Nya tider, nya redovisningsnormer

Nya tider, nya redovisningsnormer Vilken effekt har RR 17 och IAS 36 haft på fastighetsbolags sätt att redovisa nedskrivningar Magisteruppsats i företagsekonomi Inriktning: Externredovisning Höstterminen 2007 Handledare: Gunnar Rimmel Författare: Eva Hedlund 820105 Cecilia Lilja 810601

Sammanfattning Examensarbete i företagsekonomi, Handelshögskolan vid Göteborgs universitet, Externredovisning, Magisteruppsats, Ht 07 Författare: Eva Hedlund och Cecilia Lilja Handledare: Gunnar Rimmel Svensk titel: Nya tider, nya redovisningsnormer - Vilken effekt har RR 17 och IAS 36 påverkat fastighetsbolags sätt att redovisa nedskrivningar. Bakgrund och problem: IASB arbetar för en internationell harmonisering av redovisningen. I Sverige skall noterade företag följa IAS/IFRS redovisningsregler från och med 2005. Redan från 2002 implementerades RR 17 svensk redovisning, denna rekommendation bygger på IAS 36 och behandlar nedskrivningar. Det som är den största skillnaden med RR 17 och IAS 36 jämfört med tidigare normgivning är att här skall tillgångarna värderas till verkligt värde. Syfte: Att kartlägga de eventuella skillnader som införandet av RR 17 och IAS 36 har medfört för svenska fastighetsföretag. Vilka är dessa skillnader, har sättet att värdera på förändrats och har det slutligen resulterat i en mer rättvis bild av fastighetsföretags fastighetsbestånd. Avgränsningar: Uppsatsen har fokuserat på fastighetsföretaget som är noterade och ett urval att titta närmare på tre stycken företag har genomförts. Fokus i undersökningarna är företagens årsredovisningar samt så intervjuer genomförts med samtliga fallföretag. Val av årsredovisningarna har genomförts efter de år då RR 17 och IAS 36 implementerats i svensk redovisning. Metod: Årsredovisningarna har studerats med utgångspunkt i redovisningsprinciper, nedskrivningar och värderingsprinciper. Intervjuerna har skett via telefon med två av företagen och en intervju har genomförts via ett personligtbesök. Det empiriska materialet har analyserats mot bakgrund av relevanta teorier. Resultat och slutsatser: Det som har framkommit av studien är att det har funnits en markant skillnad på värdet av fastigheterna mellan år 2004 och 2005, då IAS 36 infördes. Däremot har det inget synligt tecken förekommit på ändrade värden eller byte av redovisningsprinciper mellan år 2001 och 2002, då RR 17 implementerades. Även i intervjuerna med företagen har det framkommit att de stora förändringarna ägde rum år 2005. Förslag till fortsatt forskning: Då det under studiens gång framkommit att det företagen inte ändrat sitt sätt att redovisa sina nedskrivningar i och med införandet av RR 17, vore det intressant att ta reda på varför. En annan studie som är av intresse att undersöka, är om IFRS borde kontrollera de parametrar fastighetsföretag använder sig av i sina värderingar till verkligt värde. 2

Förord Vi vill rikta ett stort tack till våra tre respondenter Ulrika Danielsson, Gunnar Oders och Roger Johansson, då vår uppsats inte kunnat fullbordas utan deras hjälp. Vi vill även tacka vår handledare Gunnar Rimmel som har gett oss stöd och vägledning under hela uppsatsarbetets gång. Göteborg 12 januari 2008 Eva Hedlund Cecilia Lilja 3

Innehållsförteckning 1 INLEDNING... 6 1.1 BAKGRUNDSBESKRIVNING... 6 1.2 PROBLEMDISKUSSION... 7 1.3 SYFTE... 8 1.4 DISPOSITION... 8 1.5 AVGRÄNSNINGAR... 9 2 METOD... 10 2.1 VAL AV METODANSATS... 10 2.2 VAL AV UNDERSÖKNINGSMETOD... 10 2.3 DATAINSAMLING... 10 2.4 URVAL... 11 2.5 UNDERSÖKNINGENS GENOMFÖRANDE... 11 2.6 KÄLLKRITIK... 12 3 TEORI... 14 3.1 HARMONISERING AV REDOVISNINGEN... 14 3.2 REDOVISNINGENS NORMGIVARE... 14 3.2.1 IASB International Accounting Standard Board... 15 3.2.2 Redovisningsrådet... 15 3.3 REGLERING AV NEDSKRIVNINGAR... 16 3.3.1 IAS 36 Nedskrivningar... 16 3.3.2 RR 17 Nedskrivningar... 17 3.3.3 Skillnader mellan IAS 36 och RR 17... 18 3.3.4 Tidigare normgivning... 19 3.3.5 Materiella anläggningstillgångar... 19 3.3.6 Skillnader mellan tidigare och nuvarande praxis... 20 3.4 REDOVISNINGSPRINCIPER... 20 3.4.1 True and fair view... 20 3.4.2 Tillförlitlighet... 21 3.4.3 Jämförbarhet... 22 3.5 AGENTTEORI... 23 3.6 INSTITUTIONELL TEORI... 23 3.7 INTRESSENTTEORIN... 24 4 EMPIRI... 26 4.1 KUNGSLEDEN... 26 4.1.1 Kungsledens årsredovisningar... 26 4.1.2 Intervju med Kungsleden... 28 4.2 CASTELLUM... 29 4.2.1 Castellums årsredovisningar... 29 4.2.2 Intervju med Castellum... 31 4.3 AKADEMISKA HUS... 32 4.3.1 Akademiska Hus årsredovisningar... 32 4.3.2 Intervju med Akademiska Hus... 34 5 ANALYS... 36 6. SLUTSATSER... 40 7 AVSLUTANDE DISKUSSION... 42 4

Figurförteckning Figur 1 Intervjufrågor, egen sammanställning... 12 Figur 2 Kungsledens fastighetsbestånd, egen sammanställning... 27 Figur 3 Castellums fastighetsbestånd, egen sammanställning... 30 Figur 4 Akademiska Hus fastighetsbestånd, egen sammanställning... 34 5

1 Inledning Detta inledande kapitel syftar till att ge en inblick i bakgrunden till fastighetsvärdering samt RR 17 och IAS 36. Här presenteras studiens frågeställning och syfte samt avslutningsvis presenteras de avgränsningar som genomförts i studien. 1.1 Bakgrundsbeskrivning År 2004 skrev Dagens Industri en serie av fem krönikor om effekterna av de nya internationella redovisningsreglerna. I den fjärde krönikan nämner författarna effekterna för fastighetsbolaget Wallenstam införande av de nya reglerna som fick betydande förändringar i såväl resultat- som balansräkning. Wallenstams resultat före skatt mer än fördubblades och företaget kunde peta in ett bedömt övervärde i miljardklass i sin balansräkning, vilket resulterade i att denna fick ett helt nytt utseende (DI Isacson 2004-07-05). Författaren till ovanstående stycke menar att detta blev effekterna av EU:s nya redovisningsregler. De nya redovisningsreglerna antogs genom en EG-förordning år 2002 av Ministerrådet och Europaparlamentet och innebar att alla noterade europeiska företag skall upprätta sin koncernredovisning enligt de internationella redovisningsstandarderna IAS/IFRS (FAR 2006). Standarderna ges ut av International Accounting Standard Board (IASB) och syftar till att harmonisera redovisningen världen över för att därigenom underlätta jämförelsen mellan företag och skapa en integrerad europeisk kapitalmarknad som står sig i konkurrensen med Asien och övriga världen. IAS/IFRS baseras på en föreställningsram som beskrivs i IASB:s Framework for the Preparation and Presentation of Financial Statements (FAR 2006). Smith (2006) menar att genom införandet av IAS/IFRS har redovisningen tagit ett steg mot den anglosaxiska inriktningen, vilket innebär att vid värdering är anskaffningsvärdet inte längre det enda alternativet utan företagen kan även använda sig av marknadsvärde eller så kallat verkligt värde. Detta är fallet som beskrivs ovan när fastighetsföretaget Wallenstam rapporterar enligt de nya redovisningsreglerna. IASB är idag en av de dominerande redovisningsorganisationerna på den internationella arenan. I Sverige har Redovisningsrådet förbundit sig att arbeta för att IASB: s standarder kommer till uttryck i svenska rekommendationer. Inriktningen är att Redovisningsrådets rekommendationer skall följa IAS/IFRS och att avvikelser endast skall förekomma om svensk lag lägger hinder för en redovisning enligt IAS/IFRS eller om det finns andra starka skäl. Detta innebär att Redovisningsrådet i möjligaste mån anpassar svenska rekommendationer till internationell praxis. Rådets rekommendationer (RR 1-29) tar i första hand sikte på de företag vars aktier är föremål för offentlig handel eller som genom sin storlek har ett stort allmänt intresse (FAR 2006). I augusti år 2000 gav Redovisningsrådet ut en ny rekommendation, nummer 17, som behandlar nedskrivning av värdet på en tillgång. Syftet med rekommendationen är att beskriva de metoder som ett företag skall använda för att försäkra sig om att deras tillgångar inte är upptagna till ett för högt värde. Rekommendationen beskriver även när ett företag skall återföra en tidigare nedskrivning. Eftersom tillgångar kontrolleras av företaget är det viktigt att företaget kan tillgodogöra sig tillgångens ekonomiska värde på ett korrekt sätt, detta för att ge en rättvis bild gentemot företagets intressenter (FAR 2006). 6

Historiskt sätt så har anskaffningsvärdet varit den dominerande metoden som använts vid värdering av anläggningstillgångar. Tanken med denna princip har varit att alla transaktioner skall kunna verifieras, men det har framkommit kritik mot att metoden inte avspeglar verkligheten tillräckligt bra (Artsberg 2005). Informationen kan bli missvisande i tider då det råder hög inflation, därför att till skillnad från principen om värdering till verkligt värde så tas inte värderarnas subjektiva bedömningar med. Fördelen med principen om värdering till verkligt är således att den ger relevant och tillförlitlig information i olika beslutssituationer (Falkman 2001). Brist på relevant och tillförlitlig information låg till grund för den fastighetskris som Sverige råkade ut för i slutet av 1980-talet. Bankerna började i mitten av det decenniet att öka belåningen av fastigheter, vilket resulterade i att efterfrågan ökade och priserna sköt i höjden. Trots att utbudet på fastigheter sedermera ökade fortsatte priserna att stiga och således även tillgångsvärdena i redovisningen. När bubblan till slut sprack och lågkonjunktur var ett faktum var det således många fastigheter som hade ett på tok för högt redovisat värde (Ollevik 2003). Bakgrunden till avsaknaden av nedskrivningar i slutet av 1980-talet vilar delvis på tidigare normgivning, som angav att nedskrivningar endast skall ske om värdet är bestående. Tanken bakom detta är att vänta tills värdet är bestående för att slippa fluktuationer i resultatet av ständiga nedskrivningar och reserveringar. Detta innebär att det är upp till företagsledningen att avgöra när de anser att värdeminskningen är permanent. För att frånkomma detta och få bra objektiva mått som inte ger företagsledningen något utrymme för subjektiva bedömningar har IASB valt att införa krav på nedskrivning så snart det konstaterats att återvinningsvärdet på anläggningstillgången understiger redovisat värde. RR 17 bygger, som tidigare nämnts, på IASB och har således valt att följa IASB i detta fall, vilket medför att RR 17 går ett steg längre än vad Årsredovisningslagen (ÅRL) kräver (Artsberg 2005). Detta innebär att i och med införandet av redovisningsrådets rekommendationer tydliggörs kravet på ställningstagandet till tillgångens värde, inklusive kravet på dokumentation av ställningstagandet. Idag finns dock grupper som menar att skillnaden i praktiken mellan tidigare normgivning, FAR 3, och RR 17 är nästintill obefintliga då de vilar på samma grunder. Medan andra menar att RR 17 innebär förändrade processer och mätmetoder i företagen 1.2 Problemdiskussion Av den orsaken att tillgångsposten fastigheter utgör en stor del av fastighetsbolags tillgångssida är det naturligtvis av stor vikt att posten speglar verkligheten, detta för att ge en rättvisande bild av företaget. Den bör således varken vara för högt eller för lågt värderad. Nedskrivningar reglerar om posten är för högt värderad och med för högt värde menas att det redovisade värdet överstiger tillgångens återvinningsvärde, i teoriavsnittet förklaras närmare vad som representerar redovisat värde respektive återvinningsvärdet (Falkman 2001). Implementeringen av RR 17 har medfört skillnader för hur fastighetsbolagen värderar sina fastigheter och hur de använder sig av nedskrivningar. I studien undersöks dessa avvikelser samt så undersöks om RR 17 ger en mer rättvisande bild av företagens räkenskaper. Före RR 17 existerade ingen specifik normgivning som reglerade området nedskrivningar. I ÅRL 4 kap 5 behandlas nedskrivningar av fastigheter, där angivs att en nedskrivning skall 7

ske om det finns en bestående värdenedgång, till skillnad från RR 17 som föreskriver en nedskrivning om redovisat värde överstiger återvinningsvärdet. En annan normgivning som tidigare hanterade nedskrivningar var FAR 3, vilken numera är upphävd. FAR 3 behandlade redovisning av materiella tillgångar, med hänvisning till ÅRL, i vilken det fanns en tydlig beskrivning över ur verklig värde skulle definieras. I och med införandet av Redovisningsrådets rekommendation har kravet på ställningstagandet till tillgångars värde tydliggjorts samt krav på dokumentation av det ställningstagande som företaget valt. Än finns det dock de som menar att det i praktiken inte är någon skillnad då tidigare normgivning vilat på samma grund som RR 17. Andra anser att det finns en konkret skillnad i sakfrågan och att det därför har inneburit förändrade processer och mätmetoder när fastighetsföretagen beräknar nedskrivningar. Eftersom tillgångsposten fastigheter, som tidigare nämnts, utgör en betydande del av företagens tillgångssida anses just denna del vara av intresse att undersöka om det föreligger några skillnader mellan företagens redovisning före implementeringen av RR 17 och efter. I undersökningen kommer ett antal företag, verksamma inom fastighetsbranschen, och deras årsredovisning undersökas för att utreda om deras redovisning numera är mer tillförlitlig och jämförbar vid värdering av företagets materiella anläggningstillgångar än tidigare. Vår frågeställning Vilka förändringar har RR 17 och IAS 36 inneburit för fastighetsföretagen? 1.3 Syfte Syfte med uppsatsen är att undersöka ett antal fastighetsbolags värdering- och nedskrivningsrutiner i praktiken samt se om det existerar några skillnader från tidigare regelverk. Det skall även identifieras vilka skillnader som den nya rekommendationen inneburit, och sätta dessa eventuella avvikelser i förhållande till tidigare praxis inom området. Likaså har det undersökts om tillämpningen av RR 17/IAS 36 ger en mer jämförbar och rättvisande bild av företagen. Förhoppning är att resultatet av denna uppsats skall fördjupa läsarens kunskap om nedskrivningar samt hur de tillämpas av företag i fastighetsbranschen. 1.4 Disposition Kapitel 1 Inledning Det inledande kapitel behandlar bakgrunden till ämnesvalet samt en diskussion kring det problem som uppsatsen behandlar. I slutet av kapitlet presenteras syftet med uppsatsen och vilken frågeställning som uppsatsen betonar. Kapitlet avslutas med de avgränsningar som är aktuella för uppsatsen. Kapitel 2 Metod Här redogörs för de val av metodansats och undersökningsmetod som använts i studien. Vidare beskrivs datainsamlingsmetod och vilka urval genomförts i uppsatsen, kapitlet avslutas med källkritik. Kapitel 3 Teori I det tredje kapitlet presenteras de teoretiska referensramar som använts för att beskriva det aktuella problemområdet. Kapitlet innehåller även de redovisningsprinciper samt olika regelverken som är aktuella för uppsatsen. Kapitlet avser att ge läsaren djupare insikt kring ämnet. Kapitel 4 Empiri Här presenteras uppsatsens tyngdpunkt i form av den empiriska undersökningen. 8

Kapitel 5 Analys Utifrån uppsatsens frågeställning analyseras i det femte kapitel det empiriska material och med grund i studiens syfte så vävs teori och empiri samman. I detta kapitel redogörs vad som framkommit i intervjuerna med företagen samt så presenteras den information som erhållits ur företagens årsredovisningar. Kapitel 6 - Slutsatser I det avslutande kapitlet sammanfattas studiens resultat och utifrån den tidigare analysen dras slutsatser. Kapitlet innehåller även författarnas egna reflektioner samt så ger de förslag till vidare forskning inom ämnet. 1.5 Avgränsningar För att minska omfånget av undersökningen har ett urval gjorts och det är endast anläggningstillgångar och närmare bestämt materiella anläggningstillgångar som analyseras. För ytterligare fördjupning så är det tillgångsposten fastigheter som är i fokus för uppsatsen. Ett ytterligare urval som gjorts är att undersöka fastighetsföretag som är noterade på Stockholmsbörsen (OMX) och som finns lokaliserade inom Göteborgsregionen. Med hänvisning till den tidsbudget som har funnits har bedömningen gjorts att tre fastighetsbolag är skäligt antal att intervjua, för att sedan göra en rimlig analys. 9

2 Metod I metodavsnittet tas ställning till val av metodansats. Här behandlas även urval, källkritik samt så redogör författarna för valet av metod angående kvantitativ metod eller kvalitativ metod. Andersen (1994) beskriver metod som ett systematiskt sätt att undersöka verkligheten på. Medan Kvale (1997) menar att metodvalet till stora delar beror på vilka forskningsfrågor som ställs. Metod innebär således det tillvägagångssätt som forskaren kan använda sig av vid insamling, bearbetning och sammanfattning av fakta för att resultatet skall bli till kunskap. Nedan följer ett resonemang kring val av metod och vetenskapsteoretisk utgångspunkt för denna uppsats. 2.1 Val av metodansats Uppsatsen baseras på den hypotetisk-deduktiva ansatsen, vilket innebär att författarna inledde studien med att studera redan befintlig teori och därefter samlades empiri in parallellt med insamling av kompletterande teori. Denna typ av metod syftas till att förklara verkligheten, då den hypotetisk-deduktiva metoden används framförallt för att testa befintliga teorier, men kan även användas för att förfina och utveckla teori. Inom redovisningen brukar den deduktiva metoden användas för att ta fram konkreta lösningar utifrån ett visst givet synsätt, vilket innebär att forskaren först studerar teori som sedan appliceras på det som avses att undersöka (Artsberg 2005). 2.2 Val av undersökningsmetod För att uppnå uppsatsens syfte och besvara dess problemformuleringar har valet fallit på den kvalitativa metoden, detta innebär att djupintervjuer med ett färre antal företag genomförts. Syftet med den kvalitativa metoden är att komma forskningsobjektet närmare och skapa en djupare förståelse. Forskaren får en helhetsbild av totalsituationen vilket ger en grund för teorikonstruktionen. Fallstudie är en kvalitativ undersökningsmetod som används då forskaren vill få en detaljerad och djup insikt inom ett specifikt område. Metoden utmärks av att den bidrar med en djupgående redogörelse för händelser, relationer, erfarenheter eller processer. Uppsatsens intervjuer har genomförts systematiskt och strukturerat. Eftersom svar sökts på specifika frågor har resultatet inte generaliserats, det vill säga resultat avspeglar inte det representativa eller det genomsnittliga vilket istället syftar till en kvantitativ studie. Metoden kännetecknas även av att forskaren använder sig av flera olika sätt för att inhämta information och för att få så många olika infallsvinklar som möjligt, vilket i sin tur skapar en bredare förståelse och helhet för ämnet. Därför bygger studien utöver djupintervjuerna på litteratur, lagar och rekommendationer inom ämnesområdet (Holme & Solvang 1997). 2.3 Datainsamling För att producera kunskap krävs data, kunskap uppstår när denna behandlas och sammanförs. Det är frågeställningen som ska bearbetas och styr val av datakällor, det finns två former av datakällor, primära och sekundära. Från början är fakta varken primär eller sekundär, utan det är hur fakta används som avgör detta (Artsberg 2005). 10

Primärdata samlas in genom intervjuer, observationer och frågeformulär och innebär således ny data som inte existerade innan forskaren tog fram den (Andersen 1994). Denscombe (2000) menar att primärdata skall användas då forskaren är ute efter en djupare insikt i det aktuella ämnet. Denna uppsats är en kvalitativ studie då studiens empirikapitel bygger på ett färre men grundligare antal intervjuer, för att därigenom söka djupare insikt inom ämnet. De fakta som intervjuerna medfört ligger till grund för studiens primärdata. Det finns olika sätt att genomföra intervjuer på beroende på vad målet med dem är. För att få specifika svar som är jämförbara utgår intervjuerna i denna studie från ett frågeformulär, vilket resulterat i så kallade strukturerade intervjuer. För att underlätta för våra respondenter har frågorna skickats ut till varje respondent före själva intervjun. För att få insyn i det aktuella ämnet så krävs det även en genomgång av sekundärdata som redan existerar kring nedskrivningar. Relevant litteratur, ramlagar, årsredovisningar samt artiklar är exempel på sekundärdata som behandlas i denna uppsats, denna typ av information återfinns framförallt i teorikapitlet. Forskningen i denna uppsats bygger således på både primär och sekundär data, men med tyngdpunkten i primärdata. 2.4 Urval Införandet av IASB har rört om en del på den svenska fastighetsmarknaden, därmed föll valet på att undersöka ett antal effekter på fastighetsbranschen. Ämnesvalet föll på nedskrivningar som varit en del i debatten om fastighetsbolagen. Därefter genomfördes valet att titta närmare på de skillnader som implementeringen av RR 17 och IAS 36, har medfört. Som tidigare nämnts så är tillgångsposten fastigheter en övervägande stor tillgång i många fastighetsbolags räkenskaper och av den anledningen bygger denna undersökning på denna post. Målpopulation består av tre utvalda fastighetsbolag, som tillämpar IFRS/IAS och är noterade på Nordiska börsen i Stockholm. För att uppsatsen inte skall bli allt för omfattande har ett antal urval genomförts. Bland annat har författarna valt att intervjua tre företag, samtliga verksamma i fastighetsbranschen och lokaliserade i Göteborgsområdet. Studien bygger på personliga och strukturerade intervjuer, som genomförts vid antingen ett personligt besök eller telefonintervju. Samtliga respondenter ute på företagen arbetade på det intervjuade företagets ekonomiavdelning och med likartade arbetsuppgifter. 2.5 Undersökningens genomförande Via e-post sände författarna ut ett elektroniskt mail till 14 fastighetsbolag noterade på Stockholmsbörsen med en förfrågan om ett deltagande i studien, därefter bokades tre företag in för intervju. Intervjuerna transkriberades omgående för att därigenom skapa den bästa möjliga grunden för analysen. Orsaken till det relativt stora bortfallet vad gäller antalet intervjuer beror sannerligen på att företagen i slutet av året har ett stundande årsbokslut och därför inte har tid att ställa upp på en intervju. Två av företagen bokades in för telefonintervju, medan ett företag föredrog en personlig intervju. Respondenterna fick möjlighet att förbereda sig inför intervjun genom att frågeformuläret sändes till dem i förväg. Nedanstående intervjufrågor ligger till grund för våra intervjuer. Frågorna arbetade vi fram främst ur vår problemställning och utifrån denna har vi valt de frågor som skall leda till en relevant och intressant analys, i vilken vi kan genomföra ett ställningstagande. Vi anser att det är relevant för läsarna av denna studie att veta vilken befattning som personen vi intervjuat har i företaget, då detta eventuellt kan bidra till att spegla svaren. 11

INTERVJUFRÅGOR Vad är befattning på företaget? Hur många gånger tillämpar ni RR 17/IAS 36 på nedskrivningar? Vilken är er åsikt om RR 17/IAS 36 i förhållande till tidigare regler som berör nedskrivning? Vilka tror du är de största förändringarna som RR 17/IAS 36, jämfört med tidigare praxis, har inneburit för ert företag? Har ert tillvägagångssätt att värdera era tillgångar förändrats sedan RR 17/IAS 36 infördes? Hur ofta gör ni bedömningar om eventuella nedskrivningsbehov? Har antalet bedömningar förändrats sedan tidigare? Vilka faktorer har främst avgörande för att en tillgång skall skrivas ner? Hur fastställer ni att värdet på en tillgång sjunkit? Och har ni i sådana fall någon särskild metod för detta? Har det uppstått några särskilda problem när ni värderat era fastigheter? Tror du att ert företag skulle tillhandahålla samma information om RR 17 inte existerade? Tror ni att RR 17/IAS 36 har resulterat i bättre jämförbarhet i fastigheter mellan olika företag? Ser ni några fördelar respektive nackdelar med RR 17/IAS 36? Figur 1 Intervjufrågor, egen sammanställning 2.6 Källkritik En källa är ett historiskt dokument, vilket innebär att källan återspeglar den kunskap och de uppfattningar som fanns i ursprungssituationen. För att kunna tolka källan på rätt sätt är det viktigt att vara medveten om hur och när källan uppkom. Det är även viktigt att kartlägga vilken typ av källa det är, om det exempelvis är en primär- eller sekundärkälla, första eller andrahandskälla (Holme & Solvang 1997). Beträffande sekundär data så finns det alltid risk för misstolkningar i och med att materialet kan ha förändras när författare hänvisar till tidigare forskares resultat (Holme & Solvang 1997). Därmed är det viktigt att förhålla sig kritiska till sina källor och vid bedömning av en källas tillförlitlighet ställa följande frågor: När och var har dokumentet kommit till? Varför har dokumentet kommit till? Vilket syfte har upphovsmannen med dokumentationen? Under vilka omständigheter uppstod dokumentet? Vem var upphovsmannen och påverkades han av något? (Patel & Davidsson 1994) För att få en hög validitet på forskningen skall materialet avspegla verkligheten och vara relevant (Lekvall, Wahlbin & Frankelius 2001). Vidare skall överensstämmelse mellan teori och empiri förekomma. Validitet innefattar både giltighet och relevans, där giltighet anger den generella överensstämmelsen mellan teoretisk och empirisk begreppsplan (Andersen 1994). Reliabilitet är ett mått på tillförlitligheten i en undersökning. I de fall där det finns ett sant värde och ett fel värde kommer det sistnämnda resultera i brister i det valda instrumentets tillförlitlighet. Innan slutsatser dragits är det således väsentligt att analysera datans validitet och reliabilitet och om brister förekommer måste hänsyn till detta tas i slutsatsen. Inom forskning så handlar validitet om att kunna ange i vilken situation och för vilken population resultatet är giltigt (Trost 1997). Detta innebär att relevanta frågor har ställts i undersökningen för att täcka in hela undersökningsområdet samt så bedöms våra respondenter ha svarat sanningsenligt i djupintervjuerna. Intervjufrågorna har även utformas efter relevant teori och efter en enkel konstruktion för att därigenom minska risken för feltolkning. För att minska risken för felaktiga svar eller tolkningar från författarnas sida har upprepad kontakt med respondenterna 12

där följfrågor och möjlighet till genomläsning av sammanställning från intervjuerna genomförts. 13

3 Teori Detta kapitel skall bringa klarhet i de olika lagarna och normerna som reglerar nedskrivningar. De redovisningsprinciper som är relevanta för uppsatsens ämne återfinns i följande avsnitt samt så presenteras de olika teorier som ligger till grund för studien. 3.1 Harmonisering av redovisningen Ur ett historiskt perspektiv så har redovisningen utvecklats enligt olika tekniker runt om i världen och olika traditioner har resulterat i olika metoder att redovisa. Faktorer som influerar redovisningen och den finansiella rapporteringen är historia, kultur, ekonomisk utveckling samt politiska och ekonomiska system. Eftersom faktorerna skiljer sig åt mellan olika länder finns stora skillnader i deras ursprungliga redovisningsreglering (Wallton, Haller & Raffournier). Under de senaste åren har bland annat kraven från kapitalmarknaden om önskad jämförbarhet av den ekonomisk information från företag, som verkar i olika länder, växt sig allt starkare och resulterat i fokus på internationalisering och harmonisering av redovisningen. Denna utveckling har medfört att internationella normgivande organisationer, såsom International Accounting Standard Board (IASB) och Financial Accounting Standard Board (FASB), har fått en allt mer betydande roll (Nilsson 1999). Internationell sett så finns det inom redovisningen ett antal organisationer som har ett stort inflytande på redovisningens normer. De amerikanska normbildarna, såsom Securities and Exchange Commission (SEC) och FASB, har bidragit till betoning av värderingprinciper och tendensen mot ökad informationsgivning i redovisningen (Artsberg 2005). En ytterligare orsak till att FASB är en betydande organisation inom redovisningen är styrkan i amerikansk ekonomi med dess globala storföretag som bidrar till tyngd och pondus åt de redovisningsnormer de tillämpar. FASB är en fristående organisation som är sammansatt av flera olika parter, både användare och upprättare av årsredovisning samt revisorer. IASB har i sin utveckling av standarder på redovisningsområdet påverkats av FASB och deras standarder. IASB:s standarder är dock mindre detaljerade än de som FASB valt att ge ut. IASB:s målsättning är således att publicera redovisningsnormer och standarder samt att verka för förbättring och harmonisering av redovisningsnormer i allmänhet. Deras ställning förstärktes när EU kommissionen år 2005 beslutade att alla börsnoterade företag inom Europeiska unionen skall använda sig av IAS/ IFRS i sin redovisning på koncernnivå (Nilsson 1999). FASB har tidigare inte varit beredd att förhandla eller ingå ett samarbete med IASB, men de redovisningsskandaler som USA upplevde, varav de mes kända Enron och WorldCom, under 2000-talet har bidragit till att FASB allt mer börjat närma sig IASB. År 2002 inledde de två organisationerna ett konvergensprojekt, vars syfte är att öka transparensen i finansiella rapporter samt sänka företagens kostnader för redovisning. IASB:s och FASB:s tanke är således att skapa de bästa globala lösningarna för redovisningens problem (Gunnar Rimmel 2006). 3.2 Redovisningens normgivare IASB verkar, som tidigare nämnts, genom internationella rekommendationer, IFRS/IAS, för en internationell enhetlig redovisningspraxis. Redovisningsrådet har till uppgift att översätta dessa standarder till svenska och anpassa dem till Årsredovisningslagen (FAR 2006). Redovisningsrådet skapar därmed en modern och internationell redovisningsnormering till 14

stöd att förbättra aktiemarknadsinformationen och därmed stärka förtroendet för svensk aktiemarknad, såväl inom som utom landet (Hans Edenhammar 2002). 3.2.1 IASB International Accounting Standard Board År 2001 byte International Accounting Standards Committee (IASC) genom en omorganisation namn till IASB, organisationen verkar genom IFRS/IAS och på annat sätt för en internationell enhetlig redovisningspraxis genom att ta fram redovisningsnormer som accepteras globalt (FAR 2006). IASB har sitt säte i London och finansieras främst genom stöd av stora donationer från de större revisionsbyråerna och andra privata organisationer. Stora internationella företag som bland annat ABB, Renault och BP bidrar även till organisationens försörjning. IASB:s målsättning är att publicera redovisningsnormer IFRS och de tidigare normerna IAS. Dessa normer är internationellt accepterade och verkar för förbättring och harmonisering av redovisningsnormer i allmänhet. IASB:s styrelse består av fjorton medlemmar, varav minst fem medlemmar skall vara revisorer, minst tre medlemmar skall komma från användargruppen och minst en skall ha akademisk bakgrund (Gunnar Rimmel 2006). Ordförande är i dag Sir David Tweddie och i en intervju för tidningen Journal of Accounting Pickard meddelar Tweddie att idag används IFRS/IAS av närmare hundra länder och inom fem år beräknar han att cirka 150 länder kommer använda IASB:s redovisningsstandarder. Detta innebär enligt Tweddie att inom en snar framtid kommer det finnas två betydelsefulla normgivare inom redovisningsområdet, IASB och US GAAP, och de företag som verkar i länder som väljer att inte följa någon av dessa kommer troligtvis få svårigheter med att attrahera kapital (Pickard Geoffrey Simplifying Global Accounting 2005). IASB:s standarder bygger på en föreställningsram som skildras i IASB:s Framework for the Preparation and Presentation of Financial Statements, denna beskriver underliggande principer vid utformandet av finansiella rapporter. Föreställningsramen har tagits fram främst för att ge vägledning vid utformningen av normer och för att skapa kvalitativa aspekter på finansiell information, rapporterna skall således vara förståliga, relevanta, tillförlitliga, jämförbara samt ge en rättvisande bild av verksamheten (FAR 2006). Ramen i sig utgör inte en del av regelverket och är därför underordnad befintliga förordningar, föreskrifter, allmänna råd och handledningar inom den finansiella redovisningen (www.esv.se). Sverige ingår i den grupp av länder som formellt utvecklar sina egna normer, men baserar dem på IFRS/IAS. IASB:s önskan är dock att samtliga användare av IFRS/IAS utnyttjar standarderna fullt ut, Sir David Tweddie menar att för att inte göra användarna förvirrade bör länderna som använder sig av standarderna göra detta fullständigt och exempelvis inte under något annat namn (Pickard Geoffrey Simplifying Global Accounting 2005). I Sverige skall samtliga noterade företag från och med år 2005 tillämpa IFRS/IAS i sin koncernredovisning (FAR 2006). 3.2.2 Redovisningsrådet Den mest betydelsefulla privata normgivaren inom redovisningsområdet i Sverige var under lång tid Förenade Auktoriserade Revisorer, som vardagligt går under benämningen FAR (FAR 2006). FAR:s redovisningskommitté gav tidigare ut rekommendationer, men i mitten av 1980-talet fick kommittén auktoritetsproblem genom att vissa större företag avvek från rekommendationerna och FAR valde då att ta initiativet för bildande av ett partsammansatt organ. Redovisningsrådet bildades 1989 genom tillkomsten Stiftelsen för Utvecklande av God Redovisningssed. Stiftaren var staten genom Bokföringsnämnden (BFN), auktoriserade revisorer genom FAR och näringslivet genom dåvarande Sveriges Industriförbund (Artsberg 2005). En ombildning skedde år 1998 genom tillkomsten av Föreningen för Utvecklande av 15

God Redovisningssed och såväl deras arbetsuppgifter som ekonomiska resurser förstärktes väsentligt. Föreningens medlemmar är idag Stockholms Fondbörsbörs, FAR, Svenska Bankföreningen, Svenska Fondhandlareföreningen, Sveriges Försäkringsförbund och Svenskt Näringsliv. Redovisningsrådet främja utvecklingen av god redovisningssed och detta företrädelsevis med utgångspunkt från ett aktiemarknadsperspektiv. Tillsammans med Akutgruppen har föreningen även till uppgift att utfärda redovisningsrekommendationer och sprida information om redovisningsfrågor (FAR 2006). Redovisningslagstiftningen är till sin karaktär en ramlagstiftnings och till de överordnade kraven hör att företagens årsredovisning skall upprättas på ett överskådligt sätt och i enlighet med god redovisningssed samt även ge en rättvisande bild av företagets resultat och ställning. Redovisningsrådet rekommendationer syftar till att enhetliga redovisningsprinciper tillämpas och att upplysningar av betydande karaktär för dem som fattar beslut på basis av företagets finansiella rapporter lämnas. Rekommendationerna skall också bidra till att företagets finansiella rapporter håller en kvalitativ hög nivå som även tillgodoser den internationella kapitalmarknadens krav (FAR 2006). Redovisningsrådet har publicerat cirka 32 rekommendationer, men efter beslutet att noterade koncernföretag skall följa IFRS/IAS har rådet upphört med att ta fram nya rekommendationer och verkar idag för att IASB:s standarder kommer till uttryck i de svenska rekommendationerna. Inriktningen är att rekommendationerna skall följa IFRS/IAS och avvikelser får endast förekomma om svensk lag lägger hinder för redovisning enligt IFRS/IAS eller om det finns andra starka skäl. En anledning till att svensk redovisning numera anpassar sig efter internationella normer, förutom EU:s beslut, är att en stor andel av de svenska företagen ägs i större eller mindre omfattning av även av utländska placerare samt så sker även för såväl mindre som större företag en stor andel av försäljningen på utländska marknader. Redovisningsrådets uttalande och rekommendationer är först och främst riktade till företag vars aktier är föremål för offentlig handel eller att företaget genom bland annat sin storlek har ett allmänt intresse. Rekommendationerna kan även tillämpas av icke noterade företag men beroende på dess storlek och intressenternas krav på information förekommer lättnader för dessa företag, föreningar och stiftelser. För dessa företag kan rekommendationerna sägas vara vägledande (FAR 2006). 3.3 Reglering av nedskrivningar I detta avsnitt redogörs för regleringar av nedskrivning enligt IFRS/IAS och Redovisningsrådets rekommendationer, eftersom det är redovisningsrådets rekommendationer som är föremålet för studien kommer det endast att redogöras kortfattat för IAS 36. RR 17 Nedskrivningar baseras nämligen på IAS 36 Nedskrivningar (FAR 2006). 3.3.1 IAS 36 Nedskrivningar Före introduktionen av IAS 36 användes runt om i världen en mängd olika metoder för nedskrivning. I Europa och bland annat i Storbritannien användes redan före IAS 36 introduktion metoden värdering till verkligt värde, men vid denna tidpunkt skedde värdering till verkligt värde endast när värdeförändringen ansågs vara bestående på längre sikt (Epstein & Mirza 2005). IAS 36 publicerades första gången i juni 1998 av dåvarande IASC (idag IASB) och trädde i kraft den första juli 1999. Det var framförallt två anledningar till att rekommendationen kom till, den första anledningen var att rekommendationen ansågs viktig för att den i många länder införde ett helt nytt synsätt på när och hur en nedskrivning skall göras. Den andra anledningen till rekommendationen var just att enhetliga regler för nedskrivning efterfrågades när harmonisering av redovisning blev aktuellt (FAR Förlag 16

2006). För att skall tolka författaren John McDonnell så var de principer som IAS 36 betonar redan etablerade i vissa länder medan andra, såsom Sverige, hitintills inte följt liknande mönster i sin redovisning. Enligt McDonnell så var principen att en tillgångs värde inte fick överstiga sitt återvinningsvärde redan etablerad innan IAS 36 introducerades. Men författaren menar att IAS 36 beskriver ett metodisk och mycket detaljrikt tillvägagångssätt för att identifiera och åtgärda en nedskrivning (McDonnell, John, Accountancy Ireland 2005). En nyhet med IAS 36 var att nedskrivningar skall resultatföras ifall det redovisade värdet överstiger återvinningsvärdet, med återvinningsvärdet avses det högsta av nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. Standarden kräver nedskrivningstest om det föreligger indikationer på att eventuell värdenedgång har skett på en tillgång (Epstein & Mirza 2005). Kraven för nedskrivning har således ökat men samtidigt är möjligheten till återföring av en nedskrivning oförändrad (www.iasb.org.uk). 3.3.2 RR 17 Nedskrivningar Denna rekommendation baseras nästan fullt ut på IAS 36, som tidigare nämnts, och anger hur nedskrivning av värdet på en tillgång skall beräknas och redovisas samt även vilken information om nedskrivningar som skall lämnas. RR 17 trädde i kraft den första januari 2002 och syftet med rekommendationen är att beskriva de metoder som ett företag skall använda för att försäkra sig om att dess tillgångar inte är övervärderade. Rekommendationen beskriver även när ett företag skall återföra en tidigare nedskrivning samt anger den vilken information som skall lämnas avseende tillgångar som skrivits ner (FAR 2006). Rekommendationen skall tillämpas vid redovisning av nedskrivningar av tillgångar av alla slag, med undantag för varulager, inkomstskatter, entreprenaduppdrag och ersättning till anställda. RR 17 gäller likaså inte för finansiella tillgångar med undantag för aktier i dotterbolag, intresseföretag och joint ventures (FAR 2006). En tillgång är övervärderad om det redovisade värdet överstiger återvinningsvärdet. I RR 17 definieras återvinningsvärdet som det högsta av en tillgångs nettoförsäljningsvärde och nyttjandevärde. Nettoförsäljningsvärde avses det belopp som företaget kan få vid en försäljning av tillgången mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse för att transaktionen genomförs. Avdrag skall göras för eventuella kostnader som är direkt hänförliga till försäljningen av tillgången samt avvecklingskostnader. Nyttjandevärdet för en tillgång beräknas genom framtida in- och utbetalningar för en tillgång, det vill säga kassaflöden, som företaget förväntas få i samband med en tillgång. För att beräkna detta värde så sker en diskontering av framtida betalningar en lämplig diskonteringsfaktor. Om en tillgång inte omsätts på en aktiv marknad så är det svårt att fastställa nettoförsäljningsvärdet, i detta fall så utgörs tillgångens återvinningsvärde av nyttjandevärdet (FAR 2006). Återvinningsvärdet är centralt i RR 17 och är det inte möjligt att fastställa detta för enskilda tillgångar skall företaget fastställa detta värde till den minsta kassagenererande enhet som tillgången kan hänföras till. En kassagenererande enhet är den minsta grupp av tillgångar för vilken det faktiskt går att fastställa löpande inbetalningar som väsentligt är oberoende av andra tillgångar eller grupper av tillgångar (FAR 2006). Som tidigare nämnts skall en tillgång skall skrivas ner om det finns indikationer på att tillgångens värde har minskat. Företaget skall vid varje bokslut undersöka om det föreligger indikationer på en värdeminskning. Dessa indikationer kan vara externa eller interna och är följande: 17

Externa indikationer: Väsentligt minskat marknadsvärde som inte beror på ålder eller normalt användningssätt. Väsentliga förändringar i teknologi, marknadsförutsättningar eller i den ekonomiska eller legala miljön. Ökat avkastningskrav på grund av höjda marknadsräntor eller krav marknadens krav på investeringar har ökat. Företagets redovisade egna kapital överstiger börsvärdet. Interna indikationer: Tillgången är tekniskt föråldrad eller skadad. Förändringar som på ett negativt sätt påverkar tillgångens användning. Tillgångens avkastning är sämre eller förväntas bli sämre än vad företaget tidigare antagit. Om någon av ovanstående indikationer förekommer skall företaget göra en beräkning av återvinningsvärdet för att ta reda på om ett nedskrivningsbehov föreligger. Om indikationerna senare inte är motiverade skall företaget ta ställning till om en återföring av det nedskrivna beloppet bör ske. Väsentlighetsprincipen tillämpas när företaget avgör om en tidigare nedskrivning behöver återföras, då krävs följaktligen att tillgångens återvinningsvärde behöver beräknas (FAR 2006). En nedskrivning skall kostnadsföras omedelbart, detta innebär att nedskrivningsbeloppet skall belasta periodens resultat. Efter att tillgången skrivits ner skall framtida avskrivningar anpassas så att de det nya redovisade värdet, efter avdrag för eventuella restvärde, fördelas över tillgångens resterande nyttjandeperiod. Avser nedskrivningen tillgång vars belopp tidigare har skrivits upp skall, enligt ÅRL 4:8, den del av uppskrivningsfonden som motsvarar nedskrivningen överföras till fritt eget kapital (FAR 2006). Företaget är skyldigt att upplysa om beloppet för de nedskrivningar samt beloppen för de eventuella återföringar av tidigare nedskrivningar som påverakat resultatet under perioden. Företaget skall även upplysa om de nedskrivningar och återföringar av tidigare nedskrivningar som påverkat uppskrivningsfonden (FAR 2006). 3.3.3 Skillnader mellan IAS 36 och RR 17 Redovisningsrådets rekommendationer skall så långt som möjligt följa IAS/IFRS och eventuella avvikelser får endast förekomma om svensk lag lägger hinder för redovisning enligt IFRS/IAS eller om det finns andra starka skäl (FAR Förlag 2006). RR 17 överensstämmer med IAS 36 Nedskrivningar med följande undantag IAS 36 punkt: 4 IAS 36 tillämpas även på finansiella tillgångar, med RR 17 hänvisar till IAS 39. 59 denna punkt återfinns inte i RR 17. 60 Enligt IAS 36 skall en nedskrivning kostnadsföras omedelbart i resultaträkningen, såvida inte tillgången redovisas till omvärderat värde i enlighet med en annan standard. Detta tas inte upp i RR 17. 104 Även här skiljer sig IAS 36 från RR 17 genom nedskrivning av värdet för en kassagenererad enhet. 105 Även denna punkt avser nedskrivning av en kassagenrerad enhet och skiljer sig åt från RR 17. 18

113 indikationer på en tidigare nedskrivning som inte längre är motiverad kan ledningen enligt IAS 36 behöva göra en översyn av tillgångens återstående nyttjandeperiod, avskrivningsmetod eller av restvärdet. Denna punkt återfinns inte i RR 17 (FAR 2006). De skillnader som är betingade av Årsredovisningslagen (ÅRL) gäller främst områden där IAS/IFRS kräver eller tillåter en värdering enligt verkligt värde, något som ÅRL tillåter men endast om värdenedgången kan anses bestående. Enligt Redovisningsrådets bedömningar finns det ingen konflikt mellan RR 17 och ÅRL. Detta på grund av att återvinningsvärdet återspeglar en bedömning av de kassaflöden som tillgången genererar under hela sin återstående nyttjandeperiod, vilket innebär att det finns en långsiktighet i bedömningen som gör att ÅRL:s beståendekriterier kan anses uppfyllt. 3.3.4 Tidigare normgivning Innan RR 17 trädde i kraft fanns det ingen enskild rekommendation inom området nedskrivningar, utan vägledning gavs från Bokföringslagen (BFL) 15 3 stycket, Årsredovisningslagen 4 kap 5 samt FAR:s rekommendationer nummer 3 Materiella anläggningstillgångar, FAR 3 (FAR 1999). Enligt Bokföringslagen och Årsredovisningslagen skulle en nedskrivning tidigare ske endast om det lägre värdet på tillgången ansågs vara bestående. Nedskrivningen skulle då ske med ett engångsbelopp som kunde ansågs ovillkorligt enligt god redovisningssed. Enligt tidigare normgivning fick nedskrivningsreglerna inte nyttjas för att reglera företagets resultat eftersom kravet på en rättvisande bild var vägledande (Lundén 1997). FAR 3 behandlade tidigare redovisning av materiella anläggningstillgångar, i rekommendationens punkt nummer 6 redogjordes för nedskrivningar. Punkt 6 bestod av en förklaring av lagtexten i ÅRL 4 kap 5, vidare så kommenterades det i rekommendationen huruvida individuell gentemot kollektiv värdering skulle tillämpas. I FAR 3 angavs att företaget skulle använda en post-för-post värdering skulle tillämpas men att det i undantagsfall kunde förekomma fall då kollektiv värdering var möjlig. Om ett sådant fall uppkom var kravet att det var förenligt med god redovisningssed samt en rättvisande bild. I rekommendationen framgick även att företaget kunde redovisa nedskrivningen på två olika sätt i sin resultaträkning, antingen som jämförelsestörande post eller särredovisad som egen post (FAR 2000). 3.3.5 Materiella anläggningstillgångar Tillgångar definieras som framtida ekonomiska fördelar och är förknippade med möjligheten att de, indirekt eller direkt, bidrar till ett inflöde av likvida medel i företaget. I Sverige är det vanligt att tillgångar klassificeras i omsättnings- eller anläggningstillgångar, beroende på vad som är avsikten med tillgången. En omsättningstillgång är avsedd att förbrukas eller säljas inom ett år, medan anläggningstillgångar är avsedda att innehas i mer än ett år. Anläggningstillgångar kan i sin tur delas in i materiella, immateriella samt finansiella tillgångar (FAR 2006). Denna studie omfattar materiella anläggningstillgångar som definieras enligt Redovisningsrådets rekommendation nummer 12 enligt följande: Materiella anläggningstillgångar är fysiska tillgångar som är avsedda att stadigvarande utnyttjas i verksamheten, inklusive för uthyrning (FAR 2006). Olika exempel på materiella anläggningstillgångar är mark, maskiner, transportfordon och fastigheter. Enligt IASB skall en materiell anläggningstillgång redovisas som en tillgång i balansräkningen endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelarna, som är förknippade med tillgången, kommer 19

företaget till del samt om tillgångens anskaffningsvärde kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. I normala fall är dessa kriterier uppfyllda när företagets köper en anläggningstillgång eller tillverkar en sådan tillgång för eget bruk. Vid första värderingstillfälle skall en anläggningstillgång redovisas till sitt anskaffningsvärde. Frågan är då vilka utgifter som tillhör anskaffningsvärdet, detta värde avser summan av de utgifter som var nödvändiga för att förvärva tillgången och bringa den på plats och i skick att användas (Smith 2006). 3.3.6 Skillnader mellan tidigare och nuvarande praxis Smith (1997) menar att innebörden av verkligt värde är avgörande för om ett nedskrivningsbehov överhuvudtaget föreligger, då detta värde förutsätter att det verkliga värdet är lägre än det planmässiga restvärdet. Som tidigare nämnts i studien skall tillgångar enligt dagens praxis skrivas ner om det verkliga värdet är lägre än det bokförda värdet. Varken i ÅRL eller i förarbetena nämns vad som avses med verkligt värde. Frågan behandlades däremot tidigare i FAR 3 och avsnittet redovisning av materiella anläggningstillgångar, som berör nedskrivningar. I FAR 3 utgjordes det verkliga värdet för materiella anläggningstillgångar av diskonterade framtida värden eller avkastningsvärden. Avkastningsvärdet definierades utifrån de kassaflöden som tillgången tidigare förväntades ge upphov till under återståendet av dess livslängd. Det framtida överskottet, före avskrivningar och räntor, kunde ses som en approximation av dess kassaflöde (Smith 1997). Till skillnad från dagens praxis så krävde FAR 3 inte att en materiell anläggningstillgång skrevs ner till det pris som kunde erhållas vid en omedelbar försäljning utan tillgången skrevs ner till det högre värde som tillgången förväntas ha vid en fortsatt användning i företaget, på så vis så avspeglade FAR 3 fortlevnadsprincipen. Detta innebar att en materiell anläggningstillgång ämnade värderas till verkligt värde endast om företaget förväntades fortsätta sin verksamhet (FAR 1999). En annan avgörande mellan nuvarande och tidigare praxis är att enligt FAR 3 borde företaget vid var varje bokslut avgöra om tillgången på balansdagen hade ett lägre värde än det som fanns redovisat i bokföringen. Till skillnad från dagens praxis så omfattade FAR 3 inga explicita diskussioner om vilka indikationer som borde föranleda prövning om nedskrivningsbehov. Det fanns däremot angivet ett antal indikationer som pekade på att nedskrivningar borde vidtas, men detta ledde inte till att företaget var tvungna att göra en prövning för nedskrivning utan snarare att det kunde bli aktuellt för företaget att vidta nedskrivningar vid bokslutsarbetet (FAR 1999). 3.4 Redovisningsprinciper Enligt årsredovisningens andra kapitel skall företaget följa en rad olika grundläggande principer i sin årsredovisning. Däribland återfinns principerna rättvisande bild, tillförlitlighet och jämförbarhet som författarna i kommande avsnitt kommer beskriva närmare. I IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, framställs hur företaget skall sammanställa de principer de valt att använt sig av. Enligt standarden skall företaget upplysa om den värderingsgrund eller de värderingsgrunder som nyttjats i framtagningen av deras finansiella rapporter samt övriga redovisningsprinciper som tillämpats (FAR Förlag 2006). 3.4.1 True and fair view True and fair view kommer från den brittiska redovisningstraditionen och är inte helt lätt att definiera. Uttrycket används främst för att tolka eller komplettera lag och redovisningsrekommendationer. Vidare kan begreppet även användas för att åsidosätta lag och rekommendationer i specifika situationer. Vid framtagning av nya 20

redovisningsrekommendationer används principen då avsteg från lagen krävs, i de fall måste avvikelsen uppfylla principen om true and fair view. True and fair view ger uttryck för ett principiellt synsätt, vilket innebär att redovisningen inte skall vara beroende av transaktionens form utan skall spegla vad transaktionen verkligen medförde för företaget (Thorell 1993). IASB:s Föreställningsram för finansiella rapporter skall företagets finansiella rapporter återge en korrekt bild av ett företags ställning. Vidare anger IASB:s rapport att de finansiella rapporterna skall bygga på kvalitativa egenskaper genom tillämpning av redovisningsstandarder som medför en rättvisande bild (FAR Förlag 2006). True and fair view är en principbaserad regel, i artikeln The U.K. Companies Act of 1984 kunde läsaren recitera att företags redovisning avsåg att; a) presentera företagets räkenskaper och resultat enligt true and fair view b) genom att följa relevanta lagar och normer Om b inte var överensstämmande med a skulle a vara gällande. Så kallad override, a med true and fair value går före lag, om det ger en mer sann bild av företaget (Alexander et al. A true and fair view of the principles/rules debate 2006). True and fair value implementerades i EU:s medlemsländer genom det fjärde direktivet, en implementering som inte genomfördes helt smärtfritt eftersom alla länder har olika rättssystem och olika redovisningssystem, det har även förekommit en del översättningssvårigheter. Det fjärde direktivet har därför implementerats på olika sätt i olika länder. Exempelvis override-regeln har inte implementerats i vare sig Sverige eller Tyskland (Alexander et al. A true and fair view of the principles/rules debate 2006). Den svenska motsvarigheten till true and fair view är rättvisande bild. I årsredovisningslagens andra kapitels tredje paragraf beskrivs rättvisande bild enligt följande: Balansräkningen, resultaträkningen och noterna skall upprättas som en helhet och ge en rättvisande bild av företagets ställning och resultat. Om det behövs för att en rättvisande bild av företagets ställning skall ges, skall det lämnas tilläggsuppysningar. Om avvikelser görs från vad som följer av allmänna råd eller rekommendationer från normgivande organ, skall upplysning om detta och om skälen för avvikelsen lämnas en not. (FAR 2006) 3.4.2 Tillförlitlighet För att redovisningsinformationen skall vara tillförlitlig skall den avbilda företagets ekonomiska verklighet. Tillförlitligheten kan delas upp i delarna validitet och tillförlitlighet. Validitet innebär att redovisningen skall avspegla det den avser att avspegla. Minimikraven på validitet är neutralitet, Substance over form, fullständighet och väsentlighet. Kravet på neutralitet innebär att det skall finnas en strävan avbilda verkligheten på ett så bra sätt som möjligt. Redovisningen skall inte anpassas efter vad som ser bra ut utåt för företaget, utan det skall avbildas så som företaget uppfattar verkligheten. Substance over form kan översättas som innebörd och form. Den innebär att den ekonomiska innebörden av en transaktion går före den juridiska formen. För att fullständighet skall uppnås måste redovisningen behandla alla väsentliga händelser som ägt rum under perioden. De skall också beskriva vilket ekonomiskt tillstånd företaget befinner sig i vid periodens slut. Till sist så skall kravet på 21

väsentlighet uppfyllas och det gör företaget genom att endast ta med tillräckligt betydelsefull information som påverkar någon av företagets intressenter (Smith 2006). IASB:s Föreställningsram för finansiella rapporter innehåller en punkt som behandlar avvägning mellan relevans och tillförlitlighet. De menar att om publiceringen av information dröjer förlorar den relevans samtidigt som tillförlitligheten ökar. Vanligtvis är det så att företag måste rapportera innan alla transaktioner är fulländade även om tillförlitligheten minskar. Skulle företaget välja att inte lämna ut information före alla konsekvenser är kända skulle det resultera i hög tillförlitlighet, men föga användbar information för användare som omgående behöver ta del av rapporterna. Målsättningen är att på bästa sätt tillgodose användarnas behov av information för att ta beslut, därför vägs relevans mot tillförlitlighet (FAR Förlag 2006). 3.4.3 Jämförbarhet Finansiell information skall underlätta för företag att fördela sina resurser på ett effektivt sätt, exempelvis vid värdering av tillgångar. Processer för resursallokering kräver jämförbarhet, för att investerarna skall kunna bilda sig en uppfattning av verksamheten. Därför arbetar standardsättare mycket med att få den finansiella informationen mellan olika företag jämförbar och de rankar jämförbarheten högst upp på listan över viktiga principer (Barley et al Harmonization, Comparability, and Fair Value Accounting 2007). I IASB:s Föreställningsram för finansiella rapporter beskrivs jämförbarhet som att användarna av den finansiella informationen måste kunna bilda sig en uppfattning om trender i företaget. Detta genom att jämföra företagets ställning och resultat över en längre period utifrån de rapporter som företaget lämnar. Värderingsprinciper och presentationstekniker som avser liknande transaktioner redovisas på samma sätt över tid i företaget samt mellan olika företag (Smith 2006). Det finns två aspekter av jämförbarhet, dels jämförbarhet mellan företag och dels jämförbarhet över tiden avseende ett företag. För intressenter till ett företag så som investerare finns en stark koppling till jämförbarheten mellan företag då de ska välja vilket företag de skall investera i. Investerare jämför olika lönsamhetsmått och räntabilitetsmått för att skapa sig en uppfattning om hur det går för företaget och för att informationen skall vara jämförbar är det viktigt att intäkter och kostnader som avser likadana resurser och förpliktelser värderas på samma sätt i olika företag. Dock finns det en del situationer då företagen måste genomföra värderingar och dessa kan skilja sig åt företag sinsemellan och det är därför viktigt att företag informerar om hur de redovisar samt hur de genomför sina värderingar. En mindre strikt definition av jämförbarhet är att den går ut på att företagens intressenter skall veta vilka spelregler det är som gäller (Smith 2006). Vad gäller den andra aspekten, jämförbarhet över tiden avseende ett företag, så är det på ett principiellt plan händelser och tillstånd som skall redovisas på samma sätt som i jämförelsen mellan företag. Ett problem som tillkommer i denna aspekt som avser ett företag, är penningvärdets förändring. Jämförbarhet över tiden har också en direkt betydelse för prognosleverens. Detta då extrapolering av redovisningsmått för ett antal tidigare år bygger på att beräkningar sker på samma sätt och efter samma principer. I situationer då nya lagar eller rekommendationer kommer till skall naturligtvis inte företag låta bli att ändra sitt sätt att redovisa. Här är det viktigt att företagen lämnar upplysningar om de förändringar som skett (Smith 2006). 22

3.5 Agentteori I agentteorin utgår de från en principal, som i ett Aktiebolag utgörs av aktieägarna. Den andra parten kallas agenten som exempel kan nämnas är den verkställande direktören på företaget. Agenten handlar å ägarnas vägnar och ser till att deras viljor tillgodoses. Relationen mellan principalen och agenten måste vara organiserad och välstrukturerad. Det förutsätts att de båda parterna handlar i egenintresse och det kan förekomma konflikter mellan parterna. En informationsasymmetri finns då agenten har tillgång till förstahandskunskap, vilket leder till att principalen måste förlita sig på den information som de får. Det är exempelvis då organisationen tar beslut under osäkerhet som informationsproblem uppstår (Greve 1997). Agentteorin behandlar själva styrningen mellan agenten och principalen. Här tas det ställning till vilket slags stimuleringssystem som principalen skall använda för att styra agentens handlande. Kontrollen kan gå till på två olika sätt. Den ena som inrättas utifrån beteendekontroll, inkluderar hierarkier med regler uppsatta för avlöning efter position. Det andra sättet är att genom resultatbaserad belöning som ersätts via provisioner, bonussystem eller ägarandelar i form av aktieposter. Här knyts belöning till principalens målsättning (Greve 1997). I styrningsförhållande har agentteorin en aktualitet där principalens intressen i vissa fall kan influeras av agentens snävare intresse. Med anledning av detta används teorin främst i organisationer med avlöningssystem för toppledningen alternativt vid reglering av förhållandet mellan principal och ledningen (Greve 1997). Enligt Bergström och Samuelsson (2001) kan möjliga konfliktorsaker mellan principal och agent sammanfattas i tre punkter: Ledningen kan utnyttja bolagets egendom för egna syften Ledningen kan ha en annan riskattityd än aktieägarna Ledningens planeringshorisont kan avvika från aktieägarnas (Bergström och Samuelsson, 2001) Ett avtal sluts mellan ägare och ledning främst för att ägaren skall kunna skydda sina intressen men också för att påverka företagsledningen agerande. Watts och Zimmerman (1986) menar att det nödvändigt dessa begränsningar för att undvika att företagsledningen gör alltför självständiga val i redovisningen. Vidare fungerar avtalet som ett incitament för att ägarens intressen tillgodoses. 3.6 Institutionell teori Legitimitetsprocessen är till viss del styrd av myndigheter genom regler och lagar för hur företag organiserar sitt arbete samt hur de redovisar sitt resultat. Av denna anledning har teorin ibland kritiserats för att vara allt för inriktad mot den offentliga sektorn, samt att den varit benägen att bortse från ekonomiska relationer som är anpassade efter ekonomiska lagar. Utan att vara legitimt accepterade kan företag få problem att upprätta ekonomiska relationer, vilket är av stor vikt för företagets överlevnad. Institutionella företag gör det som de tror att omgivningen förväntar sig av dem, vilket förutsätter att aktörerna är rationella och aktivt tar beslut (Greve 1997). Utifrån den omgivning som företaget verkar i skall organisationen reglera sitt förhållande till sina intressenter, detta genom en social tolkning. Utvecklingen verkställs via legitimitetsprocesser, vilket innebär att företaget inte styrs av rationella beslut i förhållande till maximering av förtjänsten. Teorin går således ut på att företaget anpassar sig till de sociala normer som råder, för att i slutändan bli accepterade av legitima aktörer. Genom företagets 23

uppbyggnad och via de regler som råder i företaget blir de accepterade av legitima aktörer. Dessa kan ingå i ett inarbetat socialt system som är legitimt accepterat, strukturen kan hämtas från väletablerade organisationer (Greve 1997). Enligt Hatch (1997) är det de externa faktorerna förklarar hur en organisation agerar i olika situationer. Skulle det vara så att organisationer endast påverkas av aktörer inom den egna organisationen handlar det om inomorganisatorisk påverkan och påverkas däremot organisationen av sin omgivning betecknas det som utomorganisatorisk påverkan. Organisationer kan vara företag, föreningar och grupper av individer. De påverkas av de institutionella spelregler som karakteriseras av regler och mänskliga beteenden. Lundequist (1998) gör en uppdelning av organisationerna som deltar i ett spel, samtidigt som institutionerna motsvaras av spelreglerna. Det finns både formella och informella spelregler. De formella institutionerna består av regelverk, förordningar och avtal som bör efterlevas. De informella institutionerna formas av oskrivna regler, sedvänjor, normer och invanda beteenden. Isomorfier hjälper till att förutse aktörers agerande, dessa uppkommer då aktörerna agerar på ett likvärdigt, enhetligt och likformigt sätt (DiMaggio & Powell 1991). Scott (2003) gör en fördelning av institutionaliseringen i tre olika isomorfier den reglerande, den normativa och den kognitiva. Lagar, regler och sanktioner styr den reglerande isomorfin, såsom ABL, ÅRL och IFRS/IAS. De påtryckningar som företag utsätts för leder till att samhället i viss mån accepterar visst handlade av företagen. Denna ram är en hjälp för företags agerande. Lagar och regler är oftast konkreta och bör följas, vid värdering av normer är det viktigt att de omnämns som de normativa isomorfierna. Normerna finns nämligen för att förklara och ge vägledning i hur något skall genomföras. Normer bildas då en grupp aktörer förklarar vad de förväntar att andra skall agera och när de här aktionerna accepteras av samtliga aktörer. Den sista pelaren som är den kulturkognitiva, förklarar vilken osäkerhet som ligger till grund för företagsledningens agerande. Det är för det mesta svårt att veta vilka val som styr hur organisationer agerar. Ett förhållandevis vanligt sätt att fatta beslut är imitation, företag tar efter varandra (Scott 2003). 3.7 Intressentteorin Företag har flera intressenter som de dagligen kommer i kontakt med. Intressenter är de individer, grupper och organisationer som på ett eller annat sätt är intresserade av företagets verksamhet. Det finns två olika sorters intressenter primära intressenter som består av ägare, anställda, leverantörer och kunder, samt sekundära intressenter som omfattas av regering, landsting, kommun och media. De krav som ställs från intressenterna är fördelad med hänsyn till storleken på intressentens investerade kapital och kraven kan variera från en tid till en annan. Därför bör företaget vara uppmärksam på varje intressents specifika ställning, intressenten kan när som helst övergå från att vara sekundär till att vara primär och omvänt (Nygaard & Bengtsson 2002). Mellan företag och intressenter råder ett beroendeförhållande som formas av en ömsesidig påverkan. Detta för att företaget är beroende av intressenterna och intressenterna är i sin tur beroende av företaget. För att förhållandet skall fungera krävs en balans mellan de bidrag intressenterna lämnar till företaget och de belöningar företaget lämnar till intressenterna. I de fall företag har mer än en intressent, är det typen av krav som ställs från intressenterna som avgör det val för företaget. Det krävs därför ständiga avvägningar för företagsledningen (Ax, Johansson & Kullvén 2002). 24

De primära intressenternas bidrag är ofta avgörande för företagets fortsatta existens. Beroendet kan vara av ekonomisk karaktär, men också av icke ekonomisk karaktär. Oavsett vilken utav de så kan företagets framtid vara hotad om dessa uteblir (Ljungdahl 1999). Alla typer av intressenter är därför nödvändiga för företagets överlevnad, och genom olika slag av kompensationer lockar företag till sig sina intressenter. Det finns alltid en risk för att intressenternas pliktkänsla minskar och att de efter hand lämnar organisationen om balansen inte är rätt. Denna situation kan undvikas genom att bolaget belönar intressenterna i form av exempelvis utdelning eller utlovad framtida avkastning (Ax, Johansson & Kullvén 2002). 25

4 Empiri I empirikapitel redogörs för det empiriska materialet som samlats in under studiens gång. Här beskrivs de tre utvalda fastighetsföretagen och deras årsredovisningar samt redogörs för de intervjuer som genomförts med företagen. Empirikapitlet beskriver tre framstående fastighetsföretag som alla är noterade på Stockholmsbörsen och därmed tillämpar IFRS:s regelverk. Kungsleden, Castellum och Akademiska Hus är alla verksamma på den svenska marknaden och är noterade på Stockholmsbörsen. Varje företag presenteras kort, därefter återges en kort beskrivning av företagets årsredovisning från år 2001 och 2002 då RR 17 implementerades samt från år 2005 och 2006 då IFRS implementerades. IFRS påverkar årsredovisningarna från år 2005. I samtliga avsnitt presenteras även de respondenter som deltagit i studien. 4.1 Kungsleden Fastighetsbolaget Kungsleden sätter fastighetens avkastning före dess geografiska läge, eftersom de anser att det är viktigt med hög avkastning. Företaget köper och säljer fastigheter för att förbättra sin fastighetsportföljs riskjusterade avkastning. Kungsleden har, liksom andra företag i fastighetsbranschen, ambitionen att kassaflödet skall vara högt och stabilt. För att minimera rörelserisken diversifierar företaget kategori och geografiskt läge på sina fastigheter. Utöver detta sker en spridning av hyresavtal över tid och Kungsleden använder sig likaså av olika hyresgästkategorier. Diversifieringen bidrar till att minska rörelserisken och stabiliserar företagets intäkter. En stor del av intäkterna kommer från hyresgäster inom offentlig sektor, eller vars verksamhet är offentligt finansierad. Satsningen på fastigheter med statlig verksamhet sker inom vård, skola och äldreboende, en fastighetskategori som normalt sätt har en hög riskjusterad avkastning. Inom äldreboende har en geografisk expansion på den tyska marknaden påbörjats (www.kungsleden.se). Kungsleden strävar, genom gott entreprenörskap och hög kompetens, efter att bli en av Sveriges mest lönsamma och framgångsrika fastighetsbolag. Detta genom att äga och förvalta fastigheter med långsiktigt hög och stabil avkastning. Företaget har historiskt sett präglats av en relativt hög förändringstakt och omsättningshastighet i sin fastighetsportfölj. Under åren 1996 till 1997 genomförde Kungsleden över 500 fastighetsförsäljningar till externa parter, försäljningar som omfattade cirka 800 fastigheter till ett sammanlagt värde av omkring 4 600 Mkr (www.kungsleden.se). I december 1997 avyttrade den dåvarande huvudägaren, som var det statliga förvaltningsbolaget Agilia Holding AB, Kungsleden till ett antal institutionella investerare. Affärsidén förändrades, och Kungsleden ämnar numera äga och förvalta fastigheter med långsiktigt hög och stabil direktavkastning. Till den nya affärsidén kopplas visionen att utnyttja och vidareutveckla bolagets kompetens att strukturera olikartade bestånd av fastigheter. I samband med ägarförändringen fastlades ambitionen att marknadsnotera Kungsleden. Namnet Kungsleden valdes för att anspela till känslan av att vara ute och fjällvandrar, en känsla för vida perspektiv, överblick och ett mål (www.kungsleden.se). 4.1.1 Kungsledens årsredovisningar För år 2001 värderade Kungsleden sina tillgångar, om inget annat anges, till dess anskaffningsvärde. Fastigheterna redovisas i Kungsledens årsredovisning som 26

omsättningstillgångar och värderas enligt lägsta värdes princip. Vid avvikelser mellan bokfört värde och verkligt värde tillämpas nedskrivningar respektive uppskrivningar, vilket medför att fastigheternas bokförda värde högst kan uppgå till dess anskaffningsvärde. Till grund för sina värderingar har Kungsleden använt sig av såväl interna som externa värderare. Fastighetsbeståndet uppgick till totalt 10 495 Mkr i externt värde år 2001, för år 2002 var den siffran 10 938 Mkr. Under år 2002 skedde en del nedskrivningar, dessa var resultatet av hyresgästsituationen eller andra förhållanden i den lokala marknaden samt att utsikterna för fastigheterna försämrades under året. Värderingsprinciperna år 2002 är desamma som för föregående år 2001 (www.kungsleden.se). Från och med 1 januari 2005 tillämpar koncernen Kungsleden IFRS:s rekommendationer. Detta har inneburit ett byte av redovisningsprinciper och har medfört betydande effekter på såväl resultat- som balansräkningen. Det externa värdet på fastigheterna uppgick till 25 280 Mkr för år 2005. Denna ökning beror främst på värdering till verkliga värden och redovisas som orealiserade värdeförändringar. Nedskrivningsbehovet prövas vid varje balansdag och då det finns indikation på att ett nedskrivningsbehov föreligger beräknas tillgångens återvinningsvärde. Kungsleden återför endast en nedskrivning till den del som tillgångens redovisade värde efter återföring inte överstiger det redovisade värde som tillgången skulle ha haft om nedskrivning inte hade skett (www.kungsleden.se). I Kungsledens årsredovisning för 2006 uppgår fastigheternas externa värde till 22 621 Mkr. Fastigheterna värderas även här enligt verkligt värde, vilket har samma innebörd som marknadsvärde. Kungsleden bedömer att omvärlden kräver att deras interna värderingar på något sätt verifieras. Därför utförs var tredje år en fullständig extern värdering av 70 % av fastigheternas bestånd inklusive besiktning av fastigheterna. Vid de tillfällen det krävs refinansiering av ett syndikatlån genomfördes en fullständig extern värdering av 60 % av de ingående fastigheterna. Nedskrivningsrutinerna fungerar på liknande sätt som för år 2005 (www.kungsleden.se). Figur 2 Kungsledens fastighetsbestånd, egen sammanställning 27

4.1.2 Intervju med Kungsleden På fastighetsföretaget Kungsleden intervjuades Roger Johansson 1 som arbetar som ekonomichef på företaget. Kungsleden värderar sina fastigheter så ofta att de värden som fastigheterna är värderade till speglar uppdaterat verkligt värde. Antalet värderingar har inte ändrats i och med implementeringen av IFRS, nedskrivningar sker ständigt, både före och efter implementeringen. Till varje fastighet hör en affärsplan som alltid skall vara uppdaterad. Varje fastighet har en ansvarig förvaltare som skall se till att affärsplanen för fastigheten är aktuell, förändras kassaflödet skall förvaltaren direkt signalera om att det, därmed behöver göras ändringar i fastighetens affärsplan. Det får inte finnas någon affärsplan som är äldre än tolv månader, men beroende på vad det är för typ av fastighet så ändras affärsplan allt ifrån en gång per år upp till fem gånger per år. Kungsleden använder sig främst av internvärdering, men inför stundande årsbokslut tar de också in externa värderare. Roger anser att IAS 36 är bra i jämförelse med tidigare praxis, dels ger den externa redovisningen en bättre bild av företaget och dels så tvingas företaget att tänka till. Arbetsmetodmässigt så har inte IAS 36 inneburit någon större skillnad, Kungsleden gjorde värderingar till verklig värde redan tidigare. Redovisningstekniskt har det skett en del förändringar i koncernen, med bland annat latenta skatter. I grunden har dock inte Kungsledens tillvägagångssätt förändrats sedan implementeringen av IAS 36. Redan år 2003 började de använda sig av en förfinad avkastningsmodell i sin värdering av fastigheterna, i denna avkastningsmodell använder de både hårda och mjuka värden och därmed inte enbart kassaflöden. Affärsplanen förändras i och med implementeringen av IFRS och numera leder en värdering till att en fastighets värde avviker från dess redovisade värde i affärsplanen. Kungsleden mäter i kassaflöden och det som kan vara orsaken till att en fastighets kassaflöden ändras är om en större hyresgäst flyttar i från en fastighet. Detta leder ofta till att olika investeringar måste ske och i samband med detta sker även nedskrivningar. När Roger ser till de fem senaste åren så har nedskrivningarna främst vilat på ovanstående grund och inte på anledning av förändrade räntelägen. Vid framtagning av kassaflödena beräknar Kungsleden efter diskonterade kassaflöden, alltså vilka kassaflöde fastigheten i framtiden kommer att inbringa. Beräkningen innefattar även kalkylränta och belåning i fastigheten. Vid köp av fastigheter kräver banken att en extern värderare gör en oberoende värdering. De externa värderarna är försiktiga i sina bedömningar och sätter sällan ett högre värde än vad den interna värderingen visar. Detta, tror Roger, beror på att de externa värderarna inte är så väl insatta som fastighetsföretagen, Kungsleden själva använder sig av så kallade desktopvärden på sina egna fastigheter. 1 Johansson, Roger, ekonomichef på Kungsleden, Intervju 2007-12-11. 28

Om inte IAS 36 existerat så hade Kungsleden högst sannolikt uttalat sig på liknande sätt om deras syn på marknadsvärdet på fastigheterna i sin årsredovisning. Dock hade de troligtvis inte visat det på samma sätt i sin redovisning. I dagsläget har de en person som ensam arbetar med detta, denna tjänst hade troligtvis inte krävts om inte IFRS existerade, alltså är det kostsamt att redovisa på detta sätt. Jämförbarheten mellan företag har i och med införandet av IAS 36 definitivt blivit bättre, enligt Roger. Han önskar att dessa regler gällde för samtliga företag, även de som inte är noterade. De nackdelar som Roger ser med IAS 36 är att det kan skilja sig åt mellan företag hur de tar fram det verkliga värdet. En del företag använder sig av externa värderare som sätter ett för lågt värde vilket inte ger en rättvisande bild av företagets fastigheter, medan andra utnyttjar interna värderingar som vanligen värderar något högre. Detta medför att det kan skilja något i praktiken mellan olika fastighetsföretags värdering och redovisning. 4.2 Castellum Castellum är ett av de största börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Deras fastighetsbestånd består främst av kommersiella lokaler och uppgår till närmare 26 miljarder kronor. Castellums fastigheter finns i regionerna Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Under 2006 sålde företaget tolv fastigheter med ett sammanlagt försäljningspris på 2 283 miljoner kronor (www.castellum.se). Castellum köper samt producerar nya fastigheter i områden med hög tillväxttakt, där det finns utrymme för utökad uthyrningsgrad. Detta leder till ökade hyresnivåer och därmed förbättrade kassaflöden för företaget. Vidare investerar de i sina befintliga fastigheter genom förädling och utveckling. Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning. Deras verksamhet består av sex dotterbolag, vilka äger och förvaltar fastigheterna. Dotterbolagen är lokalt förankrade med närhet till kunden där det finns goda kunskaper om marknadsförutsättningar och hyresutveckling. Företaget sköter sin förvaltning i stor utsträckning med egen personal (www.castellum.se). Castellum satsar på goda och långsiktiga kundrelationer för att skapa en långsiktig tillväxt. För att klara detta mål krävs att företaget tillhandahåller effektiva och välbelägna lokaler som motsvarar kundens behov, både av ändamålsenlig lokal men även av service. Under året tecknades 737 nya hyreskontrakt med ett totalt årsvärde om 287 Mkr, medan uppsägningar uppgick till 167 Mkr. Nettouthyrningen under året uppgick således till 120 Mkr. Av de nytecknade kontrakten kommer ca 75 % från egna kontakter, rekommendationer eller att befintliga kunder utökar, medan ca 15 % kommer från hemsidan och annonseringar samt 10 % från mäklare. Castellum har stor riskspridning i kontraktsportföljen, vilken består av ca 3 900 kommersiella kontrakt med spridning på ett flertal olika branscher och löptider. Den ekonomiska uthyrningsgraden för 2006 uppgick till 87,1 % (www.castellum.se). 4.2.1 Castellums årsredovisningar År 2001 upprättade Castellum sina räkenskaper i enlighet med årsredovisningslagen och med tillämpning Redovisningsrådets rekommendationer samt Redovisningsrådets Akutgrupps uttalande. Samma år uppgick fastigheternas bokförda värde till 12 176 Mkr, genom att den avgörande betydelsen för fastighetsbeståndets beräknade värde år 2001 var avkastningskravet och antagandet om den framtida reala tillväxten. 29

År 2002 värderade Castellum sina fastigheter på liknande sätt som år 2001, men det bokförda värdet uppgick detta år till 13 137 Mkr, detta trots att ägde de 526 fastigheter vilket var 18 fastigheter mindre än år 2001. Samma år bedömde Castellum fastigheternas framtida intjäningsförmåga utöver inflationsantagande och hänsyn togs till dels eventuell hyresrespektive kontraktshyra. De antaganden som Castellum grundade sin värdering på var bland annat orten där fastigheter är belägen, fastighetens kategori, teknisk standard och kontraktsammansättning. Vid den interna värderingen år 2002 framgick ett långsiktigt avkastningsvärde om 17 348 Mkr, vilket motsvarade ett övervärde om 4211 Mkr. Denna värdeökning var delvis resultatet av bland annat en mindre värdeökning i Storgöteborg. För att säkerställa sin värdering använde Castellum, liksom för senare år, sig av externa värderingar av drygt 100 fastigheter. Urvalet av dessa fastigheter skedde med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även syftet att spegla den totala portföljens sammansättning avseende kategori och geografi. År 2005 omfattades Castellums fastighetsbestånd av 494 fastigheter, det sammanlagda verkliga värdet beaktas i 2005 års årsredovisning vilket är resultatet av implementeringen av IFRS standarderna. De nya redovisningsprinciperna fick väsentlig effekt på två områden, förvaltningsfastigheter och finansiella instrument. Förvaltningsfastigheterna värderas till verkligt värde i balansräkningen med orealiserade värdeförändringar i resultaträkningen. Detta medförde att av- och nedskrivningar försvann och att begreppet vinster från fastighetsförsäljningar förändrades och i stället kom att utgöras av skillnaden mellan försäljningspris och senaste officiellt rapporterade verkliga värde. Fastigheternas verkliga värde uppgick år 2005 till 21 270 Mkr. I och med att Castellum redovisar sina fastigheter tillverkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen, bestäms fastigheternas värde av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftöverskott och köparens avkastningskrav. Under 2006 har fastighetspriserna generellt sätt fortsatt att stiga i hela Sverige. I sin årsredovisning för 2006 beskriver Castellum att de prövar värdet på företagets anläggningstillgångar fortlöpande och om en prövning indikerar på att tillgångnes bokförda värda överstiger tillgångens återvinningsvärde så sker en nedskrivning. År 2006 värderades Castellums fastigheter till ett bokfört värde om 24 238 Mkr och innehavet uppgick till 515 fastigheter. Figur 3 Castellums fastighetsbestånd, egen sammanställning 30

4.2.2 Intervju med Castellum På Castellum genomfördes intervju med Ulrika Danielsson 2 som arbetar som ekonomidirektör på fastighetsföretaget Castellum. Castellum värderar sina fastigheter enligt IAS 40 Förvaltningsfastigheter, vilket innebär att istället för nedskrivningar tar de hänsyn till negativa och positiva värdeförändringar. Ulrika meddelar oss att de gör ständiga värderingar av sina fastigheter, men vid varje kvartalsbokslut sker noggranna undersökningar om fastigheternas eventuella värdeförändringar. I de omfattande undersökningarna använder de sig av olika parametrar, för att upptäcka värdeförändringar. Castellum har själva utvecklat dessa parametrar, men de brukar även extern värdering vid årsbokslutet, den externa värderingen görs av halva deras fastighetsbestånd. Därefter undersöker de om det föreligger några skillnader mellan den interna och den externa värderingen. Hitintills har det mycket sällan förekommit några större skillnader och detta beror, enligt Ulrika, på att Castellums egna parametrar är väl utvecklade. Hon menar även på att Castellum har en ständig översikt av branschen och därmed goda kunskaper som de för med sig vid användningen av sina parametrar. Före implementeringen av RR17 och IAS 36 så menar Ulrika att allt det som idag står i företagets balansräkning återfanns dessförinnan i noterna. Castellum kvalitetssäkrade denna information på liknande sätt som de gör idag samt undersökte om det fanns ett nedskrivningsbehov på deras fastigheter. Skillnaden från dagens praxis var att ett nedskrivningsbehov framgick tidigare inte i årsredovisningen. Ulrika menar således att Castellum endast har flyttat informationen från noter till balansräkningen. Enligt Ulrika är det tron om fastighetens framtida kassaflöde och avkastningsmöjligheter som ligger till grund för om en fastighet skall skrivas ner. Följande faktorer påverkar avkastningen; realräntan, storleken på risken som investerar väljer att ta, soliditetsantaganden och sänkta avkastningskrav. Även faktorn om det finns gott om pengar att placera påverkar avkastningen, finns det mycket likvida medel så höjs efterfrågan på fastigheter. De faktorer som Castellum själva kan påverka är antal lokaler som är uthyrda samt i liten grad till vilken hyra. Castellum använder sig av värdering till verkligt värde och diskonterar sina belopp för att få framtida värden, exempel på detta återfinns i deras årsredovisning. Det har inte uppstått några direkta problem i samband med värderingen av fastigheterna säger Ulrika, möjligtvis i de fysiska kontrakten. Hyreskontrakten löper ut på olika datum för att minska den finansiella risken och för att bedöma dessa i årsredovisningen så använder sig Castellum av försiktighetsprincipen. Ulrika anser vidare att Castellum skulle tillhandahålla liknande information även om inte IFRS införts, informationen hade i detta fall hittats i noterna som tidigare. Dock anser Ulrika att jämförelsen mellan företag har ökat sedan implementeringen av regelverket IFRS. 2 Danielsson, Ulrika, ekonomidirektör på Castellum, Intervju 2007-12-17. 31

Ulrika tror att de nya normerna egentligen inte haft någon större positiv påverkan, förutom att jämförbarheten företag sinsemellan har blivit bättre, något som i sin tur gynnar företagets intressenter. Hon anser dock att en läsare som inte är insatt i IFRS:s regelverk kan tro att de värden som fastigheterna redovisas till i balansräkningen är sanna värden. Men för Castellums del är det svårt att tro att det finns en köpare som har kapital att köpa samtliga av deras tillgångar som i dagsläget uppgår till närmare 26 miljarder kronor. Castellum har inte haft några egentliga ökade kostnader sedan de började använda sig av IFRS, detta då de arbetade på ett liknande sätt redan innan implementeringen. 4.3 Akademiska hus Akademiska Hus är ett av Sveriges största fastighetsbolag. Deras affärsidé är att vara ledande på kreativa och ändamålsenliga miljöer för högre utbildning och forskning. Akademiska Hus dominerande kundgrupp är universitet och högskolor. Men de har även kunder så som forskningsinstitut och forskningsintensiva företag samt företag, myndigheter och övriga verksamheter som har en tydlig koppling till campusområden och som bidrar till att skapa en attraktiv helhet. Idag består verksamheten i att äga, förvalta, projektera, bygga och utveckla fastigheter. Från Kiruna i norr till Malmö i söder sträcker sig deras fastighetsbestånd. Den uthyrningsbara ytan är 3 230 000 kvm och det bedömda marknadsvärdet på fastigheterna är 48 454 Mkr (www.akademiskahus.se). Fram till och med 1993 var lokaltilldelningen inom staten och Byggnadsstyrelsen centraliserad. För att bättre utnyttjande offentliga medel blev det fritt fram för alla statliga verksamheter som universitet, myndigheter och verk att gå ut på marknaden och i öppen konkurrens utse och förhandla om de lokaler de ville bedriva sin verksamhet i. Akademiska Hus fick huvudansvaret för universitet och högskolor samt Vasakronan fick ansvar för kontorsfastigheter. För de båda företagen gäller marknadsmässiga villkor och i dem verkar i en öppen konkurrens. I takt med att högskolesektorn kraftigt expanderat har Akademiska Hus första decennium har präglats av uppbyggnad och betydande fastighetsinvesteringar. Till fördel för Akademiska Hus kunder har de senaste årens behov av besparingar inom universitetsvärlden i kombination med ett ökat utbud av lokaler har skärpt konkurrensen. Akademiska Hus enda ägares ambition är att låta företaget vara en av flera aktörer på en marknad där kunderna kan förhandla sig till en lösning som bäst tillgodoser deras behov har förverkligats. Akademiska Hus bidrar genom dessa villkor till utvecklingen av Sverige som forsknings- och utvecklingsnation. 2006 års resultat efter skatt uppgick till 3 038 Mkr (6 654). En betydande del av resultatet utgörs av värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivatinstrument och är därför av engångskaraktär (www.akademiskahus.se). 4.3.1 Akademiska Hus årsredovisningar Årsredovisningen för år 2001 är upprättad med tillämpning av Årsredovisningslagen. Bolaget följer Redovisningsrådets rekommendationer och uttalanden förutom beträffande leasing. Akademiska Hus fastigheter tas upp till anskaffningsvärdet minskat med avskrivningar enligt plan. Dessa avskrivningar baseras på det ursprungliga anskaffningsvärde minus restvärde, avskrivningar görs över tillgångens nyttjande period. Då det finns en bestående värdenedgång sker även nedskrivningar. Fastighetsbeståndet uppgår till 22 625 Mkr för år 2001. Fastighetsbeståndets bokförda värde uppgick vid årsskiftet år 2002 till 23 778 Mkr och i koncernen har intern fastighetsvärdering skett under året. I sin värderingsmetod utgår Akademiska Hus i från direktavkastning för varje enskild byggnad. Byggnaderna klassificeras efter deras användning och avskrivningsbehov. Resultatet av fastighetsvärderingen för år 32

2002 visade övervärden inom samtliga dotterbolag på mellan 40-80 %. Totalt uppgick detta övervärde år 2002 till 12 697 Mkr. Deras årsredovisning är upprättad i överensstämmelse med Årsredovisningslagen. Fastigheterna är värderade till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar som görs enligt plan, även nyanläggningar värderas på motsvarande sätt. Vid beräkningar av avskrivningar beräknas fastighetens ursprungliga anskaffningsvärde minskat med beräknat restvärde och avskrivningen sker över fastighetens nyttjandeperiod. Vid bestående värdenedgång skrivs fastigheten ner och för att upptäcka ett sådant behov så kontrolleras tillgångarnas värde vid varje balansdag för att se om det föreligger ett nedskrivningsbehov. Om indikation föreligger beräknas tillgångens återvinningsvärde, vilket utgörs av det högst av nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. Understiger återvinningsvärdet det redovisade värdet skrivs fastigheten ner och nyttjandevärdet diskonteras av framtida kassaflöden med en räntesats som är tänkt att spegla marknadens bedömning. Akademiska Hus övergång till IFRS skedde i verkligheten år 2004 då IFRS kräver ett jämförelse år. Den skillnad som syns i 2005 årsredovisning är att fastigheterna här är redovisade till verkligt värde istället för anskaffningsvärde med tillägg för värdehöjande förbättringar och avdrag för ackumulerade avskrivningar, liksom tidigare år. De värdeförändringar som skett redovisas i resultaträkningen. I årsredovisningen för år 2005 uppgår Akademiskas Hus fastighetsbestånds verkliga värde till 45 616 Mkr, det verkliga värdet baseras på baseras på bedömda marknadsvärden på balansdagen. Detta värde utgörs av det värde en fastighet skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som båda har ett intresse att transaktionen genomförs. Fastighetens värde framställs med hjälp av kassaflödes metod, vilket innebär en nuvärdesberäkning av de framtida kassaflödena. Kassaflödena utgörs av överskotten under tioårsperiod. I värdering vägs även fastighetens ort, läge, omfattning av specialisering, lokalkategori och kvarvarande hyrestid in. Akademiska Hus fastigheters värde uppgick till 48 454 Mkr i årsredovisningen per år 2006 och den orealiserade värdeförändringen var på 1 818 Mkr, denna värdeökning beror främst på sänkta avkastningskrav. För att kvalitetssäkra den interna värderingen använder företaget sig av så kallad benchmark av externa värderingsföretag, detta tillämpas sedan år 2005. Då vissa utvecklingsfastigheter är svåra att bedöma har de även använt sig av externvärderingar genom Newsec och DTZ. 14 av Akademiska Hus 100 högst värderade fastigheter har varit föremål för extern värdering, dessa styrker de interna värderingarna då felmarginalen hållit sig inom en felmarginal på +/- 10 %. Redovisningsprinciperna som Akademiska Hus följer är även år 2006, IFRS, vilket medför att värderingar och nedskrivningar beräknas på samma sätt som för år 2005. I en femårsöversikt har företaget i sin balansräkning redovisat bedömt marknadsvärde för åren 2002-2006, detta för att läsaren skall ha en möjlighet att jämföra fastigheternas värde i en period av förändring från värdering till anskaffningsvärde till verkligt värde på sina fastigheter. 33

Figur 4 Akademiska Hus fastighetsbestånd, egen sammanställning 4.3.2 Intervju med Akademiska Hus I vår intervju med Akademiska Hus pratade vi med ekonomidirektören Gunnar Oders 3. Akademiska Hus tillämpar normalt IAS 36 en gång i kvartalet, i undantagsfall sker det oftare. Gunnar anser att värdering till verkligt värde bättre speglar tillgångarnas värden även om de innehåller en del egna bedömningar. Vidare tycker han att det är bra att värdet tas fram mer frekvent då de tidigare har möjlighet att upptäcka om det verkliga värdet avviker från det bokförda värdet och i sådana fall sätta in åtgärder direkt. De största förändringarna som IAS 36 medfört är att det har blivit ett annat tryck på värderingar av fastigheter, detta har resulterat i mer systemstöd och utökad IT-support för Akademiska Hus del. En annan avvikelse är att de numera gör prövningar för eventuella nedskrivningsbehov varje kvartal, tidigare genomfördes dessa prövningar endast två gånger per år. Ett problem vid fastighetsvärderingen är att det inte finns något system som kan räkna på det sammantagna fastighetsbeståndet, utan de system som idag existerar bedömer fastigheterna var och en för sig. Gunnar önskar att det fanns ett system som även kan mäta parametrar på tvären. Akademiska Hus har löst detta problem genom att ta fram egna system som härstammar från deras källsystem. Implementeringen av IFRS har som tidigare nämnts inneburit utökad IT och systemutveckling hos Akademiska Hus. På koncernnivå redovisar företaget verkligt värde i sina böcker, medan tidigare fanns den informationen att hitta i noterna. Detta har resulterat i att det tillkommit ett nytt moment i revisionen då numera granskas det som tidigare redovisades i not. 3 Oders, Gunnar, ekonomidirektör på Akademiska Hus, Intervju 2007-12-18. 34