MARKNADSBREV HÖSTEN 1999 Nr 8

Relevanta dokument
Marknadsbrev nr 8. Försäljningarna har delats in i samma kategorier som tidigare.

MARKNADSBREV HÖSTEN 2000 Nr 9

Marknadsbrev nr 7. RÄNTAN har sedan 1995 i det närmaste halverats. Ränteutvecklingen hos Landshypotek

MARKNADSBREV VINTER/VÅREN 2002 Nr 10

MARKNADSBREV DECEMBER 2004

M A R K N A D S B R E V

Marknadbrev nr 9 OMSÄTTNINGEN OFÖRÄNDRAD

MARKNADSBREV VÅREN 2007

Vi marknadsför oss regelmässigt i Danmark och det är väldigt många danskar som nu tillhör vår spekulantskara.

Marknadsbrev december 2004

M A R K N A D S B R E V Markpriserna upp 25 procent

MARKNADSBREV VÅREN 2007

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi

M A R K N A D S B R E V

Nya planer för gården?

Dnr 2015:1392

Fondförmögenheterna stiger utan att avgifterna sjunker En studie genomförd av AMF Pension Fondförvaltning AB

4. Ett företag har vid årets början respektive slut nedanstående tillgångar, skulder och eget kapital:

Kvartal 2, 2014 HE

Bilaga. 1 Borttagande av periodiseringsfond. Offentligfinansiella effekter

Nominell vs real vinst - effekten av inflation -

Del 16 Kapitalskyddade. placeringar

Strukturakademin Strukturinvest Fondkommission LÅNG KÖPOPTION. Värde option. Köpt köpoption. Utveckling marknad. Rättighet

Bokslutskommuniké 2012

1981/82:707. Ove Karlsson m. fl. Vissa skattefrågor i samband med jord- och skogsbrukets rationalisering. Motion

Förändrad reavinstbeskattning

Mora Jordägare står inför ett val att driva verksamheten vidare eller att avveckla verksamheten.

Stark tro på fortsatt prisökning

MARKNADSBAROMETER Våren 2011

MARKNADSRAPPORT MARS 2017

Stabil prisutveckling för skog i norra Sverige

Förändrad reavinstbeskattning

Fler försäljningar och en stark villamarknad. Aktuellt på bostadsmarknaden juli-december 2018

Marknadsbrev 1991 Nr 6 MARKNADSÖVERSIKT 1990

DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2000

HAMNSTYREl.SENS SAMMANTRADE ÄRENDE NR:

Högst upp eller längst ned

VÅR Hett i Norge. Varmt i Sverige Svalt i Danmark. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden

Svenska folkets flyttskatteskuld

Samhällsekonomiska begrepp.

Konkurrenskraftig mjölkproduktion - finansiering Skara och Vrigstad 19/1 20/ Per Hansson

MARKNADSRAPPORT AUGUSTI 2017

Riskanalys och riskhantering i växtodlingsföretag

Har du råd att bo kvar?

MARKNADSRAPPORT APRIL 2017

Ekonomi betyder hushållning. Att hushålla med pengarna på bästa sätt

Så slår en återinförd fastighetsskatt mot Skåne län

Bara 11:7 Svedala kommun

VÅR Hett i Norge. Varmt i Sverige Svalt i Danmark. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden

MARKNADSRAPPORT NOVEMBER 2016

Motion till årsstämman O2 Ekonomisk förening 2015

ÅKERMARKSPRISER HELÅR Kontaktperson: Chefsmäklare Markus Helin

Delårsrapport perioden januari-september. Diadrom Holding AB (publ) september) ) (januari september) ) Kvartal 1-3 1

Att göra risker till möjligheter: Hur ser den totala risksituationen ut för lantbruksföretagaren och finns det en koppling till gårdsekonomin?

Jord- och skogsbrukarnas bank Varför är det bra att medlemmar i en ekonomisk förening äger en bank? Vad gör för skillnad? Vad är möjligheterna och

Provtentasvar. Makroekonomi NA0133. Maj 2009 Skrivtid 5 timmar. 10 x x liter mjölk. 10 x x 40. arbete för 100 liter mjölk

Bokslutskommuniké Jan Dec februari 2014

HÖST Norge bromsar in Sverige fortsätter stabilt Danmark förstärks gradvis. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden

Bilaga Skåne. mäklarinsikt april 09. Sveriges största rikstäckande undersökning om bostadsmarknaden. Räntan och sysselsättningen

Småhusbarometern under luppen

Första kvartalet 2008

Kungsleden köper bestånd för 5,5 miljarder - ger utökade möjligheter till transaktioner

Att göra risker till möjligheter: jg Hur ser den totala risksituationen ut för lantbruksföretagaren och. gårdsekonomin? Prof. Carl Johan Lagerkvist

ÖVERKLAGADE AVGÖRANDET

Delårsrapport Januari-juni 2000 HOIST International AB (publ) Org. nr

Ett optimalt ägarskifte - finns det? PETER NILSSON

Delårsrapport perioden januari-september. Diadrom Holding AB (publ) september) ) (januari september) ) Kvartal 1-3 1

Fastighetsvärdering Provmoment: Tentamen Ladokkod: Tentamen ges för: Fastighetsmäklarprogrammet, fristående kurs och uppdragsutbildningsstudenter

MARKNADSRAPPORT SEPTEMBER 2017

08.24 BARBA AB blandade uppgifter

ÅKERMARKSPRIS- RAPPORTEN 2018 LRF KONSULT

HUSHÅLLS- BAROMETERN. våren 2004

VISA ALLA BERÄKNINGAR

Del 17 Optionens lösenpris

Q1 2014: Svag nedgång under kvartal 1

JM-koncernen Delårsrapport januari mars Analytikerpresentation Frösunda Park 28 April 2006

BOSTAD 2030 BOSTAD 2030 HUSHÅLLENS UTMANINGAR PÅ BOSTADSMARKNADEN. Lars Fredrik Andersson

Plats och tid Storgatan 38 kl

All rådgivning på ett ställe. Vi gör det lättare att vara företagare. Skogsägare

Faktablad Alecta Optimal Pension Traditionell försäkring med garanti Avtalspension PA 16

Skånskt lantbruk. En snabb blick in i framtiden till år 2025 KUNSKAP FÖR LANDETS FRAMTID

Räkneövningar kap 21-23

Skanskas bostadsrapport 2015

Låna hos oss och bli delägare

Åkeribarometern, kvartal 1, 2013

Överlåtelse av fastigheten Kalmar Kungsljuset 4

SMÅFÖRETAGEN. vill växa

Bokslutskommuniké från Railcare Group AB (publ) org-nr

Skattejämförelse småhus och bostadsrätter

Samhällsekonomi. Ekonomi = Hushållning. Betalning = Hur hänger din, familjens och Sveriges ekonomi ihop? Pengar, varför då?

JM-koncernen Delårsrapport januari juni Augusti 2006

Mäklarinsikt 2014:4 Stockholms län

Vi ska tala om sparpengar.

Bokslutskommuniké för 2016/2017

Siri Ek. Beskrivning. Fakta. Fastighetsmäklare

JM-koncernen Bokslutskommuniké februari 2006

Stabil prisutveckling för skog

Stark utveckling för skogspriser i Götaland

23 NOVEMBER, 2015: MAKRO & MARKNAD RÄNTEGAPET VIDGAS

Nyckeltalsrapport 3L Pro Nyckeltalsrapport. Copyright VITEC FASTIGHETSSYSTEM AB

Transkript:

MARKNADSBREV HÖSTEN 1999 Nr 8 MARKNADSÖVERSIKT Efterfrågan håller i sig och uppgången har varit stabil sedan förra marknadsbrevet kom ut våren 1998. Under 1998 förmedlade Skånegårdar fastigheter för ett sammanlagt försäljningsvärde om 225 Mkr. T.o.m december 1999 har fastigheter förmedlats till ett sammanlagt värde om c:a 318 Mkr. Den tydligaste trenden är att rationaliseringsförvärven är helt dominerande. Det är nästan uteslutande aktiva och framgångsrika lantbrukare som är köpare. Strävan att erhålla större och rationellare enheter är mycket stark och eftersom man med rådande reavinstskatteregler (se nedan) endast kan expandera genom tillskottsförvärv i närheten, gäller det att ta chansen när den kommer. För oss är det en fröjd att hantera sådana affärer. Köparna är professionella lantbrukare men också framsynta företagare, som är mycket medvetna om sin långsiktiga strategi. Skogsgården Dagligen har vi några hundra besök på vår hemsida och vi tycker att mediet blivit en succé. Den första gården vi sålde via internet var Skogsgården i Sjöbo. Kontrakt skrevs den 24 april 1998. Drakamöllan Den första bilden som lades ut på internet var Drakamöllan juli 1997.

Försäljningarna har delats in i samma kategorier som tidigare. 1998 Antal Genomsn Sammanl Relationst förs.summa förs.summa M/T** Bosättnings-, rekreationslantbruk 17 2 632 117:- 44 746 000:- 2,30 Familje-, avkastningslantbruk 7 6 205 000:- 43 435 000:- 2,54 Rationaliseringsförvärv 32 2 660 609:- 85 139 500:- 2,71 (jord och skog) Avstyckade gårdar* 11 760 636:- 8 367 000:- 2,95 Kapitalplacering (i kombination 9 4 630 555:- 41 675 000:- 2,58 Med boende eller rekreation) Summa 76 2 938 980:- 223 362 500:- 2,57 Av ovanstående kan en sammanställning avseende skogsgårdar göras Skogsfastigheter 17 2 495 000:- 42 410 000:- 2,21 1999 Antal Genomsn Sammanl Relationst förs.summa förs.summa M/T** Bosättnings-, rekreationslantbruk 26 2 061 000:- 53 582 000:- 2,21 Familje-, avkastningslantbruk 11 3 682 000:- 40 506 000:- 2,32 Rationaliseringsförvärv 47 3 599 000:- 169 152 000:- 2,66 (jord och skog) Avstyckade gårdar* 29 1 347 000:- 39 053 000:- 2,4 Kapitalplacering (i kombination 10 1 630 000:- 16 302 000:- 2,11 Med boende eller rekreation) Summa 123 2 590 000:- 318 595 000:- *** 2,54 Av ovanstående kan en sammanställning avseende skogsgårdar göras Skogsfastigheter 25 1 660 000:- 41 497 000:- 2,15 * tidigare avstyckad eller avstyckad i anslutning till försäljningar ** marknadspris/taxeringsvärde Rationaliseringsförvärven svarade i andel av köpeskillingarna för 30 procent 1997, 38 procent 1998 och hela 51 procent 1999. Antalet flyttningar till rena familjejordbruk minskar och dessa gårdar tenderar att bli mindre och kombineras med arbete vid sidan om. Efterfrågan på avstyckade gårdar stiger i Lund-Malmöregionen och efterfrågan är mycket större än utbudet.

PRISUTVECKLING ÅKERMARK SKÅNE (Normal sockerkvot; utan byggnader) 1982* 1985* 1988* 1990 1993 1996 1997 1998 1999 Klass 10 35 40 45 50 40 55 75 95 125 ** Klass 8 25 27 35 40 30 40 55 70 90 Klass 6 20 23 27 30 25 30 40 50 55 Klass 4 15 17 20 22 20 25 27,5 30 35 * Prisprövning ** Ett antal försäljningar har dock gjorts kring 135 000:-/ha på Söderslätt Lokala variationer förekommer. Högst i syd och sydväst, lägst i mellanbygder och nordväst, samt i Kristianstadsregionen Källa: Skånegårdar AB, Lund 1999-09-01 Den katastrofalt låga lönsamheten på svinproduktion har självfallet resulterat i en mycket låg efterfrågan och därmed också låga priser på svinproduktionsanläggningar. Dylika anläggningar utan mark är nästan helt omöjliga att avyttra. Dock verkar fläskpriset nu på väg upp och den som köper idag kan kanske redan inom kort konstatera att det var en bra affär. Sannolikt kommer Sverige att i år fylla den tilldelade landskvoten för mjölk vilket kommer att innebära att efterfrågan på mjölkkvoten med säkerhet kommer att öka. Detta i kombination med att handeln blir fri kommer säkert att leda till högre priser på kvoterna. Värdet på skogsfastigheter har under de två senaste åren visat sig vara mycket stabilt, trots att priset på massaved sjunkit. Nu är priset på massaved på väg upp men detta tas sannolik ut av den något höjda räntan. Relationstalen marknadsvärde/taxeringsvärde är inte alltid adekvata jämförelsetal. Nu ändras taxeringsvärdena varje år och spridningen är mycket stor inom varje undergrupp. Vidare är naturligtvis vårt urval för litet för att användas vetenskapligt. Dock vet vi att rationaliseringsförvärven har det högsta relationstalet av de renodlade lantbruken.

I övrigt citerar vi förra marknadsbrevet, eftersom det fortfarande är mycket aktuellt. Utdrag marknadsbrev nr 7 Renodlade fastigheter med enbart åker eller enbart skog har visat sig vara enklare att avyttra och har också betingat de högsta hektarpriserna. Förvärven har oftast varit rationaliserings-, tillskotts- eller marginalförvärv. Det stora antalet rationaliseringsförvärv visar vart det svenska lantbruket är på väg- färre och större enheter. Detta är förvisso ingenting nytt utan har pågått i 100 år, men takten tycks ha ökat och rationaliseringen tycks fungera utmärkt på den fria marknaden utan inblandning från olika myndigheter. Det är ofta framgångsrika och ekonomiskt medvetna lantbrukare som agerar som köpare. Blandade fastigheter, dvs jord, skog och animalieproduktion, har mestadels sålts som rekreationsjordbruk eller i vissa fall som familjejordbruk. I flera fall har dessa försäljningar gått trögt. Arrendeavgifterna ligger på cirka fem procent av marknadsvärdena, vilket får betraktas som sunt med hänsyn tagen till den låga räntan och frånvaron av inflation. Logistiska aspekter kommer sannolikt att öka värdet på tork- och lagringsanläggningar. RÄNTEUTVECKLING Räntan har under de senaste månaderna stigit något, men är fortfarande mycket låg. Ränteutveckling hos Landshypotek Rörlig ränta 2 år 5 år Genomsnitt Index mars 1995 10,25 % 11,25 % 11,75 % 11,1 % 100,0 mars 1996 9,25 % 8,75 % 9,90 % 9,3 % 83,7 mars 1997 5,45 % 6,0 % 7,25 % 6,2 % 55,8 mars 1998 5,50 % 5,70 % 6,25 % 5,8 % 52,2 mars 1999 4,35 % 4,55 % 5,35 % 4,75 % 42,7 sept 1999 4,40 % 5,80 % 7,10 % 5,75 % 51,7 Överskottet i statsbudgeten kan komma att leda till en starkare krona. Detta medför att ränteuppgången troligen bryts. En annan faktor som talar för detta är att utbudet av kapital är mycket stort och att räntesatsen delvis används av bankerna som konkurensmedel. Skulle räntan stiga för mycket, är det också sannolikt att vi snabbansluts till EMU. Det största hotet mot räntan utgör inflationen, men den tycks ju vara under kontroll.

ÅTERINFÖR UPPSKOVSMÖJLIGHETEN FÖR REAVINSTSKATTEN T.o.m 1990 kunde man sälja sin villa, jord- eller skogsfastighet (näringsfastighet) och återinvestera kapitalet i en lika dyr eller dyrare s.k ersättningsfastighet utan att utsättas för reavinstbeskattning. Man fick uppskov med att betala skatten till dess att man upphörde med verksamheten. 1991 togs denna möjlighet bort, men återinfördes beträffande villor (och bostäder på lantbruksfastigheter) 1993. De nuvarande reglerna beträffande näringsfastigheter har lett till betydande inlåsningseffekter och dessa kommer att förstärkas ytterligare nästa år, då övergångsreglerna slopas. En framgångsrik lantbrukare kan således inte sälja sin fastighet i syfte att förvärva en större. Reavinstskatten urholkar i allt för hög utsträckning hans egna kapital. Därför är han hänvisad till tillskottsköp såsom den enda formen för expansion. Exempel reavinstsituation En lantbrukare äger en ren växtodlingsgård på 75 ha på Söderslätt och önskar förvärva en gård på 200 ha med viss animalieproduktion i Kristianstadstrakten för 18 Mkr. Fastigheten på Söderslätt har tillhört familjen i några generationer och det reavinstfria beloppet uppgår fr.o.m 1 januari 2000 till 3,0 Mkr. Fastigheten har erhållits som gåva med vederlagsrevers. Maskinparken är värd c:a 1 Mkr och tas med till den nya fastigheten. Försäljning gården Söderslätt Försäljningspris Avgår skulder - 4 000 000:- 11 000 000:- varav privatbostad 750 000:- I vissa bygder är det många yngre lantbrukare som önskar utveckla och rationalisera sina företag och där blir försäljningspriset högt på de något mindre fastigheterna som varit ute på marknaden. Vidare är efterfrågan på de riktigt stora gårdarna begränsad eftersom ett sådant förvärv kan te sig som alltför omfattande för grannarna och helt omöjligt för en nystartad lantbrukare. Det naturliga vore ju att en sådan gård förvärvades av en redan aktiv lantbrukare som säljer sin mindre gård och flyttar. Men nej; dessa köpare lyser med sin från- Värde maskinpark Summa totalt EK 8 000 000:- Avgår reavinstskatt (näringsdelen) Återstår 5 988 000:- + 1 000 000:- (skuldfri) (tas med till nya gården) - 2 012 000:- (reavinstskatten på bostaden tas med till nästa fastighet) Det egna kapitalet reduceras således p.g.a reavinstskatten från 8 Mkr till strax under 6 Mkr, d.v.s med en dryg fjärdedel. Kapitalbehovet för gården i Kristianstad, maskiner och rörelsekapital uppgår till c:a 20 Mkr. 8 Mkr i eget kapital motsvarar 40 procent och skapar realistiska förutsättningar för att lyckas. 6 Mkr i eget kapital utgör endast 30 procent och risktagandet blir för stort och lantbrukaren som ville växa och utveckla företaget avstår. Istället väljer han att ha avkastning på sin latenta reavinstskatt och försöker expandera på Söderslätt. varo. Antingen säljs dessa egendomar till kapitalplacerare eller så delas de upp mellan grannarna. Att införa möjligheten att skjuta upp reavinstskatten torde knappast kosta staten särskilt mycket, eftersom det idag inte kommer några försäljningar till stånd. Därmed uteblir också skatten. Det borde således vara en självklarhet att få skjuta upp reavinstskatten vid förvärv av en större och dyrare jordbruksfastighet.

FÖRFALLODAG FÖR REAVINSTSKATTEN Numera förfaller reavinstskatten den 10:e februari året efter det att köpekontrakt kommit till stånd. Emellertid äger fortfarande de flesta tillträden på framförallt avkastnings- och familjejordbruk rum den 14 mars. Då skatten skall betalas har säljaren således ännu ej fått köpeskillingen och drabbas alltså av onödiga tilläggsräntor. Att ändra på tillträdesdagen är inte så lätt eftersom valet av detta datum ju är mycket väl genomtänkt. Vårbruket har inte börjat, lagren är minimala etc. Vidare löper fortfarande alla arrendekontrakt från denna dag. Det vore därför rimligt att beträffande jord- och skogsbruksfastigheter skjuta fram dagen för erläggande av reavinstskatten till åtminstone sista mars. Dag Magnusson Hans Eyrich Björn Stigwall Peter Olsson Civilekonom, VD Jurist Jur.kand. Skogsmästare Lars Skoog Lantmästare

Några av de fastigheter vi förmedlade under 1998-1999 Stora Juleboda, Österlen Strömsfors, Ballingslöv Dufvestubbe Egendom, Ödåkra Mossagården, Fjälkinge Adinal, Färlöv Bolltorps Egendom, Söderköping

Arendala, Lund Huntly Gård, Ängelholm Starsholma, Älmhult Pråmhuset, Ringsjön

Igelösa Prästgård, Lund Öredal, Everöd