Innehåll. Välkommen till Home Properties! Affärsidé Att äga och aktivt förvalta fastigheter i Norden.

Transkript

1 2008

2 Välkommen till Home Properties! Affärsidé Att äga och aktivt förvalta fastigheter i Norden. Vår verksamhet Home Properties är ett nordiskt hotellfastighetsbolag som äger hotellfastigheter i Sverige och Norge. För att ge våra aktieägare en så bra avkastning som möjligt förvaltar vi aktivt våra fastigheter. Vi arbetar långsiktigt med professionella hotelloperatörer som marknadsför hotellen under starka och välkända varumärken. Våra omsättningsbaserade hyresavtal får oss att gemensamt arbeta för att öka hotellens omsättning när det går bra för våra hotelloperatörer går det också bra för oss. Home Properties är noterat på OMX Nordic Exchange Stockholm AB:s lista för medelstora bolag och äger 23 fastigheter, varav 18 hotellfastigheter och en projektfastighet i Sverige samt fyra hotellfastigheter i Norge. Det totala antalet hotellrum uppgår till cirka Det bokförda fastighetsvärdet är drygt 3,1 miljarder kronor. Innehåll VD HAR ORDET 6 Ett aktivt år på en stark hotellmarknad 6 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER 8 Ledande position i Norden 8 ÅRET SOM GÅTT 11 AKTIEN 14 EKONOMISK ÖVERSIKT 17 Femårsöversikt 17 MÖJLIGHETER OCH RISKER 18 Känslighetsanalys 19 FINANSIERING 20 DEN NORDISKA HOTELLMARKNADEN 21 Aktörer på hotellmarknaden 22 Kundsegment 23 Marknadsutveckling 24 Trender och utveckling på hotellmarknaden 25 HOTELLMARKNADSSTATISTIK NORDEN 26 VERKSAMHETEN 31 Positionering 32 Fastighetsbeståndet 33 Hotellens storlek och status 34 Investeringar 34 Förvärv och försäljningar 34 Fastighetsverksamhetens ekonomiska utveckling 36 Hotelloperatörerna våra hyresgäster 40 Hyresavtalen 40 Förfallostruktur 40 Vakansgrad 40 Förvaltningsverksamheten 40 Hotelldistributörer 41 Fastighetsvärdering 42 Miljöpåverkan 43 Projekt som affär 45 HOME PROPERTIES HOTELLFASTIGHETER 47 Fastighetsförteckning 48 Hotellförteckning 49 ÅRSREDOVISNING Förvaltningsberättelse 54 Resultaträkningar 60, 65 Balansräkningar 62, 67 Förändring i eget kapital 63, 68 Kassaflödesanalyser 64, 69 Redovisningsprinciper och noter 70 Revisionsberättelse 85 BOLAGSSTYRNING 86 Styrelse och revisor 90 Ledande befattningshavare 91 KONCERNEN OCH ORGANISATIONEN 92 DEFINITIONER 94 ÅRSSTÄMMA 95

3 Information från Home Properties Home Properties har alltid haft som målsättning att löpande och snabbt informera marknaden och våra intressenter om vår verksamhet på ett öppet och tydligt sätt. Vi träffar regelbundet analytiker, kreditgivare och aktieägare. Home Properties har vid flera tillfällen fått olika utmärkelser för informationsarbetet, bland annat i tävlingarna Årets börsbolag och Bästa årsredovisning i fastighetsbranschen. Vår årsredovisning 2007 vann klassen för medelstora bolag i Stockholmsbörsens tävling Bästa redovisningen. De tryckta delårsrapporterna och årsredovisningen distribueras till de aktieägare som så önskar ha våra rapporter. De kan även laddas ner i pdf-format på Home Properties hemsida. Våra pressmeddelanden, inklusive våra delårsrapporter samt bokslutskommunikén, finns tillgängliga på vår hemsida direkt efter offentliggörandet och översätts till engelska inom några dagar. Pressmeddelanden Beslut vid Home Properties extra bolagsstämma Kallelse till Home Properties extra bolagsstämma Home Properties förvärvar Quality Hotell Delårsrapport januari september Home Properties valberedning utsedd Delårsrapport januari juni Home Properties utvecklar nytt 400-rums hotell Home Properties fullföljer förvärvet av Hotellet 10 och 12 i Visby Home Properties bildar projektbolag Home Properties förvärvar i Visby Delårsrapport januari mars Beslut vid Home Properties årsstämma Home Properties löses från kvarstående hyresgarantier Kallelse till Home Properties årsstämma Home Properties förvärvar på Norra Älvstranden i Göteborg Bokslutskommuniké Home Properties fullföljer förvärvet av Quality Hotel Mastemyr i Oslo Nyckeltal Totalavkastning Kr Home Properties (inkl. utdelning) SIX Avkastningsindex RESULTAT, UTDELNING OCH DIREKTAVKASTNING PER AKTIE Källa: NASDAQ OMX 09 Årsstämma Aktieägarna hälsas varmt välkomna till Home Properties års stämma onsdagen den 1 april 2009 klockan på Quality Hotel Globe, Arenaslingan 7, Stockholm. Historik Home Properties (dåvarande Capona AB) bildades i slutet av året av Diligentias och PriFasts fastighetsportföljer med totalt 37 hotellfastigheter i Sverige, Norge och Danmark, med cirka hotellrum. I slutet av året förvärvade PriFast Diligentias andel i Home Properties. Kort därefter beslutade en extra bolagsstämma i PriFast att aktierna i Home Properties skulle överföras till aktieägarna i PriFast. Överföringen genomfördes genom att aktieägarna i PriFast fick inlösenaktier i proportion till sitt innehav i PriFast. Inlösenaktierna noterades på Stockholmsbörsen i december I mars ersattes inlösenaktierna med aktier i Home Properties. En inlösenaktie gav en Home Properties-aktie. Aktierna noterades på dåvarande O-listan vid Stockholmsbörsen den 15 mars. I maj förvärvades två hotellfastigheter i Sverige, Ibis Stockholm Hägersten och Scandic Bollnäs. I oktober förvärvades Home Properties första hotellfastighet i Finland, Comfort Hotel Pilotti i Helsingfors/Vanda. I jan Hote april Nouv förvä Inn i

4 KONCERNENS NYCKELTAL IFRS 1) nettoomsättning fastighetsverksamheten per region 1) Resultaträkningar, MSEK Nettoomsättning 236,7 222,9 209,2 320,2 502,6 varav hyresintäkter 235,1 216,7 200,1 320,2 413,3 Bruttoresultat 203,6 189,6 175,3 263,0 342,9 Andra intäkter och värdeförändringar 36,6 603,0 166,0 778,2 72,9 Rörelseresultat 218,1 768,9 312, ,0 537,9 Resultat före skatt 118,1 741,0 333,0 905,7 415,8 Resultat kvarvarande verksamheter 116,9 635,0 245, ,8 Resultat avvecklade verksamheter 0,4 66,4 2,9 Resultat efter skatt 116,9 635,4 312, ,7 402,3 Fastighetsrelaterade Bokfört värde fastigheter, MSEK 3 129, , , , ,6 Yta, kvm Antal hotellfastigheter, st Antal hotellrum, st Antal projektfastigheter, st Direktavkastning fastigheter, % 6,5 6,4 7,1 7,2 7,7 Finansiella Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2) 3,2 2) 35,2 4,3 Avkastning på eget kapital, % 6,1 27,4 11,3 51,7 31,5 Soliditet, % 42,7 42,5 55,7 77,6 36,7 Data per aktie, SEK Resultat efter skatt 3) 6,04 31,42 14,33 50,75 17,20 Resultat kvarvarande verksamheter 3) 6,04 31,40 11,28 50,62 17,20 Resultat avvecklade verksamheter 3) 0,02 3,05 0,13 Res. efter skatt exkl. realisationsres. rörelsefast. 3) 6,04 31,42 14,33 50,75 10,68 Nettovinst från den löpande verksamheten 4) 4,48 4,63 5,02 3,24 5,86 Utdelning 0,00 5) 3,50 3,50 3,00 5,00 Utdelning i % av nettovinsten 72,0 67,0 92,5 82,5 Information om redovisnings- och värderingsprinciper framgår av not 2 på sidan 70 och framåt. För definitioner se sidan 94. 1) International Financial Reporting Standards. 2) Exklusive engångseffekter. 3) Resultat efter skatt beräknat på genomsnittligt antal aktier. 4) Resultat före skatt, exklusive värdeförändringar och övriga realisationsresultat belastat med 28 procent schablonskatt beräknat på genomsnittligt antal aktier. 5) Föreslagen utdelning. Bokfört värde per region 1) Antal hotellrum per region 1 ) Exklusive projektfastigheten Gotland Visby Hotellet 10 och 12. uari sålde Home Properties l Anglais i Helsingborg. I förvärvades Comfort Hotel eau i Helsingborg. I oktober rvades Airport Hotel Bonus Helsingfors/Vanda. I augusti förvärvade Home Properties Scandic Malmen i Stockholm. En genomgripande renovering av Radisson SAS Strand Hotel påbörjades. Airport Hotel Bonus Inn i Vanda uppgraderades. Home Properties avyttrade Scandic Trondheim i oktober. I december avyttrades Scandic Stavanger och kontorsdelen av Scandic Uplandia i Uppsala. Förhandlingar inleddes med Home Invest AB. I slutet på januari förvärvade Home Properties 19 hotellfastigheter från Home Invest AB. Efter sommaren invigdes 66 nya rum samt konferensytor på Scandic Kolding i Danmark. Samtidigt avslutades en ombyggnad av Clarion Collection Hotel Savoy i Oslo som gav 13 nya hotellrum. I december avyttrades Täby Park Hotel, inklusive hotelloperatörsrörelsen, samt Aronsborgs Konferenshotell

5 2008 i sammandrag Årets resultat före skatt uppgick till 118,1 (741,0) MSEK och efter skatt till 116,9 (635,4) MSEK. Resultatet per aktie efter skatt uppgick till 6,04 (31,42) kronor. Nettoomsättning var 236,7 (222,9) MSEK varav hyresintäkter 235,1 (216,7) MSEK. Soliditeten uppgick till 43 procent har varit ett fortsatt aktivt år för Home Properties med bildandet av PASAB Fastighetsutveckling AB som den enskilt viktigaste händelsen. Quality Hotel 11 Quality Hotel 11 på Norra Älvstranden i Göteborg förvärvades i december 2008 med tillträde i januari Fastigheten, tidigare gamla Eriksbergsvarvet, omvandlades 1993 till hotell samt Eriksbergshallens kongresscenter och består av kvm hotell, kvm kontor samt Eriksbergshallen om kvm. Projektbolaget PASAB Fastighetsutveckling AB bildades. Företaget ägs av Home Properties och AB Invest AS med 50 procent var. Hotellet 10 och 12 i Visby Ett köpeavtal har ingåtts med Älvstranden Utveckling AB, innebärande uppförande av ett hotell med 250 rum på Norra Älvstranden i Göteborg. Projektet kommer att genomföras av PASAB. Ett köpeavtal har tecknats med Råsta Holding AB, innebärande att ett hotell med 400 rum kommer att uppföras i direkt anslutning till nya Nationalarenan i Solna. Projektet kommer att genomföras av PASAB. Home Properties löstes från kvarstående hyresgarantier i samband med en uppgörelse med Norgani Hotels ASA, vilket innebar en positiv resultateffekt om cirka 90 MSEK för Home Properties. Nationalarenan Gotland Visby Hotellet 10 och 12 förvärvades. Fastigheten ligger i anslutning till Clarion Hotel Wisby och kommer efter ombyggnad utgöra en del av Clarion Hotel Wisby som därmed utökar rumskapaciteten med cirka 70 rum. I april avyttrades Quality Hotel Sønderborg. I maj förvärvades en företagsgrupp om fem bolag. I juni tecknades avtal om försäljning av 14 respektive 16 hotellfastigheter. Home Properties förvärvade Centralposthuset i Göteborg och ytterligare sex hotellfastigheter avyttrades i december. Bolagets firma ändrades från Capona AB till Home Properties AB och verksamheten breddades. I januari förvärvades Yasuragi Hasseludden i Nacka. I juni avyttrades Hotel Opera i Göteborg och 39,3 procent av aktierna i Rica Hotels ASA förvärvades. I november fattades beslut att dela upp bolaget i ett fastighetsbolag och ett kapitalförvaltningsbolag. Dessutom såldes aktierna i Rica Hotels ASA. I maj ingicks ett markanvis nings avtal med Malmö stad som innebär en möjlighet att förvärva Öresundspaviljongen med tillkommande byggrätt, vilket medför en ny- och ombyggnadsrätt om cirka kvm. I juni förvärvade Home Properties fastigheten Comfort Hotel Jönköping. Projektet Centralposthuset i Göteborg beräknas vara klart 2010 /2011. I december förvärvade Home Properties fastigheten Quality Hotel Mastemyr i Oslo

6 VD har ordet Ett aktivt år på en stark hotellmarknad År 2008 kännetecknas för Home Properties vidkommande av fortsatt hög aktivitet både vad gäller projekt och förvärv. Hyresintäkterna för jämförbara fastig heter ökade under året med 2,4 procent och bruttoresultatet med 1,2 procent. Året avslutades med att vi förvärvade en fastighet i Göteborg för cirka 600 miljoner kronor. Projekt och transaktioner Under ett antal år har vi satsat på att utveckla bolaget genom olika typer av projekt i våra befintliga fastigheter. Vi har till exempel investerat i bergvärmeanläggningar på Yasuragi Hasseludden och på Stenugnsbaden Yacht Club, satsningar som minskat oljeförbrukningen med 90 procent. Vi har samtidigt skapat stora framtida projektmöjligheter, exempelvis Centralposthuset och Nationalarenan. För att genomföra dessa projekt så effektivt och bra som möjligt bestämde vi oss för att söka en partner med unika projektledaregenskaper. Detta skedde genom att vi under året skapade PASAB Fastighetsutveckling AB tillsammans med AB Invest AS, ett bolag som ägs av bland annat Arthur Buchardt. Han har sedan 1991 drivit och genomfört ett antal hotell projekt varav det senaste är Clarion Hotel Sign på Norra Bantorget i Stockholm. Genom PASAB ska vi utveckla sju stora projekt, varav tre är under produktion. Dessa är Centralposthuset i Göteborg, Nationalarenan i Solna och Gardermoen, Oslo, ett hotell vid Gardermoens flygplats. Centralposthuset ska utvecklas till ett högklasshotell, under varumärket Clarion, med 550 rum, konferensytor, kongressmöjlighet, restauranger, spa, gym m.m. Nationalarenan i Solna ska bli ett Quality hotell med 400 rum och restauranger samt konferensytor. Gardermoen blir ett högeffektivt Comfort hotell med 300 rum beläget i anslutning till Clarion Hotel Gardermoen. På Yasuragi Hasseludden har vi fortsatt att utveckla anläggningen. Butiken, receptionen och lobbyn har byggts om och vi har anlagt en japansk trädgård. Vi har även installerat en ny ventilationsanläggning vilket avsevärt förbättrat inomhusmiljön för hotellets gäster. SYC, Stenungsbaden Yacht Club, går in i slutskedet genom skapandet av en wellnessdel, som blir sista delen i omvandlingen av hela anläggningen till ett hotell i Newport-stil. Quality Hotel Globe avslutades efter två år som projekt. Det som varit roligt och utmanande med detta projekt är att samtidigt som vi skapade 40 nya rum och byggde på en hel våning så fortsatte verksamheten att gå på högvarv. Det här är ett bra och tydligt exempel på hur viktigt det är att fastighetsägare och hyres gäst arbetar tillsammans och att hotellet har möjlighet att fortsätta med sin dagliga drift av hotellverksamheten. Dessa projekt som vi driver i egen regi, är samtliga offensiva satsningar som genomförts under goda år så att anläggningarna ska vara färdigställda, fräscha och attraktiva när tiderna blir sämre. Totalt har vi i dessa projekt satsat cirka 150 miljoner kronor. Under året har vi köpt fyra fastigheter för cirka 700 miljoner kronor. Dessa är Norra Älvstranden i Göteborg och Nationalarenan i Solna som båda såldes vidare till det av oss delägda projektbolaget PASAB. Vidare förvärvade vi fastigheten Gotland Visby Hotellet 10 och 12 som ligger i direkt anslutning till vårt hotell Clarion Hotel Wisby. Fastigheten ska byggas om och bli en del av Clarion Hotel Wisby som därmed får 70 nya hotellrum. Året avslutades med att vi förvärvade Quality Hotel 11, en fantastisk fastighet med 260 hotellrum och Eriksbergshallens kongresscenter samt knappt kvadratmeter kontor på Norra Älvstranden precis vid Göta älv. Home Properties omvärld och marknader De marknader som vi i dagsläget befinner oss på, storstäder i Sverige och Norge, har under stora delar av året utvecklats positivt. I slutet av året kunde vi dock notera en nedgång i beläggningen samtidigt som det genomsnittliga priset fortsatte att stiga. Tillsammans resulterade det i en fortsatt positiv RevPARutveckling, det vill säga genomsnittlig intäkt per hotellrum. Andra halvan av 2008 har annars präglats av oron på kreditmarknaden och den påföljande lågkonjunkturen. Finansiella institutioner har fått problem, regeringar har presenterat stödpaket, och stora varsel har lagts med arbetslöshet som följd. Att i dessa tider se hur hotellmarknaden har fortsatt att utvecklas med ett positiv RevPAR är därför särskilt glädjande. En viktig förklaring till denna utveckling är att de stora hotellkedjorna idag är starka och professionella och väl medvetna om riskerna med priskrig. Branschen har sedan krisen på 90-talet förstått hur viktigt det är att hålla priserna på en bra nivå även om detta medför att beläggningen kan komma att sjunka. Det här innebär att när beläggningen sedan vänder upp så sker det från en, förhoppningsvis, bibehållen prisnivå. Vad det gäller ny kapacitet på marknaden kan jag konstatera att allt fler projekt läggs på is och att inte många nya tillkommer. Det här är bra för det visar att ny kapacitet drivs av marknaden och branschen och inte av skäl som inte är kommersiella och ekonomiskt sunda. Finansiell styrka Under 2008 uppgick nettoomsättningen till 236,7 ( 222,9) miljoner kronor och bruttoresultatet till 203,6 (189,6) miljoner kronor, en ökning med 6,2 procent respektive 7,4 procent jämfört 6 Home Properties 2008

7 VD har ordet Vår koncentration av fastighetsbeståndet till storstadsregioner ska fortsätta eftersom det är här som vi uppnår den högsta beläggningen och den starkaste intjäningen. med föregående år. Resultatet efter skatt uppgick till 116,9 (635,4) miljoner kronor, vilket motsvarar ett resultat om 6,04 (31,42) kronor per aktie. Vi har under många år förvissat oss om att vi ska ligga på en bra soliditet och räntetäckningsgrad. Idag har vi en soliditet på cirka 43 procent och en räntetäckningsgrad exklusive engångseffekter på 2,2 gånger vilket klart är över våra mål. Våra fastigheter värderas till miljoner kronor, vilket ger en direktavkastning på cirka 6,5 procent. Framtiden Home Properties kommer att fortsätta att utvecklas positivt även under kärvare tider. Jag är övertygad om att välordnade och välskötta bolag alltid kan göra bra affärer, både i hög- och i lågkonjunkturer har verkligen varit ett ytterligheternas år. Det började med att världsekonomin fortsatte att visa styrka och de svenska bolagen levererade rekordresultat. Råvarupriserna skjöt i höjden med högre inflation och högre räntor som följd. Få lyssnade på den som sa att inga träd växer till himlen. Så småningom började kreditmarknadskrisen komma smygande för att fullständigt explodera under hösten. Jag är övertygad om att kreditmarknadens värsta kris är över och att systemet är under stabilisering. Jag är också övertygad om att 2009 kommer att bli ett år då vi kavlar upp skjortärmarna och jobbar oss igenom olika utmaningar. Under 2009 ska vi fortsätta att utveckla bolaget dels genom fortsatta projekt, både egna och i PASAB:s regi samt genom bra förvärv. Vi kommer inte att tveka om att genomföra en affär om alla våra grundkrav är uppfyllda: rätt läge, rätt produkt och rätt kalkyl. Vår koncentration av fastighetsbeståndet till storstadsregioner ska fortsätta eftersom det är här som vi uppnår den högsta beläggningen och den starkaste intjäningen. Vi kommer att se sämre tider 2009 än 2008 men ingen vet hur mycket sämre. Vad jag dock vet är att Home Properties har rustat sig för detta under 2008, vi är både välkonsoliderade och vältrimmade och inga utmaningar kommer att vara för små eller för stora för oss. Vi är helt enkelt redo. Stockholm den 27 januari 2009 Clas Hjorth, Verkställande direktör Home Properties

8 affärsidé, mål och strategier Ledande position i Norden Home Properties äger och förvaltar 23 fastigheter, varav 22 hotellfastigheter med tillsammans hotellrum och en projektfastighet. Det bokförda fastighetsvärdet uppgår till cirka 3,1 miljarder kronor. Fastigheterna är belägna i Sverige och Norge. Home Properties är noterat på OMX Nordic Exchange Stockholm AB:s lista för medelstora bolag under beteckningen HOPR. Home Properties företagsledning och styrelse har även bred kunskap och stor erfarenhet av andra slags fastigheter än hotellfastigheter. Det gör att Home Properties kan förvärva och förvalta andra typer av fastigheter som bedöms som intressanta och utvecklingsbara. Bedömningen ska bland annat baseras på att fastigheterna ligger strategiskt i anslutning till befintliga hotellfastigheter, att de kan konverteras till hotellfastigheter eller att de på annat sätt bedöms som intressanta att utveckla och förädla med inriktning på att skapa långsiktig värde tillväxt. På samma sätt som för hotellfastigheter ska andra typer av fastigheter vara belägna på långsiktigt uthålliga marknader i Norden samtidigt som förvaltningen av dessa ska vara aktiv. Den positiva utvecklingen av våra hyresintäkter och rörelseresultat ser vi som ett bevis på att vi har en framgångsrik affärsidé och väl fungerande strategier. NETTOOMSÄTTNING FASTIGHETSVERKSAMHETEN Affärsidé Att äga och aktivt förvalta fastigheter i Norden. En av grundpelarna i Home Properties affärsidé är att äga hotellfastigheter som är belägna på långsiktigt uthålliga marknader i Norden. Hotellmarknaderna i Sverige, Norge, Danmark och Finland liknar varandra och kännetecknas av stabilitet och säkerhet. Hotellgästerna är till cirka 80 procent inomnordiska, vilket gör att variationer i det internationella resandet får begränsad effekt på den nordiska hotell näringen. En annan grundpelare är den aktiva förvaltningen. Att förvalta aktivt tar sig olika uttryck i verksamheten. Bland annat ser vi till att våra hyresgäster är professionella hotelloperatörer som marknadsför hotellen under starka och välkända varumärken. Vi är noga med att rätt varumärke kopplas till rätt hotellfastighet. En förutsättning för en aktiv förvaltning är ett nära och långsiktigt samarbete med hotelloperatörerna. Vi tecknar därför långa och omsättningsbaserade hyresavtal, där båda parter vinner på att hotellen får en ökad omsättning. Denna form av hyresavtal leder till gemensamma ansträngningar att på bästa sätt förvalta och anpassa hotellfastigheterna. Vi arbetar endast med hotelloperatörer som är så finansiellt starka att de kan driva framgångsrik hotellverksamhet även i konjunkturnedgångar. Övergripande verksamhetsmål Att vara det ledande hotellfastighetsbolaget i Norden. Att vara ledande betyder bland annat att våra medarbetare ska besitta en kunskap, en vilja och en initiativkraft som gör Home Properties till den mest kompetenta hyresvärden för våra hotelloperatörer och övriga hyresgäster. Detta innebär hårt arbete och vi måste vara lyhörda och ha en tät dialog med operatörerna för att utveckla hotellen så att de motsvarar hotellgästernas förväntningar. Bara på detta sätt kan hotelloperatörerna öka sin omsättning, något som i sin tur leder till ökade hyresintäkter för Home Properties. Som ledande aktör deltar vi i branschens utveckling, bland annat genom information till olika intressenter för att öka förståelsen för branschen och dess förutsättningar. Vår aktivitet på hotellmarknaden och vårt målmedvetna arbete att ta position som det ledande hotellfastighetsbolaget i Norden innebär att inget intressant fastighetsobjekt kommer ut till försäljning utan att Home Properties kontaktas. 8 Home Properties

9 affärsidé, mål och strategier Finansiella mål Att avkastningen till aktieägarna ska vara högre än avkastningen på andra jämförbara placeringsalternativ sett över en konjunkturcykel. Under 2008 sjönk Home Properties börskurs med -55 (+12) procent och aktiens totalavkastning med -53 (+16) procent. Sedan börsintroduktionen i december 1998 har totalavkastningen uppgått till 290 procent. Under samma period har SIX Avkastningsindex stigit med 39 procent. I diagrammen nedan visas utvecklingen för Home Propertiesaktiens börskurs sedan introduktionen i december 1998 jämfört med SIX Generalindex och Carnegies Real Estate Index. Dessutom visas utvecklingen för aktiens totalavkastning, det vill säga Home Properties börskursutveckling inklusive återinvesterad utdelning, jämfört med SIX Avkastningsindex. Att soliditeten långsiktigt ska uppgå till cirka 30 procent och räntetäckningsgraden lägst ska vara 1,5 gånger, baserat på nuvarande sammansättning av fastighetsbestånd och ränteläge. Sedan 1998 har soliditeten överstigit 30 procent och räntetäckningsgraden varit högre än 1,5 gånger. soliditet RÄNTETÄckningsgrad Börskurs Kr Antal Home Properties SIX Generalindex Carnegie Real Estate Index Omsatt antal aktier 1000-tal (inkl. efteranm.) Källa: NASDAQ OMX Totalavkastning Kr Home Properties (inkl. utdelning) SIX Avkastningsindex Källa: NASDAQ OMX 09 Home Properties

10 affärsidé, mål och strategier Strategier Home Properties äger och förvaltar aktivt fastigheter på den nordiska hotellmarknaden. För att nå våra mål arbetar vi efter strategier som är indelade i två grupper; Strategier för fastighetsbeståndet och Strategier för aktiv förvaltning. Strategier för fastighetsbeståndet Fastighetsportföljen ska koncentreras till storstadsregioner och regionstäder i Norden. Huvuddelen av Home Properties hotellfastigheter ligger i storstadsregioner och regionstäder i Sverige och Norge. Förutsättningarna för hotelloperatörsverksamhet i större städer är generellt sett bättre, med högre beläggningsgrad och rumspriser, än för riksgenom snitt et i respektive land. Av årets totala hyresintäkter kom 84 procent från hotellfastigheter belägna i storstads regioner och regionstäder. På den specifika orten ska hotellfastigheten vara lokaliserad till citylägen, vid företagsbyar, i närhet av flygplatser eller vid strategiska infarter med goda förbindelser till city, flyg och tåg. Dessa lägen attraherar både affärs-, konferens- och fritidsgäster samt gruppresenärer. Övriga fastigheter ska också koncentreras till storstäder och regionstäder eftersom det är på dessa attraktiva marknader som fastig heterna har den värdemässigt säkraste utvecklingen. Det beror framförallt på färre vakanser, högre hyror, en högre tillväxt samt en större efterfrågan. Hotellfastighetsbeståndet ska bestå av större hotell med minst 100 hotellrum och ligga i segmentet mellan- till högklass. Av Home Properties hotellrum finns 66 procent i hotellfastigheter med fler än 100 hotellrum. Samtliga hotell ligger i segmentet mellan- till högklass. Detta segment efterfrågas av de flesta kategorier av hotellgäster i Norden. Home Properties ska delta aktivt i omstruktureringen av hotellfastighetsmarknaden och utnyttja möjligheter till lönsamma strukturaffärer. När vi utvärderar potentiella förvärv är långsiktig lönsamhet och möjlighet till förädling av hotellet de viktigaste variablerna. Home Properties har sedan 1999 förvärvat 30 hotellfastigheter och två projektfastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om cirka 3,4 miljarder kronor. Fastigheterna passar väl in i våra strategier och har på ett positivt sätt bidragit till Home Properties goda resultatutveckling. Under samma period har 45 hotellfastigheter avyttrats för cirka 4,3 miljarder kronor. Home Properties ska kontinuerligt förbättra fastigheternas miljöanpassning. Vi arbetar tillsammans med hotelloperatörerna för att förbättra hotellfastigheternas miljöanpassning och främja en inriktning mot långsiktiga miljömål, enligt FN:s miljödeklaration Agenda 21. Detta sker främst vid val av teknik och byggnadsmaterial i hotellfastigheterna. Övriga fastigheter ska också kontinuerligt förbättras och anpassas till de miljökrav som samhället ställer idag. Strategier för aktiv förvaltning Hotellen ska drivas av professionella hotelloperatörer och marknadsföras via hotelldistributörer med starka och välkända varumärken. Verksamheten i Home Properties hotellfastigheter drivs av marknadens mest professionella hotelloperatörer kopplade till välkända varumärken. Detta säkerställer en långsiktigt stark intjänings- och hyresbetalningsförmåga. Omsättningsbaserade hyresavtal ska utgöra basen i de ekonomiska mellanhavandena med hotelloperatörerna. Hotellhyresintäkterna i Home Properties kommer från omsättningsbaserade hyresavtal. Omsättningsbaserade hyresavtal innebär att hyran utgör en procentuell andel av hotelloperatörens omsättning. Home Properties och hotelloperatören har därmed samma ekonomiska incitament att genomföra investeringar för att öka hotellets omsättning. Detta i sin tur ökar Home Properties hyresintäkter. Nära och långsiktiga samarbeten ska upprätthållas med hyresgästerna. Hyresgästerna i Home Properties övriga fastigheter ska ut göras av professionella och framgångsrika aktörer med god hyresbetalningsförmåga som efterfrågar funktionella lokaler med hög standard. Nära och långsiktiga samarbeten prioriteras eftersom det är både resurskrävande och kostsamt att som hyresgäst lämna en lokal och som fastighetsägare att anpassa och hyra ut lokalen till nya hyresgäster. Hyresavtal som tecknas med hotelloperatörerna löper vanligtvis på mellan 15 och 20 år. Nuvarande hyresavtal med operatörerna har en genomsnittlig löptid på 11 år. Det skapar ett långsiktigt engagemang i hotelloperatörernas verksamhet och vi planerar tillsammans hur hotellen ska utvecklas. På så vis skapas en produkt som kontinuerligt marknadsanpassas och där hotellfastighetens möjligheter tas tillvara på bästa sätt. Tillsammans med hotelloperatörerna skapar Home Properties på så sätt förutsättningar för att optimera hotellens omsättning Home Properties 2008

11 Året som gått 2008 har varit ytterligare ett aktivt år för Home Properties, med bildandet av PASAB Fastighetsutveckling AB som den enskilt viktigaste händelsen.

12 Året som gått Året som gått 2008 har varit ytterligare ett aktivt år för Home Properties, med bildandet av PASAB Fastighetsutveckling AB som den enskilt viktigaste händelsen ett bra år 2008 har varit ytterligare ett bra år för Home Properties. Hotellkonjunkturen i Norden utvecklades lokalt sett positivt under 2008, dock inte lika positivt som under Slutet av 2008 har präglats av stor oro och osäkerhet på världens finansiella marknader, vilket har medfört en allmän försiktighet och osäkerhet om hur konjunkuren kommer att utvecklas på kort och lång sikt. De marknader som Home Properties valt att befinna sig på, storstäder och regionstäder i Sverige och Norge, är bland de starkaste i Norden vilket bland annat visat sig i att vi har en positiv utveckling jämfört med föregående år. Säkerhet och låg risk Home Properties är noterat på Stockholmsbörsen och som sådant följs och granskas bolaget av externa analytiker hos banker och fondkommissionärer. Informationsgivning är ett prioriterat område för Home Properties och ska kännetecknas av snabbhet, öppenhet och tydlighet. Ledord för bolagets förvärv är säkerhet och försiktighet. Årets projekt och förvärv har samtliga genomförts i enlighet med Home Properties krav på låg risk. De är försiktigare än de flesta tror och de vet vad de gör. Anders Daag, analytiker på Swedbank PASAB Fastighetsutveckling bildas Home Properties AB och AB Invest AS har genom det gemensamt ägda projektbolaget PASAB Fastighetsutveckling AB (PASAB) inlett ett samarbete för att utveckla och genomföra både befintliga och nya hotellfastighetsprojekt. PASAB ägs av parterna med 50 procent var. AB Invest AS ägs av Arthur och Anders Buchardt. Sju projekt har tillförts PASAB med dotterbolag, varav fyra från Home Properties. Projekten är Centralposthuset i Göteborg, Öresundspaviljongen i Malmö, Norra Älvstranden i Göteborg, Hyllie i Malmö, Nationalarenan i Solna, Gardermoen i Oslo och Kastrup i Köpenhamn. Totalt omfattar projekten cirka rum som beräknas färdigställas under de närmaste fem åren och kommer att hyras ut till Choice Hotels Scandinavia. Arthur Buchardt har under de senaste 18 åren framgångsrikt utvecklat ett antal hotellfastighetsprojekt, nu senast Clarion Hotel Sign vid Norra Bantorget i Stockholm. Samarbetet med Arthur Buchardt ser jag som mycket positivt. Han har visat stor skicklighet i att driva projekt. PASAB får genom detta samarbete både tillgång till befintliga och nya projekt. Clas Hjorth, vd Home Properties Spektakulära byggnader och nytänk Framtidens hotell bygger på nytänkande och framtidstro. Det är därför Home Properties genom PASAB, bygger något helt nytt som ingen annan har skapat tidigare: hotell och spa-anläggningen Lernacken vid Öresundsbron i Malmö. Det vinnande arkitektförslaget presenterades i januari 2008 och är framtaget av norska Space Group. Ekologisk frukost på alla Choice hotell. Spektakulära byggnader och nytänk. PASAB Fastighetsutveckling AB bildas januari februari mars april maj juni 12 Home Properties 2008

13 Året som gått Arkitekterna tänker nytt och annorlunda och anläggningen är i hög grad miljöanpassad. Hotellet kommer bland annat att använda återvärmningen från havet. Ett annat exempel är att taket kommer att vara täckt av växtlighet, vilket leder till att värmen i glasbyggnaden dämpas. Vi måste vara modiga och tänka annor lunda när det gäller Sveriges frontlinje mot kontinenten. Petter A Stordalen, styrelseordförande i Home Properties och ägare till Choice Hotels Scandinavia Choice Hotels först med miljöcertifiering Under 2008 har sex Choice-hotell certifierats och resterande hotell certifieras under Som första hotellkedja i världen har Choice Hotels Scandinavia bestämt sig för att miljöcertifiera hela hotellkedjan efter ISO standard. Vi vill tilltala våra gäster och deras förnuft genom vår utpräglade känsla för service och vårt samhällsansvar, exempelvis genom en väl genomtänkt miljöfilosofi. Petter A Stordalen, styrelseordförande i Home Properties och ägare till Choice Hotels Scandinavia Ekologisk frukost på alla Choice-hotell Från och med den 1 februari 2008 erbjuder vår största hyresgäst Choice Hotels Scandinavia ekologisk frukost på alla hotell i Norden. Gästerna ges därmed möjlighet till en sundare livsstil som även är bättre för miljön. Nytt hotell i Solna Home Properties tecknade i juli avtal med Råsta Holding om förvärv av mark med tillkommande byggrätt om cirka kvm i direkt anslutning till nya nationalarenan, Swedbank Arena, som ska byggas i Solna. Projektet har överlåtits till PASAB. Formgivare är Bau Arkitekter. Hotellet ska innehålla cirka 400 rum, bankettsal för personer, 27 möteslokaler, restaurang, bar samt spa/relax-avdelning på takvåningen. Hotellet beräknas stå klart år Förvärvet är väldigt strategiskt och hotellet kommer att ligga i ett av Stockholmsregionens mest expansiva och dynamiska områden. Clas Hjorth, VD Home Properties Förvärv i Göteborg Quality Hotel 11 på Norra Älvstranden i Göteborg förvärvades i december. Tillträdet till fastigheten ägde rum i januari Fastigheten, tidigare gamla Eriksbergsvarvet, omvandlades 1993 till hotell samt Eriksbergshallens kongresscenter och består av kvm hotell, kvm kontor samt Eriksbergshallen om kvm. Citaten är hämtade ur artiklar i följande publikationer: Bokningsbolaget Tid för konferens, Pressmeddelande Home Properties, Punkt.se Öresund, Privata Affärer och byggvarlden.se. Nytt hotell i Solna. Miljöcertificering av samtliga Choice hotell ett bra år. Quality Hotel 11 förvärvades. juli augusti september oktober november december 2009 Home Properties

14 Aktien Aktien Home Properties är noterat på listan för medelstora bolag vid OMX Nordic Exchange Stockholm AB under beteckningen HOPR. Varje aktie i Home Properties berättigar till en (1) röst. En börspost består av 100 aktier. Home Properties hade inga utfärdade optioner eller konvertibla skuldebrev per den 31 december Home Properties-aktiens genomsnittliga omsättning under 2008 uppgick till aktier per dag. Aktiekapital Aktiekapitalet i Home Properties uppgår till 116,5 MSEK, motsvarande aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 5,90 kronor. AKTIEKAPITALETS FÖRÄNDRING År Händelse Förändring av antalet aktier Antal aktier Kvotvärde Förändring av aktiekapital Totalt aktiekapital 1997 Bolaget bildades , Split 2: , Nyemission , Indragning , Nyemission , Indragning , Indragning , Fondemission , Split 2: , Indragning , Fondemission , Indragning , Fondemission , Vid en extra bolagsstämma den 18 oktober 2007 beslutades att minska bolagets aktiekapital med kronor och 50 öre genom indragning av återköpta aktier. Syftet var att öka utrymmet för ytterligare återköp. För att möjliggöra ett snabbt indragningsförfarande beslutades vidare att återställa aktiekapitalet genom en fondemission utan utgivande av nya aktier. Det innebar att bolagets aktiekapital ökades med kronor samtidigt som bolagets fria egna kaptial minskades med motsvarande belopp. Det nya kvotvärdet av bolagets aktier uppgår därefter till 5 kronor och 90 öre. Under 2007 utskiftades dotterbolaget Home Capital. Under 2007 hade Home Invest AS förvärvat 90 procent av rösterna och och ett tvångsinlösenförfarande har avslutats under Återköp av egna aktier Årsstämman 2008 gav styrelsen ett bemyndigande att fatta beslut om att fram till nästa årsstämma förvärva högst 10 procent av bolagets aktier. Årsstämman beslöt vidare att avyttring av bolagets egna aktier som likvid i samband med förvärv skulle medges. Under 2008 återköptes aktier för 4,4 MSEK till en snittkurs av 95,82 kronor. Under 2007 återköptes aktier för 167,3 MSEK till en snittkurs av 106,64 kronor. Under 2007 drogs återköpta aktier in. Per den 31 december 2008 uppgick Home Properties totala antal aktier till Home Properties starka ekonomiska ställning innebär att bolaget har möjlighet att göra ytterligare lönsamma förvärv. Dessa förvärv matchas i sin tur mot alternativet att återköpa egna aktier. Återköpen av egna aktier ska därför ses som ett alternativ och komplement till direkta förvärv för att justera bolagets kapitalstruktur. I valet av investeringsalternativ prioriteras alltid aktieägarnas långsiktiga avkastning. Ägarstruktur Per den 31 december 2008 uppgick antalet aktieägare i Home Properties till (2 065). De utländska ägarna svarade för cirka 1,7 (1,4) procent av ägandet i Home Properties. Home Properties aktieägare 31 December 2008 Kapitalandel /röster, % Justerad röstandel 1), % Home Invest AB 40,8 41,7 Choice Capital AB 38,5 39,3 Skandia 3,9 3,9 Magnus & Märta Vahlquist 1,3 1,3 Spar Hotel AB 1,3 1,3 Provobis Invest 1,2 1,3 Mikael Altefelt 0,9 0,9 Robur fonder 0,9 0,9 DnBNOR Bank ASA 0,8 0,8 Nordnet Pensionsförsäkringar AB 0,6 0,6 Övriga aktieägare 7,7 8,0 Externa ägare 97,9 100,0 Home Properties AB 2,1 Totalt 100,0 100,0 1) Röstandel justerad för Home Properties återköpta aktier. Källa: NCSD 14 Home Properties 2008

15 Aktien Fördelning av aktieägandet ÄGARSTRUKTUR STORLEKSFÖRDELAD 31 DECEMBER 2008 Antal Andel av alla Antal Andel av Antal aktier aktieägare aktieägare, % aktier alla aktier, % Totalt Källa: VPC och Bolagsverket Aktiens utveckling Under 2008 sjönk Home Properties börskurs med -55 (+12) procent. Under samma period sjönk SIX Generalindex med -42 (-7) procent och Carnegie Real Estate Index med -27 (-23) procent. Under året var aktiens totalavkastning, det vill säga Home Properties börskursutveckling inklusive återinvesterad utdelning på 0,00 (3,50) kronor, -53 (+16) procent. Under samma period sjönk SIX Avkastningsindex med -39 (-3) procent. I diagrammen nedan visas utvecklingen för Home Propertiesaktiens börskurs sedan introduktionen i december 1998 jämfört med Carnegies Real Estate Index och SIX Generalindex. Dessutom visas utvecklingen för aktiens totalavkastning jämfört med SIX Avkastningsindex. Kr Börskurs Antal DATA PER AKTIE Resultat efter skatt 1), SEK 6,04 31,42 14,33 50,75 17,20 Res. kvarvarande verksam. 1), SEK 6,04 31,40 11,28 50,62 17,20 Resultat efter skatt exklusive realisationsresultat rörelsefastigheter 1), SEK 6,04 31,42 14,33 50,75 10,68 Nettovinst från den löpande verksamheten 1), SEK 4,48 4,63 5,02 3,24 5,86 Kassaflöde 1, 2), SEK 4,98 5,18 6,99 4,23 7,96 Utdelning, SEK 0,00 3) 3,50 3,50 3,00 5,00 Utdelning i % av nettovinsten 0,00 72,0 67,0 92,5 82,5 Eget kapital 4), SEK 99,20 98,57 130,59 121,71 74,7 Fastigheternas bokförda värde 4), SEK 161,96 173,39 122,16 98,50 186,6 Börskurs, SEK 41,80 92,75 83,00 5) 123,50 94,75 Direktavkastning, % - 3,8 4,2 2,4 5,3 P/E-tal 6,9 3,0 5,8 2,4 5,5 P/CE-tal 9,0 13,9 8,9 4,7 6,2 Ebdit-multipel 9,6 18,6 7,1 7,6 9,0 Antal aktier, milj. Genomsnittligt antal, utestående 19,3 20,2 21,8 22,8 23,4 Totalt antal, exklusive återköpta 19,3 19,4 20,9 22,8 22,8 Totalt antal 19,7 19,7 20,9 22,8 25,0 Information om redovisnings- och värderingsprinciper framgår av not 2 på sidan 70 och framåt. För definitioner se sidan 94. 1) 4) Beräknat på genomsnittligt antal aktier. Beräknat på utestående antal aktier. 2) 5) Kassaflöde före förändring av rörelsekapital. Exklusive inlösenaktien i Home Capital. 3) Föreslagen utdelning Kr Home Properties SIX Generalindex Totalavkastning Carnegie Real Estate Index Omsatt antal aktier 1000-tal (inkl. efteranm.) Källa: NASDAQ OMX Home Properties (inkl. utdelning) SIX Avkastningsindex Källa: NASDAQ OMX 09 Home Properties

16 Aktien Utdelningspolicy och utdelning Styrelsens mål är att utdelningen till aktieägarna ska uppgå till lägst 70 procent av nettovinsten från den löpande verksamheten. Utdelningen under enskilda år kan dock komma att variera beroen de på läge i konjunkturcykeln, koncernens resultat och finansiella ställning samt investeringsmöjligheter. Styrelsen föreslår en utdelning om 0,00 ( 3,50) kronor per aktie. Som skäl till detta anförs bland annat den mycket svåra situa tion som råder på kreditmarknaderna med bland annat stora problem med både nyupplåning och refinansiering för företag. Vidare står bolaget för stora investeringar genom sina projektengagemang. Analytikerförteckning Home Properties verksamhet följs av ett antal fondkommissionärer, vilka kontinuerligt analyserar och kommenterar bolagets uveckling och resultat. ANALYTIKER SOM KONTINUERLIGT FÖLJER HOME PROPERTIES Fondkommissionär Analytiker Telefon ABG Sundal Collier Jonas Andersson D. Carnegie Fredrik Skoglund Hagströmer & Qviberg Olof Nyström Handelsbanken Tobias Kaj Swedbank Markets Andreas Daag Home Properties 2008

17 Femårsöversikt Ekonomisk översikt Resultaträkningar 1), MSEK Nettoomsättning 236,7 222,9 209,2 320,2 502,6 Rörelsens kostnader -33,1 33,3 33,9 57,1 159,7 Bruttoresultat 203,6 189,6 175,3 263,0 342,9 Andra intäkter och värdeförändringar 36,6 603,0 166,0 2) 778,2 72,9 Administrationskostnader -22,1 23,7 23,8 23,3 3) 30,4 4) Övriga externa kostnader 5) - 5,3 Realisationsresultat rörelsefastigheter - 152,5 Rörelseresultat 218,1 768,9 312, ,0 537,9 Finansnetto -98,9 28,3 20,7 6) 112,2 7) 122,1 Resultat från andelar i intresseföretag 8) -1,1 0,5 0,1 Resultat före skatt 118,1 741,0 333,0 905,7 415,8 Skatt -1,2 106,1 87,2 247,1 13,5 Resultat kvarvarande verksamheter 116,9 635,0 245, ,8 - Resultat avvecklade verksamheter - 0,4 66,4 2,9 Resultat efter skatt 116,9 635,4 312, ,7 402,3 Balansräkningar 9), MSEK Tillgångar Fastigheter 10) 3 129, , , , ,6 Finansiella anläggningstillgångar 736,5 458,1 295,6 300,9 68,9 Summa anläggningstillgångar 3 865, , , , ,4 Varulager - 0,3 0,7 Kortfristiga fordringar 28,0 367,7 91,2 70,7 31,8 Likvida medel 593,5 308, ,5 956,3 287,0 Summa omsättningstillgångar 621,5 676, , ,3 319,5 Tillgångar avvecklade verksamheter - 44,6 Summa tillgångar 4 487, , , , ,0 Eget kapital Aktiekapital 116,5 116,5 115,1 113,9 125,0 Övrigt eget kapital 5,7 47,6 121,2 393,8 353,6 Balanserat resultat 1 794, , , , ,5 Summa eget kapital 1 916, , , , ,1 Skulder Långfristiga skulder 2 295, ,2 11) 1 994,8 11) 685, ,4 Kortfristiga skulder 274,9 349,1 11) 134,3 11) 114,5 300,5 Skulder avvecklade verksamheter - 42,2 Summa eget kapital och skulder 4 487, , , , ,0 Nyckeltal Fastighetsrelaterade Direktavkastning fastigheter, % 6,5 6,4 7,1 7,2 7,7 Överskottsgrad, % 86,3 86,0 86,7 82,9 82,5 Belåningsgrad, % 61,2 12) 53,9 52,8 55,6 Finansiella Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 13) 3,2 13) 35,2 4,3 Avkastning på eget kapital, % 6,1 27,4 11,3 51,7 31,5 Avkastning på sysselsatt kapital, % 6,3 21,6 8,4 38,0 13,3 Nettoskuldsättningsgrad, ggr 0,6 0,5 1,2 Genomsnittlig räntesats, % 2,9 4,8 3,4 5,0 Genomsnittlig räntebindningstid 13) 23, ,8 Soliditet, % 42,7 42,5 55,7 77,6 36,7 Information om redovisnings- och värderingsprinciper framgår av not 2 på sidan 70 och framåt. För definitioner se sidan 94. Siffror har avrundats, medan beräkningar utförts utan avrundning. Detta medför att vissa belopp och nyckeltal till synes inte summerar korrekt. Information om data per aktie för finns på sidan 15. Ställda säkerheter och eventualförpliktelser har ökat med 507,6 MSEK under året och uppgår till 3 024,4 MSEK. Avvecklade verksamheter avser det utskiftade Home Capital (2007/ 2006) samt hotelloperatörsverksamheten (2006 /2005). 1) Ingen utspädningseffekt finns. 2) Inklusive tilläggsköpeskilling avseende fastighetsförsäljningar 2006 samt återföring garantier. 3) Ersättning för förvaltningsuppdragen ingår. 4) Inklusive kostnader för avgångsvederlag till tidigare VD om 6,2 MSEK. 5) Kostnader för utskiftning av Home Capital. 6) Inklusive realisationsvinst sålda aktier i Norgani Hotels ASA. 7) Inklusive kostnader för förtida lösen av lån samt stängning av ränteswapavtal samt realisationsvinst sålda aktier i Hotelleiendom AS. 8) Avser Aronsborgs Konferenshotell och fr o m juni 2008 PASAB. 9) Balansräkningen 2006 är inklusive det under 2007 utskiftade Home Capital. 10) Förvaltnings- och rörelsefastigheter, hotellinventarier samt pågående nyanläggningar. 11) Räntebärande skulder uppgår till 2 124,8 (1 810,0) MSEK. Garantier avseende genomförda fastighetsförsäljningar under 2005 uppgår till 50,2 (148,6) MSEK, varav 0,4 (94,2) MSEK är kortfristiga. Räntebindningstid 23,9 (0,2) månader. 12) Beräknat på räntebärande skulder exklusive lån Centralposthuset 210 MSEK. 13) Exklusive engångseffekter. NETTOOMSÄTTNING FASTIGHETS- VERKSAMHETEN per region 1) Bokfört värde per region 1) 1) Exklusive projektfastigheten Gotland Visby Hotellet 10 och 12. Home Properties

18 möjligheter och risker Möjligheter och risker Nedan kommenteras de faktorer som bedöms ha särskild betydelse för verksamheten och värdet på Home Properties aktie. Finansiell påverkan Fastighetsvärden Hotellfastigheternas värde beror främst på deras kassaflöden det vill säga hyresintäkter, kostnadsstruktur samt vakanser och vilka avkastningskrav som fastställts. Hyresgästen har ett stort ansvar för det löpande under hållet och vakanser finns normalt ej i bolagets fastigheter. De långsiktiga hyres avtalen gör att både hyresgäst och fastighetsägare har intresse av att vidmakthålla en bra produkt. En förändring av driftsöverskottet med +/-1% påverkar fastighetsvärdena med +/-22 MSEK. En ändring med +/- 1 procentenhet av direktavkastningskravet skulle medföra en ändring med cirka -440/+610 MSEK av fastigheternas verkliga värden. Fastighetsvärdena per 31 december 2008 uppgick till 3 129MSEK. Finansiering Home Properties säkerställer den kortsiktiga betalningsbered skapen genom att hålla en likviditetsreserv i form av kassamedel och kortfristiga likvida placeringar. I kombination med koncernens starka kassaflöde ger detta en god beredskap på kort och lång sikt samt flexibilitet i finansieringen i samband med fastighetsförvärv. Kredit och motpart Placeringar av likvida medel får endast ske i instrument med minst samma rating som konungariket Sverige eller hos etablerade bankförbindelser via bankcertifikat eller deposits. Detta gäller även de så kallade derivatinstrument som endast används för att eliminera och minimera de ränte- eller valutarisker som uppstår i koncernen och som därför alltid ska vara kopplade till underliggande lån. Valuta De norska dotterbolagen, förutom ett, är finansierade med interna lån i lokal valuta. Valutaexponeringen begränsas därmed till de koncerninterna lånen, det egna kapitalet samt det löpande resultatet i respektive dotterbolag i Norge. Det egna kapitalet i de norska dotterbolagen, uppgick till 111,0 (115,1) MNOK. Affärstransaktioner Home Properties har under genomfört ett antal affärstransaktioner i form av förvärv av företagsgrupper och försäljning av fastigheter via så kallade handelsbolagslösningar. Skatteverket har beslutat att bolaget ej ska medges underskottsavdrag samt att upptaxera bolaget för försäljning av handelsbolagsandelar. Skatteverket har även beslutat att ej medge avdrag för kapitalförlust på likvidationen av handelsbolagen hos de köpande bolagen, varför garantianspråk riktats mot bolaget. Bolagets uppfattning är att samtliga affärer och yrkanden genomförts i enlighet med gällande lagstiftning och Skatteverkets samtliga beslut har överklagats till länsrätten alternativt kammar rätten. Eventuell skatteeffekt finns upptagen under eventualförpliktelser och uppgår maximalt till 584 MSEK. Fastighetsskatt I Sverige utgår fastighetsskatt för hotellfastigheter med 1 procent av taxeringsvärdet. Skattesatsen i Norge varierar mellan 0,0 och 0,7 procent. Oavsett om fastighetsskatten utdebiteras till hotelloperatören eller om fastighetsägaren betalar den är det en kostnad som beaktas vid förhandling av hyresavtalen. Fastighetsskatten under 2008 uppgick totalt till 9,1 (7,2) MSEK. Under 2007 har återbetalning erhållits avseende retroaktiv justering av fastig hetsskatten för en fastighet på 1,9 MSEK. Ränta Räntekostnader utgör en betydande del av Home Properties totala kostnader. Home Properties genomsnittliga räntebindningstid var 23,9 (0,2) månader per den 31 december Ränterisken fastställs för låneportföljen som ett intervall inom vilket den genomsnittliga räntebindningstiden tillåts variera. För närvarande är detta intervall mellan ett till tre år med möjlighet för styrelsen att bestämma annat. en använder ränteswappar för att förändra räntebindningstiden på netto skulden i önskvärd riktning samt för att minimera inverkan av räntefluktuationer. Rörelserelaterad påverkan Hotellmarknaden Hotellgästerna i Norden är till cirka 80 procent inomnordiska. Det innebär att variationer i det internationella resandet får begränsad effekt på den nordiska hotellnäringen. Däremot är BNPutvecklingen i Norden något som direkt påverkar den nordiska hotell marknaden, exempelvis får företagen i en högkonjunktur fler besök från både kunder och leverantörer. Företagens utbildningsinsatser ökar och fler konferenser anordnas. Dessutom leder högre disponibla inkomster till att fler får möjlighet att utnyttja hotell ens weekenderbjudanden. När det gäller de enskilda hotellen påverkas beläggningen bland annat av deras läge på orten, ortens näringsliv och hotellens närhet till kända turistmål. Hotellens beläggningsgrad och genomsnittliga rumspriser påverkas även av utbudet av hotellrum, det vill säga rumskapaciteten, på den ort där hotellen ligger. Om rumskapaciteten blir för stor i förhållande till efterfrågan ökar konkurrensen om gästerna och beläggningen sjunker. Detta kan leda till priskonkurrens, vilket försämrar hotellens lönsamhet. Merparten av våra hotell ligger i storstadsregioner och regionstäder i Norden, vilka kännetecknas av högre beläggningsgrad och rumspriser än genomsnittet för hela Norden. Kunder och avtalsstruktur Våra kunder är framför allt de hotelloperatörer som bedriver verksamhet i våra hotellfastigheter. Övriga uthyrningsbara ytor, exklusive 18 Home Properties 2008