HSB BRF ERIKSTORP I MALMÖ ORDNINGSREGLER FÖR ALLAS VÅR TRIVSEL

Transkript

1 HSB BRF ERIKSTORP I MALMÖ ORDNINGSREGLER FÖR ALLAS VÅR TRIVSEL BESLUTADE OCH SAMMANSTÄLLDA ÅR

2 VÄLKOMMEN TILL DIN BOSTADSRÄTTSFÖRENING TILLSAMMANS SKA VI GÖRA ALLT FÖR ATT TRIVAS Den här skriften är till för dig som bor i HSB Bostadsrättsförening Erikstorp i Malmö. I den kan du läsa lite om vad det innebär att bo i bostadsrätt, vad styrelsen, revisorerna och valberedningen gör samt vilka ordnings- och trivselregler vi har i vår bostadsrättsförening. Ordnings- och trivselregler kan ändras över tiden, så du är själv skyldig att informera dig om vad som gäller vid varje tidpunkt. Ordningsreglerna skall efterföljas av medlem, medlems hela hushåll inklusive barnen, barnens kamrater, medlems gäster och inneboende, både inomhus och utomhus. 2

3 ATT BO I BOSTADSRÄTT Bostadsrättsföreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i bostadsrättsföreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. Medlems rätt i föreningen på grund av sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Medlem, som innehar bostadsrätt, kallas bostadsrättshavare. Detta är den så kallade Ändamålsparagrafen som finns i 1 i stadgarna och den är vägledande för styrelsen i sin förvaltning av bostadsrättsföreningen. Bostadsrättsföreningens medlemmar äger tillsammans bostadsrättsföreningens tillgångar. Alla medlemmar har ansvar för sin lägenhet men också för fastigheten och utemiljön. Som medlem i bostadsrättsföreningen har man främst genom årsredovisningen insyn i bostadsrättsföreningens ekonomi och förvaltning av den gemensamma egendomen. En bostadsrättsförening har inget vinstsyfte. Bostadsrättsföreningens kostnader och intäkter delas av bostadsrättsföreningens medlemmar och betalas som boendekostnad. Det är därför viktigt att vi försöker minimera våra kostnader så mycket som möjligt genom att vara aktsamma om våra gemensamma tillgångar. Huvudreglerna för bostadsrättsföreningen kring medlemskap och medlemsansvar är lag- och stadgebundna. Bostadsrättslagen, lagen om ekonomiska föreningar, bostadsrättsföreningens stadgar, föreningsstämmobeslut och styrelsebeslut är vad medlemmarna i bostadsrättsföreningen förbinder sig att följa. 3

4 ORDNINGSREGLER FÖR ALLAS VÅR TRIVSEL! ANDRAHANDSUPPLÅTELSE Med andrahandsupplåtelse menas att hyra ut sin bostad utan att själv bo kvar. För att göra så fordras det tillstånd av styrelsen. Ansökan om att upplåta sin lägenhet i andra hand skall vara skriftlig och skickas till styrelsen minst 2 månader innan andrahandsupplåtelsen är tänkt att starta. Ansökan ska innehålla skäl för andrahandsupplåtelsen, den period andrahandsupplåtelsen avser samt namn och personnummer på hyresgästen. Skäl för andrahandsupplåtelse kan vara tillfälligt arbete eller studier på annan ort, tillfällig utlandstjänstgöring eller att under ett antal månader provbo i samboförhållande. Du kan kontakta fastighetskontoret för kompletterande information. Styrelsen beviljar andrahandsupplåtelse för en period om sex eller högst tolv månader i taget. Ny ansökan skall alltid ske vid önskan om förlängning. Reglerna om andrahandsupplåtelse gäller, under förutsättning att bostadsrättshavaren inte själv bor i lägenheten, även om vuxna barn, andra släktingar eller vänner bor i lägenheten och ingen hyra tas ut. Styrelsen godkänner andrahandsupplåtelse i enlighet med praxis i hyresnämnden. BOSTADSRÄTTSFÖRSÄKRING OCH HEMFÖRSÄKRING Som bostadsrätthavare har du ett underhållsansvar i lägenheten till skillnad från en hyresgäst i en hyresfastighet. I vår bostadsrättsförening har vi valt att teckna en kollektiv bostadsrättsförsäkring för alla lägenheter. Det innebär att du inte själv behöver teckna en sådan försäkring. Har du fortfarande kvar bostadsrättsförsäkringen i din hemförsäkring bör du kontakta ditt försäkringsbolag och säga upp bostadsrättsförsäkringen. Vad som omfattas av bostadsrättsförsäkringen kan du läsa om i särskild information (tillhandahålles av styrelsen). Skada anmäls till styrelsen. Hemförsäkring för din lösa egendom måste du själv teckna. Om du inte har en hemförsäkring bör du teckna en sådan. Skada på din lösa egendom anmäler du själv till ditt försäkringsbolag. ELINSTALLATIONER All installation av fasta ledningar, rör, dosor och uttag får endast utföras av behörig elektriker. Vid renoveringar får inga ledningar läggas dolda i väggar. Bostadsrättshavaren ansvarar för säkringsskåp, samtliga synliga elledningar i lägenheten samt brytare, eluttag och fasta armaturer som bostadsrättsföreningen försett lägenheten med. 4

5 FÖRVERKANDE AV BOSTADSRÄTTEN I vissa fall kan bostadsrättsföreningen enligt bostadsrättslagen och bostadsrättsföreningens stadgar säga upp en medlem för avflyttning. Mer om detta finns att läsa i bostadsrättsföreningens stadgar HEMSIDA Bostadsrättsföreningen har en egen hemsida, som du når på GEMENSAM EL Bostadsrättsföreningen har infört ett system för s.k. gemensam el. Detta innebär att inkommande el går via bostadsrättsföreningens mätare till lägenhetens mätare. Därigenom försvinner den fasta nätkostnaden för lägenheten samtidigt som bostadsrättsföreningen kan upphandla elen som storförbrukare. Elkostnaden debiteras på avgiftsavin. Mera utförlig information finns i Guiden på vår hemsida. GRILLNING Av hänsyn till miljön och grannarna får tändvätska inte användas, använd istället tändaren som finns i cykelkällaren vid C-trappan. Efter avslutad grillning rengör grillen, men låt askan ligga kvar, den tar Ulf hand om. Ställ trädgårdsmöblerna på plats igen och fäll ner parasollerna. Grillning på balkongerna är inte tillåten. HISSAR Bostadsrättsföreningen har ett underhållsavtal med en hissfirma. Firman har jour och aktuellt telefonnummer finns anslaget vid hissarna och i entréerna HUNDAR, KATTER Hundar och katter får inte rastas inom bostadsrättsföreningens område. De skall vara kopplade när de vistas inom bostadsrättsföreningens område, i trappor, hissar och gemensamma utrymmen INNEBOENDE Det är tillåtet att ha en inneboende person i lägenheten utan styrelsens godkännande om det inte medför olägenhet för bostadsrättsföreningen eller någon annan medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrättshavaren måste då själv också bo och befinna sig i lägenheten för i annat fall är det fråga om en andrahandsupplåtelse som kräver styrelsens godkännande. För undvikande av missförstånd är det bra om styrelsen får uppgift på person, som är inneboende. JOURTJÄNST Telefonnummer finns anslaget i varje entré. Fel, som inte är akuta, anmäls till Styrelsen. Kostnader för åtgärder i samband med jourutryckning kan komma att debiteras bostadsrättshavaren om felet som uppkommit inte ingår i bostadsrättsföreningens underhållsansvar. 5

6 MATNING AV DJUR Mata inte fåglarna eller andra djur på gården. Mat som kastas ut drar inte bara till sig fåglar utan även råttor och andra skadedjur. MILJÖRUM Anslag finns i miljörummet hur soporna skall hanteras. Det är viktigt att följa föreskrifterna för att undvika extra kostnader för bostadsrättsföreningen. Sådana extrakostnader drabbar samtliga bostadsrättshavare. Endast de i informationen angivna och sorterade sopor får kastas i respektive kärl. Byggavfall hör ej hemma i miljörummet ej heller miljöfarligt avfall, som ska lämnas till återvinningsstation. Sopor eller annat avfall får under inga omständigheter ställas i trappuppgångar, källargångar eller på gården. Mera utförlig information finns i Guiden på vår hemsida. NYCKELSYSTEM Bostadsrättsföreningen har ett s.k. taggsystem för ytterdörrar, källardörrar, tvättstugor, mangelrum, behörig vindsdörr och miljörum. Varje hushåll har fått tre stycken taggar. Fler taggar kan mot kostnad beställas hos vicevärden. Förlorar du en tagg ska du anmäla det omedelbart till vicevärden som då avregistrerar taggen. PANT. PANTSÄTTNINGSAVGIFT För pantsättning tar bostadsrättsföreningen ut en pantsättningsavgift motsvarande en procent av prisbasbeloppet. Denna avgift tas ut av pantsättaren vid varje pantsättning. En bostadsrätt betraktas som lös egendom och kan tas i pant för skuld. Bostadsrättsföreningen är skyldig att registrera pantsättningen så snart man får kännedom om att sådan skett. Pant som löses skall på samma sätt avregistreras. Bostadsrättsföreningen är också skyldig att meddela panthavare om bostadsrättshavaren har en skuld till bostadsrättsföreningen på mer än en månadsavgift. PARABOLANTENN Parabolantenn får inte monteras på balkongväggarna eller fasaden. RENOVERINGAR I LÄGENHETEN Bostadsrättshavaren ska ansöka om styrelsens tillstånd vid väsentliga förändringar i lägenheten och beskriva de planerade förändringarna. Sådana förändringar är exempelvis större ombyggnad som berör rumsindelning (t.ex. upptagning av dörr i bärande vägg) eller rörsystem i kök, grovkök eller badrum. Bostadsrättshavaren ska även ange planerad byggstart och färdigställandedatum. Ansökan godkänns endast under förutsättning att bostadsrättshavaren söker och beviljas bygglov för åtgärderna då sådant krävs. Ändringar av rumsindelning eller andra inre ändringar kräver normalt inte bygglov. För vissa ändringar skall byggherren dock lämna in en anmälan t.ex. för ändringar som berör bärande delar, avsevärt påverkar planlösningen eller innebär installation eller väsentlig ändring av ventilationskanaler, vatten eller avlopp. Anmälan skall lämnas till Byggnadsnämnden för godkännande innan arbetet påbörjas 6

7 Även om styrelsen godkänt ditt förslag är det den som låter utföra arbetet (byggherren) som ansvarar mot myndigheterna att erforderliga myndighetstillstånd inhämtats. Kontakta Stadsbyggnadskontoret i Malmö för eventuella frågor om bygglov. Om styrelsen gett sin tillåtelse att bygga om eller renovera lägenheten enligt överlämnad ritning och beskrivning har du automatiskt blivit vad lagen kallar en byggherre. En sådan är den som för egen räkning utför eller låter utföra byggnads-, rivnings- eller markarbeten. När byggnationen är slutförd ska styrelsen ges möjlighet att göra tillsyn för att se att ombyggnationen överensstämmer med de inlämnade ritningarna. Alla vet att byggnadsarbeten innebär störande ljud och nedsmutsning. Grannarna kan inte acceptera hur mycket som helst. Arbetena i lägenheten får därför inte onödigt förlängas i tiden så att bostadsrättsföreningens övriga medlemmar störs under längre tid än vad som kan anses vara acceptabelt. Det är din skyldighet att skydda trapphus och hiss så att skador inte uppstår. Vidare är det din skyldighet att rengöra trapphus och hiss varje dag om behov föreligger. Renovering som medför störande ljud får endast utföras på följande tider: vardagar mellan kl kl dag före helgdag och lördagar mellan kl kl söndagar och helgdagar får inget störande arbete utföras Det är lämpligt att meddela grannarna när renoveringsarbeten ska påbörjas och avslutas. Meddelande kan anslås i trappan. RÖKNING Rökning är förbjuden i alla våra gemensamma utrymmen. Du får ej heller kasta fimpar på vårt område. Röker du i din lägenhet eller på balkongen är du skyldig att se till att dina grannar ej upplever obehag. SKADEDJUR Boende som i sin lägenhet upptäcker ohyra skall omgående kontakta vicevärden eller Anticimex för hjälp med bekämpning. Telefonnummer finns på anslagstavlan i entrén. Sanering mot skadedjur som råttor, möss och insekter ingår i vår fastighetsförsäkring. SPISFLÄKT Det är förbjudet att ansluta spisfläkt till fastighetens ventilationskanaler. Endast kolfilterfläkt och spiskåpa är godkänd. TILLTRÄDE TILL LÄGENHETEN I bostadsrättsföreningens stadgar 43 finns bestämmelse om att företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i din lägenhet när det behövs för 7

8 tillsyn eller för att utföra arbete som bostadsrättsföreningen svarar för. Om du inte lämnar föreningen tillträde har föreningen rätt att begära handräckning hos Kronofogdemyndigheten. TRAPPHUS Du får inte ha dörrmattor, barnvagnar, cyklar och dylikt i trapphuset. Det är brandskyddsbestämmelser som vi har att följa. Allt som står i trapphusen kommer att forslas bort utan föregående meddelande. Trapporna är utrymningsvägar vid brand. Tänk på att om det blir mörkt i trappan och rökigt så kan du snubbla över saker på trappavsatserna. TRAPPSTÄDNING Trappstädning utförs varje vecka. Obs! Torkmattor skall vara placerade på insidan av din dörr. TV, BREDBAND OCH IP TELEFONI Bredband finns installerat i lägenheten (Kabel) och får inte tas bort. Vill du ansluta dig kontaktar du Telia eller HSB BoLina eller ComHem. Avgiften för TV grundutbudet ingår i årsavgiften. Bredband och IP telefoni ombesörjes av bostadsrättshavaren själv. TVÄTTSTUGOR Det finns två tvättstugor med torkrum till varje tvättstuga samt ett mangelrum. Reglerna för deras användning finns anslagna på väggen utanför. Maskiner såväl som de olika rummen ska noggrant rengöras efter användning. Dessutom finns en Akut-tvättstuga vid E-trappan VATTENBLANDARE, VATTENLÅS Bostadsrättshavaren ansvarar för armaturer till vatten, blandare, duschmunstycke m.m. inklusive packning, avstängningsventiler och anslutningskopplingar på vattenledning. Se stadgarna 41 punkt nr. 2. Om du byter armaturer för vatten måste du kontakta fastighetsskötare för anvisning om avstängning av vattnet. Bostadsrättshavaren ansvarar för vattenlåsen och när de skall bytas ska det ske på ett vedertaget professionellt sätt. Bostadsrättshavare som förorsakat skada genom att använda felaktigt material eller som gjort felaktiga installationer kan bli ersättningsskyldig till bostadsrättsföreningen. VENTILATION Våra hus har självdragsventilation och det är inte tillåtet att täcka för ventilationsdonen eller koppla fläktar till dem. ÅRSAVGIFT Medlem i bostadsrättsföreningen betalar årsavgift. Denna fastställs av styrelsen och är till för att täcka bostadsrättsföreningens alla gemensamma kostnader nu och i framtiden. Årsavgiften betalas med en tolftedel varje månad och skall betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads början. Vid längre dröjsmål med betalningen överlämnas ärendet utan föregående påminnelse till inkasso. 8

9 ÖVERLÅTELSE ELLER ANNAN ÖVERGÅNG, ÖVERLÅTELSEAVGIFT Överlåtelse hanteras av säljare och köpare genom upprättande av överlåtelseavtal. Köparen skall före tillträde till lägenheten ansöka om medlemskap. Överlåtelsen är inte giltig förrän köparen blivit godkänd av styrelsen. Bostadsrätten övergår till köparen på tillträdesdagen. Vid överlåtelse eller övergång av bostadsrätt tar bostadsrättsföreningen ut en överlåtelseavgift motsvarande 2,5 procent av gällande prisbasbelopp. Överlåtelseavgiften betalas av köparen. Vid annan övergång än överlåtelse t.ex. arv och bodelning gäller särskilda regler 9

10 FÖRENINGENS FÖRVALTNING Hur bostadsrättsföreningen ska förvaltas regleras i våra stadgar. I dessa regleras i detalj vad som gäller för bostadsrättsföreningen. Våra stadgar finns på Erikstorps hemsida. FÖRENINGSSTÄMMA En gång om året håller bostadsrättsföreningen sin ordinarie föreningsstämma, vanligtvis i april månad. På den ordinarie föreningsstämman genomgås och beslutas det om årsredovisningen med förvaltningsberättelsen och om resultat- samt balansräkningen för det gångna verksamhetsåret. På den ordinarie föreningsstämman väljs styrelseledamöter, revisorer och valberedning samt avgörs även hur årets överskott eller underskott ska behandlas. Tidigast fyra veckor och senast två veckor före den ordinarie föreningsstämman ska en kallelse med dagordningen till den ordinarie föreningsstämman delas ut till medlemmarna. RÖSTRÄTT, OMBUD, BITRÄDE Varje medlem har en röst på den ordinarie föreningsstämman dock högst en röst per lägenhet. Innehar en medlem flera lägenheter i bostadsrättsföreningen har medlemmen en röst. Medlem får på föreningsstämman medföra ett biträde. Kan du inte komma till den ordinarie föreningsstämman har du möjlighet att lämna fullmakt till ett ombud som du själv utser. Observera dock att ingen får som ombud företräda mer än en medlem. Se även stadgarna MOTION Medlem som önskar visst ärende behandlat på den ordinarie föreningsstämman skall skriftligen anmäla detta genom att till styrelsen lämna in en så kallad motion. Motionen skall vara styrelsen tillhanda senast den sista februari året då ordinarie föreningsstämman ska hållas. STYRELSE Enligt bostadsrättsföreningens stadgar 26 ska bostadsrättsföreningen ha en styrelse bestående av lägst tre och högst elva ledamöter med högst fyra suppleanter. Av dessa utses en ledamot och högst en suppleant av styrelsen för HSB Malmö. En styrelseledamot eller suppleant måste normalt vara medlem i bostadsrättsföreningen. Make/maka eller sambo till en medlem i bostadsrättsföreningen. och en person som är medlem i HSB Malmö kan också vara styrelseledamot eller suppleant. Även om föreningsstämman formellt sett har den största makten i bostadsrättsföreningen är det den av föreningsstämman valda styrelsen som fattar de flesta besluten i bostadsrättsföreningen. Det säger sig då själv att de som sitter i styrelsen måste ha goda kunskaper om de arbetsuppgifter som det åligger dem. Styrelsen har ansvaret för den löpande förvaltningen mellan de ordinarie 10

11 föreningsstämmorna. Styrelsens arbetsuppgifter regleras bland annat av bestämmelser i bostadsrättsföreningens stadgar, bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar. Där finns allmänna anvisningar men ingen egentlig vägledning för det vardagliga praktiska arbetet. Detta kan se olika ut beroende på exempelvis bostadsrättsföreningens ålder och storlek. I princip kan styrelsens ansvar sammanfattas i följande punkter: Styrelsen ska förvalta bostadsrättsföreningens fastigheter och övriga tillgångar och se till att de är väl underhållna och hålls i gott skick. Styrelsen ska se till att det finns en tillfredställande organisation i bostadsrättsföreningen. Styrelsen ska se till att redovisningen fullgörs enligt lag och att kapitalförvaltningen är ordnad på betryggande och ändamålsenligt sätt. Styrelsen ansvarar för att bostadsrättsföreningens medlemmar får aktuell information om vad som händer i bostadsrättsföreningen och om kommande större underhållsåtgärder. REVISORER Enligt bostadsrättsföreningens stadgar 30 ska bostadsrättsföreningen ha lägst två och högst tre revisorer samt högst en suppleant. En av dessa revisorer skall dock alltid en utses av HSB Riksförbund. Revisorn är medlemmarnas förlängda arm som ska kontrollera hur styrelsen sköter sitt uppdrag genom att granska räkenskaperna, årsredovisningen och förvaltningen. I förvaltningskontrollen ingår även att revisorn kontrollerar att styrelsen ser till att mark och byggnader sköts på ett tillfredställande sätt. En revisor ska inte delta på styrelsemötena eftersom det då är risk för att denne kommer i en jävssituation om han/hon deltar i beslut som han/hon senare ska granska. Revisorerna har en viktig roll i bostadsrättsföreningen. Revisorerna är ju de personer som har all insyn i verksamheten och på detta sätt har revisorerna en stor makt. Revisorerna har också själv rätt att begära att det kallas till en extrastämma om detta av någon anledning skulle behövas utan att det stöds av en 1/10 av övriga röstberättigade i bostadsrättsföreningen. VALBEREDNING Enligt bostadsrättsföreningens stadgar 24 ska bostadsrättsföreningen ha en valberedning bestående av lägst två ledamöter. Valberedningen har en viktig funktion i en bostadsrättsförening och uppdraget bör därför tas på största allvar. Valberedningen ska till föreningsstämman föreslå kandidater till styrelsen och revisorer. Valberedningen har en central roll eftersom de har som uppgift att skapa en fungerande styrelse som trivs bra tillsammans och som leder verksamheten på ett kvalificerat och tryggt sätt i bostadsrättsföreningen. 11

12 Valberedningen ska arbeta självständigt och fristående från styrelsen. Valberedningen ska inte sitta med på styrelsemöten. Valberedningen kan dock begära ett möte med styrelsen eller tvärtom. Samtliga foton: Anders Swegen HSB Brf Erikstorp, Regementsgatan 27 F, Malmö Telefon