FÖRETAGSLEDNING OCH STYRELSE

Transkript

1 Ekonomisk Redovisning 2008 Familjebostäder

2 ÅRSREDOVISNING 2008 Foto: Linus Hallgren Innehåll 3 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6 Resultaträkning 7 Kommentarer till resultaträkningen 9 Balansräkning 11 Kommentarer till balansräkningen 12 Kassaflödesanalys 13 Kommentarer till kassaflödesanalysen 14 Tilläggsupplysningar 15 Noter 19 Vinstdisposition 20 Revisionsberättelse 21 Flerårsöversikt 22 Nyckeltal 23 Nyckeltalsdefinitioner FÖRETAGSLEDNING OCH STYRELSE Familjebostäder är ett kommunalt bostadsbolag som har till uppgift är att äga, förvalta och hyra ut bostäder och lokaler i Stockholm. Vi ingår i koncernen Stockholms Stadshus AB, som ägs av Stockholms stad. Vår affärsidé är att erbjuda attraktiva bostäder och lokaler med hyresrätt i trygga, välskötta områden. Företagsledning Bosse Sundling, VD, anställd 2007 Jonas Schneider, vice VD, chef för VD-staben, anställd 2007 Ingvar Andréasson, chef Bygg- & teknikavd, anställd 1988 Lars Björk, distriktschef Nordväst & Innerstaden, anställd 1996 Peter Wickberg, distriktschef Sydväst, anställd 1972 Lillemor Klockare, distriktschef Sydost, anställd 2004 Thomas Stadig, chef Administrativa avdelningen, anställd 1998 Familjebostäders styrelse Ordinarie ledamöter Joakim Larsson (m) ordförande Tomas Rudin (s) vice ordförande Bertil Johansson (m) ledamot Peter Lundberg (m) ledamot Ingvar von Malmborg (mp) ledamot Mark Klamberg (fp) ledamot Agnetha Falck-Rodriguez (s) ledamot Suppleanter Gunilla Bhur (v) suppleant Ertugrul Erdal (m) suppleant Astrid Grufman (m) suppleant Viviann Gunnarsson (mp) suppleant Fredrik Liljeqvist (m) suppleant Jan Sörling (s) suppleant Carl Tunberg (fp) suppleant Arbetstagarrepresentanter Kjell Allgurin (sktf) arbetstagarledamot Conny Nilsson (Kommunal) arbetstagarledamot Lena Appelqvist (sktf) arbetstagarsuppleant Patrice Larsson (Kommunal) arbetstagarsuppleant Familjebostäders organisation VD-STAB ADMINISTRATIVA AVDELNINGEN BYGG- OCH TEKNIK VD DISTRIKT NORDVÄST DISTRIKT INNERSTADEN DISTRIKT SYDVÄST DISTRIKT SYDOST

3 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för AB Familjebostäder får härmed avge årsredovisning för ägarförhållanden AB Familjebostäder, organisationsnummer , är ett helägt dotterbolag till Stockholms Stadshus AB och ingår i stadshuskoncernen. Familjebostäder bildades 1936 och är ett allmännyttigt bostadsföretag. Verksamhet och ägardirektiv Familjebostäder ska äga och förvalta hyresbostäder inom Stockholms stad. Bolaget har ett ansvar för att möta efterfrågan på bostäder i Stockholm genom att bidra till nyproduktion av hyresrätter. Förvaltningen ska präglas av ekonomisk långsiktighet. Bolaget ska skapa bästa möjliga förhållanden för sina hyresgäster så att långa och goda hyresgästrelationer bevaras. Familjebostäders fastighetsbestånd ska utvecklas genom aktiv fastighetsförvaltning. Beståndet ska utgöras av ett varierat utbud av attraktiva bostäder. Enligt ägardirektiv för har Familjebostäder i uppgift att under mandatperioden bidra till produktionen i Stockholm av nya bostäder varav hyresrätter samt fortsätta upprustningen av de bostäder som byggdes under talen. De boende hos Familjebostäder ska beredas möjlighet att köpa sina fastigheter och ombilda sina lägenheter till bostadsrätt och bolaget ska aktivt bidra till förnyelsen av ytterstaden. Verksamheten ska rationaliseras och effektiviseras och arbetet med att utveckla kvalitet och service ska fortsätta. Familjebostäder är moderbolag i en koncern i vilken ingår de helägda bolagen Hemmahamnen Bostäder AB som uppför hyresbostäder i Hammarby Sjöstad, Hemmahamnen Kontor AB som producerar en kontorsbyggnad i Hammarby Sjöstad för bland annat Familjebostäders nya huvudkontor samt AB Familjebostäder Fastighetsnät som investerar i fibernät i moderbolagets fastigheter. Viktiga händelser under året Hyresförhandlingar Hyresförhandlingarna för 2008 resulterade i en höjning från den 1 januari med i genomsnitt 19:50 kronor per kvadratmeter, motsvarande 2,05 procent. Höjningen fördelades över bolagets lägenheter efter samma modell som tidigare år för mer rättvisa hyror. Fördelningen varierade mellan 12 och 30 kronor per kvadratmeter och år. Som en del av hyresuppgörelsen och bolagets minskade energikostnader under 2007 fick samtliga hyresgäster en hyresrabatt på nära 11 miljoner kronor i form av ett avdrag på hyran för juli Nyproduktion Under året påbörjades sammanlagt 478 lägenheter i sju olika projekt. Till följd av felaktig detaljplan fick projektet Tegelstapeln i Bandhagen med 30 lägenheter senareläggas. Målet för året på produktionsstart av 500 lägenheter kunde därmed inte riktigt nås. I mars togs det första spadtaget för den kontorsbyggnad i Hammarby Sjöstad som bland annat kommer att inrymma Familjebostäders huvudkontor med samlokalisering av två av nuvarande fyra distriktskontor. I april gick byggstarten för Familjebostäders två första energihus. Husen byggs på ett sätt som gör det möjligt att halvera energiförbrukningen jämfört med konventionellt produktionssätt. Under året har inflyttning skett i 321 lägenheter i kvarteren Glasteglet i Bandhagen, Bouleklotet i Gubbängen, Aulan vid Norra Bantorget, Norrmannen i Blackeberg, Sjöfarten i Hammarby sjöstad samt i Borlången i Årsta. En av fastigheterna i Borlången har hyrts ut som helt rökfritt boende. Familjebostäder blev bland de första fastighetsägare i landet som erbjuder rökfria hus. I kvarteret Sjöfarten har 47 lägenheter hyrts ut till Bogemenskap med kooperativ hyresrätt. Familjebostäder var först i Stockholm med att erbjuda kooperativ hyresrätt som upplåtelseform för kollektivboende. Beståndsutveckling Takten i stamupprustningsarbetet har varit hög även under Nära lägenheter i fastigheter byggda under perioden har under året fått renoverade stammar och badrum. Åtgärderna finansieras med ett hyrestillägg på cirka 580 kronor i månaden. I anslutning till upprustningen har hyresgästerna kunnat välja ny köksinredning och utrustning som tillval. Mer omfattande ombyggnader har pågått i fastigheterna Danviksklippan 1 vid Danvikstull, Skutan 30 och Skutan 31 på Kungsholmen samt Essingevarvet 3 på Stora Essingen. Fastigheterna har efter ombyggnad åsatts ny hyra. Ombildning De boende ska beredas möjlighet att förvärva sina lägenheter genom att ombilda till bostadsrätt. Under året har totalt 985 lägenheter sålts till bostadsrättsföreningar, varav 40 procent ligger i ytterstaden. Totalt under mandatperioden har 174 föreningar skickat in intresseanmälningar motsvarande lägenheter. I anslutning till den finansiella oron under hösten gavs i oktober ett ägardirektiv om stopp för nya intresseanmälningar gällande bostadsrätter i innerstaden, Årsta och Liljeholmen. Försäljning av förvaltningsfastigheter Sammantaget drygt av bolagets lägenheter i Hässelby, Högdalen och Rågsved har under året ingått i ett av Stockholm Stadshus AB samordnat försäljningsuppdrag. Berörda fastigheter är belägna i områden där de tre allmännyttiga bostadsföretagen har haft en dominerande ställning. De nya ägarna tillträdde fastigheterna under senhösten. Genom en bytesaffär med privat fastighetsägare säljer Familjebostäder nära 200 lägenheter i Blackebergs centrum och 30 lägenheter i kv Rodret i Gröndal mot förvärv av cirka 60 lägenheter på Södermalm. Försäljningen sker som en aktieöverlåtelse vid bolagsförsäljning och är villkorad av kommunfullmäktiges godkännande vilket skedde i december Fastigheterna tillträddes av den nye ägaren i början av februari. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 3

4 Bredband Familjebostäders satsning på utbyggnad av ett fiberoptiskt bredbandsnät till alla bostäder fortsatte under Under året avslutades utbyggnaden i distrikt nordväst för att drivas vidare i söderort. Ytterligare lägenheter har fått tillgång till bredbandsnätet under året och totalt lägenheter hade vid årsskiftet anslutits till bredbandsnätet. En hälsodiplomerad arbetsplats I januari 2008 blev Familjebostäder en hälsodiplomerad arbetsplats. Det var genom ett medvetet, strukturerat och strategiskt hälsoarbete som Familjebostäder erhöll diplomeringen, som utförs av Korpen i samarbete med Statens Folkhälsoinstitut. Ett målmedvetet hälsoarbete har bidragit till att sjukfrånvaron under året minskat till 4,1 procent. Hållbar utveckling Som aktör i stadens utveckling i egenskap av bostadsföretag och arbetsgivare har Familjebostäder ett ansvar för att åstadkomma en långsiktig hållbar utveckling såväl socialt, ekonomiskt som miljömässigt. Under 2008 nådde bolaget sina miljömål med marginal. Arbetet för att minska bolagets koldioxidutsläpp resulterade i en minskning med 7 procent och en minskad energianvändning med 2,8 procent. Familjebostäder hade vid årsskiftet upprättat energideklarationer för 97 procent av bolagets cirka 800 byggnader. Genom att göra energibesiktningar för varje hus har åtgärdsförslag kunnat tas fram för det fortsatta arbetet. I april arrangerades en gemensam städdag för alla medarbetare för att förbättra utemiljön i Familjebostäders områden. Under året påbörjades också ett pilotprojekt som ger hushåll möjlighet att sortera ut matavfall. Redan i början av projektet hämtades 300 kg matavfall per vecka. Familjebostäder har inlett ett samarbete med ett läxhjälpsprojekt i Rinkeby. Bolaget stödjer projektet Läxhjälpen där högstadieelever får hjälp med läxorna av högskolestudenter. Familjebostäder har under året fortsatt samarbetet i ett internationellt nätverk mellan samhällsägda företag i Europa, Eurhonet, i syfte att identifiera framtida utbildningsbehov samt för att utveckla arbetsmetoder inom strategiska områden som energi- och resurshushållning, integration och äldres boende. Under sommaren tog bolaget emot 100 feriearbetare, där särskilda insatser resulterade i att två tredjedelar utgjordes av hyresgästers barn. Drygt 400 barn har deltagit i fritidsaktiviteterna under loven som bandy- och fotbollsskola och simundervisning. Marknaden Stockholm fortsätter att växa. Såväl ett positivt nettoinflyttande som ökade födelsetal bidrar till en stark befolkningsökning. Bostadsförmedlingens kö fortsätter att öka medan rörligheten på Stockholms bostadsmarknad återigen har minskat. Trots ett ökat utbud av nyproducerade lägenheter under 2008 har kötiden börjat stiga efter att ha sjunkit ett par år. Nytt för i år är att nyproduktionen blir mer populär vilket leder till längre kötid också här. Familjebostäder har inga hyresförluster i nyproduktionen däremot har under hösten konstaterats en viss ökning av antal avhopp från kontrakt, sannolikt på grund av det osäkra ekonomiska läget. Den minskade rörligheten återspeglas i Familjebostäders bestånd. Omsättningen, mätt i avtal som tecknats efter anvisning från Bostadsförmedlingen samt externa byten, är 6,7 procent exklusive nyproduktion. Omsättningen ligger därmed på samma nivå som för 2007 som då uppvisade en minskning med knappt två procentenheter jämfört med Sammantaget är efterfrågan på bostäder fortsatt god i såväl befintligt bostadsbestånd som färdigställd nyproduktion. Hur Stockholm kommer att drabbas av konjunkturnedgången och hur denna påverkar utvecklingen på bostadsmarknaden är svår att bedöma. Hyresrätten kan komma att få en starkare ställning som ett tryggare och billigare boende. Samtidigt gör osäkerheten på arbetsmarknaden det svårt att bedöma framtida betalningsvilja, något som främst påverkar nyproduktionen. Särskild uppmärksamhet kommer därför att ges åt marknadsutvecklingen. Effekterna av det dåliga konjunkturläget har ännu inte fått någon större påverkan på lokalmarknaden i Stockholm. Vakanserna för kontor i Stockholm har till och med sjunkit från 14 procent hösten 2007 till 13 procent hösten Vakanserna för butiker har under året sjunkit från 8 procent till 4,5 procent. Det är först under det fjärde kvartalet 2008 och inför 2009 man räknar med att den svaga konjunkturen medför ökade vakanser och sänkta lokalhyror. För Familjebostäders totala lokalbestånd har både den ytmässiga och ekonomiska uthyrningsgraden minskat i jämförelse med föregående år. Den ytmässiga uthyrningsgraden har minskat från 93,2 procent till 90,1 procent och den ekonomiska uthyrningsgraden från 93,9 procent till 90,0 procent. Den lägre uthyrningsgraden beror framför allt på tre stora lokaler som har blivit outhyrda under hösten. Dessa lokaler är Försäkringskassan i Rinkeby, Stadsdelsförvaltningen i Årsta och Stadsdelsförvaltningen i Gubbängen. Bolaget har planer för hur respektive lokal ska kunna hyras ut alternativt byggas om till bostäder. Den genomsnittliga kvadratmeterhyran för kommersiella lokaler har ökat under året från kr per kvadratmeter och år till kr per kvadratmeter och år. I stort sett samtliga uthyrningstyper visar en ökad kvadratmeterhyra. Fastighetsbeståndet Familjebostäder ägde vid årets utgång 438 (476) fastigheter med (22 592) bostäder och (2 393) lokaler med en sammantagen uthyrningsbar area av ( ) kvadratmeter. 85 procent av fastigheterna är uppförda på mark som innehas med tomträtt eller arrende. Av den totala arean utgjorde bostäderna 88 procent och lokalerna 12 procent. Investeringar Investeringarna under året har uppgått till (1 093) miljoner kronor huvudsakligen fördelade på Nyproduktion av bostäder i sammanlagt elva pågående eller under året avslutade projekt. Upprustning och ombyggnader av fyra fastigheter i innerstaden, tvättstugsoch källarombyggnader i Farsta, Hökarängen och Enskede Gård samt förbättring av terrasser och loftgångar i Hammarby Sjöstad. Det fleråriga upprustningsprogrammet för fastigheterna byggda under talen med målet att stam- och badrumsrenovera minst lägenheter per år. Nedlagda kostnader i pågående fastighets- och bredbandsprojekt uppgick vid årets slut till (854) miljoner kronor. Fastigheternas värde Familjebostäder har per årsskiftet låtit genomföra en samordnad marknads- 4 f ö r va lt n i n g s b e r ät t e l s e

5 värdering av hela fastighetsbeståndet. Värderingen är gjord i Datschas värderingssystem som en femårig kassaflödesanalys för varje enskild fastighet, där Familjebostäder lagt in alla grunduppgifter per fastighet och svarar för dess riktighet. Newsec Advice AB har sedan områdesvis kompletterat med marknadens direktavkastningskrav samt granskat och i förekommande fall justerat uppgifter om drift- och underhållskostnader, hyresnivåer samt vakanser. Den nyproduktion som har inflyttningsdatum under 2009 ingår i värderingen. Dessa fastigheter har värderats i färdigt skick med avdrag för återstående produktionskostnad. Det samlade förvaltningsvärdet bedömdes uppgå till (22 690) miljoner kronor. Fastigheternas bokförda värde var vid utgången av året (7 363) miljoner kronor vilket ger ett övervärde på miljoner kronor. Den genomsnittligt vägda direktavkastningen har mellan värderingstidpunkterna 2007 och 2008 ökat från 4,2 till 4,5 procent. Resultat och omsättning Resultatet efter finansnetto uppgick till (264) miljoner kronor. Därav har genomförda fastighetsförsäljningar, efter avdrag för försäljningskostnader, gett en realisationsvinst på miljoner kronor. Årets resultat efter bokslutsdispositioner och skatt uppgick till 858 (175) miljoner kronor. Omsättningen uppgick till (1 559) miljoner kronor. Ökningen beror huvudsakligen på den generella hyreshöjningen för 2008 samt på tillkommande hyror efter färdigställd produktion och nya högre hyror efter ombyggnader och upprustningar. Av de sålda fastigheterna har huvuddelen tillträtts av nya ägare under senhösten och slutet av året. Försäljningarna har därmed haft en relativt liten påverkan på årets intäkter och kostnader i fastighetsförvaltningen. Försäljning av fem fastigheter till bostadsrättsföreningar med kontrakt 2008 och tillträdesdag 2009 och med en beräknad vinst på 170,7 miljoner kronor, har inte redovisats på grund av att stor osäkerhet föreligger om föreningarnas finansiella förmåga att genomföra förvärven. Uppskjuten skattefordran har bokförts med 44,9 miljoner kronor. Driftnettot uppgick till 564 (491) miljoner kronor, vilket är en förbättring med 73 miljoner kronor. De sammantagna fastighetskostnaderna har till följd av lägre kostnader för drift och fastighetsskatt kunnat minska med 28 miljoner kronor till totalt (1 069) miljoner kronor trots ökade underhållskostnader. Direktavkastningen mätt som driftnettot i procent av fastigheternas bokförda värde var vid årsskiftet 7,8 (6,7) procent. Finansiell ställning Familjebostäder ingår i Stockholms stads koncernkontosystem. All upplåning i koncernen är centraliserad och sköts av stadens finansenhet. Tidigare tidsbundna lån har ersatts med en löpande upplåning mot en årlig limit via det samlade koncernkontosystemet för hela kommunkoncernen. Den tidigare anpassningen av kreditgivningen till det enskilda bolagets förutsättningar har upphört. Bolagets totala skuldportfölj utgörs därmed av aktuellt saldo på koncernkontot som i praktiken speglar kommunkoncernens externa skuldportfölj och ränterisk. Under året har låneskulden minskat med 354 miljoner kronor och uppgick den sista december till totalt miljoner kronor. Minskningen speglar nettot av finansieringsbehovet av årets investeringsverksamhet minus kassaflödet i rörelsen inklusive influtna försäljningslikvider. För-ändringen av marknadsräntorna har resulterat i en ökning av låneskuldens genom-snittsränta från 3,77 procent vid årets ingång till 3,84 procent vid utgången av året. Den synliga soliditeten var 62,0 (57,5) procent. Förändringen förklaras huvudsakligen av det positiva årsresultatet som en följd av fastighetsförsäljningarna. Medarbetare Vid årsskiftet var antalet anställda 252 (271) varav 94 (97) kvinnor och 158 (174) män. För varje år upprättas en övergripande strategisk kompetensutvecklingsplan som stödjer verksamhetsmålen och säkrar medarbetarnas behov av vidareutbildning. Ledarskapsfrågor liksom hälso- och friskvårdsaktiviteter har prioriterats och integrerats i den löpande verksamheten. Miljö Sedan 1998 är Familjebostäder miljöcertifierat enligt iso Certifieringen innebär att bolaget har åtagit sig att ständigt förbättra sitt miljöarbete. Familjebostäders miljöarbete baseras på vart tredje år återkommande miljöutredningar som utgör underlag för målen för efterföljande period. I den miljöutredning som genomfördes under 2007 identifierades energianvändning, avfallshantering och inköp i byggprojekt som företagets största miljöpåverkan. Till år 2020 ska bolaget ha minskat energibehovet med 20 procent jämfört med år 2006 och dessutom ska en femtedel av energibehovet komma från förnyelsebara källor. Samtidigt ska utsläppen av koldioxid minska med 12,5 procent till år Familjebostäder tog år 2008 beslut om en energistrategi som anger riktlinjer för hur dessa långsiktiga energioch koldioxidmål ska uppnås. Utsikter för 2009 Att värna och utveckla hyresrätten kommer att vara Familjebostäders viktigaste uppdrag de kommande åren. Bolaget kommer att arbeta för at säkra nya markanvisningar och köpa fastigheter i för bolaget strategiska lägen. Målet för nyproduktionen av bostäder 2009 är 750 lägenheter. Bland planerade byggstarter ingår 207 lägenheter i kvarteret Lusten på Västra Kungsholmen med bland annat ett 24 våningar högt hus. De boende har möjlighet att i bostadsrättsföreningsform köpa sin bostad och arbetet med inlämnade och eventuellt nya intresseanmälningar fortsätter. Förhandlingarna om 2009 års hyror blev klara i december och innebar en tvåårsuppgörelse med höjning från den 1 januari 2009 med i genomsnitt 28:62 kronor per kvadratmeter, motsvarande 2,87 procent och med en höjning den 1 januari 2010 med i genomsnitt 1,98 procent. Fördelning av höjningen 2009 har även denna gång gjorts med utgångspunkt i Hyreskommitténs rekommendation och modell för rättvisare hyror. Upprustningen av det äldre beståndet fortsätter med bland annat målsättningen att under året klara stambytta och badrumsrenoverade lägenheter. I underhållsplanen för året har energisparåtgärder, förortssatsningar och åtgärder för förbättrad framkomlighet prioriterats. Bredbandsutbyggnaden fortsätter enligt plan med målet att under året nå ytterligare lägenheter. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 5

6 Resultaträkning Koncern BELOPP, tkr Not 2008 jan dec 2007 jan dec 2008 jan dec 2007 jan dec Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Nettoomsättning Fastighetskostnader Drift Underhåll Tomträttsavgälder Fastighetsskatt Summa fastighetskostnader Driftnetto Av- och nedskrivningar Bruttoresultat Centrala administrations- och försäljningskostnader Jämförelsestörande poster Rörelseresultat Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntebidrag Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Resultat före skatt Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT resultatr äkning

7 Kommentarer till resultaträkningen Förändringar av fastighetsbeståndet Under 2008 såldes 41 fastigheter med en yta om kvm boa och kvm loa. Hälften av objekten gick till andra fastighetsförvaltande bolag ikano, Stena Fastigheter och Wallfast medan den återstående delen varit försäljningar till av hyresgäster bildade bostadsrättsföreningar. Hälften av objekten frånträddes under sista kvartalet. Yta har tillkommit genom en nyproduktion av sex fastigheter och en handfull objekt som genomgått ombyggnation. Tillkommande yta ligger på kvm BOA och 800 kvm loa. DRIFTSKOSTNADER Hyresintäkter och övriga rörelseintäkter Rörelseintäkterna uppgick till miljoner kronor, där 84 procent av intäkterna kommer från bostadsuthyrningen. Fastighetsskötsel, 26 % Reparationer, 11 % Taxebundna kostnader, 17 % Uppvärmning, 32 % Lokal administration, 14 % Övriga driftkostnader, 1% föränd- andel % mnkr ring % 2008 Bostäder % 84 % Lokaler % 13 % Parkering % 2 % Övriga hyror % 0 % Hyresintäkter % 99 % Övriga intäkter % Nettoomsättning % 100 % Bostäder Nettoeffekten av ovan beskrivna beståndsförändringar är en minskning med kvm boa, som mellan åren gett en total minskning av fastighetsbeståndet med 10 procent. Trots förändringen har intäkterna för bostäderna ökat vilket kan tillskrivas faktorer som: den generella hyreshöjningen efter överenskommelse med Hyresgästföreningen (+2,05 procent från 1 januari 2008) lägenhetsvisa hyreshöjningar med koppling till att badrumsoch köksstandarden lyfts i områden där stambyten varit aktuella den genomsnittliga bostadshyran ligger högre i tillkommande nyproduktion än de sålda fastigheterna Lokaler Nettoeffekten på lokalsidan är en minskning om kvm loa, som i jämförelse med innehavet under 2007 ger en minskning om 6 procent. Det svårare konjunkturläget märks genom att den ytmässiga vakansen stigit från 6,8 procent till 9,9 procent under samma period. Lokalintäkterna har ändå ökat något, vilket kan tillskrivas: den generella hyreshöjning som gjorts för lokaler med hyresavtal med indexklausul hyrestillägg efter ombyggnationer Parkering och övriga intäkter Intäkterna från parkeringar har ökat jämfört med Det har sin förklaring i att garageplatser tillkommit i nyproduktionen och ytparkering iordningställts i exempelvis Farsta. Övriga intäkter utgörs huvudsakligen av ersättningar från hyresgäster samt försäljning av värme och vatten till andra fastighetsägare, till exempel till dess köpare av våra fastigheter ordnat med värmeleverans via egna undercentraler. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till miljoner kronor. Huvuddelen av kostnaderna härrör från den löpande driften av fastigheterna (62 procent), följt av det planerade underhållet (28 procent). Fördelningen ligger i paritet med den fördelningen som gällde året innan. föränd- andel % mnkr ring % 2008 Drift % 62 % Underhåll % 28 % Markavgifter % 7 % Fastighetsskatt % 4 % Summa fastighetskostnader % 100 % Drift Driftkostnaden uppgick till 640 miljoner kronor under Till den löpande driften hör kostnader för fastighetsskötsel, reparationer, sophämtning, el, vatten, uppvärmning och lokal administration. Hälften av driftkostnaderna härrör från förbrukningen av det som är taxebundet el, fjärrvärme, vatten och sophämtning. Fastighetsskötseln är den näst största kostnadsposten (26 procent) och består såväl av arbeten i egen regi som köpta tjänster från externa entreprenörer, exempelvis skötseln av grönytor, snöröjning, serviceavtal på hissar samt trapphusstädning. Reparationer avser till sin helhet köpta tjänster. föränd- andel % mnkr ring % 2008 Fastighetsskötsel % 26 % Reparationer % 11 % Taxebundna kostnader % 17 % Uppvärmning % 32 % Lokal admin % 14 % Övriga driftkostnader % 1 % Summa driftkostnader % 100 % kommentarer till resultaträkningen 7

8 I jämförelse med 2007 års utfall har driftkostnaden minskat med 4 procent varvid reparationskostnaderna står för den största minskningen. Vid färre förvaltade objekt och ett investeringsprogram som tar sikte på att minska vattenskador är det här vi ser effekterna först. Den egna bemanningen, som främst återspeglas i fastighetsskötseln, har minskat och ett antal vakanta tjänster tillsatts med inhyrd personal för att ge bolaget handlingsutrymme vid eventuella fortsatta beståndsförändringar. Inhyrd personal innebär emellertid en fördyring i jämförelse med egen personal, vilket vi ser effekten av både under fastighetsskötsel och lokal administration. I den förra kategorin återfinner vi husvärdar och tekniker, i den senare kategorin förvaltare, marknadsansvariga, kundtjänstpersonal m fl. På taxeområden finns en del nyheter som påverkar specifika fastigheters driftnetto. En ny entreprenör har upphandlats för sophämtningen och arbetet med ändrade hämtningsrutiner fortgår. Taxekonstruktionen för dagvattenomhändertagande har ändrats, som får till följd att fastigheter med stor markyta drabbas. Flera energisparåtgärder pågår, t ex genom installation av snålspolande blandare och duschar samt injustering. Markavgifter och fastighetsskatt Huvuddelen av våra fastigheter (85 procent) är uppförda på mark som innehas med tomträtt eller arrende vilket får till följd att markavgifterna ökar i takt med att tomträttsavgälder omförhandlas. För nyproduktion gäller nyupplåtelse av tomträtt som har en högre avgäldsnivå än de som gäller vid löpande avgäldsreglering. Till 2008 ändrades skattelagstiftningen och för hyreshus erläggs en avgift om kronor per lägenhet. Den samlade fastighetsavgiften är dock maximerad till 0,4 procent av taxeringsvärdet för bostadshuset med tillhörande tomtmark. Förändringen från skatt till avgift har mellan åren inneburit en kostnadsminskning med 31 procent. Underhåll Årets kostnadsförda underhåll uppgår till 287 miljoner kronor. Av detta avser 59 miljoner lägenhetsunderhåll (så kallat hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll samt tillval), 26 miljoner särskilda satsningar i ytterstaden och resterande 202 miljoner övrigt fastighetsunderhåll. tkr Lägenhetsunderhåll Förortssatsningar Fastighetsunderhåll Summa kostnadsfört underhåll Den särskilda förortssatsningen fortgår där säkerhetsbefrämjande åtgärder i skalskyddet prioriteras, liksom fasad- och balkongrenoveringar samt ombyggnad av tvättstugor. I fastighetsunderhållet ingår bland annat energisparåtgärder och åtgärder på mark och i byggnader för bättre framkomlighet för exempelvis rullatorer och barnvagnar Driftnetto och överskottsgrad Driftnettot uppgår till 564 miljoner kronor, vilket ställt i relation till hyresintäkterna ger en överskottsgrad på 34,2 procent. Överskottsgraden har under den senaste femårsperioden ökat medan fastighetskostnaderna legat på en relativt jämn nivå. Det innebär att fastighetsbeståndets intäktspotential förbättrats sett över mnkr Underhåll Drift Överskottsgrad FÖRVALTNINGSKOSTNADER år Fastighetskatt Markavgifter perioden, vilket bekräftas vid en granskning av den genomsnittliga bostadshyran som ökat med knappt 150 kr/kvm mellan 2004 och 2008, från 855 kr/kvm till kr/kvm. Föryngringen av fastighetsbeståndet genom nyproduktion, ombyggnader och upprustningar har i hög grad bidragit till förändringen. I takt med att investeringarna ökar stiger även kostnader för avskrivningar och räntor varför en förbättrad överskottsgrad är nödvändig för att klara ställda resultatkrav. Av- och nedskrivningar Fastigheterna skrivs av enligt plan baserade på tillgångarnas anskaffningsvärde och beräknade livslängder (se vidare under redovisningsprinciper). Avskrivningarna har ökat med 12,5 miljoner kronor och avser färdigställd ny- och ombyggnation. För 2008 har nedskrivning gjorts med 11 miljoner kronor avseende fastigheten Borlången 7 i Årsta till följd av förändrade marknadsvillkor. Centrala administrations- och försäljningskostnader De centrala administrations- och försäljningskostnaderna steg med 13 miljoner kronor. Nära sju miljoner kronor avser ökade pensionskostnader i den löpande pensionsförvaltningen till följd av den finansiella oron. Ökningen kan vidare härledas till konsultarvoden inom IT-utveckling, ombildningsprocessen, kommunikation och rekryteringar. Försäljning av fastigheter och andra engångsposter Genomförda försäljningar av 41 fastigheter har påverkat resultatet med en realisationsvinst på knappt miljoner kronor efter avdrag för försäljningskostnader, se not 6. Familjebostäders pensionsåtagande hanteras av koncernbolaget S:t Erik Livförsäkring, till vilket en försäkringspremie inbetalas. Mellanskillnaden mellan prognostiserad premie och pensionsskulden enligt tryggandelagen har gett ett behov om ytterligare avsättningar under Beloppen finns specificerade i not 6 och 25. Finansiella poster Finansiering sker sedan december 2007 via löpande upplåning mot ett kommunkoncernkonto. Familjebostäder betalar den av stadens finansenhet fastställda räntan på koncernkontot. Denna ränta bestäms månadsvis i förskott och baseras på kommunkoncernens egen finansieringskostnad. % Kom mentarer till resultatr äkningen

9 Balansräkning Koncern TILLGÅNGAR, tkr Not ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter byggnader Förvaltningsfastigheter mark Förvaltningsfastigheter markanläggningar Inventarier Pågående ny- och ombyggnader Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Uppskjuten skattefordran Fordringar hos koncernföretag Andra långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstillgångar SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR BALANSRÄkning 9

10 Balansräkning, fortsättning Koncern EGET KAPITAL OCH SKULDER, tkr Not BUNDET EGET KAPITAL Aktiekapital Reservfond Uppskrivningsfond Bundna reserver Summa bundet eget kapital FRITT EGET KAPITAL Balanserad vinst Periodens resultat Summa fritt eget kapital SUMMA EGET KAPITAL OBESKATTADE RESERVER Periodiseringsfonder AVSÄTTNINGAR Avsättningar för pensioner Uppskjuten skatt Övriga avsättningar SUMMA AVSÄTTNINGAR LÅNGFRISTIGA SKULDER Fastighetslån Skulder till koncernföretag Övriga långfristiga skulder SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER KORTFRISTIGA SKULDER Fastighetslån Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER Ställda säkerheter 30 Ansvarsförbindelser balansräkning

11 Kommentarer till balansräkningen Anläggningstillgångar Vid utgången av året ägde koncernen 438 fastigheter (476) till ett marknadsvärde på 20,1 (22,7) miljarder kronor. Det sammanlagda bokförda värdet på anläggningstillgångar uppgick till (8 301) miljoner kronor, en ökning med 557 miljoner kronor. Materiella anläggningstillgångar Under året har (1 093) miljoner kronor investerats i materiella anläggningstillgångar. Av årets investeringar avsåg (1 076) miljoner kronor nyproduktion och ombyggnader, 4 (15) miljoner kronor övertagande av undercentraler från Fortum och 3 (2) miljoner kronor inventarier. Under året har 41 fastigheter avyttrats med ett bokfört värde på 688 miljoner kronor. Försäljningspriset uppgick till miljoner kronor. Det bokförda värdet på fastigheter har under året ökat med 689 (1 187) miljoner kronor till följd av avslutad om- och nybyggnad (Not 12). Avskrivning på byggnader och markanläggningar uppgick till 183 (169) miljoner kronor. Nedskrivning av pågående produktion har skett med 11 miljoner kronor. Finansiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar för moderbolaget har vid utgången av året ökat med 109 miljoner kronor. Förändringen förklaras av ökad fordran avseende nettot av skattepliktiga och avdragsgilla temporära skillnader av uppskjuten skattefordran med 66 miljoner, samt förändring av andelar i koncernföretag och värdepapper med 43 miljoner kronor.. Summa räntebärande finansiella anläggningstillgångar uppgick till 6 (5) miljoner kronor och avser innestående återbäringsmedel hos HBV samt fordringar för inredningar hos lokalhyresgäster. Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Likvida medel uppgick vid årsskiftet till 8 (0) miljoner kronor. Av den beviljade checkräkningskrediten på miljoner kronor var miljoner kronor outnyttjad. Vid utgången av året har kortfristiga fordringar ökat med 189 miljoner kronor, vilket i huvudsak beror på ej erlagd köpeskilling för fyra sålda fastigheter. Summa räntebärande omsättningstillgångar uppgick till 0 (0) miljoner kronor. Eget Kapital Det egna kapitalet har ökat med 855 miljoner kronor från miljoner kronor till miljoner kronor. Förändringen förklaras av årets vinst 858 miljoner kronor samt betald utdelning avseende verksamhetsåret 2007 med 3 miljoner kronor. Den synliga soliditeten uppgick till 62 procent (57,5). Avsättningar Avsättning för pensioner och övriga pensionsavsättningar har ökat med 36 miljoner kronor i huvudsak beroende på ändrade beräkningsgrunder vid beräkning enligt tryggandelagen. Avsättning för uppskjuten skatt har skett med 45 mnkr för fem sålda fastigheter enligt kontrakt, där bedömning i bokföringen gjorts att försäljningen inte blir av eller är osäker. Kommunfullmäktige har beslutat att dotterbolagen i Stockholm Stadshus AB från och med 2007 skall försäkra sina skuldförda pensionsåtaganden i S:t Erik Livförsäkring AB. Resterande pensionsskuld planeras att föras över under våren Avsättning för resultatpåverkan vid byte av tryggandeform från balanspost till försäkring har skett med 56,4 (24,2) miljoner kronor (Not 25). Skulder s kortfristiga skulder har minskat med 206 miljoner kronor bland annat beroende på amortering av checkräkningskredit hos stadens internbank. De långfristiga skulderna ökade med 7 miljoner kronor beroende på inbetalda insatser från kooperativet Sjöfarten. s räntebärande del av de kortfristiga skulderna uppgick till (2 698) miljoner kronor och de långfristiga räntebärande till 0 (0) miljoner kronor. Belåningsgraden i förhållande till fastigheternas bokförda värden uppgick till 30,8 procent (36,6). Räknat efter bedömt verkligt värde uppgick belåningsgraden till 11,3 procent (11,9). I räntebärande skulder har inkluderats checkräkningskrediten hos stadens internbank. kommentarer till balansräkningen 11

12 Kassaflödesanalys Koncern BELOPP, tkr Not DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning ( )/minskning (+) av fordringar Ökning (+)/minskning ( ) av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Maskiner och inventarier Pågående nyanläggningar Byggnader Försäljning av anläggningstillgångar Investeringar i finansiella tillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Ökning (+)/minskning ( ) av koncernkonto Utdelning Ökning ( )/minskning (+) av långfristiga fordringar Nyupplåning Amortering av skuld ( ) Övriga tillförda/använda medel Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut kassaflödesanalys

13 Kommentarer till kassaflödesanalysen s kassaflöde förbättrades under 2008 från 0 till 8,4 miljoner kronor. Löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 153 (28) miljoner kronor, dvs. en ökning med 125 miljoner kronor jämfört med föregående år. Kortfristiga fordringar, ökade med 191 miljoner kronor varav merparten avser fyra sålda fastigheter med tillträde efter årsskiftet. Kortfristiga skulder (exklusive koncernkonto, vars förändring redovisas under rubriken Finansieringsverksamheten) ökade med 27 miljoner kronor beroende bland annat på ökad leverantörsskuld. Sammantaget förbättrades kassaflödet från den löpande verksamheten med 307 miljoner kronor från 319 till 12 miljoner kronor. Investeringsverksamheten Den totala investeringen i materiella anläggningstillgångar uppgick till (1093) miljoner kronor. Investeringar i nyanläggningar uppgick till (1 076) miljoner kronor. Försäljningslikviderna avseende 41 fastigheter uppgick till (172) miljoner kronor. Av dessa såldes 19 till bostadsrättsföreningar, 6 till andra fastighetsbolag samt 16 internt inom Stadshuskoncernen. Totalt blev utfallet av kassaflödet från investeringsverksamheten positivt med 302 miljoner kronor beroende på utförsäljningen. Finansieringsverksamheten Skulden på koncernkontot uppgick till (2 698) miljoner kronor vid utgången av året, en minskning med 344 miljoner kronor. Räntebärande skulder minskade med miljoner kronor. Det totala kassaflödet från finansieringsverksamhet uppgick till 281 (1 240) miljoner kronor. En minskning med miljoner kronor. kommentarer till kassaflödesanalysen 13

14 Tilläggsupplysningar ALLMÄNNA REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen är upprättad efter bestämmelserna i årsredovisningslagen med beaktande av Bokföringsnämndens allmänna råd. Värderingsprinciper Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Redovisning av intäkter och kostnader Hyresintäkter periodiseras i enlighet med hyreskontrakt. Förskottshyror redovisas därmed som förutbetalda hyresintäkter. I bruttohyra ingår poster avseende vidaredebiterade kostnader t ex fastighetsskatt och mediakostnader. Administrationskostnader är uppdelade på fastighetsförvaltningens administrationskostnader, som ingår i bruttoresultatet, samt centrala administrationskostnader, som ingår i rörelseresultatet. Lånekostnader periodiseras över underliggande låns löptid Försäljning av fastigheter Familjebostäder redovisar fastighetsförsäljningar som huvudprincip vid kontraktsdatum. När betydande osäkerhet råder om affären kommer att genomföras, bokföres detta först vid tillträdesdatum. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Anläggningstillgångar Maskiner och inventarier med ett anskaffningsvärde på över 10 tkr aktiveras. Pågående nyanläggningar värderas till nedlagda kostnader. Interna byggherrekostnader från bolagets teknikavdelning aktiveras. Från och med 2002 aktiveras inga interna räntor på byggobjekt. För ombyggnadsprojekt sker kostnadsföring löpande efter individuell prövning. Fastigheterna har upptagits till anskaffningsvärde med justeringar för upp- och nedskrivningar. Avskrivningar Avskrivningarna sker linjärt över tillgångens nyttjandeperiod och redovisas som kostnad i resultaträkningen. Följande avskrivningstider tillämpas: Materiella anläggningstillgångar Byggnader Markanläggningar anskaffade efter 1993 Markanläggningar anskaffade före 1994 Inventarier 50 år 20 år 50 år 5 år Nedskrivningar De redovisade värdena för bolagets tillgångar kontrolleras vid varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nedskrivning görs om återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet. Likvida medel Likvida medel värderas i enlighet med årsredovisningslagen till nominella belopp. Avsättningar Avsättningar för pensioner sker efter en på försäkringstekniska grunder av S:T Erik Liv gjord beräkning. Finansiella instrument I Stockholms stad samordnar och ansvarar enheten finansstrategi för all upplåning för Stockholms stad och koncernen Stockholms Stadshus AB inom kommunkoncernen. I enlighet med kommunkoncernens övergripande finanspolicy hanteras bolagens befintliga tidsbundna lån och placeringar av limit i koncernkontosystemet. Skatt Total skatt utgöres av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Koncernuppgifter AB Familjebostäder (org nr ) med säte i Stockholm, ägs till 100 procent av Stockholms Stadshus AB (org nr ) med säte i Stockholm. Av driftkostnaderna utgör 7,3 procent (6,2) inköp från koncernföretag inom den företagsgrupp som bolaget tillhör och 14,0 procent inköp från Stockholm stad. Av nettoomsättningen utgör 1,1 procent (0,7) intäkter från koncernföretag och 3,9 procent (4,1) intäkter från Stockholm stad. Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar AB Familjebostäder och samtliga bolag där moderbolaget vid årsskiftet direkt eller indirekt innehade mer än 50 procent av röstetalet. AB Familjebostäders koncernredovisning upprättas enligt förvärvsmetoden. Det innebär att anskaffningsvärdet för aktier i dotterbolag elimineras mot det egna kapitalet som fanns i respektive bolag vid förvärvstillfället. Dotterbolagens intjänade vinstmedel inräknas i koncernens egna kapital endast till den del de intjänats efter den tidpunkt då dotterbolaget förvärvades. I koncernredovisningen behandlas obeskattade reserver till en del som uppskjuten skatteskuld och en del som bundet eget kapital. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet för aktier och dotterbolagens egna kapital redovisas som övervärden på byggnader och mark. Vid upprättandet av förvärvsanalys vid bolagsförvärv beaktas skatteeffekter avseende skillnaden mellan skattemässigt och bokföringsmässigt värde samt underskottsavdrag hänförliga till det förvärvade bolaget. Skatteeffekterna redovisas som uppskjuten skattefordran respektive uppskjuten skatteskuld. Koncerninterna fordringar och skulder samt transaktioner mellan företag i koncernen liksom sammanhängande orealiserade vinster och förluster elimineras i sin helhet. 14 tilläggsupplysningar

15 Noter (Belopp, tkr) NOT 1:1 NETTOOMSÄTTNING HYRESINTÄKTER Bostäder Lokaler Bilplatser mm Avgår outhyrt Bostäder Lokaler Bilplatser mm Hyresrabatter Summa hyresintäkter Såld värme, vatten och el Övrigt Summa övriga förvaltningsintäkter Nettoomsättning Av nettoomsättningen utgör 1,1 % intäkter från koncernföretag och 3,9 % intäkter från Stockholm stad. NOT 3 UNDERHÅLL Fastighetsunderhåll Lägenhetsunderhåll Summa underhåll NOT 4 AV- OCH NEDSKRIVNINGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Avskrivningar enligt plan Byggnader Markanläggningar Inventarier Aktier mm Summa avskrivningar enligt plan Nedskrivningar anläggningsillgångar Pågående ny och ombyggnader Summa av och nedskrivningar Avgår inventarier se not 5: NOT 1:2 KONTRAKTSFÖRFALLOSTRUKTUR Löptid Kontraktsvärde, mnkr Andel av värdet Kommersiella ,9 1,5 % ,5 40,0 % ,5 31,5 % ,9 22,6 % 2013 och senare 8,8 4,4 % Summa 198,6 100 % Bostäder 1 274,4 P-platser och övriga 24,6 Summa 1 299,0 Totalt 1 497,6 NOT 5:1 CENTRALA ADMINISTRATIONS OCH FÖRSÄLJNINGSKOSTNADER Personalkostnader Avskrivningar inventarier Övrigt Summa centrala administrationskostnader NOT 5:2 ERSÄTTNING TILL REVISORER (belopp, tkr) Arvode för revision Ernst &Young Andra uppdrag Ernst & Young NOT 2 DRIFT NOT 6 FÖRSÄLJNING AV FASTIGHETER OCH ANDRA ENGÅNGSPOSTER Fastighetsskötsel Reparationer Taxebundna kostnader Vatten El/Gas Sophantering Uppvärmning Lokal administration Övriga driftkostnader Summa drift Av driftkostnaderna utgör 7,3 % inköp från koncernföretag och 14,0 % inköp från Stockholm stad. Försäljningspris Bokfört värde Försäljningskostnader Avsättning till pensioner av engångskaraktär Vid byte av tryggandeform från balanspost till försäkring Avsättning särskild ålderspension Avsättning särskild löneskatt Marknadsföringsbidrag till Kista Science City N o t e r 15

16 NOT 7:1 MEDELANTALET ANSTÄLLDA Antal anställda varav män NOT 7:2 LÖNER OCH SOCIALA KOSTNADER Löner och andra ersättningar Sociala kostnader varav pensionskostnader NOT 7: SJUKFRÅNVARO (total) Ord. arbetstid Varav långtidssjuk Ord. arbetstid Varav långtidssjuk Ålderskategori: 29 år eller yngre 4,2 % 0,0 % 1,5 % 0,0 % Kvinnor * * 2,2 % 0,0 % Män * * 1,0 % 0,0 % Ålderskategori: år 3,6 % 55,5 % 5,6 % 66,0 % Kvinnor 3,3 % 45,3 % 7,0 % 65,5 % Män 3,8 % 63,1 % 4,6 % 66,6 % Ålderskategori: 50 år eller äldre 4,4 % 61,4 % 6,2 % 62,8 % Kvinnor 3,4 % 27,5 % 4,7 % 37,8 % Män 4,8 % 72,7 % 6,9 % 70,9 % Totalt samtliga ålderskategorier 4,1 % 58,3 % 5,7 % 52,5% Kvinnor 3,4 % 33,2 % 5,6 % 69,2 % Män 4,5 % 69,8 % 5,8 % 63,3 % * Redovisas ej p g a undantagsregeln i lagstiftningen. NOT 7:4 LÖNER FÖRDELADE MELLAN LED- NING OCH ÖVRIGA ANSTÄLLDA Styrelse, VD och vvd Övriga anställda Styrelse Då styrelsens ordförande var borgarråd utgick ingen personlig ersättning. Arvode för utfört arbete fakturerades från Stockholm Stadshus och beräknades uppgå till 92 (74) kkr. Till övriga styrelseledamöter utgick ett arvode om 427 (387) kkr. Verkställande direktörer Till VD och vvd har under verksamhetsåret utgått lön med kkr. Vid uppsägning av anställningsavtalet för VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex (6) månader. Om uppsägning sker från bolagets sida utgår ett vederlag vid uppsägningstidens utgång motsvarande 24 månadslöner. För pension gäller i första hand PFA kompletterad med avgiftsbaserad chefspension. Pensionsvillkoren för VD och övriga bolagschefer inom staden är under utredning och då nya pensionsvillkor är beslutade kan dessa gälla för VD om så särskilt överenskommes. Utestående pensionsskuld på balansdagen uppgår för VD och vvd till 304 kkr. För övriga ledande befattningshavare följer uppsägningstider gällande kollektivavtal.pensioner utgår enligt allmän pensionsplan från 65 års ålder. NOT 8 RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Ränteintäkter koncernföretag Ränteintäkter övriga Summa ränteintäkter och likn resultatposter NOT 9 RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Räntekostnader Inteckningsavgifter Övrigt Summa räntekostnader och liknande resultatposter NOT 10 BOKSLUTSDISPOSITIONER Återföring av periodiseringsfond Avsättning till periodiseringsfond Summa bokslutsdispositioner NOT 11 Skatt på årets resultat Aktuell skatt Skatt tidigare taxeringar Uppskjuten skatt Summa skatt på årets resultat Resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats 28 % Skatteeffekt årets fastighetsförsäljningar Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader Skatteeffekt icke skattepliktiga intäkter Skatteeffekt räntebeläggning periodiseringsfond Skatt avseende tidigare år Skatteeffekt ändrad skattesats Uppskjuten skatt temporära skillnader Summa skatt NOT 7:5 KÖNSFÖRDELNING INOM STYRELSE OCH LEDNING Andel kvinnor Andel kvinnor Styrelse 14 % Övriga ledande befattningshavare 13 % 25 % 13 % 16 Noter

17 NOT 12 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER BYGGNADER NOT 14 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER MARKANLÄGGNINGAR Ingående ackumulerat anskaffningsvärde Nyanskaffningar under året Överfört från produktion Försäljningar och utrangeringar Utgående ackumulerat anskaffningsvärde Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Årets avskrivning enligt plan Försäljningar Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående ackumulerade uppskrivningar Försäljningar Utgående ackumulerade uppskrivningar Ingående ackumumulerade nedskrivningar Årets avskrivning av uppskrivet belopp Försäljningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående ackumulerade uppskrivningar netto Ingående ackumulerade nedskrivningar Försäljningar Återföring nedskrivningar sålda fastigheter Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående bokfört värde byggnader Taxeringsvärde byggnad NOT 13 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER MARK Ingående ackumulerat anskaffningsvärde Nyanskaffningar under året 0 0 Försäljningar och utrangeringar Omklassificering byggnader Överfört från produktion Utgående ackumulerat anskaffningsvärde Ingående ackumulerade uppskrivningar Försäljningar och utrangeringar uppskrivet belopp Utgående ackumulerade uppskrivningar netto Utgående bokfört värde mark Taxeringsvärde mark varav tomträttsmark Ingående ackumulerat anskaffningsvärde Överfört från produktion Försäljningar och utrangeringar Utgående ackumulerat anskaffningsvärde Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Årets avskrivning enligt plan Försäljningar och utrangeringar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde NOT 15 INVENTARIER Ingående ackumulerat anskaffningsvärde Nyanskaffningar under året Försäljningar och utrangeringar Utgående ackumulerat anskaffningsvärde Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Årets avskrivning enligt plan Försäljningar och utrangeringar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde NOT 16 PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Årets investeringar varav kostnadsförda underhållsåtgärder Årets nedskrivning Överfört till färdigställda fastigheter Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående bokfört värde NOT 17 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER SKATTEMÄSSIGA RESTVÄRDEN Utgående bokfört värde byggnader och mark Skattemässigt restvärde byggnader och mark Skattemässigt restvärde markanläggningar Skattemässigt restvärde bostadslåneposter Skattemässig avskrivning erhålles med 3% per år av bostadslånepostens ursprungliga värde ( tkr) vid övergång från schablonbeskattning till konventionell beskattning vid ingången av år Skattemässig avskrivning motsvarar tkr per år. N o t e r 17

18 NOT 18 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Andel % AB Familjebostäder fastighetsnät ( ) AB Vitgatan ( ) Hemmahamnen Bostad AB ( ) Hemmahamnen Kontor AB ( ) NOT 19 ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV Antal Nominellt värde Husbyggnadsvaror HBV förening ( ) Svenskt Fastighetsindex ek förening Utgående bokfört värde NOT 20 UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN Temporära skillnader föreligger avseende följande poster: Bostadslåneposter Byggnader och mark Utgående bokfört värde NOT 23 EGET KAPITAL Antalet aktier var med nominellt belopp av 100 kr vardera. Reservfond Aktiekapital Reservfond Aktiekapital Uppskrivningsfond Bundna reserver Fritt eget kapital Fritt eget kapital Koncern Utgående balans enligt balansräkning föregående år Utdelning Förskjutning mellan bundet och fritt eget kapital Årets resultat Vid årets slut NOT 24 PERIODISERINGSFONDER Periodiseringsfond tax Periodiseringsfond tax Periodiseringsfond tax Periodiseringsfond tax Periodiseringsfond tax Periodiseringsfond tax Periodiseringsfond tax Summa periodiseringsfonder NOT 21 ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR NOT 25 AVSÄTTNINGAR Ingående ackumulerat anskaffningsvärde Tillkommande tillgångar Avgående tillgångar Utgående bokfört värde Pensioner Övriga pensionsavsättningar av engångskaraktär Uppskjuten skatt Summa avsättningar NOT 22 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Upplupna räntebidrag Förutbetalda leverantörsfakturor Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter NOT 26 FASTIGHETSLÅN Summa fastighetslån varav lån med förfallotidpunkt senare än ett år Lånet löper med rörlig ränta NOT 23 EGET KAPITAL Aktiekapital Uppskrivningsfond Fritt eget kapital Moderbolag Utgående balans enligt balansräkning föregående år Uppskrivningsfond, upplösning Utdelning Redovisning av lämnat koncernbidrag mot eget kapital Skatteffekt av lämnat koncernbidrag 560 Årets resultat Vid årets slut NOT 27 ÖVRIGA LÅNGFRISTIGA SKULDER Avräkning förvaltningsuppdrag Sjöfartens kooperativ Summa övriga långfristiga skulder NOT 28 ÖVRIGA SKULDER Checkräkningskredit Övriga skulder Noter

19 NOT 29 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER NOT 32 JUSTERINGAR FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET Förskottsbetalda hyror Övriga upplupna kostnader Summa uppl kostnader och förutbetalda intäkter NOT 30 STÄLLDA SÄKERHETER Inga Inga Inga Inga Av- och nedskrivning av anläggningstillgångar Rearesultat försäljning av anläggningstillgångar Avsättningar Förändring ränteskuld Summa justeringar som inte ingår i kassaflödet NOT 31 ANSVARSFÖRBINDELSER Ansvarsbelopp Fastigo Pensionsåtagande för nuvarande och tidigare VD NOT 33 BETALD SKATT Aktuell skatt Förändringar skatteskulder Summa betald skatt NOT 34 KONCERNKONTO I Stockholms stad samordnar och ansvarar enheten finansstrategi för all upplåning för Stockholm stad och koncernen Stockholms Stadshus AB inom kommunkoncernen. I enlighet med kommunkoncernens övergripande finanspolicy ersätts bolagens befintliga tidsbundna lån och placeringar av limit i koncernkontosystemet. Omläggningen av lånen genomfördes i december år 2007 för att vara helt säkrad till årsskiftet. Den nya limiten i koncernkontosystemet innebär i sak ingen förändring av tillämpade redovisningsprinciper. Merparten av tidigare långfristig skuld i bokslutet år 2006 redovisas nu som kortfristig skuld i bokslutet Vinstdisposition Familjebostäders fria egna kapital uppgår enligt balansräkningen till kr, varav årets vinst är kr. Avsättning till bundna reserver erfordras ej. Till bolagsstämmans förfogande står: Balanserade vinstmedel Årets vinst kr kr kr Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedel disponeras enligt följande: Utdelning I ny räkning balanseras kr kr kr Stockholm den 24 februari 2009 Joakim Larsson ordförande Tomas Rudin Bertil Johansson Peter Lundberg Vice ordförande Agneta Falck Rodriguez Ingvar Von Malmborg Mark Klamberg Bosse Sundling verkställande direktör Vid styrelsens behandling av årsredovisningen har även de av arbetstagarna utsedda representanterna Kjell Allgurin och Conny Nilsson deltagit. Min revisionsberättelse har avgivits den 24 februari 2009 Björn Ohlsson auktoriserad revisor VINSTdisposition 19

20 Revisionsberättelse Revisionsberättelse Till årsstämman i AB Familjebostäder Organisationsnummer Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i AB Familjebostäder för räkenskapsåret Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Granskningsrapport Till årsstämman i AB Familjebostäder Organisationsnummer Jag har granskat bolagets verksamhet under år Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen och god revisionssed i kommunal verksamhet. Det innebär att jag planerat och genomfört granskningen för att i rimlig grad försäkra mig om att bolagets verksamhet sköts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll är tillräcklig. Min granskning har utgått från de beslut bolagets ägare fattat och har inriktats på att granska att besluten verkställts samt att verksamheten håller sig inom de ramar som bolagsordningen anger. En sammanfattande redogörelse för den utförda granskningen har redovisats i en särskild granskningspromemoria , som jag har godkänt och överlämnat till bolagets styrelse. Jag anser att min granskning ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Jag bedömer att bolagets verksamhet skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att den interna kontrollen har varit tillräcklig. Jag finner därför inte anledning till anmärkning mot styrelsens ledamöter eller verkställande direktören. Stockholm den 17 februari 2009 Helge Löfstedt Av kommunfullmäktige i Stockholms stad utsedd lekmannarevisor Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 24 februari 2009 Björn Ohlsson Auktoriserad revisor 20 revisionsberättelse