RAPPORT FÖR PERIODEN 1 januari 30 juni 2015 Bild: Fastigheten Timotejen 19, The Brick
Telefonplan Stockholm Property AB (publ) RAPPORT FÖR PERIODEN 1 januari 30 juni 2015 1 JANUARI - 30 JUNI 2015 JÄMFÖRT MED SAMMA PERIOD 2014 Koncernens nettoomsättning uppgick till 2 983 tkr (4 966 tkr) Driftnettot uppgick till -2 624 tkr (1 602 tkr) Förvaltningsresultatet (EBITDA) uppgick till -6 611 tkr (-1 853 tkr) Resultat efter skatt uppgick till -30 470 tkr (-10 046 tkr) 1 APRIL - 30 JUNI 2015 JÄMFÖRT MED SAMMA PERIOD 2014 Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 264 tkr (2 483 tkr) Driftnettot uppgick till -1 052 tkr (951 tkr) Förvaltningsresultatet (EBITDA) uppgick till -3 076 tkr (-1 620 tkr) Resultat efter skatt uppgick till -15 113 tkr (-5 717 tkr) VÄSENTLIGA HÄNDELSER OCH KOMMENTARER TILL UTVECKLINGEN Under rapportperioden (1 januari 2015 30 juni 2015) Ett detaljplanearbete pågår tillsammans med White Arkitekter för fastigheterna Timotejen 19 och 28. Företaget överlämnade den 1 september 2014 ett komplett underlag för samrådshandlingarna till Stockholms stad. Detaljplanearbetet hade fram till februari 2015 följt tidplanen och då, vid den tipunkten, med ett förmodat antagande av detaljplanen i maj 2015 med en laga kraftvunnen detaljplan i juni 2015. I februari meddelar Försvarsmaketen att fastigheten Timotejen 17, grannfastigheten till Timotejen 28 ägd av SSM-koncernen, inte får uppföras på föreslagen plats. Timotejen 17 var tänkt som ett 237 meter högt hus med 75 våningar och omfattas av samma detaljplan som Timotejen 19 och 28. Försvarsmaktens beslut är oåterkalleligt och kommer att påverka det pågende detaljplanearbetet vad gäller när den nya detaljplanen kan antas. Ny av Stockholm stad aviserad tidpunkt för antagen detaljplan är kvartal 1 2016. Internationella Engelska skolan tillträdde i samband med vårterminens start 2015 utökade ytor i Timotejen 19. CrossFit Telefonplan är ny hyresgäst och öppnade i mars ett nytt gym i Timotejen 19 med öppettider dagligen från 05:00 till 23:00 Efter rapportperioden Internationella Engelska skolan fortsätter att utöka sin etablering vid Telefonplan i fastigheten Timotejen 19. I augusti 2015 tillträdde skolan ytterligare 2 700 kvm och hyr därmed totalt ca 6 250 kvm vilka kommer att utökas med ytterligare 1 200 kvm från 2016. FRAMTIDSUTSIKTER Koncernens kassaflöde för det andra halvåret förväntas bli något bättre jämfört med de första sex månaderna 2015. Allteftersom fastigheterna exploateras kommer avstyckning till säljbara enheter ske vilket leder till en succesiv förstärkning av det totala kassaflödet. Fördröjningen av den nya detaljplanen kommer dock att försämra koncernens kassaflöde på kort sikt. Sida 2 av 11
VERKSAMHETSÖVERSIKT Koncernens fastighetsbestånd utgörs i huvudsak av exploaterings- och utvecklingsfastigheter. Fastigheterna är ursprungligt förvärvade i syfte att omvandlas till fastigheter med annat innehåll än dagens och som efterfrågas på fastighetsmarknaden i det aktuella området. Omvandlingsprocessen drivs i samklang med kringliggande fastighetsägare och Stockholms stad. Telefonplan är ett område i stadsdelen Midsommarkransen, i Stockholms söderort, endast ca 3 km från Hornstull. Området domineras till stor del av LM Ericssons tidigare telefonfabrik, uppförd under 1940-talet. Telefonplan genomgår just nu den största förändringen i området på över 60 år. För den karaktäristiska Ericsson-byggnaden, Timotejen 19, på Tellusborgsvägen finns planer på ombyggnad och omvandling till bostäder, butiker och skola. KOMMENTARER TILL DEN FINANSIELLA UTVECKLINGEN Nettoomsättning/Intäkter Koncernens intäkter uppgick under andra kvartalet 2015 till 1 264 tkr (2 483 tkr) och under första halvåret 2015 till 2 983 tkr (4 966 tkr). Under fastighetsbeståndets exploateringsprocess omvandlas successivt delar av fastighetsbeståndet från tidigare verksamheter, gamla hyresgäster flyttar ut för att möjliggöra den planerade omdaningen av byggnaderna och området. I november 2013 lämnade den sista avdelningarna med personal från Ericssons verksamhet, samtidigt som det i del av fastigheten skapats utrymme för Internationella Engelska skolan att flytta in. Att hyresintäkterna under denna omvandlings-process minskar eller till och med upphör är enligt plan och är en naturlig del i exploateringsprocessen. Fastigheterna hålls dock alltjämt tillgängliga för tillfälliga hyresgäster under exploateringsprocessen. Resultat Förvaltningsresultatet (EBITDA) för andra kvartalet uppgick till -3 076 tkr (-1 620 tkr) och för första halvåret till -6 611 tkr (-1 853 tkr). Resultatet efter skatt för andra kvartalet uppgick till -15 113 tkr (-5 717 tkr) och för första halvåret till -30 470 tkr (-10 046 tkr). Traditionella drift- och underhållskostnader avtar, i samma takt som fastigheterna tomställs för att nå en lägstanivå. Eget kapital och skulder Koncernens egna kapital uppgick vid första halvårets slut den 30 juni 2015 till 72 375 tkr (140 165 tkr). Soliditeten var den 30 juni 2015 10,25 % (18,34 %). Kassaflöde och likvida medel Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick under andra kvartalet till -12 105 tkr (-3 999 tkr) och under de första halvåret till -24 453 tkr (-6 610 tkr). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick under andra kvartalet till -692 tkr (-114 924 tkr) och under första halvåret till -3 689 tkr (-124 038 tkr). Kassaflödet från finansieringsverksamheten var under andra kvartalet 0 tkr (0 tkr) och under första halvåret 0 tkr (203 614 tkr). Vid periodens utgång uppgick koncernens likvida med till 71 975 tkr (152 984 tkr). Uppskjuten skatt Koncernen redovisar ingen uppskjuten skatt då det inte anses föreligga några temporära skillnader som förväntas leda till beskattning i framtiden. Tidigare års bokförd uppskjuten skatt återfördes i linje därmed i kvartal 4 2014. Sida 3 av 11
Investeringar och finansiering Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har tagit upp ett obligationslån om 250 000 tkr. Obligationen har en löptid på 24 månader från den 23 maj 2014 med en årlig ränta om 10 %. Obligationens emissionskostnad, 7 500 tkr, har aktiverats som anläggningstillgång och skrivs av över obligationens löptid. Tillgångens restvärde nettoredovisas som långfristig skuld på raden Obligationslån. Koncernens räntebärande skulder avseende fastighetsförvärv uppgår till 500 000 tkr. Per bokslutsdagen uppgick den genomsnittliga räntan för lån från kreditinstitut i koncernen till 10 268 tkr eller 4,11 % på årsbasis. Lånet avser 250 000 tkr och löper till 2016-03-31. Personal Koncernen har ingen anställd personal. Samtliga förvaltnings- och skötseltjänster hanteras via avtal med underleverantörer. MODERFÖRETAGET Moderföretagets intäkter uppgick under det andra kvartalet till 1 216 tkr (2 483 tkr) och under första halvåret till 2 855 tkr (4 966 tkr). Resultatet efter finansiella poster uppgick under det andra kvartalet till -14 355 tkr (-5 030 tkr) och undre första halvåret till -28 768 tkr (-9 360 tkr). Kassa och likvida medel vid första kvartalets slut den 30 juni 2015 var 76 939 tkr (135 961 tkr). I övrigt gäller ovanstående kommentarer om koncernens finansiella ställning även moderföretaget i tillämpliga delar. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Telefonplan Stockholm Property AB (publ) är genom sin verksamhet exponerad för risker och osäkerhetsfaktorer. Information om koncernens risker och osäkerhetsfaktorer återfinns i den bolagsbeskrivning som upprättades i samband med listningen av bolagets obligation på Nasdaq First North Bond Market. FASTIGHETSVÄRDEN Koncernens fastighetsbestånd har av extern professionell fastighetsvärderare värderats till 1 155 300 tkr efter erhållen detaljplan. Ytterligare information om fastighetsvärderingen återfinns i den bolagsbeskrivning som upprättades i samband med listningen av bolagets obligation på Nasdaq First North Bond Market. REDOVISNINGSPRINCIPER Telefonplan Stockholm Property AB (publ) tillämpar från årsskiftet 2013/2014 K3-regelverket. Denna rapport har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen. Rapporten är oreviderad men framtagen i diskussion med bolagets revisor. Rapporten avser första halvåret 2015 med jämförelse motsvarande period 2014 för såväl koncernen som moderföretaget Telefonplan Stockholm Property AB (publ). Koncernen består förutom av moderföretaget Telefonplan Stockholm Property AB (publ), av helägda dotterföretagen Telefonplan Garage Holding AB som är ägare till Telefonplan Garage AB, Telefonplan Byggrätt AB, Scanprop Fastigheter 4 AB och Telefonplan Timotejen Holding AB som är ägare till åtta stycken vilande bolag. Samtliga bolag i koncernstrukturen är helägda. Koncernens bolag äger inga andelar i intressebolag. Moderföretaget är ägare till fastigheten Timotejen 19 och Telefonplan Garage AB är ägare till fastigheten Timotejen 28. Dessa båda fastigheter utgör koncernens totala fastighetsbestånd. Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta omfattar ca 65 000 m 2. Sida 4 av 11
Då fastigheterna är utvecklingsfastigheter och till största delen är tomställda redovisar den löpande verksamheten underskott och utgörs av ej aktiverade kostnader för drift, skötsel och räntor. Ombyggnadskostnader för nya hyresgäster aktiveras och skrivs av över hyreskontraktens längd. Samtliga jämförelsetal för såväl koncern som moderföretag avser hel- och delår 2014. KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN Delårsrapport tredje kvartalet 2015 30 november 2015 Bokslutskommuniké för 2015 29 februari 2016 Årsredovisning mars 2016 Årsstämma 31 mars 2016 OM TELEFONPLAN STOCKHOLM PROPERTY AB (PUBL) Telefonplan Stockholm Property AB (publ) äger inom koncernen de två fastigheterna Timotejen 19 och Timotejen 28 på Telefonplan i Stockholm, där telekombolaget Ericsson tidigare bedrev verksamhet. Telefonplan Property förädlar nu fastigheterna i enlighet med Stockholms stads intentioner i ett detaljplanearbete med syfte att göra området till en levande stadsdel med både kontor och bostäder som är väl integrerad med centrala Stockholm. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har inlett en process för att få fastigheterna omklassificerade bl.a. till bostadsfastigheter. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) är ett helägt dotterföretag till Telefonplan Stockholm AB som i sin tur är helägt dotterföretag till Scanprop KB, ett privat riskkapitalföretag grundat 2011, inriktat på strategiska investeringar i fastighetssektorn. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har ställt ut obligationen TELEFONPLAN1 vilken är listad på Nasdaq First North Bond Market med Wildeco som Certified Adviser. Sida 5 av 11
KONCERNENS RESULTATRÄKNING 2015-04-01 2015-01-01 2014-01-01 Intäkter Nettoomsättning Hyresintäkter 1 264 2 983 4 966 Summa Intäkter 1 264 2 983 4 966 Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnader -1 865-4 853-2 745 Fastighetsskatt -451-754 -618 Driftnetto -1 052-2 624 1 602 Förvaltningskostnader -2 024-3 987-3 455 Förvaltningsresultat -3 076-6 611-1 853 Avskrivningar Avskrivning av anläggningstillgångar -2 061-4 121-3 436-2 061-4 121-3 436 Finansiella poster Finansiella intäkter 1 14 1 Finansiella kostnader -9 977-19 751-4 758-9 977-19 737-4 757 Resultat före skatt -15 113-30 470-10 046 Skatt Resultat efter skatt -15 113-30 470-10 046 Sida 6 av 11
KONCERNENS BALANSRÄKNING Belopp i tkr Tillgångar 2015-06-30 2014-06-30 Materiella anläggningstillgångar Fastigheter 575 164 582 508 Pågående arbeten 36 051 14 114 Summa Materiella anläggningstillgångar 611 215 596 622 Omsättningstillgångar Hyres- och kundfordringar 935 884 Övriga kortfristiga fordringar 21 759 13 483 Likvida medel 71 975 152 984 Summa Omsättningstillgångar 94 669 167 350 Summa Tillgångar 705 885 763 972 Eget kapital och skulder 2015-06-30 2014-06-30 Eget kapital Aktiekapital 500 500 Balanserat resultat 102 344 149 711 Periodens resultat -30 470-10 046 Summa Eget kapital 72 375 140 165 Långfristiga skulder och avsättningar Uppskjuten skatt 6 103 Obligationslån 246 583 250 000 Långfristiga räntebärande skulder 250 000 250 000 Summa Långfristiga skulder och avsättningar 496 583 506 103 Kortfristiga skulder Övriga skulder 136 927 117 705 Summa Kortfristiga skulder 136 927 117 705 Summa Eget kapital och skulder 705 885 763 972 FÖRÄNDRING I KONCERNENS EGET KAPITAL 2015-04-01 2015-01-01 2014-01-01 Ingående Eget kapital 87 488 102 844 149 828 Ökning av aktiekapital 383 Periodens resultat -15 113-30 470-10 046 Utgående Eget kapital 72 375 72 375 140 165 Sida 7 av 11
KONCERNENS KASSAFLÖDE 2015-04-01 2015-01-01 2014-01-01 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -15 113-30 470-10 046 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 3 008 6 016 3 436 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -12 105-24 453-6 610 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital -5 529-6 658 14 999 Kassaflöde från den löpande verksamheten -17 634-31 111 8 389 Kassaflöde från investeringsverksamheten -692-3 689-124 038 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 203 614 Periodens kassaflöde -18 326-34 800 87 965 Likvida medel vid periodens början 90 301 106 775 65 018 Likvida medel vid periodens slut 71 975 71 975 152 984 Sida 8 av 11
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 2015-04-01 2015-01-01 2014-01-01 Intäkter Nettoomsättning Hyresintäkter 1 216 2 855 4 966 Summa Intäkter 1 216 2 855 4 966 Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnader -1 787-4 720-2 707 Fastighetsskatt -303-606 -554 Driftnetto -874-2 470 1 704 Förvaltningskostnader -2 019-3 587-3 337 Förvaltningsresultat -2 893-6 058-1 633 Avskrivningar Avskrivning av anläggningstillgångar -1 491-2 982-2 982-1 491-2 982-2 982 Finansiella poster Finansiella intäkter 1 14 1 Finansiella kostnader -9 972-19 742-4 745-9 971-19 729-4 745 Resultat före skatt -14 355-28 768-9 360 Skatt Resultat efter skatt -14 355-28 768-9 360 Sida 9 av 11
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i tkr Tillgångar 2015-06-30 2014-06-30 Materiella anläggningstillgångar Fastigheter 466 621 472 584 Pågående arbeten 36 051 14 114 Summa Materiella anläggningstillgångar 502 672 486 698 Finansiella tillgångar Aktier i dotterbolag 200 91 923 Summa Finansiella tillgångar 200 91 923 Långfristiag fordring Fordringar koncernbolag 91 823 Summa Långfristiga fordringar 91 823 Omsättningstillgångar Hyres- och kundfordringar 875 884 Övriga kortfristiga fordringar 21 596 12 611 Likvida medel 71 816 147 428 Fordringar koncernbolag 21 008 24 026 Summa Omsättningstillgångar 115 294 184 949 Summa Tillgångar 709 989 763 570 Eget kapital och skulder 2015-06-30 2014-06-30 Eget kapital Aktiekapital 500 500 Balanserat resultat 105 207 144 821 Periodens resultat -28 768-9 360 Summa Eget kapital 76 939 135 961 Långfristiga skulder och avsättningar Periodiseringsfond 4 733 Uppskjuten skatt 4 969 Obligationslån 246 583 250 000 Långfristiga räntebärande skulder 250 000 250 000 Summa Långfristiga skulder och avsättningar 496 583 509 702 Kortfristiga skulder Skulder koncernbolag 92 500 Övriga skulder 136 375 117 406 Summa Kortfristiga skulder 136 467 117 906 Summa Eget kapital och skulder 709 989 763 570 FÖRÄNDRING I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL 2015-04-01 2015-01-01 2014-01-01 Ingående Eget kapital 91 294 105 707 144 937 Ökning av aktiekapital 383 Periodens resultat -14 355-28 768-9 360 Utgående Eget kapital 76 939 76 939 135 961 Sida 10 av 11
MODERBOLAGETS KASSAFLÖDE 2015-04-01 2015-01-01 2014-01-01 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -14 355-28 768-12 951 Justering av poster som inte ingår i kassaflödet 2 439 4 877 2 982 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -11 916-23 891-9 969 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital -5 714-2 261-5 298 Kassaflöde från den löpande verksamheten -17 631-26 152-15 266 Kassaflöde från investeringsverksamheten -692-3 689-105 937 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 203 614 Periodens kassaflöde -18 322-29 841 82 411 Likvida medel vid periodens början 90 138 101 656 65 018 Likvida medel vid periodens slut 71 816 71 816 147 428 Stockholm den 31 Augusti 2015 För styrelsen, Curt Ahnström, vd För ytterligare information, kontakta Curt Ahnström, CEO Telefon: +46 (0)708 186 770 Email: curt.ahnstrom@scanprop.com Sida 11 av 11