Avdelning 02 DOM 2018-02-15 Meddelad i Stockholm Sida 1 (5) Mål nr 5481-17 KLAGANDE AA Ombud: Mats Sjöquist Mäklarsamfundet Box 1487 171 28 Solna MOTPART Fastighetsmäklarinspektionen Box 5045 650 05 Karlstad ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Förvaltningsrätten i Stockholms dom den 13 oktober 2016 i mål nr 5259-16, se bilaga A SAKEN Tillämpning av fastighetsmäklarlagen KAMMARRÄTTENS AVGÖRANDE Kammarrätten bifaller överklagandet och upphäver förvaltningsrättens dom och Fastighetsmäklarinspektionens beslut. Dok.Id 419182 Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid Box 2302 Birger Jarls Torg 5 08-561 690 00 08-14 98 89 måndag fredag 103 17 Stockholm E-post: kammarrattenistockholm@dom.se www.kammarrattenistockholm.domstol.se 08:00 16:00
DOM Sida 2 YRKANDEN M.M. AA yrkar i första hand att beslutet om varning undanröjs och i andra hand att han istället för en varning ska meddelas en erinran. Till stöd för sitt överklagande vidhåller han de argument och grunder som tidigare redovisats och tillägger bl.a. följande. Han har varit verksam i området för den aktuella fastigheten i 20 år och har under denna tid noterat att samtliga aktörer på marknaden, inklusive tillståndsgivande myndigheter, agerat i syfte att underlätta framtida byggnationer på området som tidigare inte kunnat bebyggas. Han har i sin värdering velat framhålla den eventuella framtida utvecklingen. Detta har dock inte påverkat själva värderingen. Hans värdering har grundats på faktiska omständigheter och förhållandena vid tidpunkten för värderingen. Det måste anses som uppenbart omöjligt att på kort tid kunna få något bindande besked från berörda myndigheter avseende möjligheterna till avstyckning. Den värdering som har utförts motsvarar i belopp vad den andra fastighetsmäklaren har kommit fram till. Ingen av de övriga dödsbodelägarna har tagit kontakt med honom utan istället valt att anmäla ärendet. Det är olyckligt då en kontakt hade medfört att han kunnat förklara sin redovisning och verkat för att ett avtal om lösen hade kunnat nås med ett tidsbegränsat villkor om ytterligare ersättning i det fall fastigheten skulle gå att exploatera framöver. Fastighetsmäklarinspektionen anser att överklagandet ska avslås och för fram bl.a. följande. Det är väsentligt att ett värderingsuppdrag inför ett arvsskifte/utköp av en fastighet baseras på de fakta om fastigheten som föreligger vid tidpunkten för värderingen. Mäklaren har inte enbart att verka för den enskilde dödsbodelägarens intresse av en så hög värdering som möjligt. Mäklare får sina värderingsuppdrag för att de har en unik kompetens i att utföra en värdering på ett så bra sätt som möjligt. AA har fått ett expertuppdrag där han förväntas utföra sitt uppdrag på ett sätt som gör att hans hantering av uppdraget inte medför onödiga tvister. Syftet med värderingsuppdraget är att syskonen kan komma överens om
DOM Sida 3 ett värde på fastigheten. AA har genom sin upplysning i sitt värdeutlåtande om att fastigheten eventuellt går att stycka av lämnat en upplysning som han inte haft några egentliga belägg för. Detta motiverar kritik i form av en varning. SKÄLEN FÖR KAMMARRÄTTENS AVGÖRANDE Bakgrund AA har utfört en värdering av en fastighet inför ett arvskifte på uppdrag av en av dödsbodelägarna. I värderingsintyget lämnade AA, utöver värderingen av fastigheten, följande uppgift; Ev. går fastigheten att stycka till 3-4 tomter och inbringar då ca 1,5 MSEK/tomt. Dödsbodelägarna har därefter hamnat i tvist avseende om uppgiften ska ligga till grund för värderingen av fastigheten vid bodelningen. Aktuell reglering m.m. Av 1 fastighetsmäklarlagen (2011:666), FML, framgår bl.a. att lagen gäller en fastighetsmäklares yrkesmässiga förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. Av paragrafens andra stycke framgår att med förmedling avses en verksamhet som grundar sig på ett uppdragsavtal och som syftar till att anvisa en motpart med vilken uppdragsgivaren kan träffa avtal om överlåtelse eller upplåtelse. Av 8 FML framgår bl.a. att en fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Motsvarande lydelse fanns även i 12 i 1995 års fastighetsmäklarlag. I motiven till denna bestämmelse (prop. 1994/95:14 s. 76) anfördes
DOM Sida 4 följande. Första stycket har fått en ny lydelse som är avsedd att tydligare än vad som tidigare varit fallet markera mäklarens speciella ställning som mellanman. Första meningen har förtydligats så att det nu anges att mäklaren i allt skall iaktta god fastighetsmäklarsed. Den valda formuleringen är avsedd att framhålla mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed inte bara vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen utan även i andra sammanhang när han uppträder i sin yrkesroll. Kammarrättens bedömning AA är i egenskap av fastighetsmäklare skyldig att utföra sina yrkesmässiga uppdrag i enlighet med de skyldigheter som framgår av FML. Frågan är vilka bestämmelser i FML som är tillämpliga när en fastighetsmäklare utför ett värderingsuppdrag utan anknytning till en efterföljande förmedling av fastigheten. Kammarrätten konstaterar att värderingar är ett normalt och viktigt inslag i en fastighetsmäklares förmedlingsuppdrag samt att en värdering i regel sker efter besiktning av fastigheten. En värdering ingår ofta som en del i ett förmedlingsuppdrag, men en fastighetsmäklare kan även utföra värderingar utan samband med förmedling. Den som anlitar en fastighetsmäklare för ett värderingsuppdrag får förutsättas göra det på grund av fastighetsmäklarens expert- och yrkeskunskaper. Kammarrätten anser mot denna bakgrund, och med hänsyn till de tidigare redovisade förarbetsuttalandena, att det inte ska ställas olika krav på en fastighetsmäklare som utför en värdering beroende på om den utförs som en del i ett förmedlingsuppdrag eller inte. Värderingen ska alltså prövas mot kravet på att iaktta god fastighetsmäklarsed. Frågan är därefter om AA genom att lämna den aktuella uppgiften handlat i strid mot god fastighetsmäklarsed.
DOM Sida 5 Av värderingsintyget framgår att den aktuella uppgiften är lämnad under rubriken Övriga upplysningar som kan påverka värdet. Av handlingarna i målet framgår vidare att det vid tidpunkten för värderingen var oklart om avstyckning av fastigheten var möjlig. Uppgiften om möjligheten till avstyckning kan därmed inte anses felaktig. Det har vidare inte lämnats några garantier eller utfästelser om att en avstyckning är möjlig. Varken AA:s värdering av fastigheten eller den eventuella avstyckningen är ifrågasatta. Kammarrätten anser mot denna bakgrund att AA genom utformningen av värderingsintyget inte gått utöver sitt uppdrag i det aktuella fallet och att han inte har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Att formuleringen i intyget har lett till en tvist mellan dödsbodelägarna medför ingen annan bedömning. Överklagandet ska därmed bifallas och varningen upphävas. HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga B (formulär 1). Eva Östman Johansson Robert Johansson Åke Kärnell kammarrättsråd kammarrättsråd kammarrättsråd ordförande referent /Maria Lyth föredragande