ÖSTERSUNDSBOSTÄDER ÅRSREDOVISNING 2011

ÖSTERSUNDSBOSTÄDER ÅRSREDOVISNING 2011

INNEHÅLL: 1 VD HAR ORDET 3 KUND OCH MARKNAD 5 FÖRVALTNING/UNDERHÅLL 7 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 9 RESULTATRÄKNING 10 BALANSRÄKNING 12 KASSAFLÖDESANALYS 13 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR 18 REVISIONSBERÄTTELSE 19 STYRELSELEDAMÖTER 20 FEM ÅR I SAMMANDRAG 22 ÄGARDIREKTIV 24 FASTIGHETSFÖRTECKNING Foto: Tommy Andersson

Kartor: Syre AB Östersunds flygplats Frösö Zoo F4 Stocke Titt Hornsberg Frösö golfbana FRÖSÖN Östberget Fröstornet 314 312 Arnljotlägden Frösö kyrka Skidspår Lövsta Lövstabadet Frösöberget 311 313 Frösöb Gångbr Badh parke Frösövallen Sommarhagen Frösö Camping Mot Frösö kyrka och flygplatsen 341 Ändsjön 344 343 342 321 323 Öneberget 331 332 Frösödal Valla Frösö Strand Näversjöarna Aspås Långan Hårkan HÄGGENÅS Vallsundsbron Stors E14 mot Åre Krokom LIT Indalsälven Rödön Ås Inlandsbanan Väg 45 mot Strömsund Mosjön Östersjön Mot Sannsundsbron Storsjön Andersön Lugnvik FRÖSÖN ÖSTERSUND Opesjön Kyrkås Väg 87 mot Stugun Färja Brunfloviken E14 Orrviken Svartsjöarna BRUNFLO Singsjön Mot Brunflo FÅKER Inlandsbanan Näkten Väg 45 mot Sveg TANDSBYN Locknesjön E14 mot Sundsvall Östersundsbostäder är Östersunds kommuns bostadsföretag. I Östersund finns ca 11 000 bostäder som upplåts som hyresrätt, varav över 5 100 ägs av Östersundsbostäder. Bostäderna finns i centrala Östersund, Frösön, Odensala, Körfältet, Torvalla, Lit, Häggenås, Brunflo, Tandsbyn och Fåker. Område/Fastighet FRÖSÖN Hornsberg 311 Fritzhem 17 312 Doktorn 5/Förvaltaren 2 313 Dalhem 3/Befälhavaren 3, 7 314 Trädgårdsmästaren 11 Lövsta 321 Lillberget 1/Trumslagaren 1 323 Mjällsta 1 Frösödal 331 Eldaren 2, 3 332 Fornborgen 1 Valla 341 Slånbäret 1 342 Skifteslaget 1 343 Skifteslaget 2 344 Häggbäret 1 ÖSTERSUND Centrum 411 Häradsskrivaren 7 412 Rådmannen 5 413 Rådmannen 4 414 Kaptenen 4 415 Kaptenen 2 416 Borgmästarlotten 1 417 Brandsprutan 2 421 Bönboken 3 (kontoret)

Jamtli Väg 45 mot Lit, Häggenås Skidstadion ÖSK fritidsområde Rannåstjärn ron o Museum Sjukhus 412 413 411 416 414 415 Polishus Centrum usn Järnvägsstation Stadsdel Norr Rådhus Bibliotek 421 417 Campus 431 434 426 423 424 427 425 441 428 444 Stora kyrkan 443 445 446 Karlslund/Solliden 432 433 Lövbergaparken Odenslund E14 ÖSTERSUND Körfältet 461 Väg 87 Spikbodarna fritidsområde jön 447 451 452 Marielund Östersundstravet Folkets Hus Storsjöbadet Östersunds Camping 471 Odensala Lillsjön 522 E14 mot Brunflo 473 474 Fjällmon 517 511 518 528 523 521 524 Skogsmon TORVALLA 526 Ängsmon 531 533 423 Logen 7 424 ABC-Boken 3/Motboken 2 425 Verkstaden 3 426 Verkstaden 5 427 Solberg (Slakteriet 7, 8) 428 Monopolet 1 Karlslund/Solliden 431 Hjorten 3 432 Björkbacka 8 433 Solliden 3/Lövberga 1 434 Artilleristen 1 Odenslund 441 Pionen 13 443 Majsen 11 444 Vallmon 1 445 Harren 2 446 Harren 3 447 Elritzan 4, 5, 6 Marielund 451 Valhall 2 452 Frigg 10 Körfältet 461 Väghyveln Odensala 471 Tröskan 11 473 Medeltiden 1 474 Mangården 1 Torvalla Fjällmon 511 Tunnbrödet 113-115 517 Bakelsen 1/Lussekatten 1 518 Rosmarinen 1 Skogsmon 521 Bakplåten 1, 2 522 Ryamattan 523 Trasmattan 1 524 Flossamattan 1 526 Symaskinen 1 528 Tallkronan (Degskrapan 2) Ängsmon 531 Ardennern 2 533 Slåtterängen 2

Bengt Rådman VD VD har ordet Vi skapar hemlängtan är Östersundsbostäders nya vision som vår styrelse antog under året. Den innebär ett stort åtagande och en utmaning för oss eftersom den är grundläggande i allt vi gör i vår vardag, i stort och smått, i förvaltning och underhåll samt i vår nyproduktion. Vårt nya namn, Östersundshem, som har arbetats fram, diskuterats och fastställts under året har naturligtvis bäring mot denna höjda ambitionsnivå. Namnbytet kan tyckas tramsigt, men det ligger mycket symbolik i att gå från att förvalta bostäder till att förvalta människors hem. Det förpliktar att ta hand om människors hem. Namnbytet är ett utmärkt avstamp i vårt interna arbete med att sätta våra kunder i centrum, ett arbete som har pågått under en lång tid. Det officiella namnbytet kommer att ske under våren 2012. Även den affärsplan, för år 2012 till och med 2015, som vi har tagit fram under året har bäring mot visionen Vi skapar hemlängtan. I den har vi brutit ner våra ägardirektiv till konkreta verksamhetsmål och dessutom kryddat dem med bland annat ambitiösa mål vad gäller energibesparing. 2012 ska våra kunder märka att det har hänt något med det stora kommunala bostadsbolaget. Förutom att kunden ska sättas i fokus på ett mer tydligt sätt kommer vi att fortsätta åtgärda våra fastigheters underhållsbehov. Vi är medvetna om att det finns en hel del att göra ute i våra områden, men våra ambitioner är höga och vi tar vårt uppdrag att förvalta bolagets fastighetskapital på största allvar. Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden i Östersund framställs ofta som en bristmarknad. Trycket på vår kundtjänst är högt och det är många sökanden till de lägenheter som vi lägger ut på vår hemsida för uthyrning, särskilt i centrala lägen. Därför känns det väldigt bra att vi under åren 2010 och 2011 kunnat tillföra Östersunds bostadsmarknad totalt 123 nya hyresrätter. Det har varit en spännande resa att hyra ut dessa nya lägenheter, de första nya hyresrätterna på 17 år i Östersund, till en för Östersundaren ny prisnivå. Glädjande nog kan vi konstatera att uthyrningen har gått bra. I stadsnära kv Valhall är nästan alla lägenheter uthyrda och i kv Rosmarinen i nedre Torvalla är i skrivandets stund ca en tredjedel av de totalt 59 lägenheterna outhyrda. Å andra sidan är det naturligtvis en tillgång för såväl Östersundsbostäder, som för kommunen i stort att det finns fräscha lägenheter lediga för omedelbar inflytt. Det har uppstått en diskussion om att lägenheterna är för dyra, men jag vill sticka ut hakan och påstå att det är svårt att bygga billigare och mer kostnadseffektivt än vad vi gjort i våra två projekt. I kv Valhall byggde vi på en våning och kunde därmed använda befintlig infrastruktur. I kv Rosmarinen pressade industriellt byggande kostnaden till en nivå som väl håller vid en jämförelse över landet. Den enkla slutsatsen är att det kostar att bygga nytt och att hyran blir därefter. Dagens stora glapp i hyresnivåer mellan gamla och nya lägenheter är svårt att göra något åt på kort sikt. Med vår färdplan för nyproduktion hoppas vi kunna tillföra marknaden bostäder i en mer jämn takt framöver och därmed få en kontinuitet i hyresutvecklingen. För oss är det en viktig uppgift att vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden, i linje med våra ägardirektiv, och att medverka till att kommunens tillväxtmål uppfylls. Arbetet med vår färdplan fortsätter därför oförtrutet vidare. Tanken är att vi vid varje tillfälle ska ha genomförbara byggprojekt att köra igång, när vi bedömer att marknaden är mottaglig för en ny portion nyproducerade lägenheter. Färdplanen förändras allt efter hur detaljplaneprocesser framskrider, om nya intressantare objekt dyker upp eller om förutsättningarna för nyproduktion i övrigt förändras. Det viktiga är att vi inte hamnar i det vakuum som vi var i för några år sedan. Då fanns det inte något som helst genomförbart projekt i byrålådan att möta upp efterfrågan med. Arbetssättet kräver dock att vi har full kontroll på vår omvärld och särskilt Östersunds bostadsmarknad, så att vi vid varje tillfälle producerar den mängd lägenheter som marknaden kan ta emot på ett bra sätt. Inom ramen för arbetet med färdplanen, och särskilt när vi tittat på Remonthagen, har vi gått till botten med begreppen hållbart byggande, hållbart boende och hållbart förvaltande. Ett arbete som har resulterat i en nyantagen hållbarhetspolicy. Foto: Tommy Andersson SID 1

Resultatet Totalt är resultatet för 2011 i paritet med den budgeterade nivån. Vid en skärskådning finner man att vi genomfört betydligt mer underhåll än vad vi budgeterat för. Det beror på att slutreglering av försäkringsersättningen för den olycksaliga branden på Divisionsgränd 2010 reglerades under året samt att skattemyndigheten omprövade vår skattskyldighet för uttagsskatt. Sammantaget frigjordes på så sätt möjligheter för oss att öka underhållet med ytterligare ca 15 miljoner utöver budgeterad nivå. Pengar som behövs mer än väl i våra fastigheter. Östersundshem När vi nu går in i en delvis ny skepnad som Östersundshem gör vi det fulla av tillförsikt. Under våren kommer vi att lansera Östersundshem där vi lägger stor vikt vid att fånga in våra kunders synpunkter på hur vi kan förbättra oss. Vi ska till exempel göra det ännu enklare att tycka till om och därmed påverka utvecklingen av Östersundsbostäder. Som ett första steg har vi därför satt igång en Facebooksida och börjat tweeta, eftersom vi vill komma närmare våra kunder och förbättra alla möjligheter till dialog. Svaren tas om hand med ambitionen att lansera ett nytt bostadsbolag i slutet av april. Vi arbetar inifrån och ut med förhoppningen att det ska leda till ännu högre kvalitet och ännu bättre service. Naturligtvis slutar inte arbetet i april, utan det här är ett ständigt pågående förbättringsarbete. facebook.com/ostersundshem Foto: Shutterstock SID 2

Kund och marknad Östersundsbostäder är den största fastighetsägaren och förvaltaren av bostäder i Östersunds kommun. Vi har totalt 4 524 lägenheter samt 587 studentbostäder. Hemmet och boendemiljön är en viktig del av människors livskvalitet. Därför är vår uppgift att bidra till försörjning av bra och tryggt boende i livets olika skeenden viktigt för våra kunder och en förutsättning för kommunens utveckling. Vi erbjuder hyresrättens flexibilitet och frihet för alla såväl gammal som ung, barnfamilj, som ensamstående, studerande som arbetstagare. Det är grundläggande för oss att behandla alla lika. Våra lägenheter tilldelas på ett rättvist sätt, enligt ett kösystem. Vid årsskiftet hade över 15 000 personer registrerat sig i vår bostadskö. Aktivt bostadssökande var vid årsskiftet ungefär 2500 st. Noterbart är dock att denna kö inte utgör ett absolut mått på marknadens efterfrågan av bostäder då det under årets alltid funnits tillgång till lägenheter för omedelbar inflytt. Det höga antalet registrerade beror på att det är många som väljer att registrera sig för att vara i läge när behov av ny bostad uppkommer någon gång i framtiden. Under år 2011 fortsatte den positiva uthyrningstrenden, vilket innebär att efterfrågan på lediga lägenheter har varit stor, speciellt på bostäder i centrala lägen. Antalet vakanta lägenheter har under året uppvisat låga siffror och vid årsskiftet uppgick antalet lediga lägenheter (utan framtida kontrakt) till 50 st, vilket motsvarar 1,1 % av lägenhetsbeståndet. Under 2011 hade vi en omflyttningsfrekvens på 16,5 % av bostäderna, i den siffran ingår både den interna omflyttningen och extern avflyttning. För våra lokaler har dock vakansgraden ökat, vilket föranleder oss att göra en översyn av hela verksamheten. Uthyrning av lägenheterna sker via vår Kundtjänst. Alla lediga lägenheter publiceras på vår hemsida. De som inte har tillgång till dator/internet är välkomna att använda våra två kunddatorer i Bobutiken eller kontakta Kundtjänst som gärna hjälper till. Östersundsbostäder har interna bytesköer. Detta innebär att boende, under vissa förutsättningar, har företräde till lediga lägenheter inom samma kvarter som de redan bor i. Hemsidan vägen till en ny lägenhet Vår hemsida www.ostersundsbostader.se består av flera olika delar. Via Min sida kan kunderna anmäla sig som bostadssökande, söka lediga lägenheter, tacka ja eller nej till bostäder som erbjuds. Varje bostadsområde presenteras med både text och bild. Det finns också ett bofaktablad för respektive lägenhet som beskriver dess planlösning. På vår hemsida finns nedanstående marknadsplatser för våra lediga lägenheter: BostadsTorget Här visas samtliga uppsagda lägenheter under minst åtta dagar. BostadDirekt Här presenteras lägenheter som är lediga just nu eller blir lediga inom kort. Här är det först till kvarn som gäller. StudentTorget Här finns lägenheter för studenter antagna vid Mittuniversitet i Östersund. Nyproducerat Här presenteras våra nyproducerade lägenheter Bonusboende Här hittas lägenheter som är kopplade till vårt seniorboende koncept, (+ 60 år samt ej hemmavarande barn) Lokaltorget Här presenteras våra lediga lokaler samt förråd. Parkering och garage För att hyra parkering och/eller garage kontakta vår Kundtjänst. Utveckling och effektivisering av både vår hemsida och de administrativa systemen sker kontinuerligt, allt i syfte att öka vår servicenivå. I samband med vårt namnbyte till Östersundshem under våren 2012 kommer hemsidan att genomgå ett ordentligt ansiktslyft. Lägenhetsstatistik Antal lägenheter fördelade på storlek; rum och kök Antal lägenheter fördelade på byggnadsår SID 3

Nybyggnation Under 2011 slutfördes vårt byggprojekt i kv Valhall. 64 nya lägenheter, allt från 1:or till 4:or har tillförts marknaden under 2010 och 2011. Lägenheterna byggdes ovanpå redan befintliga huskroppar. Våra nyproducerade lägenheter är ljusa och fina med bra utsikt och tillgänglighet. Uthyrningen av lägenheterna i Valhall har gått bra och vid årsskiftet uppgick antalet outhyrda lägenheter i detta kvarter till 4 st. Även i vårt andra nybyggnationsprojekt, kv Rosmarinen i nedre Torvalla, sker inflyttning av nya hyresgäster, dock inte i samma takt som på Valhall. Lägenheterna finns från 1:or till 4:or och är exklusivt utformade med mycket rymd och ljus. Härliga skogs- och strövområden alldeles utanför knuten, mysig innergård med lekplats och inte särskilt långt från stadskärnan. Vid årsskiftet uppgick antalet outhyrda lägenheter i kvarteret Rosmarinen till 21 st. Bonusboende Efterfrågan på bostäder i centrala lägen är fortfarande stor och behovet av bostäder för äldre kommer att öka under de närmsta åren. Vår utveckling av Bonusboende (Seniorboende) fortgår, framför allt med inriktning på vilken servicenivå och utrustningsnivå dessa lägenheter ska innehålla. Totalt rör det sig om ca 120 lägenheter som successivt kommer att tas i bruk. Studentbostäder Mittuniversitet i Östersund attraherar studenter från hela landet. Med facit i hand vet vi att antalet nybörjarstudenter på Mittuniversitet vid höstintaget var högt. Det kärva arbetsmarknadsläget har inneburit att många valt att studera i Östersund. Trots det kunde vi även i år uppfylla ägarens bostadsgaranti*. Östersundsbostäder har samordningsansvaret vad gäller uthyrning av rum och lägenheter åt studenter vid Mittuniversitetet i Östersund. Dels i fastigheter som ägs av oss själva, men också i fastigheter som tillhör andra hyresvärdar. Förmedlingen av studentbostäder i Östersunds kommun sker via ett gemensamt förmedlingssystem integrerat med vår hemsida. Lediga studentbostäder presenteras på marknadsplatsen StudentTorget. Vi har ett nära samarbete med både Mittuniversitetets studentkår samt studenterna själva, via olika mötesforum. Kravverksamhet och störningar Inom kravverksamheten finns ett kontaktnät där sociala myndigheter och Kronofogden ingår. Syftet är att aktivt förebygga uppkomsten av hyresskulder och i de fall de uppstår snabbt komma till rätta med situationen. En av våra allra viktigaste uppgifter i vårt arbete med att skapa trygga bostadsområden är att sköta eventuella störningsärenden på ett bra och effektivt sätt. Vi arbetar ständigt med att bli bättre på denna hantering, då en enda miss innebär höga kostnader, både för oss och för kunden. Vår störningsbevakning sker via vår störningsjour. Även i dessa ärenden sker samarbete med sociala myndigheter. Särskilda boendeformer I kvarteret Ardennern i Torvalla finns ett hus med 6 st lägenheter anpassade för hyresgäster som är överkänsliga för tobaksrök och djur. Ett boende för ensamkommande flyktingbarn finns i kvarteret Mariedal på Frösön. Mellan Östersunds kommun och Östersundsbostäder finns ett avtal där kommunen hyr ett stort antal lägenheter för att i andra hand hyras ut till äldreboende. I slutet av året aviserade Kommunen att detta avtal till vissa delar kommer att sägas upp. Det innebär att dessa lägenheter då kommer att återgå till oss och att det kommer påverka vårat bonusboende koncept. Socialtjänst och Integrationsservice Ett samarbetsavtal mellan Östersundsbostäder och Östersunds kommun via socialnämnden finns sedan något år tillbaka. Detta avtal har under året reviderats. Avsikten med detta samverkansavtal är att vi ska erbjuda socialnämnden 30 st lägenheter för uthyrning till personer som av olika skäl är utestängda från den ordinarie bostadsmarknaden. Bostäder till flyktingmottagandet. Östersundsbostäder har träffat en överenskommelse om en förtursmöjlighet för flyktingar förmedlade via Integrationsservice till ett maximalt antal av 10 st lägenheter. Möjligheten gäller kalenderåren 2011 och 2012. Telefonväxel Under december månad träffades ett avtal med H1 Communication AB som under 2012 ska sköta vår växelfunktion. Syftet är att förbättra kundservicen och den interna arbetsmiljön för personalen i Kundtjänst, med ökad effektivitet som följd. Hyresförhandlingar Hyresförhandlingarna för vanliga bostäder år 2011 omfattar perioden 1 januari 2011 till och med 31 mars 2012. Hyreshöjningen skedde i två steg; 1 januari 2011 höjdes hyran med 1,50 % och 1 juli 2011 genomfördes den andra hyreshöjning som var på 1,75 %. Det innebär en genomsnittlig höjning med 2,39 % per månad. För en genomsnittstrea ger det en höjning med 164 kr/mån. De nyproducerade lägenheterna i Rosmarinen och Valhall har inte omfattats av hyreshöjningen. Ingen höjning av hyrorna avseende garage samt p-platser har gjorts. Förhandlingar för studentbostäder resulterade i en hyreshöjning från och med 1:a augusti 2011 med 1,75 %. Det ger en höjning med 63 kr/mån för studentlägenheter med 10-månaders hyra. Ingen förhandling för 2012 års hyror är genomförd för varken vanliga bostäder eller studentbostäder. Den procentuella förändringen av de totala hyrorna mot föregående år har varit enligt följande: 2011 2010 2009 2008 2007 Vanliga bostäder 2,39 1,85 3,25 2,00 0,00 Studentbostäder 1,75 4,80 3,15 0,00 0,00 *Östersunds Kommuns bostadsgaranti innebär följande: Bostadsgarantin gäller studenter som är antagna till minst 15 hp/termin vid Mittuniversitet, Campus Östersund. Garantin gäller de studenter som ansöker om studentbostad senast den 31 juli i samband med höstterminens start och senast den 31 december i samband med vårterminens start. Vid senare ansökan erbjuds studenterna studentlägenhet i mån av tillgång. Bostadsgarantin omfattar inte gymnasieelever eller distansstudenter. SID 4

Förvaltning/underhåll 2010 påbörjade vi det omfattande arbetet med att ta fram en ny varumärkesplattform. Under 2011 och även 2012 involveras hela företaget i en förändringsprocess med kundfokus. Syftet är bland annat att vi ska ta till oss och genomarbeta våra nya kärnvärden samt visionen att skapa hemlängtan för våra kunder. Parallellt med detta har vår organisation också arbetat med att beta av nödvändiga åtgärder i vårt stora underhållsbehov. Vi har även satsat på en ansiktslyftning av våra lekplatser, som nu över hela vårt bestånd håller högsta standard enligt gällande EU regler. Dessutom påbörjades arbetet med att upphandla ett nytt fastighetssystem. Våra entreprenörer är: Yttre skötsel: Centrala Östersund sköts av Primär fastighetsförvaltning t o m 2012-09-30. Torvalla sköts av Werners åkeri AB t o m 2014-09-30. Frösön sköts av Maskinring Z t o m 2014-09-30. Städ: Inre skötsel är fördelat på företagen Rentav, Samhall och Sodexo för områdena Frösön, Östersund och Torvalla. Dessa avtal gäller t o m 2013-11-01. Riksbyggen utför all fastighetsskötsel såväl inre som yttre i Brunflo, Tandsbyn, Fåker, Lit och Häggenås t o m 2013-09-30. Ny upphandling genomfördes för service och felavhjälpande underhåll av hissar. Därefter tecknades avtal med Schindler Hiss AB t o m 2014-01-15. Försäkringsgivare för Östersundsbostäder är Länsförsäkringar fram t o m 2013-12-31. Under året har 64 lägenheter i Valhall färdigställts och slutbesiktats. Merparten av dessa är uthyrda. Renoveringsarbeten som genomfördes på den brandskadade fastigheten Divisionsgränd 16-20 reglerades med försäkringsbolaget under 2011. Branden inträffade i februari 2010. Underhåll De utförda åtgärderna för yttre underhåll, lägenhetsunderhåll samt reparationer av Östersundsbostäders fastigheter har följande kostnadsfördelning: 2011 2010 Reparationer 11 569 kkr 6 880 kkr Underhåll 69 817 kkr 83 279 kkr Uttag ur lägenhetsfond 6 699 kkr 7 212 kkr Totalt 88 085 kkr 97 371 kkr Miljöredovisning Vi har en fastställd miljöpolicy och för statistik på varje fastighet avseende energiförbrukning för värme/varmvatten, el och vattenförbrukning. Vår målsättning är att sänka energiförbrukningen med 10 % från 2010-12-31 till 2014-12-31. 2011 blev ett av de varmaste åren sedan 1930-talet i Sverige med 4 118 graddagar jämfört med 4 942 för ett normalår. Vi förbrukade under detta år c:a 20 % mindre energi för uppvärmning än under 2010. Vi har i vårt miljö- och energieffektiviseringsarbete under året påbörjat ett projekt med syfte att byta ut kvarvarande oljepannor till bergvärme. Projektet gäller fastigheterna i Lit och den nya energikällan kommer att vara i drift fr o m 2012. Planerat underhåll Ett axplock av under året färdigställda projekt: Lekplatser Ett omfattande underhåll har under 2011 genomförts på våra lekplatser till en kostnad av ca 7 miljoner kr. Baserat på lekplatsbesiktningar genomförda 2010 och egna inventeringar har allt material med anmärkningar bytts ut och många lekplatser byggts om. På så sätt har vi kunnat säkerställa att lekplatserna är säkra miljöer för barn. En insats som är uppskattad av våra boende. I juni hade vi även invigning av en multiarena i kv Valhall, med konstgräs, som kan användas för olika bollsporter och lek. Även denna uppskattas av våra boende. SID 5

Färdiga projekt: Kv Söre 5:22 Kv Söre 2:100 Nya sophus Omläggning yttertak blomsterhandel/bank Fönsterinklädnad Kv Häggbäret 1 Kv Harren 3 Nya spiskåpor Utbyte till tryckstyrda takfläktar Nya spiskåpor Utbyte till tryckstyrda takfläktar Kv Söre 2:138 Renovering av balkonger Kv Skifteslaget 1 Tvättstugor renoverade 2 st Kv Kaptenen 2 Renovering av badrum Kv Solberg Isolering av ventilationskanaler Kv Tand 2:110 Kv Brunfloviken 1:61 Renovering av balkonger Byte trapphusportar Kv Väghyveln Renovering av badrum Byte balkongdörrar Målning träpartier fasad Kv Brunfloviken 1:73, 1:75 Byte trapphusportar Kv Bakplåten Renovering av badrum Kv Mjällsta Kv Skifteslaget 1 Kv Skifteslaget 2 Nya spiskåpor Utbyte till tryckstyrda takfläktar Tilläggsisolering av vind Nya spiskåpor Utbyte till tryckstyrda takfläktar Målning del av fasader Byte belysning trapphus och källare Kv Flossamattan Kv Häradsskrivaren Kv Valhall Målning fasader låghus samt garage Byte trapphusportar Byte belysning källare Kv Hjorten Byte belysning Biblioteksgatan 33 Värmeförbrukning vid våra fastigheter åren 2007-2011. Angivet värde avser graddags- och varmvatten avstämd förbrukning uttryckt i kwh/kvm Atemp och år i genomsnitt för det totala fastighetsbeståndet. Atemp = Area som värms till mer än 10 o C. Elförbrukning vid våra fastigheter 2007-2011. Angivet värde avser förbrukning uttryckt i MWh för det totala fastighetsbeståndet. Vattenförbrukningen vid våra fastigheter 2007-2011. Angivet värde avser förbrukning uttryckt i m 3 /år och lägenhet för det totala fastighetbeståndet. SID 6

Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Östersundbostäder AB, org nr 556528-1648, avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret 2011-01-01-2011-12-31, bolagets sextonde verksamhetsår. Östersundsbostäder AB är ett bostadsföretag som ägs av Östersunds Rådhus AB, org nr 556593-7553, till 100 %, som i sin tur är helägt av Östersunds kommun. Av årets totala intäkter och kostnader, avser 11 % av intäkterna och 24 % av kostnaderna koncernen Östersunds kommun. Verksamheten Styrelse i Östersundsbostäder AB utses av kommunfullmäktige i Östersunds kommun. Med anledning av kommunval hösten 2010 har kommunfullmäktige valt styrelse för perioden från ordinarie bolagsstämma 2011 till och med ordinarie bolagsstämma 2015. Den nya styrelsen tillträdde vid bolagsstämman den 23 maj 2011. I enlighet med aktiebolagslagen har styrelsen fastställt en arbetsordning jämte instruktion avseende arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören samt instruktioner avseende ekonomisk uppföljning. Organisation. Fastighetsbeståndet är uppdelat på två verksamhetsområden - hyresbostäder till allmänheten - hyresbostäder till studenter vid Mittuniversitetet. Östersundsbostäders uthyrningsobjekt bestod vid årets utgång av: 5 111 bostäder 259 lokaler 1 808 garage 2 285 parkeringsplatser Förvaltning av fastighetsbeståndet har utförts av anställd personal. Fastighetsskötsel utförs av entreprenörer. Hyres- och ekonomiadministration har utförts av anställd personal. Jämställdhet. Östersundsbostäder har en jämställdhetsplan som justeras varje år i samband med löneförhandlingar. Därvid görs också en kartläggning och analys av löneskillnader mellan män och kvinnor i syfte att komma till rätta med osakliga löneskillnader, d v s löneskillnader som beror på arbetstagarnas könstillhörighet. Likviditet och finansiering Kassaflöde och likviditet. Kassaflödet används i huvudsak för att egenfinansiera om- och tillbyggnadsverksamheten. Befintliga lån har under året ökat med 80 000 kkr till 800 000 kkr. Östersundsbostäders likvida medel uppgick per 2011-12-31 till 28 507 kkr. En koncerngemensam checkkredit finns där vi disponerar 20 000 kkr. Likviditetsflödet går i allt väsentligt via det koncerngemensamma kontosystemet i syfte att ge koncernen möjlighet att kvitta in- och utbetalningar samt överskott mot underskott hos de olika koncernbolagen och kommunen. Ambitionen är att ha en låg andel likvida medel och i stället utnyttja den likviditetsreserv som koncernkontoupplägget ger. Finansiering. Vi har under ett antal år aktivt arbetat med låneportföljen för att uppnå en god blandning av korta och långa räntebindningstider, samt en beloppsmässigt jämn förfallostruktur på lånestocken, för att kunna minska ränterisken. Genom en större volym i varje enskilt lån, har lånevillkoren förbättrats. Enklare administration av lånestocken innebär också att både kapital- och ränteförfallostrukturen är lättare att förändra. 2011-12-31 uppgick antalet lån till 9 st. Foto: Fredrik Lindberg SID 7

Östersunds kommun har 2011 medgivit en limit på borgen med 911 560 kkr. Limiten minskar årligen med 14 460 kkr. På bokslutsdagen utnyttjades 800 000 kkr i kommunal borgen. Nyupplåning kan komma att bli aktuellt för att finansiera nyproduktion av bostäder. Därutöver sker lösen, konvertering och omstrukturering av befintliga lån. Bruttoräntekostnaden för 2011 var 23 299 kkr och genomsnittliga räntesatsen var vid årets utgång 2,99 %. En procents förändring av räntenivån innebär en bruttokostnadsändring på 8 000 kkr. Med hänsyn till låneportföljens räntebindningsstruktur sker förändringen successivt. Belåningsgraden uppgick till 59,1% (58,2 %) av fastigheternas bokförda värden. I förhållanden till taxeringsvärden var belåningsgraden 41,9 % (37,9 %). Enligt ägardirektiven ska Östersundsbostäder ha en soliditet om lägst 20 %. Den synliga soliditeten vid utgången av 2011 var 38,2 %. Skatter Uttagsskatt skall betalas av fastighetsägare som utför hela eller delar av fastighetsskötsel i egen regi, för att eliminera snedvridning av konkurrensen gentemot företag som utför sådana tjänster på entreprenad. Östersundsbostäder har betalat uttagsskatt efter dom i Kammarrätten 2006-01-17. Efter omprövning på nivån av taxerad uttagsskatt för åren 2006-2010 samt de tre första månaderna 2011, har 3 363 kkr återbetalats. Fastighetsvärdering Östersundsbostäder gjorde under år 2009 en individuell värdering av fastigheterna enligt Årsredovisningslagen och FAR:s redovisningsrekommendation nr 11, där det anges att fastigheterna ska värderas var för sig. En enhetlig förvaltningsplan för respektive fastighet där driftnettot för år 2009 framräknades och en prognos för de kommande åtta åren beräknades. Ett avkastningsvärde togs fram med hjälp av en värderingsmodell som beräknar fastighetens nuvärde av de närmaste åtta årens kassaflöde med tillägg för nuvärdet av restvärdet vid periodens slut. Värderingen grundade sig på följande antaganden och förutsättningar: Hyresutvecklingen för bostäder, parkeringsplatser och lokaler bedöms bli 2 % per år. Vakansgraden bedöms ligga kvar på dagens nivå de kommande åtta åren. Inflationstakten bedöms bli 2 % per år. Kalkylräntan är satt mellan 5 10 %. Avkastningskrav är satt till 4 6 %. Någon ny värdering har inte gjorts i 2011 års bokslut då inga större förändringar har skett som skulle kunna påverka den tidigare värderingen av fastigheterna. Koncernen Koncernbidrag. Östersundsbostäder ingår i koncernen Östersunds Rådhus AB som ett helägt dotterbolag. Av Östersundsbostäders resultat för år 2011, har 14 000 kkr förts över till Östersunds Rådhus AB som koncernbidrag. Östersunds Rådhus AB återför till Östersundsbostäder 10 318 kkr som aktieägartillskott och behåller 3 682 kkr. Förslag till vinstdisposition Till bolagsstämmans förfogande står följande fria medel Fria medel Erhållet aktieägartillskott Årets resultat 438 660 726,73 kr 10 318 000,00 kr 416 044,07 kr 449 394 770,80 kr Styrelsen och verkställande direktören föreslår att av årets resultat ska i ny räkning balanseras 449 394 770,80 kr. Beträffande bolagets resultat och ställning hänvisas till resultat- och balansräkning samt tilläggsupplysningar. Känslighetsanalys Hyror +/- 1% 3,1 Mkr Räntor (brutto) +/- 1% 4,5 Mkr Räntekostnad kr/kvm yta (BOA+LOA) Lånestruktur, Mkr SID 8

Resultaträkning Belopp, kkr Not 2011-01-01 2010-01-01 2011-12-31 2010-12-31 NETTOOMSÄTTNING Hyresintäkter 1 280 813 267 929 Övriga förvaltningsintäkter 2 10 149 2 122 Summa nettoomsättning 290 962 270 051 EXTERNA KOSTNADER Material -9 776-6 607 Tjänster 3-105 353-111 299 Taxebundna kostnader -30 510-29 253 Uppvärmning -35 955-38 716 Fastighetsskatt 4-7 218-7 121 Övriga externa kostnader -6 829-6 790 Summa externa kostnader -195 641-199 786 PERSONALKOSTNADER 5-19 526-21 834 AVSKRIVNINGAR 6-35 613-29 663 Summa externa- och rörelsekostnader -250 780-251 283 RÖRELSERESULTAT 40 182 18 768 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Ränteintäkter 799 513 Statliga bostadsbyggnadssubventioner 7 91 Räntekostnader -25 522-18 422 Summa finansiella intäkter och kostnader -24 716-17 818 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 15 466 950 BOKSLUTSDISPOSITIONER Koncernbidrag -14 000-1 800 Förändring av periodiseringsfond 6 596 400 Förändring av avskrivningar utöver plan -7 437 731 Summa bokslutsdispositioner -14 841-669 SKATT 7-209 -148 ÅRETS RESULTAT 416 133 SID 9