Markdisposition på Gåsö S:1

Transkript

1 Markdisposition på Gåsö S:1 Bakgrund Styrelsen för samfällighetsföreningen Gåsö anmodas från tid till annan att yttra sig över ansökningar om bygglov av Lysekils kommun. Vidare skall föreningen enligt stadgarnas 2 förvalta marksamfälligheten Gåsö S:1. Stadgarna ger också i 3 anvisningar om syftet med förvaltningen, Nämligen att Föreningen skall vid förvaltningen tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa. Vidare skall medlems enskilda intressen beaktas i skälig omfattning. Slutligen framgår av stadgarnas 10 sista stycket; Utan stöd av beslut på ordinarie föreningsstämma får inte föreningens fasta egendom bebyggas, rivas ombyggas, överlåtas, intecknas eller upplåtas med nyttjanderätt Bebyggelsen på Gåsö S:1 är omfattande och består av ett stort antal hus (främst bostadshus) belägna inom Tullen, Byn och Lunnevik. Kortfattat kan S:1 beskrivas som en oskiftad bygemenskap, som ägs gemensamt av de jordbruksfastigheter som är belägna på Gåsö och Storön. Därutöver finns också ett antal avstyckade tomter, vilka inte har del i S:1. Eftersom Styrelsen upplevde att det var oklart vad förvaltning enligt stadgarnas 2 innebar och också med beaktande av stadgandet i 10 sista stycket, och dessutom är det enligt styrelsens uppfattning oklart hur man kan och skall agera när man å föreningens vägnar yttrar sig i bygglovsärenden m m. Med anledning av detta beslutade styrelsen att till föregående års stämma lägga fram ett förslag till riktlinjer för marknyttjande på S:1. (se bilaga) 1

2 Stämmobehandling 2016 Förslagets hantering på stämman 2016 beskrivs på följande sätt i protokollet; 10. Förslag från styrelsen Michael Francke presenterade ett förslag till policy för markanvändning inom S1. Två principer föredrogs; att bygga till på redan privatiserad mark eller att bygga nytt på outnyttjad mark. (Michaels presentation finns på hemsidan). Stämman diskuterade hur mycket samtycke som behövs för att föreningen skall kunna godkänna ett nybygge på outnyttjad mark. Kerstin Ingemarsdotter Lindblad bad styrelsen titta närmare på juridiken. Jon Glömmen bad styrelsen undersöka möjligheten till en översyn av stadgarna. I syfte att möjliggöra omröstningar på stämman. Thomas Åslund ansåg att man inte kan ta betalt av de nuvarande ägarna till S1. Transparensen har ökat och alla inkomna bygglov presenteras på hemsidan. Styrelsen fick godkänt att arbeta i enlighet med förslaget och fortsätta att bereda frågan. Synpunkter från medlemmar I samband med Styrelsens fortsatta beredning av frågan bad vi medlemmarna komma med synpunkter på det tidigare förslaget. De inkomna synpunkterna kan sammanfattas på följande sätt Anders Lindblad och Kerstin Lindblad har båda framfört att de anser att det föreliggande förslaget är oförenligt med stadgarnas 10 (se ovan) och att framför allt den delen av styrelsens förslag som avser nytt utnyttjande av S:1 är stadgevidrigt. Vidare föreslår man en skärpning av kravet på kvalificerad majoritet (2/3 av rösterna) så att det även skulle krävas 9/10 av de på stämman avgivna rösterna. 2

3 Kerstin påpekar också att en fastighetsindelning av samfälligheten liknanden den på Kornö inte är önskvärd. Vidare framför Kerstin att en ny upplåtelse av mark på S:1 skulle kunna medföra stora skatterättsliga och fastighetsrättsliga risker. Anders Lindblad har också lämnat in en motion till stämman med i huvudsak likalydande innehåll som i hans yttrande. Barbro Ingemarsdotter Fredriksson har framfört att nybyggnation och utbyggnad får konsekvenser för boendemiljön, att vatten och avloppssystem redan nu är ansträngda, samt att det skulle vara mycket komplicerat att sätta ett korrekt pris för att bygga nytt. Slutligen hänvisar även hon till kraven på stämmobeslut och kvalificerad majoritet på stämman som hinder mot förslaget. Pelle Sahlin och Lennart Tham har framfört att de anser att de förslagna reglerna ger utrymme för allt för mycket godtycke, vilket i sin tur skulle kunna leda till framtida konflikter. Även de påpekar att sådana konflikter skulle kunna utlösa en fastighetsindelning av S:1 och därmed följande skattekonsekvenser. Anna Beckman har i sitt yttrande framfört synpunkter på avgränsningar av vem som har rätt att nyttja S:1 och uttryckt tveksamhet om att ge styrelsen ett allt för omfattande mandat, Stämman skall kunna överpröva styrelsens beslut. Vidare oroas Anna av de juridiska konflikter och problem som skulle kunna bli följden om man fattar beslut som skulle kunna vara i konflikt med stadgar och lag. Slutligen varnar även Anna för eventuella framtida skattekonsekvenser. Styrelsens överväganden Som anförts ovan har Styrelsen upplevt att nuvarande system (eller brist på system) för hur styrelsen skall fullgöra uppdraget att förvalta S:1 och att hantera yttranden över bygglov och andra frågor, som otydligt. Precis som anförts i flera av yttrandena ovan krävs det beslut av stämman för att hantera föreningens fasta egendom. Det är bland annat därför som Styrelsen lade fram ett förslag till 3

4 stämman. Stadgarna (och lagens) reglering kan verka klar och entydig men ger ändå upphov till en del frågor. Vem äger S:1? Reglerna i stadgarna talar om föreningens fasta egendom. Så vitt vi vet är samfällighetsföreningen inte lagfaren ägare till S:1, utan marken ägs gemensamt av de fastigheter som har del i S:1, vilket också skulle kunna förklara varför stadgarna talar om att förvalta marksamfälligheten S:1 Vid samrådsmötet den 8 juli framkom också att själva marksamfälligheten inte berördes i den förrättning som skapade samfällighetsföreningen i sin nuvarande form. Denna oklarhet behöver redas ut för att klarlägga exakt vilken rådighet som Samfällighetsföreningen har över S:1 Innebörden av förvaltning Nationalencyklopedin beskriver förvaltning så här: Förvaltning, att sköta eller administrera något för någon annans räkning, och Wikipedia har följande text: Fastighetsförvaltning är förvaltning och underhåll av en fastighet och dess byggnader, som ibland utförs av fastighetsägaren, ibland på entreprenad. Kommersiell fastighetsförvaltning utförs av fastighetsbolag. Styrelsen ha för sin del utgått från att uppdraget att förvalta S:1 innebär att i enlighet med stadgarnas 3 tillvarata ägarnas gemensamma intresse i första hand men att i största möjliga mån även tillmötesgå den enskilde. Detta kommer bland annat till uttryck när vi förslog ett enklare förfarande vad avser om och tillbyggnader, medan att uppföra nya självständiga byggnader krävde en mera ingående behandling. Flera av de som yttrat sig menar att stadgarna inte lämnar utrymme för att styrelsen över huvud taget kan befatta sig med frågor som innebär ändrat utnyttjande av S:1, utan att sådana ärenden avgöras vid ordinarie årsstämma, det vill säga i juli varje år. Vem kan bygga och bo på S:1? 4

5 Eftersom Gåsö S:1 är en av de sista kvarvarande samfällt ägda bygemenskaperna i Sverige är rättsläget inte självklart. På Gåsö har principen varit att man måste vara ägare till en av stamfastigheterna för att kunna ha ett hus på S:1. Det är värt att notera att husen därmed förmodligen inte är fast egendom, eftersom de är uppförda på ofri grund. Alla hus med tillhörande trädgårdar och andra biytor ligger där de ligger, beror mest på gammal hävd, och att det är oklart vad man kan och inte kan göra, innanför och utanför staketet. Eventuellt skulle den som äger en stamfastighet som inte idag har någon bostad på S:1 kunna göra anspråk på att få bygga ett sådant hus. Hur en sådan fråga skulle hanteras är oklart och kräver ett tydligt stämmobeslut. Dagens lagstiftning tar sikte på ett omvänt problem, ett antal fastigheter utgör ett bostadsområde eller en by som gemensamt äger en skog eller en äng. Detta gör det vanskligare att tolka lagen. Fortsatt hantering Styrelsen har för sin del tagit stort intryck dels av de yttranden som inkommit och dels vad som framkom vid informations/samrådsmötet den 8 juli. Vi inser att frågan var avsevärt mera komplicerad än vad vi föreställde oss när vi lade fram vårt förslag till förra årets stämma. Likväl har vi ett akut problem. I stort sett varje år hittills har styrelsen behövt ta ställning till ett antal frågor om bygglov, vilka ofta också innebär förändrat utnyttjande av marken. När det handlat om mark som redan är privatiserad har vi hittills sett detta som en form av löpande förvaltning och därför ansett oss obehindrade att besluta i sådana frågor. Det var också så vi tolkade stämmobeslutet från Det är inte utan ödmjukhet som vi också kan konstatera att flera av de frågor som framkommit inte kan besvaras utan sakkunnig hjälp. 5

6 Styrelsens förslag till beslut om den fortsatta handläggningen Styrelsen föreslår ordinarie årsstämma att besluta följande: 1 Med stöd av 10 i stadgarna beslutar stämman att uppdra åt styrelsen att fatta beslut om förändrad markanvändning på S:1 i de fall det handlar om mark som redan disponeras av den sökande delägaren såsom trädgård eller annan biyta i anslutning till bostadshuset. Styrelsen skall via hemsidan meddela att man har för avsikt att fatta ett sådant beslut och tillse att alla de som är sakägare i PBL:s mening beretts tillfälle att yttra sig. 2 Stämman uppdrar åt styrelsen att fortsätta bereda frågan om hur övriga frågor avseende nyttjande av mark på S:1 kan hanteras så att man i möjligaste mån undviker att dessa måste avgöras genom stämmobeslut i varje enskilt fall. 3 Stämman uppdrar också åt styrelsen att med sakkunnig hjälp reda ut vilka rättsregler som faktiskt gäller för S:1 4 Uppdragen enligt ovanstående punkter skall redovisas till nästa ordinarie årsstämma, vid behov skall samråd med medlemmarna ske. 6