Expropriationslagens ersättningsbestämmelser i behov av förändring?

Transkript

1 UPPSALA UNIVERSITET Företagsekonomiska Institutionen - Handelsrätt Expropriationslagens ersättningsbestämmelser i behov av förändring? Datum: Kandidatuppsats HT 2014 Författare: Marcus Almhagen Mikael Wiborgh Handledare: Kjell Adolfsson

2 Sammanfattning Äganderätten är ett av de starkaste skydden som svenska medborgare idag åtnjuter. Denna rätt löper långt tillbaka i tiden och utgör därmed en viktig beståndsdel i ett fungerande och rättssäkert samhälle. Trots vikten och betydelsen av äganderätten kan fastighetsägares rätt att bruka och leva på sin jord i vissa fall kan begränsas. Vid inskränkning av äganderätten skall ersättning utgå enligt Regeringsformen 2 kap st, där det fastslås att den som blir utsatt skall vara tillförsäkrad full ersättning för förlusten. Vid beräkningen av ersättningens storlek används expropriationslagens bestämmelser om ersättningsberäkning. Avsikten med dessa bestämmelser är att stärka positionen för den som blir utsatt och syftar till att likställa den enskilde fastighetsägarens ekonomiska ställning till vad den var innan inskränkningen. Då staten beslutar att upphäva, begränsa eller ta i anspråk särskild rätt till en fastighet benämns det som expropriation. Expropriationsförfarandet medför en för markägaren förvånansvärt svag ägarställning, då tvångsinlösen kan ske mot dennes vilja. Författarna har i denna uppsats valt att genom att använda den traditionella rättsdogmatiska metoden klargöra om ersättningen vid expropriation beräknas på ett tillförlitlig rättssäkert och rättvist sätt. Syftet med studien är att belysa de problemområden som finns vid beräkning av expropriationsersättning och framförallt vilken påverkan dessa har på fastighetsägaren. I studien används miljöbalkens bestämmelser om bildande av naturreservat för att skapa en grundförståelse för expropriationsförfarandet. Därefter analyseras de problemområden som berör expropriation mer generellt. I denna uppsats finner författarna att det huvudsakligen finns två stora problemområden gällande expropriation. Den första problematiken rör användandet av marknadsvärdesprincipen, där flertalet värderingsmodeller är godtyckliga. Detta leder ofta till väldigt stora skillnader i uppfattning om fastigheters värde. Den andra problematiken uppkommer vid användandet av schablonpåslag. I dagsläget förstärks en felaktig värdering genom att påslaget beräknas med grund i en marknadsvärdesbedömning, vilket inte är en rättvis modell. Författarna menar att en lösning på dessa problemområden vore att införa en skälighetsregel vilket skulle möjliggöra en förhoppningsvis mer träffsäker och rättvis beräkning av expropriationsersättning.

3 Innehåll 1. Inledning Problemformulering Syfte Metod Disposition Expropriationsförfarandet Äganderätt vårt starkaste skydd Bildande av naturreservat Expropriationslagens utveckling Grundläggande bestämmelser om expropriationsersättning Ersättningens delposter Den centrala värderingsprincipen Teoretisk redogörelse - marknadsvärde Beräkningsmodeller för expropriationsersättningen Valet av jämförelseobjekt Ersättning av övrig skada års ersättningsreform Analys - problemen med expropriationsersättning Värderingsosäkerheten Det schabloniserade påslaget Snedvriden ersättning Definition av marknadsvärde Slutsats Behov av ett tydligare definierat lagrum Snedvriden ersättning Expropriationslagens ersättningsbestämmelser - i behov av förändring? Sammanfattande slutsats Källförteckning... 25

4 1. Inledning 1.1 Problemformulering Ett av de skydd medborgare i Sverige åtnjuter är äganderätten, vilket regleras i grundlagen. Detta är en tradition som löper långt tillbaka i tiden och äganderätten är en grundläggande juridisk princip som gör att rättssubjekt kan äga egendom och tillgångar. Denna princip är en nyckelfaktor i ett fungerande rättssäkert samhälle som tydligt drar en gräns mellan vem som äger vad och vilka befogenheter som kommer med äganderätten. Trots denna tillsynes elementära juridiska princip finns flertalet inskränkningar som gör att rättssubjektets befogenheter kan begränsas. Dessa inskränkningar fungerar som ett verktyg för att möjliggöra det som ligger i det allmännas intresse - vilket nödvändigtvis inte går i linje med den enskildes intressen. Staten har ett ansvar gentemot sina medborgare att tillgodose deras hälsa och att omgivningen är miljövänlig och säker 1. Inom ramen för detta ansvar finns flertalet lagrum som reglerar hur inskränkningen i äganderätten skall hanteras. För att nämna några återfinns bland annat; väglag, minerallag, ledningsrättslag, artskyddsförordningen, skogsvårdslagen och miljöbalken. Gemensamt för ovan nämnda rättsakter är att de kan inskränka äganderätten hos fastighetsägare. Vid beslut om inskränkande i äganderätten skall ersättning utgå. Denna ersättning skall enligt Regeringsformen (RF) 2 kap st. tillgodose att den som blir utsatt skall vara tillförsäkrad full ersättning för förlusten. Vid beräkningen av storleken på ersättningen används expropriationslagens (ExprL) bestämmelser om ersättningsberäkning, vilka återfinns i 4 kap. Avsikten med dessa bestämmelser är att stärka positionen för den som blir utsatt och syftar till att den ekonomiska ställningen skall vara lika innan som efter inskränkningen. Då staten beslutar att upphäva, begränsa eller ta i anspråk särskild rätt till en fastighet benämns det som expropriation. Expropriationsförfarandet innebär att markägare har förvånansvärt svag ägarställning, då tvångsinlösen kan ske mot dennes vilja. 2 Skogsbranden i Västmanland under sommaren 2014 aktualiserar frågan om expropriation och den problematik som kan uppstå vid inskränkande i äganderätten. Stora företag såsom mindre privata aktörer fick se sin egendom härjas av brand. Samtidigt som ett stort värde gick förlorat, skapades nya biologiska möjligheter för fauna och flora att åter blomstra. En nybrunnen miljö är något som inträffar ytterst sällan men som är ytterst nödvändig för att vissa arter ska kunna leva. Statens ansvar för det allmännas intresse innefattar bland annat att säkerställa en miljömässigt hållbar utveckling för sina medborgare. Således skulle vissa brandhärjade områden teoretiskt sätt kunna bli utsatta för expropriation i syfte att främja och bevara de miljömässiga värdena som har uppstått. En expropriation innebär att staten utövar sin rätt att inskränka i äganderätten och därmed köpa ut fastighetsägarna från - hela eller delar av - sina fastigheter. Juridiskt kan detta göras med stöd via flertalet lagrum. Vid ett fall då syftet är att bevara miljön används Miljöbalkens (MB) bestämmelser för naturskyddsområde i 7 kap Dahlsjö, A., 1944, Hermansson, M., 1973 & Sjödin, E., , Regeringsformen, Expropriationslagen: en kommentar, Norstedts juridik, Stockholm. 2 Motion 2013/14: C289, Stärkt rättsligt skydd för äganderätten till fast egendom. Tillgänglig: 1

5 För att detta ska kunna ske på ett ömsesidigt tillfredsställande sätt skall fastighetsägaren få en ersättning som de anser rimlig i förhållande till sin fastighets värde. Bestämmelser för hur detta värde ser ut och beräknas återfinns i expropriationslagens 4 kap. om ersättningsbestämmelser. Lagstiftningen ger den rättsliga ramen för vad som ska ersättas, däremot anger den inte explicit vilka värderingsmetoder som bör användas 3. Förarbetena till expropriationslagen uttrycker att det finns flertalet metoder man kan använda sig av vid ersättningsbestämmelse vid expropriation. Bland dessa finns ortsprismetoden, avkastningsmetoden och produktionskostnadsmetoden. Dessa metoder beräknar på olika sätt värdet på fastigheten som ligger till grund för prislappen för staten att expropriera ägarens innehav. Valet av värderingsmetod lämnar stort utrymme för fluktuerande prissättning, då de innebär användande av flertalet variabler såsom diskonteringsränta, återanskaffningskostnad, framtida avkastning och liknande. Fastighetsägare kan därmed få olika mycket betalt för sin mark, beroende på vem som utför värderingen och hur beräkningen går till, vilket skapar en stor osäkerhet. Vid en expropriation vill exproprianden 4 naturligen betala så lite som möjligt för fastighetsintrånget, medan fastighetsägaren vill ha så mycket betalt som möjligt. Osäkerheten i värderingsberäkningen leder därmed ibland till att tvister råder i frågan om storleken på ersättningen och vad som är att anse som full ersättning. Vid en sådan tvist finns ingen annan juridisk lösning än att domstolen får göra det slutliga avgörandet, och därmed bestämma vilken ersättningsberäkning som anses mest rimlig. Osäkerheten i värderingen leder till en risk för båda parter i expropriationsförfarandet men framförallt för den som riskerar att bli tvångsvis av med sin fastighet mot en orimlig ersättning. Således finns en inskränkning i äganderätten, som i värsta fall kan leda till en stor ekonomisk skada för fastighetsägaren. Vi ämnar därför i denna uppsats undersöka frågeställningen; Hur beräknas expropriationsersättning på ett rättssäkert och rättvist sätt? 3 Prop. 2009/10:162 Ersättning vid expropriation, s. 51 ff 4 Den som begär expropriation. 2

6 1.2 Syfte Studien syftar till att genom en undersökning av expropriationslagens ersättningsbestämmelser klargöra om ersättningen vid expropriation beräknas på ett tillförlitligt rättsäkert och rättvist sätt. Genom denna undersökning ämnar författarna belysa de problemområden som finns vid beräkning av expropriationsersättning, samt hur de påverkar fastighetsägare i ett expropriationsförfarande. 1.3 Metod Vi har i denna uppsats använt oss av den traditionella rättsdogmatiska metoden. Detta innebär att vi har använt oss av lagtext, förarbeten, rättsfall samt kommentarer till lagrum enligt rättshierarkin för att fastställa de lege lata 5. Utgångspunkten har varit expropriationslagens fjärde kapitel och dess förarbeten. Miljöbalkens bestämmelser om bildande av naturreservat fungerade som ett exempel för att förstå hela expropriationsförfarandet. Vidare har kommentarer kopplade till aktuella lagrum använts för att bredda perspektiven och förståelsen. För att få en insyn i hur det ser ut i praktiken har vi analyserat rättsfall där tvister har rått gällande storleken på expropriationsersättningen. Vi har också använt oss av dokument från naturvårdsstyrelsen och skogsvårdsverket för att öka insikten i expropriationsförfarandet. 1.4 Disposition Studien inleds i kapitel ett med en målande och grundlig problemformulering följt av syfte, metod och disposition. I kapitel två förklaras hur expropriationsförfarandet fungerar då en fastighet tas i anspråk för bildande av naturreservat samt hur beräkning av expropriationsersättningen ser ut enligt ExprL 4 kap. Vidare innehåller kapitel tre en genomgång av den problematik som uppstår vid bestämmande av ersättning enligt marknadsvärdesprincipen. Slutligen avslutas studien med en karakteristisk analys följt av en skarpsynt slutsats i kapitel fyra. 2. Expropriationsförfarandet 2.1 Äganderätt vårt starkaste skydd Idén om äganderätt sträcker sig historiskt sett långt tillbaka och är en av de mest fundamentala grundpelarna i ett rättssäkert samhälle. Materiellt rättighetsanspråk gör att ägaren till egendomen ges vissa befogenheter, vilka bland annat inkluderar rätten att disponera, hyra ut och sälja objektet i fråga. Egendomsskyddet regleras i RF 2 kap. 15, där det uttrycks att Vars och ens egendom är tryggad genom att ingen kan tvingas avstå sin egendom till det allmänna eller till någon enskild.... Således är det en grundläggande juridisk princip som möjliggör att rättssubjekt kan äga egendom och tillgångar, som i grundlagsstiftning tillförsäkrar ägaren befogenheten över egendomen. Denna princip är mycket viktig för ett fungerande samhälle då äganderätten drar en distinkt linje mellan vem som har rätten att förfoga över vad och hur egendomen får användas. Trots denna fundamentala juridiska princip, finns vissa inskränkningar i äganderätten. Framförallt fungerar inskränkningarna som ett verktyg för att möjliggöra det som ligger i det allmännas intresse. Inom ramen för detta åligger bland annat statens ansvar gentemot sina medborgare, vilket inkluderar hälsoskydds-, miljöskydds- och säkerhetsskäl. I RF 2 5 Om den givna lagen; gällande rätt 3

7 kap st. benämns de inskränkningar som finns i äganderätten, och hur dessa lämpligen skall ersättas. Ordagrant lyder första meningen i andra stycket: Den som genom expropriation eller något annat sådant förfogande tvingas avstå sin egendom ska vara tillförsäkrad full ersättning för förlusten. Genom detta grundlagsreglerade område försäkras fastighetsägare en rimlig ersättning vid ett eventuellt expropriationsförfarande. Det innebär ett starkt skydd för fastighetsägaren som meddelar att om en inskränkning i äganderätten kommer ske, skall den som utsätts kompenseras på ett tillförlitligt sätt. Inskränkning sker i syfte att bevara det allmännas intresse och exempel på detta är när det ska byggas vägar, dras ledningar eller bildas naturreservat. 2.2 Bildande av naturreservat Syftet med bildandet av naturreservat är att långsiktigt bevara, utveckla och vårda naturmiljöer av värde för människor, växter och djur. I Sverige är naturreservat en del av vårt natur- och kulturarv och kännetecknas av biologisk mångfald och variationsrika naturmiljöer. Naturreservat är något vi sparar åt våra kommande generationer för att främja människors hälsa, trygga en god hushållning till naturresurser, bevara ekosystem och ta tillvara på de kulturhistoriska värdena som vi har. 6 Möjligheten till bildandet av naturreservat behandlas i MB 7 kap I 4 1 st. beskrivs det att: Ett mark- eller vattenområde får av länsstyrelsen eller kommunen förklaras som naturreservat i syfte att bevara biologisk mångfald, vårda och bevara värdefulla naturmiljöer eller tillgodose behov av områden för friluftslivet.. Ett mark- eller vattenområde får förklaras naturreservat utan markägarens samtycke och kan i sista hand bildas tvångsvis 7. När ett område som inte ägs av staten bestäms till naturreservat sker en inskränkning i äganderätten då fastigheten tas i anspråk. Enligt 5 skall inskränkningarna som anges inte gå längre än vad som krävs för ändamålet för naturreservatet. Praxis visar att det har förekommit inskränkningar i form av förbud mot exempelvis avverkning av skog, väganläggning och borttagning av döda träd. Lagen har möjlighet till en inskränkning i allemansrätten exempelvis genom att förbjuda tillträde under vissa delar av året men också genom att förbjuda verksamheter som markägaren eller andra bedriver utanför reservatet om det påverkar på ett skadligt sätt 8. Vidare regleras i 6 hur fastighetsägaren ska tåla visst intrång inom fastigheten även då det kan försvåra och förminska fastighetens användning. De intrång som får göras är: 1. anläggs vägar, parkeringsplatser, vandringsleder, raststugor, tältplatser, badplatser, sanitära inrättningar eller liknande anordningar, 2. bereds tillträde till mark för allmänheten där allmänheten annars inte har rätt att vistas, 3. utförs gallring, röjning, slåtter, plantering, betesdrift, avspärrning eller liknande åtgärder, eller 6 Naturvårdsverket, Så bildas naturreservat svar på vanliga frågor från markägare. Stockholm: Naturvårdsverket. Tillgänglig: s/publikationer/ pdf 7 Allmänt om naturreservat, Michanek Zetterberg, s. 209 ff. 8 Bengtsson, B., , Miljöbalken: en kommentar, Norstedts juridik, Stockholm. 4

8 4. genomförs undersökningar av djur- och växtarter samt av mark- och vattenförhållanden. 9 I 7 regleras hur länsstyrelsen och kommunen helt eller delvis får upphäva beslut enligt 4-6 om det finns synnerliga skäl. Bestämmelserna i 8 reglerar hur ändringar av naturreservat inte får strida mot plan- och bygglagen, dock får mindre ändringar göras. De markägare som får sitt område förklarat som naturreservat har i de flesta fall rätt till ersättning enligt MB 31 kap. på grund av beslutet. I 4 uttrycks en rad scenarion då ersättning skall utgå: Fastighetsägaren har rätt till ersättning på grund av beslut som innebär att mark tas i anspråk eller att pågående markanvändning inom berörd del av en fastighet avsevärt försvåras.... Den punkt som främst blir aktuellt att ta upp i denna uppsats är 31 kap. 4 1 st. 2 p. föreskrifter enligt 7 kap. 5, 6 eller 9 om åtgärder och inskränkningar som rör naturreservat och kulturreservat. Miljöbalkens bestämmelser hänvisar i 31 kap. 2 till att ersättningsberäkningen skall utgå ifrån expropriationslagen och dess principer, både då mark tas i anspråk och när rådigheten inskränks. Bestämmelserna i 2 gäller inte då miljöbalken innehåller avvikande regler. 2.3 Expropriationslagens utveckling De första bestämmelserna rörande expropriation löper långt tillbaka historiskt och antogs redan i 1734 års lag. Då reglerades det i byggningsbalken 25 kap. 1 och innehöll rätten att tvångsvis ta mark i anspråk for allmänna ändamål. År 1845 fick Sverige den första självständiga expropriationsförfattningen vilken utgjordes av förordning om jords- eller lägenhets avstående för allmänt behov. Denna förordning avskaffades genom en ny förordning år 1866 vilken gällde fram till dess den ersattes av 1917 års expropriationslag års förordning gav ett intryck av att expropriationsersättningen i regel hellre skulle bestämmas för högt än för lågt 11. Detta ledde till att oskäligt hög ersättning ofta betalades ut. Mot bakgrund av detta formulerades i 1917 års expropriationslag att löseskilling skulle betalas för den ianspråktagna fastighetens eller fastighetsdelens fulla värde. Ersättningen skulle också betalas för skada eller intrång som genom expropriationen vållades på eventuellt återstående del av fastigheten. Även annan skada på fastigheten till följd av expropriationen skulle ersättas fullt ut. Vidare skulle ersättningen bestämmas utan hänsyn till förändring i fastighetsvärdet som uppstått till följd av expropriationen 12. En av de viktigaste utgångspunkterna med 1917 års expropriationslag var att ersättningen skulle vara precis så stor att förmögenhetsställningen hos fastighetsägaren förblev oförändrad trots expropriationen. 13 En lagändring i expropriationslagen genomfördes år 1949 då begrepp som fullt värde togs bort. Syftet med detta var att fastigheterna inte skulle övervärderas vilket tidigare lagstiftning ansetts bidra till. Dessa uttryck ansågs inte vara nödvändiga för att ersättningen skulle motsvara det verkliga värdet av fastigheten års lag kvarstod med undantag för 1949 års ändring fram till de stora lagändringarna som genomfördes i början av 1970-talet. 9 Bengtsson, B., , Miljöbalken: en kommentar, Norstedts juridik, Stockholm. 10 Prop. 2009/10:162 Ersättning vid expropriation, s. 40 f 11 NJA II 1918 s Prop. 2009/10:162 Ersättning vid expropriation, s. 40ff 13 NJA II 1918 s. 146 f. 14 NJA II 1950 s. 228 f 5

9 1971 års reform fortsatte på tidigare års lagändringars försök att dämpa överkompensation då det trots 1949 års regler ofta betalades ut ersättning som ansågs 15 högre än vad som var skäligt. Översynen av expropriationslagens ersättningsbestämmelser genomfördes då det ansågs nödvändigt att dämpa marknadsvärdestegringen och förhindra att till exempelvis kommuner tvingas ersätta värden som har uppstått till följd av samhällets egna insatser och som har samband med tätbebyggelseutvecklingen 16. Detta kom till uttryck genom att den så kallade presumtionsregeln 17 infördes. Vidare infördes ersättningsposten intrångsersättning i fråga om marknadsvärdeminskningen vid expropriation av en del av fastighet. 18 Alla de reformer som expropriationslagen genomgick under 1900-talet hade till syfte att dämpa övervärdering av fastigheter som gav möjlighet till ersättningsnivåer som var långt över vad som bedömdes rimligt. Det ansågs inte nödvändigt att tillämpa så pass generösa ersättningsregler att fastighetsägaren gjorde en ekonomisk vinning genom expropriationen. Vidare förklaras det i förarbetena att alltför hög expropriationsersättning är ofördelaktig ur en allmän synvinkel. Markvärdestegring bidrar till att skruva upp prisnivåerna till olyckligt höga nivåer sett ur ett samhällsekonomiskt perspektiv. Dessa värdestegringar skulle inte längre varken godtas eller uppmuntras varför syftet med de nya ersättningsbestämmelserna i expropriationslagen var att dämpa dessa effekter. 19 I den ersättningsreform som genomfördes 2010 framhölls att utgångspunkten var att stärka fastighetsägarens äganderättsliga ställning, vilket går emot de reformer som gjorde på 1970-talet då fastighetsägarens ställning snarare försvagades. Dock upprepades samma målsättning med 2010 års reform som tidigare var gällande, nämligen att expropriationslagens ersättning skall främja frivilliga uppgörelser 20. De tidigare ersättningsbestämmelserna präglades av återhållsamhet och medförde alltför stora negativa konsekvenser för fastighetsägaren, varför det ansågs nödvändigt att uppdatera expropriationslagstiftningen. Det var en balansgång för lagstiftaren då för höga ersättningsnivåer inte är eftersträvansvärda samtidigt som expropriationen utgör en tvångsåtgärd genom inskränkningar i äganderätten av extraordinära slag. Åtgärdernas karaktär skulle i hög grad spegla en avvägning mellan expropriandens, fastighetsägarens och det allmännas intressen. Detta gällde framförallt vid beaktande av den värderingsosäkerhet som expropriationen medför. Därför beslutades att lagändringen skulle stärka fastighetsägarens ägandeställning utan att ersättningsnivåerna skulle ge upphov till negativa konsekvenser för samhällsutvecklingen Grundläggande bestämmelser om expropriationsersättning ExprL 4 kap. behandlar den ersättning som skall utgå vid expropriation. 4 kap. 1 ExprL består av fem stycken där de grundläggande bestämmelserna om ersättning uttrycks. Det 15 Prop. 1971:122 s Prop. 1971:122 s En regel som gick ut på att värdeökningar som skett de senaste 10 åren före inlösen endast fick räknas med vid värderingen om de inte kunde härledas till förväntningar om ändring av fastighetens användning. Tanken med regeln var att undvika värdestegringar på fastigheter, som berodde på annat än sakliga, faktiska faktorer. 18 Prop. 2009/ s Dahlsjö, A., 1944, Hermansson, M., 1973 & Sjödin, E., , Expropriationslagstiftningens utveckling, Expropriationslagen: en kommentar, Norstedts juridik, Stockholm. 20 Prop. 2009/10:162 s Prop. 2009/10:162 s

10 går att utläsa att ersättning skall primärt betalas för den förlust av marknadsvärde fastighetsägaren lider. Övrig skada som uppkommer i samband med exproprieringen skall även den ersättas. Nytt för 2010 års lagstiftning är att en ytterligare ersättning skall utgå om 25 procent av det förlorade marknadsvärdet. Detta är tänkt att fungera som kompensation för att fastighetsägaren tvingas avstå egendomen, då denne inte har någon valmöjlighet vad gäller att använda sin fastighet som denne behagar. Paragrafen innehåller även specialregleringar för allmän väg, skadeförebyggande åtgärder och om hur man tar hänsyn till åtgärder som den exproprierade har vidtagit med stöd av äldre rättigheter Ersättningens delposter Expropriationslagens grundläggande ersättningsbestämmelse utgår från att den fastighetsägare som utsätts för expropriation skall ha samma förmögenhetsställning efter expropriationen som den skulle haft även om en expropriation inte hade skett 23. Det första stycket består av den huvudsakliga ersättningsregeln vid expropriation. ExprL 4 kap. 1 1 st. kan det utläsas: För en fastighet som exproprieras i sin helhet ska, i den mån inte annat följer av vad som sägs nedan, löseskilling betalas med ett belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde. Exproprieras en del av en fastighet, ska intrångsersättning betalas med ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde, som uppkommer genom expropriationen. Uppkommer i övrigt skada för ägaren genom expropriationen, ska även sådan skada ersättas. Med detta uttrycker lagstiftaren att ersättningen skall delas upp i olika ersättningsposter. Hur dessa poster sätts samman eller används varierar från fall till fall, beroende på om det är en hel fastighet eller del av en fastighet som skall exproprieras. Löseskilling används vid expropriering av en hel fastighet, då en summa bestäms med vilken fastighetsägaren ersätts. Denna summa ska i princip svara mot fastighetens marknadsvärde. I vissa fall är det aktuellt att expropriera enbart en del eller delar av en fastighet. Då skall intrångsersättning utgå för den del av fastigheten som exproprieras. Denna ersättning skall principiellt svara mot minskningen av marknadsvärdet som föreligger, med anledning av expropriationen. Lider fastighetsägaren övrig skada i samband med expropriationen, skall även denna ersättas. Sådan övrig skada skall svara mot den förmögenhetsminskning som fastighetsägaren inte har blivit kompenserad för i de övriga ersättningsposterna. Tillsammans uppfyller dessa poster den grundläggande principen för exproprieringsersättning att fastighetsägaren skall ha en oförändrad förmögenhetsställning likväl innan som efter expropriationsförfarandet. 2.6 Den centrala värderingsprincipen I lagtext används begreppet marknadsvärdering som det huvudsakliga tillvägagångssättet att säkerställa en rimlig ersättning till fastighetsägaren. Marknadsvärdering utgör grunden för ersättningen både vid beräkning av löseskilling samt intrångsersättning, varför det är en frekvent använd metod som kommer bestämma med vilket värde fastighetsägaren blir ersatt. Sett ur ett generellt perspektiv är innebörden av marknadsvärde det mest sannolika priset vid en försäljning av fastigheten på den allmänna marknaden. Vid expropriering blir innebörden något snävare och uttrycks tydligast som bestämning av det pris som en 22 Dahlsjö, A., 1944, Hermansson, M., 1973 & Sjödin, E., , kommentaren till 4 kap. Expropriationsersättning, Expropriationslagen: en kommentar, Norstedts juridik, Stockholm 23 Prop. 2009/10:162 s.41 7

11 fastighet av ifrågavarande art sannolikt skulle betinga om den bjöds ut till försäljning under av expropriationen opåverkade förhållanden 24. Vid ett expropriationsförfarande kan en värdehöjande effekt på marknadsvärdet föranledas av att exproprianden har ett särskilt intresse i fastigheten. På samma sätt kan en värdesänkande effekt ta plats, då intresset för fastigheten sjunker när det blir allmänt känt att den är utsatt för expropriering. Dessa värdepåverkande effekter skall inte tas i beaktning vid bestämmandet av marknadsvärdet, utan ersättningen skall svara mot det värde som fastigheten hade bjudits ut till försäljning, under av expropriationen opåverkade förhållanden 25. Därmed skall man inte ta hänsyn till den effekt exproprieringsförfarandet kan få på fastighetens värde, då det riskerar att snedställa värderingsgrunderna. 2.7 Teoretisk redogörelse - marknadsvärde För att uppnå en träffsäker värdering är det en utgångspunkt att det finns överlåtelser av liknande fastighetsart och storlek att jämföra med. Marknadsvärdet fungerar som mest effektivt då ett stort antal överlåtelser har skett vid samma tidpunkt på den öppna marknaden 26. Dessa överlåtelser fungerar sedan som riktlinjer för vad en fastighetsägare är beredd att sälja för och vad en köpare är beredd att betala för en fastighet. Sammanställs dessa data i vad som förutsätts vara en normalfördelad frekvensfunktion 27, fås en bild över hur tankekonstruktionen marknadsvärde ser ut: Figur 1 - Marknadsvärdesmodell (SOU 2008:99, figur 6.1 s. 128) Enligt denna modell uppnås det mest sannolika priset när ett stort antal överlåtelser har skett, teoretiskt sett är det vid denna tidpunkt marknadsvärdet uppnås. I praktiken krävs det för att denna modell ska fungera idealiskt att både köpare och säljare av fastigheten har en mycket stor mängd information att tillgå rörande objektet och marknaden. Utöver rent teknisk information påverkar faktorer såsom förhandlingsskicklighet, konjunkturellt läge, ekonomisk situation och personliga preferenser, för att nämna några. Att figur 1 24Dahlsjö, A., 1944, Hermansson, M., 1973 & Sjödin, E., , kommentaren till 1 Grundläggande bestämmelser om expropriationsersättning, Expropriationslagen: en kommentar, Norstedts juridik, Stockholm 25 Prop. 1971:122 s. 171 f 26 Dahlsjö, A., 1944, Hermansson, M., 1973 & Sjödin, E., , kommentaren till 1 Grundläggande bestämmelser om expropriationsersättning, Expropriationslagen: en kommentar, Norstedts juridik, Stockholm 27 En sannolikteoretisk fördelning av utfall, likt Figur 1 8

12 skall göras gällande förutsätter även att det inte finns en skev informationsfördelning mellan parterna, utan att båda har samma material att bygga sina beslutsgrunder på. Dessa förutsättningar är något som i ekonomisk teori kallas för en perfekt värld vilket tyvärr enbart existerar just i teorin. Därför blir det naturligt att olika priser betalas för liknande objekt vilket kan ses i figur 1 - då parterna har olika förutsättningar vid tillfället för affären. Därför är det viktigt att skilja på pris och marknadsvärde. Pris är ett belopp som faktiskt har betalats vid en fastighetsöverlåtelse och således är hämtat från verkligheten. Ett pris uttrycker något definitivt för vilket belopp köpare och säljare anser att fastigheten kan överlåtas. Marknadsvärdet uttrycker däremot vad som sannolikt skulle betalas, vid en viss tidpunkt under normaliserade förhållande vid jämn informationsfördelning. Konkret innebär det att priset är något som är baserat på en faktisk händelse, medan marknadsvärdet är en sannolik bedömning. Således finns det ingen garanti att det pris som betalas vid en fastighetsöverlåtelse överensstämmer med det bedömda marknadsvärdet. Detta går att observera i figur 1 då priset avviker från marknadsvärdet, där det enligt modellen betalas både under- och överpriser. 2.8 Beräkningsmodeller för expropriationsersättningen I lagstiftningen anges att marknadsvärdet skall ligga till grund för storleken på ersättningen som utgår vid expropriation. Syftet är att finna ett pris som den berörda fastigheten sannolikt skulle betinga om den bjöds ut till försäljning på marknaden 28. Därmed har domstolarna frihet att för varje enskilt fall bedöma de värderingsmetoder som med största sannolikhet leder till ett rättvisande resultat. 29 Då det inte regleras i lagen exakt hur beräkningarna skall gå till, har det i praxis utvecklats tre metoder som är lämpliga och används mest frekvent. Dessa är ortsprismetoden, avkastningsmetoden och produktionskostnadsmetoden. Ortsprismetoden bygger på en analys av överlåtelser av jämförbara fastighetsobjekt på den öppna marknaden. Dessa fungerar sedan som en referensram för värderingen av fastigheten som är objekt för expropriation. Jämförelseobjekten är alltid faktiska överlåtelser som har skett vilket förväntas bidra till en mer träffsäker värdering av expropriationsobjektet. Faktorer såsom areal, bonitet 30, geografisk placering, avverkningsmässig volym 31, och träslagsfördelning 32, jämförs sedan mellan objekten i syfte att hitta relevanta grunder för att bedöma värdedifferenser. Tidpunkterna då jämförelseobjekten överläts tas även i beaktning, då konjunkturella och marknadsmässiga faktorer påverkar priset. Dessa jämförs med tidpunkten för överlåtelsen av expropriationsobjektet för att i största möjliga mån eliminera marknadsmässiga 28 Dahlsjö, A., 1944, Hermansson, M., 1973 & Sjödin, E., , kommentaren till 1 Grundläggande bestämmelser om expropriationsersättning, Expropriationslagen: en kommentar, Norstedts juridik, Stockholm 29 Prop. 1971:122 s Ett mått på hur bördig skogsmarken är, vilket är detsamma som dess naturliga virkesproducerande förmåga. 31 Den volym de avverkade träden summerar till. Ett mått inom skogsbranschen för att uttrycka hur mycket avverkade träd man exempelvis har till försäljning. 32 Olika typer av träd har olika egenskaper och därmed även olika värde. Sammansättningen av dessa olika trädtyper kan sammanställas i en träslagsfördelning, vilket gör det tydligt hur stor andel av fastigheten som huserar vilka träslag. 9

13 påverkningar på värdet. Därefter görs en slutlig värdebedömning och en uppskattning av osäkerhetsgraden. 33 Figur 2 process vid ortprismetod Informations- inhämtning De[inering av relevant marknad Jämförelseobjekt Analys - Värdeskillnader - Tidsskillnader Beslut - Slutlig värdebedömning - Osäkerhetsgraden Avk astningsmetoden består av att man tar fram en beräkningsmodell för expropriationsobjektets sannolika framtida avkastning, som sedan används för att bedöma fastighetens värde. För att göra detta beräknas vanligen nuvärdet 34 av den framtida årliga nettoavkastningen genom kapitalisering efter en räntesats som antas spegla marknadens - och därmed köparens - avkastningskrav. Mer konkret söker man genom denna metod svar på hur mycket avkastning fastigheten förväntas generera i framtiden och räknar sedan om detta belopp till vad det är värt idag. På så sätt bestäms värdet på fastigheten med grund i den förväntade framtida avkastningen. 35 Innefattar kalkylen oförändrade förhållanden för fastigheten och att den kommer användas på liknande sätt som den gör idag, kallas det en faktisk kalkyl. I ett sådant fall räknas det med att fastigheten inte kommer behöva några större investeringar under överskådlig framtid, eller att en förändring av den avkastningsgenererande verksamheten kommer ske. På så sätt antas intäkterna följa den storleksordning de har idag även i framtiden. Utgår kalkylen istället ifrån förändrade förhållanden där investeringar kommer ske och en väsentlig ändring av den avkastningsgenererande verksamheten beräknas, benämns det en hypotetisk kalkyl. En sådan kalkyleringsform innehåller en rad bedömningar om bland annat framtida avkastningsförändring, investeringsbehov och förväntade intäkter. Både faktiska kalkyler och hypotetiska kalkyler kan ske i olika former och med olika avancerade beräknings- och detaljeringsgrader. För att kunna arbeta fram materialet finns långt drivna och matematiskt avancerade kalkyleringsredskap som möjliggör flertalet olika analyser med indata för olika typer av avkastningsfastigheter. 36 Produktionskostnadsmetoden används främst vid värdering av fastigheter som saknar avkastning, till exempel hyra. Det första som görs är att en beräkning av 33 Bengtsson, B., , Speciell fastighetsrätt: miljöbalken, Iustus, Uppsala. 34 Nuvärde beräknas för att prognostisera lönsamheten vid en investering. Metoden syftar till att beräkna vad en framtida avkastning är värd idag, givet ett visst krav på hur stor avkastningen skall vara. På så sätt kan investeraren avgöra om det är värt att satsa kapital i det planerade projektet, eller om det finns andra investeringar som genererar en bättre avkastning, med ett högre nuvärde. 35 Dahlsjö, A., 1944, Hermansson, M., 1973 & Sjödin, E., , kommentaren till 1 Grundläggande bestämmelser om expropriationsersättning, Expropriationslagen: en kommentar, Norstedts juridik, Stockholm 36 Ibid 10

14 återanskaffningskostnaden för ett objekt av liknande art görs. Efter det gör en nedräkning av den beräknade värdeminskningen fastigheten genomgår på grund av ålder och bruk. 37 ExprL anvisar inte vilken särskild metod som skall användas utan överlåter valet av metod till exproprianden. I förarbetena till lagen anges det dock att utredningen direkt bör inriktas på att utröna marknadsvärdet exempelvis genom prisstatistik, och att användandet av omfattande kalkyler med hypotetiskt underlag bör komma i andra hand 38. Detta framförallt rörande fastigheter som ofta är föremål för omsättning där det finns jämförelsedata att tillgå. Då bör hypotetiska kalkyler enbart fungera som kontrollfunktioner. Valet av värderingsmetod påverkas således av vilken jämförelsedata som finns tillgänglig. Det anses vara av mindre vikt vilken värderingsmetod som används, utan huvudfokus ligger på att underlaget för värderingen är av tillfredsställande kvalitet. 39 Även om lagstiftningen i sig inte reglerar valet av metod, bör man i alla lägen i första hand inrikta utredningarbetet på att få fram ett material som möjliggör tillämpning av ortsprismetoden 40. Det är först vid brist på sådant material som avkastningsmetoden och produktionskostnadsmetoden bör övervägas. I vissa fall kan det vara lämpligt att komplettera ortsprismetoden med avkastningsmetoden för att på ett mer träffsäkert sätt kunna bestämma expropriationsobjektets marknadsvärde. Är det inte möjligt att använda sig av någon av de två tidigare nämnda metoderna kan det vara lämpligt att beräkna ett s.k. tekniskt nuvärde genom att tillämpa produktionskostnadsmetoden Valet av jämförelseobjekt Vid användandet av ortsprismetoden fungerar jämförelseobjekt som beräkningsgrund och det är utifrån dessa som storleken på ersättningen bestäms. Således blir valet av jämförelseobjekt en nyckelfaktor i att beräkna ett relevant marknadsvärde. Det måste beaktas att inte alla fastighetsförsäljningar är lika lämpliga och användbara i att fungera som referensram för marknadsvärdet. Enligt praxis bör det bortses från fastighetsförsäljningar där köpeskillingen i betydande mån har påverkats av andra än marknadsmässiga faktorer 42. Sådana faktorer kan exempelvis vara släktskap eller andra speciella relationer mellan säljande och köpande parter. Dessa klassas som så kallade orena köp. I vissa fall blir jämförelseobjekt olämpliga då priset har legat på en särskilt hög nivå vid tidpunkten för försäljningen och därför inte speglar ett normativt värde. Detta kan exempelvis bero på att vissa fastigheter betraktas som extra lukrativa då de skulle kunna användas för en utvidgning av den verksamhet som bedrivs på en grannfastighet. För att kunna använda sådana fastigheter som jämförelseobjekt måste en korrigering ske, med hänsyn till de speciella omständigheter som kan ha påverkat priset. 37 Ibid 38 Dahlsjö, A., 1944, Hermansson, M., 1973 & Sjödin, E., , kommentaren till 1 Grundläggande bestämmelser om expropriationsersättning, Expropriationslagen: en kommentar, Norstedts juridik, Stockholm 39 Prop. 1971:122 s Ibid 41 Dahlsjö, A., 1944, Hermansson, M., 1973 & Sjödin, E., , kommentaren till 1 Grundläggande bestämmelser om expropriationsersättning, Expropriationslagen: en kommentar, Norstedts juridik, Stockholm 42 Ibid 11

15 Vid val av jämförelseobjekt bör man även bortse från sådana fastighetsförsäljningar där priset kan ha påverkats av en parts monopolställning, vilket i praktiken har störst betydelse vid enskilt säljarmonopol. Det ligger inom kommunernas ansvar att planera tätbebyggelsen, vilket vid en expandering av bebyggelsen kan leda till köp av stora arealer fastigheter. Detta kan tillsynes utgöra en faktor som påverkar priset på fastigheter, det är dock inte att förväxla med monopolställning. Det ligger inom riktlinjerna för markpolitiken att kommunerna ska utöva ett starkt inflytande på fastighetsmarknaden i tätbebyggelseregioner, exempelvis genom markförvärv 43. Därför bör valet av jämförelseobjekt i sådana fall även inkludera förvärv gjorda av kommunen, då de anses tillhöra den normala marknadsbildningen. Även om kommunen har haft ett inflytande på prisnivån, bör det inte bortses från detta vid valet av jämförelseobjekt och därmed beräkningen av exproprieringsersättningen, så länge det faller inom en rimlig ram. Försäljningar som sker långt utanför kommunens prisram bör endast få marginell betydelse. Ett ovanligt högt pris kan ofta bero på speciella förhållanden såsom ett extra stort behov hos köparen. Sådant bör inte ha inverkan på beräkningen av marknadsvärdet vid ett expropriationsmål 44. Kommunens fastighetsaffärer måste också analyseras ur ett marknadsperspektiv, så att de inte blir missvisande vid valet av jämförelseobjekt. Skulle det falla sig så att de kommunala köpen inte överensstämmer med liknande fastighetsförsäljningar inom samma ort, får även de gallras bort som s.k. orena köp. Att föredra är att prisjämförelsen baseras på material som är hämtat från samma ort där den aktuella värdebedömningen tar plats. Jämförelse med prisläget i andra orter är i större utsträckning osäkra. Därmed bör det vara en allmän strävan att jämförelseobjekten hämtas från ett så snävt geografisk område som möjligt 45. För jord- och skogsbruksfastigheter fungerar det även att hämta jämförelseobjekt från geografiska områden som har likartade odlingsförutsättningar, där fastigheten besitter överensstämmande egenskaper. Bättre jämförelseobjekt vid marknadsvärderingen förutsätts leda till en mer träffsäker och relevant bedömning. Återfinns inte tillämpliga objekt måste korrigeringar göras i syfte att få en relevant jämförelse, och dessa korrigeringar är ofta vanskliga. 46 Den geografiska placeringen på jämförelseobjekten är även den av stor vikt. På olika platser är naturligen fastigheterna värda olika mycket. För att exemplifiera detta kan den svenska skogsbranschen och värdet på produktiv skogsmark studeras. Det är flertalet faktorer som spelar in vid värdering av denna typ av fastigheter. Areal, bonitet, avverkningsmässig volym, träslagsfördelning och geografisk placering för att nämna några, spelar in på markens värde. Således finns det olika förutsättningar för träd att växa i olika delar i Sverige. Efterfrågan är också en påverkande faktor. Exempelvis i expanderande storstadsregioner finns sannolikt ett större behov av att lokalt kunna köpa skog, medan det i avbefolkningsdrabbade orter i Norrland finns en mindre efterfrågan. Detta påverkar priset på skog och därmed värdet på fastigheterna, vilket påvisas i tabell 1 nedan. 43 Dahlsjö, A., 1944, Hermansson, M., 1973 & Sjödin, E., , kommentaren till 1 Grundläggande bestämmelser om expropriationsersättning, Expropriationslagen: en kommentar, Norstedts juridik, Stockholm 44 Prop. 1971:122 s Dahlsjö, A., 1944, Hermansson, M., 1973 & Sjödin, E., , kommentaren till 1 Grundläggande bestämmelser om expropriationsersättning, Expropriationslagen: en kommentar, Norstedts juridik, Stockholm 46 Ibid 12

16 Tabell 1 - Genomsnittligt skogsbruksvärde per hektar produktiv skogsmark fördelade efter ägarklass och län, 2011 Län Ägarklass Fysisk person Staten Kommuner och landsting Aktiebolag Kr/ha Kr/ha Kr/ha Kr/ha Stockholms Uppsala Södermanlands Östergötlands Jönköpings Kronobergs Kalmar Gotlands Blekinge Skåne Hallands Västra Götalands Värmlands Örebro Västmanlands Dalarnas Gävleborgs Västernorrlands Jämtlands Västerbottens Norrbottens Hela landet Omarbetning av tabell från Skogsstyrelsen. (Skogsstyrelsen, Genomsnittligt skogsbruksvärde per hektar produktiv skogsmark fördelade efter ägarkategorier och län, 2011) 2.10 Ersättning av övrig skada Förlust av förmögenhet och marknadsvärdeminskning ersätts genom löseskilling och intrångsersättning. Lider fastighetsägaren skada utöver detta skall även denna skada ersättas. Exempel på övrig skada är att fastighetsägaren drar på sig kostnader för att flytta sin verksamhet från den exproprierade fastigheten, eller att verksamheten måste upphöra. Konkret ersätts övrig skada då fastighetsägaren har ådragit sig utgifter eller gått miste om intäkter. Denna delpost ska i princip svara mot den restskada som fastighetsägaren inte blir ersatt för i övriga poster. Ersättning utgår dock endast för ekonomiska skador och inte för förlorade affektionsvärden eller psykisk ohälsa kopplad till expropriationen. Däremot inkluderas värdet av naturaförmåner vilket innebär det arbete som fastighetsägaren utför eller det arbete fastighetsägaren inte kan genomföra, och annat liknande som kan bestämmas till ett ekonomiskt värde. Exempelvis kan detta gälla att expropriationen medför att fastighetsägaren kan bruka en mindre areal av sin mark men att denne fortfarande ådrar sig lika stora fasta driftkostnader. Detta leder till en minskad vinst vid driften av verksamheten som är orsakad av expropriationen, och skall därmed ersättas genom övrig skada Dahlsjö, A., 1944, Hermansson, M., 1973 & Sjödin, E., , kommentaren till 1 Grundläggande bestämmelser om expropriationsersättning, Expropriationslagen: en kommentar, Norstedts juridik, Stockholm. 13

17 års ersättningsreform I ExprL 4 kap. 1 infördes genom ersättningsreformen 2010 ett andra stycke. Utöver den ersättning som utgår genom första stycket skall ytterligare löseskilling eller intrångsersättningen betalas med 25 procent av marknadsvärdet respektive marknadsvärdesminskningen. Syftet med ändringen var att flytta den värderingsosäkerhet som fanns vid expropriationsmål från den som tvingas avstå sin mark och på så sätt stärka fastighetsägarens ställning i ersättningshänseende. Ett påslag skall alltid utgå när löseskilling eller intrångsersättning bestäms, vilket betyder att det inte finns någon möjlighet för fastighetsägaren att avstå extra ersättning. Vidare ska det tjugo femprocentiga påslaget inte minska det utrymme som finns för att få ersättning för övrig skada i första stycket. 48 I förarbetena till lagändringen framgår det att påslaget är tillräckligt högt för att utgöra en reell förstärkning av äganderätten och att ett lägre påslag enbart marginellt skulle stärka äganderätten. Vidare anser regeringen att en schablonmässigt bestämd ersättning kan anses trubbig 49. Vidare nämns att det inte finns hinder för ett schablonmässigt påslag i grundlagen samt att schablonersättningar förkommer i andra ersättningssammanhang Analys - problemen med expropriationsersättning 3.1 Värderingsosäkerheten Då expropriationsersättning skall beräknas finns som visat ovan, en mängd olika beräkningsgrunder. Detta innebär att en värdering av samma fastighet kan få olika utfall då det ofta bedöms utifrån förhållandena vid en hypotetisk försäljning och detta leder till flertalet olika värdebedömningar. I och med de olika scenarion som kan uppstå finns en problematik med hur värderingen görs. Den risk som finns i värderingsosäkerheten vid beräkning av expropriationsersättning går ofta och olyckligt nog ut över fastighetsägaren. 51 I SOU 2008:99 uttrycks en viss tveksamhet från de remissinstanser som har blivit tillfrågade om sin åsikt i frågan om värderingssäkerhet. Fastighetsägarna Sverige instämmer i att marknadsvärdeprincipen skall utgöra grunden för beräkning av expropriationsersättning, men att denna princip behöver definieras tydligare i lagtext 52. Även Föreningen Ägarfrämjandet och Företagarna menar att det behöver förtydligas. Följande påpekas det att konsensus visserligen råder teoretiskt sett kring marknadsvärdet, men när det praktiskt skall beräknas uppstår tvister då det finns flera olika metoder att använda sig av vid beräkningen 53. Detta spann av beräkningsmetoder leder till att flera godtyckliga värden kan beräknas och därmed uppstår tvister mellan de förhandlande parterna vid expropriation. Föreningen Ägarfrämjandet och Företagarna poängterar att det antingen borde 48 Dahlsjö, A., 1944, Hermansson, M., 1973 & Sjödin, E., , kommentaren till 1 Grundläggande bestämmelser om expropriationsersättning, Expropriationslagen: en kommentar, Norstedts juridik, Stockholm 49 I denna kontext innebär trubbig att ersättningen kan bli alltför statisk, orörlig och stel, då alla dras över en kam och ersätts med samma procentmässiga påslag. 50 Prop. 2009/10:162 s Prop. 2009/10:162 s Justitiedepartementet, Sammanställning av remissyttranden över Betänkandet Nya ersättningsbestämmelser i expropriationslagen, m.m. (SOU 2008:99), s Justitiedepartementet, Sammanställning av remissyttranden över Betänkandet Nya ersättningsbestämmelser i expropriationslagen, m.m. (SOU 2008:99), s

18 skrivas i lagtext vad som definieras som marknadsvärde, eller att det skulle förklaras i förarbetena till expropriationslagen hur beräkningen skall gå till. 54 Praxis har visat att den oklara definitionen kan leda till olika uppfattningar kring en fastighets marknadsvärde. Exempelvis finns rättsfall som visar att fastighetsägaren ofta har en annan uppfattning om marknadsvärdet än vad exproprianden har. I NJA 2010 s. 255 blir det tydligt hur mycket värdet på en och samma fastighet kan fluktuera beroende på vilken typ av värderingsmetod som används. Rättsfallet rör ett område i närheten av Båstad där staten vill bilda naturreservat och syftet är i korthet att bevara och utveckla områdets höga biologiska mångfald genom att bibehålla karaktären av ett varierat lövskogsområde samt naturligt rinnande bäckar. 55 Fastighetsägaren i Båstad använder sig av en ledande skogsförvaltare för att göra en värderingsberäkning utifrån ortsprismetoden. I denna beräkning tas aktuell tillväxt, uppgången i pris för de virkesslag som förekommer samt fastighetsprisuppgången med i beräkningen. I värderingen har det även tillämpats gängse principer och kännedom om hur marknaden bedömer ett område av ifrågavarande slag. Värderingsmannen använder härlighetsvärden i sin beräkning och dessa är värden relaterade till de intressen som finns i fastigheten sett ur rekreationssynpunkt. Vidare lägger fastighetsägarens värderingsman stor vikt vid vem den tänkte köparen av fastigheten hade varit om expropriationen inte hade ägt rum. Det diskuteras vilka inskränkningar reservatbestämmelserna medför och hur viktigt det är för områdets framtid. Staten gör sedan en värdering av fastigheten och deras beräkning har utgångspunkt i avkastningsvärdering enligt den så kallade beståndsmetoden. I denna modell används ett flertal parametrar där volym, bonitet, ålder, trädslagsfördelning och sortiment är viktiga beståndsdelar. Det är också av stor vikt i modellen hur man styr parametrar som avverkningstakt, kalkylränta, prognostal etc. Dessa ligger till grund för beräkningen av det nuvärde som avkastningsvärderingen baseras på. Fastighetsägaren kom i detta fall fram till ett värde av fastigheten som var 86 % högre av det värde statens värdering leder fram till. Detta visar tydligt på hur mycket en värdering av samma fastighet kan fluktuera. Genom en studie av flertalet rättsfall som berör tvister kring marknadsvärdering och expropriationsersättningsberäkning närmare bestämt ExprL 4 kap. 1 - kan det observeras att det råder delade meningar. Detta värde som sedan skall ligga till grund för beräkningen av expropriationsersättningen fluktuerar på ett vis som gör det svårt att avgöra vad som egentligen är ett rimligt värde. Nedan visas en sammanställning i en tabell där det framgår hur parterna i en tvist har bedömt marknadsvärdet, och även hur domstolen har valt att bedöma storleken på expropriationsersättningen. 54 Justitiedepartementet, Sammanställning av remissyttranden över Betänkandet Nya ersättningsbestämmelser i expropriationslagen, m.m. (SOU 2008:99), s NJA 2010 s