Dnr Kst 2013/460 Avtal om utbyggnad av tunnelbana samt ökad bostadsbebyggelse

Transkript

1 TJÄNSTESKRIVELSE 1 (8) rev Kommunstyrelsen/kommunfullmäktige Dnr Kst 2013/460 Avtal om utbyggnad av tunnelbana samt ökad bostadsbebyggelse Förslag till beslut Kommunstyrelseförvaltningens förslag till kommunstyrelsen och kommunfullmäktige 1. Att godkänna Huvudavtal, Avtal om finansiering och medfinansiering av utbyggnad av tunnelbanan samt ökad bostadsbebyggelse i Stockholms län enligt 2013 års Stockholmsförhandling. 2. Att godkänna Delprojektavtal, Avtal om finansiering och medfinansiering av utbyggnad av tunnelbanan samt ökad bostadsbebyggelse i Stockholms län enligt 2013 års Stockholmsförhandling, Tunnelbana till Järfälla/Barkarby. Kommunstyrelseförvaltningens förslag till kommunstyrelsen 1. Under förutsättning att kommunfullmäktige beslutar enligt ovan får kommundirektören i uppdrag att innan halvårsskiftet 2014 återkomma till kommunstyrelsen med förslag till upplägg för genomförande av åtgärderna: organisation och styrning ekonomisk redovisning behov av tillägg till den fördjupade översiktsplanen för Barkarbystaden samt detaljplanering utvecklat marknadspåverkande arbete 2. Kommundirektören utses att representera Järfälla kommun i styrelsen och får i uppdrag att utse de övriga tjänstemän som ska representera kommunen som ersättare i styrelsen och ordinarie ledamöter i projektstyrelsen och styrgruppen för genomförande av delprojektet. Ärendet i korthet Järfälla kommun, staten, Stockholms läns landsting, Stockholms stad, Nacka kommun och Solna stad har efter förhandling kommit överens om utbyggnad av tunnelbanan och nybyggnation av totalt nya bostäder i länet. Fullmäktige i Järfälla kommun föreslås nu godkänna avtalen som reglerar överenskommelsen. Järfälla åtar sig, enligt förslaget till avtal, att medfinansiera tunnelbanans utbyggnad med 800 miljoner kronor i 2013 års prisnivå och att uppföra nya bostäder Kommunstyrelseförvaltningen Besöksadress: Ledningskontoret Postadress: JÄRFÄLLA Emelie Grind, Stadsbyggnadsstrateg Telefon växel: Telefon: (direkt) Mobil: E-post: Webbplats: Fax: Organisationsnummer: Plusgiro: Bankgiro:

2 (8) inom tunnelbanans influensområde i en genomsnittlig takt om 825 bostäder per år fram till år Landstinget är huvudman och svarar för genomförandet av tunnelbanans utbyggnad. Staten åtar sig att utan vederlag till Järfälla kommun överlåta fastigheten Barkarby 4:1, senast i samband med byggstart av tunnelbanans utbyggnad från Akalla till Barkarby. Handlingar 1. Kommunstyrelseförvaltningens tjänsteskrivelse Avtal om finansiering av utbyggnad av tunnelbana och ökad bostadsbebyggelse Bakgrund Kommunstyrelsens ordförande har undertecknat avtal om finansiering och medfinansiering av utbyggnad av tunnelbanan samt ökad bostadsbebyggelse i Stockholms län. Avtalen är för sin giltighet villkorade av att Järfällas kommunfullmäktige och övriga parters beslutande organ godkänner avtalen genom beslut som vinner laga kraft samt att riksdagen beslutar om ändring av trängselskattelagen och överlåtelse av fastigheten Barkarby 4:1. Kommunstyrelsen har genom beslut , 155, ställt sig positiv till förändrad trängselskatt. Avtalen består av ett huvudavtal mellan staten, Stockholms läns landsting, Stockholms stad, Nacka kommun, Solna stad och Järfälla kommun som övergripande reglerar den samlade utbyggnaden och parternas gemensamma åtaganden t ex inom bostadsbyggande samt former för genomförande och samverkan. Till huvudavtalet biläggs tre delprojektavtal där Järfälla kommun tillsammans med Stockholms läns landsting, staten och Stockholms stad är part i delprojektavtal för tunnelbana till Järfälla/Barkarby. I delprojektavtalet regleras parternas åtaganden mer ingående och till delprojektavtalen har en investerings- och finansieringsplan, en förskotteringsplan och en tidplan bilagts. Staten företräds av 2013 års Stockholmsförhandling i enlighet med kommittédirektiv beslutade av regeringen (2013:22, Utbyggnad av tunnelbana och ökad bostadsbebyggelse i Stockholms län). Analys Sammanfattning av avtalens innehåll Avtalen reglerar en utbyggnad med 19 kilometer ny tunnelbana och nio nya stationer. Tunnelbanan byggs ut till Nacka och Gullmarsplan/Stockholms söderort, till Arenastaden via Hagastaden samt från Akalla till Barkarby station. Den senare utbyggnaden omfattar stationer i Barkarbystaden och Barkarby station/stockholm Väst till en beräknad investeringskostnad om 2,9 miljarder kronor i 2013 års prisnivå, exklusive fordon och depå. Totalt omfattar utbyggnaden av tunnelbanenätet en investeringskostnad om miljoner kronor. Finansieringen föreslås fördelas mellan parterna enligt följande: staten 53 %, landstinget 27 %, Stockholm 11 %, Nacka 3 %, Solna 2 % och Järfälla 3 %. För Järfälla kommuns del innebär det en medfinansiering om 800 miljoner kronor i 2013 års prisnivå. Betalning ska ske genom en prestationsbunden betalningsplan kopplat till utbyggnaden av varje delprojekt. Huvudavtalet reglerar vidare hur risken i form av kostnadsförändringar

3 (8) ska fördelas mellan parterna. Kostnadsökningar på den totala investeringskostnaden exklusive fordon och depå, ska upp till ett tak på 15 procent fördelas mellan parterna, utifrån deras andel av kostnadsansvaret inom varje delprojekt. Betalningsplan och kostnadsansvar finns beskrivna i Bilaga 1 till avtalen. Första byggstart för utbyggnaden av tunnelbana bedöms kunna ske 2016 och sista färdigställande ca 2025, enligt tidplan i Bilaga 3 till avtalen. Utbyggnaden från Akalla till Barkarby bedöms kunna byggstartas 2016 och kunna trafikstartas Utöver tunnelbanans utbyggnad reglerar avtalen kommunernas åtaganden att bygga bostäder. Totalt ska bostäder tillkomma i anslutning till det utbyggda tunnelbanenätet fram till år Järfälla kommun åtar sig enligt förslaget till avtal att uppföra ca bostäder i tunnelbanans influensområde fram till år 2030, med en genomsnittlig takt av ca 825 bostäder per år. Bostäderna ska vara färdigställda och uppföras med stöd av detaljplaner antagna från och med Järfälla kommun åtar sig dessutom att till staten förskottera 333 miljoner kronor i 2013 års prisnivå, som betalas tillbaka i takt med att kommunen uppfyller sitt åtagande för bostadsutbyggnad. Förskotteringen ska erläggas år och betalas tillbaka år 2025 och Om kommunen inte kunnat uppfylla sitt åtagande ska förskotterade medel återbetalas senast år Principerna för förskottering finns beskrivna i avtalens Bilaga 2. För att möjliggöra det stora antalet bostäder som Järfälla åtar sig ska staten utan vederlag till Järfälla kommun överlåta fastigheten Barkarby 4:1 om 25 hektar i direkt anslutning till Barkarbystaden. Marköverlåtelsen ska vara genomförd senast i samband med byggstart av tunnelbanans utbyggnad från Akalla till Barkarby och förutsätter godkännande av riksdagen. Om det senare inte sker faller avtalet i sin helhet. För att få en sammanhållen styrning, lära av varandra och samverka inom avtalens gemensamma åtaganden ska avtalsparterna tillsätta företrädare till en gemensam styrelse i två nivåer. En övergripande partssammansatt styrelse för principiella frågor med överblick över samtliga delprojekt och bostadsbyggande samt delprojektstyrelser. För Järfällas del innebär det en plats i den gemensamma styrelsen med staten, landstinget, Stockholm, Nacka och Solna som övriga parter, samt två representanter från kommunen i en delprojektstyrelse med ansvar för tunnelbanans utbyggnad från Akalla till Barkarby, tillsammans med landstinget, Stockholm och vid behov av statlig medverkan. Underlag till avtalen Som underlag för förslaget till avtalsinnehåll har Trafikförvaltningen vid Stockholms läns landsting tagit fram en underhandsrapport daterad , som avtalen hänvisar till. Underhandsrapporten är en förstudie som övergripande beskriver sträckningsalternativ, funktionella krav, förslag på stationslägen, resenärsnyttor och investeringskostnader. Som kompletterande underlag till underhandsrapporten för tunnelbana har Trafikförvaltningen gjort en åtgärdsvalsstudie för kollektivtrafik till Barkarby som förväntas godkännas av landstingets Trafiknämnd i februari. I åtgärdsvalsstudien prövas och jämförs utbyggnad av tunnelbana med andra kollektivtrafikåtgärder enligt

4 (8) fyrstegsprincipen utifrån den övergripande målsättningen att förstärka den regionala stadskärnan Barkarby-Jakobsbergs kollektivtrafikförsörjning på ett sätt som stödjer fortsatt bebyggelseutveckling. Utöver beteendepåverkande åtgärder och förstärkning av befintliga busslinjer anses investering i ny infrastruktur vara nödvändig för att kunna omhänderta den kraftiga resandeökning som följer av Barkarbystadens utbyggnad. För tre åtgärdsalternativ har fördjupade trafikanalyser och samhällsekonomiska bedömningar genomförts: en förlängning av tunnelbana från Akalla, en förlängning av tunnelbana från Hjulsta och en ny spårväg mellan Kista och Barkarby. Analyserna visar att en utbyggnad av tunnelbanan från Akalla till Barkarby ger störst resenärsnyttor och högst måluppfyllelse. En nyttovärdering av markanvändning med och utan tunnelbana har gjorts, på uppdrag av Stockholmsförhandlingen. I utredningen beräknas stadsbyggnadsnyttor av tunnelbaneutbyggnaden mätt i ekonomiska termer. Utgångspunkten för utredningen, som gjorts av Hammar Locum Metior AB, är att tunnelbaneutbyggnaden medför förbättrad reseeffektivitet och ökat markvärde. Det ökade markvärdet innebär att fler bostäder kan byggas i en högre takt eftersom bostadsutbyggnad och markvärde hänger ihop. Inom tunnelbanans influensområde uppskattas nya bostäder tillkomma som en direkt effekt av tunnelbaneutbyggnaden jämfört med grundnivån bostäder som bedöms tillkomma oavsett om tunnelbanan byggs eller ej. De två scenarierna ligger till grund för avtalets totala omfattning om att bostäder kan tillkomma inom tunnelbanans influensområde med utbyggd tunnelbana. Nuvärdet av framtida exploateringsnetton har beräknats. Med exploateringsnetto menas ekonomiskt utfall för den som äger marken när området bebyggts. Skillnaden i exploateringsnetto med och utan tunnelbana för fastigheter inom Järfälla kommun har beräknats till miljoner kronor för ny bostadsbebyggelse, 37 miljoner kronor för nya lokaler och 550 miljoner kronor för befintlig bebyggelse inom tunnelbanans influensområde. Analysen är gjord med en influenszonsavgränsning om 700 meter från de stationslägen som Trafikförvaltningen föreslagit i sin tidiga underhandsrapport från juni Andra underlagsrapporter som Stockholmsförhandlingen låtit ta fram är bl a Tunnelbana som investering i socialt kapital och Effekter på värdet på handelsfastigheter vid etablering av nya tunnelbanelinjer i Stockholmsregionen. Som investering i socialt kapital visar sig utbyggnaden av tunnelbana från Akalla till Barkarby ge mycket goda effekter. Investeringen sänder signaler om satsning, förbättrar tunnelbanans funktionalitet, skapar möjligheter till överbryggande möten och ökar den regionala tillgängligheten med arbetsmarknads- och tillväxteffekter som följd. Effekterna på värdet av handelsfastigheter i Järfälla bedöms som positiva, men förändringen är marginell. Överväganden och konsekvenser för Järfälla kommun Ekonomiska konsekvenser av beslutet Utgångspunkten för kommunens medfinansieringsåtagande för tunnelbanan har varit att investeringen ska kunna räknas hem genom dels ökad samhällsnytta men också balanseras ekonomiskt genom ökade intäkter vid framtida försäljning av mark. Förutom den generella markvärdeshöjning som Hammar Locum Metior AB bedömt blir en konsekvens av utbyggnaden av tunnelbana, så innebär statens överlåtelse av

5 (8) fastigheten Barkarby 4:1 att kommunen får väsentligt förbättrade förutsättningar att hämta hem de kostnader som utbyggnaden av tunnelbana för med sig. Den mark som överlåts till kommunen, Barkarby 4:1 omfattar 24,6 hektar mark och har tidigare nyttjats av Försvarsmakten som flygflottilj. NAI Svefa har, på uppdrag av Stockholmsförhandlingen, gjort ett värdeutlåtande för fastigheten. Nuvarande markvärde har bedömts till 300 miljoner kronor. Förhandsvärdet av blivande byggrätter för bostadsändamål i flerbostadshus med upplåtelseformen huvudsakligen bostadsrätt för fastigheten Barkarby 4:1 och omgivande skyddszon, som med befintlig Försvarsverksamhet inte får bebyggas, har bedömts till 1,4 miljarder kronor. Med beaktande av den osäkerhet som råder om fastighetens skick och hur många bostäder som kan tillkomma i och i anslutning till fastigheten är det rimligt att anta att värdet av marken hamnar någonstans i spannet mellan 300 och miljoner kronor. Kommunstyrelseförvaltningen har genom Sköld Partner AB gjort en grov analys av vilken ökad intäkt kommunen skulle få vid markanvisning med tunnelbana och rådighet över fastigheten Barkarby 4:1. Sköld har 2007, på kommunens uppdrag, tagit fram en genomförandestrategi för Barkarbystaden. Genomförandestrategin angav en nettointäkt för kommunen på 500 miljoner kronor. Med samma beräkningsgrund som i genomförandestrategin för Barkarbystaden tillkommer en intäkt på 800 miljoner kronor med tunnelbana och Barkarby 4:1. I analysen har försiktighetsprincipen tillämpats bl a genom en kostnadspost om 250 miljoner kronor som en marginal för kostnader förknippade med insatser för snabb inflyttning och verksamhetsåtgärder utöver generella anläggningskostnader för gata, park m.m. Analysen visar på ett samlat resultat om miljoner kronor för utbyggnad av Barkarbystaden, exklusive det positiva exploateringsnetto som området har sedan tidigare, som i genomförandestrategin uppskattades till 120 miljoner kronor fram till år Intäkter för markanvisning med ökade markvärden i de delar av tunnelbanans influensområde som kommunen äger utanför Barkarbystaden tillkommer. Med dessa båda analyser som grund är det tydligt att utbyggnaden av Barkarbystaden och anslutande stadsutvecklingsområden inom tunnelbanans influensområde kommer att generera ett positivt resultat som med god marginal balanserar kommunens medfinansieringsåtagande. Utöver intäkter för markförsäljning tillkommer ökade skatteintäkter som genererar en ökad driftbudget och en större finansiell bas för kommunen. De ökade skatteintäkterna bedöms överstiga de kostnader verksamheterna har för volymökningar. Konsekvenser för kommunens bostadsbyggande I den regionala utvecklingsplanen för Stockholm (RUFS) har Järfälla åtagit sig att bygga i genomsnitt mellan 550 och 750 bostäder per år. Enligt utställningsförslag till ny översiktsplan, Järfälla nu till 2030, ska kommunen säkra förutsättningarna att bygga 900 bostäder per år. Med Barkarbystaden I, Söderdalen och andra nyligen antagna detaljplaner har kommunen skaffat sig en god planberedskap som skapar förutsättningar för ett ökat bostadsbyggande. Under de senaste tio åren har det i Järfälla kommun färdigställts i genomsnitt ca 200 bostäder per år. Avtalen innebär därmed ett stort åtagande för Järfälla kommun att höja takten från dagens nivå till 825 bostäder per år.

6 (8) För att skapa ökad förståelse för och kännedom om glappet mellan det regionala behovet av bostäder och vad som efterfrågas på den lokala marknaden har kommunstyrelseförvaltningen anlitat konsultföretaget Evidens för att göra en analys av marknadseffekter vid utbyggnad av tunnelbana till Barkarby. Evidens marknadsanalys är att utifrån dagens förutsättningar och rådande villkor för bostadsbyggande ligger ett rimligt årligt byggande i Järfälla på ca bostäder per år. De menar att tillgången till spårbunden kollektivtrafik ökar betalningsviljan för bostäder i området betydande, men ännu viktigare för betalningsviljan är läget i regionen och urbana verksamheter i närområdet samt områdets socioekonomi. Det finns ett generellt samband mellan bostadsbyggande och prisnivå i landets storstadsregioner, där högre prisnivåer möjliggör en högre takt. De bedömningar av avsättningsmöjligheterna på bostadsmarknaden som investerarna gör inför varje investeringsbeslut kommer att påverka de framtida bostadsvolymerna. Därutöver avgör politiska mål och viljeinriktning takten i kommunens bostadsbyggande. Behov av åtgärder som konsekvens av avtalets godkännande Utvecklat marknadspåverkande arbete Med utgångspunkt från dagens marknadsförutsättningar finns det, som Evidens visat, ett glapp mellan den takt i bostadsbyggande som kommunen genom godkännande av föreliggande avtal åtar sig och vad som faktiskt byggs. Bostadsbyggandet i Järfälla under 1960-talet visar på den betydelse som infrastrukturinvesteringar har som katalysator för ökat bostadsbyggande. Då skapade den nya pendeltågstrafiken och byggandet av E18 förutsättningar för ett bostadsbyggande som innebar nya Järfällabor på tio år. Utbyggnaden av tunnelbana tillsammans med Mälarbanan, E18 Hjulsta-Kista och Förbifart Stockholm medför att Järfällas läge som bostadsort och plats för företagsetableringar inom de närmaste åren kommer att förbättras avsevärt. För att bättre tillvarata det förändrade marknadsläget och möta de åtaganden som Stockholmsförhandlingen medför har kommunstyrelseförvaltningen sökt och fått medel från Tillväxtverket för att ta fram ett program för platsutveckling. Programmet är ett komplement till pågående marknadsförings- och PR-arbete och syftar till att utveckla profilen och positionen för den regionala stadskärnan Barkarby/Jakobsberg. Programmet med arbetsnamnet Stockholm Väst syftar också till att skapa förutsättningar för ökad dialog mellan privata samarbetspartners och offentliga aktörer och bygger på nära samverkan mellan stadsutveckling, näringslivsarbete och kommunikation. Målet är att utveckla en regional, hållbar tillväxtzon som kopplar samman Stockholm med östra Mellansverige genom den västliga entrépunken Stockholm Väst. Organisation och styrning av projektet inom den kommunala organisationen och översyn av samhällsplaneringsprocessen Järfälla och övriga avtalsparter åtar sig som en del av avtalet att bemanna sin organisation med resurser i den omfattning som krävs. Det innebär ett behov av förstärkning av kommunens organisatoriska resurser och en modell för projektstyrning, så att inte avtalens åtaganden kommer i konflikt med kommunens åtaganden i övrigt. För att kunna rekrytera rätt kompetens krävs utökat arbete med kommunens arbetsgivarvarumärke. Som komplement till förstärkning av kommunens organisation pågår en översyn av samhällsplaneringsprocessen i enlighet med kommunstyrelsens beslut , 114 att uppdra åt kommundirektören att

7 (8) utreda hur arbetet med processerna kring detaljplaner och bygglov kan påskyndas och förenklas. Sammanhållen modell för ekonomisk redovisning För att kommunstyrelsen ska få överblick och förbättrade förutsättningar för att ta ansvar för de ekonomiska åtaganden som följer av avtalen behövs utvecklade former för sammanhållen exploateringsredovisning av projektekonomin för Barkarbystaden och dess omgivning/tunnelbanans influensområde. Syftet med en samlad projektekonomi är att samtliga investeringar och andra utgifter direkt förknippade med utveckling och förädling av kommunens markinnehav inom tunnelbanans influensområde ska balanseras med de intäkter som följer av projektets framdrift genom markanvisningar, försäljningar etc. Projektekonomin ska enkelt kunna följas upp och löpande redovisas som ett samlat resultat. Bland de utgifter och investeringar kommunen har ska föreliggande beslut om medfinansiering av tunnelbanan räknas in, ihop med andra generalkostnader för Barkarbystaden, åtaganden i samband med Mälarbanans utbyggnad, marknadsföring och utveckling av marknadspåverkande arbete samt områdesspecifika kostnader i form av anläggande av gator, parkmark och andra allmänna anläggningar. Former för rapportering och uppföljning av resultatet ska ingå i den nya ekonomiredovisningsmodellen. En övergripande kostnads- och intäktsanalys ska tas fram så fort ett underlag i form av strukturplan eller liknande för området finns framme. Nya detaljplaneetapper samt uppdatering och tillägg till den fördjupade översiktsplanen för Barkarbystaden Den fördjupade översiktsplanen (FÖP:en) för Barkarbystaden behöver ses över och uppdateras. Huvuddelen av innehållet bedöms dock fortfarande vara aktuellt, t ex beskriver FÖP:en en sammanhängande kvartersstruktur inom vilken skalan kan varieras, vilket möjliggör en ökad exploateringsgrad inom den fastlagda strukturen. Under 2014 förväntas detaljplan för Barkarbystaden II samt program för Veddesta tas upp i kommunstyrelsen för beslut om samråd. De åtaganden som följer av avtalen förutsätter att nya detaljplaner initieras parallellt med pågående uppdrag och ett övergripande arbete med tillägg till den fördjupade översiktsplanen. Kommunstyrelseförvaltningen avser återkomma till kommunstyrelsen med förslag på omfattning och former för arbete med tillägg till den fördjupade översiktsplanen för Barkarbystaden samt nya detaljplaneuppdrag. Ovanstående är en beskrivning av övergripande åtgärder som behöver genomföras som en konsekvens av avtalen. Kommundirektören föreslås få i uppdrag att innan halvårsskiftet 2014 återkomma med förslag till upplägg för genomförande av varje åtgärd till kommunstyrelsen för godkännande. Slutsatser Föreslagen utbyggnad av tunnelbanenätet bedöms bidra till att stärka regionens attraktivitet, öka kollektivtrafikandelen och skapa ett mer robust trafiksystem. För Järfällas del innebär det samhällsekonomiska fördelar genom att utbyggnaden stärker närheten till arbetsplatsklustret Kista och andra regionala målpunkter såsom Solna, Kungsholmen och på sikt Nacka och Stockholms söderort. En förlängning av

8 (8) tunnelbanan från Akalla till Barkarby ger minskade barriäreffekter för Järvafältets regionala grönkil, jämfört med andra transportslag. Statens överlåtelse av Barkarby 4:1 till kommunen säkrar förutsättningarna för en långsiktig investeringsekonomi i balans samt möjliggör ett ökat bostadsbyggande. Mot bakgrund av de marknadsanalyser som gjorts kan Järfällas medfinansiering i tunnelbanan med god marginal balanseras med ökade intäkter vid kommande markförsäljningar. Därutöver tillkommer ökade skatteintäkter över tid. En utmaning för kommunen kommer att vara att öka takten i bostadsbyggandet till i genomsnitt 825 bostäder per år i tunnelbanans influensområde. Åtgärder för att öka takten i kommunens bostadsbyggande behöver vidtas, tjänsteskrivelsen listar några förslag på åtgärder som behöver utredas inför kommunstyrelsens ställningstagande om genomförande. Om kommunfullmäktige godkänner föreliggande förslag till avtal är nästa steg i genomförandeprocessen att fullmäktige senast godkänner förslag på genomförandeavtal där tidplan, investeringskostnader, standard, kvalitetsnivåer, lokalisering av stationer och uppgångar etc ska preciseras. Elisabeth Särenfors Kommundirektör Mikael Åklint Planeringsdirektör Expedieras till Akten Regeringskansliet, Stockholmsförhandlingen