FASTIGHETSMARKNADENS REKLAMATIONSNÄMND

Transkript

1 BESLUT DEN 11 APRIL 2019 DNR 117/18 SIDA 1 AV 16 Anmälare Dödsboet efter NN Motpart Mäklaren Ombud: Förbundsjuristen FA Saken Skadestånd och nedsättning av provision BESLUT Mäklaren rekommenderas att betala kr till dödsboet efter NN YRKANDE M.M. Dödsboet efter NN har yrkat att Mäklaren ska betala kr. Mäklaren har bestridit yrkandet och inte vitsordat något belopp som i sig skäligt. GRUNDER Dödsboet Dödsboets företrädare anser att Mäklaren medvetet undanhöll information under försäljningsprocessen. De anser också att Mäklaren medvetet tog bort objektet från Hemnet och angav att huset var sålt på sin hemsida innan köpekontraktet var påskrivet av båda parter. De anser också att Mäklaren medvetet försökte påverka Postadress E-post m.m. FRN E-post: frn@frn.se First Office Tel: , vardagar Arenavägen 33, 8 tr Johanneshov

2 Sida 2 av 16 åtminstone en intressent under försäljningsprocessen, som inte var till fördel för dem. Mäklaren har också i kontakt med dem farit med osanning och kommit med felaktiga uppgifter. Till exempel uppgav Mäklaren att det var 25 spekulanter, men han redovisade endast 15 namn. Detta trots att Mäklaren i ett sms meddelade dem att han ville presentera spekulanterna. Eftersom de inte vet hur Mäklaren hanterat andra intressenter så vet de inte heller vilken skada som uppkommit. Fastigheten var värderad till kr av Mäklaren, samt av ytterligare en värderingsman till över kr. De har därför gjort ett hypotetiskt antagande att de kan ha gått miste om kr. Dessutom vill de att Mäklaren ska återbetala halva sitt arvode, kr, eftersom de tycker att han har brustit i trovärdighet och inte agerat enligt god mäklarsed samt att han inte tillvaratog dödsboets intressen i den här affären. Den 21 april 2018 anlitade dödsboet Mäklaren för att sälja dödsboets fastighet. En av anledningarna var att en annan mäklare med fru tidigare hade erbjudit deras mormor, när hon fortfarande levde, kr för fastigheten. Eftersom de också hade värderat fastigheten av två oberoende mäklare till strax över kr ville de ha ut den på den öppna marknaden. Mäklaren ansåg att kr var ett rimligt utgångsbud, vilket de accepterade, och fastigheten lades ut på Hemnet. Den 4 maj informerades de av Mäklaren via sms att han skulle ha en förhandsvisning av huset för 3 4 kunder. Han informerade dem däremot aldrig om hur denna visning hade gått. Den 13 maj var det en öppen visning av fastigheten. Och de fick samma dag via telefon meddelande om att det varit totalt ett 15-tal spekulanter och tittat på huset. Mäklaren meddelade vidare att han skulle börja kontakten med dessa under tisdagen den 15 maj. Den 16 maj fick de via telefon veta att två bud inkommit, ett bud på förmiddagen ( kr) samt ett bud på eftermiddagen ( kr). Mäklaren meddelade att han inte skulle lägga ut buden öppet eftersom de var under utgångspris. Fredagen den 18 maj fick de via telefon från Mäklaren veta att det troligtvis inte gick att få ut mer för huset. Enligt honom så hade han sonderat terrängen grundligt vad gäller möjliga köpare och det gav en bild av att kr var en i dagsläget rimlig summa. Vid detta tillfälle funderade de inte så mycket på den korta tiden från att buden lades till att Mäklaren drog slutsatsen att det nog inte gick att få mer. Det som beskrivits ovan är den enda information som de fick under hela försäljningsprocessen.

3 Sida 3 av 16 Söndagen den 20 maj var de alla överens om att anta budet. De kom överens med Mäklaren om att de skulle skriva på kontraktet den 24 maj och att köparna skulle underteckna den 25 maj. Tisdagen den 22 maj fick de köpekontraktet för påseende. När de läste kontraktet fanns det saker som de blev fundersamma över. Till exempel att det inte stod att någon energideklaration var gjord, trots att de hade gett uppdrag till Mäklaren att få en sådan till stånd. Detta gjorde att de också blev nyfikna på vilka det var som hade lagt det högsta budet och som stod på köpekontraktet. Det visade sig att det var mäklaren med fru som tidigare hade erbjudit deras mormor kr och som också nu hade det högsta budet på kr. Samma dag, tisdagen den 22 maj, fick en av dem ett sms kl från Mäklaren där det stod att köparen inte behövde någon energideklaration och han undrade om de kunde sänka priset med kr i stället. Energideklarationen kostar kr annars. Köparna ville också ta bort besiktningsklausulen eftersom de skulle bygga ett nytt hus. Mäklaren ville ha ett besked så han kunde skicka nya avtal sedan. En släkting till dem gick då ut på Hemnet och upptäckte att objektet var borttaget. Släktingen hade också en känsla av att objektet var borta från Hemnet redan på söndagen eftersom han hade haft den på bevakning. Samtidigt med detta upptäckte släktingen också att objektet stod som sålt för kronor på mäklarföretagets hemsida. Ett belopp som de inte hade godkänt och dessutom var inget kontrakt påskrivet. De började nu tycka att det var lite för många saker som inte hanterats på ett korrekt sätt och bad därför en närstående ringa Mäklaren och spela en spekulant. I samtalet sa Mäklaren följande: Det ska rätt så mycket till om säljaren ska riva upp en affär hur som helst. Du ska också vara beredd på att fullfölja med ett kontrakt på torsdag-fredag. Om du lägger dig på kr, jag vet inte om de är intresserade att ta en mindre höjning. Det ska nog vara en större höjning om vi ska börja om och tröska om. Då kanske vi tappar de som har lagt 800. De väger ju in allt i det här. Om du vill lägga ett bud hör av dig idag. Lite tricky för de är ju många delägare och köparna är ju som de är. Vi tog bort huset nu.

4 Sida 4 av 16 Deras uppfattning är att Mäklaren försökte påverka spekulanten på ett sätt som inte var till fördel för dem. De hade aldrig uttryckt för Mäklaren att de inte skulle vara intresserade av en mindre höjning. De hade inte uttryckt att de ville stänga affären senast torsdag eller fredag kommande vecka. Det är också anmärkningsvärt att Mäklaren pratade om att riva upp en affär. Kontraktet skulle undertecknas på torsdag och fredag, samtalet ägde rum på tisdagen och inget var påskrivet, dessutom hade de potentiella köparna återkommit med ett lägre bud. I samtalet sa också Mäklaren att han hade tagit bort objektet från Hemnet, något som han inte erkände i samtalet som de hade med honom dagen efter. Onsdagen den 23 maj omkring kl ringde de Mäklaren för att ta upp det som de hade upptäckt dagen innan. De bad honom att förklara sig. I samtalet fick han flera chanser att visa transparens. Men han valde att komma med bortförklaringar. De nämnde dock inte att de visste att han hade fått ett samtal från deras närstående och Mäklaren själv tog inte upp att han under gårdagen hade fått ett samtal från en intressent, trots att de försökte få information om eventuella ytterligare spekulanter. Samtalet med Mäklaren avslutades med att de sa att de behövde fundera på nästa steg och att de gärna skulle vilja ha ut spekulantlistan. De hade under förmiddagen pratat med Mäklarsamfundet som sa att mäklaren inte har någon skyldighet att lämna ut den, men att det inte heller finns några hinder till det. Senare under kvällen bad de Mäklaren om möjlighet att få ut spekulantlistan. Mäklaren meddelade då att han inte hade fått tag på någon vid Mäklarsamfundet den dagen. Torsdagen den 24 maj omkring kl påminde de Mäklaren via sms om listan. Mäklaren meddelade att han precis hade talat med Mäklarsamfundet och att han fått följande information: Det ska presenteras en budlista efter avslutad affär och en spekulantlista om uppdraget sägs upp av er. De avböjde den planerade kontraktsskrivningen eftersom de enligt Mäklaren inte kunde få ut spekulantlistorna. De hade också fått information från Mäklaren att de kunde vänta med kontraktsskrivning till efter helgen. Fredagen 25 maj omkring kl hade Mäklaren inte fått kontakt med Mäklarsamfundet och han meddelade samtidigt att han hade löpande kontakt med köparna som skulle ha skrivit på kontraktet under den dagen, enligt den ursprungliga planen. Omkring kl. 15 fick de följande besked via sms av Mäklaren: Jag måste ha ett medgivande från alla på spekulantlistan innan jag lämnar uppgifterna vidare till er. Om du vill så börjar jag ringa runt till alla 25 och ger dig kontaktuppgifter till de som accepterar. Han poängterade återigen att han hade löpande kontakt med

5 Sida 5 av 16 köparna. På grund av deras arbetssituation hade de ingen möjlighet att snabbt återkoppla till Mäklaren under den här tidsperioden. Omkring kl meddelade Mäklaren via mobilsvar att köparna började ledsna. Omkring kl ville de ge Mäklaren en chans att visa transparens, men eftersom det tog mer än två dagar att få svar på detta om spekulantlistan, och då de upplevde att han nu hotade med att köparna skulle hoppa av, bestämde de sig för att acceptera budet och skriva på köpekontraktet. Eftersom de hade fått uppfattningen att mäklarparet var väldigt intresserade av fastigheten så tror de att det bara var löst hot om att de skulle hoppa av och att det snarare var ett försök att få dem att komma till ett snabbt beslut. Mäklaren återkopplade med ett snabbt svar via sms där han ville presentera en spekulantlista eftersom han trodde att han skulle få accept från de flesta. De kom överens om att de skulle skriva under köpekontraktet på måndagen den 29 maj. Den 29 maj låg kontraktet för påskrift i huset. Bifogat fanns spekulantlistan och på den fanns 15 namn. Inte 25 som Mäklaren angav den 25 maj. De tyckte att spekulantlistan var otydlig, exempelvis verkade flera av spekulanterna tillhöra samma familj och det fanns heller inga datum för när kontakt med dessa personer skedde. Samtalet från deras närstående fanns exempelvis inte loggat. De förmodar att namnen var de som hade varit på visningen den 13 maj. De valde att fullfölja med kontraktsskrivning, trots Mäklarens tveksamma hantering av ärendet, beroende på svårigheten att driva försäljningsprocessen om igen med en ny mäklare. Deras uppfattning är att Mäklaren handlade medvetet och att han försökte stänga affären så fort som möjligt både före och efter att de hade accepterat budet på kr. Men med tanke på den dialog som Mäklaren hade med deras närstående funderar de ju även på hur han hanterade eventuella andra spekulanter under processens gång. Det är mycket möjligt att det inte fanns spekulanter som var villiga att lägga ett högre bud, men de anser att Mäklarens hantering av ärendet kan ifrågasättas och att den kan ha orsakat dem skada. Mäklaren Grunder; skadeståndet Som grund för bestridandet anförs i första hand att han inte agerat vårdslöst i samband med den aktuella förmedlingen. Om nämnden skulle finna att han agerat vårdslöst och att vårdslösheten inte kan bedömas som ringa har dödsboet i vart

6 Sida 6 av 16 fall inte drabbats av någon ekonomisk skada, och om ekonomisk skada bedöms föreligga har den i sådant fall orsakats av dödsboets företrädare själva. Omständigheter Den 23 april fick han uppdrag att förmedla den aktuella fastigheten. Uppdragsgivare var dödsboet efter NN, dödsboet företräddes av dödsbodelägarna YY, XX, MM, ZZ och JJ. I förmedlingsuppdraget avtalades det att utgångspriset skulle anges till kr, priset baserades på den värdering som han utförde inför förmedlingsuppdragets undertecknande. Av den offert som lämnades inför förmedlingsuppdragets ingående framgår att han hade bedömt marknadsvärdet till kr plus minus kr. Värderingen baserades på att en möjlig köpare skulle kunna tänkas vilja behålla och renovera huset. Av konditionskontrollen som utfördes den 2 maj framgick dock att byggnaden var i så pass dåligt skick att det sannolikt var mer kostnadseffektivt att riva hela byggnaden och uppföra ett nytt hus. Mot bakgrund av resultatet av konditionskontrollen var det kanske inte så konstigt att den köpare som tecknade köpekontrakt avsåg att riva huset och bygga ett helt nytt. Trots husets skick var det ett stort intresse för objektet och närmare 25 spekulanter visade intresse, och han höll både förhandsvisning och öppen visning. Vid förhandsvisningen visade spekulanterna intresse, men det inkom inget bud vid den tidpunkten. Samma sak i samband med den öppna visningen. Den 16 maj kom det dock två bud, kr respektive kr. Båda dessa bud framfördes omedelbart till YY, vilken var den som framstod som företrädare för dödsbodelägarkretsen. Han och YY kom även överens om att buden inte skulle publiceras ännu eftersom de var under utgångspriset. Som dödsboets företrädare själva skriver framförde han sin uppfattning vad gällde möjligheten att få ut ett bättre pris för objektet i samband med telefonsamtal den 18 maj. Den 20 maj kontaktades han av YY och XX som framförde att dödsbodelägarna var överens om att sälja fastigheten till den vinnande budgivaren för kr. Han kom då överens med YY om att ta bort annonsen från Hemnet och att kontrakt skulle översändas för granskning. När han påbörjade arbetet med köpekontraktet såldmarkerades objektet i hans mäklarsystem, varför det gick ut på mäklarfirmans hemsida som sålt. Detta var dock inget som han hade kännedom om vid det tillfället.

7 Sida 7 av 16 Den ljudinspelning där den spelade spekulanten ringer upp honom ger inte stöd för att han skulle ha avvisat en spekulant, tvärtom ger den intryck av att han försökte förmå spekulanten att lägga ett rejält högre bud än de kr som låg vid det tillfället. När han sedan blev uppringd av XX blev han överrumplad över den ton som fördes i samtalet och han blev helt enkelt så pass ställd att han inte lyckades redogöra för vad som faktiskt har inträffat, det vill säga att han hade överenskommit med YY om att objektet skulle tas bort från Hemnet. Vad gäller begäran om att ta del av spekulantlistan är det mycket riktigt så att de regler som ställs upp i GDPR innebär att han hade behövt inhämta samtycke från de som närvarat på visningen för att kunna lämna ut deras kontaktuppgifter till dödsboet. Som framgår av inspelningen erbjöd han sig att lägga ut objektet på nytt, något som YY starkt motsatte sig. Fastigheten kom senare att säljas för kr och eftersom köparen avsåg att riva huset behövdes inte någon energideklaration, varför denna avtalades bort i köpekontraktet. Det är hans bestämda uppfattning att priset om kr var marknadsmässigt, och att det inte hade varit möjligt att erhålla ett högre belopp vid försäljningstidpunkten, någon ekonomisk skada kan därför inte föreligga. Han vill särskilt understryka att det var dödsbodelägarnas beslut att sälja fastigheten till det avtalade priset, detta medför att eventuell ekonomisk skada har vållats av dödsbodelägarna själva. Vad gäller uppgiften om att köparen är fastighetsmäklare så är det korrekt. Han har dock ingen annan koppling till köparen än att de råkar ha samma yrke. De varken är, eller har varit, vänner eller arbetskamrater. Sammanfattningsvis har han alltså agerat på helt rätt sätt under hela förmedlingsprocessen. Han har verkat för bästa pris, han har framfört samtliga bud i rätt tid och han har värnat spekulanternas integritet genom att se till att följa GDPR. Att objektet blev markerat som sålt har som tidigare nämnts berott på ett tekniskt missöde vilket Mäklaren omedelbart rättade till när det uppmärksammades. Grunder; nedsättning av provision Som grund för bestridandet anförs samma omständigheter som åberopats ovan. Det kan tilläggas att det misstag som skett, det vill säga att fastigheten gått ut som

8 Sida 8 av 16 såld berott på en teknisk funktion som han inte var medveten om vid tillfället. Denna förseelse bör dock kunna betraktas som ringa varför förmedlingsprovisionen inte ska nedsättas. Vid bedömningen av huruvida förseelsen ska ses som ringa eller inte bör nämnden särskilt ta hänsyn till att dödsboets företrädare redan hade instruerat honom att ta bort fastigheten från Hemnet, detta eftersom köparens bud redan hade accepterats. Som bekant kom fastigheten senare att överlåtas till den aktuella köparen för samma pris som det vinnande budet. Dödsboet har alltså inte lidit någon förlust i anledning av det tekniska missödet och missödet har legat utanför hans kontroll. Det kan inte rimligen anses som ett åsidosättande mot uppdragsgivaren att underlåta att kontrollera om ett objekt kommer ut på hemsidan som sålt när ett köpekontrakt skapas i mäklarsystemet. Efter det att han talat med den missnöjda dödsbodelägaren lades fastigheten ut på nytt mellan onsdagen den 23 maj och nästkommande måndag den 28 maj då kontrakt undertecknades. Under den perioden kontaktades han endast av anmälarnas spelade spekulant. Inga av de kunder som sett fastigheten önskade matcha det vinnande budet om kr eller lägga något högre bud. Efterkommande omständigheter ger alltså stöd för att dödsboet inte lidit någon ekonomisk skada på grund av att fastigheten markerats som såld. Dödsboet har sammanfattningsvis genmält följande: Mäklaren hävdar att han kom överens med dödsbodelägaren YY om att ta bort objektet från Hemnet. Påståendet är felaktigt. NN har inte haft något samtal med Mäklaren om detta. Mäklaren hävdar att han har varit i kontakt med 25 spekulanter och att han inte kan redovisa dessa på grund av GDPR. Han har dock inte ens försökt redovisa någon dokumentation om när han har haft dessa kontakter. Han var väldigt ovillig att lämna ut dessa uppgifter, men kunde inte heller åberopa vilket stöd han hade för det i den dialogen de hade med honom. Mäklaren hävdar att han kom överens med YY om att de inkomna buden inte skulle publiceras. NN var inte ensam talesperson för dödsboet och det gjordes mycket klart. Mäklaren hade en dialog med XX där han föreslog att buden inte skulle läggas ut på hemsidan. Varför han föreslog detta och var så angelägen om det vet de inte. Vid den aktuella tidpunkten framförde de inte några invändningar.

9 Sida 9 av 16 De förstår inte heller vad Mäklaren menar med tonen i samtalet. De ringde upp Mäklaren för att de ville att han skulle få en chans att förklara hur alla dessa händelser hängde ihop. Att han blev så överrumplad av samtalet att han var tvungen att hitta på en förklaring i stunden låter inte trovärdigt. Om man lyssnar noga på samtalet med deras spelade spekulant dagen innan samtalet med XX så säger Mäklaren att objektet tagits bort från Hemnet. De förstår inte varför han hade så svårt att redogöra för det i samtalet med XX. I samtalet nämnde inte heller Mäklaren att en intressent (spelad spekulant) hade ringt dagen innan när XX ställde frågan. Om han inte hade något att dölja hade han kunnat säga att en person hade ringt, men att han bedömde att den inte var tillräckligt intresserad. Dessutom tycker de att Mäklaren faktiskt försökte påverka intressenten så till vida att han la ribban för vad de som säljare accepterar för att bryta pågående säljprocess. Mäklaren skriver i sitt yttrande att tvärtom ger den intryck av att Mäklaren försöker förmå spekulanten att lägga ett rejält högre bud. De har aldrig uttryckt för Mäklaren att de inte skulle vara intresserade av en mindre höjning. Att en till spekulant kommer in skulle ju också kunna driva på en budgivning. Följande påstås i Mäklarens inlaga: Efter det att Mäklaren talat med den missnöjda dödsbodelägaren lades fastigheten ut på nytt mellan onsdagen den 23 maj och nästkommande måndag den 28 maj då kontrakt undertecknades. Under den perioden kontaktades Mäklaren endast av anmälarnas spelade spekulant. Även här verkar Mäklaren inte kunna återge förloppet korrekt. Deras spekulant ringde under perioden när objektet var borttaget från Hemnet och före kontakten med XX. Avslutningsvis vill de bara kommentera Mäklarens uttalande ingen annan koppling till köparen än att de råkar ha samma yrke. De varken är, eller har varit, vänner eller arbetskamrater. De råkar bara dela samma yrkestitel. Vid kontraktskrivandet där XX och köparen samt Mäklaren närvarade så samtalade köparen och Mäklaren kring deras gemensamma intresse cykling och en tävling som de båda genomfört. Eftersom ingen aktuell energideklaration fanns för fastigheten kom de överens med Mäklaren att han skulle beställa denna inför försäljningen. När de skulle gå igenom köpekontraktet upptäckte de att det fanns ett avsnitt skrivet som handlade om att det inte fanns någon energideklaration. Det förvånade dem eftersom Mäklaren hade till uppgift att få en sådan genomförd. När det sedan blev klart att köparna skulle riva huset så fanns det ju inte heller någon anledning att få till stånd en energideklaration. Det vill säga ingen energideklaration behövdes och ingen har betalat för en sådan.

10 Sida 10 av 16 Mäklaren skrev i ett sms att slutpriset skulle bli kr och att han skulle stå för halva energideklarationen (1 500 kr). De tyckte att det var ganska fräckt att det skulle läggas på dem att betala överhuvudtaget när det var Mäklaren som hade missat att göra beställningen. Kompensationen om kr handlade alltså bara om att Mäklaren skulle stå för halva energideklarationen. Slutpriset blev kr och ingen energideklaration genomfördes. Mäklaren har genmält: Han vidhåller att han kom överens med YY om att fastigheten skulle tas bort från Hemnet och att kontrakt skulle skrivas med den vinnande budgivaren. Eftersom majoriteten av kontakterna under affären skett med YY uppfattade han det som att dödsbodelägarna var eniga om att så skulle ske. Att ett objekt tas ned från Hemnet när det finns ett vinnande bud som accepterats är på intet sätt ovanligt utan förekommer i de flesta förmedlingar. Vad gäller de spekulanter som han varit i kontakt med får det återigen påpekas att han inte haft möjlighet att redovisa de personer som inte lämnat sitt samtycke till detta. Detta på grund av de begränsningar som framgår av GDPR. De personer som redovisats till anmälarna har varit de som lämnat sitt samtycke till att redovisas till säljaren. Det bör noteras att utlämnande av en lista på personer som besökt en visning är att betrakta som behandling av personuppgifter enligt GDPR. Enligt GDPR får en fastighetsmäklare behandla personuppgifter på följande grunder. 1. Med stöd av laglig förpliktelse. 2. På grund av avtalsförhållande med den behandlade. 3. Med stöd av intresseavvägning. 4. Med stöd av samtycke från den behandlade. I det aktuella fallet är det lätt att tänka sig att han skulle ha varit tvungen att redovisa personerna till uppdragsgivaren med stöd av prop. 1994/95:14 s. 46 där det framgår att en fastighetsmäklare är skyldig att redovisa samtliga spekulanter till uppdragsgivaren. Man måste dock hålla i åtanke att han efter visningen ringde till de som närvarat och frågade om deras intresse. De som inte lade bud (två intressenter) meddelade dock att de inte var intresserade. Eftersom personerna uppgett

11 Sida 11 av 16 att de inte längre var intresserade är de inte självklart att de ska betrakta som spekulanter i fastighetsmäklarlagens mening. Med tanke på de stränga sanktionsavgifter som kan drabba den som bryter mot bestämmelserna i GDPR har stor försiktighet varit påkallad. Särskilt med tanke på att det i dagsläget saknas praxis från Datainspektionen avseende detta. Eftersom personerna inte visat något intresse för att förvärva objektet efter det att de närvarat på visningen fanns det varken laglig grund eller avtalsförhållande med de närvarande personerna som givit honom rätt att behandla personuppgifterna. Den intresseavvägning som då blir aktuell är huruvida han haft rätt att redovisa personerna till uppdragsgivaren i syfte att bevisa att han utfört sitt uppdrag korrekt i förhållande till uppdragivaren. Vid en sådan intresseavvägning måste skyddet för den enskildes integritet rimligen väga tyngre, varför han varit tvungen att inhämta samtycke från de som närvarat vid visningarna. Han har erhållit samtycke från 15 personer vilka har redovisats till uppdragsgivaren. Vad gäller frågan om publicering av bud på hemsidan framstår det som att dödsboet nu vitsordar att han hade en dialog med XX om huruvida buden skulle publiceras på hemsidan eller inte. Han vidhåller att dödsboet var införstått med att bud under utgångspris inte skulle publiceras på hemsidan. Att dödsboets företrädare nu i efterhand påstår något annat förändrar inte det faktum att man tidigare var överens om detta. Som tidigare nämnts kom objektet upp som sålt på mäklarföretagets hemsida på grund av en teknisk funktion som han inte var medveten om. Han hade precis bytt mäklarsystem från Vitec Säljstöd till Vitec Express och i systemet fanns en funktion som ledde till att objektet publicerades som sålt när köpekontrakt skapades, sannolikt på grund av att det nya systemet är webb-baserat och systemet talar med hemsidan på ett sätt som tidigare inte skett. Den som lyssnar på det inspelade samtalet får definitivt uppfattningen att XX forcerar samtalet och är påstötande mot honom, och oavsett vad nämnden anser om tonen i samtalet vidhåller han att han blev så pass överrumplad av samtalet att han inte fann sig tillräckligt för att bemöta kritiken ordentligt. Vid samtalet med den spelade spekulanten bad han denne att återkomma med kontaktuppgifter, vilket inte skedde. Att han skulle ha redovisat en spekulant till uppdragsgivaren som inte återkommit är orimligt. Dessutom var spekulanten känd för uppdragsgivaren eftersom denne ringde på uppdrag av dödsboet.

12 Sida 12 av 16 Enbart det faktum att dödsboet försökt lura honom i någon sorts fälla visar på vilka metoder som dödsboet varit beredda att ta till. Tillförlitligheten av dödsboets påståenden måste alltså ses i ljuset av att dödsboet inte dragit sig för att presentera fejkade uppgifter för honom. Vad avser köparens yrke får han än en gång understryka att han inte har några personliga eller ekonomiska kopplingar till köparen. Köparen är tvärtom en konkurrent. Att han kallpratat med köparen på tillträdet om ett gemensamt fritidsintresse är inget som haft någon betydelse för förmedlingsuppdraget. Avslutningsvis kan det tilläggas att dödsboet inte presenterat någon som helst bevisning för att fastigheten skulle ha sålts för en för låg köpeskilling. UTREDNINGEN Nämnden har bland annat tagit del av två inspelade telefonsamtal, ett mellan Mäklaren och en företrädare för dödsboet och ett mellan Mäklaren och en person som låtsades vara spekulant på fastigheten. Dödsboet har gett in ett mejl från dödsbodelägaren YY där denne förnekar att han skulle ha instruerat Mäklaren att avbryta marknadsföringen av fastigheten. NÄMNDENS BEDÖMNING Allmänt om skadestånd För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren uppsåtligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad bestämmelse i fastighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan. Kravet på orsakssamband innebär i regel att åsidosättandet ska ha varit en nödvändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade agerat riktigt. Det är normalt den skadelidande som måste kunna bevisa samtliga dessa omständigheter: uppsåt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssamband och skada behöver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre beviskrav tilllämpas.

13 Sida 13 av 16 Allmänt om nedsättning av provision Enligt 24 fastighetsmäklarlagen kan mäklarens provision sättas ned, om mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter mot köpare eller säljare. För nedsättning krävs inte att någon har lidit ekonomisk skada till följd av mäklarens agerande eller underlåtenhet att agera. Inte heller krävs det att åsidosättandet skett uppsåtligen eller av oaktsamhet. Om åsidosättandet är av ringa betydelse ska någon nedsättning enligt samma bestämmelse dock inte ske. Mäklarens primära uppgift, och det som huvudsakligen motiverar rätten till provision, är att hitta en lämplig köpare till sin uppdragsgivare, se prop. 1994/95:14 s. 44. Det är därför främst brister i detta moment, kundanskaffningen, som kan medföra nedsättning av provisionen. Som nämnts anges i 24 fastighetsmäklarlagen att någon nedsättning inte ska ske om åsidosättandet framstår som ringa. I förarbetena framhöll regeringen att det inte var förenligt med det praktiska livets krav om nedsättning skulle aktualiseras vid bagatellartade försummelser, se prop. 1983/84:16 s. 25 f. Med ringa åsidosättande menas sådana misstag som inte medför att värdet av mäklartjänsten minskar i någon egentlig mening. Avbrytande av annonsering Om säljaren inte beslutar något annat gäller att marknadsföringen ska fortsätta fram till dess att objektet har överlåtits. Mäklaren har bevisbördan för ett påstående om att säljaren har fattat ett sådant beslut. Mäklaren har inte styrkt sitt påstående att dödsboet instruerade honom att avbryta marknadsföringen. Nämnden utgår således från att någon sådan instruktion inte lämnades. Det är också utrett att fastigheten markerades som såld på hemsidan innan den var det. Det är därmed utrett att Mäklaren åsidosatte sina skyldigheter mot dödsboet. Felet har bäring på kundanskaffningen och kan därför inte betraktas som ringa. Med hänsyn till omständigheterna marknadsföringen förefaller endast ha legat nere under ett par dagar bedömer nämnden att kr utgör en skälig nedsättning av provisionen. Spekulantlistan Det är utrett att Mäklaren inte ville lämna ut någon spekulantlista och att han uppgav att han behövde spekulanternas tillstånd till detta. I FRN har han bland annat

14 Sida 14 av 16 uppgett att de regler som ställs upp i GDPR innebär att han hade behövt inhämta samtycke från de som närvarat på visningen för att kunna lämna ut deras kontaktuppgifter till dödsboet. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen, prop. 1994/95:14 s. 45 f., anges följande. I olika sammanhang har mäklare kritiserats för att de inte har redovisat alla dem som förklarat sig villiga att förvärva det salubjudna objektet. I en del fall har kritiken gått ut på att mäklaren för säljaren har undanhållit en spekulant till förmån för en köpare som avser att sälja sin tidigare bostad och därför kan ge mäklaren ett nytt förmedlingsuppdrag. I andra fall har det varit fråga om att mäklaren själv och utan att konsultera uppdragsgivaren bland spekulanterna har valt ut den eller dem han har ansett vara uppdragsgivarens lämpligaste motpart. Det bör inte råda någon tvekan om att en mäklare som för egen vinnings skull åsidosätter sin huvudmans intresse därigenom också demonstrerar sin olämplighet för yrket. Men även den mäklare som utan ont uppsåt av något skäl inte redovisar en spekulant till uppdragsgivaren handlar olämpligt. I enlighet med god fastighetsmäklarsed måste det nämligen åligga mäklaren att till uppdragsgivaren redovisa alla spekulanter som visat intresse för att förvärva det aktuella objektet. [ ]. Även om skyldigheten att redovisa spekulanter inte följer av lag och därmed inte utgör någon rättslig förpliktelse i dataskyddsförordningens (GDPR) mening, följer skyldigheten av det ovan refererade förarbetsuttalandet och även av doktrin och praxis, bland annat från Fastighetsmäklarinspektionen. Det innebär, såvitt nämnden kan förstå, att vid en intresseavvägning enligt GDPR torde skyldigheten att redovisa spekulanter väga tyngre än skyldigheten att skydda spekulanternas personuppgifter. En annan sak är att behandlingen av registrerade spekulanter måste genomföras i enlighet med de krav som ställs på behandling av personuppgifter, exempelvis att identifiera laglig grund, att informera de registrerade och att inte behandla fler uppgifter än nödvändigt. Sammanfattningsvis är det antagligt att Mäklaren agerade fel när han inte redovisade spekulanterna till dödsboet. Samtidigt har frågan, som Mäklaren påpekat, ännu inte prövas rättsligt. Om det var fråga om en förseelse bör den i så fall ses som ringa och inte medföra någon nedsättning av provisionen. Redovisning av spekulanter Den närstående till dödsboet som ringde till Mäklaren och förhörde sig om fastigheten var ingen spekulant, han endast låtsades vara spekulant. Det innebär att

15 Sida 15 av 16 Mäklaren rent objektivt inte undanhöll någon spekulant från dödsboet i denna del. Inte heller i övrigt har det visats att Mäklaren undanhöll några spekulanter. Nämnden tillägger att även om det var så att Mäklaren hade uppsåt att undanhålla en spekulant, saknar det betydelse eftersom det inte var fråga om en verklig spekulant. Om man gör en jämförelse med straffrätten skulle man kunna tala om ett s.k. otjänligt försök, det vill säga att någon har uppsåt att begå ett visst brott, men rent objektivt inte begår det aktuella brottet. Det är dessutom inte säkert att det ens fanns ett uppsåt från Mäklarens sida; i det ingivna telefonsamtalet uppmanade Mäklaren spekulanten att skicka sina kontaktuppgifter, men utredningen visar inte om spekulanten gjorde det. Kommunicering av bud Dödsboet har uppgett att de vid den aktuella tidpunkten inte invände mot Mäklarens förslag att inte publicera buden på hemsidan. Redan av det skälet åsidosatte Mäklaren inte sina skyldigheter i denna del. Skadestånd Som angetts ovan är det den skadelidande som har bevisbördan för att det uppkommit en skada. Dödsboet har emellertid inte visat detta, och redan av detta skäl ska skadeståndskravet ogillas. Nämnden tillägger att dödsboets företrädare själva, i en inlaga till nämnden, uppgav att det kan ha uppkommit en skada. På nämndens vägnar: Folke Grauers

16 Sida 16 av 16 INFORMATION I beslutet har deltagit: professor Folke Grauers, ordf, Ulf Stenberg, Villaägarnas Riksförbund, Maria Wiezell, Sveriges Konsumenter, Cecilia Collin, Konsumentvägledarnas förening, Björn Willborg, fastighetsmäklare, Per Isberg, fastighetsmäklare och Guy Wallster, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Magnus Melin. Nämndens beslut är enhälligt. Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förutsättningar som anges i 17 i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.