Foto: Dag Lanestedt. Samverkan och samordning. Vägledning för energieffektivisering i flerbostadshus

Transkript

1 Foto: Dag Lanestedt Samverkan och samordning Vägledning för energieffektivisering i flerbostadshus

2 Det här är en kortfattad handbok för er som vill energieffektivisera ett äldre flerbostadshus. Den vänder sig framförallt till bostadsrättsföreningar. Vägledningen sammanfattar vilken kunskap och dokumentation som behövs när det gäller förberedelser, beslutsfattande och genomförade. The sole responsibility for the content of this publication lies with the authors. It does not necessarily reflect the opinion of the European Union. Neither the EACI nor the European Commission are responsible for any use that may be made of the information contained therein.

3 Varför energieffektivisera? Äldre byggnader har stor potential att bli mer energieffektiva! Men förutom sänkta kostnader ger det även andra fördelar. Ökad komfort: Problem med dragiga fönster, kalla väggar och svåruppvärmda bostäder förekommer i äldre hus. Detsamma gäller störande bullernivåer, svårreglerad inomhustemperatur och fuktrelaterade problem som i värsta fall leder till mögel. Allt detta går ofta att åtgärda med förhållandevis små ingrepp. Klimatsmart: Energieffektivisering är inte bara till ekonomisk nytta, utan även bättre för miljön. Lägre energibehov går ofta hand i hand med sänkta koldioxidutsläpp. Ökat fastighetsvärde: Lägre underhålls- och uppvärmningskostnader gör fastigheten attraktivare. Väl genomförda energieffektiviserande renoveringsprojekt ökar byggnadens livslängd.

4 Renoveringsprocessen från förberedelse till utvärdering När det är möjligt, kombinera energieffektivisering med renovering. Större energieffektiviseringsåtgärder är sällan lönsamma om de inte genomförs samtidigt som andra nödvändiga reparationer eller underhåll. Alla byggnader har olika förutsättningar, och man stöter ofta på nya utmaningar under arbetets gång. Se om ni kan hitta någon bostadsrättsförening som genomfört liknande projekt och kan dela med sig av sina erfarenheter. Minimera riskerna för obehagliga överraskningar genom att ha samlat så mycket information som möjligt innan arbetet drar igång. Ta hjälp av experter. Det är viktigt att tänka på att man måste låta processen ta tid har man tänkt efter ordentligt före vinner man alltid på det i längden. Följ vår steg-för-steg guide: Samla information Preliminärt beslut Slutigiltigt beslut Utvärdering Sprid information Detaljerad planering Genomförande

5 1 Samla information Byggnaden måste ses ur ett helhetsperspektiv eftersom olika typer av åtgärder påverkar varandra. Ett välplanerat energieffektiviseringsprojekt kan innebär att såväl inomhuskomfort som fastighetsvärde ökar. Omvänt kan dålig förberedelse leda till att åtgärderna inte får den effekt man önskat. Förarbetet bör se till mer än bara energibesparingar. Förutsättningar Ge de boende chans att medverka i förarbetet genom att diskutera förväntningar, kostnader, eventuella hinder och inte minst behov. Följande frågeställningar bör beaktas: Finns det tekniska problem som kan påverka arbetet? Det kan exempelvis vara problem med husgrunder, takstolar, stigande fukt eller läckor i taket m.m. Kanske finns det möjlighet att åtgärda problemen i samband med övriga insatser. Hur ser de ekonomiska förutsättningarna ut? Finns det en gemensam underhållsfond eller liknande medel för renoveringsarbeten? Finns det möjlighet att lägga en del av kostnaden på hyra eller avgift, och var går i så fall smärtgränsen för de boende? Finns det detaljplaner eller skydd som reglerar vilka ingrepp som får göras i byggnaden? Vilka förändringar och åtgärder har byggnaden varit föremål för under senare år? Ifall det nyligen genomförts fasadarbeten kan det bli svårt att argumentera för en ny runda av utdragna ställningsarbeten. Vad ligger driftskostnaderna på idag? Samla in och bedöm byggnadens fördelade uppvärmnings- och driftskostnader. Ta hjälp av energideklarationen. Nuvarande kostnader blir en referenspunkt när framtida resultat utvärderas. Går det att få ekonomiska bidrag? Kartlägg alla bidrag och avdrag som eventuellt kan användas. Fråga kommunens energirådgivare. De boendes åsikter och behov Kartlägg och utvärdera de boendes behov och åsikter om byggnaden (t.ex. drag, svårreglerade radiatorer, fuktproblem och hög energiförbrukning). Mot bakgrund av det och byggnadens tekniska förutsättningar kan en gemensam renoveringsstrategi börja ta form. Sprid informationen

6 3 Sprid information 2 Preliminärt beslut Håll de boende informerade under hela processen. Kan man förse de boende med lättbegriplig och saklig information om ekonomiska och miljömässiga effekter har man etablerat en viktig förutsättning för vidare arbete. I övrigt kan det vara värt att tänka på följande: Genom att utse och samla en arbetsgrupp underlättar man arbetet. Genom att dela ut informationsmaterial och hålla informationsmöte för alla boende höjs deras kunskap om vilka behov och möjligheter som finns. Besök andra byggnader eller bjud in andra föreningar som redan utfört energieffektiviserande åtgärder. Diskutera erfarenheter. Att ta fram tekniska och ekonomiska projekthandlingar för byggnaden kräver vanligen särskild sakkunskap. Av denna anledning är det därför också en bra idé att först fatta ett gemensamt preliminärt beslut, mot bakgrund av den insamlade informationen. Ett preliminärt beslut bör vara av generell snarare än detaljerad art. Kanske tas det beslut om att göra en så pass omfattande renovering att huset behöver evakueras under arbetet. I så fall kan man överväga att genomföra flera åtgärder som underlättas av att huset är tomt. Beroende på storlek kan till exempel stambyten, badrumsrenoveringar och förbättrat ventilationssystem bli aktuellt. Missar man att göra en åtgärd vid detta tillfälle kan det ta lång tid innan man får nästa chans. Med detta preliminära beslut ger också gruppen en representant tillfälle att inleda den detaljerade planeringen och spåna på olika koncept.

7 4 Detaljerad planering När gruppen har enats om huvudlinjerna följer arbetet med den detaljerade planeringen. I denna fas är det viktigt att involvera experter, ju noggrannare förberedelserna är desto smidigare löper genomförandet. Expertmedverkan Experten bör ses som ett beslutsstöd. Denna kan förtydliga vilka åtgärder som är mest lämpliga och fungera som rådgivare när slutgiltigt beslut ska fattas. Beroende på vilken typ av åtgärd och omfattning man planerar kan det finnas olika sakkunniga att knyta till sig: Teknisk: För den tekniska bedömningen behövs en kvalificerad expert, beroende på vad man planerar att göra kan man till exempel anlita en arkitekt, ingenjör eller energiexpert. Antikvarisk: För att vårda byggnadens historiska delar och i största möjliga utsträckning kunna följa varsamhetsbestämmelser är det ofta nödvändigt att ta hjälp av en kulturhistoriskt sakkunnig expert. Antikvarier kan kontaktas genom länsmuseer eller privata konsultbolag. Projektledning: Komplexa projekt kan kräva specialkompetens i projekledning. I många fall erbjuder dock någon av ovan nämnda experter en sådan totallösning. Tekniska lösningar Den detaljerade planeringen av arbetet bör alltid föregås av en noggrann besiktning där såväl energisystem som byggnadstekniska aspekter ses över. Ett flerbostadshus ska ha en giltig energideklaration som redovisar energianvändning. Den informationen är ett bra referensvärde att jämföra med när arbetet är utfört. Efter att byggnaden har besiktigats kan en sakkunnig hjälpa till med att undersöka och rangordna vilka åtgärder som är lämpliga att genomföra. En sådan lista bör även ge information om hur energibehov och besparingkostnad påverkas av de olika åtgärderna. Vidare rekommenderar Energimyndigheten att en LCC (livscykelkostnad)-kalkyl används. Det innebär att man kan få fram en mer rättvisande bild av åtgärdens eller produktens totala kostnad under sin användningstid. Fortsättning på nästa sida

8 Finansiering Följande frågor bör beaktas noga under planeringen: Finns det avsatt kapital för renoverings- eller underhållsarbete? Finns det några statliga eller kommunala stöd att söka? Om ja, under vilka villkor kan de sökas? Hur kan banktjänster användas? Hur ser ränteläget ut? Finns det förmånliga lån för långsiktiga investeringar? Går det att beräkna besparingskostnader/återbetalningstid på de olika åtgärderna? Tidsram Det är alltid bra att få en ungefärlig uppfattning av vilken tid som kommer krävas för planering och utförande. Tidsramen skiljer sig naturligtvis från projekt till projekt men kan också påverkas av myndighetstillstånd och oförutsedda tekniska eller ekonomiska händelser. 5 Slutgiltigt beslut När de ansvariga har bekantat sig med möjliga tekniska lösningar, finansiering och tidsramar kan de ta ett slutligt beslut. Samtidigt bör man sammanfatta och sprida information om de planer som tagits fram till de boende. Ju fler som förstår konceptet, desto större stöd kan man räkna med. Detta gäller oavsett storlek på projektet. När styrelsen eller motsvarande inledningsvis beskriver upplägget bör den således fokusera på att sammanfatta enligt nedan: Vilka ekonomiska besparingar kan den minskade energiförbrukningen komma att betyda på kort och lång sikt? Vilka ekonomiska konsekvenser innebär detta för de boende? Förutsätter beräkningen att de boende anpassar sina vanor? Vilka ytterligare finansieringsalternativ, t.ex. bidrag eller avdrag, är aktuella? Frågor, funderingar och kritik från boende samlas sedan in på förhand så att de kan besvaras i detalj innan själva beslutsfattandet. Det kan också vara bra att låta en utomstående sakkunnig eller expert få presentera planerna under en informationsträff. Då kan de boende få möjlighet att förusättningslöst ställa frågor. Fortsättning på nästa sida

9 Offerter efterfrågas mot bakgrund av de planer som tagits fram. Med utgångspunkt i anbuden kan en slutgiltig budget för projektet sättas. Det är viktigt att efterlysa så detaljerade och uttömmande offerter som möjligt. Samtidigt bör de inte avvika till innehåll och form. Ett enhetligt upplägg underlättar jämförelsen. I mindre projekt kan styrelsen i bostadsrättsföreningen själv välja offert och entreprenör. I större projekt, med hänsyn till stadgar och regler, kan ett sådant beslut komma att bli en fråga för samtliga medlemmar. Då är en gemensam omröstning nödvändig. 6 Genomförande När projektet har godkänts av både arbetsgrupp och boende har planeringen nått sin andra fas. Nu blir arbetet projektsatt i meningen att tid, budget och mål specificeras. Under genomförandet fattar den utvalda styrgruppen de löpande besluten. De är också ansvariga för administration och att kommunicera med de boende vilket förutsätter kontinuerliga sammanträdanden och diskussioner. Kontraktet är en bindande handling som hanterar juridiska entreprenadfrågor, varför det också bör upprättas och hanteras fackmannamässigt. På ett mer övergripande plan är det dock viktigt att följande uppgifter finns med: Pris Exakt tekniskt innehåll En lista med ytterligare arbete som ska ingå (t.ex. bygganmälan, förvärv av myndighetstillstånd, avlägsnande av byggavfall, sanering) Start och slutdatum Kvalitetskontroll Betalningsvillkor Garantivillkor Fortsättning på nästa sida

10 Tillståndspliktiga åtgärder Arbetet med att söka tillstånd för olika typer av åtgärder bör inledas i ett tidigt skede. Börja med att kontakta kommunens bygglovsenhet för att kontrollera om det råder speciella omständigheter för byggnaden. Är byggnaden skyddad som byggnadsminne behöver man även tidigt starta dialog med länsstyrelsen. Start och utförande Ett väl planerat arbetsförfarande underlättar själva arbetet avservärt. Oförutsedda händelser kan dock självfallet uppstå. När så är fallet är det viktigt att hela tiden låta informera de boende om vad som händer och om det t.ex. påverkar kostnad eller tidsram, samtidigt som frågor eller klagomål tas om hand systematiskt. Slutförande I samband med att hela eller delar av projektet officiellt slutförs bör kontraktshandlingar granskas samtidigt som åtgärderna kontrollbesiktigas av respektive sakkunnig eller ansvarig. Teknisk garanti och klagomål I de fall tekniska brister uppstår och ligger till grund för klagomål är det viktigt att ha en tydlig dialog med entreprenören som beläggs skriftligt. 7 Uppföljning När det praktiska arbetet är slutfört börjar uppföljningen som på sätt och vis är lika viktig som planeringen. Nu handlar det om att förvalta de investeringar som gjorts, att informera alla berörda parter om ändringar och nya rutiner. Det är också lämpligt att jämföra före-och-efter-scenarion, dokumentera arbetet och förmedla erfarenheter vidare till andra. För att att optimera de besparingsmöjligheter som renoveringsarbetet innebär är det först och främst nödvändigt att de boende fortsätter reflektera över sina vanor och sin egen energiförbrukning. Ett sätt att uppmärksamma detta är att samordna ett informationsmöte där praktiskta aspekter (t.ex. nya kontrollsystem för radiatorer, vädringstekniker) förklaras och diskuteras. Hur klimatsmart byggnaden än blir så ligger fortfarande det stora ansvaret och möjligheten att påverka den framtida energiförbrukningen på de boende. Lycka till! Uppsala University Campus Gotland Cramérgatan Visby Sweden