God sed för ägare av bostadsrättsfastigheter

Transkript

1 God sed för ägare av bostadsrättsfastigheter

2

3 Innehåll 1. Förord 4 2. Fastighetsägarnas etiska regler 6 3. God sed i förhållande till bostadsrättshavare 8 NY BOSTADSRÄT TSHAVARE 8 Kontakt med blivande bostadsrättshavare 8 Upplysningar om blivande bostadsrättshavare 8 Om medlemskap inte beviljas 8 Kontakt med ny medlem 9 Tillgång till nycklar 9 Bostadsrättshavarens namn sätts upp 9 NÄR BOSTADSRÄT TSHAVAREN HAR TILLTRÄT T L ÄGENHETEN 10 Kontakt med och information från föreningen 10 Ansvaret för lägenhetens skick 11 Föreningens rätt till tillträde till lägenheten 11 Löpande fastighetsskötsel som inte är en skyldighet för bostadsrättshavaren 12 Fel och brister eller hinder i nyttjanderätten 12 Säkerheten inom fastigheten 12 Ersättning för avläsning av elmätare 13 Störningar i boendet 13 Uppsägning på grund av bostadsrättens förverkande Särskilt om god sed i förhållande till bostadshyresgäster efter ombildning från hyresrätt till bostadsrätt God sed i förhållande till samhället och omvärlden i övrigt 16 Allmänt 16 Förbud mot diskriminering 16 Krav på fastighetens underhåll och skötsel i offentligrättslig lagstiftning 16 GOD SED I FÖRHÅLL ANDE TILL INTRESSEORGANISATIONEN 17

4 1Förord Privata fastighetsägare äger och förvaltar fastigheter med cirka bostadshyreslägenheter. Nästan 80 procent av all lokalyta som hyrs ut ägs av privata fastighetsägare. Fastighetsägarna är intresseorganisationen för de privata fastighetsägarna. På fastighetsmarknaden finns även ett stort antal fastigheter som ägs av bostadsrättsföreningar. Många av dessa föreningar är medlemmar i Fastighetsägarna. FÖR ATT fastighetsägarnas näringsverksamhet ska vara uppskattad och allmänt respekterad, krävs att vår organisation och våra medlemmar ständigt arbetar för att fastighetsförvaltningen sker på ett seriöst sätt. Detta innebär bl.a. att medlemmarna skapar goda och förtroendefulla relationer till boende och lokalinnehavare. Ett viktigt rättesnöre i detta arbete är att ha en gemensam, god etik för vårt arbete. Vi har i detta syfte ställt upp etiska regler. Om en fastighetsägare inte följer de etiska reglerna eller med andra ord inte iakttar god sed, är detta till nackdel inte bara för dem som bor i fastigheten eller som har en lokal i den. Även fastighetsägarens och därmed hela branschens anseende riskerar att skadas. Från grundläggande etisk synpunkt finns det inte anledning att göra någon större skillnad på en fastighetsägares uppträdande mot boende och lokalinnehavare beroende på om de är hyresgäster eller bostadsrättshavare. När det gäller att närmare orientera om vad som är god sed för fastighetsägare är det emellertid lämpligt att skilja på en fastighetsägares roll som ägare av hyresfastighet och som ägare av bostadsrättsfastighet med hänsyn till de olika regelverk som gäller för upplåtelse av nyttjanderätter i fastigheterna. 4 God sed för ägare av bostadsrättsfastigheter

5 I denna skrift orienterar vi om vad som är god sed för ägare av bostadsrättsfastigheter och pekar på hur man bör agera i olika situationer. Det är inte alltid tillräckligt att bara följa lagar och förordningar för att iaktta god sed. I många fall måste man ställa högre krav. Det handlar framför allt om att uppträda korrekt i det dagliga, löpande förvaltningsarbetet. För bostadsrättsföreningar som också upplåter hyresrätter gäller även våra skrifter om god sed för fastighetsägare i bostadshyresförhållanden respektive lokalhyresförhållanden. En fastighetsägare/bostadsrättsförening har inte bara relationer till bostadsrättshavare och hyresgäster utan även till samhället, omvärlden i övrigt och till sin egen intresseorganisation. Skriften orienterar därför även om vad som är god sed i dessa sammanhang. När det i denna skrift talas om ansvar för en bostadsrättsförening avses vanligtvis föreningens styrelse, som är dess ställföreträdare. Ansvaret gäller mot såväl bostadsrättshavare som hyresgäster. Skriften har granskats av Fastighetsägarna Sveriges Etiska nämnd. FASTIGHETSÄGARNA, april 2005 God sed för ägare av bostadsrättsfastigheter 5

6 2Fastighetsägarnas etiska regler MEDLEMSKAP I FASTIGHETSÄGARNA kräver ett seriöst och kvalitetsmedvetet fastighetsägande. Medlemmar i Fastighetsägarna Värnar om goda och förtroendefulla relationer till sina kunder hyresgäster och bostadsrättshavare och bemöter dem därför med omsorg, respekt och hänsyn. Uppträder alltid korrekt i det dagliga, löpande förvaltningsarbetet såväl mot hyresgäster och bostadsrättshavare som mot den som söker bostad eller lokal. Är tillgänglig för hyresgäster och bostadsrättshavare och ger dem löpande information om vad de behöver veta för sin användning av bostäder, lokaler och gemensamma utrymmen. Sköter och underhåller bostäder, lokaler och gemensamma utrymmen så att de motsvarar den service och standard som överenskommits. Låter miljöhänsyn ingå i fastighetsförvaltningen och ger hyresgäster och bostadsrättshavare den information och de praktiska förutsättningar som krävs för att de ska kunna ta sitt miljöansvar. Informerar i god tid berörda hyresgäster och bostadsrättshavare om planerade underhålls-, förbättrings- och ändringsåtgärder av lägenheterna och fastigheten i övrigt och ger dem tillfälle att ställa frågor och lämna synpunkter på planerade åtgärder. Åtgärdar fel snarast och begränsar olägenheter vid t.ex. en reparation. Ingriper mot hyresgäst eller bostadsrättshavare som inte iakttar vad som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Försöker att lösa eventuella problem i samförstånd och ser tvister inför myndighet som en sista utväg. 6 God sed för ägare av bostadsrättsfastigheter

7 God sed för ägare av bostadsrättsfastigheter 7

8 3God sed i förhållande till bostadsrättshavare NY BOSTADSRÄTTSHAVARE Kontakt med blivande bostadsrättshavare Föreningen ska vinnlägga sig om att skapa trygghet och förtroende hos den blivande bostadsrättshavaren. Bostadsrättshavaren ska kunna känna att föreningen är pålitlig i sin roll som fastighetsägare. När bostadsrätten överlåtits är både överlåtare och förvärvare angelägna om att föreningens styrelse så snart som möjligt helst inom en månad från ansökan om inträde i föreningen infordrar uppgifter och tar ställning till om förvärvaren kan beviljas medlemskap. Sammanträder styrelsen inte så ofta kan det finnas anledning att delegera medlemskapsfrågan till någon eller några enskilda styrelseledamöter. Upplysningar om blivande bostadsrättshavare När man tar in upplysningar av rutinkaraktär om personer som sökt medlemskap i föreningen, kan man också få reda på mer personliga förhållanden som inte behövs för att bedöma om personen kan godtas som bostadsrättshavare. Det är viktigt är att sådana uppgifter behandlas på ett sätt som inte kränker den personliga integriteten. Bestämmelser om behandling av personuppgifter finns i personuppgiftslagen. Är upplysningarna sådana att styrelsen inte vill anta en person som medlem i föreningen, bör styrelsen informera om anledningen. Observera dock att en vägran att anta en person som medlem inte får vara diskriminerande, se vidare under avsnittet God sed i förhållande till samhället och omvärlden i övrigt. Om medlemskap inte beviljas Om ansökan om medlemskap har avslagits, ska sökanden delges beslutet. Även den som överlåtit bostadsrätten till sökanden bör underrättas 8 God sed för ägare av bostadsrättsfastigheter

9 om beslutet. Avslås ansökan om medlemskap, bör sökanden upplysas om att beslutet kan överklagas hos hyresnämnden inom en månad från delgivningen. Kontakt med ny medlem När en förvärvare av bostadsrätt får besked om att han eller hon antagits som medlem i föreningen, bör man samtidigt informera om föreningens rutiner i olika avseenden och de ordningsregler som gäller. Man bör också informera om hur bostadsrättshavaren anmäler fel och brister och om jourtjänst anlitas. Meddelande om detta ska också finnas på en anslagstavla i huset. Ett exemplar av föreningens stadgar bör överlämnas till bostadsrättshavaren. Tillgång till nycklar Föreningen har inte rätt att inneha reservnyckel till en bostadsrättshavares lägenhet, om det inte är föreskrivet i stadgarna eller i särskilt avtal. Vid brand, vattenskada eller annan allvarlig oförutsedd händelse är det praktiskt att föreningen har en sådan rätt att inneha reservnyckel för att snabbt kunna ta sig in i lägenheten. I fall som inte är akuta måste föreningen ha bostadsrättshavarens uttryckliga tillstånd för att kunna använda sig av reservnyckeln. Eventuella reservnycklar och huvudnycklar ska förvaras på ett betryggande sätt hos föreningen. Bostadsrättshavarens namn sätts upp I flerbostadshus ska det i trappuppgången finnas en tavla med bostadsrättshavarnas namn. Namnen ska bytas ut direkt vid byte av bostadsrättshavare. Detsamma gäller namnen på lägenhetsdörrarna. God sed för ägare av bostadsrättsfastigheter 9

10 NÄR BOSTADSRÄTTSHAVAREN HAR TILLTRÄTT LÄGENHETEN Kontakt med och information från föreningen Genom en god kontakt med bostadsrättshavarna kan föreningen medverka till att skapa ansvarskänsla och ett ömsesidigt förtroende vid deras utövande av bostadsrätten. Representant för föreningen eller förvaltaren ska vara anträffbar för bostadsrättshavarna, t.ex. genom att finnas tillgänglig på fasta besöks- eller telefontider på kontoret eller genom avtalade besök i huset. Styrelsens protokoll är inte offentliga. Det är dock ofta lämpligt att sprida kännedom bland bostadsrättshavarna om styrelsens beslut. Har styrelsen fattat beslut som särskilt rör en viss bostadsrättshavare ska denne underrättas om innehållet i styrelsens beslut. 10 God sed för ägare av bostadsrättsfastigheter

11 Ansvaret för lägenhetens skick Huvudregeln är att bostadsrättshavaren på egen bekostnad ska hålla lägenheten i gott skick, men annat kan föreskrivas i stadgarna. Jämfört med en bostadshyresgäst har en bostadsrättshavare ett större ansvar för lägenhetens inre skick än vad bostadshyresgästen har. Föreningen bör i stadgarna klargöra hur ansvaret för lägenhetens skick är fördelat mellan föreningen och bostadsrättshavarna. Lägg alltså märke till att en bostadshyresgäst har längre gående rättigheter än en bostadsrättshavare när det gäller underhåll och skötsel av lägenheten, även om fastighetsägaren är en bostadsrättsförening, se vidare God sed för fastighetsägare i bostadshyresförhållanden. Föreningens rätt till tillträde till lägenheten I den mån ansvaret för lägenhetens skick inte ligger på bostadsrättshavaren, är föreningen skyldig att hålla lägenheten i gott skick. Föreningen har också rätt att under vissa förutsättningar avhjälpa sådana brister i lägenheten som är en följd av att bostadsrättshavaren försummat sitt ansvar för lägenhetens skick. För att utföra arbeten som föreningen svarar för eller för att avhjälpa brister eller om det behövs för tillsyn, har föreningen rätt att få tillträde till lägenheten. Föreningen bör i sådana fall i god tid underrätta bostadsrättshavaren om behovet av tillträde och söka komma överens med bostadsrättshavaren om en tidpunkt för tillträdet. Föreningen ska se till att bostadsrättshavaren inte förorsakas större olägenhet än nödvändigt när arbeten eller tillsyn utförs i lägenheten. När föreningen har rätt att få tillträde till lägenheten men trots försök, inte lyckats komma överens med bostadsrättshavaren om tidpunkt för tillträde, kan föreningen begära handräckning hos kronofogdemyndigheten. God sed för ägare av bostadsrättsfastigheter 11

12 Löpande fastighetsskötsel som inte är en skyldighet för bostadsrättshavaren Föreningen ska utöva nödvändig tillsyn av fastigheten och gemensamma utrymmen. Fel och brister som uppmärksammas vid tillsynen eller anmäls av bostadsrättshavarna bör åtgärdas snarast möjligt. Städning av trapphus, tvättstuga, hiss och andra gemensamma utrymmen bör ske så ofta att utrymmena alltid känns fräscha och välkomnande. Trasig belysning i gemensamma utrymmen bör bytas utan dröjsmål. Svarar föreningen för att det finns värme och varmvatten i lägenheterna, ska tillräcklig värme alltid finnas oavsett tid på året. Temperaturen i lägenhetens alla rum bör under normala väderleksförhållanden vara minst +18 grader på natten och minst +20 grader på dagen oavsett årstid. Fel och brister eller hinder i nyttjanderätten Vid sedvanligt underhåll och reparationer i fastigheten kan det uppstå olägenheter. Det är viktigt att föreningen noga informerar bostadsrättshavarna om arbetena samt att arbetena planeras och utförs så att de orsakar minsta möjliga störningar. Vid allvarligare störningar, som kan sägas bero på föreningens vållande, har bostadsrättshavarna rätt till kompensation. Säkerheten inom fastigheten Om det med hänsyn till de boendes intresse av trygghet bör finnas porttelefon eller kodlås, bör föreningen samråda med de boende om tider när porten ska hållas låst m.m. Ibland kan situationen vara sådan att det därutöver finns anledning att vidta ytterligare åtgärder, t.ex. genom att installera övervakningskameror i fastigheten. Fastighetsägarna Sveriges Etiska nämnd har i ett uttalande den 5 november 2003 angett under vilka förutsättningar en kameraövervakning ska kunna ske utan att detta strider mot god sed på bostadsmarknaden, se 12 God sed för ägare av bostadsrättsfastigheter

13 Ersättning för avläsning av elmätare Fastighetsägarna Sveriges Etiska nämnd har i ett uttalande den 27 maj 2004 funnit att det inte är förenligt med god sed i hyresförhållanden att ta betalt för att en hyresgäst ska kunna göra avläsning av sin elförbrukning. I uttalandet säger nämnden också att motsvarande synsätt bör tillämpas i förhållandet mellan en bostadsrättsförening och dess bostadsrättshavare, se Störningar i boendet Klagomål om störningar i boendet ska tas på allvar. Är klagomålen befogade måste fastighetsägaren ingripa. För att komma till rätta med problemet ska fastighetsägaren ta kontakt med den störande och informera om de regler som gäller. Ibland kan ett enkelt påpekande vara tillräckligt. Hjälper inte detta, måste man skriftligen kräva rättelse. I sista hand måste bostadsrättshavaren sägas upp för avflyttning på grund av förverkande. Uppsägning på grund av bostadsrättens förverkande En bostadsrättshavare kan förverka sin nyttjanderätt till lägenheten inte bara genom att göra sig skyldig till allvarliga störningar. Förverkande kan även ske t.ex. genom att lägenheten hyrs ut i andra hand utan styrelsens tillstånd, genom att föreskrivna avgifter till föreningen inte betalas i tid eller genom att lägenheten vanvårdas. Innan styrelsen beslutar sig för att säga upp en bostadsrättshavare för avflyttning, bör man dock så långt det är möjligt förvissa sig om att andra möjligheter att komma till rätta med situationen är uttömda eller framstår som meningslösa. Observera att föreningen är skyldig att underrätta socialnämnden innan en bostadsrättshavare som har en bostadslägenhet sägs upp på grund av störningar i boendet eller betalningsförsening. God sed för ägare av bostadsrättsfastigheter 13

14 4Särskilt om god sed i förhållande till bostadshyresgäster efter ombildning från hyresrätt till bostadsrätt I många fall har en bostadsrättsförening kvarvarande bostadshyresgäster efter ombildning av fastigheten från hyresrätt till bostadsrätt. Det är viktigt att relationen till dessa hyresgäster präglas av stor respekt för deras val av upplåtelseform. Hyresgästerna bör i alla sammanhang som inte direkt berör ägandet av fastigheten behandlas som övriga boende i huset. Påtryckningar från föreningen eller enskilda bostadsrättshavare i syfte att åstadkomma en hyresgästs avflyttning är oacceptabla. 14 God sed för ägare av bostadsrättsfastigheter

15 God sed för ägare av bostadsrättsfastigheter 15

16 5God sed i förhållande till samhället och omvärlden i övrigt Allmänt Föreningen ska följa de lagar, förordningar och branschnormer som gäller för fastighetsägandet. Ingångna leveransavtal om t.ex. fjärrvärme, el, vatten och sophämtning ska följas, så att inte hyresgästerna drabbas av brist på dessa nyttigheter. Det är angeläget att föreningen fullgör sin skyldighet att föra medlems- och lägenhetsförteckning. Får föreningen underrättelse om att en bostadsrätt pantsatts, eller ändras någon uppgift i lägenhetsförteckningen, ska detta genast antecknas i förteckningen. Förbud mot diskriminering En fastighetsägare som yrkesmässigt hyr ut bostäder har ett ansvar för att den som hyr eller söker bostad hos fastighetsägaren inte utsätts för diskriminering på grund av kön, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, sexuell läggning eller funktionshinder. Detta framgår av lagen om förbud mot diskriminering. Till yrkesmässig uthyrning räknas också uthyrningar som görs av bostadsrättsföreningar. Fastighetsägarna Sverige har i ett faktablad lämnat råd och synpunkter om hur man undviker att diskriminera vid uthyrning, se Krav på fastighetens underhåll och skötsel i offentligrättslig lagstiftning I offentligrättslig lagstiftning dvs. sådan lagstiftning där samhället går in och ställer vissa krav på enskilda personer finns bestämmelser som reglerar fastighetens underhåll och skötsel. I det följande anges några av de viktigaste lagarna. Plan- och bygglagen innehåller regler om att byggnaden ska underhållas så att det inte uppstår brandfara, sanitär olägenhet eller vanprydnad. I princip ska fastigheten hållas i minst det skick den var vid uppförandet. 16 God sed för ägare av bostadsrättsfastigheter

17 Miljöbalken föreskriver att bl.a. bostäder ska brukas på ett sådant sätt att olägenheter för människors hälsa inte uppkommer och hållas fria från ohyra och skadedjur. Ägare eller nyttjanderättshavare till berörd egendom ska vidta de åtgärder som skäligen kan krävas för att hindra uppkomsten av eller undanröja olägenheter för människors hälsa. Miljö- och hälsoskyddsnämnden kan förelägga fastighetsägaren att vidta åtgärd. Expropriationslagen stadgar att en fastighet som är grovt vanvårdad kan exproprieras (dvs. tvångsinlösas) för att byggnaden ska kunna försättas eller hållas i tillfredsställande skick. Lagen om skydd mot olyckor föreskriver bl.a. att ägare eller nyttjanderättshavare till byggnader eller andra anläggningar ska i skälig omfattning hålla utrustning för släckning av brand och för livräddning vid brand eller annan olycka och i övrigt vidta de åtgärder som behövs för att förebygga brand eller begränsa skador till följd av brand. GOD SED I FÖRHÅLLANDE TILL INTRESSEORGANISATIONEN Föreningen ska följa sin intresseorganisations stadgar och beslut. Organisationens rekommendationer bör följas, om inte särskilda skäl föranleder annat. Föreningen ska ha god kännedom om och efterleva Fastighetsägarnas etiska regler. Ansvarsnämnderna på regional nivå och Fastighetsägarna Sveriges Etiska nämnd på central nivå bevakar efterlevnaden av de etiska reglerna. Information om Etiska nämnden och ansvarsnämnderna finns på www. fastighetsagarna.se God sed för ägare av bostadsrättsfastigheter 17

18

19

20 Fastighetsägarna är en intresse- och branschorganisation som arbetar för en väl fungerande fastighetsmarknad. Medlemmar är ägare av lokal- och bostadshyreshus, industrifastigheter och bostadsrättsföreningar.