Swedbank Boindex kvartal 4 2018
Vad är Swedbank Boindex? Swedbank Boindex syftar till att mäta köpkraften vid förvärv av småhus och bostadsrätter. Vårt index når 100 då 30 procent av disponibel inkomst används till boendeutgifter. Ju högre siffra desto större ekonomisk marginal har hushållet vid köpet. En indikator på hållbarheten i bostadsmarknaden Swedbank Boindex speglar hushållens köpkraft i samband med köp av småhus och bostadsrätt. Har hushållen goda marginaler vid sina bostadsköp ökar sannolikheten för prisökningar på bostadsmarknaden. Vid alltför små marginaler riskerar många hushåll att få minska sin konsumtion och riskerna ökar ytterligare vid räntehöjningar. Köpkraften mäts i de tre storstadsregionerna, i kommuner med fler än 75 000 invånare som grupp samt i övriga kommuner som grupp. Dessutom mäts de 40 största kommunerna i landet separat. Swedbank Boindex har getts ut löpande sedan första kvartalet 2000 med data från och med 1995. 2015 tillkom ett separat index för bostadsrätter med data från och med 2005 (tidigare avsåg undersökningen endast småhus). Samtidigt infördes en bättre nedbrytning på storstadsregionerna där själva storstäderna inkluderades, det vill säga Stockholm stad, Göteborg stad och Malmö stad. Detta för att ge en bättre uppskattning av köpkraften i innerstadslägen eftersom det kan skilja sig betydligt från övriga regioner. Från kvartal fyra 2018 införs en ny dimension med fem typhushåll. Syftet är att ge en bredare och tydligare bild av vem som har råd med bostadsköp. Typhushållen är två vuxna med två barn, två vuxna utan barn, en vuxen med två barn, en vuxen utan barn samt slutligen ett hushåll med en ung person (18 29 år) utan barn som ska köpa sin första bostad. Samtliga löpande utgifter för boendet summeras kvartalsvis och sätts i relation till disponibel inkomst. 2
Innehållsförteckning Swedbank Boindex kvartal 4 2018 1 Vad är Swedbank Boindex? 2 Sammanfattning 4 Boindex oförändrat under kvartal fyra 5 Boindex för olika typhushåll 6 Boindex för sammanboende med barn 6 Boindex för sammanboende utan barn 8 Boindex för ensamstående med barn 10 Boindex för ensamstående utan barn 11 Boindex för förstagångsköparen 12 Boindex på kommunal nivå 13 Definitioner och antaganden 14 För ytterligare information Arturo Arques, Swedbanks och Sparbankernas Privatekonom Mejl: arturo.arques@swedbank.se Telefon: +46 8 585 907 45 Madelén Falkenhäll, senior analytiker, Group Public Affairs, Swedbank Mejl: madelen.falkenhall@swedbank.se Telefon: +46 8 585 902 51 Carina Brännström, analytiker, Affärsutveckling Låna, Swedbank Mejl: carina.brannstrom@swedbank.com Telefon: +46 8 585 966 73 3
Sammanfattning Swedbanks Boindex är oförändrat för småhus och ökade marginellt för bostadsrätter. Boindex oförändrat på 116 Swedbanks sammanvägda Boindex var 116 både kvartal tre och kvartal fyra. Det innebär att de som köper en bostad lägger lika stor andel av sin inkomst på boendet idag som föregående kvartal. Boindex för småhus oförändrat på 115 Boindex för småhus landande på 115 vilket är samma som föregående kvartal. Boindex för småhus påverkades negativt av högre bostadspriser och positivt av lägre energikostnader. Boindex för bostadsrätter steg från 117 till 118 Boindex för bostadsrätter ökade från 117 till 118 vilket innebär att de som köper bostadsrätt lägger en något mindre andel av sin inkomst på boendet idag jämfört med föregående kvartal. Boindex för bostadsrätter påverkades positivt av lägre bostadspriser, lägre räntor och lägre energikostnader. Två inkomster ger högre marginaler Sammanboende i bostadsrätt har relativt höga marginaler vid bostadsköp och i samtliga regioner lägger hushållen mindre än 30 procent av sin disponibla inkomst på boendet (Boindex över 100). Små marginaler i småhus i Göteborgsregionen I Göteborgsregionen behöver samtliga typfamiljer i småhus lägga mer än 30 procent (Boindex under 100) av sin disponibla inkomst på boendet. Boindex under 100 för Ensamstående med och utan barn Typhushållen Ensamstående med barn och Ensamstående utan barn behöver lägga mer än 30 procent av sin disponibla inkomst på boendet om de skulle köpa en bostad. Boindex ligger under 100 i samtliga regioner. Liten lägenhet ger bättre marginaler Förstagångsköparen har större ekonomiska marginaler än övriga ensamstående trots att de har en högre belåning. Orsaken är att förstagångsköparen väljer ett mindre boende. 4
Boindex oförändrat under kvartal fyra Swedbanks sammanvägda Boindex var 116 både kvartal tre och kvartal fyra. Boindexet för småhus var oförändrat på 115 och Boindex för bostadsrätter ökade från 117 till 118. Priserna på småhus ökade något samtidigt som priserna på bostadsrätter sjönk. Räntor och energikostnader sjönk vilket påverkade ekonomin både för familjer i småhus och i bostadsrättslägenheter. Boindex i tabellform Av tabell 1 nedan framgår Boindex över de olika hushållsgrupperna för olika regioner och bostadstyper. Sammanboende utan barn som köper en bostadsrätt är den hushållgrupp med bäst ekonomiska marginaler, följt av sammanboende med barn som köper bostadsrätt. Ensamstående med barn som köper bostadsrätt lägger störst andel av sin disponibla inkomst på boendet. Sammanboende med barn: Sammanboende utan barn: Ensamstående i bostadsrätt: Ung utan barn i bostadsrätt Regioner i småhus i bostadsrätt i småhus i bostadsrätt med utan barn Stockholm 100 115 92 118 65 70 77 varav Stockholm stad 85 96 79 98 56 59 65 Göteborg 92 106 85 109 61 65 72 varav Göteborg stad 86 100 80 103 59 63 69 Malmö 109 141 101 146 80 86 95 varav Malmö stad 87 119 81 123 75 80 89 >75 000 109 138 102 143 79 85 96 <75 000 127 150 118 156 90 97 110 Sverige totalt 115 130 107 134 75 81 90 Tabell 1: Boindex per region, kvartal 4 2018 Hur påverkar en räntehöjning Boindex? Bostadspriserna vid ett försäljningstillfälle påverkas bland annat av köparens ekonomi, det vill säga hur mycket hushållen har råd att betala i till exempel räntor och amorteringar. En högre bolåneränta påverkar Boindex både positivt och negativt. En högre bolåneränta ökar nämligen boendekostnaden (negativt) men minskar samtidigt bostadspriserna (positivt). Av tabell 2 nedan framgår hur Boindex per region, kvartal 4 2018, skulle se ut om bolåneräntan var en procentenhet högre, allt annat lika. Sammanboende med barn: Sammanboende utan barn: Ensamstående i bostadsrätt: Regioner i småhus i bostadsrätt i småhus i bostadsrätt med barn utan barn Ung utan barn i bostadsrätt Stockholm 89 102 82 105 58 62 68 varav Stockholm stad 75 84 69 86 49 52 57 Göteborg 82 96 76 98 55 59 65 varav Göteborg stad 77 90 71 93 53 56 62 Malmö 99 130 92 134 74 79 88 varav Malmö stad 78 110 73 113 69 73 81 >75 000 100 127 93 132 73 79 88 <75 000 119 141 111 146 84 91 102 Sverige totalt 107 119 99 123 69 74 82 Tabell 2: Boindex vid ränta 2,64 %, kvartal 4 2018 5
Boindex för olika typhushåll Stora skillnader mellan olika typhushåll. Familjer med två vuxna har generellt större ekonomiska marginaler än familjer med en vuxen. Två inkomster och möjligheten att dela på kostnader är förklaringen. Unga enfamiljshushåll i små lägenheter har större marginaler än övriga enfamiljshushåll trots en högre belåningsgrad. Förklaringen är att yngre väljer ett mindre, och därmed billigare, boende. Boindex för sammanboende med barn Detta typhushåll består av två vuxna och två barn. 9 procent av hushållen i Sverige ser ut på detta vis. Familjen har en disponibel inkomst som är 107 procent av den generella disponibla inkomsten för två vuxna. Typfamiljen vill köpa ett småhus på 132 kvm eller en bostadsrättslägenhet på 92 kvm och de behöver ta lån som motsvarar 75 procent av bostadens värde. Enligt amorteringsreglerna kommer familjen att behöva amortera 2 procent av bolånet varje år. I diagrammet för Boindex för sammanboende med barn i småhus, diagram 1 nedan, kan vi se en viss spridning geografiskt. Variationen beror främst på skillnaden i småhuspriser. Högre småhuspriser innebär större bolån och därmed högre räntekostnader och amorteringar. I Göteborgsregionen motsvarar amorteringen 11 procent av den disponibla inkomsten samtidigt som familjer som bor i kommuner med färre än 75 000 innevånare endast lägger 4 procent av den disponibla inkomsten på amorteringar. Köpkraften för Stockholm och Göteborg sjönk rejält under 2016 och 2017 då bostadspriserna nådde toppnoteringar i båda dessa regioner. Under 2016 infördes amorteringskrav som innebar att boendekostnaderna ökade ytterligare relativt sett. Från 2017 fram till kvartal tre 2018 sjönk småhuspriserna i region Stockholm och region Göteborg vilket resulterade i att Boindexet återhämtade sig något. I kvartal fyra började dock priserna stiga igen i både Stockholm och Göteborg. Region Stockholm har idag ett Boindex på 100, vilket innebär att boendekostnaden uppgår till 30 procent av disponibel inkomst. I region Göteborg behöver man idag lägga 33 % av den disponibla inkomsten på boendet vilket ger ett Boindex på 92. 160 140 Boindex 120 100 80 Stockholm Göteborg Malmö >75000 <75000 Riket 60 Diagram 1: Boindex för sammanboende med barn i småhus För familjer med två vuxna och två barn som istället vill köpa en bostadsrättslägenhet är skillnaderna i Boindex mellan de olika regionerna större än för familjer som vill köpa småhus, se diagram 2 nedan. Förklaringen till det är att ett småhus har en högre andel kostnader för 6
reparation och underhåll. Det innebär att de geografiska prisskillnaderna påverkar Boindex för bostadsrätter mer än Boindex för småhus. Priserna för bostadsrätter i region Stockholm nådde sin högsta punkt under första kvartalet 2017. I Göteborg och Malmö fortsatte bostadsrätternas prisökning fram till det tredje kvartalet 2017. Prisökningarna i kombination med införandet av amorteringskravet (mars 2016) bidrog starkt till den minskade köpkraften under perioden. Från 2017 och fram till nu kan vi se en viss ökning i köpkraft tack vare lägre bostadsrättspriser. Under fjärde kvartalet 2018 sjönk bostadsrättspriserna i samtliga regioner utom i kommuner med färre än 75 000 innevånare. 180 160 Boindex 140 120 100 Stockholm Göteborg Malmö >75000 <75000 Riket 80 Diagram 2: Boindex för sammanboende med barn i bostadsrätt 7
Boindex för sammanboende utan barn Detta typhushåll består av två vuxna i åldern 30 49 år, utan barn. 3 procent av hushållen i Sverige ser ut på detta vis. Familjen har en disponibel inkomst som är 93 procent av den generella disponibla inkomsten för två vuxna. De vill köpa ett småhus på 124 kvm eller i en bostadsrättslägenhet på 78 kvm och de behöver ta lån som motsvarar 75 procent av bostadens värde. Enligt amorteringsreglerna kommer familjen att behöva amortera 2 procent av bolånet varje år. Detta typhushåll har lägre disponibel inkomst än typhushållet Sammanboende med barn. I begreppet disponibel inkomst ingår inkomst från tjänst och kapital tillsammans med olika typer av bidrag som barnbidrag och bostadsbidrag. Familjer utan barn väljer vanligtvis ett mindre boende än familjer med barn. Den lägre disponibla inkomsten i kombination med en stor andel kostnader för reparation och underhåll gör att Boindex för Sammanboende utan barn i småhus blir lägre än Boindex för Sammanboende med barn i småhus, det vill säga en högre andel av inkomsten går till boendet. Boindex för Sammanboende utan barn i småhus hamnar under gränsvärdet 100 för både Stockholm och Göteborg. Mer än 30 procent av disponibel inkomst behöver läggas på boendet om man köper ett småhus i dessa regioner. 140 Boindex 120 100 80 Stockholm Göteborg Malmö >75000 <75000 Riket 60 Diagram 3: Boindex för sammanboende utan barn i småhus 8
För familjer som föredrar att köpa en bostadsrättslägenhet ligger Boindex över 100 för samtliga regioner. Till skillnad mot småhusen är indexet för Sammanboende utan barn i bostadsrätt genomgående högre än för Sammanboende med barn i bostadsrätt. Förklaringen till detta är att en stor del av kostnaderna för en bostadsrätt är kopplad till bostadsrättens pris och storlek. Sammanboende utan barn väljer att bo i mindre lägenheter än sammanboende med barn vilket ger ett bättre Boindex. 200 180 Boindex 160 140 120 100 Stockholm Göteborg Malmö >75000 <75000 Riket 80 Diagram 4: Boindex för sammanboende utan barn i bostadsrätt 9
Boindex för ensamstående med barn Detta typhushåll består av en vuxen och två barn. 2 procent av hushållen i Sverige ser ut på detta vis. Familjen har en disponibel inkomst som är 111 procent av den generella disponibla inkomsten för en vuxen. De vill köpa en bostadsrättslägenhet på 75 kvm och de behöver ta lån som motsvarar 75 procent av bostadens värde. Enligt amorteringsreglerna kommer familjen att behöva amortera 2 procent av bolånet varje år. Typhushållet bestående av en ensamstående vuxen med barn har högre disponibel inkomst jämfört med familjen Ensamstående utan barn. I begreppet disponibel inkomst ingår inkomst från tjänst och kapital tillsammans med olika typer av bidrag som barnbidrag och bostadsbidrag. Ensamstående med barn bor oftast i en större lägenhet än familjen Ensamstående utan barn. Boindex för Ensamstående med barn hamnar under gränsvärdet 100 i samtliga regioner. Kommuner med färre än 75 000 innevånare har den högsta köpkraften och ett Boindex på 90. Köpkraften är svagast i Göteborgsregionen där Boindex är 61 och de ensamstående med barn behöver lägga så mycket som 49 % av sin inkomst på boendet när de ska köpa en bostad. För de hushåll som omfattas av det nya amorteringskravet på tre procent (bolån högre än 4,5 gånger årsinkomsten) skulle Boindex i Stockholm hamna på 56 och i Göteborg på 53 för detta typhushåll. 120 Boindex 100 80 60 Stockholm Göteborg Malmö >75000 <75000 Riket 40 Diagram 5: Boindex för ensamstående med barn i bostadsrätt 10
Boindex för ensamstående utan barn Detta typhushåll består av en vuxen i åldern 30 49 år utan barn. 8 procent av hushållen i Sverige ser ut på detta vis. Personen har en disponibel inkomst som är 89 procent av den generella disponibla inkomsten för en vuxen. Personen vill köpa en bostadsrättslägenhet på 57 kvm och behöver ta lån som motsvarar 75 procent av bostadens värde. Enligt amorteringsreglerna kommer 2 procent av bolånet behöva amorteras varje år. Typhushållet Ensamstående utan barn har lägre disponibel inkomst jämfört med motsvarande typhushåll med barn. Samtidigt väljer ensamstående utan barn ofta en mindre lägenhet vilket gör att de kan hålla nere kostnaderna och på så sätt få en något högre Boindex i samtliga regioner, jämfört med typhushållet Ensamstående med barn. Även typhushållet Ensamstående utan barn skulle i samtliga regioner behöva lägga mer än 30 procent av sin inkomst på boendet (Boindex under 100). Kommuner med färre än 75 000 innevånare har det högsta Boindexet på 97 medan Boindexet är så lågt som 65 i Göteborgsregionen. För de hushåll som omfattas av det nya amorteringskravet på tre procent (bolån högre än 4,5 gånger årsinkomsten) skulle Boindex i region Stockholm hamna på 59 och i region Göteborg på 56 för detta typhushåll. 120 Boindex 100 80 60 Stockholm Göteborg Malmö >75000 <75000 Riket 40 Diagram 6: Boindex för ensamstående utan barn i bostadsrätt 11
Boindex för förstagångsköparen Detta typhushåll består av en ung vuxen (18 29 år) utan barn. 7 procent av hushållen i Sverige ser ut på detta vis och den disponibla inkomsten ligger på 67 % av den generella disponibla inkomsten för en vuxen person. Denna person vill köpa en bostadsrättslägenhet på 35 kvm och behöver ta lån som motsvarar 85 procent av bostadens värde. Enligt amorteringsreglerna kommer 2 procent av bolånet behöva amorteras varje år. Detta typhushåll representerar förstagångsköpare som ska ta sig in på bostadsmarknaden. Vi har låtit hushållet välja en lägenhet på 35 kvm och låtit belåningen av bostaden uppgå till 85 procent. Övriga typfamiljer i Boindex har en belåning på 75 procent. Förstagångsköparen får ett bättre Boindex än övriga typhushåll med endast en vuxen. Förklaringen är att många av kostnadsposterna i Boindex drivs av lägenhetens storlek. Om man har svag ekonomi kan en mindre lägenhet vara ett sätt att få ner kostnaderna under förutsättning att man inte väljer ett dyrare läge. Som framgår av diagrammet nedan lägger en förstagångsköpare mindre än 30 procent av sin inkomst på boendet om den köper sin bostadsrätt i en ort med mindre än 75 000 invånare. I övriga regioner krävs att man lägger mer än 30 procent av sin disponibla inkomst på boendet. 140 120 Stockholm Boindex 100 80 60 Göteborg Malmö >75000 <75000 Riket 40 Diagram 7: Boindex för ensamstående i åldern 18-29 utan barn i bostadsrätt 12
Boindex på kommunal nivå Sammanboende med barn: Sammanboende utan barn: Ensamstående i bostadsrätt: Kommuner i småhus i bostadsrätt I småhus I bostadsrätt med barn utan barn Ung utan barn i bostadsrätt Borlänge 120 154 112 160 94 102 115 Borås 112 134 104 139 77 83 94 Enköping 110 146 102 151 85 91 103 Eskilstuna 107 143 100 148 84 91 102 Falkenberg 122 143 113 148 88 95 108 Falun 115 143 107 148 83 89 100 Gotland 103 118 96 122 70 76 85 Gävle 114 152 106 157 88 95 107 Halmstad 106 128 98 132 74 80 89 Helsingborg 102 140 94 145 84 90 101 Hässleholm 127 149 118 154 89 96 108 Jönköping 104 138 97 143 78 84 94 Kalmar 113 144 105 150 83 89 101 Karlskrona 119 137 110 142 79 85 96 Karlstad 108 142 100 147 81 87 98 Kristianstad 127 158 118 164 93 100 113 Landskrona 111 143 103 148 87 94 106 Lidköping 119 164 110 170 95 103 118 Linköping 103 135 96 139 76 82 91 Luleå 119 145 111 150 83 89 100 Norrköping 107 136 99 141 79 85 95 Nyköping 112 153 104 159 92 99 112 Piteå 137 151 127 157 88 95 108 Sandviken 136 157 126 163 97 104 119 Skellefteå 131 160 122 166 94 101 115 Skövde 115 149 107 154 89 96 109 Sundsvall 127 158 118 164 91 98 112 Trollhättan 122 145 113 151 84 91 103 Uddevalla 114 148 106 154 86 93 105 Umeå 98 130 91 135 72 77 86 Uppsala 103 126 96 130 70 75 83 Varberg 109 125 101 129 74 80 89 Vänersborg 126 150 117 156 87 94 107 Västervik 125 159 116 165 95 103 118 Västerås 111 152 103 157 88 94 106 Växjö 113 144 105 149 81 87 97 Ängelholm 120 150 111 155 88 94 107 Örebro 110 136 102 140 77 83 93 Örnsköldsvik 141 155 131 160 91 98 111 Östersund 110 150 102 155 85 92 104 Stockholm 85 96 79 98 56 59 65 Göteborg 86 100 80 103 59 63 69 Malmö 87 119 81 123 75 80 89 13
Definitioner och antaganden Swedbank Boindex syftar till att mäta köpkraften vid förvärv av småhus och bostadsrätter. Vårt index når 100 då 30 procent av disponibel inkomst används till boendeutgifter. Ju högre siffra desto större ekonomisk marginal har hushållet vid köpet. Boindex består av ett sammanslaget index uppdelat på småhus och bostadsrätter, samt Boindex för fem olika typhushåll. Typhushåll Sammanboende med barn. Familjen består av två vuxna, där minst en förvärvsarbetar Familjen har två barn Familjer med två vuxna och två barn har en disponibel inkomst som är 107 procent av den disponibla inkomsten för två vuxna oavsett om de har barn eller ej. Källa är SCBs tabell Disponibel inkomst för hushåll efter hushållstyp, hushållsföreståndarens ålder samt förändring i procent. Familjen väljer mellan ett småhus på 132 kvm och en bostadsrättslägenhet på 92 kvm. De har en belåningsgrad på 75 procent av bostadens värde Sammanboende utan barn. Familjen består av två vuxna i åldern 30 49 år, utan barn Familjen har en disponibel inkomst som är 93 procent av den disponibla inkomsten för två vuxna, oavsett om de har barn eller ej. Källa är SCBs tabell Disponibel inkomst för hushåll efter hushållstyp, hushållsföreståndarens ålder samt förändring i procent. Beräkningen utgår ifrån ensamstående i åldern 30 49 år eftersom vi antar att de ligger närmast gruppen med barn åldersmässigt. Familjen väljer mellan ett småhus på 124 kvm och en bostadsrättslägenhet på 78 kvm. De har en belåningsgrad på 75 procent av bostadens värde. Ensamstående med barn. Familjen består av en vuxen med två barn Familjen har en disponibel inkomst som är 111 % av den disponibla inkomsten för en vuxen, oavsett om de har barn eller ej. Källa är SCBs tabell Disponibel inkomst för hushåll efter hushållstyp, hushållsföreståndarens ålder samt förändring i procent. Familjen väljer en bostadsrättslägenhet på 75 kvm De har en belåningsgrad på 75 procent av bostadens värde. Ensamstående utan barn. Familjen består av en vuxen i åldern 30 49 år, utan barn Familjen har en disponibel inkomst som är 89 procent av den disponibla inkomsten för en vuxen, oavsett om de har barn eller ej. Källa är SCBs tabell Disponibel inkomst för hushåll efter hushållstyp, hushållsföreståndarens ålder samt förändring i procent. Beräkningen utgår ifrån ensamstående i åldern 30 49 år eftersom vi antar att de ligger närmast gruppen med barn åldersmässigt Familjen väljer att köpa en bostadsrättslägenhet på 57 kvm. De har en belåningsgrad på 75 procent av bostadens värde. 14
Unga förstagångsköpare. Familjen består av en förvärvsarbetande vuxen i åldern 18 29 år, utan barn. Familjen har en disponibel inkomst som är 67 procent av den disponibla inkomsten för en vuxen, oavsett om de har barn eller ej. Källa är SCBs tabell Disponibel inkomst för hushåll efter hushållstyp, hushållsföreståndarens ålder samt förändring i procent. Familjen vill köpa en bostadsrätt på 35 kvm. De har en belåningsgrad på 85 procent av bostadens värde. Storlek på småhus och bostadsrätter Bostadens storlek påverkar medianpris, uppvärmningskostnad, hushållsel, elnätskostnader samt reparations- och underhållskostnader för småhus. Medianpris, årsavgift till bostadsrättsföreningen, hushållsel samt reparations- och underhållskostnader för ytskicket i lägenheterna. Medianpris för småhus och kvadratmeterpris för bostadsrätter Medianpriser för småhus och kvadratmeterpriser för bostadsrätter baserar på statistik från Mäklarstatistik AB. Vi har inte tagit hänsyn till att små lägenheter ofta är dyrare per kvadratmeter än stora lägenheter utan använt samma kvadratmeterpris för alla typfamiljer. Bostadsrättspriser saknas för Hässleholm, Piteå och Vänersborg. Som schablon används Regionen <75 000 samma sak gäller för Årsavgifter till bostadsrättsföreningar. Amortering Samma amortering används för samtliga kommuner och typhushåll men amorteringen förändras över tid för att spegla de nya amorteringsreglerna. Amorteringen antas vara två procent sedan kvartal tre 2016. Belåningsgrad (LTV) Belåningsgraden (LTV) är 75 procent för alla hushåll och alla tidsperioder utom för typhushållet Unga förstagångsköpare som har en belåningsgrad på 85 procent. I verkligheten har belåningsgraden förändrats över tid men vi vill visa situationen för familjer som ska köpa en bostad i dag. En konstant belåningsgrad gör att indexet blir tydligare och lättare att tolka över tid. Vi antar att våra typfamiljer har en belåningsgrad som är högre än 70 procent så att de amortera sina bolån med 2 procent per år, enligt dagens regelverk. Enligt Finansinspektionens Bolånerapport 2018 var den volymviktade belåningsgraden på nya lån 67,1 procent 2017. Den genomsnittliga belåningsgraden på nya lån var 65,8 procent för bostadsrätter och 61,5 procent för småhus. Skuldkvotstak Nya amorteringsregler infördes den 1 mars 2018. Låntagare med bolåneskulder som överstiger 4,5 gånger bruttoinkomsten ska amortera minst 1 procent av skulderna utöver det tidigare amorteringskravet. Enligt Finansinspektionens Bolånerapport 2018 är det väldigt få som kommer upp över en skuldkvot på 450 procent. Vid beräkning av Boindex har vi valt att visa samtliga diagram utan hänsyn till eventuella extraamorteringar på grund av höga skuldkvoter. Effekten av höga skuldkvoter kommenteras istället i text. 15
Bolåneränta Vi använder samma ränta för alla hushåll och alla kommuner. Räntan som används är Statistiska centralbyråns bolåneräntor till hushåll fördelat på räntebindningstid för Samtliga lån med Hushåll som Motpartssektor. Statistiska centralbyrån rapporterar räntan varje månad. Vi antar att typhushållen kan göra ett skatteavdrag på 30 procent av räntekostnaden. Disponibel inkomst Begreppet disponibel inkomst är ett medianvärde och består av inkomster från tjänst och kapital tillsammans med olika typer av bidrag som barnbidrag och bostadsbidrag. Disponibel inkomst är summan av dessa inkomster efter skatt. Vi har gjort en beställning från SCB på disponibel inkomst per kommun uppdelat på om hushållet består av sammanboende eller ensamstående. Därefter har vi använt SCBs tabell Disponibel inkomst för hushåll efter hushållstyp, hushållsföreståndarens ålder samt förändring i procent som nyckel för att få inkomster för familjer med och utan barn. Disponibel inkomst i denna rapport baseras på deklarerade inkomster 2016. Inkomster för senare perioder är uppräknade baserat på prognoser från Swedbank Economic Outlook om real disponibel inkomstökning och KPI justerat för prognoser om befolkningsökning från SCB. Fastighetsskatt och fastighetsavgift Vi antar att alla småhusägare betalar maxavgiften. Innan 2008 beräknades fastighetsavgiften som en procent av taxeringsvärdet. Här antas att taxeringsvärdet är 75 procent av bostadens värde. Sopavgift Sopavgiften hämtas per kommun från Avfall Sverige. Vatten Vattenavgiften hämtas per kommun från Svenskt Vatten. Försäkring Försäkringskostnaden hämtas per typkommun från Konsumenternas Försäkringsbyrå. Uppvärmning och uppvärmningsbehov Uppvärmningskostnaden beräknas med hänsyn till uppvärmningskälla och energiförbrukning. Hänsyn tas också till de olika kommunernas värmekoefficient. Hushållsel för småhus och bostadsrätter Kostnaden för hushållsel utgår från Energimyndighetens skattningar justerade för typhushåll och bostadsyta. Elnät för uppvärmning och hushållsel för småhus Kostnaden för uppvärmning och hushållsel för småhus utgår ifrån Energimyndighetens antaganden och skattningar om standardförbrukning med hänsyn till typhushåll och bostadsyta samt kommunernas värmekoefficient. Hushållsel för lägenheter Kostnaden för hushållsel utgår ifrån Energimyndighetens antaganden och skattningar justerade för typhushåll och bostadsyta. I kostnaden ingår både kostnaden för elförbrukning och nätavgift. 16
Reparation och underhåll Reparations- och underhållskostnaden för småhus antas vara 1,5 procent av produktionskostnaderna enligt Statistiska centralbyrån. För bostadsrätter justeras reparations- och underhållskostnaden med hänsyn till bostadsrättsföreningens och lägenhetsinnehavarens underhållsansvar. Årsavgifter till bostadsrättsföreningen Antaganden för årsavgifter bygger på statistik från Värderingsdata och justeras med hänsyn till typfamiljens boyta. Boindex är 100 när summan av kostnaderna är 30 % av den disponibla inkomsten Samtliga löpande utgifter för boendet summeras kvartalsvis och sätts i relation till disponibel inkomst. Erfarenhet visar att när andelen av disponibelinkomsten som går till att finansiera bostadsköp överskrider 30 procent, det vill säga när Boindex underskrider 100, får många hushåll svårigheter att få sin ekonomi att gå ihop. Diagram 8: Utgifter för boendet i förhållande till disponibel inkomst exklusive hyresrätter 2011; Källa: CECODHAS European Social Housing Observatory 2011 De länder vars snitthushåll år 2011 låg på gränsen till 30 procent av disponibel inkomst lagd på boendeutgifter har samtliga fått problem på bostadsmarknaden, inklusive Nederländerna, Grekland, England och Danmark. Andelen på 30 procent anses generellt som en brytpunkt, och Swedbank Boindex når då 100. Ju högre Boindex desto större köpkraft. 17
Källor Avfall Sverige Energimyndigheten Konsumenternas Försäkringsbyrå Mäklarstatistik AB Statistiska centralbyrån Skatteverket Svenska Pelletsförbundet Svenskt Vatten Värderingsdata 18