2012-05-30 1 (5) TJÄNSTESKRIVELSE MSN 2008/5-214 Miljö- och stadsbyggnadsnämnden SÄRSKILT UTLÅTANDE Detaljplan för Rösunda 3:13, Sjökullensväg 1 i Saltsjöbaden, Nacka kommun Enkelt planförfarande Förslag till beslut Miljö- och stadsbyggnadsnämnden antar detaljplanen. Sammanfattning Miljö- och stadsbyggnadsnämnden uppdrog åt planenheten att upprätta ett förslag till detaljplan den 24 september 2008. Fastigheten Rösunda 3:13 om 732 kvm ligger inom kvarteret Sjökullen vid Sjökullens väg i Saltsjöbaden. Förslaget till detaljplan syftar till att ge byggrätt för ett parhus med två lägenheter och komplementbyggnader. Ärendet Detaljplanens syfte är att ge möjlighet att bebygga fastigheten Rösunda 3:13 med parhus och komplementbyggnader med ungefär samma markutnyttjande som tidigare uppförda parhus i kvarteret Sjökullen. Planbestämmelserna är utformade för att begränsa tillkommande byggnaders höjd och för att byggnadernas utformning ska anpassas till de befintliga parhusen. Detaljplanearbetet inleddes 2008. Fastigheten bedömdes svår att bebygga med gällande detaljplan. Som underlag fanns ett förslag med parhus i två våningar med en sammanbindande envåningsdel. Samråd om planförslaget hölls i mars-april 2009. Kritik riktades mot byggnadens utformning och fastighetens exploateringsgrad. Miljö- och stadsbyggnadsnämnden beviljade ett bygglov för ett parhus i oktober 2009. Beslutet upphävdes av länsstyrelsen. Aktuellt planarbete har av prioriteringsskäl legat vilande och återupptogs i november 2011. Det nu aktuella planförslaget ger möjlighet att dela Rösunda 3:13 i två fastigheter och bebygga dessa med ett parhus som innehåller två lägenheter och dessutom komplementbyggnader. POSTADRESS BESÖKSADRESS TELEFON E-POST SMS WEBB ORG.NUMMER Nacka kommun, 131 81 Nacka Stadshuset, Granitvägen 15 08-718 80 00 info@nacka.se 716 80 www.nacka.se 212000-0167
2 (5) Ekonomiska konsekvenser Detaljplanen bedöms inte innebära ökade kostnader för Nacka kommun. Planarbetets bedrivande Miljö- och stadsbyggnadsnämnden beslutade att påbörja planarbetet den 24 september 2008 272. Planförslaget har hanterats med s.k. enkelt planförfarande, d.v.s. detaljplanen antas av Miljöoch stadsbyggnadsnämnden efter samråd med berörda sakägare och myndigheter. Samråd har skett med länsstyrelsens planenhet, lantmäterimyndigheten samt med Tekniska nämnden. Planhandlingarna har tillsänts sakägare samt föreningar och andra berörda enligt fastighetsförteckning. De som haft synpunkter under samrådet har fått dem bemötta i en underrättelse som sänts till berörda fastighetsägare. Se nedan. Sista dagen för att lämna synpunkter på underrättelsen var den 25 maj 2012. Ändringar i detaljplaneförslaget efter samrådet Detaljplanen har fått byggrätt för garage/carport. Huvudbyggnadens placering är bestämd på detaljplankartan. Övrig mark har prickmarkerats, med bestämmelsen får ej bebyggas eller också plusmarkerats, byggrätt för komplementbyggnad. En bestämmelse som syftar till att de nya byggnaderna ska anpassas till närliggande parhus har tillkommit. Sammanfattning av inkomna remissvar under samrådstiden Synpunkterna har bemötts av planenheten. Rösunda 3:14: framför att de inte accepterar föreslagen parhusbebyggelse. De menar att det i ärendet felaktigt har påståtts att de har godkänt det. De menar att en överexploatering med mer än 200 % relativt dagens planbestämmelser är olämpligt. Planenheten konstaterar att det i ärendet finns en ritning, förslag till parhus på Rösunda 3:13 som har daterats 30 mars 2008 där ägarna till Rösunda 3:14 har godkänt utformningen. Miljö- och stadsbyggnadsnämnden har underrättats om att det inte längre gäller. Planenheten konstaterar att föreslagen exploatering tidigare har godtagits för parhusen i området och bedömer den är lämplig i området. Rösunda 3:12 Bostadsrättsföreningen Sjökullen framför att de motsätter sig denna planändring och att de föreslagna parhusen skulle ge intryck av ett överexploaterat område av radhuskaraktär. Nu är det balans mellan nya fastigheter och bevarade äldre fastigheter.
3 (5) Deras byggnad är en av de bevarade äldre byggnaderna och det finns ett rum av ekar runt den som skulle raseras. De framför att de önskar att hela kvarteret Sjökullen omfattas av detaljplaneförslaget eller åtminstone den västra delen så att det framgår vad som ska gälla för exploatering av kvarteret i framtiden och yrkar att planarbetet bedrivs som ett normalt planförfarande och att utredning görs av kulturminnet, VA-frågan, parkering, miljöpåverkan med eldstäder. Planenheten bedömer att den föreslagna byggnadsvolymen kan infogas i stadsbilden och ge ett gott helhetsintryck. Planområdet utgörs till större delen av en tennisbana med hårdgjord yta med kantplantering av buskar och innehåller inga värdefulla träd. Planenheten konstaterar att föreslagen exploatering i stort sett överensstämmer med några av de tidigare bildade och bebyggda parhustomterna. Den aktuella ansökan om planändring omfattar endast denna fastighet och planenheten bedömer att det inte finns behov av att utvidga planområdet. Miljö- och stadsbyggnadsnämnden har enligt beslut den 24 september 2008 uppdragit åt planenheten att bedriva ansökan som ett planarbete med enkelt förfarande. Fastigheten ligger inom område som enligt översiktsplanen har lokalt intresse för kulturmiljövården. De intilliggande parhusen används ofta som ett exempel på hur nya hus kan anpassas för att ingå i ett område med kulturhistoriskt värdefull bebyggelse. Avsikten är att även denna byggnad ska anpassas till områdets karaktär. VA-frågan är utredd, pumpstationen som för avloppet till det kommunala ledningsnätet har mer än tillräcklig kapacitet för två nya hushåll. (Beräknat flöde med nuvarande belastning (30 personer) är 1,46 l/s pumparna har kapacitet för 7,0 l/s). Parkering ordnas på fastigheterna, 2 platser per lägenhet. Miljöpåverkan av eldstäder prövas inte i detaljplanen. Sjökullens Samfällighetsförening och De Adertons Samfällighetsförening: framför att detaljplanen skapar en extremt hög grad av förtätning som inte överensstämmer med områdets övriga karaktär och menar att husen och tomterna skulle följa övrig bebyggelse i Saltsjöbaden vad gäller karaktär på hus och tomtstorlek. Vidare att föreslagen förtätning inte stämmer med den norm som finns för området och att kommunen inte har beaktat alla klagomål som har inkommit utan har hävdat att alla grannar utom en har godkänt föreslagen bebyggelse och att synpunkter från Rösunda 3:14 inte har tillsänts fastighetsägarna i området. De framför att skorstenar och eldstäder kommer att negativt påverka miljön. De anför att gatan som ägs av fastighetsägarna i området ska användas för parkering och anför att förslaget bygger på utnyttjande av befintligt avlopps- och pumpsystem för området och hävdar att det inte är dimensionerat för ytterligare fastigheter. De anför att kommunen har hanterat ytterligare ett ärende som förenklat planärende i området och det inte blir någon helhetsplanering för området. Vad gäller karaktären på hus hänvisas till kommentaren här ovanför. Planenheten konstaterar att om fastigheten delas i två blir tomterna 366 kvm. Planenheten bedömer att det inte avviker mycket mot den minsta tomtstorleken för parhusen som är 389 kvm. En sådan partomt är bebyggd med en parhusdel som har en area om 116 kvm. Aktuellt planförslag ger en byggrätt om 100 kvm, exploateringsgraden för marken blir till och med
4 (5) något lägre i det avseendet. Angående förtätningen, relationen mellan bebyggd yta och tomtyta hänvisas till kommentaren här ovanför. Angående grannarnas godkännande så finns ritningar från ett första skede med ett godkännande från Rösunda 3:14. Det har senare framgått att de har ändrat sig och det har redovisats i ärendet. Skorstenar och eldstäder prövas inte i detaljplanen. Minst två parkeringsplatser per lägenhet ska ordnas på tomtmark. Planenheten bedömer att det motsvarar parkeringsbehovet. De nybildade fastigheterna ska ingå i gemensamhetsanläggningen och vara med och dela för kostnad för skötsel och underhåll av gatan till planområdet. Enligt de uppgifter som har inkommit är avloppssystemet dimensionerat för dessa tillkommande hushåll, se här ovanför. Miljö- och stadsbyggnadsnämnden och planenheten har gjort bedömningen att ärendet kan behandlas som med enkelt planförfarande. Rösunda 3:37: framför att planförslaget inte är av begränsad omfattning och saknar allmänintresse. De menar att storleken på byggnaderna och att de är placerade nära gatan är en avvikelse från den övriga bebyggelsen. Att fastigheten saknar garage och parkeringsplats är en olägenhet, att förtätning av den delen av Sjökullen är oacceptabelt. Planenheten menar att planförslaget är av begränsat allmänt intresse och att avvägningen mot de närboendes intressen tillgodoses genom det förenklade förfarandet. Planenheten konstaterar att huvudbyggnadens avstånd från gatan ungefär motsvarar husens placering vid Sjökullens väg 9-19 och att den aktuella huvudbyggnaden är mindre till ytan än motsvarande äldre parhus, nockhöjden är ungefär densamma. Planenheten konstaterar vidare att tillåten byggnadshöjd i den äldre detaljplanen är avsevärt högre då den tillåter en byggnadshöjd på 8 meter (vägglivets höjd) därtill kommer nocken. Rösunda 3:36 framför att de föreslagna eldstäderna inte är acceptabla ur miljö- och hälsosynpunkt. Eldstäder prövas inte i detaljplanen. Tekniska nämnden har lämnat följande yttrande: Trafik; i planen saknas det yta för boendeparkering samt besöksparkering. Tennisbanans tidigare parkering har ingått i vägsamfällighetens parkeringsnorm för de övriga husen? Påverkas vägsamfällighetens parkeringsnorm med ytterligare utbyggnad? Vatten och avlopp; Fastigheten ska erlägga anslutningsavgift(tomtyta samt lägenhetsavgift) till VA-verket. Vägsamfällighetens parkeringsnorm bedöms inte påverkas. Boende- och besöksparkering ordnas på egen fastighet. Inom planområdet, fastigheten Rösunda 3:13 har inte tidigare funnits yta för parkering. Intilliggande parkering är placerad på Rösunda 3:12.
5 (5) Det bearbetade planförslaget sändes ut på underrättelse i maj 2012. Under underrättelsetiden inkom följande synpunkter: Länsstyrelsen Lämnar planförslaget utan åtgärd. Rösunda 3:36 Ny ägare delar inte tidigare ägares synpunkter om att de föreslagna eldstäderna är oacceptabla ur miljö- och hälsysynpunkt. Rösunda 3:12 Hänvisar till sitt tidigare yttrande och önskar att detaljplanen handläggs med normalt förfarande. Detaljplanen uppfyller kriterierna för enkelt planförfarande enligt plan och bygglagen ÄPBL 5 kapitlet 28, det vill säja; förslaget till detaljplan är av begränsad betydelse, saknar intresse för allmänheten samt är förenligt med översiktsplanen och länsstyrelsens granskningsyttrande. Rösunda 3:14 Önskar att planarbetet sker med normalt förfarande. Anmärker på att planenheten har tolkat deras namn på ritningen bilaga 1 i underrättelsen som underskrifter. De har inte godkänt ritningen. Planenheten konstaterar att deras namn på ritningen felaktigt har tolkats som underskrifter. Det kan ha sin förklaring i att planenheten har haft en svartvit kopia på den aktuella ritningen. Det har dock inte påverkat bedömningen av planärendet. Planenhetens bedömning Mot bakgrund av vad som ovan framförts föreslår planenheten att miljö- och stadsbyggnadsnämnden antar planförslaget. Planenheten Angela Jonasson Tf Planchef Birgitta Strömbäck Planarkitekt Bilaga: Förslag till detaljplan Antagandehandlingar