AB GAVLEGÅRDARNA Årsberättelse 2009

Transkript

1 AB GAVLEGÅRDARNA Årsberättelse 2009

2 Innehåll Inledning 3 VD-ord 4 Affärsplanen och fokusområden 6 Bostäder 8 Kunder, Nöjd Kund Index 10 Medarbetare 12 CSR-rapport Möta människors sociala behov 16 Samhällsnytta och boinfl ytande 17 Förnya stadsdelar och bostäder 20 Gävle Strand/Fullriggaren 21 Sätra/Öster 22 Underhåll/försäljning 23 MerVal 24 Bostäder för studenter och unga vuxna 25 Boende för äldre och personer med särskilda behov 27 I teknikens framkant 28 Gynna en hållbar livsmiljö 29 Med tanke på miljön 30 Gynna mångfald 33 Kunskap ger delaktighet 34 2

3 Gavlegårdarna är mer än bara siffror Gavlegårdarnas verksamhet är viktig. Varje dag arbetar vi för att kunna erbjuda ett boende för alla och ett hem för dig. Vi förvaltar människors livsmiljöer och hur vi agerar faktiskt hur cirka människor trivs i sina hem. Med det ansvaret följer också en skyldighet att berätta för omvärlden vad vi gör i vår dagliga verksamhet. Vad händer hos Gavlegårdarna under ett år? Självklart kan vi inte berätta allt, men i år tänker vi berätta lite mer än tidigare genom att sammanfatta det gångna året på ett nytt sätt. Det du nu håller i din hand är Gavlegårdarnas årsberättelse Här kan du läsa om hur vi arbetar, vad som händer i vår verksamhet och vad vi åstadkommer under ett år. Förhoppningsvis ger det en inblick i att det vi gör är viktigt för många människor; att Gavlegårdarna handlar om så mycket mer än bara siffror. Den ekonomiska redogörelsen med förvaltningsberättelse, kassafl öden, nyckeltal, resultat, analys etcetera hittar du i Årsredovisningen

4 Med kursen inställd mot förnyelse och utveckling Vår inriktning och strategi, att förnya stadsdelar och bostäder, gynna hållbara livsmiljöer, och bidra till ökade möjligheter för äldres kvarboende, har gått från planering till operativ verklighet sedan ett par år tillbaka. Arbetet med stadsdelsförnyelse har gått in i sin andra rond i och med förnyelsearbetet i östra Sätra. Efter ett år av planering tillsammans med våra hyresgäster påbörjas renovering av de första husen. Ledorden i planeringen har varit hög tillgänglighet samt bevarande av områdets unika karaktär. Sätras adelsmärke, Den vita staden, ska förnyas och bevaras. Framtida boende I vår planering för framtida boende har vi idag ett utvecklat samarbete inom kommunkoncernen. Att löpande ha access till diskussioner med våra ägare är synnerligen betydelsefullt. Gävle kommuns omvårdnadsförvaltning samt bygg- och miljöförvaltning är nära partners, vilket är en given förutsättning när vi planerar för äldres och funktionshindrades framtida boende. Samarbetet med omvårdnadsförvaltningen betraktar vi som mycket väsentligt om vi som allmännyttigt bolag ska kunna bidra till att tillgodose de behov vi ser i spåret av den demografi ska utvecklingen. Allt större andel människor är äldre, med ökade krav på tillgängliga och komfortabla lägenheter. Bland annat var invigningen under året av det nya äldreboendet i Sätra ett kvitto på gott samarbete, vilket innebar 120 moderna lägenheter i rationell driftsmiljö. Gävle Strand På Gävle Strand, Gävles nya stadsdel vid havet, är Gavlegårdarnas första bostadsetapp i drift. Vår andra etapp, Fullriggaren, är redan under produktion och kommer att utgöra stadens landmärke. Projektet utgör vår hittills mest komplexa nyproduktion, med bostäder, kontorslokaler och restauration under samma tak. Modern teknik ska bidra till hög 4

5 Skiss, Fullriggaren komfort och låg energiförbrukning. Inriktningen att successivt förnya vårt stora bestånd av lägenheter byggda under 60- och 70-talet kräver avsevärda ekonomiska insatser. Bolaget har av den anledningen av yttrat elva fastigheter i norra delen av Sätra under året, sammanlagt 239 lägenheter. Bolagets relativt stora andel av hyresmarknaden i Gävle, ca 70%, gör det möjligt att nyttja delar av substansvärdet till reinvesteringar och förnyelse utan att äventyra ett framtida tillräckligt kassafl öde. Positiv utveckling Innevarande lågkonjunktur och arbetsmarknadssituation utgör naturligtvis bekymmer i kommunkoncernen. Vi kan hittills ändå konstatera att situationen inte påverkat bolaget mer än marginellt. Innevånarantalet i Gävle är i en positiv utveckling och vår uthyrning av lägenheter ligger i slutet av 2009 på höga 98,4%, men vi får framåt ha viss beredskap för ett ökat antal vakanser, i synnerhet som vi ser väsentliga omstruktureringar inom Gävles näringsliv under Framtid De kommunala bostadsföretagen står inför förändringar i regelverket som ännu är svåra att överblicka. Efter ett långt utredningsarbete på uppdrag av regeringen ser vi förslag till lagändringar gällande kommunernas ansvar för bostadsförsörjning, samt gällande de kommunala bostadsföretagens roller och ansvar. Ansvarig minister har kallat kommande förändringar för en stor bostadsreform. EU:s krav på ökad konkurrensneutralitet inom bostadsmarknaden förväntas leda till en förändrad lagstiftning som för kommunägda bostadsföretag innebär att strikt affärsmässiga och marknadsmässiga villkor ska tillämpas. Gavlegårdarna verkar redan idag på affärsmässiga grunder men det är i nuläget svårt att förutse vilka konsekvenser de kommande lagändringarna får i och med regeländringar gällande roller och ansvar för såväl kommunala bolag som för kommunerna som ägare. Praxis, tillämpning och eventuella rättsprövningar av konkurrensneutraliteten blir avgörande. Att värna om bolagets ekonomiska och kvalitativa stabilitet får bedömas som synnerligen angeläget inför en ny situation för allmännyttan. Det kan vi göra genom fortsatt konstadsmedvetenhet och genom att fortsätta utvecklandet av rationella förvaltnigslösningar och utnyttjande av ny teknik. Inte minst väsentligt, är att bedriva en personalpolitik som ger grogrund för engagemang och kreativitet hos våra medarbetare. Att utveckla människors livsmiljöer och ha nöjda hyresgäster består till stor del av vårt bemötande i det dagliga, och att ge förväntad service. Ett tack till våra medarbetare för de fi na insatser som gjorts under Jan Hugg, VD 5

6 Affärsplanen och fokusområden Affärsplanen är det övergripande strategidokumentet för Gavle gårdarna. Den nuvarande affärsplanen avser perioden , men i många avseenden sträcker sig planeringen betydligt längre än så. Affärsplanen bygger på fyra fokusområden; människors sociala behov, en hållbar livsmiljö, mångfald samt förnyelse av stadsdelar och bostäder. Det är också dessa områden som ligger till grund för denna årsberättelse. Med utgångspunkt i de fyra rubrikerna kommer vi att berätta vad som skett i Gavlegårdarnas verksamhet under

7 Organisation Ledningssystem syftar till att ge underlag för planering, styrning och uppföljning av verksamheten. Det övergripande ledningssystemet för Gavlegårdarna byggs upp av ett fl ertal undersystem och rutiner. De viktigaste är bolagets affärsplan, enheternas verksamhetsplaner, budget och bokslut samt interna rapporteringssystem. Verksamheten målformuleras och följs genom balanserade styrkort. Uppdrag Gavlegårdarna ska vara en fortsatt ledande aktör på den lokala bostadsmarknaden och utgöra ett strategiskt- och bostadspolitiskt instrument för Gävle kommun. Inriktningen framåt, som långsiktigt och samhällsnyttigt bostadsföretag, är att stärka bolagets ställning på bostadsmarknaden där de framtida kommunala behoven är som störst och där de rent kommersiella förutsättningarna inte är uppenbara. Ekonomiskt mål för bolagets verksamhet år 2009 var ett avkastningskrav på 23 Mkr. Gavlegårdarna några nyckeltal Antal lägenheter Omsättning 950 mkr Balansomslutning 4 mdr Uthyrningsgrad 98,5% Balanserade styrkort Metodiken med balanserade styrkort går ut på att betrakta verksamheten ur fl era olika perspektiv, och därmed påvisa behovet av balans mellan perspektiven för att bolaget ska nå sina mål. Fem perspektiv används för att, på både kort och lång sikt, ge god balans i målstyrningen och verksamhets utvecklingen. De fem perspektiven i Gavlegårdarnas styrkort är: Verksamhet Samhälle Kunder och Marknad Medarbetare Ekonomi 7

8 Bostäder Gavlegårdarna är den största aktören på bostadsmarknaden i Gävle. Bolaget svarar för cirka en tredjedel av bostadsmarknaden i kommunen. Av det totala antalet hyresrätter i Gävle kommun ägs cirka två tredjedelar av Gavlegårdarna. Efterfrågan på lägenheter har stadigt ökat de senaste åren och är fortsatt god framåt. Vår målsättning är att möta kunderna utifrån deras olika behov och därför är valfrihet och ett varierat utbud viktiga förustättningar. Kunderna ska ha möjlighet att välja det boende som passar just dem och inom vårt bestånd fi nns något för de fl esta smaker och behov; allt ifrån lantligt boende i Forsbackas brukgårdar till etagevåningar i centrala Gävle. Förutom lägenheter kan vi även erbjuda radhus och parhus. På Gävle Strand kommer Fullriggaren göra det möjligt att bo havsnära med egen båtplats. VAKANTA LÄGENHETER antal INFLYTTNINGAR Nyinflyttningar, 53% Förtur, 5% Byten, 41% Näringslivsförtur, 1% 8

9 Lokaler Gavlegårdarna hyr ut cirka lokaler i eller nära våra stadsdelar. Centrumanläggningarna är av stor betydelse för en god boendemiljö och en bra service för våra hyresgäster i bostadsområdena. Lokalerna består bland annat av matbutiker, restauranger, kontor och förråd. 9

10 Kunder 93,8% av våra hyresgäster är nöjda med sitt boende Nöjd Kund Index (NKI) Varje år genomför företaget Aktiv Bo en stor kundundersökning om boendet hos Gavlegårdarna. Frågorna är uppdelade bland annat på hur man upplever Gavlegårdarnas service, lägenhetens skick eller om man känner sig trygg i området där man bor. Frågorna kan till exempel handla om hyresgästerna tycker att det är rent och snyggt i trapphusen, om tvättstugan fungerar bra eller hur informationen når fram. Enkäten delades ut till cirka hushåll vilket betyder hälften av hela lägenhetsbeståndet svarade cirka 60 procent av dessa. År 2009 var 93,8 procent av våra hyresgäster nöjda med sitt boende KUNDNÖJDHET procent 7,2% 93,8% 6,1% 93,9% 5,7% 94,3% 8,5% 91,5% % -50% 10,7% ,3% Trivs mindre bra eller dåligt hos AB Gavlegårdarna Trivs bra eller mycket bra hos AB Gavlegårdarna 10

11 Nöjd Kund Index mäter fem områden Servicekvaliteten fångar in vad kunderna upplever i sanningens ögonblick i mötet med Gavlegårdarnas medarbetare, tjänster och produkter. Där mäts om kunderna känner sig tagna på allvar, om det är tryggt och säkert, rent och snyggt samt om kunderna får den felavhjälpande service de efterfrågar. Produktkvaliteten avser egenskaper hos lägenheterna och fastigheten i övrigt såväl inne som ute. Gavlegårdarnas profi l påverkas av hur bedömningen av service och produkt utfaller, samtidigt som ett starkt varumärke höjer förväntningarna. Kundernas egen samlade bedömning av bostadens läge, tillgången på service och områdets rykte sammanfattas i nyckeltalet attraktivitet. Får hyresgästen valuta för sin månadshyra, är kunderbjudandet prisvärt jämfört med andra alternativ? Detta är den slutgiltiga sammanvägning som kunden gör bedömningen av prisvärdheten. Trendfrågorna är ett sätt att fånga upp hyresgästernas känsla av förändring innan den slår igenom i bedömningen av den konkreta situationen. Detta gör det möjligt att rätta till en oönskad utveckling på ett tidigt stadium. Trend Serviceindex Ta kunden på allvar Trygghet Rent och snyggt Hjälp när det behövs Profil Attraktivitet Prisvärdhet Produktindex Lägenhet Allmänna utrymmen Utemiljö 11

12 Medarbetare Gavlegårdarna sätter stort värde på sina medarbetare. Att personalen trivs och mår bra är en förutsättning för att alla känner sig engagerade och har vilja att utföra ett bra arbete. Precis som våra hyresgäster vill ha möjlighet att påverka sitt boende vill vi också att våra medarbetare ska ha infl ytande över sitt arbete. ARBETAD TID OCH FRÅNVARO Kärnvärden Gavlegårdarna arbetar efter fyra kärnvärden: Gemenskap, Hjärta och hjärna, Pålitlighet och Framåtanda. Under hösten har medarbetarna träffats och pratat om organisationens värdegrund och vad den står för. Vad det är som gör att vi trivs så bra på Gavlegårdarna och vad skulle kunna få oss att trivas ännu lite bättre? Målet är att ha en organisation som ser både sina styrkor och svagheter och som får medarbetarna att själva lyfta de frågor som känns viktiga för att utvecklas. Det kan dröja ett tag innan etiska frågor är lika vanliga som ekonomiska och tekniska på våra agendor. Att tillämpa och leva efter vår gemensamma värdegrund är en process där det krävs både delaktighet och dialog. Nettoarbetstid, 84,9% Sjukdom, 2,6% Barnledighet, 1,4% Semester/ferier, 10,8% Studier, 0,3% 12

13 Engagerade medarbetare Varje år ställer vi åtta frågor till medarbetarna som handlar om relationer till arbetskamrater och chefer, infl ytande och uppskattning. Svaren bildar ett trivselindex. För 2009 blev det 80,7 lite bättre än föregående år. Mycket goda omdömen gavs för trivseln med arbetskamrater, arbetsuppgifter och cheferna. Lyhördheten för nya idéer/förslag och infl ytande över viktiga beslut är också på en hög nivå. Arbetet med hälsofrämjande aktiviteter får också stor uppskattning. Kompetensutveckling med fokus Vår affärsplan har tydliga fokusområden där särskild tyngd läggs på insatser och utveckling. Kompetensaktiviteter har under året inriktats på bland annat miljö genom utbildning i Eco-driving och mångfald genom utbildningen Mångfald i praktiken. Därutöver har ett antal yrkeskompletterande utbildningar i data, personlig el-säkerhet, hyresjuridik, serviceengelska genomförts. Det har sammantaget blivit fyra heldagar kompetensutveckling per medarbetare och år. 13

14 Hälsofrämjande arbetsmiljö Medarbetarna har god medvetenhet om betydelsen av hälsofrämjande aktiviteter för ett friskt arbetsliv. Under 2009 blev Gavlegårdarna hälsodiplomerade av Korpen Hälsa med motiveringen: Hälsa är en del i er organisation och verksamhet med strategier och aktivitet inom rekreation och friskvård. Viktiga aktörer i arbetet är bolagets Korpklubb och de medarbetare som utbildat sig till hälsoinspiratörer. De har tillsammans startat upp projektet Hälsokicken som erbjuder aktiviteter som baserar sig på medarbetarnas önskemål. Det är teman kring personlig utveckling, hur man hanterar stress, balans i livet och bra kost. Gemensamma resor, teater- och musikupplevelser på fritiden ger också stark samhörighet. 14

15 CSR Corporate Social Responsibility Under 2009 släpptes Gavlegårdarnas CSR-rapport som beskriver och sammanfattar vår verksamhet utifrån perspektiven socialt ansvarstagande, miljöansvar, ekonomisk hållbarhet samt förhållningssätt till personalen. CSR står för Corporate Social Responsibility och är en modell som redovisar hur man som företag behandlar och arbetar med socialt ansvar i sin verksamhet. CSR-modellen är framtagen av European Housing Network (Eurhonet) som är ett nätverk av närmare 30 bostadsbolag från England, Frankrike, Italien, Sverige och Tyskland. Företagens gemensamma nämnare är att de alla är allmännyttiga. Vad som också förenar dessa företag är viljan att arbeta för ett hållbart samhälle där påverkan på vår gemensamma miljö minimeras genom medvetenhet och aktiva åtgärder. Innebörden av begreppet CSR tolkas på en mängd olika sätt. Inom Eurhonet anser man att CSR i grunden handlar om hur medlemsföretagen på frivillig grund integrerar social och miljömässig hänsyn i sin verksamhet i samverkan med intressenterna. EURHONET European Housing Network 15

16 Möta människors sociala behov Gavlegårdarnas vision är att förvalta människors livsmiljöer genom att skapa ett boende för alla och ett Hem för dig. Målsättningen är att möta kunderna utifrån deras olika behov. Våra kunder ska ha möjlighet att välja det boende som passar just dem utifrån fl er perspektiv än bara geografi skt läge, yta och standard. Vi strävar också efter att, så långt det är möjligt, möta våra kunders sociala behov. Bostaden är en viktig plattform från vilken man möter världen, och boendet kan vara helt avgörande för vilka möjligheter man har i samhället. 16

17 Samhällsnytta och boinflytande Ett socialt ansvarstagande från ett bostadsföretags sida kan ge effekter för människor inom en rad samhällsområden; både på individnivå, men även på ett mer strukturellt plan. Gavlegårdarna får en mängd förfrågningar om att sponsra eller samarbeta med olika verksamheter varje år. Målsättningen att arbeta med ett högt engagemang tillsammans med de samarbetspartners som väljs ut. Inriktningen fi nns inom många olika områden som till exempel idrott, miljö, musik, kultur och utställningar. Gavlegårdarna lägger stor vikt vid delaktighet och infl ytande. Förutom att boinfl ytande är reglerat i lag ger sådana satsningar goda effekter i form av bland annat minskad omfl yttning och ökad trivsel. Ett av Gavlegårdarnas mål är att ständigt hitta nya dialog- och mötesformer som leder till engagemang hos våra kunder. Under 2009 var Gavlegårdarna med och organiserade, fi nansierade och deltog i ett stort antal projekt i ett fl ertal bostadsområden. Aktiviteter Fotbollsskolor i fl era områden Hockeyskola Ridning Prova-på-aktiviteter Utlottning av biljetter och priser till större evenemang i Gävle Samspel med samarbetspartners Arbetet med våra samarbetspartners är viktigt för Gavlegårdarna och för barn och ungdomar i bostadsområdena. Under 2009 har Brynäs IF:s ungdomsledare, tillsammans med A-lagsspelare, besökt några av de största bostadsområdena och pratat med ungdomar om kamratskap, laganda och om att nå sina mål. Till föreläsningarna har ungdomarna också bjudits med att se Brynäs spela. För några av deltagarna var det allra första gången de såg en hockeymatch och evenemanget blev mycket uppskattat. 17

18 Brottsförebygganderådet BIG anordnar varje år Stolt och Nykter i samband med högstadieelevernas skolavslutning. Alla ungdomar bussas gratis ut till Furuviksparken där kända artister, stort disco och åkattraktioner väntar. Andersberg Under 2009 har Gavlegårdarna och Hyresgästföreningen satt samman en grupp nattvandrare i området Andersberg. Gruppen har bestått av cirka 15 personer som har haft utbildningsträffar i första hjälpen, hjärt- och lungräddning, konfl ikthantering och droginformation. Gruppen har vandrat organiserat ett antal fredagar under Gruppmedlemmarna har också varit ute privat och många menar att de nu kan agera på ett annat sätt tack vare den kunskap och erfarenhet som de fått genom nattvandringsgruppen. Nordost På Nordost arbetar en projektledare från Studiefrämjandet som ansvar för aktiviteterna i området. Bland annat fi nns en lägenhet där de boende kan komma och surfa på internet, delta i datautbildningar, delta på ungdomsträffar och fi lmkvällar. I samarbete med Gästriklands idrottsförbund och föreningen GGIK har Gavlegårdarna byggt en fotbollsplan med konstgräs, som har som mål att gynna spontanidrotten för barnen och ungdomarna i området. Vid invigningen av fotbollsplanen arrangerades en match där stadsdelens ungdomar spelade mot Polisen och A-lagsspelare från Gefl e IF. På Nordost fi nns sedan två år tillbaka ett nätverk som heter Trygga Gävle. Det innehåller ett trettiotal aktörer som tillsammans arbetar för att öka tryggheten i området. 18

19 Öster Öster är ett av de områden som lägger fl est antal timmar på olika aktiviter för de boende. Under 2009 har man arbetat mycket med grannsamverkan för att ytterligare öka tryggheten och trivseln. Gårdrådet som består av hyresgäster samt representanter från Gavlegårdarna, Hyresgästföreningen och Studiefrämjandet som tillsammans ansvarar för aktiviteterna i området och planerar framåt. På Öster fi nns idag bland annat en snickeriverkstad som drivs av de boende, målarstudio, systudio, gym och fl era odlingslotter där de boende kan plantera det de önskar. Sätra Sätra är ett av Gavlegårdarnas största bostadsområden och här samarbetar vi med fl ertalet aktörer. Bland annat fi nns ett gårdsråd med cirka femton engagerade hyresgäster som planerar aktiviteterna i området. Samarbetet mellan Hyresgästföreningen och ABF är mycket viktig och det är de som hjälper till att genomföra många av aktiviteterna. Sportklubbarna IK Sätra och Rapatac ger barnen och ungdomarna möjlighet att utöva fl era sporter och ger dem en värdefull fritid. Självförvaltning Självförvaltning är en viktig del i att kunna påverka det egna boende och den sociala gemenskapen. Det är viktigt att kunderna själva har möjlighet att vara med och påverka och ta ansvar för den stadsdel de bor i. För närvarande fi nns det fem aktiva självförvaltningsgrupper i Gavlegårdarnas bestånd. Dessa grupper omfattar tillsammans cirka 400 lägenheter och vi ser gärna att självförvaltade områden blir fl er. 19

20 Förnya stadsdelar och bostäder Inom Gavlegårdarna måste vi vara beredda på att ständigt förändra vårt ägande och vårt utbud, för att hitta rätt bostadsmix. Det handlar dels om rätt bostadsmix i vårt bestånd men också hur fördelningen av hyresrätter, bostadsrätter och egna hem ser ut i Gävle i stort. För oss handlar det inte bara om att ha tillräckligt många bostäder, vi måste också fråga oss om de bostäder vi erbjuder är de som våra hyresgäster vill ha och betala för. 20

21 Gävle Strand Gävle Strand är en ny stadsdel i Gävle som successivt växer fram. Området präglas av närheten till havet, staden och världen. På Gävle Strand bygger Gavlegårdarna Fullriggaren ett nytt höghus med tydlig miljöinriktning och ett boende som är unikt i sitt slag. Fullriggaren 26 juni 2009 togs första spadtaget för Fullriggaren. Under hösten har grundläggningsarbeten utförts och stommen till det tolv våningar höga huset kommer att monteras under våren Huset kommer att färdigställas under våren/sommaren Nedersta planet kommer att inrymma lokaler för restaurang och butik. Därutöver blir det lägenheter och kontor. Högst upp i byggnaden kommer en utsiktsvåning att placeras. Huset byggs miljömässigt med bland annat solfångare och solceller som energikällor. Fakta Fullriggaren Cirka 42 meter hög 12 våningar 33 st lägenheter 1 5 r o k Ska innehålla: konferenslokal utsiktsterass kontorslokaler restaurang butik 21

22 Östra Sätra Förnyelsen av Östra Sätra inleddes under Förbättrad belysning, nya fasader, bättre isolering, ombyggda entréer och trapphus samt nya balkonger är några av de förändringar som genomförts och ska genomföras. Även fönster, stammar och badrum ska renoveras. Målsättnigen är att Östra Sätra ska utvecklas till: en trygg och bra fungerande stadsdel en stadsdel där invånarna mår bra och är aktiva boende som känner trygghet och delaktighet en stadsdel där mångfalden tas till vara som en resurs och möjlighet en stadsdel med låg miljöpåverkan en stadsdel med prisvärt boende Öster Förnyelsen av Öster är nu i det närmaste klar. Under 2009 har arbetet med de sista delarna inletts. Området har fått konstnärlig utsmyckning utförd av konstnären Rolfcarlwerner. På fasaderna avbildas autentiska Österbor i stort format. Det grundläggande och den mest betydande framgångsfaktorn för stadsdelsförnyelsen på Öster har det bodemokratiska arbetssättet varit. Inga åtgärder har vidtagits utan att hyresgästerna har haft möjlighet att påverka vad som ska göras och hur det ska ske. Fakta Östra Sätra Området omfattar ca 600 lägenheter Bostäderna är byggda mellan I området bor cirka personer Fakta Öster Området omfattar ca 741 lägenheter Bostäderna är byggda mellan I området bor cirka personer 22

23 Underhåll Under 2009 ökade Gavlegårdarna sitt underhåll kraftigt. Det var årets fastighetsförsäljningar som möjliggjorde en omfattande underhållsinsats. Underhållet kunde utökas med cirka 30 mnkr och satsades på prioriterade områden som trygghetsåtgärder och energisparåtgärder. Idag räcker inte Gavlegårdarnas hyresintäkter för att skapa ett tillräckligt underhållsutrymme och därför behövs tillskjutna medel från till exempel försäljningar för att hålla en rimlig takt på förnyelsearbetet i bostadsområdena. Försäljning Gavlegårdarnas fastighetsbestånd är till stor del byggda under miljonprogramsåren mellan och är i behov av renovering och underhåll. För att frigöra kapital säljer vi fastigheter i stadsdelar där vi är dominerande. Bakgrunden till försäljningarna är ett beslut i Gavlegårdarnas styrelse om att sälja lägenheter fram till 2012 för att frigöra resurser till underhåll. Fakta Förnyelsen på Öster har omfattat: 780 lägenheter (fasader, entréer, balkonger, påbyggnad av nya lägenheter) Resultat: Kö till lägenheterna Hyresgästerna väljer att bo kvar Lugnare och mer attraktivt område Minskade sociala problem i området Engagerade hyresgäster arbetar i arbetsgrupper med frågor som till exempel trafi k, trygghet och belysning, gårdsråd och teknisk förnyelse. 23

24 MerVal Under april 2009 introducerades Merval som är en vidareutveckling av HLU (Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll). Precis som tidigare ingår det normala underhållet i hyran (berättigat underhåll) men i och med Merval har hyresgästerna fått fl er möjligheter att själva påverka bostadens utseende vad gäller bänkskivor, golv och tapeter, knoppar, handtag, blandare och vitvaror. Hyresgästen kan också välja att avstå från det berättigade underhållet och få hyresrabatt. Under 2010 kommer hyresgästernas möjligheter att beställa Merval via hemsidan att förbättras och så även den interna logistiken avseende beställningar till entreprenörer med mera. Fakta Kök: byte av blandare, bänkskivor, kakel, knoppar och handtag Vardagsrum och sovrum: byte av tapeter och golv Vitvaror: Diskmaskin, tvättmaskin, torktumlare och duschkabin Våtrum: Merval gäller ej för badrum, wc och tvättstuga 24

25 Bostäder för studenter och unga vuxna Gavlegårdarna satsar på de unga och lanserade under 2009 Startbo, Det innefattar 36 ettor på 20 kvadratmeter mitt i centrala Gävle och riktar sig till ungdomar som fyllt18 men ännu inte 29 år. Lägenheterna har en bra basstandard men begränsat underhåll, allt för att kunna erbjuda en enklare produkt till ett lägre pris dessutom ingår bredband. Idag är samtliga lägenheter uthyrda och under 2010 fortsätter vi arbetet med att hitta former för boende som är målgruppsanpassat till unga vuxna. 25

26 Studentbostäder Under året 2009 har fl er ungdomar än tidigare sökt sig till studier på Högskolan i Gävle. Gävle kommun erbjuder studenter bostadsgaranti, vilket betyger att alla som studerar garanteras tak över huvudet vid skolstart. Beläggningsgraden på studentbostäderna visade rekordsiffror under Gävle var en av få kommuner i Sverige som uppfyllde bostadsgarantin. Inför terminsstarten i augusti gjorde vi en stor genomlysning av rutinerna för uthyrning till studenter, av informationsmaterialet och av vår organisation. Kundcentrum, studentkåren och förvaltningen hade ett bra samarbete som bland annat ledde till att nytt informationsmaterial anpassat för studenter på både svenska och engelska togs fram. Informationen delades ut vid avtalsskrivningarna. Informationskvällar hölls både för de svenska och utländska studenterna. Resultatet blev färre frågor från studenter och vi kunde se att rutinerna kring uthyrning och förvaltning fl öt smidigare. Studetbostäder Antal: 964 studentlägenheter och 196 studentrum Områden: Centrala Gävle, vid Högskolan, Andersberg och Campus Sätra Storlek: 1 4 r o k samt korridorboende 26

27 Boende för äldre och personer med särskilda behov Andelen äldre i Gävles befolkning ökar. Gavlegårdarna har som uppdrag att erbjuda trygga och bekväma lägenheter för äldre personer som behöver vård- och omsorgsboenden. Forellplan (Sätrahemmet) Sätrahemmet har byggts om för att möta dagens krav på boendestandard för äldre och dels kraven på arbetsmiljö för de personer som arbetar där. De tidgare 80 lägenheterna blev efter ombyggnad 40 lägenheter med en yta på cirka 40 kvadratmeter per lägenhet. Under 2009 har en ny tillbyggnad färdigställts som innehåller ytterligare 80 lägenheter på cirka 33 kvadratmeter vardera. Lägenheterna är fördelade på tio boende-grupper och i varje grupp fi nns ett gemensamt kök med sittplatser för de boende, allrum, tvättstuga, förråd och omklädningsrum samt personalutrymmen. I samband med att den nya byggnaden blev klar bytte man också namn på byggnaden; från Sätrahemmt till dagens Forellplan. Gruppboende Efterfrågan på gruppbostäder i Gävle är stort. Under 2009 har Gavlegårdarna startat byggnationerna av gruppbostäder på Pukslagarvägen i Bomhus och i kvarteret Ekorrbäret i Sätra. På Rågångsvägen har ombyggnationer av tre gruppbostäder påbörjats, varav en blev klar i december

28 I teknikens framkant Framtidens TV Under 2009 har Gavlegårdarna tillsammans med Sandvikenhus, Gävle Energi och Sandviken Energi upphandlat det TV-utbud som ingår i hyran för samtliga hyresgäster. Genom samarbetet som ledde till att en av Sveriges större upphandlingar inom detta område kunde genomföras har priset för kanalutbudet sänkts väsentligt och utbudet förbättrats jämfört med tidigare. För Gavlegårdarnas del börjar avtalet gälla från november Våra kunder kommer i och med detta få tillgång till det utbud som fi nns idag plus kostnadsfri digtal-tv för ett antal kanaler samt rabatter på attraktiva kanalpaket. Taggsystem Satsningen att byta ut befi ntliga lås till taggsystem har fortsatt under året; främst i Andersberg och Bomhus. Fördelen med tagglås är att man enkelt kan spärra en borttappad tagg, i jämförelse med en borttappad nyckel där låsbyte ofta blir en följd. Taggsystemet höjer också tryggheten för hyresgästerna. Lås i till exempelvis tvättstugor byts ut mot digitala bokningssystem som gör det möjligt för hyresgästerna att boka tid via Gavlegårdarnas hemsida eller direkt på plats. Bredband Under året har fi ber bytts ut i bostadsområdena Brynäs och Sätra till en nyare fi beroptik som kan transportera mer data på längre sträckor. Kundantalet ökade med 500 nya bredbandskunder under

29 Gynna en hållbar livsmiljö Att satsa på klimat- och miljöfrågorna är en självklarhet för oss på Gavlegårdarna. Som stor aktör har vi ett samhällsansvar och vad vi gör har betydelse för klimatet. Vår ambition är att ständigt minska miljöbelastningen genom att hitta effektiva och miljövänliga sätt att arbeta på. Det långsiktiga målet är att vara ett klimatneutralt bolag år Under 2009 har fokus legat på att följa strukturen i vårt miljöledningssystem. Ett miljöutskott har bildats för att arbeta med miljöfrågor som driver verksamheten i affärsplanens inriktning under rubriken Gynna en hållbar livsmiljö. 29

30 Med tanke på miljön Belysning Under 2009 har cirka fem Mkr använts för underhåll och komplettering av belysningsarmaturer såväl utvändigt som invändigt. Prioriteringarna bygger på hyresgästernas synpunkter och önskemål som framförts i NKI-undersökningen. Åtgärderna har dels lett till ökad trygget och dels till minskad elförbrukning. I ett av våra bostadområden har vi bytt ut belysningsarmaturer. Efter bytet kommer den årliga förbrukningen där att minska med drygt kwh vilket ger en besparing med cirka kr per år. Byggmaterial Internt och tillsammans med Inköp Gävleborg har Gavlegårdarna arbetat med att ta fram rutiner för att man vid inköp och upphandlingar alltid ska välja material som är sunda för människor och miljö. Gavlegårdarnas åtta fokus områden för miljön Belysning Byggmaterial Energi Kemikalier Innemiljö Transporter Avfall Ökad kunskap externt och internt 30

31 Energi VÄRME kwh/m² Gavlegårdarna arbetar strategiskt med energifrågorna. Alla typer av direkt oljeuppvärmning har konvertrats till miljövänligare uppvärmningsalternativ som exempelvis fjärrvärme. Flera fastigheter har även energianalyserats vilket har lett till åtgärder för att minimera energianvändningen. Vid ny produktion och större ombyggnader har höga krav ställts på energieffektivitet. På Gävle Strand som är det nyaste bostadsområdet är samtliga fastigheter av lågenergiklass (80 kwh/m2) Kemikalier Gavlegårdarna har som mål att minska användningen av kemikalier. Varje år genomför våra arbetsmiljöombud en kemikalieinventering som resulterar i EL kwh/m² olika aktiviteter för ytterligare förbättringar. 30,0 28,9 31,2 30,3 27,2 Innemiljö I begreppet innemiljö innefattas faktorer som påverkar hur våra hyresgäster upplever inneklimatet exempelvis temperatur och ventilation. Varje år upprättas prioriteringplaner utifrån vad hyresgästerna tycker i kundenkäten (NKI)

32 Transporter VATTEN lit/m² Under 2009 har 32 medarbetare utbildats i så kallad Eco-driving. Fyra servicebilar, en traktor och tre stora gräsklippare har bytts ut mot nyare och mer * miljövänliga fordon. Cyklar, busskort och en miljöbil har införskaffats som miljövänliga alternativ till de egna fordonen i tjänsten Avfall Under året utökades samarbetet med Gästrike Återvinnare med avsikten att få hyresgästerna att bli bättre på att sortera hushållsopor. Vi såg även över hur vi hanterar förbrukningsmaterial internt. Trycksaker trycks nu i lägre upplagor, om behov fi nns görs nytryck istället för att kasta överupplagor. Vi fortsätter arbetet under 2010 för att kunna minska pappersmängderna ytterligare *Ökningen är kopplat till den lägre vakansgraden. 32

33 Ökad kunskap För att öka kunskapen har en grupp medarbetare jobbat aktivt med energisparåtgärder utifrån hyresgästernas önskemål. Bland annat har energiutbildningar för hyresgäster genomförts samtidigt som vi utökade och förbättrade informationen i kundtidningen Angelägenheter. Gavlegårdarna har även deltagit i entreprenörsträffar med fokus på miljökrav vid upphandlingar, miljöprojekt inom Gävle kommun och centrala miljödagar anordnade av SABO. Flertalet medarbetare har deltagit i en utbildning för förbättrad bilköring, så kallad Eco-driving. 33

34 Gynna mångfald Vår grundinställning är mångfald ger möjligheter och vårt förhållningssätt är att i all verksamhet och i allt utvecklingsarbete medvetet bidra till mångfald inom boendet. Detta innebär att vi inte särbehandlar efter vare sig kön, sexuell läggning, funktionshinder, etnisk tillhörighet, religion eller trosuppfattning, ålder och social ställning. 34

35 Kunskap ger delaktighet Genom ökad kunskap bland våra medarbetare, genom nätverk och aktiviteter i våra bostadsområden hoppas vi att andra ska inspireras och att samtal, engagemang och nya projekt ska växa fram. Ju fl er som får kunskap, som vill engagera sig och som får möjlighet att påverka desto fl er kommer att känna sig delaktiga och desto fl er kommer att trivas hos oss. Det gäller både våra hyresgäster och våra medarbetare. Projekt för ökad mångfald I våra bostadsområden arbetar våra samarbetspartners med olika aktiviteter som har som mål att öka mångfalden Alla välkomna att delta oavsett kultrurell bakgrund, funktionshinder, kön och ålder. De som bor om området kan välja mellan fl era aktiviteter utifrån intresse och bli delaktiga i nya nätverk. Det fi nns också tillfälle att komma i kontakt med olika delar av samhället och få information och föra dialog med från myndigheter, företag och föreningar. 35

36 Språkcafé Språkcaféet startade under 2009 och där har de boende i Andersberg fått chansen att träna vardagssvenska med både infödda svenska och personer från andra länder. Till exempel har man fått hjälp med läxor eller papper som har varit svåra att förstå. Några av aktiveteterna har varit olika temakvällar med mat och underhållning, utfl ykter, och i slutet av året arrangerades en julmarknad i Andersbergs centrum. Då arrangerades en utställning om julen där de boende bland annat fi ck visa upp olika högtidsdräkter. Under året har cirka 200 personer varit på någon aktivitet som arrangerats av språkcaféet. Mötesplats Gavlegårdarna samarbetar och stödjer den lokala föreningen Kulturum i bostadsområdet Brynäs. De fungerar som en mötesplats där alla som bor i området kan träffas och umgås. Föreningen ordnar barn- och familjeaktiviteter, utfl ykter, utbildningar samt olika musik- och kulturarrangemang. 36

37 Sommar på fritidsgården Under sommaren är det viktigt att ge de boende i våra bostadsområden fl era aktiviteter att välja mellan, eftersom många inte har möjlighet att åka på semester. Fritidsgårdarna och kvarteslokalerna i samarbete med våra partners blir viktiga mötesplaster och utgångspunkter för utfl ykter till grönområden, kulturella platser och givetvis bad. Målet är att skapa goda relationer mellan barn, ungdomar och vuxna vilket ökar kunskapen och integrationen i samhället. Information för nyanlända 2009 tog vi fram en enkel informationsfolder som tar upp de viktigaste frågorna kring boendet. Foldern innehåller många tydliga illustrationer och har översatts till de tre vanligaste språken som nyanlända talar; i dagsläget är det arabiska, somaliska och tigrinja (Eritrea). Arbetet genomfördes tillsammans med Gavlegårdarna och Invandrarcentrum fortsätter vi arbetet med att utbilda våra medarbetare i att skriva Lättläst. På så vis kan vi se till att både tryckt material och texter på webben blir tillgängliga för fl er människor. 37

38 AB Gavlegårdarna, 2010 Produktion: Baringo reklam & kommunikation i samarbete med AB Gavlegårdarna Foto: AB Gavlegårdarna, Albin Bogren, Baringo, m fl Tryck: Gävle Offset AB 38

39 39

40 AB Gavlegårdarna Box 456, Gävle Besöksadress S Kungsvägen 25 Tel Fax info@gavlegardarna.se