GATUKOSTNADSPOLICY Fastställd av Kommunstyrelsen 3/4 2006, 58 Gäller för antaganden av principer för gatukostnader 3/4 2006-25/3 2013. 1
Innehållsförteckning: Sammanfattning... 3 Bakgrund... 3 Beslutade principer... 3 Lagstöd, terminologi... 4 Politisk hantering, beslut, organisation... 4 Samordning med planprocessen, tekniska utredningar, enskilt huvudmannaskap... 5 Kommunikation samråd, utställning... 6 Kostnadsunderlag: Standard... 6 Kostnadsunderlag: Beräknade kostnader... 7 Kostnadsunderlag: Kalkylnoggrannhet... 7 Kostnadsunderlag: avgränsning planarbete - va - gata... 8 Kostnadsunderlag: Jämkning... 9 Kostnadsunderlag: kommunal administration... 9 Fördelningsområde... 9 Fördelningsgrund, andelstal... 9 Tidpunkt för fakturering, betalningsansvar...11 Betalningsvillkor...11 2
Sammanfattning Gatukostnadspolicyn innebär att frågan om gatukostnader i förnyelseområden ska samordnas med detaljplanearbetet. Policyn innehåller även grundprinciper som utgångspunkt för samråd med fastighetsägarna avseende kostnadsunderlaget, fördelningsområdets avgränsning och fördelningsgrunden, samt vilka betalningsvillkor som ska erbjudas fastighetsägarna. Eftersom enskilt huvudmannaskap ibland är ett alternativ som utreds parallellt med gatukostnaderna berörs även detta i viss mån. Bakgrund Kommunstyrelsen har 2005-12-12 antagit nya principer vid uttag av gatukostnadsersättningar i förnyelseområden med kommunalt huvudmannaskap för vägar och allmän platsmark. Syftet är rättvis kostnadsfördelning mellan fastighetsägare och skattebetalare, större tydlighet och förutsägbarhet samt generösare anståndsregler. Kommunstyrelsen uppdrog vidare åt Stadsledningskontoret att utarbeta ett förslag till samlat policydokument för kommunens principer vid genomförande av utbyggnad av väg och park och uttag av gatukostnadsersättningar samt regler för avbetalning respektive anstånd med betalning och ev. övergångsbestämmelser. Formerna för samråd med berörda fastighetsägare kring val av standardnivåer och övriga faktorer, som påverkar nivån på gatukostnadsersättningarna ska särskilt belysas. Detta dokument utgör exploateringsenhetens förslag till samlat policydokument. Beslutade principer Kommunstyrelsen beslutade 2005-12-12 att följande principer ska gälla för gatukostnader i Nacka i förnyelseområden med kommunalt huvudmannaskap för vägar och allmän platsmark: 1. Berörda fastighetsägare bär kostnaden för de investeringar som behövs för att uppfylla detaljplanens lägsta godtagbara krav så området kan fungera för permanent boende vad avser framkomlighet, bärighet, trafiksäkerhet och tillgänglighet samt lekmiljö och parkstandard i övrigt allt i vad som utgår från områdets egna behov. 2. Kommunen bär investeringskostnaderna för de parkanläggningar, som bedöms vara till nytta för många fler än de som bor i just detaljplaneområdet. Här kan avses viktigare strandpromenad, ångbåtsbrygga, friluftsbad, allmäntillgänglig sjösättningsslip etc. 3. Kommunen bär investeringskostnaderna för eventuell extrastandard så att väg, som har karaktären av huvudväg kan fungera som detta och klara trafikuppgift, som är klart större än att försörja området lokalt för boende och verksamhetsutövare. 4. Den kostnadsnivå som angivits vid utställning av gatukostnader skall, justerat för ev. generella kostnadsnivåförändringar över tiden, gälla som tak vid debitering efter att utbyggnaden av gata och park genomförts. (KF 2005-11-21, 255) 3
5. Permanentboende i fastighet, som kopplat till gatukostnadsutredningen (läget när planarbetet börjar, d.v.s. vid tidpunkten för beslut om Start-PM) är klassad som permanentbostad eller permanentbebodd fritidsfastighet kan få anstånd i upp till 15 år att betala den del av gatukostnadsersättningen, som överstiger 2 prisbasbelopp för permanenthus resp. 3 basbelopp för permanentbebott fritidshus. Anståndet förutsätter att fullgod säkerhet lämnas som säkerhet och gäller fram till det att bygglov söks och beviljas för nybyggnad alt. tillbyggnad för bostadsändamål eller ägarskifte. Ränta betalas med Riksbankens reporänta + 1,0 %. Utöver denna rätt till anstånd gäller sedan tidigare rätten enligt plan- och bygglagen till avbetalning om ersättningsbeloppet är betungande för fastigheten liksom rätten, efter särskild prövning, för pensionärer eller fastighetsägare med dålig betalningsförmåga att få uppskjuten betalning (se PBL, 6kap, 35 ). 6. En utvecklad dialog med och insyn för berörda fastighetsägare kring val av standardnivåer och övriga faktorer, som påverkar nivån på gatukostnadsersättningarna, ska ingå som en naturlig del i processen. Lagstöd, terminologi Nacka kommun tillämpar områdesvis fördelning av gatukostnader enligt Plan- och Bygglagens 6 kap 31 : Om kommunen i egenskap av huvudman skall anlägga eller förbättra gator och andra allmänna platser, får kommunen besluta att kostnader för sådana åtgärder som är avsedda att tillgodose ett visst områdes behov av allmänna platser och av anordningar som normalt hör till allmänna platser skall betalas av ägarna till fastigheterna inom området. Kostnaderna skall fördelas mellan fastigheterna efter skälig och rättvis grund. Kommunen beslutar om avgränsningen av det område inom vilket fördelning skall ske, om de kostnader som skall fördelas samt om grunderna för fördelningen. Den ersättning som fastighetsägarna ska betala kallas gatukostnadsersättning eller gatukostnader. Politisk hantering, beslut, organisation Att ta fram en gatukostnadsutredning ingår i Miljö- och stadsbyggnadsprocessen som en del av det genomförandeförberedande skedet som exploateringsenheten svarar för och som löper parallellt med detaljplaneskedet. Samrådet genomförs hitintills utan formellt beslut, medan beslutet att efter genomfört samråd och korrigering av förslaget ställa ut förslaget till gatukostnader fattas av exploateringschefen på delegation från kommunstyrelsen. Denna delegation kommer inte att kunna utnyttjas i framtiden, eftersom beslutet att ställa ut gatukostnadsutredningen får stor ekonomisk betydelse i och med att kostnadsberäkningarna blir bindande. Det innebär att kommunstyrelsen kommer att fatta beslut om utställning i framtiden. Det är också lämpligt att styra upp beslutet att gå ut på samråd så att det blir tydligt att det ska vara ett beslut som fattas av exploateringschefen på delegation av kommunstyrelsen. 4
Efter utställningen godkänns förslaget till principer för gatukostnadsuttag av kommunstyrelsen. Beslutet kan överklagas. Efter gatuutbyggnaden verkställer exploateringsenheten beslutet. I verkställigheten ingår att slutgiltigt klassificera varje fastighet och att räkna ut vad var och en ska betala samt att genomföra debiteringen. När fastighetsägaren erhåller faktura kan överklagande göras på nytt. Samordning med planprocessen, tekniska utredningar, enskilt huvudmannaskap I förnyelseplaneringen hänger frågorna om huvudmannaskap, vägstandard och gatukostnader intimt samman. Fastighetsägarnas inställning till huvudmannaskapsfrågan är starkt förknippade med vilka kostnader man kan förvänta sig i de båda alternativen. Om det är aktuellt med kommunalt huvudmannaskap i planarbetet ska en gatukostnadsutredning göras och hanteras parallellt med planförslaget. Det gäller även om man inför samrådet inte avgjort frågan om huvudmannaskap. Gatukostnaderna visar en stor del av planens ekonomiska konsekvenser för fastighetsägarna. Utredningarna som ligger till grund för gatukostnadsförslaget ska vara tillräckligt noggranna för att ge en så god uppfattning om kostnaderna som är rimligt och möjligt med hänsyn tagen till de lokala förutsättningarna och den aktuella situationen på entreprenadmarknaden På motsvarande sätt utreds alternativet med enskilt huvudmannaskap som en del i detaljplanearbetet. Utredningarna för alternativa huvudmannaskap innebär merkostnad för planarbetet. Gatukostnadsutredningen innebär viss förgävesprojektering för det fall att man väljer enskilt huvudmannaskap. Den enskilde huvudmannen har i normalfallet inga möjligheter att förskottera utredningskostnader i planskedet utan kommunen måste stå för de nödvändiga utredningarna om inte överenskommelse kan träffas i efterhand att vägföreningen övertar utredningsmaterial mot ersättning. Underskottet i planarbetet bärs i det fallet av kommunstyrelsen. Även om det endast är aktuellt med enskilt huvudmannaskap ska de ekonomiska konsekvenserna för fastighetsägarna belysas inom ramen för planarbetet. Det är kommunen som ansvarar för att utredningen görs, även om en befintlig vägförening eller annan tilltänkt huvudman kan ha fakta och synpunkter samt egna utredningar att redovisa. Dessa bedöms och kommenteras i så fall av kommunen. Exploateringsgraden, det vill säga tomtstorlek och möjlighet att bilda nya tomter, slås fast i detaljplanen och har också avgörande betydelse för gatukostnaderna, inte minst ur den enskilde fastighetsägarens perspektiv. Det är därför viktigt att bestämmelserna om exploateringsgrad samordnas med gatukostnadernas fördelningsgrund så att konsekvenserna blir tydliga. De tekniska utredningarna för vägar, dagvatten och VA kan visa att intrång på privata fastigheter kan behövas, exempelvis markinlösen eller släntanpassningar in på tomtmark. Det är viktigt att dessa uppgifter finns i ett så tidigt skede att det juridiska genomförandet kan säkerställas med hjälp av planbestämmelser och redovisas i samrådet. 5
Kommunikation samråd, utställning Dialogen med fastighetsägarna är central i plan- och gatukostnadsarbetet. Kommunikationen med fastighetsägarna säkerställs genom att: Generell information om gatukostnader skickas till alla fastighetsägare och finns tillgänglig på kommunens hemsida på Internet. Dialogmöten med fastighetsägarna, samrådsmöten och diskussion i referensgrupper drivs gemensamt för plan och gatukostnader. Inför plan- och gatukostnadssamrådet ska tillräckligt tekniskt underlag finnas för att belysa behovet av vägförbättringar. Det ska också finnas en målbild och ett tillräckligt genomarbetat förslag till utformning av gator och parker för att kunna belysa de praktiska och ekonomiska konsekvenserna. Materialet ska vara utformat på ett sådant sätt att det är möjligt att förstå även för lekmän. Förslag till gatukostnader kan utformas med olika alternativ. Förslag till gatukostnader hålls tillgängligt för synpunkter på samma sätt som detaljplaneförslag; på bibliotek etc och via kommunens hemsida på Internet. Plan- respektive gatukostnadsinformationen samordnas i alla delar där det är möjligt. Om gatukostnadsutredningen försenas bör planprocessen i övrigt bromsas upp, så att samråd och utställning av gatukostnadsutredningen samordnas med motsvarande åtgärder för detaljplaneförslaget. Därmed blir det möjligt att justera planförslaget, om gatukostnadsutredningen skulle visa att så är befogat. Omsorg läggs på att göra förslag till gatukostnader tydliga och lätta att förstå. Kostnadsunderlag: Standard De nya gatukostnadsprinciperna anger att berörda fastighetsägare bär kostnaden för de investeringar som behövs för att uppfylla detaljplanens lägsta godtagbara krav så området kan fungera för permanent boende vad avser framkomlighet, bärighet, trafiksäkerhet och tillgänglighet samt lekmiljö och parkstandard i övrigt allt i vad som utgår från områdets egna behov. Valet av gatustandard diskuteras i detaljplaneskedet och beskrivs ofta i detaljplanen, även om det oftast finns alternativa sätt att genomföra gatuutbyggnaden inom detaljplanebestämmelsernas ram. Att i samråd med fastighetsägare och befintlig vägförening komma fram till en gemensam syn på befintlig och blivande vägstandard och hur genomförandet ska gå till är en viktig del av planarbetet. Val av vägstandard ska följa den samlade vägstrategin för förnyelseområden. I de fall man väljer en högre standard på parkanläggningar eller huvudgator utifrån ett behov som går utöver fördelningsområdets egna behov ska kostandsunderlaget jämkas, se nedan. 6
Kostnadsunderlag: Beräknade kostnader Lagen ger möjlighet att antingen lägga beräknade eller faktiska kostnader till grund för faktureringen. I Nacka har fram till nu tillämpats faktiska kostnader medan de nya principerna innebär att beräknade kostnader ska användas. Den kostnadsnivå som anges i utställningen inför KS-beslut om gatukostnader ska gälla som tak och ska fram till debiteringen endast justeras för ev. generella kostnadsnivåförändringar över tiden. Taket avser den beräknade totalkostnaden. Bestämmelsen får betydelse om exempelvis: Vägentreprenaden blir dyrare än kalkylerat. Kommunen (skattekollektivet) får stå för extrakostnaden. Om kostnaden däremot blir lägre än kalkylerat blir det billigare för fastighetsägarna. Förändringar i vägutformningen efter utställningen, exempelvis att mer omfattande vägombyggnader krävs, en annan belysningsstandard väljs, nya anläggningar tillkommer. En ny utställning krävs om fastighetsägarna ska betala detta, annars står kommunen för extrakostnaden. Alternativt kan man i gatukostnadsbeslutet slå fast att standardförändringar kan beslutas i efterhand om det finns stöd hos fastighetsägarna för detta, och att dessa förändringar ligger utanför takbeloppet och alltså ska bekostas av fastighetsägarna. På motsvarande sätt kan man välja att hantera eventuella alternativ med mindre kostsamma lösningar. Förändringar i planutformningen efter utställningen, exempelvis lägre eller högre exploateringsgrad. Det innebär att kostnaden för respektive fastighetsägare ökar respektive minskar, eftersom taket avser totalbeloppet. Kostnadsunderlag: Kalkylnoggrannhet Kvaliteten på såväl tekniska utredningar som kalkyler i planskedet har förbättrats de senaste åren. Det finns anledning att fortsätta detta arbete så att träffsäkerheten i kalkylerna ökar ytterligare. Erfarenheterna säger att ju mer arbete man lägger ner i de tidiga skedena på att kartlägga befintliga förhållanden, identifiera problempunkter och föreslå tekniska lösningar, desto färre ändringar och tilläggsarbeten tillkommer under entreprenadens gång. Kvaliteten på olika tekniska utredningar behöver också säkras. Det innebär att följande krav bör ställas på utredningarna inför gatukostnadssamrådet: Längslutningar för befintliga vägar kartläggs. Samtliga befintliga infarter och garage bestäms i plan och höjdled. Oftast vinner man på att ta fram en så kallad terrängmodell över området som ska studeras. En geoteknisk utredning genomförs för att klarlägga de befintliga vägarnas bärighet. En målbild för vägarna tas fram samt typsektioner och förslag till belysning och dränering av vägarna. Geohydrologin och dagvattensituationen för planområdet analyseras för såväl vägarna som omgivande tomtmark. 7
VA-utredningar görs parallellt och samordnas med gatuutredningarna för att välja kostnadseffektiva lösningar. Besvärliga terrängavsnitt där det kan bli aktuellt med konstbyggnader eller intrång och släntanpassningar på angränsande fastigheter identifieras och studeras särskilt. En kalkyl tas fram baserad på preliminära mängder och á-priser. En känslighetsanalys för gatukostnaderna kan göras för att identifiera var det kan finnas effektiva möjligheter till besparingar eller standardförbättringar till låg extrakostnad. Kostnadsunderlag: avgränsning planarbete - va - gata Takregeln innebär att skattekollektivet i form av områdesnämnden i vissa fall får bära kostnader som kan hänföras till gata och park, genom att betala ränta och avskrivningar för nettoinvesteringen. Övriga kostnadsbärare i förnyelsearbetet är va-kollektivet, som endast får belastas med kostnader som går att hänföra till va-arbeten. Visst översiktligt utredningsarbete rörande gator och va måste ofta göras som en del i detaljplanearbetet, för att avgränsa vägområdet, att ange gatuhöjder och för att utröna behov av u-områden mm. Det arbetet ingår inte i gatukostnaderna, däremot ingår mer detaljerade studier såsom geotekniska undersökningar, noggrannare tekniska förstudier och detaljprojektering till förfrågningsunderlag, oavsett om de utförs under detaljplaneskedet eller först sedan planen vunnit laga kraft. Somliga utredningar görs gemensamt för gata och va. Kostnaden delas mellan dem i relation till totalkostnaden om det inte finns starka skäl att dela på annat sätt, exempelvis i relation till nyttan. När kommunala va-ledningar ska anläggas i vägområdet finns stora nackdelar med att utföra gatu- respektive va-arbeten i skilda entreprenader. Såväl va som gata blir dyrare eller riskerar sämre kvalitet och kortare livslängd jämfört med ett samordnat utförande. Vid gatuutbyggnad med kommunalt huvudmannaskap ska därför samordning alltid ske. Vid uppdelning av entreprenadkostnaden mellan gata och va utgår man enligt branschens mätregler från en av entreprenören prissatt mängdförteckning. Eftersom endast själva ledningsgraven under vägkroppen räknas som va-kostnad enligt dessa regler så tillfaller hela samordningsvinsten va-kollektivet, som får en väsentligt lägre anläggningskostnad jämfört med icke samordnat utförande, medan anläggningskostnaden för gatan tvärtom kan bli högre. Undantag kan vara situationen att vägen dräneras med hjälp av VA-ledningsgraven och man därför kan avstå från särskilda anordningar för detta. I Nacka betraktas branschens mätregler som orättvisa i gatukostnadssammanhang. Det är i stället rimligt att den samordningsvinst som uppstår delas mellan gatu- och vakollektiven. Tekniska nämnden har beslutat om principer för fördelning 2004-05-25 35, se dokumentet 8
http://infobank.nacka.se/handlingar/tekniska_namnden//2004/20040525/tj_skr_ Fordeln_kostn_VA_gata.doc De av TN antagna principerna ska gälla i samband med framräkning av underlaget för gatukostnader. Kostnadsunderlag: Jämkning Kostnadsunderlaget kan enligt PBL (6 kap 33 ) jämkas om standarden på de anläggningar som ska utföras är högre än vad som krävs för områdets egna behov. Det innebär att full kostnadstäckning endast kan uppnås om fördelningsområdet görs så stort att alla som har behov eller nytta av anläggningen ingår, något som ofta är praktiskt omöjligt. Den del av anläggningen som motsvarar områdets behov kan ingå i kostnadsunderlaget medan överskjutande del måste finansieras på annat sätt. De nya principerna som beslutats av KS tydliggör PBL:s regler. De exemplifieras med parkanläggningar såsom strandpromenad, ångbåtsbrygga, friluftsbad, allmäntillgänglig sjösättningsslip etc, samt huvudvägar. Begreppet huvudvägar utgår i gatukostnadssammanhang från den samlade vägstrategin för förnyelseområden. Kostnadsunderlag: kommunal administration I kostnadsunderlaget ingår även administrationskostnader. Förutom externa kostnader för annonsering, porto, tryck etc ingår även den tid som handläggarna eller externa konsulter ägnar åt att upprätta gatukostnadsutredningen, att samråda kring den och hantera den genom beslutsprocessen. Även den tid som läggs på olika tekniska utredningar kopplade till de allmänna anläggningarna samt själva utbyggnadsskedet med upphandling och hantering av den löpande entreprenaden ingår. Fördelningsområde Fördelningsområdet sammanfaller ofta med ett detaljplaneområde. Ibland finns skäl att slå samman planområden som ligger nära varandra i tid och rum till ett gemensamt fördelningsområde för att uppnå bättre rättvisa. Vid val av avgränsning ska man i första hand prioritera samordning med detaljplaneprocessen. Om gemensamt fördelningsområde är särskilt viktigt bör man överväga att styra detaljplaneprocesserna så att samordning med gatukostnadsprocessen underlättas. Fördelningsområdet kan avvika från detaljplaneområdet om det är motiverat med hänsyn till vilka fastigheter som har nytta av anläggningarna. Särskilt fördelningsområde för parkanläggningar kan användas om det är särskilt motiverat, men grundregeln är samma fördelning som för gata. Fördelningsgrund, andelstal Kostnaderna ska fördelas efter skälig och rättvis grund. Ersättningen som belöper på varje fastighet skall jämkas, om de kostnader som skall ersättas är oskäligt höga. Fördelningsområden är av olika karaktär och innehåller olika svårigheter och fördelningsprinciperna kan behöva variera. Det bör dock finnas ett gemensamt grundkoncept som utgångspunkt för dialog med fastighetsägarna. 9
Särskild fördelningsgrund för parkanläggningar kan användas om det är särskilt motiverat, men grundregeln är samma fördelning som för gata. Nedanstående principer används i de vanligast förekommande planområdena där det i dag saknas en gällande detaljplan eller där äldre planförhållanden endast medger nybyggnad av mindre fritidshus. För de fall där äldre befintliga bestämmelser medger större byggrätter måste hänsyn till detta tas. I områden med stor differens mellan tomtstorlekarna är det motiverat att en viss del av kostnadsunderlaget fördelas med tomtytan som grund. En tumregel är att 20 % fördelas efter tomtyta när kvoten mellan största och minsta tomtstorlek är större än 3. Ännu större andel kan vara motiverat i områden där byggrättens storlek är kopplad till tomtytan. En skyddsregel för extremt stora fastigheter behövs dock. Den maximala ytan för varje enskild tomtplats som ingår i kostnadsunderlaget är därför 5000 kvadratmeter. Fastigheter som innehåller flera friliggande huvudbyggnader har en tomtplats för varje bostadshus eller motsvarande. När detaljplanens bestämmelser om exploateringsgrad innebär att det inte är entydigt hur många tomter som kan tillskapas måste fördelningsgrunden anpassas därtill, exempelvis så att en större andel läggs på tomtytan. Man bör dock sträva efter tydliga byggrätter i planbestämmelserna. När man använder tomtytan som fördelningsgrund avser man fastighetens yta den dag man skickar räkningen. Om det ingår annan mark än kvartersmark i fastighetens yta, exempelvis blivande gatumark eller vattenområde, ska den delen räknas bort. För skafttomter ska skaftet räknas bort. Resterande del av kostnadsunderlaget fördelas mellan olika fastighetstyper med hjälp av andelstal. Huvudprincipen är att nedanstående andelstal används men att andra kan användas efter dialog med fastighetsägarna. Befintlig fastighet som är obebyggd eller bebyggd med saneringsfastighet: Andelstal 1,0. Befintlig fastighet bebyggd med fritidshus: Andelstal 0,8. Befintlig fastighet bebyggd med permanentbebott fritidshus: Andelstal 0,7 Befintlig fastighet bebyggd med friliggande permanenthus med högst två lägenheter: Andelstal 0,6. Befintlig fastighet bebyggd med två eller flera friliggande permanenthus: Andelstal 0,6 för varje permanenthus om det är möjligt att bilda separata tomtplatser, 0,4 om det inte är möjligt. Möjlig nyavstyckning för friliggande permanenthus: Andelstal 2,0. (Övergångsvis används lägre andelstal 1,5 beroende på vilka upplysningar som lämnats i samband med detaljplanesamråd och -utställning.) 10
Tillkommande friliggande småhus som ej kan bilda en egen fastighet: Andelstal 1,3 Tillkommande radhus som kan bilda separata fastigheter: Andelstal 0,9. Befintlig fastighet bebyggd med radhus, kedjehus eller parhus: Andelstal 0,2, 0,3 eller 0,4, per bostadslägenhet, beroende på gruppens täthet och om det är storkvarter. Andel för befintligt flerbostadshus, specialändamål och olika verksamheter avgörs från fall till fall, beroende på exploateringsgrad och nytta. Exempel: Båtklubb, varv, skola, föreningslokaler, kyrkor, kontorslokaler etc. Medgivet bygglov vid tidpunkten för beslut om start-pm ska vara avgörande för om en fastighet räknas som obebyggd, fritidshus eller permanenthus. I utredningsskedet kan fastighetstaxeringen användas som hjälpmedel. Permanentbebott fritidshus avgörs med ledning av fastighetsägarens folkbokföring vid tidpunkten för beslut om start-pm. Möjlighet till avstyckning bedöms utifrån detaljplanens bestämmelser. Om dessa inte är tillräckligt tydliga används också illustrationen. En preliminär klassificering av olika fastigheter ska framgå av gatukostnadsförslaget. Gatukostnadsbeslutet innebär dock endast att man slår fast grunden för fördelningen, alltså andelstalen för olika typer av fastigheter. En slutlig avstämning av klassificeringen görs i samband med faktureringen. Tidpunkt för fakturering, betalningsansvar Fakturering kan enligt PBL ske så snart som anläggningarna kan användas för avsett ändamål. De behöver alltså inte vara helt färdiga. Det innebär att en första fakturering kan göras så snart det går att köra på de nya vägarna. Om takbeloppet för kostnaderna bedöms överskridas kan den slutliga faktureringen göras direkt. I annat fall görs en delfakturering först och resterande belopp faktureras när den slutliga kostnaden är framräknad. Det är alltid den som äger fastigheten vid faktureringstillfället som är betalningsansvarig för gatukostnaderna gentemot kommunen. Betalningsvillkor Plan- och bygglagen anger vilka betalningsvillkor kommunen kan ange för gatukostnader. Nacka kommun tillämpar reglerna på följande sätt: Fakturan ska normalt betalas inom 60 dagar efter fakturadatum. Kortare anstånd med betalning kan medges vid tillfälliga betalningssvårigheter. Under anståndstiden löper ränta med av Riksbanken angiven referensränta + 4%. Vid varaktiga betalningssvårigheter hänvisar vi i första hand till lån hos kreditinstitut (banker m m) som då ger upplysningar om amorteringstider, ränta m m. I andra hand kan efter särskild prövning av kommunen: 11
1. fastighetsägare få betala ersättningsbeloppet enligt plan- och bygglagens regler genom avbetalningar på upp till 10 år om ersättningsbeloppet är betungande med hänsyn till fastighetens ekonomiska bärkraft eller andra omständigheter och om godtagbar säkerhet ställs. Ränta utgår med referensränta + 2%. Vid nybyggnad beviljas normalt inte avbetalningsplan. 2. pensionärer beviljas uppskjuten betalning av både ersättningsbeloppet och upplupen ränta (referensränta + 2%) intill tidpunkten för skifte av fastighetsägare om godtagbar säkerhet ställs. 3. kommunen gå i borgen, såsom för egen skuld, för lån hos kreditinstitut på upp till 30 år för fastighetsägare, som inte har möjlighet att på en gång betala gatukostnadsersättning under förutsättning att: Fastighetsägaren lämnat pantbrev eller motsvarande till kreditinstitutet som säkerhet för lånet fastighetsägaren ägde den berörda fastigheten då detaljplanen, som reglerar VA- och gatuutbyggnad, vann laga kraft och fortsätter att äga fastigheten. Kommunens borgensåtagande upphör, såvida inte särskilda skäl föreligger, om det sker ett ägarskifte av fastigheten eller om-, ny- eller tillbyggnad sker. Permanentboende i fastighet, som kopplat till gatukostnadsutredningen (läget när planarbetet börjar, d.v.s. vid tidpunkten för beslut om Start-PM) är klassad som permanentbostad eller permanentbebodd fritidsfastighet kan få anstånd i upp till 15 år att betala den del av gatukostnadsersättningen, som överstiger 2 prisbasbelopp för permanenthus resp. 3 basbelopp för permanentbebott fritidshus. Anståndet förutsätter att fullgod säkerhet lämnas och gäller fram till det att bygglov söks och beviljas för nybyggnad alt. tillbyggnad för bostadsändamål eller ägarskifte. Ränta betalas med referensränta + 1,0 %. Anståndet förutsätter också att det är samma person som äger och bebor fastigheten kontinuerligt från tidpunkten för start-pm. 12
13
Öppenhet och mångfald Vi har förtroende och respekt för människors kunskap och egna förmåga - samt för deras vilja att ta ansvar Postadress Besöksadress Telefon E-post SMS WEB ORG.NUMMER Nacka kommun, 3 8 Nacka Stadshuset, Granitvägen 5 08-7 8 80 00 info@nacka.se 7 6 80 www.nacka.se 2 2000-0 67 14