VÄLKOMNA TILL KURSEN Tre vanliga problem i en bostadsrättsförening Frågor kan alltid ställas på något av följande sätt: www.bostadsratterna.se Telefonsupport: 0775 200 100 Webbsupport: fraga@bostadsratterna.se Vad är bostadsrätt? evig nyttjanderätt ägarandel i föreningen förvaltningsbefogenheter Äger en bostadsrättshavare sin lägenhet? 1
Grundregler om bostadsrätt Upplåtelse med bostadsrätt får endast ske till den som är medlem i bostadsrättsföreningen Bostadsrättsinnehav innebär rättigheter och skyldigheter i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Föreningen en förtroendemannaorganisation Bostadsrättslagen (1991:614) regler kring boendet 11 kapitel Föreningslagen (1987:667) regler kring föreningen som företag 16 kapitel 2
Vilka stadgar gäller? Endast de som är registrerade hos Bolagsverket Läs stadgarna! Föreningens organisation medlemmarna stämma styrelse intern revisor extern revisor vicevärd förvaltare Styrelsens ansvar organisera arbetet utöva tillsyn svara för bokföring svara för ekonomi, drift, underhåll övriga förpliktelser 6 kap 6 Lagen om ekonomiska föreningar (Föreningslagen) 3
När t ex kan en medlem sägas upp? Betalningsdröjsmål (7:14 BrL) Andrahandsuthyrning utan styrelsens samtycke (7:10, 11 BrL) Vanvård och störningar (7:9 BrL) Betalningsförseningar Viktiga tidsfrister Förverkandefrist = en vecka (gäller bostäder) Återvinningsfrist = tre veckor från delgivning av uppsägning (gäller bostäder) 4
Undantag Sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet ursäktar Styrelsen skyldig att informera om att återvinningsfristen gäller i tre veckor att socialförvaltningen i kommunen kommer att underrättas Formkrav på uppsägning Anlita jurist Svårighet med korrekt delgivning 5
Dröjsmålsränta Föreningen ta ut dröjsmålsränta på 8% över referensräntan enligt Räntelagen Behöver inte framgå av stadgarna Upprepade betalningsförseningar Bostadsrättshavaren kan bli uppsagd och tvingas flytta Bostadsrättshavaren förlorar även rätten till återvinning Underrättelse till panthavare Föreningen ska utan dröjsmål underrätta panthavare om en bostadsrättshavare har obetalda avgifter till föreningen till ett belopp som överstiger vad som av årsavgiften belöper på en månad och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor från förfallodagen. 6
Om föreningen försummar denna skyldighet, har föreningen vid tvångsförsäljning av lägenheten inte företräde till betalning framför panthavaren för de avgiftsbelopp som förfallit till betalning under den tid föreningens försummelse varat. 7:31 BrL Andrahandsuthyrning Upplåtelse i andra hand beaktansvärda skäl ska åberopas ingen befogad anledning att vägra samtycke tillstånd skall begränsas till viss tid och viss hyresgäst upplåtelse för självständig brukningsrätt 7
Exempel på beaktansvärt skäl arbete på annan ort utlandstjänst militärtjänst studier vård av nära anhörig mm hjälpa barnen (studentlya) planering för framtiden (pensionärsboende) provsamboende (högst 1 år) Exempel på befogad anledning Föreningen har få medlemmar och flera av dem hyr redan ut i andra hand, svårt att sköta föreningen för de kvarvarande. Självständig brukningsrätt Vad gäller vid inneboende? 8
Hyresnämnden Medlem kan överklagar till Hyresnämnden Hyresnämndens tillstånd ska tidsbegränsas Undantag Samtycke krävs inte för: Kommun och Landsting Exekutiv auktion/ tvångsförsäljning Ändringar 2013 Andrahandshyra som motsvarar kostnader Prövning i Hyresnämnden Uppsägningstider Ändrat schablonbelopp 9
Ändringar 2014? Avgift till föreningen Skäl Störningar Vad ska man tåla som granne? Kollektivt boende Hänsyn 10
Vad säger lagen? Ordning Sundhet Gott skick Hälsa Bostadsmiljö 7:9 BrL. Vanliga störningar Om medlem/medlemmar blir störda Tala med parterna Be de som blir störda att föra dagbok Tala de störande till rätta Rättelseanmaning om störning fortgår Uppsägning Styrelsen måste dokumentera störningarna Uppsägning får göras bara om bostadsrättshavaren utan dröjsmål låter bli att vidta rättelse Sociala myndigheterna ska underrättas senast vid uppsägning på särskild blankett 11
Efter uppsägning Brf söker om tvångsförsäljning (8 kap BrL) Kronofogdemyndigheten prövar om förutsättningarna är uppfyllda och verkställer avhysning Särskilt allvarliga störningar Rättelseanmaning krävs inte om störningen handlar om särskilt allvarlig brottslighet Kopia till socialnämnd om uppsägning, särskild blankett KURSEN ÄR SLUT Tack för visat intresse 12
BETALA I TID Här är reglerna vid förseningar Vilka avgifter kan föreningen ta ut vid försenade betalningar? Egentligen behöver inte föreningen ta ut dessa avgifter det finns en bättre metod. Bostadsrätternas styrelserådgivning möter ibland påståendet om att föreningen numera kan ta ut 450 kronor i förseningsavgift från en bostadsrättshavare som är sen med avgiften. Men det stämmer inte. Den nya avgiften gäller endast näringsidkare emellan, och inget som föreningen kan debitera sina medlemmar. En bostadsrättsförening behöver inte använda sig av inkasso när en medlem är sen med avgifter. Istället kan föreningen använda sig av bostadsrättslagens regler, som är betydligt mer effektiva och dessutom i princip kostnadsfria. Om det är så att en medlem inte har betalat kan föreningen säga upp denne för avflyttning efter en vecka, Det är en mycket effektiv metod med möjlighet för medlem att bo kvar om denne betalar avgiften inom en viss kortare tid. Det finns närmare beskrivet i ett faktablad Betalningsförsening under Allt om bostadsrätt på bostadsratterna.se. MEN OM FÖRENINGEN vill använda mer traditionella metoder för att driva in fordringar kan man om det finns stöd för detta i föreningens stadgar (det måste kollas!) också ta betalt för. En betalningspåminnelse, högst 60 kronor. Ett inkassokrav; om det är utformat enligt inkassolagens regler, högst 180 kronor. Amorteringsplan; om planen är skriftlig och omfattar hela den återstående skulden. Planen ska vara upprättad i samråd med den skuldsatte, högst 170 kronor. När det kommer till dröjsmålsränta kan föreningen ta ut denna även när det inte framgår av stadgarna. Detta baserar sig på räntelagen. Dröjsmålsränta, med åtta procent över referensräntan. kapas efter streckade linjen
KAPAS EFTER STRECKADE LINJEN Nya regler för att hyra ut i andra hand? De ändrade reglerna för uthyrning av bostadsrätt vandrar snart vidare till riksdagen för behandling. Många remissinstanser ställer sig positiva till justeringarna och planen är att de nya reglerna börjar gälla 1 juli 2014. Reglerna för andrahandsuthyrning av bostadsrätt har varit en följetong de senaste åren. Regeringen lade föreslag som till vissa delar varken hade stöd från bostadsrättsorganisationerna eller riksdagen. Det ursprungliga syftet var att öka antal bostadstillfällen. I samband med riksdagsbeslutet blev det klart att regeringens förslag kom att bli stympat. I början av 2013 trädde de nya reglerna i kraft och innebär bland annat att bostadsrättshavaren kan ta ut en hyra som täcker kostnaden för lägenheten. Hyresnivån går inte att få prövad i efterhand och hyresgästens uppsägningstid är en månad. Regeringen tog därefter initiativ till en diskussion med Bostadsrätterna, HSB och Riksbyggen. Tillsammans skrev de en debattartikel om vilka ändringar i lagen som kunde bli aktuella. Dessa innebär bland annat att en bostadsrättsförening ska kunna ta ut en extra avgift av bostadsrättshavaren under den tid som uthyrningen pågår. Avgiften förseslås vara maximalt tio procent på ett basbelopp, för närvarande 4 450 kronor, under ett år. Syftet med avgiften är att täcka administrationen kring andrahandsuthyrningen samt det arbetskraftsbortfall som det innebär när en bostadsrättshavare inte bor i huset. Dessutom föreslås att det ska bli något lättare att hyra ut. Idag anger lagen att bostadsrättshavaren måste ha beaktansvärda skäl för att hyra ut, vilket i praktiken bland annat inneburit arbete eller studier på annan ort och provsammanboende. Den föreslagna lagändringen säger att bostadsrättshavaren ska ange skäl. Förarbetet till lagen specificerar dessa till att vara tillfällen då det är svårt att sälja lägenheten, eller uthyrning till en närstående som behöver bostad. Även i fortsättningen behöver bostadsrättshavaren styrelsens tillstånd för att få hyra ut, och om denne inte är nöjd med beslutet går det att få ärendet prövat i Hyresnämnden. Den förening som väljer att vara mer generös än vad lagen säger kan givetvis vara det även i fortsättningen. Ändringar 2013 Ändringar 2014? Andrahandshyra som motsvarar ägarens kostnader. Hyran går att få prövad i Hyresnämnden men hyresgästen får inte tillbaka någon retroaktiv hyra. Hyresgästen har en månads uppsägningstid, medan bostadsrättshavaren har tre månader. Schablonbeloppet höjdes till 40 000, därutöver behöver bostadsrättshavaren skatta för hyresintäkterna. Fortfarande behöver bostadsrättshavaren styrelsens tillstånd och beaktansvärda skäl för att hyra ut. Men de nya reglerna är inte här ännu. Remissinstanserna har just lämnat sina svar och många är positiva. Regeringen ska under våren lägga en proposition till riksdagen som därefter behandlar ärendet. Det lär också finnas en riksdagsmajoritet, detta efter att Socialdemokraterna har ställt sig bakom ändringarna. Ambitionen är att de nya reglerna ska börja gälla 1 juli 2014. För att föreningarna då ska kunna ta ut en extra avgift i samband med uthyrningen behöver dessa ända stadgarna. Det är i stadgarna som giltiga avgiftsuttag finns specificerade. Därför kommer Bostadsrätterna inför ändringarna att ta fram nya mönsterstadgar och informationspaket om hur en bostadsrättsförening kan agera. Bostadsrättsföreningen föreslås kunna ta ut en avgift under uthyrningen. Bostadsrättshavaren behöver fortfarande styrelsens tillstånd för att hyra ut. Bostadsrättshavaren ska kunna ange skäl för uthyrningen. Skälen utvidgas till att handla om svårt försäljningsläge eller uthyrning till närstående.
Bostadsrättslagen kapitel 7 9 När bostadsrättshavaren använder lägenheten skall han eller hon se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Bostadsrättshavaren skall även i övrigt vid sin användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset. Han eller hon skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann tillsyn över att dessa åligganden fullgörs också av dem som han eller hon svarar för enligt 12 tredje stycket 2. Om det förekommer sådana störningar i boendet som avses i första stycket första meningen, skall föreningen 1. ge bostadsrättshavaren tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör, och 2. om det är fråga om en bostadslägenhet, underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna. Andra stycket gäller inte om föreningen säger upp bostadsrättshavaren med anledning av att störningarna är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning. Om bostadsrättshavaren vet eller har anledning att misstänka att ett föremål är behäftat med ohyra får detta inte tas in i lägenheten. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till underrättelse som avses i andra stycket 2. Lag (2004:390).