Phil Jones Jones Art & Design Kråsebovägen 9 272 94 Simrishamn Simrishamns Bostäder AB Box 123 272 23 Simrishamn årsredovisning 2013
innehåll Innehåll Simrishamns Bostäder AB VD har ordet Sid 3 Våra bostads- och framtidsprojekt 4 5 4 positiva JONEBERG OCH NYA BOSTÄDER Simrishamnsbostäder ska genom produktion och utveckling av bostäder bidra till kommunens utveckling och tillväxt. Underhåll, miljö och energi 6 Verksamhet och organisationsutveckling 7 8 Styrelse/personal 9 Förvaltningsberättelse 10 11 6 fastigheternas UNDERHÅLL, MILJÖ OCH ENERGI en fortsatt satsning på underhålls-/investeringsåtgärder för att vidmakthålla och förbättra egenskaper, skick och värde.. Finansiell information Resultaträkning 12 Balansräkning och kassaflödesanalys 13 15 VIKTIGA HÄNDELSER 2013 1 februari 2013 höjs varmhyrorna med 2,55 % och kallhyrorna med 1,60 %. Per-Olof Järvegren tillträder som ny VD i april. I juni tar bostadsminister Stefan Attefall första skoptaget för Joneberg. Ny miljöpolicy med fokus på klimat antas i juni. I augusti tecknas bredbandsavtal med Telia. Noter till resultat- och balansräkning 16 21 Revisionsberättelse/granskningsrapport 22 HÄNDER 2014 I februari höjs varmhyrorna med 2,3 % och kallhyrorna med 2,0 %. Arbete med ny affärsplan för 2014-2016. Bilaga Fastighetsdata, snitthyra och anläggningsregister 23 Differentierade hyror genomförs successivt med en första etapp 1 april. Bredbandsanslutning och utökat TV-utbud i byarna klart i juni. VISION - VI SKALL VARA DEN BÄSTA HYRESVÄRDEN I SKÅNE 2 simrishamns bostäder ab årsredovisning 2013
vd har ordet VD har ordet Vi ska inte bara erbjuda service i toppklass. Vi ska också vara ett handlingskraftigt verktyg för vår ägare i arbetet att utveckla Simrishamn. BYTE AV VD I APRIL 2013 Tidigare VD Kent Zerath sade upp sin anställning som VD. Kent avslutade sin anställning i april 2013 i anslutning till bolagstämman. Kents tid på Simrishamnsbostäder har inneburit en stabilisering av ekonomin, intressanta byggprojekt och utveckling av service i egen regi för våra hyresgäster. Som ny VD är min ambition att bygga vidare och fortsätta utveckla Simrishamnsbostäder. Vi ska inte bara erbjuda service i toppklass. Vi ska också vara ett handlingskraftigt verktyg för vår ägare i arbetet att utveckla Simrishamn. Och vara en kreativ samarbetspartner med det lokala näringslivet. Detta blir kärnan i den uppdaterade affärsplan för 2014-2016 som vi arbetar med just nu. SIMRISHAMNSBOSTÄ- DERS UPPGIFT En naturlig utgångspunkt är kommunens nya vision med dess utvecklingsområden. Både framgångsfaktorer, möjligheter och risker måste identifieras, analyseras och hanteras. Utifrån en underbyggd strategi ska vi tydliggöra vad Simrishamnsbostäder kan bidra med för att utveckla kommunen. Joneberg och bredband till samtliga våra områden är några högaktuella exempel. Samtidigt får vi inte blunda för att vår bostadsmarknad är skör. Vikande befolkningstal under 2013 innebär en viss risk för outhyrt. Framtvingade nedskrivningar av fastighetsvärden är en annan riskfaktor. Problematiken måste hanteras så att det inte äventyrar vår ekonomi. Målmedvetet arbete med demografi är en nyckelfråga. Varje projekt måste också övervägas noga. UTVECKLA SIMRISHAMN Simrishamn erbjuder med dess miljö, natur och havet en mycket hög livskvalitet. På Österlen är ett oslagbart varumärke som vi kan lyfta fram tillsammans med kommunen och det lokala näringslivet. En annan uppgift är att vara innovativ och bidragande i kommunens utvecklingsarbete och förverkligandet av översiktsplanen. I linje med målen i översiktsplanen föreslog vi i vårt remissar att en flytt av Pågatågsstationen till väster om Peder Mörcks väg övervägs i översiktsplanen. En så stor förändring som flytt av stationen måste ju samplaneras med andra förändringar av stations- eller järnvägens funktion. Utvecklingen av området kan oberoende av det påbörjas i en annan del av området. Simrishamnsbostäder har redan under hösten föreslagit att nytt bostadsprojekt på Södra Planteringen och Trekanten. SABO:s Kombohus Plus i åttavåningar är en intressant möjlighet till ett genomtänkt och kostnadseffektivt bostadsprojekt. FÖR UNGA OCH GAMLA Vårt nyligen färdigställda projekt Lyckan i Gärsnäs och Joneberg i samarbete med Näckström Fastigheter har en huvudinriktning mot äldre. Lyckan i Gärsnäs innehåller 31 bostäder varav 15 som trygghetsboenden. I Joneberg finns trygghetsboende om 43 bostäder, 55 bostäder i särskilt boende, ett bostadshus med 27 bostäder och dessutom möjlighet till 5 villor. Nu känns det som att nästa projekt bör ta mer sikte på ungas bostadsbehov. SABOhusen ligger väl i linje med det. Vi ska också överväga om de nyligen beslutade förenklingarna av PBL öppnar nya möjligheter till t.ex. vindsinredning. Morgondagens billiga bostäder för unga bör byggas nu. Vår satsning om 11 Mkr på bredband till samtliga bostäder är en viktig framtidsatsning med fokus på unga och för att göra det mer attraktivt att bo och arbeta på Österlen. MILJÖ- OCH KOSTNADS- EFFEKTIVISERING Under 2013 antog Simrishamnsbostäder en ny miljöpolicy med fokuserar på klimat och minskade utsläpp av växthusgaser. Våra energiprojekt, inköp av gasbilar och nya hus med lågenergiprofil är viktiga inslag i miljöarbetet. Vi har också styrt upp underhålls- och energiomställning, så att vi först förbättrar byggnadernas energistatus för att i fas två byta till en klimatsmart uppvärmningsform. Förbättrat driftnetto är ett tydligt och prioriterat mål för att stärka bolagets ekonomi. Men det är också utmanande för vår personal att ta sig an nya uppgifter och utveckla verksamheten. Förvaltningen av hela Joneberg är en ny uppgift. Att utveckla skötsel av områdenas grönytor i vår nybildade grönytegrupp är en annan. Genom att våra förvaltningskostnader ligger kvar på 2012 års nivå förbättras driftnettot enligt våra mål. Per-Olof Järvegren, VD simrishamns bostäder ab årsredovisning 2013 3
byggnads- och framtidsprojekt Våra bostads- och framtidsprojekt Kommunen och Simrishamnsbostäder har under flera arbetet för att utveckla ett projekt i kvarteret Joneberg, där den tidigare skolan avvecklats LYCKAN I GÄRSNÄS Under våren färdigställdes Lyckan i Gärsnäs. Husen är i två plan med hiss. Bostäderna på plan 2 har generösa balkonger och bostäderna på bottenvåningen har en rejäl uteplats i västerläge. Husen innehåller sammanlagt 31 bostäder om 2 eller 3 rum och kök. 16 vanliga bostäder och 15 i trygghetsboendet med gemensamhetslokal och värdinna. Projektet väckt intresse. Värdinneverksamheten fick ett oplanerat avbrott under hösten. From 1 december är den i full gång enligt ett samarbetsavtal med Aleris. Projektet har genomförts som en totalentreprenad av Kebab. Projektet har en attraktiv kostnadsbild och har erhållit investeringsbidrag för delen som utgör trygghetsboende. Totalproduktionskostnad utgör 40,3 Mkr, vilket motsvarar ca 20 000 kr/kvm. JONEBERG Kommunen och Simrishamnsbostäder har under flera år arbetat för att utveckla ett projekt i kvarteret Joneberg, där den tidigare skolan avvecklats. Kring årsskiftet slöt Näckström Fastigheter, Simrishamns kommun och Simrishamns Bostäder ett samarbetsavtal för att utveckla och genomföra projekt Joneberg. Samarbetet tar till vara parternas respektive styrkor och är på många sätt unikt. Genom sina 125 bostäder och investeringsram om cirka 200 Mkr är projektet extraordinärt för Simrishamn! Näckström fastigheter finansierar huvuddelen av projektet och bidrar därutöver med sin fastighetskompetens. Simrishamnsbostäder kan den lokala marknaden och ska enligt avtal förvalta det samlade projektet. Aleris är utförare av omsorg och service för äldre och kommer att driva äldreboendet och servicen för äldre. Simrishamns kommun upplåter mark och ger via tillämpning av LOV förutsättningar för äldre delen i projektet. Joneberg Holding med tre dotterbolag bilades för projektgenomförandet. Simrishamnsbostäders ägarandel är 45 % i holdingbolaget. Varje dotterbolag svarar för ett av husen: Särskilt boende för äldre med 55 platser, trygghetsboende med 43 anpassade bostäder och ett ordinärt bostadshus Höjden med 27 bostäder. Husen är placerade öster om idrottshallen runt ett torg och med delvis bibehållen vegetation. Från plan 2 har en stor del av bostäder utblick mot havet. Under våren 2013 genomföredes projektering av Joneberg. Parterna kunde dock inte komma överens om utformning och 4 simrishamns bostäder ab årsredovisning 2013
byggnads- och framtidsprojekt ansvarsfördelning i genomförandeavtal för projektet. Joneberg Holding valde då att avbryta samarbetet enligt avtal och handla upp entreprenaderna av Peab för två av husen respektive av Kebab för ett av husen. Konsulten begär ersättning för visst arbete. Förhandlingar pågår mellan Joneberg Holding och konsultföretaget. Före midsommar togs första skoptag för projektet av bostadsminister Stefan Attefall med mycket starkt intresse från media. Därefter har kommunen hanterat föroreningar i mark. Marksaneringen har genomförts i samverkan mellan parterna för att undvika dubbelarbete, minimera merkostnader och tidsförskjutning för parterna. Sedan början av november pågår entreprenadarbetena enligt tidplan med sikte på inflyttning i det särskilda boendet för äldre fjärde kvartalet 2014 och i bostäderna under första halvåret 2015. FRAMTIDSPROJEKT Samrådshandlingen till översiktsplanen är ett viktigt dokument för att utveckla Simrishamn och olika bostadsprojekt bl.a. på Skansen. Längs Branteviksvägen föreslås handel för att stärka stadens centrum och skapa en buffert mellan bostäderna och mot hamnen med dess industriella verksamhet. Området har en fantastisk potential med närhet till centrum, kommunikationer och havet. En utveckling av området inleds lämpligen med bostadsprojekt på Södra Planteringen eller Trekanten. Simrishamnsbostäder har begärt planändring för att t.ex. uppföra några Kombohus Plus i åtta våningar där. Planarbetet bör inledas våren 2014 för att möjliggöra en byggstart, när Joneberg är uthyrt. Simrishamnsbostäder har också anmält intresse för att i samarbete med kommunen planera ett bostadsprojekt på Ö Planteringen. Några hus i park skulle vara ytterst attraktivt. simrishamns bostäder ab årsredovisning 2013 5
underhåll, energi och miljö Underhåll, miljö och energi Vi tar ett helhetsgrepp för att minska energiförbrukningen och därmed miljöpåverkan Under 2013 har vi fortsatt satsningen på underhålls-/investeringsåtgärder för att vidmakthålla och förbättra fastigheternas egenskaper, skick och värde. Vi arbetar därför med helhetsgrepp, där åtgärderna också inkluderar att minska energiförbrukningen och därmed miljöpåverkan. Med starkt fokus på kostnaderna genom förhandlingar med leverantörer och bra upphandlingar för enskilda åtgärder samt ramavtal med entreprenörer har vi fått mer åtgärdat för mindre pengar. Ett axblock av åtgärder som genomförts under 2013: Omläggning tak på Skönadalhemmet och Hejdan Målning av fasader och fasadrenovering på Bruksområdet och Stadsgäre Byte av fönster och/eller entrédörrar på Stadsgäre, Baldingskroken, Brevduvan, Mölledamm, Hejdan, Borrbyhemmet (avd. Tuvan), Boken 8 och Rönnebröd 1 Byte av kök på Baldingskroken Renovering av badrum med kakel och klinker: Brevduvan och Piskan Åtgärder utemiljöer: Snäppan, Hejdan, Haren, Frankatoft och Solgläntan. Snödroppen, Gärdsnäs mården Flerkanten Kivik, Mölledamm, Franketofta Nytt miljöhus på Snäppan Ny asfalt på parkeringsytorna på Bruksområdet och Snäppan Värmepumpar på Hejdan och Prästabol. Skogsgård i St Olof har varit i stort behov av en ordentlig satsning vad gäller utvändiga underhållsåtgärder och energibesparande åtgärder. Under året har yttertaket bytts (tidigare eternit) med tillhörande plåtdetaljer, vinden isolerats, fasad tilläggsisolerats och fasadskivor byts. Samtliga fönster har bytts till 3-glasfönster och även lägenhetsdörrarna har bytts. Tillgängligheten till respektive bostad har förbättrats och asfaltytor har lagts om. Värmepannan har uppdaterats. Skogsgård, Sankt Olof Gasbilar Under året har fem bilar bytts ut och tre av de nya bilarna drivs med gas. Utbildning av bovärdarna startade under hösten och kommer att fortgå under våren 2014 och innefattar lagar och förordningar, byggteknik, VVS och el. I utbildningen ingår många praktiska tips för att minska energiförbrukningen I den nya upphandlingen av städ har det ställts krav på miljövänliga rengöringsmedel. 6 simrishamns bostäder ab årsredovisning 2013
verksamhets- och organisationsutveckling Verksamhets- och organisationsutveckling Att stärka och utveckla verksamheten måste i grunden bygga på ett strategiskt tänkande. Att stärka och utveckla verksamheten måste i grunden bygga på ett strategiskt tänkande. Starka sidor ska behållas och möjligheter utnyttjas. Samtidigt ska risker minimeras och hot undanröjas, allt beaktande kostnader och insatser för det resultat vi kan uppnå. Viktiga ingångsvärden är genomförd hyresgästenkät, beslutade mål, lekmannarevisorernas granskning, utvärdering vår verksamhet, marknadsutveckling samt engagemang från all berörd personal. På en personalkonferens i maj lades en grund för ett antal verksamhetsprojekt. Ledningsgruppen bearbetade projekten. Det resulterade i 12 projekt med sammanlagt 21 åtgärderna. Av dessa åtgärder är 16 genomförda. Ytterligare 3 är beslutade och kommer att genomförs under 2014. För projekten, utveckla en APP med boendetjänst respektive avveckla fossila bränslen, återstår att besluta om genomförandeplan. De viktigaste genomförda åtgärderna framgår av viktiga händelser. Organisationen har förtydligats enligt organisationsplan. Personalansvar har delegerats till ekonomichef för ekonomi- och uthyrningspersonal respektive till service- och underhållschefen för bovärdar, hantverkare och skötselpersonal. Fastighetschefen har en beställande och projektledande funktion i organisationen. Sammantaget har roller och ansvar förtydligats. Under våren etablerades en grönytegrupp med ansvar för grönyte- och växtskötsel. I gruppen ingår en bovärd, som koordinator, två tillsvidareanställda samt några säsongsanställda. Kommunens fastighetsutredning har presenterat sitt förslag under hösten. Förslaget innebär i praktiken inga ändringar av bolagets fastighetsbestånd. Utredningen förordar en samordning av drift och skötsel av kommunens och bolagets fastigheter. Bolaget ser positivt på förslaget och är berett att engagera sig i genomförandet utifrån en tydlig beskrivning av uppgifter och ansvarsfördelning. Ett stort arbete har landat genom att en genomarbetad gränsdragningslista för samtliga särskilda boenden för äldre beslutats i samråd med socialförvaltningen. Nu pågår det praktiska genomförandet. Lekmannarevisorerna har i sin granskningsrapport framfört förslag och synpunkter. Dessa har beaktats. Hyresavtal för lokaler läggs successivt in i vårt fastighetssystem. En ny inköps- och upphandlingspolicy har antagits av styrelsen under hösten. En översyn pågår av den interna kontrollen. Avsikten är att utifrån viktiga riskaspekter utvärdera befintlig riskhantering och vid behov besluta om ytterligare åtgärder. Under hösten har arbetet med bolagets affärsplan påbörjats. Ambitionen är att den ska vara långsiktig och mer strategisk dvs. övergripande. Affärsplanen bör på sikt gälla i fyra år. Nu jobbar vi Bruket, Simrishamn Havsutsikten, Simrishamn simrishamns bostäder ab årsredovisning 2013 7
verksamhets- och organisationsutveckling med ett förslag som ska gälla för 2014 2016. Utöver affärsplanen kommer en verksamhets- och utvecklingsplan att tas fram med mer konkreta förslag, projekt och åtgärder. Grunden för arbetet är kommunens vision med utvecklingsområden och bolagets uppdrag enligt ägardirektiven. Vi ser också en potential i att produktutveckla våra bostäder och verksamhet. Ett viktigt intresseområde är många äldre och deras intresse av särskild service. Hälften av våra hyresgäster är pensionärer dvs över 65 år. Vår goda service är en konkurrensfördel men vi överväger också om vi ska erbjuda fler tjänster för att förbättra förutsättningarna för kvarboende. Trygghet och tillgänglighet är centrala värden i det boende Simrishamnsbostäder erbjuder. DRIFTSNETTO Driftsnetto( (RÖRELSERESULTAT rörelseresultat EXKL. exkl. avskrivningar) AVSKRIVNINGAR) 50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 År 2009 År 2010 År 2011 År 2012 År 2013 KOSTNADSSTRUKTUR 2013 (JÄMFÖRT MED 2012) 30000 25000 20000 15000 10000 5000 År 2013 År 2012 0 En av våra trygghetsvärdar vid Lyckan, Gärsnäs Lyckan, Gärsnäs 8 simrishamns bostäder ab årsredovisning 2013
styrelse och personal Styrelse och personal STYRELSE Ordförande: Mats Carlsson Ordinarie ledamöter: Alf Åberg vice ordförande, Håkan Rosenkvist, Karl-Gustav Högberg, Stig Söderberg, Gerd Lundin, Gudrun Schyman ERSÄTTARE Anita Lindqvist, Bertil Bjerstam, Beat Senn, Erik Persson, Margareta Hagstad, Bernt Håkansson, Svante Aspelin VD OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Per-Olof Järvegren VD, Eva Nordland ekonomichef, Micael Holm fastighetschef, Lars Persson service- och underhållschef. PERSONAL Förvaltningen av bolagets fastigheter sköts under service- och underhållschefens ledning av 9 bovärdar och 3 servicetekniker. Hyresadministration hanteras av 2 anställda och ekonomigruppen består av 2 personer. Personalen sköter även förvaltningen och administrationen av de fastigheter som tillhör Simrishamns Industrifastigheter. simrishamns bostäder ab årsredovisning 2013 9
förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Simrishamns Bostäder AB, 556100-8417 får härmed avge redovisning för förvaltning av bolagets angelägenheter för verksamhetsåret 2013. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att inom Simrishamns Kommun förvärva, försälja, äga och förvalta fastigheter eller tomträtter samt att bygga bostäder, affärslägenheter i anslutning till bostäder samt äldreboende etc. Byggnation av 31 lägenheter i Gärsnäs färdigställdes under året, med inflyttning januari-mars 2013. Under året genomfördes investeringar för 27,3 Mkr, varav större delen avsåg standardhöjande badrumsrenoveringar, renovering av kvarteret Skogsgården i Sankt Olof, samt energibesparande åtgärder såsom byte av fönster och ytterdörrar. Planerat lägenhetsunderhåll har genomförts avseende ommålning/ tapetsering till en kostnad av 3,9 (3,6) Mkr. Omläggning av golv har utförts till en kostnad av 1,3 mkr (1,2) Mkr. Ekonomi Finansiella derivatainstrument används för att hantera ränterisken i bolagets skuldportfölj.. Hanteringen sker i enlighet med de riktlinjer och ramar som är fastställda i bolagets finanspolicy. Räntebindning och kapitalbindning frikopplas från de enskilda lånen. Detta ger bolaget möjligheter att, när som helst, förändra räntebindningstiden och bättre möta förändringar på räntemarknaden. Den totala skuldvolymen uppgår till 648 600 kkr, vilket är samma volym som 2012. För att uppnå en rimlig och väl avvägd ränterisk (genomsnittlig räntebindningstid) i skuldportföljen används ränteswapar. Per bokslutsdagen uppgår utestående ränteswapavtal till 570 Mkr (570). Den genomsnittliga räntebindningstiden för den totala skuldportföljen uppgår till 6,43 år (7,25 år) och den genomsnittliga effektiva räntan uppgår till 3,48 % (3,54%). Likvida medel uppgick på balansdagen till 0 Mkr jämfört med 12,9 Mkr vid årets början. Avkastning på eget kapital är 3,5 % (5,9 %) uppfyller avkastningskravet enligt aktieägardirektivet. Soliditeten utgör 12,86% (12,4%). Ägaren Simrishamns Kommun har kontinuerligt under året informerats om resultatutvecklingen vid regelbundna sammanträden med kommunledningen och genom ekonomisk månadsrapportering. Hyror Hyrorna höjdes den 1 februari med 2,55 %, där värme ingår i hyran och med 1,6 %, där hyresgästen själv svarar för värmekostnaden. Förhandling om hyresförändring 2014 genomfördes under januari 2014 och resulterade i en hyreshöjning på 2,3 % från och med den 1 februari, där värme ingår i hyran och 2,0 % där hyresgästen själv svarar för värmekostnaden. I april 2013 återbetalades drygt 430 000 kr till hyresgästerna i underhållsrabatt på grund av hyresgäststyrd lägenhetsunderhåll. Ungefär motsvarande belopp kommer att utbetalas i 2014. Uthyrningen Vakansgraden är något högre än de senaste åren. Det finns 14 vakanta lägenheter vid årets slut (0 förra året). Omflyttningsgraden har under året varit 23,15 %. (15,7 %) Värdering av fastigheter Fastigheternas marknadsvärden har beräknats utifrån ett direktavkastningskrav om 6-6,5 % beroende på läge och bostadstyp i Simrishamn. Några nybyggda fastigheter i Simrishamn har åsatts 5,5 %. För bostäder i byarna och för äldreboendena tillämpas 7 %. Hyres- och kostnadsutveckling har bedömts till 2 % per år. Beräkningen visar ett samlat marknadsvärde (nyttjandevärdet) om ca 1 010 mkr (1 128 mkr) jämfört med det bokförda värdet om 766 (713) mkr. För några fastigheter överstiger det bokförda värdet marknadsvärdet med mer än 10 % och avvikelsen överstiger 2 mkr, varför värdena ska skrivas 10 simrishamns bostäder ab årsredovisning 2013
förvaltningsberättelse ner. Det bokförda värdet på Snödroppen minskar med 3,0 mkr och för Lyckan, Gärsnäs med 6,0 mkr. Återföring av tidigare nedskrivningar har gjorts på kvarteren Hoven, Mölledamm och Lillevångshemmet med 9 mkr. Skogsgläntan i S:t Olof skrivs ner med 0,4 mkr på grund av att hyresavtalet med kommunen är på väg att avvecklas. Årets resultat Flerårsjämförelse NYCKELTAL ( MKR) 2013 2012 2011 2010 2009 2008 Omsättning 106 103 102 102 93 108 Driftnetto 43 41 37 35 32 45 Avskrivningar -16-15 -14-13 -9-9 Räntenetto -23-21 -20-22 -23-34 Årets resultat och ställning framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserat resultat 29 756 114 Årets vinst 3 470 725 Summa 33 227 839 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att medlen disponeras enligt följande: Balanseras i ny räkning 33 227 839 simrishamns bostäder ab årsredovisning 2013 11
finansiell information Finansiell information Simrishamns Bostäder AB RESULTATRÄKNING 1/1 31.12 2013 (kkr) Not 2013-01-01-2013-12-31 2012-01-01-2012-12-31 Rörelsens intäkter 1 Hyresintäkter netto 103 018 98 693 Övriga rörelseintäkter 2 350 4 250 Realisationsvinst vid försäljning av fastigheter 899 SUMMA INTÄKTER 106 267 102 943 Rörelsens kostnader Externa kostnader för fastigheter 2, 3-43 368-44 381 Övriga externa kostnader 2, 3-6 089-4 634 Personalkostnader 4-13 915-13 099 Av-/nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar 6-15 965-14 588 SUMMA RÖRELSEKOSTNADER - 79 337-76 702 RÖRELSERESULTAT 26 930 26 421 Resultat från finansiella poster Räntekostnader och liknande poster - 25 332-23 744 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 1 873 2 885 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 3 471 5 382 Resultat före skatt 3 471 5 382 ÅRETS RESULTAT 3 471 5 382 OPERATIV RESULTATUTVECKLING I KKR EXKL. JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER Operativ resultatutveckling i kkr exkl. jämförelsestörande poster 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 - -500 2007 2008 (exkl försäljning) 2009 2010 2011( exkl försäljning) 2012 2013 (exkl.försäljning) -1 000 12 simrishamns bostäder ab årsredovisning 2013
finansiell information BALANSRÄKNING 31/12 2013 Belopp i kkr Not 2013-12-31 2012-12-31 TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 5 766 977 712 956 Inventarier, verktyg 6 1 411 1 673 Pågående nyanläggningar 7 2 120 44 558 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 770 508 759 187 Finansiella anläggningtillgångar 8 Aktieinnehav i minoritetsbolag 135 - Lån till minoritetsbolag 2 394 - SUMMA FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 2 529 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager Lager och förråd 784 1 070 Kortfristiga fordringar Hyres och kundfordringar 606 4 586 Övriga fordringar 3 320 3 309 Förutbetalda kostnader 9 1 061 1 333 Summa kortfristiga fordringar 4 987 9 228 Kassa och bank 10 25 12 947 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 5 796 23 245 SUMMA TILLGÅNGAR 778 833 782 432 FINANSIELLA KOSTNADER I KKR Finansiella kostnader (Kkr) 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 - År 2008 År 2009 År 2010 År 2011 År 2012 År 2013 simrishamns bostäder ab årsredovisning 2013 13
finansiell information Belopp i kkr Not 2013-12-31 2012-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Not 2013-12-31 2012-12-31 Eget kapital Bundet eget kapital 9 Aktiekapital 60 000 60 000 Nyemission under registrering - - Uppskrivningsfond 867 867 Reservfond 6 035 6 035 Summa bundet eget kapital 66 902 66 902 Fritt eget kapital Balanserad resultat 29 757 24 375 Årets resultat 3 471 5 382 Summa fritt eget kapital 33 228 29 757 Summa eget kapital 100 130 96 659 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 11 648 600 648 600 Checkkreditutnyttjande 4 716 - Summa långfristiga skulder 653 316 648 600 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 9 426 18 730 Övriga skulder 3 097 2 747 Upplupna kostnader förutbetalda intäkter 12 12 864 15 696 Summa kortfristiga skulder 25 387 37 173 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 778 833 782 432 Ansvars -och borgensförbindelse 2013 2012 Ansvarsförbindelse Fastigo 156 130 UTVECKLING AV EGET KAPITAL Utveckling av eget kapital 120 000 100 000 80 000 tkr 60 000 Balanserad resultat 40 000 20 000 Aktiekapital och fonder - 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 År 14 simrishamns bostäder ab årsredovisning 2013
finansiell information KASSAFLÖDESANALYS juridisk person, indirekt metod (kkr) Not 2013-01-01-2013-12-31 2012-01-01-2012-12-31 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före finansiella poster 26 930 26 241 Avskrivningar 15 965 14 588 42 895 40 829 Finansiella intäkter 1 822 2 885 Finansiella kostnader -25 281-23 744-23 459-20 859 Ökning/minskning av varulager 286 23 Ökning/minskning av kundfordringar 3 980 29 609 Ökning/minskning av övriga kortfristiga fordringar 261 511 Ökning/minskning av leverantörsskulder -9 304-754 Ökning/minsking av övriga kortfristiga skulder -2 483-4 265 Kassaflöde från den löpande verksamheten -7 260 45 094 INVESTERINGSVERKSAMHETENr Investeringar i materiella anläggningstillgångar -69 769-11 528 Försäljning anläggningstillgångar 46 - Förändring pågående investeringar 42 438-37 151 Investeringar i finansiella anläggningstillgångar -2 529 Kassaflöde från investeringsverksamheten -29 814-48 679 FINANSIERIINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån 0 0 4 716 - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 4 716 0 Årets kassaflöde -12 922-3 585 Likvida medel vid årets början 12 947 16 532 Likvida medel vid årets slut 25 12 947 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- och utbetalningar. Likvida medel Kassa och bank 25 12 947 simrishamns bostäder ab årsredovisning 2013 15
finansiell information NOTER TILL RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING (kkr) REDOVISNINGS/VÄRDERINGSPRINCIPER Belopp i kkr om inget annat anges. ALLMÄNNA REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFNAR 2008:1 Årsredovisning i mindre aktiebolag (K2-reglerna). Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år. INTÄKTER Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Intäkterna redovisas netto efter avdrag för moms och rabatter. Hyror inbetalade i förskott redovisas som förutbetalda intäkter. VÄRDERINGSPRINCIPER MM Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. VARULAGER Varulagret är upptaget till det lägsta av anskaffningsvärdet respektive verkligt värde. FORDRINGAR Fordringar/skulder har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. AVSKRIVNINGSPRINCIPER FÖR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Rörelseresultatet belastas med avskrivningar enligt plan, vilka beräknas på ursprungligt anskaffningsvärde och baseras på tillgångarnas ekonomiska livslängd. Till och med år 2002 användes SABO:s 50-åriga annuitetsmetod för byggnaderna. Fr.o.m. 2003 tillämpas avskrivning med en succesivt ökande procentsats. Anskaffningsvärdet på fastigheter skrivs av med 1% medan standardhöjande investeringar samt till-och ombyggnation skrivs av under bedömd nyttjandeperiod. Målet för avskrivningsnivån avseende hela beståndet är 2 % eller lika med den skattemässiga avskrivningen. Följande procentsatser tillämpas 2013 Byggnader 1,9 % Maskiner och inventarier 11,6 % Bilar 20,0 % SKATT Bolagets skattemässiga ackumulerade underskottsavdrag uppgår till 123 mkr. Vidare finns det ett redovisat värde på fastigheterna som överstiger det skattemässiga värdet med 96 mkr. Någon uppskjuten skatt är inte bokförd, eftersom den uppskjutna skatteskulden gällande skillnaden mellan det redovisade och skattemässiga värdet på fastigheterna avräknas mot den uppskjutna skattefordran på skattemässiga underskottet NOT 1 NETTOOMSÄTTNINGENS FÖRDELNING 2013-01-01 2013-12-31 2012-01-01 2012-12-31 Hyresintäkter inkl.outhyrda objekt Bostäder 93 269 88 800 Lokaler 11 499 11 048 Avgår outhyrda objekt Bostäder -986-588 Lokaler -83-94 Summa hyresintäkter 103 699 99 166 Avgår rabatter -681-473 Summa hyresintäkter netto 103 018 98 693 Övriga rörelseintäkter 3 249 4 250 Summa nettoomsättning 106 267 102 943 16 simrishamns bostäder ab årsredovisning 2013
finansiell information NOT 2 EXTERNA KOSTNADER 2013-01-01 2013-12-31 2012-01-01 2012-12-31 Kostnader för material 7 011 6 747 Kostnader för tjänster 14 351 15 871 Taxebundna kostnader 19 865 19 857 Fastighetsskatt 2 141 1 906 Andra externa kostnader 6 089 4 634 Summa externa kostnader 49 457 49 015 varav ersättning till revisorer Ernst & Young för revision 124 112 för konsultation 19 55 NOT 3 FÖRDELNING AV EXTERNA FASTIGHETSKOSTNADER OCH PERSONALKOSTNADER PÅ UNDERHÅLL OCH DRIFT 2013-01-01 2013-12-31 2012-01-01 2012-12-31 Underhåll 14 990 15 327 Fastighetsskötsel 13 353 13 043 Taxebundna kostnader 19 865 19 857 Övriga driftskostnader 1 355 1 351 Administration och uthyrning 5 579 5 996 Summa 55 142 55 574 NOT 4 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER Anställda, årsarbetare 2013-01-01 2013-12-31 2012-01-01 2012-12-31 Män 18 15 Kvinnor 7 6 Totalt 25 21 varav säsonganställda 5 Löner, pensionskostnader och sociala kostnader Styrelse och VD 1 210 1 250 Övriga anställda 7 789 6 774 Summa 8 999 8 024 Sociala avgifter 2 892 2 776 Pensionskostnader varav för VD 339 916 kr (400 908) 907 956 Avtal om särskilt avgångsvederlag finns tecknat med VD. Vid uppsägning gäller ömsesidig uppsägningstid om 6 månader. Styrelseledamöter och ledande befattningar Antal på balansdagen varav män Styrelseledamöter 7 71% Verkställande direktör och andra ledande befattningshavare 4 75% simrishamns bostäder ab årsredovisning 2013 17
finansiell information NOT 5 BYGGNADER OCH MARK 2013-12-31 2012-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden: Vid årets början 776 962 765 454 Årets investeringar 69 640 11 508 Årets försäljningar -46 Vid årets slut 846 556 776 962 Ackumulerade avskrivningar enligt plan: Vid årets början -71 406-58 881 Årets avskrivning enligt plan -14 743-12 525 Årets försäljningar Vid årets slut -86 149-71 406 Redovisat värde vid årets slut 760 407 705 556 Ackumulerade nedskrivningar: Vid årets början -35 600-34 600 Årets nedskrivning -400-1 000 Utgående ackumulerade nedskrivningar -36 000-35 600 Uppskrivning: Ingående ackumulerad uppskrivning 43 000 - Årets avskrivning på uppskrivning -430 Utgående ackumulerade uppskrivning 42 570 43 000 Utgående bokfört värde 766 977 712 956 varav mark 47 916 47 916 Taxeringsvärde byggnader och mark 483 410 354 220 ACCKUMULERADE AVSKRIVNINGAR Ackumulerade BYGGNADER OCH MARK (KKR) avskrivningar byggnader mark (Kkr) 100 000 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 - År 2008 År 2009 År 2010 År 2011 År 2012 År 2013 18 simrishamns bostäder ab årsredovisning 2013
finansiell information NOT 6 MASKINER, TEKNISKA ANLÄGGNINGAR OCH INVENTARIER 2013-12-31 2012-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 19 563 19 543 Nyanskaffningar 130 20 Årets utrangering -60 - Vid årets slut 19 633 19 563 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -17 890-16 826 Årets avskrivning enligt plan -392-1 064 Årets utrangering 60 Vid årets slut -18 222-17 890 Utgående bokfört värde 1 411 1 673 NOT 7 PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR 2013-12-31 2012-12-31 Vid årets början 44 558 7 407 Investeringar 27 202 48 659 Överfört till färdigställt, aktiverat under året -69 640-11 508 Utgående bokfört väde vid årets slut 2 120 44 558 NOT 8 FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Aktieinnehav 45 % i Nya Joneberg Holding AB (org.nr. 556915-9543, Simrishamn) Antal aktier 135 á 1000kr 135 Lån till minoritetsbolag Joneberg C AB (org.nr. 556915-9618, Simrishamn) 2 394 NOT 9 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER 2013-12-31 2012-12-31 Upplupna ränteintäkter 735 1 047 Förutbetalda kostnader 326 286 Summa 1 061 1 333 simrishamns bostäder ab årsredovisning 2013 19
finansiell information NOT 10 EGET KAPITAL Aktiekapital Uppskrivn.fond Reservfond Balanserat resultat Årets resultat Ingående balans 60 000 867 6 035 24 375 5 382 Nyemission Fondemission Enligt stämmobeslut 5 382-5 382 Årets resultat 3 471 Utgående balans 60 000 867 6 035 29 757 3 471 NOT 11 CHECKRÄKNINGSKREDIT 2013-12-31 2012-12-31 Beviljad kredit ej utnyttjad 70 284 40 000 NOT 12 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Förfallopunkt från balansdagen 2013-12-31 Förfalloprofil kapitalbindning Förfalloprofil räntebindning inkl. ränteswappar Inom 0-1 år 374 600 78 600 Inom 1-2 år Inom 2-3 år 100 000 Inom 3-4 år 174 000 Inom 4-5 år 110 000 Inom 5-6 år Inom 6-7 år 50 000 Inom 7-8 år 280 000 Inom 8-9 år 130 000 Inom 9-10 år Summa 648 600 648 600 NOT 13 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 2013-12-31 2012-12-31 Upplupna räntekostnader 6 599 7 232 Upplupna sociala kostnader och löneskatt 477 468 Förskottsbetalda hyror 4 371 3 930 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 417 4 066 Summa 12 864 15 696 20 simrishamns bostäder ab årsredovisning 2013