B R F B O T T E N S T O C K E N 8 G R Ö N D A L S V Ä G E N 1 1 8-1 2 0 1 1 7 6 8 S T O C K H O L M Kallelse Kallelse till extra föreningsstämma den 13 oktober 2014 klockan 19.00, i Gröndals IKs klubblokal, Gröndalsvägen 93-95. Dagordning 1. Stämmans öppnande 2. Godkännande av dagordning 3. Val av stämmoordförande 4. Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare 5. Val av två justeringsmän tillika rösträknare 6. Fråga om stämman blivit i stadgeenlig ordning utlyst. 7. Fastställande av röstlängd 8. Av styrelsen hänskjutna frågor samt av föreningsmedlem anmält ärende 8.1. Inkomna motioner samt styrelsens yttrande/förslag till beslut 8.2. Styrelsen i Bostadsrättsföreningen Bottenstocken 8 har erhållit bifogad motion från Ninnie Björkman om dela upp sin bostadsrätt i två bostadsrätter. Motionen, Styrelsens svar, detaljerad beskrivning och brandförsvarsutlåtande bifogas som bilaga 1. 8.2.1. Stämman ska fatta beslut om att Bostadsrättsföreningen Bottenstocken 8 ska förvärva Ninnie Björkmans bostadsrättslägenhet med nr 7950. 8.2.2. Stämman ska fatta beslut om att bostadsrättslägenheten 7950 ska upphöra att existera/dödas. Beslutet villkoras av att eventuella panthavare medger att bostadsrätten upphör. 8.2.3. Stämman fattar beslut om att uppdra åt styrelsen att upplåta två nya bostadsrättslägenheter med nr 7951 och nr 7952. Stämman fattar beslut om att styrelsen ska fastställa villkoren för dessa upplåtelser. 8.3. Beslut om avyttring av del av föreningens mark för byggnation (Sker med 2/3 majoritet, se även förslag på beslutsordning i bilaga 2 och övrig information i bilaga 3, 4, 5, 6, 7 och 8). Övrig information som tidigare delats ut till medlemmar i frågan går att finna på hemsidan www.brfbottenstocken8.se under Styrelsen/stämmoprotokoll & årsredovisning). 9. Övriga frågor 10. Avslutande Kan du inte komma? Kan man inte närvara finns möjligheten att lämna fullmakt till en annan medlem i föreningen som då kan föra den icke närvarandes talan. Fullmaktsmall går att hitta på vår hemsida under stämmoprotokoll eller direkt på adressen nedan: http://www.brfbottenstocken8.se/showfile/?filid=49 OBS! Var noga med att specificera vad fullmakten gäller för, när fullmakten gäller och för vem. Exempel på fullmakt se bilaga 8.
Bilaga 1 Motion Undertecknad ansöker härmed om delning av min lägenhet till två lägenheter enligt bifogad skrivelse och ritning från min arkitekt Magnus Björkman. (Bilaga 2). Med vänlig hälsning Ninnie Björkman Styrelsens svar: En bostadsrätt är oföränderlig och för att den ska kunna förändras måste stämman fatta de beslut som krävs för att delning ska kunna genomföras. Stämman ska fatta beslut om att bostadsrättsföreningen Bottenstocken 8 ska förvärva Ninnie Björkmans bostadsrättslägenhet med nr 7950. Stämman ska fatta beslut om att bostadsrättslägenheten 7950 ska upphöra att existera. Beslutet villkoras av att eventuella panthavare medger att bostadsrätten upphör. Stämman fattar beslut om att uppdra åt styrelsen att upplåta två nya bostadsrättslägenheter med nr 7951 och nr 7952. Stämman fattar beslut om att styrelsen ska fastställa villkoren för dessa upplåtelser. Det räcker att stämman fattar respektive beslut med enkel majoritet. Det ska upprättas ett överlåtelseavtal av vilket framgår att överlåtelse av bostadsrätten 7950 sker till bostadsrättsföreningen. Föreningen kommer sedan att upprätta två nya upplåtelseavtal i vilket de två nya bostadsrätterna som bildas vid delningen upplåts till Ninnie Björkman. De får lägenhetsnummer 7951 respektive 7952 för att undvika sammanblandning med det objekt som upphör att existera d v s/dödas. I de flesta fall brukar upplåtelseavtalet vid en delning även innehålla vissa entreprenadrättsliga inslag med anledning av att delningen av lägenheterna kommer att utföras av bostadsrättshavaren själv eller någon som hon anlitar. Föreningen brukar reglera frågor rörande ombyggnationen som kan komma att påverka föreningens egendom och andra boende i fastigheten. Föreningen kommer efter det att upplåtelse har ägt rum att uppdatera lägenhetsförteckningen med de nya bostadsrättslägenheterna. Stämman får inte fatta beslut om upphörande av bostadsrätterna förrän eventuella panthavarna har lämnat sina medgivanden. Föreningen kan ådra sig skadeståndsskyldighet om den beslutar att bostadsrätterna ska upphöra utan att den har erhållit panthavarnas medgivande. Anledningen till att panthavarna skyddas är att föremålen för deras pant d v s bostadsrätten/bostadsrätterna upphör att existera vid en delning. Styrelsen har därför valt att villkora det aktuella stämmobeslutet av att eventuella panthavare ger sitt godkännande. De transaktioner som äger rum d v s överlåtelserna och de nya upplåtelserna ska ske till marknadspris. I de två upplåtelseavtalen som upprättas regleras byggföreskrifterna, myndighetstillstånd et c. Allt är medlemmens ansvar. Efter stämman har Ninnie två nya bostadsrätter istället för en. Hon tillträder direkt och inga pengar betalas. Allt regleras i avtalen. Styrelsen föreslår med anledning av ovanstående att stämman fattar de 3 beslut som behövs för att delning av lägenhet 7950 ska kunna genomföras. Styrelsen föreslår därmed att stämman beslutar följande. 1) Stämman ska fatta beslut om att Bostadsrättsföreningen Bottenstocken 8 ska förvärva Ninnie Björkmans bostadsrättslägenhet med nr 7950. 2) Stämman ska fatta beslut om att bostadsrättslägenheten 7950 ska upphöra att existera. Beslutet villkoras av att eventuella panthavare medger att bostadsrätten upphör. 3) Stämman fattar beslut om att uppdra åt styrelsen att upplåta två nya bostadsrättslägenheter med nr 7951 och nr 7952. Stämman fattar beslut om att styrelsen ska fastställa villkoren för dessa upplåtelser.
Styrelsen Brf Bottenstocken 8 Stockholm 140319 Gröndalsvägen 118-120 117 64 Stockholm Lgh 7950, delning TEKNISK BESKRIVNING På uppdrag av Ninnie Björkman, medlem i Brf Bottenstocken 8, har undertecknad tagit fram bifogat förslag till delning av lägenhet 7950 på plan 7-8. Syftet är att permanenta den provisoriska delning med tillhörande andrahandsuthyrning som förelegat de senaste tio åren, och att genomföra detta på ett sätt som tillgodoser aktuella myndighetskrav och skapa önskade boendekvaliteter. Nedan följer en översiktlig teknisk beskrivning som kan förtydligas inför utförande. Uppgifter om ytor Nuvarande: Totalt: 156 m² enl lägenhetsregister Större del: Plan 7: 110 m² Plan 8: 13 m² Totalt: 123 m² BOA Mindre del: Plan 7: -- Plan 8: 33 m² Totalt: 33 m² BOA Mätregler enl SIS. Blivande planlösning För att få större boyta rivs befintlig öppen spis, idag belagd med eldningsförbud, samt några anslutande innerväggar enl bilagan. För att underlätta möblering och användning föreslås även en frånluftskanal och avloppsluftning ledas om längs den sträcka som passerar den avdelade lägenheten, se 'ventilation' nedan. Undertak och horisontella ventilationskanaler bibehålles, stämpning utförs innan rivning varefter nödvändig avväxling integreras i nya väggar. Ljud- och brandkrav Nya, lägenhetsskiljande väggar utförs med dubbla skivor och stålregel enl Gyproc/motsv för att uppnå ljudreduktion om ca 52 db samt skilja lägenheternas resp brandceller. Genomföringar brandgastätas i förekommande fall. Ventilation Befintlig, gjuten frånluftskanal rivs på sträckan genom den avdelade lägenheten och ersätts med plåtkanal i lämplig dimension. Ny kanal påbörjas i underliggande lgh/rum, dras genom ny håltagning i bjälklag och löper sedan i nära anslutning till befintlig kanal (<300mm) och ansluter efter ca 2,5m till densamma. Den korta sidodragning detta innebär bedöms av ventilationskonsult inte ha någon påverkan på luftflöden eller funktionen i övriga delar av AIM - Architecture Is Made AB Box 1460 25114 Helsingborg Kontor Stockholm Upplandsgatan 84 info@a-i-m.se www.a-i-m.se
fastighetens system. För dessa arbeten kommer ventilationsentreprenören AirCano genom Anders Eriksson, tel 08-55632452, att bistå med projektering och utförande. På styrelsens begäran kan AirCano ombesörja flödesmätning före och efter ombyggnad i underliggande utrymmen på samma stam för att säkerställa att åtgärden inte påverkat övriga lgh. Ny ventilation till blivande kök ansluts till befintlig kanal. VA Nytt kök förses med vatten och avlopp från intilliggande badrum. Dragning döljs i skåpssnickeri men förblir åtkomlig för inspektion och/eller åtgärd via inspektionslucka etc. Ventilationskanal som avluftar avlopp föreslås sidodras lokalt på ett horisontellt avstånd om ca 700mm enligt bilagan. Efter samråd med VVS-ingenjör kommer inte självdraget och funktionen påverkas så länge sidodragning görs med fall. El Nytt, separat system för el med tillhörande undercentral planeras för den avdelade lägenheten. Tillgänglighet Då den avdelade lägenhetsytan är belägen ett plan över hissens översta stannplan blir den inte tillgänglig för funktionshindrade. För detta söks dispens i samband med bygglovsprövningen. Brandutrymning Myndighetskravet med två av varandra oberoende utrymningsvägar föreslås uppnås genom att den alternativa vägen leds via terrass, ev grind i räcke, ned på balkong plan 7 på byggnadens gavel dit brandkårens stegar når. Statik Om styrelsen anser nödvändigt kommer konstruktör att anlitas för att säkerställa den håltagning i bjälklag som krävs för omdragning av ventilationen. I övrigt påverkas inga bärande byggnadsdelar av åtgärden. Utförande och kontroll Efter godkännande från styrelsen inlämnas bygglovsansökan till Stadsbyggnadskontoret. Efter godkänt bygglov fortsätter planering och projektering, varefter genomfört samråd och erhållet startbesked byggstart förhoppningsvis kan bli aktuellt hösten 2014. Byggherren avser anlita hantverkare för rivnings- och återuppbyggnadsarbete. För arbeten i våtrum anlitas entreprenör med behörighet Säker vatten. Som kontrollansvarig enl PBL föreslås Olle Tunell Consult AB, tel 070-5602137, KA enl PBL 2010 med riksbehörighet nivå K. Han kommer upprätta kontrollplan och följa bygget för byggherrens räkning. Med vänlig hälsning Magnus Björkman Arkitekt SAR/MSA tel 0736-476594 magnus@a-i-m.se AIM - Architecture Is Made AB Box 1460 25114 Helsingborg Kontor Stockholm Upplandsgatan 84 info@a-i-m.se www.a-i-m.se
2014-09-23 Prov med höjdfordon, Kv Bottenstocken 8 Gröndal Efter förfrågan om tillgänglighet för brandförsvarets höjdfordon till lägenhet, efter ombyggnation Gröndalsvägen 118-120. Provet utföll till belåtenhet, brandförsvaret har god tillgänglighet till berörd lägenhet från uppställningsplats på gården framför entrén till 120. 2014-09-25 Brännkyrka brandstation Brandinsp. Anders Laurén
Bilaga 2 Enligt våra stadgar skall beslutet tas med enkel majoritet dvs mer än 50%. Men eftersom bostadsrättslagen kan tolkas annorlunda (lagen styr över stadgar. Om någon blir berörd är det 9 kap 16 paragrafen bostadsrättslagen som gäller. Det är 2/3 majoritet och de som inte godkänner är motparter och vi ska skicka ansökan till hyresnämnden för godkännande). Styrelsen har sammanställt en lista på kriterier som vi tror kan vara viktiga för olika medlemmar i det fall en försäljning genomförs. Dessa kriterier är: 1. Nya huset ska ha alla sina nya parkeringar på sin mark 2. Köpeskilling ska vara minst 12000 kr/m2 BTA (med reservation att beloppet kan komma att sänkas enligt kriterie 4 om så beslutas). 3. På grund av bedömning av ekonomisk säkerhet ska EBAB inte vara ett alternativ 4. I vidare förhandlingar med exploatörer ska styrelsen särskilt beakta och söka lösningar som gör vår egen mark mer attraktiv, dock till en maximal minskning av köpeskilling med motsvarande 2000 kr/m2 BTA Förslag på beslutsordning: Fråga 1: Finns det andra kriterier som föreningens medlemmar anser viktiga och vill rösta om? Eventuellt nya kriterier formuleras och läggs till listan. Fråga 2: Vilka kriterier vill medlemmarna ha med. 2.1 vilka vill ha kriterie 1? 2.2 vilka vill ha kriterie 2? osv Fråga 3: Vill stämman ge styrelsen mandat att avyttra marken öster om huset med de kriterier som röstats igenom i fråga 2 eller vill stämman inte avyttra marken? Sälja eller inte sälja marken
Bilaga 3 Fördelar/nackdelar Föreningen blir skuldfri och kan därmed tex sänka avgifterna (avgifterna baseras idag på de kostnader föreningen har årligen, högre räntekostnader = högre avgifter) Bortsett från att vi får ett hus bredvid så får vi en trevligare och mer funktionell utemiljö runt vår fastighet. Det blir med stor sannolikhet en utdelning (återbetalning på insatsen, ingen storlek satt) till föreningens medlemmar. En del investeringar som behövs kommer vi klara av utan lån eller höjda avgifter. - Balkongrenoveringar - Byte av elstammar (dra in 3-fas el) samt fiber till alla lägenheter - Fonderade resurser för framtida underhåll (ex fasad) - Medför större frihet att genomföra andra förändringar i huset, såsom uteplats/övernattningslägenhet/bastu etc. - Vår egen fastighet/lägenheter kommer öka värde då det byggs nyproducerat nära (jämförbara kvm priser ökar) Nackdelar Grönområdet öster om huset kommer ersättas med ett hus. Större insyn och mindre ljusinsläpp för lägenheter på östra sidan Föreningens marktillgång minskar
Bilaga 4 Värdeutlåtande Beträffande eventuell nybyggnation vid Gröndalsvägen 118-120, BRF Bottenstocken 8. Hej! Jag har gått igenom allt material noggrant nu och då den nya fastigheten kommer att befinna sig rätt nära er fastighet så kommer detta oundvikligen innebära att vissa av bostäderna kommer att bli väldigt mörka. En uppskattad påverkan på priset kommer således att vara en nedgång på ca 5-6 tusen per kvadratmeter för bostäderna som ligger längst in i huset (med undantag från dem högst upp som påverkas lite mindre). Å andra sidan kommer detta tillskott innebära en extremt god ekonomi för er i föreningen så detta kan därför minska nedgången något, hur mycket är väldigt svårt att säga då allt hänger på hur ni som förening väljer att disponera pengarna. Hoppas detta svar är tillfredsställande och om det är något som är oklart eller om ni har några ytterligare frågor eller funderingar så är det bara att ni hör av er! Stockholm den 28 april 2014 Nicklas Talvitie Notar, Liljeholmen
Bilaga 5 Värderingsutlåtande Bottenstocken Gröndalsvägen 118-120 Bortser man från en sänkning av avgiften och ser till de boendes situation såsom insyn, mörkare lägenheter och mindre disponibla gräsytor skulle marknadsvärdet för de utsatta lägenheterna troligtvis gå ned i marknadsvärde. Det är en omöjlighet att spekulera i hur mycket. En ökning av värdet för befintliga lägenheter i Brf Bottenstocken skulle vila på de grunder att avgiften skulle sänkas. Om föreningen skulle bli skuldfri samt att de boende får fler parkeringsmöjligeter (bristvara i Gröndal) skulle detta påverka positivt. Om avgifterna skulle halveras från i dagsläget dryga 500:- per kvm och år skulle marknadsvärdet öka. Med vänlig hälsning Louise Kelly Fastighetsbyrån
Bilaga 6 Avsiktsförklaring Stämman för Brf Bottenstocken 8 den 13 oktober 2014 anser att vid en försäljning och exploatering av gräsytan öster om huset så kommer lägenheterna med fönster mot östra sidan upp till våning sex påverkas av minskat ljusinsläpp och ökad insyn. Därför anser stämman att lägenhetsinnehavare till dessa lägenheter bör, då försäljning och exploatering genomförts, kompenseras med en engångssumma på 2000 kr/kvm för ökad insyn och 3000 kr/kvm för våning ett ner till 0 kr/kvm för våning 8 för minskat ljusinsläpp. Alltså kompensationer till östra sidans lägenhetsinnehavare enligt följande: 8 (2000) (2000) 7 1500 2000 2500 6 2000 2500 3000 5 2500 3000 3500 4 3000 3500 4000 3 3500 4000 4500 2 4000 4500 5000 1 4500 5000 6000 B (?) OBS! Denna avsiktsförklaring representerar inget formellt beslut utan kan komma att revideras av kommande stämmor. Justeringar kommer med stor sannolikhet att ske efter ljusstudie samt studie av hur mycket enskilda lägenheter påverkas av tex insyn. Men i detta menar vi att vi är överens om att de lägenheter som påverkas ska bli ersatta på något sätt men kan inte säga hur mycket och exakt hur, innan vi har mer information.
Bilaga 7 EKONOMISK SAMMANSTÄLLNING FÖR BYGGHERRAR EBAB AB Patriam 1 AB AB Stockholmshem Besqab Projekt och Fastigheter AB EBAB Fastighetsutveckling AB 556744 1638 556911 6394 Organisationsnr: 556035 9555 556345 6416 556848 8182 Detta är moderbolaget EBAB AB Moderbolag Stockholms Stadshus Besqab AB EBAB AB 2007 11 23 2012 11 23 Bolaget startat 1937 03 15 1988 12 30 2011 05 18 Avtalet skrivs med: AB Stockholmshem, moderbolaget är troligen Besqab Projekt och Fastigheter AB? Samarbetsavtal och avsiktsbeskrivning med EBAB Fastighetsutveckling, trolig 1. Någon i styrelse el VD har haft konkursengagemang 1. Någon i styrelse el VD har haft Varningssignaler Nej Nej 1. Någon i styrelse el VD har haft konkursengagemang 2. Bolaget yngre än 4 år 2. Bolaget yngre än 4 år 3. Ej registrerat för näringsverksamhet 500 50 Aktiekapital (KSEK) 882 000 27 250 100 31 940 42 Eget kapital 2013 12 31 (KSEK) 7 151 000 253 523 413 157 478 0 Omsättning 2013 (KSEK) 1 992 000 65 072 10 273 1 629 8 Resultat e finansnetto 2013 (KSEK) 177 000 50 810 50 12,7% 0,0% Kassalikviditet 5,9% 316,2% 98,7% 44,0% 100,0% Kan ej ges då det ej är registrerat för Soliditet 51,2% 68,2% 9,0% 10 (mycket god) näringsverksamhet Kreditvärdighet 1 (dålig) 10 (mycket god) 10 (mycket god) 10 (mycket god) 3 (svag) 850 000 Kan ej ges se ovan Rekommenderat kreditbelopp >5 000 000 4 000 000 35 000 Bud per kvm 8 000 12 000 12 000 Beräknad byggyta 3 600 2 800 3 500 3 500 Estimerat totalpris 25 200 000 33 600 000 42 000 000 38 500 000 (42 000 000) Handpenning 5 10% 4 mkr vid påskrivet köpeavtal 10% av köpeskilling efter återkopplling från granskning av SBK Betalning beräknas ske vid Bankgaranti el dyl Säkerhet mot moderbolaget, bankgaranti om det behövs. Säkerhet lämnas genom moderbolagsborgen, såsomk för egen skuld (Proprieborgen) Säkerhet i skalbolagets aktier kan lämnas. (menar man då i Patriam X? Aktiekapital 50.000!) EBAB Fastighetsförv. AB har 100.000 men svag kreditvärdighet (3 av 10)
FULLMAKT Sida 1 (1) Fullmaktsgivare Namn/Firma Telefonnummer Adress Personnummer/Organisationsnummer Postnummer Ort Fullmäktig Namn/Firma Telefonnummer Adress Personnummer/Organisationsnummer Postnummer Ort Fullmakten avser: Undertecknad fullmaktsgivare ger fullmäktigen härmed behörighet att i mitt personnamn eller firmanamn: Fullmakten upphör att gälla när den återkallas, dock senast den. Denna mall är framtagen för medlemmar på företagande.se Fullmaktsgivarens underskrift Datum och ort Underskrift Namnförtydligande Fullmaktsgivarens egenhändiga namnteckning bevittnas härmed (frivillig uppgift): Underskrift Underskrift Namnförtydligande Namnförtydligande