0 ANVISNINGAR FÖR SÖKANDE AV UNDANTAG OCH TILLSTÅND ATT BYGGA PÅ OMRÅDE SOM SAKNAR DETALJPLAN I ESBO 2018
1 INNEHÅLL 1 Tillstånd för byggande... 2 1.1 Ringa avvikelse... 2 2 Undantag... 3 2.1 Förutsättningar för beviljande av undantag... 3 3 Beviljande av tillstånd för byggande på ett område som saknar detaljplan... 3 3.1 Förutsättningar för beviljande tillstånd för byggande på ett område som saknar detaljplan... 4 4 Förfrågningar... 5 5 Ansökan och bilagor... 5 5.1 Situationsplan... 6 5.2 Utredning av byggplatsens ägoförhållanden... 6 5.3 Utredning om hörande av grannarna... 7 5.4 Övrigt klargörande material... 9 6 Handläggning av ansökan... 9 7 Tillståndsavgifter... 9 8 Delgivning av beslutet till parterna och sökande av ändring... 10 9 Kontaktuppgifter... 11 BILAGA 1 Exempel på ansökan BILAGA 2 Exempel på situationsplan BILAGA 3 Situationsplanens innehåll och framställningssätt BILAGA 4 Anvisningar för informationssökning i Esbo karttjänst BILAGA 5 Schema över ansökan och beslut om undantag och tillstånd att bygga på område som saknar detaljplan Översättning: Esbo stads översättningstjänster. Bilder från Esbo stads bildbanken (20.3.2018).
2 1 Tillstånd för byggande Tillstånd för byggande handläggs av byggnadstillsynscentralen och stadsplaneringscentralen. Bygglov och ringa avvikelser i anslutning till dessa beviljas av byggnadstillsynscentralen. För avvikelser från detaljplanen eller andra bestämmelser som är större än ringa och för byggande på områden som saknar detaljplan krävs att tillståndshandläggningen vid stadsplaneringscentralen beviljar undantag och/eller tillstånd för byggande på ett område i behov av planering. Förutom undantaget eller tillståndet för byggande måste man också ha ett bygglov, som ska sökas inom den frist som anges i beslutet. 1.1 Ringa avvikelse Byggnadstillsynscentralen kan vid beviljande av bygglov bevilja en ringa avvikelse från en bestämmelse eller en föreskrift. Ringa avvikelser är små till sin karaktär och sin omfattning. Avvikelsen kan gälla en detaljplanebestämmelse eller en byggnads tekniska egenskaper. Typiska avvikelser från detaljplanen är överskridning av byggnadsytan, byggrätten eller högsta tillåtna antalet våningar och avvikelse från markanvändningsändamålet. Avvikelser från tekniska bestämmelser kan t.ex. gälla brandtekniska omständigheter. För undantag krävs att avvikelsen enligt byggnadstillsynsmyndighetens tolkning är ringa.
3 2 Undantag Staden kan endast av särskilda skäl bevilja undantag, d.v.s. avvikelse från en bestämmelse, en föreskrift, ett förbud eller en annan begränsning. Beslut om undantag behövs bland annat om projektet avviker från bestämmelserna i en detaljplan, i en generalplan med rättsverkningar eller i byggnadsordningen, om det råder byggförbud i området och/eller projektet gäller byggande i en strandzon som saknar detaljplan. Den som söker undantag måste förete ett särskilt skäl. Det särskilda skälet ska gälla tomten/byggplatsen eller byggnadens användning och inte vara den sökandes personliga skäl. Avvikelsen ska i regel leda till ett bättre slutresultat, t.ex. med avseende på stadsbilden, miljön, säkerheten, servicenivån, byggnadens användning, skyddsmål eller trafik, än vad som vore möjligt om reglerna följdes. Exempel på särskilda skäl: ändamålsenligt byggande eller användning på en tomt eller en byggnadsyta förbättring av boende- eller verksamhetsmiljön ändamålsenlig användning av en byggnad harmonisering, förbättring eller berikande av stadsbilden främjande av näringslivets verksamhetsförutsättningar. 2.1 Förutsättningar för beviljande av undantag Undantaget får inte medföra olägenheter med tanke på planläggningen, genomförande av planen eller annan reglering av områdesanvändningen, försvåra uppnående av målen för naturvården eller försvåra uppnående av målen för skyddet av den byggda miljön. Undantag får inte beviljas om det leder till byggande med betydande konsekvenser eller annars har avsevärda skadliga miljökonsekvenser eller andra avsevärda skadliga konsekvenser. Länkar till bestämmelserna om undantag: 23 kapitlet i markanvändnings- och bygglagen 14 kapitlet i markanvändnings- och byggförordningen 3 Beviljande av tillstånd för byggande på ett område som saknar detaljplan I Esbo räknas alla områden som saknar detaljplan som s.k. områden i behov av planering. Du måste först få ett tillstånd att bygga på ett område som saknar detaljplan när du ska söka om bygglov för en ny byggnad, utbyggnad av befintlig byggnad eller för ändring av användningsändamålet t.ex. från fritidsbostad till permanent bostad. Du behöver inte ett sådant tillstånd för att bygga ekonomibyggnad på gården till ett befintligt bostadshus eller gårdsbruk eller för ombyggnad eller ringa utbyggnad av ett bostadshus.
4 3.1 Förutsättningar för beviljande tillstånd för byggande på ett område som saknar detaljplan Beviljande tillstånd för byggande på ett område i behov av planering och för vilket detaljplan inte har godkänts förutsätter att byggandet inte förorsakar olägenheter med tanke på detaljplanläggningen, generalplanläggningen eller annan reglering av områdesanvändningen är lämpligt med tanke på skapande av samhällstekniska nät och trafikleder samt trafiksäkerheten och tillgängligheten till tjänster är lämpligt med tanke på landskapet och inte försvårar bevarandet av särskilda natur- eller kulturmiljövärden eller tillgodoseendet av rekreationsbehoven. Byggande på ett område i behov av planering får inte leda till byggande som har betydande konsekvenser eller medföra betydande skadliga miljökonsekvenser eller andra betydande och skadliga konsekvenser. Länkar till bestämmelserna om tillstånd för byggande på områden i behov av planering: 137 i markanvändnings- och bygglagen 14 kapitlet i markanvändnings- och byggförordningen
5 4 Förfrågningar Du kan först fråga byggnadstillsynscentralen om projektet endast kräver byggnadslov. Om projektet först kräver undantag eller tillstånd för byggande på ett område som saknar detaljplan, kontakta stadsplaneringscentralen. Fråga först handläggaren på stadsplaneringscentralen om förutsättningarna för ett undantag eller tillstånd för byggande på ett område som saknar detaljplan innan du lämnar in ansökan. Skicka e-post till handläggaren, kskluvat@espoo.fi, eller lämna en begäran om återuppringning hos teknik- och miljösektorns kundtjänst, tfn 09 816 25000. Karta över områden för handläggare 5 Ansökan och bilagor Du kan lämna in ansökan om undantag och om byggande på område utan detaljplan (avgörande om planeringsbehov) på vår e-tjänst (se nedan). Bifoga bilagorna i pdf-format. Esbos elektroniska service för byggande och markanvändning Du kan också beställa ansökningsblanketten jämte anvisningar hos teknik- och miljösektorns kundtjänst, tfn 09 816 25000, besöksadress Ämbetsplatsen 2 C, 1 våningen, Esbo centrum eller skriva ut blanketten på Ansökan om undantag och avgörande som gäller planeringsbehov Lämna in pappersblanketten med bilagor till teknik- och miljösektorns kundtjänst. Vi handlägger inte ansökan innan vi har fått alla uppgifter och bilagor. Du ska motivera din ansökan väl. Det är sökanden som svarar för handlingarnas riktighet. Det ska framgå om ansökan gäller en ny byggnad, en utbyggnad, en ändring av användningsändamålet eller något annat och vilket slags byggnad det är frågan om (t.ex. villa, parhus, flervåningshus). Eventuella friliggande ekonomibyggnader (t.ex. garage, förråd, bastu) ska också meddelas (se exempelansökan, bilaga 1). Så här beräknar du våningsytan: I våningsytan ingår arean i alla våningar inklusive ytterväggens yttre yta. Om ytterväggens tjocklek är mer än 250 millimeter eller tjockleken på en mellanvägg som avgränsar en lägenhet är mer än 200 millimeter, får den tillåtna våningsytan överskridas med arean av den överskridande tjockleken. Våningsytan samt antalet våningar och bostäder ska meddelas för varje byggnad. Med en tomts våningsyta avses den sammanlagda tillåtna våningsytan i alla byggnader som får finnas på tomten. När du ansöker om tillstånd för en tillbyggnad ska du endast meddela tillbyggnadens våningsyta, antal våningar och antal nya, separata bostäder. När du ansöker om tillstånd att ändra användningsändamålet, meddela vilket ändamål du vill ha ändrat till vilket nytt ändamål (t.ex. affärslokal till daghem) och meddela om ändringen som söks är för en viss tid eller permanent.
6 Om du också har för avsikt att riva en eller flera byggnader, meddela också för dessa byggnaders del ovanstående uppgifter (staden fastställer själva rivningen i samband med bygglovet eller så kan du lämna en särskild anmälan om rivning). I ansökan ska du så noggrant som möjligt redogöra för hur du vill avvika från detaljplanens bestämmelser och motivera varför du ansöker om undantag. I ansökan ska du presentera en uppskattning av de centrala verkningarna av projektet. Vid behov ska sökanden på egen bekostnad beställa en bedömning av verkningarna av projektet av en expert. Av ansökningshandlingarna ska också vägförbindelserna, tillgången till bruksvatten, behandling och ledning av avfallsvattnet samt avfallshantering framgå. Bilagorna ska vara tillräckliga för att vi ska kunna bedöma projektets verkningar på markanvändning, landskap och omgivning. Det är sökanden som ska skaffa fram bilagorna. 5.1 Situationsplan Situationsplanen ska lämnas in i skala 1:500 eller 1:1000. Situationsplanen ska visa platserna för planerade byggnader, deras avstånd till fastighetens gräns, befintliga byggnader och deras användningsändamål, byggnader som är avsedda att rivas, infarter, bilplatser och dylikt. Dessutom ska situationsplanen visa en nordpil, datum, ritningens rubrik och ritarens namn (se Bilagorna 2 och 3). 5.2 Utredning av byggplatsens ägoförhållanden Bifoga en utredning om vem som äger byggplatsen, d.v.s. ett lagfartsbevis. Om du inte har lagfart på fastigheten ännu, ska du bifoga en kopia av köpebrevet eller föravtalet. Beställ lagfartsbeviset hos stadsmätningens kundtjänst. Om byggplatsen har flera ägare ska du bifoga fullmakter av de andra eller så skriver ni alla under ansökan. Om sökanden är: en person som inte äger byggplatsen behövs en fullmakt eller annat befullmäktigande för ansökan, ett dödsbo behövs ett lagfartbevis som utfärdats på grundval av boutredningen. Det duger också med det gamla lagfartsbeviset över den avlidnes äganderätt jämte en av magistratet fastställd delägarförteckning ur bouppteckningen. Dessutom behövs fullmakter eller underskrifter av dessa delägare. ett bolag eller en förening behövs ett utdrag ur handelsregistret eller föreningsregistret ur vilket namnteckningsrätten (prokura) framgår. ett bostadsaktiebolag behövs också ett utdrag ur bolagsstämmans protokoll som visar beslutet att ansöka om ifrågavarande tillstånd. I projekt av mindre betydelse räcker det med ett utdrag ur styrelsens protokoll.
7 5.3 Utredning om hörande av grannarna Du kan höra grannarna själv eller låta staden göra det mot en avgift. Om du hör grannarna själv ska du till ansökan foga den ifyllda blanketten Förteckning över grannarna, de nära grannarna som du har informerat om ansökan och gett tillfälle att lämna en skriftlig anmärkning. Om grannen inte har återlämnat brevet/svarsblanketten som du gett till grannen, ska du foga en kopia av brevet till grannen. Grannarna ska ges sju dagars frist att lämna en anmärkning mot ansökan. Grannarna kan höras per brev. Vem räknas som granne? En granne är en ägare eller innehavare av en fastighet eller outbrutet område som gränsar mot den ansökande fastigheten eller som är belägen mittemot denna (även på andra sidan en väg eller smalt mark- eller vattenområde). Som granne räknas också stundom den som har gett den ansökande fastigheten servitutsrätt till en väg som leder till byggplatsen. Också grannar vars fastighet/område har en gemensam hörnpunkt med den ansökande fastigheten ska i regel höras.
8 På bilderna visas de grannar som ska höras med en stjärna. De större rutorna är kvarter och de mindre rutorna är tomter eller fastigheter. Den ansökande fastigheten visas med en boll, gatorna/vägarna med namn och ett smalt grönområde med V. Bild 4: Exempel på grannar som ska höras. Bild 5: Exempel på grannar som ska höras. På strandområden ska också nära grannar på den motsatta stranden höras. Som innehavare av landsväg som ägs av staten räknas vid hörande ansvarsområdet för trafik och infrastruktur vid närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland. Om en grannfastighet ägs av Esbo stad behöver staden i allmänhet inte höras särskilt. Vid oklara situationer kan du fråga tillståndshandläggaren vid stadsplaneringscentralen. Om staden har utarrenderat fastigheten/området är det arrendatorn som ska höras. Om du inte lämnar in en utredning över hörande av alla grannar, kan staden höra de återstående grannarna mot en avgift som du får betala utan särskilt meddelande. Om du begär att staden hör grannarna debiterar staden dig enligt byggnadstillsynens gällande taxa. Om du vill att staden hör grannarna ska du meddela om detta och fylla i faktureringsuppgifterna i ansökan.
9 Om din ansökan har betydande verkningar på boende, arbete eller övriga förhållanden längre bort än de närmaste grannarna, kungörs den på teknik- och miljösektorns anslagstavla och annonseras i en tidning. Grannarnas namn och adresser får du hos stadsmätningens kundtjänst. Följande blanketter är finska på ena sidan och svenska på andra: Förteckning över grannarna Brev/svarsblankett till grannen 5.4 Övrigt klargörande material Du kan vid behov bifoga byggnadsritningar, fotografier eller andra bilagor som klargör projektet. Om ansökan gäller en utbyggnad eller en ändring av tomtens användningsändamål i ett område med detaljplan, krävs det ofta en planritning och bilder av fasaden. Vid behov kan tillståndshandläggaren t.ex. begära en bullerutredning eller en utredning över granskningen av byggnadens skick. 6 Handläggning av ansökan Tillståndet beviljas av Esbo stad. Staden begär de utlåtanden av utomstående som behövs. Beslutet kan avvika från ansökan och det kan innehålla villkor, t.ex. för att förhindra skadliga verkningar på miljön eller om hänsyn till omständigheter i detalj- eller generalplanen. Tillståndet är i kraft den tid som meddelas i beslutet, högst två år. Du ska söka bygglov eller åtgärdstillstånd inom den tid som undantaget eller tillståndet att bygga i område som saknar detaljplan är i kraft. Går tiden ut, måste du söka ett nytt tillstånd innan du kan söka bygglov eller åtgärdstillstånd. Det är alltså viktigt att kontrollera giltighetstiden och noga läsa eventuella villkor som ska beaktas i den fortsatta planeringen och vid ansökan om bygglov eller åtgärdstillstånd. 7 Tillståndsavgifter Stadsplaneringsnämnden bestämmer avgifterna för stadsplaneringscentralens tjänster. De aktuella avgifterna finns på länken nedan. Specialkategorier avser undantag från detaljplan, i övrigt är avgifterna samma för ett undantag eller ett tillstånd att bygga utan detaljplan. Tillståndsavgifter
10 8 Delgivning av beslutet till parterna och sökande av ändring Beslutet ges efter anslag och det är avgiftsbelagt. Beslutet kungörs på teknik- och miljösektorns anslagstavla och på Esbo stads webbplats. Beslutet anses därefter ha meddelats alla parter. Beslutet och fakturan skickas per post till den sökande. Besvärstiden är 30 dagar från delgivningsdagen. Inom denna tid kan parter söka ändring genom besvär hos Helsingfors förvaltningsdomstol. Om inget besvär lämnas in, vinner beslutet laga kraft. Efter besvärstiden ska sökanden skaffa ett intyg om laga kraft hos Helsingfors förvaltningsdomstol och foga det till ansökan om bygglov. Läs mera på länken. Anvisning för anskaffande av intyg om laga kraft
11 9 Kontaktuppgifter Stadsplaneringscentralen Tfn 09 816 25000 mån fre kl. 8.00 15.45 Markanvändningstillstånd: kskluvat@espoo.fi Besöksadress: Kyrkträskvägen 6 B, 4 våningen Esbo centrum Postadress: Esbo stad Stadsplaneringscentralen PB 43 02070 Esbo stad Stadsmätningens kundtjänst Tfn 09 816 25500 mån fre kl. 8.00 15.45 kaupunkimittaus@espoo.fi Besöksadress: Ämbetsplatsen 2 B, 4 vån. Esbo centrum Postadress: Esbo stad Stadsteknikcentralen Stadsmätning PB 41 02070 Esbo stad Teknik- och miljösektorns kundtjänst Tfn 09 816 25000 mån, ons - fre kl. 8.00 15.30 tis kl. 10.00 15.30 Besöksadress: Ämbetsplatsen 2 C, 1 våningen. Esbo centrum Postadress: Esbo stad Teknik- och miljösektorn PB 49 02070 Esbo stad Helsingfors förvaltningsdomstol Tfn 029 56 42000 helsinki.hao@oikeus.fi mån fre kl. 8.00 16.15 Besöksadress: Domstolshuset Banbyggarvägen 5 00520 Helsingfors Postadress: Helsingfors förvaltningsdomstol PB 120 00521 Helsingfors
BILAGA 1: Exempel på ansökan 13
BILAGA 2: Exempel på situationsplan 14
15 BILAGA 3: Situationsplanens innehåll och framställningssätt I situationsplanen ska det finnas de uppgifter som projektets beskaffenhet, omfattning och särdrag kräver. Ur situationsplanen ska framgå situationen före och efter åtgärderna som ansökan gäller. Uppgifterna om tomten eller byggplatsen Om tomten eller byggplatsen ska det framgå: gränserna och måtten fastighetens och de angränsande områdenas fastighetsbeteckningar i detaljplaneområde de detaljplanebeteckningar jämte bestämmelser som gäller kvarteret, tomten och befintliga byggnader eller konstruktioner (i detaljplaneområde) kvarterets, gatuområdens och andra områdens gränser samt gatornas och vägarnas namn (i detaljplaneområde) fastigheternas gränser och höjdförhållandena tillräckligt långt utanför tomten eller byggplatsen byggnaderna i den närmaste omgivningen tillräckligt vidsträckt befintliga byggnader och konstruktioner och de som man ämnar bygga samt byggnader och konstruktioner som man eventuellt ämnar riva. Uppgifterna om byggnaden Om byggnaden ska det framgå: avståndet till gränserna och antalet våningar vilken del av en befintlig byggnad som man ämnar ändra avståndet till strandlinjen om tomten eller byggplatsen gränsar mot stranden de planerade höjdlägena och höjdförhållandena angivna med höjdsiffror och höjdkurvor för tomtens eller byggplatsens hörnpunkter och gränser, byggnadens hörn samt olika platser på gården de officiella och uppmätta höjdlägena och höjdförhållandena rör, ledningar och servitutområden som påverkar placeringen av byggnaden Uppgifterna om gården Om gården ska det framgå: tillträde till gården, fastighetens infarter och bilplatser arrangemang och konstruktioner på gården som bevaras och ändras.
16 BILAGA 4: Anvisningar för informationssökning i Esbo karttjänst Titta på detaljplanen: Skriv adressen i adressfältet och klicka på förstoringsglaset. Välj ikonen för kartvy och välj Detaljplaner. Läs detaljplanens bestämmelser: Välj ikonen för uppgifter som visas på kartan. Välj Planläggning. Välj Gällande detaljplaner och bestämmelser. Klicka på kartan på den valda adressen och Klicka på Avaa kaavamääräys.
BILAGA 5: Schema över ansökan och beslut om undantag och tillstånd att bygga på område som saknar detaljplan 17