K LÖV ER N BOK SLU T SKOMMUNIKÉ 2010
Klövern bokslutskommuniké 2010 Årets resultat ökade till 605 (237), motsvarande 3,76 kr per aktie (1,48) Intäkterna uppgick till 1 243 (1 254) Förvaltningsresultatet uppgick till 439 (493), motsvarande 2,73 kr per aktie (3,07) Värdeförändringar i fastigheter uppgick till 298 ( 231) och värdeförändringar på derivat uppgick till 23 (34) Styrelsen föreslår en utdelning om 1,50 kr per aktie (1,25), motsvarande 55 procent (41) av förvaltningsresultatet. Årets resultat 2010 2009 Intäkter 1 243 1 254 Kostnader 562 540 Finansnetto 242 221 Förvaltningsresultat 439 493 Värdeförändringar fastigheter 298 231 Värdeförändringar derivat 23 34 Uppskjuten och aktuell skatt 155 59 Årets resultat 605 237 Omslag: Uppsala Fyrislund 6:6 Uppsala Business Parks attraktionskraft blir allt starkare och uthyrningsgraden stiger i kontinuerlig takt. Under 2010 har bl a Kemwell, Anticimex och Gammadata Mätteknik flyttat in och i februari 2011 tar Svanova Biotech sina nya lokaler i anspråk. KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 2 (16)
VD:s kommentar VD:s kommentar Rekordhög nettoinflyttning Stor efterfrågan på lokaler, hög nettoinflyttning och stigande fastighetsvärden. Lägg förutom det till en stark svensk ekonomi. Det är en kort sammanfattning av den värld Klövern verkar i för närvarande. För 2010 levererar Klövern, trots kalla vintrar, det näst bästa förvaltningsresultatet någonsin. Nettoinflyttningen, dvs inflyttade hyresgäster minus avflyttade, var rekordhög under slutet av 2010. Sista kvartalet var överskottet hela 12 och för helåret uppgick nettoinflyttningen till 16. Efterfrågan på lokaler är stor. Under 2010 lyckades Klövern ro i land årets största hyresavtal i Sverige. Ericsson kommer att hyra ytterligare 36 000 kvm i Kista, varav merparten är nyproducerade. Vid 2011 års ingång hade Klövern, bara i Kista, 18 utestående offerter över stigande 1 000 kvm vardera. Inte minst är intresset stort för de tio våningar på totalt 5 000 kvm med vidunderlig utsikt som Klövern ska hyra ut i Victoria Tower. Hyresintäkterna påverkades av negativt index under 2010. Under 2011 blir effekten istället positiv. Den höga efterfrågan ger också goda förutsättningar för att kunna höja hyres nivåerna på framför allt nytecknade, men även omförhandlade avtal under 2011. Fastighetskostnaderna har varit klart högre än tidigare pga höga kostnader för is- och snöröjning samt högre kostnader för el och värme. Klövern fortsätter arbetet med att så långt det är möjligt minska riskerna på kostnadssidan. Fastighetsmarknaden fungerar igen och marknadshyrorna stiger, vilket är viktiga orsaker till att fastighetsvärdena vänt uppåt. Orealiserade värdeförändringar på Klöverns fastighetsbestånd uppgick till 272 under året, vilket motsvarar en uppgång på drygt 2 procent. Klöverns ambition att växa med minst 1 miljard kronor per år infriades under 2010. Den 1 oktober tillträdde vi fastigheter för 1,1 miljard kronor i Linköping, Norrköping och Örebro. Portföljen hade stora vakanser, 26 procent, men trots det ligger den ekonomiska uthyrningsgraden i bolaget kvar på 89 procent. Räknar vi yta är vakansen närapå dubbelt så hög. Vi räknar med att kunna minska den ytmässiga vakansen under 2011 med vår satsning på en vässad uthyrningsorganisation. Gustaf Hermelin KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 3 (16)
Klövern är ett fastighetsbolag som med närhet och engagemang möter kundens behov av lokaler och tjänster i svenska tillväxtregioner. Klövern har affärsenheter i tio städer: Borås, Karlstad, Kista, Linköping, Norrköping, Nyköping, Täby, Uppsala, Västerås och Örebro. Fastigheternas värde uppgick till 13,5 miljarder och hyresvärdet till 1,5 miljarder kronor per den 31 december 2010. Klövernaktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholm Mid Cap. Resultatposter avser perioden januari december och jämförs med motsvarande period föregående år. Balansposterna avser ställningen vid årets utgång och jämförelseposterna närmast föregående årsskifte. Resultat Förvaltningsresultatet, dvs resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 439 (493) under januari december. Årets resultat uppgick till 605 (237). I årets resultat ingår positiva värdeförändringar på fastigheter med 298 ( 231) och positiva värdeförändringar för derivat med 23 (34). Eget kapital ökade till 4 516 (4 112) och soliditeten var vid årets slut 32 procent (33). För jämförbart bestånd uppgick driftöverskottet till 709 (747). RESULTAT FÖR JÄMFÖRBART BESTÅND* 2010-12-31 2009-12-31 Yta, tkvm 1 326 1 322 Verkligt värde, 12 069 11 468 Avkastningskrav, % 7,2 7,2 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 89 Genomförda uthyrningar påverkar hyresvärdet och hyresintäkterna när hyresgästerna flyttar in. Uthyrningsgraden påverkas dock inte alltid fullt ut av nettoinflyttningen då värdet för de tidigare vakanta ytorna kan understiga den nya kontrakterade hyran. Kontraktsstruktur (staplar) 350 300 250 200 150 100 50 0 tkvm (linje) 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Uthyrningsarbetet har varit framgångsrikt. Klöverns nettoinflyttning under året, dvs inflyttade minus avflyttade hyresgäster uppgick till 16 ( 1). Kontraktsvärdet för inflyttade hyresgäster samt tecknade hyresavtal under 2010, som ännu inte är inflyttade, uppgick till 189. Nettoinflyttning 150 100 350 300 250 200 150 100 50 0 2010 2009 jan dec jan dec Hyresintäkter 1 173 1 171 Övriga intäkter 10 23 Fastighetskostnader 474 447 Driftöverskott 709 747 * Avser fastigheter som ägts under 2009 och 2010. 50 0-50 -100 2006 2007 2008 2009 2010 Inflyttning Avflyttning Nettoinflyttning Intäkter och uthyrningsgrad Intäkterna uppgick till 1 243 (1 254) under året, varav hyresintäkterna var 1 233 (1 231). Hyresintäkterna har påverkats negativt av indexsänkning till följd av negativ KPI-utveckling under 2009 och positivt av att fastighetsbeståndet växte med nära 1,1 mdr kr under årets fjärde kvartal. Övriga intäkter, 10 (23), minskade pga lägre intäkter från hyresgarantier och lösen av hyresavtal. Den genomsnittliga återstående kontraktstiden var 2,8 år (2,9) och den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89 procent (89) vid årets slut, trots stora vakanser i det fastighetsbestånd som tillträddes den 1 oktober. Uthyrningsgrad mätt som yta uppgick till 79 procent (80). Ekholma 7 i Borås: Fastigheten om 5 150 kvm var vakant vid förvärvet 2009, men är nu fullt uthyrd tack vare ett gott uthyrningsarbete. KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 4 (16)
Kostnader och överskottsgrad Fastighetskostnaderna uppgick till 498 ( 474) under året. Ökningen beror främst på höga kost nader till följd av vinterns snö- och isröjning samt höga energikostnader under årets första och sista kalla kvartal. I fastighetskostnaderna ingår kundförluster om 3 ( 5). Driftöverskottet blev 745 (780), vilket innebar en överskottsgrad på 60 procent (62). Centrala administrationskostnader uppgick till 64 ( 66) varav 5 ( 9) avser omkostnader för att driva Klöverns skattemål. Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 507 (490). Betald inkomstskatt uppgår till 3 ( 9). Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet med netto 1 165 ( 373), huvudsakligen beroende på fastighetsförvärvet under årets sista kvartal samt investeringar under året. Kassaflödet från finansieringsverksamheten har påverkat med 670 ( 160). Sammantaget uppgår årets kassaflöde till 12 ( 43). Finansiering Vid årets slut uppgick de räntebärande skulderna till 8 517 (7 646). Den genomsnittliga finansieringsräntan för hela finansiella portföljen uppgick till 3,6 procent (2,7). Exkluderas derivat, samt kostnad för kreditavtal och checkkredit, uppgick räntan till 2,8 procent (1,2) den sista december. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,4 år (3,2). Kreditvolymer med swapavtal betraktas som räntebundna. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,0 år (1,8). Outnyttjad kreditvolym, inklusive outnyttjad checkkredit om 170 (200), uppgick till 1 424 (1 128) per sista december. Vid årets slut hade Klövern räntetak om 2 500 (3 599), varav 1 000 förfaller under 2011 och 500 vardera år 2012, 2013 samt 2014. Räntetaken har lösenräntor på 4,25 4,50 procent. Den sista december uppgick swapavtalen till totalt 3 800, varav 1,4 miljarder kronor löper till 2015, 1,4 miljarder kronor till 2016 och en miljard kronor till 2017. Klöverns ränteswappar och räntetak begränsar effektivt ränterisken. En ökning av de korta marknadsräntorna med en procentenhet skulle påverka Klöverns genomsnittliga upplåningsränta med 0,6 procentenheter. Om marknadsräntan stiger med fyra procentenheter, ökar Klöverns upplåningsränta med knappt 2 procentenheter, från 3,6 procent till 5,5 procent. Känslighetsanalys upplåningsränta % 6 5 4 3 2 1 0 Nuvarande upplåningsränta, 3,6 % 1,00 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 Förändring av marknadsräntan med X %-enheter. Stigande långa marknadsräntor under 2010 har inneburit stigande värden på Klöverns derivat. Värdeförändringarna för derivat uppgick till 23 (34) under året och den sista december var värdet 13 ( 31). Värdeförändringen är inte kassaflödespåverkande. Vid löptidens slut är värdet på derivaten alltid noll. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Lånevolym, Ränta, % Avtalsvolym, Utnyttjat, Ej utnyttjat, Rörlig 4 648 2,9 2011 69 6,0 2 653 1 993 660 2012 0,0 3 872 3 108 764 2013 0,0 3 308 3 308 2014 0,0 2015 1 400 4,1 2016 1 400 4,9 2017 1 000 4,4 2018 108 108 Totalt 8 517 3,6 9 941 8 517 1 424 KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 5 (16)
Fastighetstransaktioner Under året har 38 fastig heter (5) förvärvats till ett pris om totalt 1 067 (179) och en uthyrningsbar yta på 161 tkvm (25). Klövern har under året sålt nio fastigheter (4), omfattande 27 tkvm (14), som också frånträtts under året. Avsikten med försäljningarna var ytterligare renodling av fastighetsbeståndet. Årets försäljningar som uppgick till totalt 368 (162) har inne burit positiva realiserade värdeförändringar om 26 (36). Investeringar och byggrätter Investeringar i befintliga fastigheter sker ofta i samband med nyuthyrningar och med syfte att anpassa samt modernisera lokalerna och därmed öka hyresvärdet. Under året investerades 464 (351) i befintliga fastigheter. Totalt pågick vid årets slut 149 projekt (118) till en kalkylerad utgift på sammanlagt 1 456 (633), varav 819 (233) återstår att investera. Bedömda byggrätter uppgick vid årets utgång till 611 tkvm (633), varav 200 tkvm finns i Kista. Merparten av byggrätterna utgörs av kontor. Av byggrätterna är 229 tkvm (204) detaljplanelagda. Värdet av byggrätterna uppgick till 425 (405). Idéläran 1 i Linköping: Fastigheten ingick i fastighetsportföljen om totalt 1 055 som Klövern tillträde den 1 oktober 2010. Fastigheter och värdeförändringar Per den 31 december 2010 omfattade Klöverns innehav 250 fastigheter (217). Hyresvärdet uppgick till 1 486 (1 385) och fastigheternas verkliga värde var 13 493 (12 032). Den totala uthyrningsbara ytan uppgick till 1 528 tkvm (1 392). Fastigheternas värdeförändringar uppgick till 298 ( 231) under året. I värdeförändringarna ingår realiserade värdeförändringar om 26 (36) och orealiserade värdeförändringar om 272 ( 267). De orealiserade värdeförändringarna påverkar inte kassaflödet. I genomsnitt har Klöverns fastighetsbestånd, per 31 december, värderats med ett avkastningskrav på 7,2 procent (7,2). Trots en generell nedåtgående trend på marknaden är avkastningskravet kvar på samma nivå som vid ingången av året. För fastigheter i bra lägen och med starka hyresgäster har avkastningskraven sänkts, men detta har motverkats av högre avkastningskrav på förvärvade fastigheter samt lägre avkastningskrav på sålda fastigheter. De orealiserade värdeförändringarna har främst uppstått genom positiv nettoinflyttning och höjd marknadshyra. Klövern värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsinnehavet. Av värderingarna har 20 till 30 procent utförts av DTZ Sweden och resterande av Klövern. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en rullande 12-månaders period. DTZ har också varit rådgivande när avkastningskraven i de interna värderingarna bestämts. För utförlig beskrivning av värderingsprinciper, se Klöverns årsredovisning för 2009. VERKLIGT VÄRDE, MKR 2010 2009 Verkligt värde per 1 januari 12 032 11 895 Förvärv 1 067 179 Investeringar 464 351 Försäljningar 368 162 Värdeförändringar 298 231 Verkligt värde per 31 december 13 493 12 032 KLÖVERNS STÖRSTA PÅGÅENDE PROJEKT Stad Fastighet Projekttyp Uthyrningsbar yta fastighet, kvm Projektyta, kvm Uthyrningsgrad efter projekt, % Beräknad investering, Kvarvarande investering, Ökning i hyresvärde pga projekt, Hyresvärde efter projekt*, Beräknas färdigt, år Kista Isafjord 1 Kontor/kundcenter 57 512 36 000 1) 100 662 574 42 133 2012 Kista Lidarände 1 Kontor/butik 19 195 3 700 100 41 19 6 27 2011 Norrköping Kopparhammaren 7 Kontor/bio 4 480 4 480 100 81 31 8 8 2011 Norrköping Stjärnan 15 & 16 Kontor 12 260 4 405 83 52 3 7 14 2011 Uppsala Fyrislund 6:6 Kontor/labb 57 990 2 050 66 28 6 2 99 2011 Totalt 151 437 50 514 864 633 65 281 * Enligt extern värdering. 1) Varav 27 000 kvm avser nyproduktion och 9 000 kvm ombyggnation. KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 6 (16)
Resultat och nyckeltal Resultat visar den löpande verksamheten, vilket inkluderar under året sålda fastigheter samt gjorda investeringar. Nyckeltal avser situationen vid respektive årsskifte, varför siffrorna i de två tabellerna inte är helt jämförbara. RESULTAT PER AFFÄRSENHET OCH MARKNADSOMRÅDE Intäkter, Kostnader, Driftöverskott, Överskottsgrad, % Investeringar, 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009 Borås 45 45 20 18 25 27 56 60 6 2 Linköping 155 144 55 47 100 97 65 67 33 14 Norrköping 97 89 50 46 47 43 48 48 71 17 Nyköping 103 102 42 36 61 66 59 65 28 14 Syd 400 380 167 147 233 233 58 61 138 47 Karlstad 182 179 67 63 115 116 63 65 42 50 Västerås 129 134 66 60 63 74 49 55 36 46 Örebro 50 66 20 24 30 42 60 64 14 12 Väst 361 379 153 147 208 232 58 61 92 108 Kista 336 342 109 109 227 233 68 68 180 173 Täby 63 64 26 23 37 41 59 64 7 8 Uppsala 73 66 43 49 30 17 41 26 47 15 Öst 472 472 178 181 294 291 62 62 234 196 Övrigt* 10 23 0 1 10 24 Totalt 1 243 1 254 498 474 745 780 60 62 464 351 * Intäkterna består av hyresgarantier och lösen av hyresavtal. Kostnaderna består av poster som ej är direkt hänförliga till den normala fastighetsdriften. NYCKELTAL PER AFFÄRSENHET OCH MARKNADSOMRÅDE Verkligt värde, Avkastningskrav*, % Yta, tkvm Hyresvärde, Ek. uthyrningsgrad, % 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009 Borås 398 388 7,8 7,9 80 80 51 51 97 88 Linköping 2 129 1 354 7,4 7,3 287 166 258 160 87 89 Norrköping 1 143 842 7,2 7,4 162 142 132 106 87 83 Nyköping 891 889 7,8 7,9 135 133 109 111 90 94 Syd 4 561 3 473 7,5 7,6 664 521 550 428 88 89 Karlstad 1 577 1 525 7,3 7,4 201 203 190 191 94 93 Västerås 1 234 1 220 7,4 7,5 218 220 161 163 83 84 Örebro 428 541 7,3 7,0 58 62 51 65 95 93 Väst 3 239 3 286 7,4 7,3 477 485 402 419 90 90 Kista 4 414 4 199 6,5 6,6 253 252 367 372 92 94 Täby 560 536 7,4 7,6 67 68 70 68 96 94 Uppsala 719 538 8,5 8,6 67 66 97 98 78 66 Öst 5 693 5 273 6,9 6,9 387 386 534 538 90 89 Totalt 13 493 12 032 7,2 7,2 1 528 1 392 1 486 1 385 89 89 * Beräknat exklusive byggrätter till ett värde av 425. KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 7 (16)
Aktien och ägarna Klövernaktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholm Mid Cap. Den sista december var börskursen 34,00 kronor per aktie (22,90), vilket motsvarar ett totalt börsvärde om 5 467 (3 682) baserat på antal utestående aktier. Totalavkastningen, dvs kursförändringen och faktisk utdelning uppgick till 54 procent (31). Per 31 december var antalet registrerade aktier i Klövern 166 544 326. Antalet aktieägare uppgick till 27 754 (29 943) och 83 procent (86) av aktieägarna var svenska. Klöverns styrelse har sedan 2007 bemyndigande om återköp av egna aktier till högst 10 procent av totalt antal registrerade aktier. Klövern har återköpt sammanlagt 5 741 463 aktier, motsvarande 3,4 procent av totalt antal registrerade aktier. Aktierna är förvärvade till genomsnittskursen 22,15 kr per aktie. Under året har inga nya återköp gjorts. AKTIEÄGARE 2010-12-31 Antal aktier, tusental Andel röster och kapital, % Förändring 2010, %-enheter Corem Property Group 29 986 18,7 6,2 Arvid Svensson Invest 24 159 15,0 4,4 Investment AB Öresund 12 149 7,5 2,1 Brinova Inter 6 856 4,2 0,1 Länsförsäkringar fondförvaltning* 5 705 3,6 0,3 Swedbank Robur fonder* 5 142 3,2 0,1 Länsförsäkringar Södermanland 4 345 2,7 0,2 HQ fonder* 4 295 2,7 0,0 JP Morgan Chase 2 377 1,5 1,5 ABN Amro 2 244 1,4 1,3 Summa största ägare 97 258 60,5 11,8 Övriga ägare 63 545 39,5 11,8 Summa utestående aktier 160 803 100,0 0,0 Återköpta egna aktier 5 741 Totalt antal registrerade aktier 166 544 *Ägargrupp. Klövernaktien kr Klövern OMX Stockholm_PI SX4040 Real Estate_PI 40 Omsatt antal aktier 1000 tal 35 30 25 20 Antal aktier 1 000-tal 25 000 20 000 15 000 15 10 000 5 000 10 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 NASDAQ OMX KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 8 (16)
Skattesituation Utfall i skattemål Kammarrätten har i dom i augusti 2010 slutgiltigt medgivit Klövern underskottsavdrag om 108 avseende omvandling av fordringar till aktieägartillskott. Kammarrätten har i februari 2010 beslutat till Klöverns favör i frågan om ett skattetillägg på 493. Enligt kammarrätten, och tidigare också förvaltningsrätten, kan skattetillägg inte påföras då Klövern vid tidpunkten för påförandet dragit tillbaka sitt avdragsyrkande. Skatteverket har överklagat ärendet till Högsta förvaltningsdomstolen som meddelat prövningstillstånd. Skulle Klövern mot förmodan förlora ska frågan om huruvida Klövern lämnat oriktiga uppgifter återbördas till förvaltningsrätten. I slutet av 2003 begärde Klövern att 2003 års taxering skulle omprövas, med syftet att pröva om Klövern hade rätt till ytterligare underskottsavdrag om 4 933. Under våren 2006 återkallade Klövern sin begäran om omprövning, för att 2006 lämna in en ny begäran avseende underskottsavdraget. Den förnyade begäran avslogs av förvaltningsrätten i februari 2009 och av kammarrätten i augusti 2010. Klövern har begärt prövningstillstånd i Högsta förvaltningsdomstolen. Årets skatt Resultatet i den löpande fastighetsrörelsen har belastats med uppskjuten skatt om 41. Vidare har bl a förändringen i skillnaden mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde avseende fastigheter och derivat inneburit uppskjuten skatt om 138. Dessutom har den uppskjutna skattekostnaden minskat med 28 pga det av kammarrätten beviljade avdraget. Totalt ingår en kostnad för uppskjuten skatt med 151 ( 50) och en aktuell skatt om 4 ( 9) i årets resultat. Aktuell skatt avser skatt i förvärvade bolag under 2010 samt av Skatteverket påförd skatt och skattetillägg avseende taxeringsåret 2008 enligt omprövningsbeslut i april 2010. Organisation och medarbetare Klöverns affärsmodell innebär närhet till kunden genom att ha egen personal på alla affärsenheter. Samtliga anställda arbetar efter mottot att var dag underlätta kundens vardag. Under 2010 har de tio affärsenheterna organiserats i tre geografiska marknadsområden. Det huvudsakliga syftet är att dela på kvalificerade resurser inom framför allt projekt och uthyrning. Marknadsområdena är indelade i Syd (Borås, Linköping, Norrköping och Nyköping), Väst (Karlstad, Västerås och Örebro) samt Öst (Kista, Täby och Uppsala). Vid årets slut var antalet anställda i Klövern 126 personer (123). Medelåldern var 44 år (44) och andelen kvinnor uppgick till 43 procent (39). Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Klöverns väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i 2009 års årsredovisning på sidorna 26 29. Inga väsentliga förändringar har uppstått därefter. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget i enlighet med Årsredovisningslagen. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i Klöverns årsredovisning för 2009, not 1. Händelser efter årets utgång I januari 2011 förvärvades fastigheten Niten 6 i Borås. Ytan uppgick till 4 tkvm och priset var 22. Den 1 februari 2011 frånträdde Klövern fastigheterna Glasfatet 4 och Pagoden 2 i Linköping. Köpeskillingen uppgick till totalt 23. Klövern har efter årets utgång omförhandlat kreditavtal om 400. Utdelning Styrelsen föreslår en utdelning om 1,50 kr per aktie (1,25) för räkenskapsåret 2010, motsvarande totalt 241 (201). Förslaget innebär att 55 procent (41) av förvaltningsresultatet delas ut till ägarna. Avstämningsdag för utdelning föreslås vara den 21 april och utbetalningsdag den 28 april 2011. Årsstämma och årsredovisning Årsstämman 2011 äger rum på Kistamässan i Kista Stockholm den 18 april 2011, kl 16.00. Kallelse och förutsättningar för anmälan till årsstämman annonseras i Svenska Dagbladet och Post & Inrikes Tidningar samt publiceras på Klöverns webbsida, klovern.se. Aktieägare som vill lägga fram förslag till valberedningen kan göra detta via e-post till styrelsenominering@klovern.se. Årsredovisning för 2010 kommer att finnas tillgänglig på Klöverns webbsida, klovern.se, från och med vecka 10 2011. Nyköping 17 februari 2011 Klövern AB (publ) Styrelsen KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 9 (16)
Koncernens resultaträkning 2010 3 mån okt dec 2009 3 mån okt dec 2010 12 mån jan dec 2009 12 mån jan dec Hyresintäkter 331 310 1 233 1 231 Övriga intäkter 1) 5 5 10 23 Summa intäkter 336 315 1 243 1 254 Fastighetskostnader 143 139 498 474 Driftöverskott 193 176 745 780 Central administration 16 20 64 66 Finansnetto 75 52 242 221 Förvaltningsresultat 102 104 439 493 Värdeförändringar fastigheter 76 2 298 231 Värdeförändring derivat 143 16 23 34 Resultat före skatt 321 90 760 296 Aktuell skatt 1 0 4 9 Uppskjuten skatt 59 32 151 50 Periodens resultat 261 58 605 237 Övrigt totalresultat Periodens summa totalresultat 261 58 605 237 Resultat per aktie, kr 1,62 0,36 3,76 1,48 Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljoner 161 161 161 161 Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 161 161 161 161 Det föreligger ej några utestående teckningsoptioner eller konvertibler. 1) Intäkter från hyresgarantier och utlösen av hyresavtal. Koncernens balansräkning 2010-12-31 2009-12-31 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 13 493 12 032 Maskiner och inventarier 9 10 Uppskjuten skattefordran 405 418 Kortfristiga fordringar 129 83 Likvida medel 36 24 Summa tillgångar 14 072 12 567 Eget kapital och skulder Eget kapital 4 516 4 112 Uppskjuten skatteskuld 508 370 Räntebärande skulder 8 517 7 646 Derivat 13 31 Leverantörsskulder 157 104 Övriga skulder 53 15 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 308 289 Summa eget kapital och skulder 14 072 12 567 KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 10 (16)
Koncernens förändring av eget kapital Eget kapital 2009-01-01 4 035 Utdelning 161 Årets resultat 237 Eget kapital 2009-12-31 4 112 Utdelning 201 Årets resultat 605 Eget kapital 2010-12-31 4 516 Koncernens kassaflödesanalys 2010 3 mån okt dec 2009 3 mån okt dec 2010 12 mån jan dec 2009 12 mån jan dec Den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 102 104 439 493 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 2 2 8 10 Betald inkomstskatt 3 9 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 104 106 444 494 Förändring av rörelsefordringar 34 12 46 34 Förändring av rörelseskulder 139 52 109 38 Summa förändring av rörelsekapital 105 40 63 4 Kassaflöde från den löpande verksamheten 209 146 507 490 Investeringsverksamheten Avyttring av fastigheter 32 6 368 162 Förvärv av och investeringar i fastigheter 1 298 126 1 531 530 Förvärv av maskiner och inventarier 1 1 2 1 Investering i fi nansiella tillgångar 4 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 267 119 1 165 373 Finansieringsverksamheten Förändring av räntebärande skulder 980 81 871 1 Utdelning 201 161 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 980 81 670 160 Periodens kassaflöde 78 54 12 43 Ingående likvida medel 114 78 24 67 Likvida medel vid periodens slut 36 24 36 24 KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 11 (16)
Moderbolagets resultaträkning 2010 3 mån okt dec 2009 3 mån okt dec 2010 12 mån jan dec 2009 12 mån jan dec Nettoomsättning 29 26 103 98 Kostnad sålda tjänster 24 20 79 72 Bruttoresultat 5 6 24 26 Central administration 15 21 64 66 Rörelseresultat 10 15 40 40 Resultat från övriga värdepapper 9 17 Ränteintäkter 0 0 0 0 Räntekostnader 1 0 2 2 Resultat före skatt 20 15 25 42 Aktuell skatt 9 Skatt hänförlig till koncernbidrag 41 30 41 29 Uppskjuten skatt 7 39 13 11 Resultat efter skatt 28 54 3 11 Övrigt totalresultat Periodens summa totalresultat 28 54 3 11 Moderbolagets balansräkning 2010-12-31 2009-12-31 Tillgångar Maskiner och inventarier 2 2 Andelar i koncernföretag 320 320 Fordringar på koncernföretag 3 417 3 297 Uppskjuten skattefordran 405 418 Kortfristiga fordringar 6 10 Likvida medel 54 8 Summa tillgångar 4 204 4 055 Eget kapital och skulder Eget kapital 2 914 2 996 Skulder till koncernföretag 1 259 1 031 Leverantörsskulder 6 9 Övriga skulder 8 7 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 12 Summa eget kapital och skulder 4 204 4 055 KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 12 (16)
Nyckeltal 2010-12-31 3 mån okt dec 2009-12-31 3 mån okt dec 2010 12 mån jan dec 2009 12 mån jan dec 2008 2007 2006 Fastighetsrelaterade Antal fastigheter 250 217 250 217 217 220 205 Uthyrningsbar yta, tkvm 1 528 1 392 1 528 1 392 1 382 1 394 1 436 Hyresvärde, 1 486 1 385 1 486 1 385 1 360 1 309 1 276 Verkligt värde fastigheter, 13 493 12 032 13 493 12 032 11 895 12 154 10 701 Direktavkastningskrav värdering, % 7,2 7,2 7,2 7,2 7,1 6,6 6,9 Överskottsgrad, % 57 56 60 62 62 63 60 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89 89 89 89 90 88 84 Ytmässig uthyrningsgrad, % 79 80 79 80 82 80 78 Genomsnittlig kontraktstid, år 2,8 3,0 2,8 3,0 3,1 2,9 2,6 Finansiellt relaterade Avkastning på eget kapital, % 5,9 1,4 14,0 5,8 10,7 28,1 20,6 Soliditet, % 32,1 32,7 32,1 32,7 32,3 37,4 33,7 Belåningsgrad, % 63 64 63 64 64 58 64 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 3,0 2,8 3,2 2,0 2,2 2,6 Genomsnittlig ränta, % 3,6 2,7 3,6 2,7 4,2 4,6 4,1 Genomsnittlig räntebindning, år 2,4 3,2 2,4 3,2 1,1 1,4 1,8 Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,0 1,8 2,0 1,8 2,6 3,7 4,3 Räntebärande skulder, 8 517 7 646 8 517 7 646 7 645 7 007 6 878 Aktierelaterade Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,63 0,65 2,73 3,07 2,17 2,32 2,25 Eget kapital per aktie, kr 28,1 25,6 28,1 25,6 25,1 29,4 23,2 Börskurs vid periodens utgång, kr 34,0 22,9 34,0 22,9 18,2 25,5 30,0 Börsvärde, utestående aktier, 5 467 3 682 5 467 3 682 2 929 4 227 4 996 Antal registrerade aktier vid periodens utgång, milj 166,5 166,5 166,5 166,5 166,5 166,5 166,5 Antal utestående aktier vid periodens utgång, milj 160,8 160,8 160,8 160,8 160,8 165,8 166,5 Utdelning, kr 1,50* 1,25 1,00 1,50 1,25 * Föreslagen utdelning. KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 13 (16)
Granskningsrapport Till styrelsen för Klövern AB (publ) Org.nr 556482-5833 Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsrapporten för Klövern AB (publ) per 31 december 2010 och den tolvmånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning (SÖG) 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Revisionsstandard i Sverige RS och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 17 februari 2011 Ernst & Young AB Mikael Ikonen Auktoriserad revisor KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 14 (16)
Definitioner Fastighetsrelaterade Avkastningskrav, värdering Fastighetsvärderingarnas avkastningskrav på restvärdet. Driftöverskott Totala intäkter minus kundförluster, drift- och underhållskostnader, fastighetsadministration, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar och skatt. Hyresvärde Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor vid periodens utgång. Finansiellt relaterade Avkastning på eget kapital Periodens resultat i relation till genomsnittligt eget kapital. Belåningsgrad Räntebärande skulder avseende fastigheter i förhållande till fastigheternas värde vid periodens utgång. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat plus fi nansiella kostnader i relation till fi nansiella kostnader. Soliditet Redovisat eget kapital i relation till redovisade totala tillgångar vid periodens utgång. Kontraktsvärde Lokahyra, index och hyrestillägg enligt hyresavtal. Nettoinflyttning Inflyttade hyresgästers kontraktsvärde minus avflyttade hyresgästers kontraktsvärde. Orealiserade värdeförändringar fastigheter Förändring av verkligt värde efter avdrag för gjorda investeringar för fastighetsinnehavet vid respektive periods utgång. Realiserade värdeförändringar fastigheter Periodens fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning. Aktierelaterade Eget kapital per aktie Redovisat eget kapital i relation till antal utestående aktier vid periodens utgång. Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat i relation till genomsnittligt antal utestående aktier. Resultat per aktie Periodens resultat i relation till genomsnittligt antal utestående aktier. Uthyrningsgrad, ekonomisk Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. Uthyrningsgrad, yta Uthyrd yta i relation till total uthyrningsbar yta. Överskottsgrad Driftöverskott i procent av totala intäkter. Övriga intäkter Intäkter från hyresgarantier och utlösen av hyresavtal. Informationen i bokslutskommunikén är sådan som Klövern AB (publ) kan vara skyldig att offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lag om handel med fi nansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 17 februari 2011. KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2010 / 15 (16)
Kontaktpersoner Gustaf Hermelin, VD 0155-44 33 10, 070-560 00 00, gustaf.hermelin@klovern.se Britt-Marie Einar, Finans- och IR-chef, vvd 0155-44 33 12, 070-224 29 35, britt-marie.einar@klovern.se Kalendarium Årsredovisning 2010 V. 10 2011 Delårsrapport jan mar 2011 18 april 2011 Årsstämma 2011 18 april 2011 Delårsrapport jan jun 2011 7 juli 2011 Delårsrapport jan sep 2011 20 oktober 2011 Bokslutskommuniké 2011 15 februari 2012 Klövern AB (publ), Box 1024, 611 29 Nyköping Tel 0155-44 33 00 Fax 0155-44 33 22 Org.nr 556482-5833 Styrelsens säte: Nyköping www.klovern.se