Detaljplan Blåsippan 1 m.fl. granskningshandling

2019-05-07 1(7) Tekniska förvaltningen Anna Welander 0476-551 11 Anna.velander@almhult.se Gatukostnadsutredning tillhörande Detaljplan Blåsippan 1 m.fl. granskningshandling

2019-05-07 2(7) 1. Inledning 1.1 Bakgrund Miljö- och byggnämnden gav 2017-08-21 64 miljö- och byggförvaltningen i uppdrag att upprätta förslag till detaljplan för Blåsippan 4 m.fl. (den nya fastighetsbeteckningen är Blåsippan 1 efter sammanläggningen) Mossastan, Älmhult, Älmhults kommun. Syftet med att ändra detaljplanen är att skapa en mer ändamålsenlig och flexibel detaljplan som håller över tid. IKEA utvecklas ständigt och behovet av kontorsutrymme ökar, samtidigt som det behövs bra kopplingar mellan olika kontorsdelar inom Blåsippan 1 för att verksamheten ska kunna fungera effektivt. Detaljplanen ger en ökad exploatering som kan möjliggöra en ökning upp till 500 arbetsplatser. Syftet med detaljplanen är också att möjliggöra en anslutning till väg 120. Förändringen av området innebär att IKEA ges möjligheter att fortsätta utveckla sin verksamhet i ett bra geografiskt läge utifrån verksamhetens behov. Det innebär närhet till andra verksamheter inom koncernen och allmänna kommunikationsmöjligheter, främst Södra Stambanan och stationsläget Planen omfattar ca 48 000 m 2 för kvartersmark och ca 4400 m 2 för allmän platsmark och möjliggör Ikeas utbyggnad av IOS samt en bättre trafiklösning för ändamålet. Uttag av gatukostnad sker i samband med att byggrätten i detaljplanen nyttjas. Så länge byggrätten inte nyttjas utfaller ingen gatukostnad, planbestämmelse i upprättad plankarta. Samråd av gatukostnadsutredningen har hållits med fastighetsägaren 2019-02- 07. Allmänt samrådsmöte bedömdes inte behövas då gatukostnaden endast berör fastighetsägaren som detaljplanen avser. Ett genomförande av detaljplanen kräver att det tekniska åtgärder, såsom ny tillfart, gång- och cykelvägar byggs ut. Kommunen föreslås bli huvudman för alla allmänna platser i detaljplanen, det vill säga gator och naturområdet. Med huvudmannaskapet följer att kommunen är ansvarig för utbyggnad, underhåll och drift. 1.2 Gatukostnadsprocessen Kommunens rätt att besluta om gatukostnader respektive fastighetsägarnas skyldigheter att betala dessa kostnader för gator, park och naturmark inom allmän plats regleras i plan- och bygglagen, PBL (2010:900) 6 kapitlet 24-38. Gatukostnaderna ska fördelas mellan fastighetsägarna efter skälig och rättvis grund. Kommunen ska enligt 24 besluta om de kostnader som ska fördelas, om avgränsningen av det område inom vilket fördelning ska ske, samt om grunderna för fördelningen.

2019-05-07 3(7) Underlaget för beslut om uttag av gatukostnader har utarbetats genom denna gatukostnadsutredning. Gatukostnadsutredningen utarbetas genom en process som ofta löper parallellt med detaljplaneprocessen. Samråd Kommunen ska ge fastighetsägaren som berörs av förslaget tillfälle till samråd med kommunen. Denna utredning har kommit fram till att fastigheten, Blåsippan 1, som genom detaljplanen får utökad byggrätt, ska stå för 100% av gatukostnaden. Samråd med fastighetsägaren skedde på möte 2019-02-07. Granskning Denna gatukostnadsutredningen ställs ut för granskning. Fastighetsägaren till Blåsippan 1 underrättas om granskningen. Handlingarna finns tillgängliga i receptionen i kommunhuset samt på kommunens hemsida. Under granskningstiden har fastighetsägaren en ny möjlighet att skriftligen framföra synpunkter på gatukostnadsutredningen. De inkomna synpunkterna sammanställs efter granskningen och gatukostnadsutredningen kan komma att justeras i mindre omfattning. Därefter lämnas ett slutgiltigt förslag till kommunfullmäktige tillsammans med detaljplanen för beslut. Antagande Gatukostnadsbeslutet innebär att man slår fast grunder för fördelningen, det vill säga andelstalen för olika typer av fastigheter. Kommunfullmäktiges beslut om att anta gatukostnadsutredningen kan överklagas i den ordning som följer kommunallagen (1991:900) 10 kap. Tvister kring en gatukostnadsavgift kan enligt PBL (2010:900) 15 kap 10 överklagas hos mark- och miljödomstolen. 1.3 Syftet med uttag av gatukostnader Varje omvandlingsområde ska bära de områdesbundna anläggningskostnader som uppkommer i samband med detaljplaneläggning och som är till nytta för planområdet. Syftet är att uppnå en rättvis kostnadsfördelning mellan fastighetsägare och skattebetalare, större tydlighet och förutsägbarhet samt tydliga anståndsregler. Kostnaderna betalas av fastighetsägarna inom området, enligt bestämmelserna i plan- och bygglagen, PBL (2010:900) kapitel 6. Den ersättning som fastighetsägaren ska betala till kommunen kallas gatukostnad. Uttag av gatukostnader sker i alla exploateringsområden där allmän plats ska byggas ut eller byggas om. Annat tillvägagångssätt kan vara uttag av gatukostnad genom att exploatören och kommunen tecknar ett exploateringsavtal. Det är samma lagregler i plan- och bygglagen som gäller i båda fallen, dvs. både vid en gatukostnadsutredning och vid tecknade av exploateringsavtal. Skattekollektivet bekostar inte nybyggnation och ombyggnation av allmän plats för exploateringsområdet, dvs. de områdesbundna anläggningarna.

2019-05-07 4(7) Endast de anläggningar på allmän plats som anses vara även för andra områden kan belasta skattekollektivet. Exempel på sådana anläggningar är genomfartsgator, större rondeller, parker och torg som är även för andra områden än bara för exploateringsområdet. I detta omvandlingsområde tillämpar kommunen så kallad områdesvis fördelning av gatukostnader enligt PBL 6 kapitlet 24. Det innebär att det är de områdesbundna anläggningskostnader som uppkommer i samband med detaljplaneläggning, och som är till nytta för planområdet, som kan belasta fastigheterna inom området. Det vill säga kostnaderna för nyanläggning och förbättringar av allmänna anläggningar (gator, gång- och cykelvägar, belysning och naturmark). Kostnader för underhåll och drift av anläggningarna inom området ingår inte i gatukostnaderna, utan finansieras via skattemedel. Enligt den uppskattade totalkostnaden för utbyggnad av allmänna anläggningar som anges vid granskningen av gatukostnadsutredningen som skall gälla som kostnadstak. I samband med debiteringen av gatukostnadsersättningen ska takbeloppet indexjusteras med entreprenadindex E84. Indexjusteringen ska ske för tidsperioden från kommunfullmäktiges beslut om granskning av gatukostnadsutredningen fram till tidpunkten för tilldelningsbeslut för entreprenör. Det högsta beloppet som kommunen kan ta ut av fastighetsägarna är det takbelopp som sätts vid granskningen av gatukostnadsutredningen exklusive indexjustering som beskrivs ovan. Om anläggningskostnaderna blir lägre än de beräknade kostnaderna har kommunen enbart rätt att fakturera de faktiska kostnaderna. Gatukostnaderna ska enligt PBL kapitel 6 24 fördelas mellan fastighetsägarna i fördelningsområdet efter skälig och rättvis grund. 2. Gatukostnadsutredning 2.1 Kostnadsunderlag Kostnadsunderlaget omfattar de åtgärder som görs inom planområdets gräns för utbyggnaden av ut- och påfarten och gång- och cykelvägen och dess långsiktigt hållbara utförande som ställs på gator inom ett område med permanent bebyggelse. Förutom anläggningskostnader för gator, gång- och cykelbanor, inklusive grundläggningsförstärkningar och belysning, släntanpassningar, projektering och byggledning, natur- och parkmark ingår även administration. Kostnaderna för utbyggnad av allmänna anläggningar inom detaljplaneområdet för Blåsippan 1 m.fl. har preliminärt beräknats till cirka tremiljoner (3 000 000) kronor. Kostnadsbedömningen av gatuanläggningarna har utförts av konsultföretaget Tyréns utifrån en förprojektering av tillfarten samt av kommunen för gång- och cykelbanorna. Ovan beräknade preliminära kostnader avser prisläge februari 2019. Kommunens debitering av gatukostnader är en form av myndighetsutövning och omfattas därmed inte av mervärdesskatt (moms). Moms ingår således inte i angivna kostnader. Den totala kostnadsnivå som anges vid granskningen av

2019-05-07 5(7) gatukostnadsutredningen ska justeras med Entreprenadindex, E84, vid tilldelningsbeslutet, och gälla som tak vid debitering efter att utbyggnaden av de allmänna anläggningarna har genomförts. Detta betyder alltså att om de kostnader som räknats fram till granskningsskedet är större än de faktiska kostnaderna kommer gatukostnadsbeloppen att sänkas. 2.2 Fördelningsområde Fördelningsområdet innefattar samma område som förslag till detaljplan för Blåsippan 1 m.fl. Fastigheten, Blåsippan 1, som finns inom fördelningsområdet ska ersätta kommunen för kostnader för allmänna anläggningar inom planområdet. 2.3 Fördelningsgrund Kostnaden på cirka tremiljoner (3 000 000) kronor, enligt gatukostnadsunderlaget, ska enligt plan- och bygglagen (PBL (2010:900) 6 kapitlet 24 fördelas skäligt och med rättvis grund. Detaljplanen medför endast byggrätt för fastigheten Blåsippan 1. I detaljplanen upphör även befintligt x-område (upplåten gång- och cykeltrafik genom kvartersmark). Bedömningen är att det av dessa anledningar endast kan vara exploatören inom planområdet som till 100% ska betala gatukostnaden för utbyggnad av planens allmänna platsmark. Som underlag har även trafikutredning, daterad 2018-09-19 använts. Bilaga 1. PM - Trafikutredning Blåsippan, Tyréns, 2019-02-21. Bilaga 2. Fördelningen har samråtts med fastighetsägaren 2018-02-07. 2.4 Gatukostnadsersättning Den gatukostnadsersättning som ska betalas är ett resultat av det kostnadsunderlag som framtagits. Bilaga 3. Gatukostnadsbeslutet som fattas av kommunfullmäktige innebär ett antagande av fördelningen. 2.5 Fördelning av andelstal efter fastighetsbildning I de fall Fastigheten Blåsippan 1, kommer att regleras, sammanläggas, avstyckas eller klyvas, ska gatukostnaden falla på den eller de lagfarna ägaren/ägarna för den fastighet eller fastigheterna i planområdet som befintlig bebyggelse är placerad på, den bebyggelse som idag står på fastigheten Blåsippan 1. Samtidigt kommer debitering av kostnaden eller kvarstående kostnad, utfalla med omedelbar verkan. 2.6 Avrop Avrop för utbyggnaden av allmän plats inom planområdet, kan ske av fastighetsägaren genom en förskottsbetalning av halva beloppet som framkommit genom denna utredning.

2019-05-07 6(7) När betalning inkommit till kommunen har kommunen 15 månader på sig att handla upp entreprenaden med avsikt att påbörja den omgående. Entreprenadens utbyggnadstakt samordnas med fastighetsägaren. Resterande (eventuellt justerat) belopp faktureras inom 6 månader efter att utbyggnaden inom planområdet har slutbesiktigats. 3. Betalning av gatukostnadsersättning 3.1 Indexreglering Totalbeloppet kan komma att justeras med entreprenadindex E84. Justering sker efter Maj 2019, då kalkylen för gatuutbyggnaden togs fram, tills tilldelningsbeslut enligt lagen om offentlig upphandling, LOU, för utbyggnaden är fattat. I det fall de faktiska kostnaderna är lägre än vad som denna utredning kommit fram till ska dessa ligga till grund för debiteringen. 3.2 Debitering Betalningsskyldigheten inträder när fastighetsägaren avropar utförandet av de allmänna anläggningarna som planen medger eller den dagen fastighetsägaren ansöker om bygglov med stöd av detaljplanen för Blåsippan 1 m.fl. Slutreglering av kostnaderna sker då de allmänna anläggningarna kan användas för sitt ändamål (PBL 6 kapitlet 34 ). Faktura skickas ut av kommunen. Tvister kring en gatukostnadsavgift kan enligt PBL (2010:900) 15 kap 10 överklagas hos mark- och miljödomstolen. De regler om rättegångskostnader som gäller vid dessa mål kan innebära att fastighetsägaren förlorar målet kan förordnas att betala rättegångskostnaderna. 3.3 Betalningsvillkor Det är alltid den lagfarna ägaren/ägarna för den fastighet eller fastigheterna i planområdet som befintlig bebyggelse är placerad på, den bebyggelse som idag står på fastigheten Blåsippan 1, som vid debiteringstillfället är betalningsansvarig för gatukostnadsersättningar gentemot kommunen. 3.5 Anstånd Rätten till eventuellt anstånd upphävs då fastigheten Blåsippan 1 styckas av eller genom att bygglov beviljas, det vill säga den nya större byggrätten nyttjas, inom området markerat på detaljplanen. 4. Åtgärder Åtgärdsförslaget för av- och påfarten baseras på en förstudie och projektering som utförts av konsultföretaget Tyréns på uppdrag av Älmhults kommun samt Älmhults kommun för gång och cykelvägarna. Se bilaga 4.

2019-05-07 7(7) 5. Bilagor Bilaga 1: Plankarta som visar gällande planområde. Bilaga 2: PM - Trafikutredning Blåsippan, Tyréns, 2019-01-31. Bilaga 3. Kostnadsredovisning för åtgärderna. Bilaga 4 Projekteringsunderlag. 6. Medverkande Gatukostnadsutredningen har utarbetats i samverkan med tjänstemän på planeringsenheten och tekniska förvaltningen på Älmhults kommun Älmhult den 7 maj 2019 Paul Robertsson Planeringschef Anna Welander Mark- och exploateringsingenjör Hanna Holm Gatuchef Arpine Minasyan Stadsarkitekt