Yttrande S Kommunstyrelsen 2018-09-19 Ärende 2.1.1 Yttrande angående Försäljning av kvarteren Lejonet, Cedern och Eken i Gårda till Botrygg Göteborg AB Vi ser fram emot en varsam upprustning av området och en positiv utveckling av Gårda som har stor potential. Enligt Fastighetskontorets utlåtande ska aktuella fastigheter säljas till ett marknadspris som fastställs genom en värdering och med hänsyn till fastigheternas nuvarande användning och skick. Vi vill betona vikten av en öppen och transparent process för att nå ett trovärdigt marknadspris. I tjänsteutlåtandet står det att Fastighetskontoret gör bedömningen att köpeskillingen för försäljningen kan komma att överstiga 30 mnkr. Närmare specificering finns dock inte i utlåtandet. Inte heller framgår närmare omfattningen av vitesklausulen som skall garantera att befintliga hus får stå kvar. Här vilar ett tungt ansvar på Fastighetsnämnden att utforma klausulen på ett ändamålsenligt sätt. Av de skälen vill vi understryka vikten av att den värdering som genomförs verkligen efterlevs, eller åtminstone att avvikelser kan redovisas, så att Göteborgs Stads fastigheter, göteborgarnas gemensamma resurser, i Gårda säljs till ett trovärdigt marknadspris och villkor.
Stadsledningskontoret Tjänsteutlåtande Utfärdat 2018-08-07 Diarienummer 1236/18 Handläggare Bo Carlryd Telefon: 031-368 03 29 E-post: bo.carlryd@stadshuset.goteborg.se Försäljning av kvarteren Lejonet, Cedern och Eken i Gårda till Botrygg Göteborg AB Förslag till beslut I kommunstyrelsen och kommunfullmäktige: Fastighetsnämndens bemyndigas att sälja fastigheterna Gårda 744:470 och 744:471, Gårda 744:517 744:519, Gårda 744:523-744:526 samt del av Gårda 744:555 till Botrygg Göteborg AB, (556558-1376). Sammanfattning Botrygg Göteborg AB har idag markanvisning för kvarteren Lejonet, Cedern och Eken samt intilliggande markområde mot E6. Markanvisningen syftar till att ta fram en ny detaljplan över området tillsammans med Göteborgs Stad. Botrygg i Göteborg AB har inkommit med en förfrågan till fastighetskontoret om att förvärva det markanvisade området. Genom förvärvet kan Botrygg tillsammans med Göteborgs Stad fortsätta att driva detaljplanearbetet framåt. Botrygg får äganderätt till fastigheterna och kan även påbörja en varsam upprustning av fastigheterna vilket är positivt för de boende. Lägenheterna med en jämförelsevis låg standard utgör ett viktigt inslag på bostadsmarknaden genom låga hyresnivåer och bidrar till att mångfalden av boendetyper bibehålles. Det är viktigt att de villkor som finns i befintligt markanvisningsavtal fortsätter att gälla efter en försäljning av fastigheterna och att fastighetskontoret säkerställer detta genom villkor i ett kommande köpeavtal. Ekonomiska konsekvenser Fastighetsnämnden får en intäkt vid en försäljning av fastigheterna där eventuell reavinst levereras in till Göteborgs Stad centralt. Fastighetskontoret har intäkter i form av hyror och utgifter i form av drift för kvarteren Lejonet, Cedern och Eken. Totalt sett för de tre kvarteren överstiger intäkten från hyrorna marginellt kostnaden för driften. Fastigheterna har ett eftersatt underhåll och en blivande fastighetsägare behöver göra investeringar för att husens skick ska uppgå till acceptabel nivå. Barn-, jämställdhets-, mångfalds-, miljö- och omvärldsperspektivet Stadsledningskontoret har inte funnit några andra aspekter på dessa perspektiv utöver vad som framförs i fastighetsnämndens handling. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 1 (3)
Bilagor 1. PU Fastighetsnämnden den 15 juni 2018, 156 2. Fastighetsnämndens tjänsteutlåtande; Begäran om att genomföra försäljning av kvarteren Lejonet, Cedern och Eken i Gårda till Botrygg Göteborg AB. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 2 (3)
Ärendet Fastighetsnämnden hemställer till kommunfullmäktige, efter beslut 2018-06-15 156, enligt Reglemente för Göteborgs nämnder, kapitel 1, inledande bestämmelser, 4 om beslut av principiell beskaffenhet, om att får sälja fastigheterna Gårda 744:470 och 744:471, Gårda 744:517 744:519, Gårda 744:523-744:526 samt del av Gårda 744:555 till Botrygg Göteborg AB, (556558-1376). Beskrivning av ärendet Botrygg Göteborg AB har idag markanvisning för kvarteren Lejonet, Cedern och Eken samt intilliggande markområde mot E6. Markanvisningen syftar till att ta fram en ny detaljplan över området tillsammans med Göteborgs Stad. Botrygg i Göteborg AB har inkommit med en förfrågan till fastighetskontoret om att förvärva det markanvisade området. Fastighetskontoret ser att det finns skäl att genomföra en försäljning till Botrygg av aktuella fastigheter. Genom förvärvet kan Botrygg tillsammans med Göteborgs Stad fortsätta att driva detaljplanearbetet framåt. Botrygg får äganderätt till fastigheterna och kan även påbörja en varsam upprustning av fastigheterna vilket är positivt för de boende. Det är viktigt att de villkor som finns i befintligt markanvisningsavtal fortsätter att gälla efter en försäljning av fastigheterna och att fastighetskontoret säkerställer detta genom villkor i ett kommande köpeavtal. Köpeskillingen kan komma att överstiga fastighetsnämndens mandat (30 mnkr) i samband med försäljning av fastigheter och då pågående markanvändning inte överensstämmer med gällande detaljplan, begär fastighetskontoret kommunfullmäktiges bemyndigande att genomföra aktuell försäljning. Stadsledningskontorets bedömning Av villkoren i köpeavtalet, som återfinns i befintligt markanvisningsavtal, understryker stadsledningskontoret vikten av att försäljning sker till marknadspris. Detta för att undvika skattemässiga konsekvenser samt konflikt gentemot statsstödsreglerna. Bo Carlryd Planeringsledare Jessica Granath Avdelningschef Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 3 (3)
Fastighetsnämnden Utdrag ur Protokoll Sammanträdesdatum: 2018-06-15 Begäran om uppdrag att genomföra försäljning av kvarteren Lejonet, Cedern och Eken i Gårda till Botrygg Göteborg AB 156, 0827/14 HANDLING Fastighetskontorets tjänsteutlåtande 2018-06-15 BESLUT Enligt fastighetskontorets förslag: 1. Fastighetsnämnden godkänner för egen del samt begär kommunfullmäktiges bemyndigande att sälja följande fastigheter till Botrygg Göteborg AB (556658-1376) i huvudsaklig överensstämmelse med de villkor som framgår av tjänsteutlåtandet: a) Gårda 744:470 och 744:471 b) Gårda 744:517-744:519 c) Gårda 744:523-744:526 d) Del av Gårda 744:555 2. Fastighetsnämnden uppdrar åt kontoret, under förutsättning av kommunfullmäktiges bemyndigande enligt punkt 1, att för nämndens räkning upprätta och underteckna för försäljningarna erforderliga överlåtelsehandlingar avseende fastigheterna ovan. Dag för justering 2018-07-02 Göteborgs Stad [Fastighetsnämnden], protokollsutdrag 1 (2)
Fastighetsnämnden Vid protokollet Sekreterare Sirpa Bernhardsson Ordförande Jahja Zeqiraj Justerande Hampus Magnusson Göteborgs Stad [Fastighetsnämnden], protokollsutdrag 2 (2)
Fastighetskontoret Tjänsteutlåtande Utfärdat 2018-06-15 Diarienummer 0827/14 Handläggare Anders Stenlund, Eric Hall Telefon: 031-368 12 18 E-post: anders.stenlund@fastighet.goteborg.se Begäran om kommunfullmäktiges bemyndigande att genomföra försäljning av kvarteren Lejonet, Cedern och Eken i Gårda till Botrygg Göteborg AB Förslag till beslut I fastighetsnämnden 1. Fastighetsnämnden godkänner för egen del samt begär kommunfullmäktiges bemyndigande att sälja följande fastigheter till Botrygg Göteborg AB (556658-1376) i huvudsaklig överensstämmelse med de villkor som framgår av tjänsteutlåtandet: a. Gårda 744:470 och 744:471 b. Gårda 744:517 744:519 c. Gårda 744:523 744:526 d. Del av Gårda 744:555 2. Fastighetsnämnden uppdrar åt kontoret, under förutsättning av kommunfullmäktiges bemyndigande enligt punkt 1, att för nämndens räkning upprätta och underteckna för försäljningarna erforderliga överlåtelsehandlingar avseende fastigheterna ovan. Sammanfattning Botrygg Göteborg AB har idag markanvisning för kv Lejonet, Cedern och Eken samt intilliggande markområde mot E6. Markanvisningen syftar till att ta fram en ny detaljplan över området tillsammans med Staden. Bolaget har inkommit med en förfrågan till kontoret om att förvärva det markanvisade området. Fastighetskontoret ser att det finns skäl att genomföra en försäljning till Botrygg av aktuella fastigheter. Genom förvärvet kan Botrygg tillsammans med Staden fortsätta att driva detaljplanearbetet framåt. Då Botrygg får äganderätt till fastigheterna kan de även påbörja en varsam upprustning av fastigheterna vilket är positivt för de boende. Det är viktigt för fastighetskontoret att de villkor som finns i befintligt markanvisningsavtal fortsätter att gälla efter en försäljning av fastigheterna och kontoret kommer att säkerställa detta genom villkor i ett kommande köpeavtal. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande 1 (5)
Ekonomiska konsekvenser Fastighetsnämnden får en intäkt vid en försäljning av fastigheterna där eventuell reavinst levereras in till Staden centralt. Kontoret har intäkter i form av hyror och utgifter i form av drift för kv Lejonet, Cedern och Eken. Totalt sett för de tre kvarteren överstiger intäkten från hyrorna marginellt kostnaden för driften. Då fastigheterna har ett eftersatt underhåll behöver en blivande fastighetsägare göra investeringar för att husens skick ska uppgå till acceptabel nivå. Barnperspektivet Fastighetskontoret har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån detta perspektiv. Jämställdhetsperspektivet Fastighetskontoret har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån detta perspektiv. Mångfaldsperspektivet Lägenheterna i kv Cedern och Eken har en jämförelsevis låg standard och därav också en låg hyra. Lägenheterna utgör ett viktigt inslag på bostadsmarknaden tack vare låga hyresnivåer och kontoret ser därför ett stort värde i husen ur ett bostadsförsörjningsperspektiv. Att bostadshusen varsamt rustas upp och fortsatt har en jämförelsevis lägre hyresnivå bidrar till att mångfalden av boendetyper bibehålls. Miljöperspektivet Kvarteren Lejonet, Cedern och Eken är idag utsatta för buller och låg luftkvalité från närliggande vägområden. Förhoppningen är att en kommande detaljplan för området ska skapa förutsättningar för att genomföra åtgärder som möjliggör en bättre boendemiljö. Omvärldsperspektivet Fastighetskontoret har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån detta perspektiv. Samverkan Fastighetskontoret har inte funnit några skäl till samverkan med de fackliga organisationerna i detta ärende. Bilagor 1. Översiktskarta 2. Detaljkarta 3. Förslag på kompletterande byggnation 4. Tidigare protokoll och tjänsteutlåtande gällande markanvisning Protokollsutdrag Till Joachim Arcari, joachim.arcari@botrygg.se Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande 2 (5)
Ärendet Botrygg Göteborg AB har idag markanvisning för kv Lejonet, Cedern och Eken samt intilliggande markområde mot E6. Markanvisningen syftar till att ta fram en ny detaljplan över området tillsammans med Staden. Bolaget har inkommit med en förfrågan till kontoret om att förvärva det markanvisade området. Syftet med förvärvet är att under tiden man bedriver arbete med att ta fram en ny detaljplan kunna påbörja varsam upprustning av befintliga bostadskvarter. Fastighetskontoret ser positivt på förvärvet och att en varsam upprustning av befintliga hus påbörjas inom en snar framtid. Kontoret föreslår därför en försäljning av aktuella kvarter och markområde till Botrygg i Göteborg AB. Beskrivning av ärendet Bakgrund Göteborgs Stad förvärvade i slutet av 1970-talet kvarteren Cedern och Eken i södra Gårda för att genomföra planerna på utbyggnad av E6 till motorväg. Kvarteret Lejonet förvärvades av kommunen i mitten av 1960-talet. Halva kvarteret Cedern och Eken revs i början av 1980-talet för att ge plats åt nya E6. De byggnader som idag finns kvar behövde aldrig tas i anspråk för utbyggnaden. Som detaljplan för området gäller en stadsplan från 1987 som togs fram för att möjliggöra en uträtning av E6. För kvarteren Lejonet, Cedern och Eken anges parkeringsändamål och allmän plats (gata) och inga bygglovspliktiga åtgärder tillåts därmed för bostadsändamål. Enligt beslut i fastighetsnämnden 2014-02-10, Uppdrag Kvarteren Lejonet, Cedern och Eken, är inriktningen för bostadskvarteren Cedern och Eken att byggnaderna ska kunna stå kvar över lång tid och varsamt rustas upp och skyddas mot buller, luftföroreningar och farligt gods. Lägenheterna utgör ett viktigt inslag tack vare låga hyresnivåer och fastighetskontoret ser därför ett stort värde i husen ur ett bostadsförsörjningsperspektiv. Byggnaderna står dessutom som ett minnesmärke över den tid de byggdes. Fastighetsnämnden beslutade 2015-05-18 att markanvisa kv Cedern och Eken till Botrygg Göteborg AB. 2016-11-21 beslutades att även inkludera kv Lejonet i markanvisningen till Botrygg. Fastighetskontoret och Botrygg tecknade 2017-05-30 ett markanvisningsavtal där avsikten är att tillsammans verka för att ta fram en detaljplan som möjliggör bostäder på lång sikt för kv Cedern och Eken. Kompletterande byggnation med verksamheter mot E6 ska också prövas. Även för kv Lejonet ska möjligheten för kompletterande byggnation prövas. Ambitionen i det kommande arbetet med att ta fram en ny detaljplan är att skapa möjlighet för till exempel kontor, hotell och bostäder, samt att den nya bebyggelsen också ska fungera som ett bullerskydd. En kompletterande bebyggelse kan även ge möjlighet till bättre placering av friskluftsintag. Genomförbarheten gällande föreslagen byggnation kommer utredas närmre i den kommande detaljplaneprocessen. Aktuell status Byggnadsnämnden har 2018-03-20 beslutat om positivt planbesked gällande detaljplan för kv Lejonet, Cedern och Eken. Fastighetskontoret kommer att medverka i planarbetet med ambitionen att en detaljplan ska medge både bostäder och verksamheter. Kommunen kan inte lämna några garantier avseende innehåll och antagande av en ny detaljplan. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande 3 (5)
Bostadskvarteren Cedern och Eken har idag ett behov av upprustning. Framför allt har fasaderna behov av att det inom snar framtid påbörjas ett upprustningsarbete. Botrygg har fört en dialog med de boende i bostadskvarteren där man visat på planer om att varsamt rusta upp bostadshusen och att denna upprustning ska innebära en hyreshöjning om max 500 kr per lägenhet vilket de boende enligt uppgift ställt sig positiv till. Villkor i köpeavtal Fastighetskontoret har påbörjat en dialog med Botrygg om en överlåtelse av aktuella fastigheter. Det är viktigt för fastighetskontoret att de villkor som finns i befintligt markanvisningsavtal fortsätter att gälla efter en försäljning av fastigheterna. Kontoret har därför för avsikt att avtala om följande villkor vid Botryggs förvärv av fastigheterna. Fastigheterna ska säljas till marknadspris vilket fastställs med värdering som underlag och med hänsyn till nuvarande användning och skick. Tilläggsköpeskilling ska utgå för de byggrätter som tillskapas i det fall en ny detaljplan över området antas och vinner laga kraft. Bostäderna ska upplåtas med hyresrätt. Fastigheterna ska överlåtas med överlåtelseförbud vilket syftar till att lägenheterna under åtminstone 10 år ska förbli hyresrätter. En förändring av upplåtelseform kräver tillåtelse av fastighetsnämnden. Fastigheterna kommer säljas med friskrivningsklausul vilket innebär att Botrygg inte kommer kunna göra någon påföljd gällande eventuella fel i fastigheterna. Botrygg ska garantera en varsam upprustning av fastigheterna och att de boende fortsatt har en jämförelsevis låg hyra. Botrygg ska genom en vitesklausul garantera att befintliga hus får stå kvar. Botrygg ska garantera att ett visst antal lägenheter hyrs ut till fastighetskontoret för boendesociala ändamål. Kommunen kan komma att ställa krav på att den nya bebyggelsen ska inrymma lokaler för offentlig och/eller kommersiell service, till exempel förskola, butikslokaler mm. Kommunen kan komma att ställa krav på att befintliga lokaler ska säkerställas. Kommunens program för miljöanpassat byggande ska tillämpas. Förvaltningens bedömning Fastighetskontoret ser att det finns skäl att genomföra en försäljning till Botrygg av aktuella fastigheter inom snar framtid. Då Botrygg får äganderätt till fastigheterna kan de påbörja en varsam upprustning av fastigheterna vilket är positivt för de boende. Samtidigt kan Botrygg tillsammans med Staden fortsätta att driva detaljplanearbetet framåt. Att kontoret ber om uppdrag att sälja fastigheterna möjliggör en snar överlåtelse av fastigheterna efter genomförd förhandling. Kontoret ser positivt på Botrygg som fastighetsägare då de har en historik som visar på långsiktighet, seriositet och ett socialt ansvarstagande. Då fastighetskontoret bedömer att köpeskillingen kan komma att överstiga fastighetsnämndens mandat (30 mnkr) i samband med försäljning av fastigheter och då pågående Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande 4 (5)
markanvändning inte överensstämmer med gällande detaljplan, begär kontoret kommunfullmäktiges bemyndigande att genomföra aktuell försäljning. Martin Öbo Fastighetsdirektör Karin Frykberg Avdelningschef Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande 5 (5)
Översiktskarta Bilaga till tjänsteutlåtande till fastighetsnämnden 2018-06-15. Dnr 600-0827/14
Detaljkarta Bilaga till tjänsteutlåtande till fastighetsnämnden 2018-06-15. Dnr 600-0827/14
Bilaga 3 till tjänsteutlåtande till fastighetsnämnden 2018-06-15. Dnr 600-0827/14 Kvarteren Cedern, Eken och Lejonet, Södra Gårda Komplettering till ansökan om markanvisning Karta med berörda kvarter 2016-04-27
Utdrag ur protokoll Sammanträdesdatum 2016-11-21 Markanvisning för kv Lejonet, Södra Gårda 330, diarienr 0827/14 HANDLING Fastighetskontorets tjänsteutlåtande 2016-11-21 BESLUT Enligt fastighetskontorets förslag: 1. Botrygg Göteborg AB får under två år en avgiftsfri markanvisning för bostäder m.m. inom kv Lejonet i Södra Gårda i enlighet med tjänsteutlåtande. 2. Fastighetskontoret får i uppdrag att teckna markanvisningsavtal med intressenten enligt punkt 1 ovan. Vid protokollet Sirpa Bernhardsson Justerat 2016-11-28 Ordförande Jahja Zeqiraj Justerare Hampus Magnusson Göteborgs Stad Fastighetsnämnden, utdrag ur protokoll 1 (1)
Tjänsteutlåtande till Fastighetsnämnden 2016-11-21 diarienummer 0827/14 Strategisk Planering Anna Olsson telefon 368 11 88 e-post: anna.olsson@fastighet.goteborg.se Markanvisning för kv Lejonet inom stadsdelen Gårda Förslag till beslut 1. Botrygg Göteborg AB får under två år en avgiftsfri markanvisning för bostäder mm inom kv Lejonet i södra Gårda i enlighet med detta tjänsteutlåtande. 2. Fastighetskontoret får i uppdrag att teckna markanvisningsavtal med intressenten enligt punkt 1 ovan. Ärende och bakgrund Enligt beslut i fastighetsnämnden 2014-02-10 är inriktning för kvarteren Cedern och Eken i södra Gårda att byggnaderna ska kunna stå kvar över lång tid och varsamt rustas upp. Lägenheterna utgör ett viktigt inslag tack vare låga hyresnivåer och fastighetsnämnden ser därför ett stort värde i husen ur ett bostadsförsörjningsperspektiv. Byggnaderna står dessutom som ett minnesmärke över den tid de byggdes. Gällande detaljplan anger bl a trafikändamål och tillåter därmed inga bygglovspliktiga åtgärder för bostadsändamål. Inriktningen för kvarteren är att ta fram en ny detaljplan för området för bostadsändamål. Långsiktig bostadsanvändning är dock, till följd av det trafikutsatta läget, i nuläget osäker och ett första steg är därför att ta fram förslag på hur framförallt miljö- (luft, buller)- och riskfaktorer kan hanteras. Förslagen behöver konsekvensbeskrivas för att sedan, förhoppningsvis, leda till att en detaljplan för bostäder kan påbörjas. Beslut om detta tas av byggnadsnämnden. Fastighetsnämnden beslutade 2015-05-18 att markanvisa kv Eken och Cedern till Botrygg Göteborg AB. Anvisningen inkluderar mark och befintliga byggnader. Tillsammans med fastighetskontoret har Botrygg sedan dess genomfört omfattande utredningar med fokus på att utreda förutsättningarna för en långsiktig bostadsanvändning i de båda kvarteren. Med stöd i utredningarna är avsikten att ansöka om planbesked. Ansökan kommer även att omfatta kvarteret Lejonet som ligger direkt norr om kvarteret Eken. Botrygg Göteborg AB har inkommit med en ansökan om att utöka tidigare markanvisning till att även inkludera kvarteret Lejonet. Botrygg har redovisat en idé som innebär att komplettera kvarteret Lejonet med en högre kontors- eller hotellbyggnad, kombinerat med bostäder. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 0827/14 1 (2)
Övervägande Fastighetskontoret förelår att direktanvisning tillämpas som metod för den aktuella markanvisningen. Detta innebär att markanvisningen inte föregås av någon annonsering med möjlighet för intresseanmälan från andra byggintressenter. Motiven för detta anges nedan. Följande förutsättningar ska gälla för markanvisningen av kvarteret Lejonet: Kommande planarbete får visa vilken typ av kompletterande bebyggelse som kan bli aktuell inom kvarteret Lejonet. Bostäder ska prövas. Eventuellt tillkommande bostäder ska upplåtas med hyresrätt Kommunen kan komma att ställa krav på att ny bebyggelse ska inrymma lokaler för offentlig och/eller kommersiell service, t ex förskola, butikslokaler mm Kommunen kan även komma att ställa krav på att befintliga lokaler ska säkerställas Kommunens program för miljöanpassat byggande ska tillämpas Vid anvisningen av kv Eken och Cedern bedömde fastighetskontoret att Botrygg Göteborg AB hade goda förutsättningar att genomföra det aktuella projektet utifrån fastighetsnämndens inriktningsbeslut om att byggnaderna ska stå kvar över lång tid och genomgå en varsam renovering med fortsatt låga hyresnivåer. Företaget har sedan dess visat såväl förmåga och vilja att genomföra projektet med denna inriktning, bl.a. genom det genomförda utredningsarbetet. De preliminära resultaten från utredningarna som Botrygg Göteborg AB har tagit fram indikerar att det finns lösningar för att klara riskhanteringen, luftkvalitet och buller. Fastighetskontoret bedömer att de utredningar som tagits fram är ett bra underlag för att låta stadsbyggnadskontoret pröva områdets lämplighet för en detaljplan med inriktning bostäder. En möjlig lösning som föreslagits för att klara buller är att vända på planlösningarna i de utsatta lägenheterna så att den tysta sidan blir mot innergård. Botrygg har konstaterat att kostnaden för detta är förhållandevis hög vilket försvårar målsättningen från den tidigare markanvisningen att bibehålla de låga hyrorna. Fastighetskontorets bedömning är att förutsättningarna för en bra helhetslösning för projektet är större om kvarteret Lejonet inkluderas i projektet. Detta innebär att ekonomin blir mer hållbar och att vändning av planlösningar, om detta blir aktuellt, är möjlig att genomföra samtidigt som Botrygg har möjlighet att begränsa hyreshöjningen till 500 kr per månad och lägenhet i enlighet med inriktningen i den ursprungliga markanvisningen. Utifrån en helhetsbedömning anser fastighetskontoret därför sammanfattningsvis att Botrygg Göteborg AB har goda förutsättningar att genomföra det aktuella projektet. Botrygg har sedan tidigare tecknat samarbetsavtal som innebär att de åtar sig att lämna lägenheter till Fastighetskontoret för vidareuthyrning till hushåll som av medicinska eller sociala skäl bedömts ha rätt till förtur till bostad. Botrygg har dessutom lämnat 10 lägenheter för nyanlända. Martin Öbo tf Fastighetsdirektör Stephan Cedergren tf Avdelningschef Protokollsutdrag till: joachim.arcari@botrygg.se. Bilagor: Översiktskarta Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 0827/14 2 (2)
Översiktskarta med kvarteret Lejonet markerat
Utdrag ur protokoll Sammanträdesdatum 2015-05-18 Markanvisning för kv Eken och Cedern, Södra Gårda 124, diarienr 0827/14 HANDLING Fastighetskontorets tjänsteutlåtande 2015-05-18 BESLUT Enligt fastighetskontorets förslag: 1. Botrygg Göteborg AB får under två år en avgiftsfri markanvisning för bostäder inom kv Eken och Cedern, Södra Gårda i enlighet med tjänsteutlåtande. 2. Fastighetskontoret får i uppdrag att teckna markanvisningsavtal med intressenten enligt punkt 1 ovan. Vid protokollet Sirpa Bernhardsson Justerat 2015-05-27 Ordförande Jahja Zeqiraj Justerare Hampus Magnusson Göteborgs Stad Fastighetsnämnden, utdrag ur protokoll 1 (1)
Tjänsteutlåtande till Fastighetsnämnden 2015-05-18 diarienummer 0827/14 Strategisk Planering Anna Olsson telefon 368 11 88 e-post: anna.olsson@fastighet.goteborg.se Markanvisning för kv Eken och Cedern, Södra Gårda Förslag till beslut 1 Botrygg Göteborg AB får under två år en avgiftsfri markanvisning för bostäder inom kv Eken och Cedern, Södra Gårda i enlighet med detta tjänsteutlåtande 2 Fastighetskontoret får i uppdrag att teckna markanvisningsavtal med intressenten enligt punkt 1 ovan Ärende och bakgrund Göteborgs Stad köpte in kvarteren Cedern och Eken i slutet av 1970-talet för att genomföra planerna på utbyggnad av E6 till motorväg. De delar av kvarteren som idag finns kvar behövde aldrig tas i anspråk för utbyggnaden. Husen som innehåller 109 lägenheter och fem lokaler i varierande skick och standard, är kraftigt utsatta för buller och luftföroreningar. Enligt beslut i fastighetsnämnden 2014-02-10 är inriktning för kvarteren Cedern och Eken att byggnaderna ska kunna stå kvar över lång tid och varsamt rustas upp. Lägenheterna utgör ett viktigt inslag tack vare låga hyresnivåer och fastighetsnämnden ser därför ett stort värde i husen ur ett bostadsförsörjningsperspektiv. Byggnaderna står dessutom som ett minnesmärke över den tid de byggdes. Gällande detaljplan anger bl a trafikändamål och tillåter därmed inga bygglovspliktiga åtgärder för bostadsändamål. Inriktningen är att ta fram en ny detaljplan för området för bostadsändamål. Långsiktig bostadsanvändning är dock, till följd av det trafikutsatta läget, i nuläget osäker och ett första steg är därför att ta fram förslag på hur framförallt miljö- (luft, buller)- och riskfaktorer kan hanteras. Förslagen behöver konsekvensbeskrivas för att sedan, förhoppningsvis, leda till att en detaljplan för bostäder kan påbörjas. Beslut om detta tas av byggnadsnämnden. Mot bakgrund av ovanstående vill staden tillsammans med en långsiktig förvaltare, pröva olika möjligheter att med hjälp av ny teknik och kreativa lösningar skapa förutsättningar för en långsiktig bostadsanvändning. Upplägget innebär en anvisning av mark och befintliga byggnader för att medverka i detta första steg, dvs. förberedande planering med mål att tydliggöra förutsättningarna för bostadsbebyggelse. Om det i Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 0850/10 1 (4)
detta första steg visar sig finnas förutsättningar för att starta en detaljplan övergår markanvisningen till att gälla även under fortsatt planarbete. Startdatum för denna detaljplan är inte bestämt i nuläget utan beror på genomförande och resultat av den förberedande planeringen. Förutsättningar för markanvisningen För den aktuella markanvisningen tillämpas jämförelseförfarande. Det innebär att fastighetskontoret har annonserat ut den aktuella markanvisningen och att inkomna ansökningar utvärderats utifrån en urvalsmodell baserad på Göteborg stads markanvisningspolicy. Urvalsarbetet sker i två steg. Först görs en bedömning att aktören lever upp till de grundkrav som ställts för att komma ifråga för markanvisning. Därefter bedöms ansökningarna utifrån de projektspecifika kriterier som angivits i förutsättningarna för markanvisningen. I samband med urvalsarbetet i den aktuella markanvisningen har dialog förts med Gårda boendeförening. Mångfald i boendet Kommunens strävan att uppnå mångfald i boendet gäller såväl upplåtelseform som t ex lägenhetsstorlekar och prisnivå. Lägenheterna i kv Eken och Cedern erbjuder idag ett billigt boende och utgör därmed ett viktigt komplement på bostadsmarknaden. Inriktningen för denna markanvisning är att bostäderna även fortsättningsvis ska upplåtas med hyresrätt och att lägenheter och lokaler i de bevarade husen även långsiktigt ska hyras ut till rimliga hyror. Fastigheten bör därför endast ges en varsam upprustning. Lokaler i bottenvåningen ska behållas. Den aktör som blir aktuell för byggrätten ska i överenskommelse med kommunen säkerställa detta. Sociala åtaganden Markanvisad part förutsätts acceptera att teckna samarbetsavtal med kommunen avseende upplåtande av lägenheter till hushåll med särskilda behov. Byggherrens ekonomiska förutsättningar och stabilitet För att komma ifråga för markanvisning förutsätts aktören kunna visa på stabilitet, ekonomiska förutsättningar och organisatorisk förmåga att genomföra det aktuella projektet utifrån de särskilda inriktningarna för detta. Den aktör som blir aktuell för anvisningen ska kunna bidra med resurser och kompetens i det förberedande utredningsarbetet, i kommande detaljplanearbete samt även säkerställa en långsiktig förvaltning. Fastighetskontoret ska kunna begära in relevant underlag för att göra denna bedömning. Övrigt Fastigheterna kommer att säljas med friskrivningsklausul, innebärande att köparen efter köpet inte kommer kunna göra någon påföljd gällande på grund av fel i fastigheterna. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 0850/10 2 (4)
Bedömningskriterier I bedömningsarbetet har fastighetskontoret gjort en första genomgång av ansökningarna för att bedöma vilka intressenter som uppfyller/accepterar grundkraven i anvisningen enligt ovan. Förutsatt att ovan angivna förutsättningar för markanvisningen accepterats har fortsatt bedömning gjorts utifrån följande kriterier som aktörerna har ombetts redovisa i ansökan: Ekonomiska förutsättningar, kompetens och organisatorisk förmåga att i samverkan med kommunen, genomföra det förberedande utredningsarbetet samt medverka i detaljplaneprocessen. Erfarenhet av liknande projekt i komplexa stadsmiljöer och/eller varsam upprustning av äldre bebyggelse är meriterande. En plan för långsiktigt förvaltandet av byggnaderna. Hur inriktningen med rimliga hyresnivåer över tid ska beaktas. Nuvarande hyresgästers roll i fortsatt arbete. Aktörerna har även ombetts lämna ett prisanbud för förvärvet av byggnaderna. I förutsättningarna för markanvisning angavs att priset endast kommer att vara utslagsgivande i bedömningen om mer än en intressent bedöms likvärdiga Urvalet har gjorts utifrån en samlad bedömning hur det sökande företaget avser förverkliga ett långsiktigt förvaltande av byggnaderna baserad på ovanstående aspekter. Bedömning och val av intressenter De intressenter som lämnat in ansökan för markanvisning är: Serneke Projektstyrning AB Böttöstenen Förvaltning AB/Varbergs Stenfastigheter AB Botrygg Göteborg AB Samtliga aktörer har accepterat de grundkrav som fastighetskontoret ställt för markanvisningen. Val av intressent Företagen bakom inkomna ansökningar bedöms utifrån ekonomiska förutsättningar och stabilitet ha goda förutsättningar för ett genomförande av projektet. Vad gäller övriga bedömningskriterier (se ovan) är dock bedömningen att endast Botrygg AB och Böttöstenen Förvaltning AB i ansökan har redovisat tillräckligt klara förutsättningar för sin ansökan för att kunna utvärderas. Utifrån en helhetsbedömning baserat på de bedömningskriterier som angetts i förutsättningarna för markanvisningen föreslår kontoret att markanvisning lämnas till: Botrygg Göteborg AB Bedömningen är att Botrygg Göteborg AB har goda förutsättningar att tillsammans med staden ordentligt pröva möjligheterna för långsiktig bostadsanvändning i kvarteren Eken och Cedern och med hjälp av ny teknik och kreativa lösningar låta husen varsamt rustas upp i dialog med de boende. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 0850/10 3 (4)
Övervägande Botrygg Göteborg AB är uppdelat i två affärsområden, förvaltning och produktion. Företaget förvaltar idag ca 85 fastigheter med ca 2 050 lägenheter och ett antal lokaler av olika storlek. Botrygg har tidigare genomfört projekt i Göteborg efter markanvisning vid t ex Örebrogatan och Trekantsgatan, båda i Lundby. Av Botrygg AB:s ansökan framgår att man knutit relevant kompetens, bland annat avseende hantering av luft och buller, till organisationen och man redovisar en plan för arbetets genomförande. Man redovisar även idéer kring tekniska lösningar. Botrygg AB bedöms ha kompetens och organisatorisk förmåga att genomföra såväl det inledande utredningsarbetet som medverka i eventuellt fortsatt planarbete. I listan över referensprojekt framgår att Botrygg AB har erfarenhet av renovering av kulturhistoriskt intressanta byggnader och man anger att man kommer att knyta byggnadsantikvarisk kompetens till organisationen i samband med en varsam renovering av byggnaderna. För att säkerställa rimliga hyresnivåer över tid har Botrygg AB för avsikt att avtala presumtionshyror med hyresgästföreningen samt i dialog med hyresgästerna. På detta sätt kan bolaget garantera en rimlig hyresnivå i 15 år för samtliga befintliga bostadslägenheter. För framtida hyresgäster föreslår Botrygg AB att sätta ett inkomsttak för att garantera att bostäderna blir disponibla för de inkomstsvaga i samhället. Av ansökan framgår att Botrygg AB har för avsikt att rusta upp lägenheterna efter dialog med hyresgästerna och är beredda att arbeta vidare med den avsiktsförklaring som arbetats fram sedan tidigare mellan de boende och Böttöstenen AB. Bolaget förklarar sig även villigt att i andra frågor inkludera de boende och ta tillvara på deras önskemål, t ex avseende eventuell självförvaltning och kriterier för val av framtida hyresgäster. Det framgår av bolagets ansökan att kontakt tidigare sökts med Gårda boendeförening. Utifrån en helhetsbedömning anser fastighetskontoret att Botrygg AB uppfyller markanvisningens krav och önskemål väl. Av de inkomna ansökningar som utvärderats har dessutom Botrygg AB lämnat högst anbudspris för förvärv av byggnaderna. Fastighetskontoret konstaterar vidare att den här markanvisningen innebär goda förutsättningar för att genomföra det föreslagna första steget med förberedande planering mot att kunna säkerställa långsiktig bostadsanvändning i kvarteret Eken och Cedern. Magnus Sigfusson Fastighetsdirektör Lena Lundblad Avdelningschef Protokollsutdrag till: joachim.arcari@botrygg.se. Bilagor översiktskarta Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 0850/10 4 (4)
SBK - Primärkarta 149823 6397954 149515 6397750 60 60 m m Göteborgs Stad (Sweref 99 12 00, RH 2000) Skala 1:1200 Skapad med InfoVisaren 2014-12-11