande karaktär, alltifrån radhus till lägenheter i olika storlekar. Området är naturskönt beläget på attraktiva Hestra i Borås, med närhet till stadens centrum och naturen runt knuten. KORT FAKTA Antal planerade bostäder 150 Total bostadsarea ca 14 000 kvm Planerad projektstart Hösten 2014 Arkitekt QPG Arkitekter Ägarandel 50 % 16 - PROJEKTFASTIGHETER
CERNERA FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2013 BYTTORPSHÖRN På fastigheten Byttorpshörn 1, nära naturreservatet Rya Åsar, Resecentrum, Högskolan och Borås City, planeras för cirka 60 bostäder i olika storlekar, från 1,5 rok till 4 rok. Detaljplaneprocessen är i full gång och planen väntas antagen kring årsskiftet 2014/2015. KORT FAKTA Antal planerade bostäder 60 bostäder Total bostadsarea ca 4 000 kvm Planerad projektstart 2015 Arkitekt QPG Arkitekter Ägarandel 100 % CENTRUMNÄRA DRUVEFORS Druvefors, med 5 minuters gångavstånd från Borås centrum, är ett av de områden i Borås som haft mest nyproduktion av bostäder de senaste åren. Vårt projekt Solrosen 6 omfattar två 17-våningshus samt parkeringsgarage och innehåller totalt cirka 150 bostäder i olika storlekar. Detaljplaneprocessen pågår och planen väntas antagen kring årsskiftet 2014/2015. BYTTORPS HÖRN 1, VOLYMUTREDNING INFÖR DETALJPLA 2014.03.2 KORT FAKTA Antal planerade bostäder 150 bostäder Total bostadsarea ca 10 000 kvm Planerad projektstart 2015 Arkitekt QPG Arkitekter Ägarandel 100 % SOLROSEN 6, BORÅS REDNINGAR INFÖR DETALJPLAN 14.01.31 VOLYMILLUSTRATIONER HUGIN BOSTÄDER MITT I CENTRUM Bostäder i kvarteret Hugin är ett samprojekt mellan Cernera Fastigheter, Järngrinden och fr.o.m. mars 2014 Jofast. Här planeras för ett 60-tal bostäder i olika storlekar. Kvarteret är beläget mitt i centrum och bedöms vara mycket attraktivt. KORT FAKTA Antal planerade bostäder 60 lägenheter Total bostadsarea ca 4 000 kvm Planerad projektstart 2015 Arkitekt Tengbom Arkitekter Ägarandel 37,5 % VY FRÅN KELLGRENSGATAN PROJEKTFASTIGHETER - 17
I vår fastighet Maskrosen 19 har två av våra hyresgäster Ikkab och Staples fått utökade och mer ändamålsenliga kontor och lokaler.
CERNERA FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Cernera Fastigheter AB, organisationsnummer 556671-8127, får härmed avge redovisning över företaget och koncernens verksamhet för räkenskapsåret 2013. Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i tusental kronor. Uppgifter inom parentes avser föregående år. Närhet Cernera Fastigheters lokala position är mycket viktigt för varumärkets fortsatta framgång. För Cernera Fastigheters hyresgäster handlar det om närhet avseende såväl Cernera Fastigheters lägen i staden som till kontor, personal och service. INFORMATION OM VERKSAMHETEN MODERBOLAGET Moderbolaget bedriver fastighetsförvaltning och förvaltning av dotterbolagens aktier. KONCERNEN Cernera Fastigheter AB är ett starkt, lokalt förankrat fastighetsbolag i Borås. Bolagets huvudsakliga verksamhet består av förvaltning, utveckling och förädling av kommersiella fastigheter och bostäder. Verksamheten är strukturerad i tre affärsområden - Fastighetsförvaltning, Kommersiella fastighetsprojekt och Bostadsprojekt - där enskilda projekt och fastigheter under en process kan drivas under mer än ett affärsområde. FASTIGHETSFÖRVALTNING Aktiv förvaltning av kontors- och handelsfastigheter med huvudsaklig geografisk marknad i Borås och dess närområde. Visst inslag av hyresbostäder kan förekomma. KOMMERSIELLA FASTIGHETSPROJEKT Progressiv utveckling av kommersiella fastigheter avseende användningsområden, innehåll och kunder. Huvudsaklig geografisk marknad är Borås med närområde. BOSTADSPROJEKT Avyttringsinriktad utveckling av bostäder i egen regi eller genom samarbeten. Huvudsaklig geografisk marknad är Borås med närområde. Andra marknader kan, beroende på samarbetsformer och partners, emellertid förekomma. VERKSAMHETEN Koncernen har genom flera års utveckling av ett antal kommersiella fastigheter skapat ett attraktivt fastighetsbestånd, där merparten utgör ytor för kontor och handel. Utvecklingsarbetet har fortgått under innevarande räkenskapsår och totalt har investerats 26 Mkr (39 Mkr) i ett antal olika projekt och lokalanpassningar till kunder. Investeringarna har ökat nettoomsättningen med 6 % (9 %) och med hjälp av en positiv ränteutveckling har resultatet efter finansiella poster, rensat från återförda nedskrivningar, ökat med 28 % (30 %). Koncernens förvaltningsfastigheter har värderats av externt värderingsföretag, Forum Fastighetsekonomi, med värderingstidpunkt 31 december 2013. Värderingen har resulterat i en nettouppskrivning av koncernens fastigheter med 31 Mkr (10 Mkr). Koncernens lånestock förvaltas aktivt för att hålla nere ränterisken och i dagsläget är det en bra balans mellan rörlig och bunden ränta där även swapavtal används för att behålla flexibiliteten. AFFÄRSIDÉ OCH KÄRNVÄRDEN Cernera Fastigheters affärsidé utgår från definierade kärnvärden. Kärnvärden för varumärket Cernera Fastigheter kan beskrivas enligt följande: Kärnvärden är de särskiljande värden som utgör en samlande gemenskap för varumärket samt en grund för företagets strategiska konkurrensfördelar. De markerar en unik position för varumärket och tydliggör vilka som är varumärkets bestående värden. Kärnvärdena påverka allt som görs - kommunikation, produkt- och tjänsteutveckling samt relationsbyggande. Engagemang Något som tydligt särskiljer Cernera Fastigheter från konkurrenterna är det engagemang man lägger ner för att få sina hyresgäster att trivas och kunna utveckla sina verksamheter. FRAMTIDA UTVECKLING Koncernen avser fortsätta förvaltningen av koncernens kommersiella fastigheter. Fastigheten Ärlan 16 är snart färdigställd efter en totalrenovering där ökade uthyrningsytor skapats. Fastigheten beräknas vara fullt uthyrd efter renovering. I mars 2014 har tecknats avtal om förvärv av fastigheten Borås Landala 1. Byggnaden, som inrymmer knappt 1 500 kvm uthyrbar area, är belägen i området Knalleporten och är grannfastighet med fastighetsrörelsens befintliga fastighet Landala 2. Detaljplanen för Trädgårdsstaden Hestra (Kantaten 1) med ca 150 lägenheter, väntas antas under året, varpå säljstart och byggnation kan påbörjas. Detta är ett samprojekt med Mjöbäcks Entreprenad. Detaljplanerna för Solrosen 6 samt Byttorpshörn 1 väntas antagna kring årsskiftet 2014/2015, projekten omfattar totalt ca 200 lägenheter. Planerna med kvarteret Pallas fortgår och planen beräknas vara antagen under 2014. I kvarteret planeras för 10 000 kvm kommersiella ytor, parkeringsanläggning med 400 p-platser, ett 40-tal takbostäder samt ett höghus om 24-33 våningar. Fastigheten ligger mitt i Borås utmed ån Viskan, Stadsparken och Sandwalls plats och är ett samprojekt med Järngrinden. MILJÖINFORMATION Cernera Fastigheter arbetar med gröna frågor inom olika områden. ENERGIOPTIMERING Användningen av energi i våra bostäder och på våra arbetsplatser utgör en stor miljöbelastning. Cernera Fastigheter har under många år arbetat aktivt för att nedbringa energiförbrukningen i företagets fastigheter, bl.a. genom effektiva styrsystem för belysning, värme och ventilation. Många av våra fastigheter har försetts med Ecopilot som trimmar samverkan mellan byggnadens olika system för att minimera energiåtgång och utsläpp av växthusgaser. Genom att kontinuerligt beräkna energibalansen utnyttjas byggnadens termiska lagringskapacitet (termoeffekt) för bästa energiutnyttjande. Börvärden, tidkanaler, pumpstopp, kylsteg, nattkyla, värmeåtervinning och mer därtill styrs av Ecopilot. PCB-SANERAT Samtliga fastigheter inom Cernera Fastigheters bestånd är sanerade från PCB-haltiga fogar. FÖRSKÖNING AV STADSMILJÖ Cernera Fastigheter deltar i olika projekt och samverkansgrupper för att uppnå en förskönad och tryggare stadsmiljö. Kvalitet Cernera Fastigheter eftersträvar hög kvalitet avseende såväl fastigheter och lägen som relationer och samarbeten. Vald kvalitet är alltid resultatet av ett affärsmässig genomtänkt val. FINANSIELL RAPPORTERING - 19
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående medel: Balanserade vinstmedel 26 892 748 Årets resultat -38 587 Kr 26 854 161 Disponeras enligt följande: I ny räkning överförs 26 854 161 Kr 26 854 161 FLERÅRSJÄMFÖRELSE 2013 2012 2011 2010 2009 Koncernen Nettoomsättning 67 425 63 596 59 080 46 169 41 408 Resultat efter finansiella poster 16 970 16 492 9 827 74 239 5 396 Balansomslutning 972 921 919 664 874 113 848 808 682 284 Soliditet, % 22 20 19 27 21 Moderbolaget Nettoomsättning 2 995 3 050 2 319 2 581 2 453 Resultat efter finansiella poster -1 421-6 771 708 64 836 6 046 Balansomslutning 309 496 259 243 234 881 259 669 175 044 Soliditet, % 66 67 65 78 65 20 - FINANSIELL RAPPORTERING
CERNERA FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2013 RESULTATRÄKNING KONCERNEN Not 2013 2012 Rörelseintäkter Nettoomsättning 67 425 63 596 Återföring nedskrivning fastighet - 3 200 Övriga rörelseintäkter 307 916 Summa rörelseintäkter 67 732 67 712 Rörelsekostnader Fastighetskostnader -21 313-20 513 Övriga externa kostnader 2-3 486-2 695 Personalkostnader 3-390 - Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -7 474-7 152 Summa rörelsekostnader -32 663-30 360 Rörelseresultat 35 069 37 352 Finansiella poster Ränteintäkter 341 459 Räntekostnader -18 440-21 319 Summa finansiella poster -18 099-20 860 Resultat efter finansiella poster 16 970 16 492 Bokslutsdispositioner Bokslutsdispositioner 5-19 162 - Summa bokslutsdispositioner -19 162 0 Resultat före skatt -2 192 16 492 Skatt på årets resultat 6-55 -5 410 Uppskjuten skatt 224-2 186 Årets resultat -2 023 8 896 FINANSIELL RAPPORTERING - 21
BALANSRÄKNING KONCERNEN Not 13-12-31 12-12-31 TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 7 852 976 802 310 Inventarier, verktyg och installationer 8 775 974 Pågående nyanläggningar 10 15 861 10 099 869 612 813 383 Finansiella anläggningstillgångar Fordringar hos koncernbolag 11 71 000 71 000 Andelar i intressebolag 13-18 Andra långfristiga värdepappersinnehav 14 1 1 71 001 71 019 Summa anläggningstillgångar 940 613 884 402 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager Färdiga varor och handelsvaror 48 48 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 1 067 4 159 Fordringar hos koncernbolag 1 848 3 647 Övriga kortfristiga fordringar 2 205 2 158 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 1 593 645 6 713 10 609 Kassa och Bank 25 547 24 605 Summa omsättningstillgångar 32 308 35 262 SUMMA TILLGÅNGAR 972 921 919 664 22 - FINANSIELL RAPPORTERING
CERNERA FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2013 FORTS. BALANSRÄKNING KONCERNEN Not 13-12-31 12-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL 16 Aktiekapital 200 200 Bundna reserver 329 311 Uppskrivningsfond 17 193 452 164 990 Balanserad vinst eller förlust 19 002 8 915 Årets resultat -2 023 8 896 Summa eget kapital 210 960 183 312 AVSÄTTNINGAR Uppskjutna skatter 55 344 47 222 Summa avsättningar 55 344 47 222 LÅNGFRISTIGA SKULDER 18 Checkräkningskredit 19 424 6 537 Övriga skulder till kreditinstitut 588 954 580 661 Summa långfristiga skulder 589 378 587 198 KORTFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut 10 262 - Förskott från kunder 6 034 4 131 Leverantörsskulder 5 614 8 312 Skulder till koncernbolag 84 127 80 390 Aktuella skatteskulder 7 060 6 424 Övriga kortfristiga skulder 1 263 1 398 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 2 879 1 277 Summa kortfristiga skulder 117 239 101 932 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 972 921 919 664 STÄLLDA SÄKERHETER 21 690 011 660 873 ANSVARSFÖRBINDELSER INGA INGA FINANSIELL RAPPORTERING - 23
KASSAFLÖDESANALYS KONCERNEN 2013 2012 Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster 35 069 37 352 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 7 501 4 051 Erhållen ränta 341 459 Erlagd ränta -18 440-21 319 Betald inkomstskatt -55-5 410 24 416 15 133 Förändring av rörelsekapital Kundfordringar 3 092-1 843 Övriga kortfristiga fordringar 803-2 082 Leverantörsskulder -2 699-1 876 Övriga kortfristiga rörelseskulder 7 744 3 278 Kassaflöde från den löpande verksamheten 33 356 12 610 Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar -25 713-39 391 Sålda intressebolag 19 - Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar - -138 Kassaflöde från investeringsverksamheten -25 694-39 529 Finansieringsverksamheten Nettoupptagning lån 12 442 34 104 Utbetalt koncernbidrag -19 162-9 509 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -6 720 24 595 Årets kassaflöde 942-2 324 Likvida medel vid årets början 24 605 26 929 Likvida medel vid årets slut 25 547 24 605 24 - FINANSIELL RAPPORTERING
CERNERA FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2013 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Not 2013 2012 Rörelseintäkter Nettoomsättning 2 995 3 050 Summa rörelseintäkter 2 995 3 050 Rörelsens kostnader Fastighetskostnader -2 951-3 225 Övriga externa kostnader 2-1 842-1 054 Personalkostnader 3-390 - Summa rörelsens kostnader -5 183-4 279 Rörelseresultat -2 188-1 229 Finansiella poster Resultat från andelar i koncernbolag 4 11-6 188 Ränteintäkter 957 919 Räntekostnader -201-273 Summa resultat från finansiella poster 767-5 542 Resultat efter finansiella poster -1 421-6 771 Bokslutsdispositioner 5 1 382 - Uppskjuten skatt - 189 Årets förlust -39-6 582 FINANSIELL RAPPORTERING - 25
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Not 13-12-31 12-12-31 TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag 9 196 500 165 849 Fordringar hos koncernbolag 11 20 220 20 220 Andelar i intressebolag 13 2 359 2 592 Fordringar hos intressebolag 12 18 956 19 150 238 035 207 811 Summa anläggningstillgångar 238 035 207 811 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Kundfordringar 84 322 Fordringar hos koncernbolag 62 624 46 798 Fordringar hos intressebolag 8 634 4 177 Övriga kortfristiga fordringar 60 58 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 25 43 71 427 51 398 Kassa och bank 34 34 Summa omsättningstillgångar 71 461 51 432 SUMMA TILLGÅNGAR 309 496 259 243 26 - FINANSIELL RAPPORTERING
CERNERA FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2013 FORTS. MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Not 13-12-31 12-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL 16 Aktiekapital 200 200 Uppskrivningsfond 17 176 431 146 307 Balanserad vinst eller förlust 26 893 33 475 Årets förlust -39-6 582 Summa eget kapital 203 485 173 400 LÅNGFRISTIGA SKULDER 18 Checkräkningskredit 19 424 2 292 Övriga skulder till kreditinstitut 5 940 5 940 Summa långfristiga skulder 6 364 8 232 KORTFRISTIGA SKULDER 18 Leverantörsskulder 5 507 Skulder till koncernbolag 99 534 77 077 Övriga kortfristiga skulder 34 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 74 27 Summa kortfristiga skulder 99 647 77 611 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 309 496 259 243 STÄLLDA SÄKERHETER INGA INGA ANSVARSFÖRBINDELSER 22 28 180 60 105 FINANSIELL RAPPORTERING - 27