SVEA HOVRATT Avdelning 02 Rotel 020101 BESLUT 2017-01-2,5 Stockholm Mål nr ÖH 4394-16 Sid l (3) ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Hyresnämnden i Stockholm, beslut 2016-04-28 i ärende nr 10401-15, se bilaga A KLAGANDE Carina Jorstad Emalj vägen 14 17673 Järfälla Ombud: Lennart Jorstad Adress som ovan MOTPART HSB Bostadsrättsförening Emaljeraren i Kallhäll, 713200-0188 Adress hos ombud Ombud: Jur.kand. Gabriella Eriksson HSB Stockholm ekonomisk förening 112 84 Stockholm SAKEN Ingrepp i lägenhet HOVRÄTTENS AVGÖRANDE 1. Hovrätten avvisar Carina Jorstads yrkande om att HSB Bostadsrättsförening Emaljeraren i Kallhäll ska förpliktas återställa hennes badrum till befintligt skick utan att hon ska behöva betala extra för tillval. 2. Hovrätten avslår överklagandet. DokJd 1319191 Postadress Box 2290 103 17 Stockholm Besöksadress Birger Jarls Torg 16 Telefon Telefax 08-56167000 08-561 675 09 08-561 675 00 E-post: svea.avd2@dom.se www.svea.se Expeditionstid måndag - fredag 09:00-15:00
Sid 2 SVEA HOVRÄTT BESLUT ÖH 4394-16 Avdelning 02 YRKANDEN I HOVRÄTTEN Carina Jorstad har, som hovrätten uppfattat henne, yrkat att hovrätten ska avslå HSB Bostadsrättsförening Emalj eraren i Kallhälls (Föreningen) talan i hyresnämnden. Hon har alternativt yrkat att hovrätten ska besluta att Föreningen ska förpliktas återställa hennes badrum till befintligt skick utan att hon ska behöva betala extra för tillval. Föreningen har motsatt sig ändringsyrkandena. HOVRÄTTENS SKÄL Parternas talan Hovrätten har tagit del av utredningen i målet. Parterna har vidhållit vad de anfört i hyresnämnden. Carina Jorstad har givit in viss skriftlig bevisning. Hovrättens bedömning Talan om ersättning för intrång eller för annan skada som bostadsrättshavare orsakas med anledning av stämmobeslut far väckas endast i mark- och milj ödomstolen (9 kap. 18 bostadsrättslagen). Hovrätten får därför inte i detta mål pröva Carina Jorstads yrkande om att hennes badrum ska återställas till befintligt skick utan att hon ska behöva betala extra för tillval. Hennes yrkande om det ska därför avvisas. Vad gäller överklagandet i övrigt motiverar det som förekommit i hovrätten inte någon annan bedömning än den som hyresnämnden har gjort i fråga om stämmobeslutet ska godkännas. Överklagandet ska därför avslås.
SVEA HOVRÄTT Avdelning 02 BESLUT Sid 3 ÖH 4394-16 Hovrättens beslut får enligt 10 lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt inte överklagas. I avgörandet har deltagit hovrättslagmannen Peter Strömberg samt hovrättsråden Maj Johansson och Gun Lombach, referent.
HYRESNÄMNDEN I STOCKHOLM PROTOKOLL 2016-04-14 BESLUT 2016-04-28 Sid l (9) Aktbilaga 41 i ärende 10398-15 Ärende nr 10398-15 10400-15 10401-15 Rotel 3 Anges vid kontakt med nämnden Nämnden Hyresrådet Kristian Eriksson, ordförande Johan Bergenstråhle och Liz Grennstam, övriga ledamöter Protokollförare Sara Jakobsson Plats för sammanträde Nämndens kansli Fastighet/Adress Kallhäll 7:6, Emaljvägen 2-4, Järfälla Kallhäll 7:11. Emaljvägen 6, Järfälla Kallhäll 7:7 Emaljvägen 14-16, Järfälla SVEA HOVRÄTT Avd. g, BiiagaA till beslut Sökande HSB:s Brf Emaljeraren i Kallhäll, 713200-0188 c/o HSB Stockholm 112 84 Stockholm Närvarande genom ombud. Ombud: Gabriella Eriksson samma adress Biträdd av Therese Andersson Kasinsky och Marcus Pahnelius Motpart i ärende 10398-15 1. Mathias Davidsson Emaljvägen 2 176 73 Järfälla Personligen närvarande 2. Ulf Olofsson Emaljvägen 2 176 73 Järfälla Ej närvarande 3. Daniel Sulek Emaljvägen 2 176 73 Järfälla Personligen närvarande DokJd 285289 Postadress Box 8301 104 20 Stockholm Besöksadress Ulriksborgsgatan 5 Telefon Telefax 08-561 665 00 08-656 18 80 E-post: hyresnamndenistockholm@dom.se www.hyresnamnden. se Expeditionstid måndag - fredag 08:00-16:00
HYRESNÄMNDEN I PROTOKOLL 10398-15 Sid 2 4. Ingrid Tuten Emaljvägen 4 A 176 73 Järfälla Personligen närvarande Motpart i ärende 10400-15 Bertil Palmgren Emaljvägen 6 B, 2 tr 176 72 Järfälla Motpart i ärende 10401-15 Carina Jorstad Emaljvägen 14 176 73 Järfälla Närvarande genom ombud Lennart Jorstad Saken Ingrepp i lägenhet När ärendet påropas inställer sig inte Ulf Olofsson. Det antecknas att han bevisligen delgetts kallelse till dagens sammanträde och handringarna i ärendet. Av kallelsen framgår att ärendet kan avgöras även om han uteblir. Hinder mot sammanträde föreligger inte. Hyresnämnden förordnar om gemensam handläggning av ärendena nr 10398-15, 10400-15 och 10401-15 med protokoll och fortsatt registrering i det förstnämnda. Lennart Jorstad ger in fullmakt, aktbilaga 42. Ingrid Tuten ger under sammanträdet in hyressammanställning samt läkarintyg, aktbilaga 43-44. Gabriella Eriksson uppger att föreningens namn rätteligen är HSB:s Bostadsrättsförening Emalj eraren i Kallhäll.
HYRESNÄMNDEN I PROTOKOLL 10398-15 Sid 3 Ordföranden går i korthet igenom ärendena och följande antecknas. HSB:s Bostadsrättsförening Emaljeraren i Kallhäll (nedan föreningen) äger fastigheterna Kallhäll 7:6, Kallhäll 7:11 och Kallhäll 7:7 i Järfälla kommun. I fastigheterna finns sammanlagt 276 bostadsrättslägenheter. Föreningen har vid en extra föreningsstämma den 20 april 2015 ska godkännas beslutat bl.a. att utföra vissa förändringar i bostadsrätterna "med anledning av ny rördragning i våtrum, wc och utbyte av elcentral i hall" Av stämmoprotokollet framgår att beslutet fattades med " mer än 2/3 majoritet. Gabriella Eriksson: Föreningen yrkar att hyresnämnden ska godkänna nyss nämnda stämmobeslut. Samtliga närvarande bostadsrättshavare bestrider yrkandet. Det antecknas att Ulf Olofsson skriftligen anfört att han "aldrig sagt nej till stambyte" och "har inget emot detta" utan art närmare ange sin inställning, se aktbilaga 39 i ärende 10398-15. Gabriella Eriksson: Ulf Olofssons yttrande föranleder inte någon återkallelse. - Vad föreningen yrkar ska godkännas innebär att tillstånd ges för att utföra åtgärder i bostadsrättslägenheterna enligt bilaga l, nämndens aktbilaga 2. Föreningen består av ett stort antal lägenheter. År 2003 lät föreningen utföra reliningsarbeten på grund av ökande skador från avloppen. När det sedemera tillsattes en ny styrelse gjordes en ny tekniskt besiktning och det konstaterades en annan tekniskt status förelåg med andra mer omfattande skadetyper såsom uttjänta vattenledningar, uttjänta golvbrunnar, slitna tätskick samt behov av asbetssanering. Föreningen ser detta som ett tillfälle att utföra samtliga åtgärder nu för att uppnå en bättre standard och en längre teknisk livslängd för fastigheten. Genom åtgärderna blir det en bättre standard för samtliga bostadsrättsinnehavare samt kan föreningen utesluta skador från grannarna. Det finns även ett behov av att rusta upp el, kök och badrum. I hallen blir det ny elcentral med 3-fasel, jordfelsbrytare samt automatsäkring. Den standard som finns presenterad motsvarar en modern god standard och det finns såväl möjlighet till tillval som frånval. I köket är
HYRESNÄMNDEN I ' PROTOKOLL 10398-15 Sid 4 det nödvändigt att demontera inredningen som sedan återmonteras. Ny bländare och avstängningsventil monteras, även vattenlåset byts. Även här finns möjlighet till tillval. Det kommer dock inte att ske ett byte av köksgolv på grund av att man kommer använda samma schakt i hallen för elen. Föreningen anser inte att dessa åtgärder är oskäliga mot bostadsrättsinnehavarna varför ett godkännande ska ges. Lennart Jorstad: Carina Jorstad vill att föreningen ska återställa deras nyrenoverade badrum. 2009 renoverade de badrummet till en kostnad om 200 000 kr. Badrummet har under renoveringen försetts med ny toalettstol, nytt större kakel, nedsänkt tak, golvvärme och spotlights samt asbetssanerats. De vill ha sitt badrum som det ser ut idag och är inte villiga att betala ytterligare 40 000 kr efter renoveringen för att återställa badrummet till hur det ser ut idag. Carina Jorstad har följt föreningens stadgar avseende att de som bostadsrättsinnehavare är skyldiga att se till att tätskicken i badrummet är täta och de anser inte att det är "fair play" att behöva betala ytterligare en gång när de renoverat i enlighet med föreningens gällande stadgar. Om föreningen återställer badrummet som det ser ut idag utan att de behöver betala så är föreningens yrkande ok för dem. Ingrid Tiiten: Prolines arbeten som utfördes var helt i onödan. Hon ställer sig frågan vem det var som beställda denna relining. Man borde ha insett att rör och vatten ledningar skulle behövas bytas ut igen. Det har redan skett en avgiftshöjning på grund av detta och då är det inte småsummor det handlar om. Den sarmnanställning hon gett in påvisar höjningarna från år 2000, aktbilaga 43. Dessutom ser hon det som otänkbart att hon kan bo kvar under renoveringen, till styrkande av detta ger hon in läkarintyg, aktbilaga 44. Hon ser inte hur hon ska klara sig och sin vardag under dessa sju veckor. Hon ser dåligt, hon kan inte bära och har opererat sin rygg. Hon ser ingen möjlighet till att kunna leva i sin lägenhet och sköta sin hygien dessutom förstår hon inte var det är tänkt att hon ska ta väggen då hon inte kommer att kunna röra sig fritt i lägenheten eller kunna sova som vanligt till kl. 8.30. Hon tänker inte betala någon avgift under renoveringen.
HYRESNÄMNDEN I PROTOKOLL 10398-15 Sid 5 Daniel Sulek: Hans invändning liknar Carina Jorstads. Han renoverade sitt badrum 2009 efter tillstånd från dåvarande ordföranden. Hans badrum har en högre standard med spotlights, tvättmaskin och torktumlare, ångdusch samt golvvärme. Beslutet att renovera alla badrummen i fastigheterna togs hastigt 2015. Föreningen saknar en underhållsplan om 30 år. enligt Boverkets regler. Han har inga ersättningskrav bara föreningen återställer hans badrum till samma skick som idag. Angående reliningen så var det ett felaktigt beslut som har kostat mycket pengar. Föreningen har en dålig ekonomi och har inte återhämtat sig efter fönsterrenoveringen. Kort och gott så har föreningen inte råd med denna renovering. Bertil Palmgren: Han förstår inte att föreningen säger att sagt nej till allt. Det finns vissa saker han sagt nej till med många saker han sagt ja till. Detta har han skrivit i ett brev till styrelsen. Bland de åtgärder han säger nej till kan blad annat nämnas nya eldragningar, 3-fasel, belysning i tak och badrumsskåp, strömuttag i lilla toaletten, belysningsramp. I köket vill han behålla bländaren då den har avstängningsventil, han ser ingen anledning till att den byts ut mot en ny utan avstängningsventil. Han vill även ha en högre wc-stol. Mathias Davidsson: Han instämmer med vad som redan anförts. Även han har runt 2009 renoverat sin lägenhet och då även badrummet. Han förstår inte att ett nyrenoverat badrum behöver renoveras. Om det ändå är nödvändigt borde en skälig ersättning utgå. Han har lagt omkring 100 000 kr på renoveringen. Hans badrum saknar golvvärme men i övrigt renoverad som de övrigas. Han funderar över varför frågan om det fanns nyrenoverade badrum aldrig ställdes. Gabriella Eriksson: Den nuvarande styrelsen gör en annan tekniskt bedörnning än den tidigare styrelsen gjort. Det var den dåvarande styrelsen som fattade beslut om reliningen. För att kunna byta ut vattenledningarna måste tätskiktet brytas. Det återställnrngsnivå som är aktuell är en grundstandard. Golvvärme och spotlights finns som tillval. Ångduschen som Daniel Sulek har kan återmonteras. Det går även att
HYRESNÄMNDEN I PROTOKOLL 10398-15 Sid 6 tillgodose återställande av befintligt kakel samt återanvändning av porslin i de renoverade badrummen. Marcus Palmelius: Alla bostadsrättsinnehavafe kommer att på ett möte få göra eventuella tillval och frånval. Gabriella Eriksson: Avseende frågan om ekonomisk ersättning så finns det ingen möjlighet till det. Angående Proline så var meningen att detta skulle skjuta fram livslängden på rören dock ansåg den nuvarande styrelsen att detta inte kommer att hålla i 15 år som det då troddes. Det är beklagligt att det skett olika bedömningar angående underhållsplanen. I föreningen tas besluten av styrelsen och HSB ger råd och stöd. Renoveringarna är beräknade att pågå under sju veckor och under denna period finns tillgång till vatten i trapphusen. Alla boende kan bo kvar under tiden, det kommer även att finnas ett dagrum och wc i källaren. Dusch och wc kommer även att finnas på gården. Det kommer även att finnas möjlighet till portabla toaletter i lägenheten och föreningen tillhanda håller stöd för att kunna bo kvar under denna period. Föreningen medger inte nedsättning av avgiften under den tid arbetena pågår. Ordföranden efterhör möjligheten till evakueringslägenhet på grund av ingivet läkarintyg. Gabriella Eriksson: Föreningen far ta del av intyget och återkomma i den frågan. Dock har föreningen inga evakueringslägenheter och har för den delen inte heller sett att det skulle föreligga ett sådant behov. Ingrid Tiiten: Hon kan bo på annat håll under renoveringen men någon avgift är hon inte villig att betala då. Gabriella Eriksson: Alla bostadsrättsinnehavare kommer att betala avgift och någon nedsättning kommer inte att ske. Angående vad Bertil Palmgren anfört om elen så finns det behov av att byta elledningar på grund av elsäkerheten. Återställande av
HYRESNÄMNDEN I PROTOKOLL 10398-15 Sid 7 torkställning samt möjlighet till högre wc-stol finns. Även i köket finns möjlighet till återställande dock behöver elen som sagt dras om. Även jacuzzi går att återinstallera. Parterna slutfor sin talan. Sammanträdet förklaras därefter avslutat med besked att beslut i ärendet kommer att meddelas den 28 april 2016 kl. 14.00 genom att hållas tillgängligt på hyresnämndens kansli. Vid enskild överläggning fattar hyresnämnden följande BESLUT (att meddelas den 28 april 2016 kl. 14.00) Hyresnämnden godkänner det av HSB:s Bostadsrättsförening Emaljeraren i Kallhäll fattade beslutet på föreningsstämma den 20 april 2015 som avser åtgärder i bostadsrättshavarnas'badrum, wc och kök. Skäl för beslutet Parternas ståndpunkter framgår av protokollet ovan. Ärendet ska prövas med tillämpning av reglerna i 9 kap. 16-17 bostadsrättslagen (1991:614). För att ett beslut som innebär att en lägenhet som upplåts med bostadsrätt kommer att förändras med anledning av en om- eller tillbyggnad fordras enligt 16 första stycket 2 att bostadsrättshavaren går med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till åtgärden, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande går med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden. Av 17 framgår att hyresnämnden ska godkänna föreningsstämmans beslut om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på annat sätt samt beslutet inte heller är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Kan
HYRESNÄMNDEN I PROTOKOLL 10398-15 Sid 8 förändringen anses vara av liten betydelse for bostadsrättshavaren, får beslutet godkännas om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på annat sätt. Som framgår av 16 aktualiseras hyresnämndens godkännande endast om det är fråga om arbeten där en bostadsrättslägenhet kan komma att förändras med anledning av en om- eller tillbyggnad. När det gäller stambytet är själva bytet en ren underhållsåtgärd som föreningen har rätt att göra (7 kap 12 bostadsrättslagen). Emellertid medför bytet vissa ombyggnadsåtgärder, bl.a. nya ytskikt, fuktspärrar samt ny utrustning i lägenheternas badrum och wc. Badrummen och wc återställs i ett visst standardskick och bostadsrättshavarna har fått välja nytt kakel, nya golv och ny utrustning efter ett visst standardsortiment. Arbetena i kök medför endast mindre förändringar, men innebär ändå vissa ombyggnadsarbeten. Detta har medfört att inte alla badrum - och även i viss mån wc och kök - återställs i det skick det hade före stambytet. På det sättet innebär stambytet en förändring av lägenheten som kräver hyresnämndens tillstånd, se Bob Nilsson Hjorth o.a., Bostadsrättslagen, En kommentar, 5:e uppl. sidan 383 f. och där anmärkta rättsfall. Partema synes ense om vad föreningsstämmans beslut avser, dvs. åtgärder i bostadsrättshavarnas badrum, wc och kök i samband med stambyten samt elarbeten. Såvitt framkommit har också bostadsrättsinnehavama på föreningsstämman fått en redogörelse för huvuddragen av arbetena med stambytet och elarbetena. Det kan därför inte ha rått någon tvekan om vad beslutet avsåg i dessa delar. Styrelsen bör inte heller bli alltför låst i sitt handlingsutrymme och därför bör stämman inte ge sitt beslut ett alltför detaljerat innehåll, se Bob Nilsson Hjorth, sidan 372. På stämman erhölls erforderlig majoritet, dvs. minst 2/3 av de röstande på stämman var för beslutet. Det beslutade stambytet har föregåtts av en utredning där det konstaterats bl.a. att ett flertal badrum har gamla golvbrunnar och dåliga tätskikt, att kall- och varmvatten-
HYRESNÄMNDEN I~ PROTOKOLL 10398-15 Sid 9 ledningar har orsakat vattenskador och att tidigare gjord relining har begränsad kvarstående livslängd. Stambytet får därför anses angeläget i lagens mening. Syftet med stambytet, där det ankommer på föreningen att själv bestämma på vilket sätt det ska utföras, kan skäligen inte tillgodoses på annat sätt. Bostadsrättshavarna får ett nytt badrum med fuktspärrar och i övrigt en modem utrustning. Det kan därför inte anses oskäligt mot någon av dem. Den omständigheten att vissa bostadsrättshavare, som före stambytet själva rustat upp badrummen till en högre standard, får en sänkning av standarden ändrar inte den bedömningen. Hyresnämnden erinrar om möjligheten att med stöd av bestämmelserna i 18 kräva ersättning hos mark- och miljödomstolen. Den frågan kan dock inte ges en självständig betydelse vid prövningen av om stämmobeslutet är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Vid angivna förhållanden finner hyresnämnden att stärnmobeslutet om arbeten med anledning av stambytet ska godkännas mot samtliga nu aktuella bostadsrättshavare. När det gäller stämmobeslutet om elarbeten medför dessa såvitt frarnkommit endast mindre arbeten i bostadsrättshavamas lägenheter. Det är således inte fråga om sådana om- eller tillbyggnadsarbeten som kräver nämndens tillstånd. HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga. (Beslutet kan överklagas till Svea hovrätt senast den 19 maj 2016) 'Sara Jakobsson Protokollet uppvisat 2016-04-26/^4 Sammanträdet pågick kl. 9.00-10.20.