2012:7 ISSN 1654-1758 Stockholms Handelskammares analys 9 000 bostäder saknas i Uppsala Bostadsbristen hotar Uppsalas tillväxt och utveckling
Bygg för ett växande Uppsala Det saknas bostäder i Uppsala län. Men variationerna mellan länets åtta kommuner är stora då länet är splittrat i storstad och glesbygd. Underskottet på bostäder kan därför främst hänföras till Uppsala kommun där det uppgår till ca 9 300 bostäder. Uppsala är Sveriges fjärde största stad och brottas med flera problem av storstadskaraktär. 2020 kommer det att saknas ca 12 000 bostäder i Uppsala om dagens befolkningsprognoser slår in och nyproduktionen av bostäder följer de senaste fem årens genomsnitt. De senaste tre åren, 2009 2011, har befolkningen i Uppsala kommun ökat med cirka 9 300 invånare. Samtidigt har det byggts 3 300 bostäder, vilket är betydligt lägre än de 5 600 bostäder som krävts för att hålla jämn takt med befolkningsutvecklingen. Sedan 1990 har bostadsbeståndet i Uppsala ökat med 31 procent, samtidigt som befolkningen ökat med 29 procent. Det förefaller som om befolkning och bostäder håller jämna steg. Men en stor del av ökningen av antalet bostäder beror på ett metodbyte hos SCB i hur de beräknar det kalkylerade bostadsbeståndet. Detta påverkar särskilt studentstäder som Lund och Uppsala då rum i studentkorridorer ingår i bostadsbeståndet fr.o.m. 2010 men inte räknades med 1990. De närmaste åren står Uppsala inför flera utmaningar som riskerar att kraftigt förvärra bostadsbristen. Det handlar om en fortsatt snabb befolkningstillväxt, stor bostadsbrist bland studenter, en hög andel unga vuxna som tvingas bo kvar hos sina föräldrar allt högre upp i åldrarna och ett stort antal 1990-talister som vill in på bostadsmarknaden. Uppsala är en viktig del av huvudstadsregionen. Stockholms län växer dagligen med två fullsatta SL-bussar och Uppsala län med en fullsatt UL-buss i veckan. Stockholms län har en omfattande bostadsbrist på ca 110 000 bostäder och står inför en fortsatt snabb befolkningstillväxt fram till 2030. För Uppsala innebär Stockholms växtkraft och växtvärk både hot och möjligheter. En viktig framtidsfråga för Uppsala är vilken roll staden vill spela inom ramen för huvudstadsregionens snabba befolkningsutveckling. Handelskammaren ser helst ett offensivt Uppsala som planerar för att växa tillsammans med Stockholm. 2
En växande huvudstadsregion Det är många som väljer att bo, leva och arbeta i huvudstadsregionen. Storstadens puls, breda arbetsmarknad och mångfald lockar. Stockholm är i dag en av de snabbast växande städerna i Västeuropa. Varje dag växer Stockholms län med två fullsatta SL-bussar och Uppsala län med en fullsatt UL-buss varje vecka. Uppsala, Sveriges fjärde största stad med 200 001 invånare, växer snabbt. Uppsala och Stockholms län har tillsammans med de övriga två storstadslänen haft de högsta tillväxttalen i befolkningen under de senaste åren. Enbart Uppsala kommuns ökning slår de flesta län i riket. Samtidigt som befolkningen växer i rekordsnabb takt i Stockholm/Uppsala släpar bostadsbyggandet kraftigt efter. Det medför att bostadsbristen i Stockholms län är stor och allvarlig och att den är ett växande bekymmer för Uppsala. Situationen på bostadsmarknaden försvårar rörligheten på arbetsmarknaden och hämmar möjligheterna att behålla och stärka regionens konkurrens- och attraktionskraft. Den stora bristen på bostäder och den låga rörligheten i det befintliga bostadsbeståndet försvårar också för många hushåll att flytta till eller inom regionen. Det påverkar i sin tur rekryteringsmöjligheterna för regionens företag. De närmaste åren står huvudstadsregionen inför flera utmaningar som riskerar att kraftigt förvärra bostadsbristen. Det handlar framför allt om en fortsatt snabb befolkningstillväxt. Men det handlar också om en ökad trångboddhet, stor bostadsbrist bland studenter och ett stort antal 1990-talister som vill in på bostadsmarknaden. Under perioden 2010 2020 beräknas folkmängden i Stockholms län öka med 348 000 personer 1 och med ca 100 000 i Östra Mellansveriges 2 övriga sex län. I Uppsala län beräknas både i absoluta och relativa tal få den största befolkningstillväxten bland länen utanför Stockholm, men ökningen väntas bli mindre än befolkningstillväxten de senaste tjugo åren. Uppsala kommun har i dagsläget en befolkningsprognos som totalt förutser ca 23 400 nya invånare 2010 2020. 3 Diagram 1. Befolkningsförändringar i Sveriges län samt Stockholms stad och Uppsala kommun, 2011 Stockholms län Stockholms stad Västra Götaland Skåne Uppsala län Halland Uppsala kommun Södermanland Västmanland Östergötland Örebro Jönköping Kronoberg Västerbotten Gotland Norrbotten Blekinge Gävleborg Jämtland Kalmar Västernorrland Dalarna Värmland Källa: SCB -5 000 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 1 Tillväxt, miljö och regionplanering (TMR), Stockholms läns landsting. Stockholmsregionens huvudrapport. Befolkningsprognos 2011 2020. 2 Tillväxt, miljö och regionplanering (TMR), Stockholms läns landsting. Befolkning, sysselsättning och inkomster i Östra Mellansverige. Östra Mellansverige omfattar sju län. Stockholms, Uppsala, Södermanlands, Östergötlands, Örebro, Västmanlands och Gävleborgs län. 3 Uppsala kommun. Gemensamma planeringsförutsättningar maj 2012. 3
Stockholm/Uppsala är nära sammankopplade, vilket inte minst avspeglas i Uppsalas in- och utpendling. Dagligen pendlar ca 14 500 uppsalabor till Stockholms län för att arbeta. För att regionen ska fortsätta utvecklas och integreras krävs det bostäder och goda kommunikationer. Uppsala har i dag en stark tjänstesektor med en IT-sektor som de senaste åren vuxit snabbt liksom ett LifeScience kluster som hävdar sig starkt i den internationella konkurrensen. Uppsala är även en av Sveriges ledande universitetsstäder. Huvudstadsregionen är i akut behov av fler bostäder och en bättre fungerande bostadsmarknad. Annars blir det svårt att ta tillvara de positiva effekterna av den starka befolkningsökningen. Regionen riskerar också att gå miste om nödvändig kompetens om nyutexaminerade och barnfamiljer inte kan flytta till huvudstadsregionen eller lämnar den för bättre boende i andra delar av landet. Det låga byggandet och den dåligt fungerande bostadsmarknaden är ett av de allvarligaste hindren för tillväxten i huvudstadsregionen. Det finns många delar på bostadsmarknaden som behöver förbättras. I denna analys har vi lagt fokus på att beräkna hur stort Uppsalas faktiska underskott på bostäder är. Därtill belyser vi hur befolkning och bostadsbeståndet utvecklats sedan 1990 och fördelas på länets åtta kommuner. Viktigt med en väl fungerande bostadsmarknad... Rörlighet och tillgänglighet behövs för att bostadsmarknaden ska fungera. Det är också viktigt att marknaden erbjuder en mångfald av boendeformer för att tillgodose hushålls skiftande behov över livet. En bostadsmarknad som inte fungerar innebär också stora samhällsekonomiska kostnader. Det finns få beräkningar på hur stora dessa kostnader kan vara. Fastighetsägarna har dock uppskattat att flaskhalsarna på Stockholms läns bostadsmarknad kostar, försiktigt räknat, 12,5 miljarder kronor per år i utebliven tillväxt mellan 2010 2030. 4 Huvudstadsregionen är Sveriges tillväxtmotor. Här bor drygt en fjärdedel av Sveriges befolkning, här skapas en tredjedel av BNP och de två länen länet står för 52,5 procent av de statliga direkta skatterna. 5 Ekonomisk tillväxt är beroende av att både arbets- och bostadsmarknaden fungerar väl. Det gäller både näringslivets möjligheter att rekrytera kvalificerad arbetskraft som enskilda individers möjligheter att flytta till studier och arbete.... särskilt för huvudstadsregionens attraktionskraft I många avseenden konkurrerar Stockholm/ Uppsala med andra internationella storstäder. Att snabbt få tag på en bra bostad i regionen är av stor betydelse för att kunna attrahera inhemsk och utländsk kvalificerad arbetskraft. Den typen av arbetskraft är mer rörlig och internationell i dag än tidigare. Den demografiska utvecklingen från år 2020, med en sjunkande andel av Sveriges befolkning i arbetsför ålder, tillsammans med ökad specialisering, teknikutveckling, kunskapsspridning och globalisering kommer i en nära framtid att medföra brist på kvalificerad personal inom flera områden. En tredjedel av alla företag i Uppsala län anger att bristen på kompetens är ett av de främsta hindren för tillväxt och expansion. 6 Regionförbundet Uppsala län har via Kompetensforum kartlagt rekryteringsbehovet i Uppsala län 2010 2020. De förutser ett totalt rekryteringsbehov om ca 37 500 individer. Där ett förväntat efterfrågetillskott/sysselsättningstillväxt står för drygt en tredjedel och förväntade pensioneringar för nära två tredjedelar av rekryteringsbehovet. Diagram 2. Rekryteringsbehov i Uppsala län 2010 2020 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Pension Tillväxt Källa: Kompetensforum Uppsala län. 4 Fastighetsägarna i Dagens Industri (2011-10-31). Vi har inte råd att blunda för bostadsproblemen. 5 SCB. Taxeringsutfallet 2011. Statlig inkomstskatt från hushåll och företag på förvärvsinkomster, kapitalinkomster och statlig fastighetsskatt samt egenavgifter. Stockholms län svarar för 50,3 procent och Uppsala län för 2,2 procent. 6 Kompetensforum Uppsala län. 37 500 nya jobb behovet av kompetens i Uppsala län till år 2020. 4
De förutser ett fortsatt stort behov av bl.a. vård och omsorgspersonal, försäljare inom detaljhandel, säljare/inköpspersonal/mäklare, fordonsförare, bygg- och anläggningsarbetare m.fl. Pensioneringar är starkt behovsdrivande inom många yrkesgrupper, bl.a. högre ämbetsmän och politiker, speciallärare, arkivarier/bibliotekarier, pedagoger med teoretisk specialkompetens m.fl. För att huvudstadsregionen ska kunna hantera den framtida kompetensförsörjningen krävs fler utbildningsplatser vid regionens universitet och högskolor. Men det kommer inte att räcka. Fler högutbildade måst välja att flytta hit och då måste bostadsmarknaden fungera. 5
Befolkningsökning och bostadsbyggande i otakt Det saknas 9 300 bostäder Befolkningsutvecklingen och bostadsbyggandet i Uppsala har inte hållit jämna steg sedan i början av 1990-talet. Det har bidragit till att det byggts upp ett underskott på bostäder i kommunen som enligt våra beräkningar uppgår till ca 9 300 bostäder. Varje ny invånare är inte i behov av en egen bostad eftersom många av dem är nyfödda, eller är inflyttade familjer som enbart behöver en bostad. Enligt de antaganden som görs i den regionala utvecklingsplanen för Stockholmsregionen, RUFS 2010, utgår man ifrån ett vedertaget mått att det behövs 600 nya bostäder per 1 000 nya invånare. Detta behov illustreras av den grå linjen i diagrammet som följer befolkningsutvecklingen. För att uppskatta hur stor bostadsbristen i kommunen är kan vi titta på befolkningsökningen, antalet färdigställda bostäder och den årliga nettoförändringen av ombyggnad/permanentning/rivningar 7 av fritidshus under perioden 1975 till 2011. Det rådde relativt god balans på bostadsmarknaden i kommunen under 1980-talet men sedan i början av 1990-talet har befolkningsökningen och antalet färdigställda bostäder haft svårare att hålla jämna steg, med undantag av åren 2002 2004 och 2006 2007. Om vi utgår ifrån att det behövs 600 nya bostäder per 1 000 nya invånare har Uppsala kommun en ackumulerad bostadsskuld, eller ett underskott, på 9 300 bostäder. Uppsala kommun beräknar att underskottet uppgår till nära 4 500 bostäder perioden 1990 2010. 8 Den siffran överensstämmer väl med den vi får fram om vi applicerar måttet 600 nya bostäder per 1 000 nya invånare på utvecklingen av det kalkylerade bostadsbeståndet 1990 2011. Dock väljer vi att räkna utifrån den årliga förändringen. Detta då SCB:s nya beräkningsgrund ger en stor engångseffekt mellan 2009 och 2010 på grund av att studentrum i korridor införlivades i det kalkylerade bostadsbeståndet fr.o.m. 2010 och inte ingick i statistiken 1990. Det ger en skev bild av utvecklingen. Diagram 3. Befolkningsökning och bostadsbyggande i Uppsala kommun, 1975 2011 4 500 4 000 3 500 3 000 Befolkningsökning 600 nya bostäder per 1 000 nya invånare Bostadsbyggande (färdigställda) 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 Källa: SCB. 7 Lite bristfällig statistik, men utifrån data ett par skilda år uppskattar vi det årliga nettotillskottet i kommunen till ca 40 bostäder. 8 Stockholms Handelskammare i Uppsala på uppdrag av Länsstyrelsen i Uppsala län. Bostadsmarknaden i Uppsala stad och län att bygga och bo i en tillväxtregion. 6
Exaktheten i detta mått är inte så avgörande om det saknas 4 000 eller 10 000 bostäder är en akademisk fråga. Det byggs för lite och det skapas för få nya bostadstillfällen i det befintliga beståndet. Det hämmar såväl befolkningstillväxten som den ekonomiska tillväxten. Vi bedömer att den faktiska bostadsbristen kan vara ännu större om alla de som är i behov av en bostad i Uppsala räknas in. Det finns flera olika bostadsköer i kommunen, i Uppsalahems bostadskö är för närvarande 78 800 personer registrerade som bostadssökande, varav ca 15 000 18 000 är aktivt sökande (juni 2012). 9 Att det föreligger en bristsituation på Uppsalas bostadsmarknad går också att avläsa i stigande bostadspriser under de senaste åren. I SCB:s Småhusbarometer för mars april 2012 ligger det genomsnittliga försäljningspriset på en villa i Uppsala län på 2 080 000 kronor och på 3 016 000 kronor i Uppsala kommun. Det kan jämföras med 2 039 000 kronor i riket totalt. Bland länen är det endast de tre storstadslänen som redovisar ett högre prisläge och bland Sveriges 46 kommuner med fler än 50 000 invånare är det endast tio som har ett högre prisläge än Uppsala. Handelskammaren har tidigare pekat på att en befolkningstillväxt om 2 000 3 000 invånare per år kräver 1 200 1 500 nya bostäder årligen över en konjunkturcykel för att åstadkomma balans och ännu mer för att bota dagens bostadsunderskott. Bostadsbristen är inte lika allvarlig i Uppsala län som i Stockholms län, där det saknas närmare 110 000 bostäder. Men det finns ett stort underskott som måste tas på allvar. Det är viktigt att byggandet håller minst jämna steg med befolkningsutvecklingen. Underskottet växer 2020 brist på ca 12 000 bostäder 2020 väntas befolkningen i Uppsala kommun uppgå till 221 100 invånare 10 med en genomsnittlig årlig befolkningstillväxt på 2 340 invånare 2010 2020. Givet denna prognos och att nyproduktionen av bostäder följer de senaste fem årens genomsnitt kommer det år 2020 saknas ca 12 000 bostäder i kommunen. Med brasklapp att den pågående regionförstoringen, ett snabbt växande Östra Mellansverige och Stockholms läns allvarliga bostadsbrist kan komma att förvärra Uppsalas situation ytterligare. 9 Uppsalahem. 10 Uppsala kommun. Gemensamma planeringsförutsättningar maj 2012. 7
Storstad och glesbygdskommuner Håbos befolkning har ökat med 30 procent sedan 1990 De senaste tre åren, 2009 2011, har Uppsala läns befolkning ökat med ca 11 400 invånare. Samtidigt har det byggts ca 4 400 bostäder. För att hålla jämna steg med befolkningsökningen hade det krävts 6 800 bostäder. Uppsala län består av åtta kommuner som tillsammans har en befolkning på ca 339 000 invånare och 159 200 bostäder. Uppsalas andel av både länets befolkning och bostadsbestånd uppgår till ca 60 procent. Det finns betydande skillnader inom länet. Efter Stockholm, Göteborg och Malmö är Uppsala Sveriges fjärde största kommun. Uppsala står för 82 procent av länets totala befolkningsökning under den senaste treårsperioden. Därtill bor ca 152 700 av kommunens 200 001 invånare i tätorten Uppsala. I länet finns även glesbygdskommuner med negativ befolkningsutveckling. Situationen på bostadsmarknaden varierar därför kraftigt inom Uppsala län och är mest besvärande för Uppsala som brottas med problem av storstadskaraktär. 2011 ökade Uppsalas befolkning med 2 214 invånare vilket är en nedgång från rekordåret 2009 då kommunen ökade med hela 4 083 personer. De senaste tre åren har Uppsalas befolkning ökat med 9 300 invånare. Det ställer stora krav på resurser för att klara investeringar i infrastruktur och bostäder. Samtidigt som Uppsala växer starkt minskade befolkningen 2009 2011 med 76 invånare i Tierp, 47 i Östhammar och med 24 invånare i Heby. En mer måttlig befolkningsökning under den senaste treårsperioden redovisar Enköping med 1 037 invånare, Knivsta 706 invånare, Håbo 490 invånare och Älvkarleby med 25 invånare. Sett ur ett längre tidsperspektiv, sedan 1990, har Uppsalas befolkning ökat med 29 procent, ca 45 100 personer. Den splittrade bilden i länet mellan stad och glesbygd framträder tydligt i tabell 1. Håbo, Uppsala, Knivsta och Enköping redovisar en befolkningsökning i spannet 15 30 procent 1990 2011 medan Tierp redovisar en oförändrad utveckling och Heby, Älvkarleby och Östhammar en befolkningsminskning med 2 3 procent. Tabell 1. Befolkning och befolkningsökning per kommun i Uppsala län, 1990 och 2011 Kommun Befolkning Förändring 1990 2011 1990 2011 Antal invånare Procent Årlig befolkningsökning, antal Håbo 15 209 19 715 4 506 30 225 Uppsala 154 922 200 001 45 079 29 2 254 Uppsala län 282 430 338 630 56 200 20 2 810 Knivsta 12 586 14 965 2 379 19 119 Enköping 34 862 40 015 5 153 15 258 Tierp 20 052 20 077 25 0 1 Heby 13 595 13 381-214 -2-11 Älvkarleby 9 263 9 089-174 -2-9 Östhammar 21 941 21 387-554 -3-28 Källa: SCB. 8
Lågt och eftersatt byggande Håbo och Knivsta har ökat sitt bostadsbestånd med 41 procent sedan 1990 I Uppsala län finns det ca 159 200 bostäder varav 96 000 i Uppsala kommun. Sedan 1990 har bostadsbeståndet ökat mest i Håbo och Knivsta med hela 41 procent, följt av Uppsala 31 procent. I Älvkarleby har beståndet minskat med 60 bostäder, ca en procent. I antal bostäder står Uppsala för den största ökningen med 22 700 bostäder, dock utgör några tusen av dessa bostäder studentrum i korridor som statistiskt sett inte ingick i bostadsbeståndet 1990. Obalans på länets bostadsmarknad Det råder obalans på länets bostadsmarknad enligt årets Bostadsmarknadsenkät. Totalt sett råder brist på bostäder i fem av länets åtta kommuner. Enköping, Älvkarleby och Östhammar redovisar balans. Sett till centrala innerstaden upplever dock alla utom Älvkarleby att det råder brist på bostäder och samma sak gäller brist på hyresrätter. Bostadsbyggnadsplanerna Det förväntade bostadsbyggandet i Uppsala län 2012 2013 uppgår till nära 5 000 bostäder 2012 2013, 11 varav ca 2 300 bostäder i Uppsala kommun. Perioden 2012 2017 bedöms antalet färdigställda bostäder till 10 547 nya bostäder, vilket innebär en årlig ökningstakt på ca 1 760 bostäder. Tabell 3. Projekt med förväntat påbörjande 2012 2013 i nyproduktion Kommun Antal bostäder 2012 Antal bostäder 2013 Totalt antal 2012 2013 Uppsala 910 1 422 2 332 Håbo 560 560 1 120 Enköping 419 591 1 010 Östhammar 146 42 188 Knivsta 73 100 173 Tierp 64 20 84 Heby 30 3 33 Älvkarleby 4 9 13 Uppsala län 2 206 2 747 4 953 Källa: Bostadsmarknadsenkäten 2012. Uppsalas översiktsplan 2010 förutser att kommunens befolkning kommer att växa med ca 2 000 invånare per år fram till 2030 och att den årliga planberedskapen bör ligga på 1 500 bostäder (med ännu högre beredskap de närmaste fem åren). Det kan jämföras med 2009 års befolkningsökning på nära 4 100 invånare, som behövts matchas med 2 450 nya bostäder i stället för de 1 582 bostäder som färdigställdes. Tabell 2. Kalkylerat bostadsbestånd per kommun i Uppsala län, 1990 och 2011 Kommun Bostadsbestånd Förändring 1990-2011 1990 2011 Antal bostäder Procent Årligt nytillskott, antal Håbo 5 490 7 747 2 257 41 113 Knivsta 4 117 5 802 1 685 41 84 Uppsala 73 324 96 040 22 716 31 1 136 Uppsala län 127 672 159 229 31 557 25 1 578 Enköping 15 606 18 690 3 084 20 154 Östhammar 9 632 10 492 860 9 43 Heby 5 821 6 323 502 9 25 Tierp 9 220 9 733 513 6 26 Älvkarleby 4 462 4 402-60 -1-3 Källa: SCB. Anm. Fr.o.m. 2010 används det årliga fastighetstaxeringsregistret som bas för beräkningarna av bostadsbeståndet. I tidigare bostadsbeståndsberäkningar (1991 2009) användes Folk- och bostadsräkningen 1990 som bas. Denna tog inte hänsyn till fritidshus som blivit permanentbostäder och vice versa, samt rivning av småhus, som inte rapporterats till SCB. Därför använder vi 1990 som referensår. 1990 räknades inte studentrum i korridorer in i beståndet. Fr.o.m. 2010 ingår de i det kalkylerade bostadsbeståndet och ger en markant engångsökning av antalet bostäder mellan 2009 och 2010. Studentstäder som Lund och Uppsala påverkas i högre grad av detta än andra städer. 11 Uppsala Länsstyrelse. Bostadsmarknadsenkäten 2012. 9
Skruva upp Uppsalas bostadsbyggnadsplaner I förhållande till dagens befolkningsprognoser står sig planerna väl, men då ska man ha i åtanke att många planer inte realiseras. Därför är det önskvärt att Uppsala och länets övriga kommuner tar höjd för detta i sina planer och för att kunna beta av på det befintliga bostadsunderskottet. Uppsalas befolkningsprognos de kommande 10 20 åren är i underkant med tanke på Stockholms läns kraftiga befolkningsprognoser på ca 348 000 invånare till 2020 och ca 600 000 till 2030. Liksom prognosen för Övriga Mellansverige. Stockholms stad och län behöver Uppsalas hjälp att klara den stora utmaningen med bostäder till den snabbt växande befolkningen. Var femte byggplan realiseras inte Ett par kommuner i Uppsala län har ambitioner att växa och relativt ambitiösa byggplaner. Samtidigt avser andra att förbli ungefär lika stora som nu. Ett bekymmer med kommunernas bostadsbyggnadsplaner är att var femte plan i Sverige i regel inte realiseras och i flera kommuner ligger andelen ännu högre. I kölvattnet av den internationella finanskrisen 2008 var det många kommuner som inte realiserade 60 80 procent av sina bostadsplaner. Enligt SCB:s påbörjandebarometer påbörjade Uppsala län 64 procent av alla planerade byggstarter 2011 (en tredjedel av Sveriges kommuner påbörjade mindre än 25 procent). Bland länets kommuner är dock variationerna stora (och är givetvis avhängigt hur pass ambitiösa planerna var i utgångsläget). I topp kommer Enköping med 79 procent (119 byggstarter) följt av 76 procent i Uppsala (1 113) och sämst är Tierp med 4 procent (3 byggstarter) och Älvkarleby 11 procent (2). Det historiska, faktiska, utfallet av kommunernas byggplaner och påbörjandebarometern är viktiga parametrar för kommunerna att ta hänsyn till i sitt planeringsarbete. 10
Varför byggs det inte mer? Bostadsbyggandet i Sverige har sedan fastighetskrisen i början av 1990-talet legat på en både internationellt och historiskt låg nivå. De senaste 20 åren har vi byggt hälften så många bostäder per invånare jämfört med våra nordiska grannländer. En stor osäkerhetsfaktor som påverkar byggandet av hyresrätter är hyresregleringen. Detta trots att hyrorna för nyproduktion ligger närmare marknadshyran på grund av tidsbegränsade presumtionshyror som möjliggör kostnadstäckning i projekten. Men hyresregleringen bidrar till att sätta hela marknaden ur balans. Andra faktorer som dämpar nyproduktionen är långa planprocesser och överklaganden (ofta från allmänheten) som försenar, förhindrar och fördyrar bostadsbyggandet. Kraven i plan- och bygglagstiftningen när det gäller tillgänglighet (hissar, badrumsstorlek mm) utgör stora hinder i bostadsbyggandet. Höga mark- och byggkostnader är andra faktorer som håller nere nyproduktionen. Den enskilt högsta kostnaden vid nyproduktion är markkostnaden. Enligt Länsstyrelsens Bostadsmarknadsenkät 2012 uppger sex av länets åtta kommuner att höga produktionskostnader är det som framför allt hindrar bostadsbyggandet följt av vardera tre som anger brist på detaljplanelagd mark i attraktiva lägen och svårigheter för byggherrar att få långivare/hårda lånevillkor. Sju av åtta kommuner anger också att en ökad utbyggnadstakt än den förväntade är önskvärd. Bostadsmarknaden är också mycket känslig för svängningar i konjunkturen. Många bostadsplaner realiseras aldrig eller senareläggs då byggföretag och investerare snabbt drar i handbromsen då konjunkturen viker. 11
Utmaningar för Uppsalas bostadsmarknad Uppsala kommun är en del av Sveriges snabbast växande region huvudstadsregionen. Det är både en utmaning men framför allt en möjlighet för kommunens utveckling och tillväxt. Om inte bostadsförsörjningen i regionen löses med en kraftigt ökad nyproduktion av bostäder och en bättre fungerande bostadsmarknad riskerar den att hämma hela regionen och Sveriges utveckling. Men väljer Uppsala att vara med och ta vara på den snabbt växande befolkningen kan det i stället ge flera positiva följdverkningar för Uppsalas utveckling och tillväxt. De närmaste åren står Uppsala kommun inför en rad utmaningar som riskerar att förvärra situationen på bostadsmarknaden. Det handlar om en fortsatt snabb befolkningstillväxt, växande bostadsbrist, ökad trångboddhet, stor bostadsbrist bland studenter, hög andel unga vuxna som tvingas bo kvar hemma allt högre upp i åldrarna och ett stort antal 1990-talister som vill in på bostadsmarknaden. Universitetens behov av bostäder för forskare och utbytesstudenter ökar också. Målet är att kunna erbjuda bostadsgaranti för betalande studenter, vilket krävs i den internationella konkurrensen. Försvarets ändrade rekrytering med kontraktsanställning av personal kräver också fler hyresbostäder, vilket påverkar både Uppsala, Enköping och även Kungsängen i närområdet. Detsamma gäller ett ökande internationellt utbyte i regionens utlandsägda och internationellt verksamma företag. I Uppsalahems bostadskö står det för närvarande ca 78 800 personer i kö, varav ca 15 000 18 000 är aktivt sökande (juni 2012). Det är en kraftig ökning med nära 15 000 sökande jämfört med maj 2010 då antal registrerade i bostadskön uppgick till drygt 64 000 personer. Hur stor bostadsbristen är för studenter är svårt att uppskatta (det finns olika kösystem hos nationer, studentorganisationer, stiftelser, privatvärdar etc.) men bristen är tilltagande. Uppsala är en stor universitetsstad med ca 40 000 studenter och 11 300 studentbostäder. Detta medför att tre av fyra studenter måste söka annan typ av bostad och i de kringliggande kommunerna finns ett begränsat antal studentbostäder (56 stycken). Många uppsalastudenter tvingas runt i en flyttkarusell mellan andra- och tredjehandskontrakt. Det gör att studenter väljer andra städer än Uppsala för sina studier. Det påverkar möjligheterna att attrahera studenter och hotar utbyggnaden av Uppsalas universitet. Det är ett hot mot det kunskapsintensiva näringslivet i Uppsala som är beroende av att utbildning och forskning sker i regionen. Till Uppsalahem anmäler i dag i snitt 340 personer sitt intresse på varje ledig studentbostad (i maj 2010 låg motsvarande siffra på 187). Samtidigt anmäler i genomsnitt 555 personer intresse till varje ledig ungdomsbostad (2010 uppgick antalet personer till 265). Bostadsbristen riskerar att förvärras de kommande åren när 1990-talisterna, den största ung - domskullen sedan 1940-talisterna, ska lämna föräldrahemmet. Tidigare befolkningspucklar har mötts med ett ökat byggande vilket inte är fallet nu. En akut bostadsbrist hotar när fler ungdomar än normalt ska flytta hemifrån de närmaste åren. 2013 kommer det i Sverige att finnas 150 000 fler 20 25 åringar jämfört med år 2000. Många av dem kommer att söka sig till storstadsregioner och universitetsstäder för att studera eller arbeta. Därtill finns det en hög andel unga vuxna, i åldern 20 27 år, som tvingas bo kvar hemma på grund av svårigheter att få tag på bostad. I Hyresgästföreningens undersökning om unga vuxnas boende saknar nära varannan person i åldern 20 27 år, i storstadsområden, egen bostad och drygt var fjärde tvingas bo kvar hemma hos föräldrarna. 12
Slutsats För att nå balans mellan efterfrågan och utbud på bostadsmarknaden behövs flera åtgärder. Det är orealistiskt att tro att vi på kort tid ska kunna bygga bort det stora underskottet eller ens kunna hålla nyproduktionen i takt med befolkningstillväxten. Därför behövs det kraftfulla reformer på bostadsmarknaden. I avvaktan på nödvändiga förändringar av hyresregleringen och att nyproduktionen tar ordentlig fart måste alla de outnyttjade bostäder som finns i beståndet bli tillgängliga på bostadsmarknaden. Detta kan bara ske genom att göra andrahandsmarknaden mindre reglerad. Därför välkomnar Handelskammaren regeringens förslag om att ändra regelverket för ökad privatuthyrning av bostäder. En friare andrahandsuthyrning med mer flexibel hyressättning skulle bidra till en ökad dynamik och rörlighet i existerande bostadsbestånd. Det kan även åstadkommas av en sänkt reavinstbeskattning. Beskattningen av bostäder riskerar att låsa in hushåll som vill köpa ett billigare eller mindre boende. Nederländska forskare pekar på att rörligheten minskar med åtta procent när transaktionsskatterna ökar med en procentenhet. 12 Generellt är högre transaktionskostnader korrelerade med lägre transaktionsvolymer. Det tar lång tid att bygga. En viktig orsak är tungroddheten i kommunernas planprocesser och överklaganden som fördröjer och fördyrar byggandet. Planprocessen behöver därför kortas och förenklas. Plan- och bygglagen måste öppna upp för mer kreativa och mindre kostsamma lösningar vid byggande av exempelvis studentbostäder och instegsboenden för nytillträdande på bostadsmarknaden. Satsningar på ny infrastruktur och kollektivtrafik är också ofta helt avgörande för tillkomsten av ny bostadsbebyggelse. Det kommunala skatteutjämningssystemet sätter också käppar i hjulet för många kommuners expansion. Det måste ersättas med ett system som inte missgynnar växande kommuner. Uppsala är en viktig del av huvudstadsregionen. En region som växer snabbt och är i stort behov av omfattande bostadsinvesteringar under en lång period parat med kraftfulla reformer på bostadsmarknaden. Det behövs omedelbara åtgärder både på kommunal och statlig nivå för att skapa en bättre fungerande bostadsmarknad i huvudstadsregionen. 12 Jos Van Ommeren och Michiel Leuvensteijn (2005). New Evidence of the effect of transaction costs on residental mobility. 13