VERKSTÄLLIGHETSPROCESSEN

Transkript

1 1 VERKSTÄLLIGHETSPROCESSEN Verbala beskrivningar i nivå 5 av processtegen B a Förbereda försäljning och infordra samt B a Sälja.

2 2 B a Förbereda försäljning och infordra Processled Namn Syfte Betalmål. B a Välja försäljningsform. Att välja den försäljningsform och försäljningstidpunkt som bedöms kunna leda till det bästa ekonomiska utfallet för gäldenären och sökanden. Ansvar Leverantör Insats Produkt Kund Mottagare Intressent B a Säkerställa tillgång. Säkerställd tillgång. Vald försäljningsform. B a Göra försäljningen känd. Kundkrav Mätpunkter Villkor/ regler Beskrivning Undantag Innan detta processteg startar bör exekutionstiteln ha vunnit laga kraft om det är fastighet som ska säljas. Efter förordnande enl. UB 8:8 (indragning) får försäljning inte ske förrän det beslutet vunnit laga kraft. I det här processteget väljs den försäljningsform, underhandsförsäljning eller auktion, som utifrån ett flertal kriterier bedöms kunna ge det bästa utfallet. Avgörande är framförallt egendomens art och bedömningen vilken försäljningsform som kan ge rätt spekulanter. Om gäldenären har framställt önskemål vägs detta in i bedömningen. Erfarenheter från försäljning av liknande egendom påverkar också valet av försäljningsform. Om underhandsförsäljning övervägs ska i vissa fall sakägare tillfrågas innan den försäljningsformen väljs. För att fastighet ska kunna säljas under hand krävs gäldenärens medverkan. Underhandsförsäljning av fastighet sker oftast genom att en mäklare får uppdraget att sälja medan underhandsförsäljning av lös egendom sker genom att KFM infordrar anbud. Tidpunkt och plats för visning och försäljning planeras. Det som styr planeringen är när intresset för egendomen kan förväntas vara störst och när spekulanter och intressenter kan närvara. Ägaren och sökanden har i vissa fall möjlighet att påverka valet av tid och plats. Avseende fastighet planeras även tidpunkt för bevakningssammanträde och fördelningssammanträde. Beskrivningen avser försäljning av utmätt egendom så som den genomförs i normalfallen. Realisation av utmätt egendom kan i vissa fall ske genom tillvägagångssätt som mer eller mindre gör avsteg från beskrivningen.

3 3 Beträffande fastigheter kan det ibland vara nödvändigt att beskriva och värdera egendomen innan val av lämplig försäljningsform sker. Övrigt Eftersom försäljning i vissa fall inte får ske utan att exekutionstiteln eller förordnande enl. UB 8:8 (indragning) har vunnit laga kraft är det heller inte ändamålsenligt att detta steg inleds i sådana fall.

4 4 B a Förbereda försäljning och infordra Processled Namn Syfte Betalmål. B a Göra försäljningen känd. Att synliggöra försäljningen och informera marknaden för att väcka ett intresse och åstadkomma bästa ekonomiska utfall för gäldenären och sökanden. Ansvar Leverantör Insats Produkt Kund Mottagare Intressent B a Välja försäljningsform. Vald försäljningsform. Marknadsförd försäljning. B a Sälja, B a Förevisa egendom. Kundkrav Mätpunkter Villkor/ regler Beskrivning I det här processteget beskrivs och värderas den egendom som ska säljas och försäljningen marknadsförs. Beskriva och värdera egendom Egendomen beskrivs för att så mycket information som möjligt ska bli tillgänglig och ge en korrekt bild om skicket. Egendomen ska vanligtvis även fotograferas så att fotot kan användas i annons, på KFM:s webbplats eller i annat medium, i syfte att väcka intresse hos spekulanter. Egendomen värderas dels för att ge vägledning åt spekulanterna om egendomens marknadsvärde, dels för att skapa underlag för KFM:s prövning om högsta bud ska antas. Beskrivning och värdering kan utföras av extern aktör genom att särskilt utsedd sakkunnig värderingsman anlitas, vilket i stort sett alltid sker när det gäller fastighet eller bostadsrätt, men mera sällan när det gäller annan egendom. Lös egendom: I samband med beskrivningen och värderingen kontrolleras att egendomen motsvarar vad som beskrivits vid utmätningen, avseende såväl identifikation som funktion. Information som inte dokumenterades vid utmätningstillfället, men har intresse för spekulanter, tillförs beskrivningen. Den kan t.ex. kompletteras med uppgift om en bils mätarställning, om det finns nycklar till den, eller med uppgift huruvida en

5 5 TV eller annan utrustning fungerar. Fastighet och bostadsrätt: Fastigheten/bostadsrätten beskrivs och värderas, vid en särskild förrättning på platsen, i syfte att få fram sådan information som är av vikt vid försäljning, exempelvis vad fastigheten är värd, fastighetens skick samt andra uppgifter av intresse som blir kända under värderingen (hyresgäster, andra sakägare m.fl.). Välja marknadsföringskanal Försäljningen görs känd dels genom formell kungörelse, dels genom marknadsföring. Kungörelse om försäljningen sker i ortstidning. Om försäljningen avser fastighet sker kungörelse även i Post- och Inrikes Tidningar samt genom att anslås i KFM:s lokaler. Vid underhandsförsäljning av lös egendom finns möjlighet att kungöra på annat lämpligt sätt. Kungörelsen ska bl.a. innehålla information om vilken egendom som säljs, tid och plats för visning och försäljning, tid för ev. fördelningssammanträde, information om att egendomen säljs i befintligt skick samt villkor för betalning. Kungörelsen bör även innehålla sådana andra upplysningar om försäljningen och egendomen som kan antas vara av betydelse. När egendom ska säljas under hand anges även sista tidpunkt för att avge bud. Lämpliga åtgärder för marknadsföring bedöms och avgörs så att den riktar sig till rätt intressenter. Den främsta marknadsföringsplatsen ska vara vår webbplats. Annonseringen ska vara säljande och så informativ att spekulanter i så liten utsträckning som möjligt behöver komplettera den genom förfrågningar. Försäljningen kan också marknadsföras i skyltfönster, i receptioner eller i andra utrymmen som KFM disponerar. Försäljning och egendom kan t.ex. exponeras med hjälp av bildspel eller liknande. Utropslistor ska hållas tillgängliga i receptionen. Den egendom som ska säljas marknadsförs även genom åtgärder i anslutning till visning av egendomen. Information om försäljning och egendom lämnas även vid förfrågningar och vid kontakter med massmedia. Undantag Övrigt Beskrivningen avser försäljning av utmätt egendom så som den genomförs i normalfallen. Realisation av utmätt egendom kan i vissa fall ske genom tillvägagångssätt som mer eller mindre gör avsteg från beskrivningen. Utmätt egendom som inte ska säljas, såsom bankmedel, fordringar och lön, omfattas i detta processteg av andra åtgärder, bl.a. infordras betalning. Försäljningen kan ställas in med kort varsel. Information om inställd försäljning ska kungöras om den tid som återstår medger detta. När det gäller värdering av lös egendom sker den oftast vid utmätningstillfället men kan ibland behöva kompletteras efter säkerställandet. När det gäller fast egendom anger lagstiftaren att egendomen ska beskrivas och värderas efter utmätningen. Det uppstår ofta kostnader, dels när extern värderingsman anlitas, dels när kungörelse och annonsering sker. Vissa kostnader ska tas ut när köpeskillingen ska fördelas, vilket sker i efterföljande processteg, eller

6 6 överhuvudtaget då influtna medel ska fördelas.

7 7 B a Sälja Processled Namn Syfte Betalmål. B a Förevisa egendom. Att visa egendomen för spekulanter så att de kan bedöma vad de är beredda att betala, så att gäldenären och sökanden får det bästa utfallet utifrån egendomens befintliga skick. Ansvar Leverantör Insats Produkt Kund Mottagare Intressent B a Förbereda försäljning och infordra, B a Göra försäljningen känd. Marknadsförd försäljning. Visad egendom. B a Genomföra försäljning. Kundkrav Mätpunkter Villkor/ regler Beskrivning I det här processteget ges spekulanten möjlighet att titta på egendomen som ska säljas och undersöka dess skick genom att egendomen förevisas på olika sätt. Därigenom ska han kunna bilda sig en uppfattning om egendomen så att han kan bedöma vad han vill betala för den. Skick, och i förekommande fall funktion, kontrolleras av KFM innan visning av viss typ av egendom, t.ex. fordon, tv-apparater m.m. Egendomen förevisas antingen vid en särskild förrättning, vilket är det vanliga tillvägagångssättet framförallt när det gäller fastighet eller bostadsrätt, eller genom att egendomen hålls tillgänglig i anslutning till auktionstillfället eller anbudsförfarandet. I samband med att egendomen förevisas lämnas kompletterande information om såväl den som om försäljningen när sådan efterfrågas. Efter genomförd visning av bostadsrätt och fastighet upprättas ett visningsprotokoll. Rapporten ska bl.a. innehålla sådan information som bedöms vara av betydelse då egendomen ska säljas. Det kan handla om att beskrivningen inte stämmer överens med de rådande förhållandena vid visningstillfället, t.ex. att tillbehör saknas eller att nya nyttjanderättshavare påträffas. Efter visning av annan lös egendom ska vad som har framkommit under visningen antecknas på lämpligt sätt. Avseende egendom som inte kan visas fysiskt (t.ex. värdepapper,

8 8 pensionsförsäkring) presenteras istället information, såsom årsredovisning eller avtal. Undantag Övrigt Beskrivningen avser försäljning av utmätt egendom så som den genomförs i normalfallen. Realisation av utmätt egendom kan i vissa fall ske genom tillvägagångssätt som mer eller mindre gör avsteg från beskrivningen. I det här processteget kan kostnader uppkomma, t.ex. för transport av gods till visningsställe eller för andra åtgärder som har vidtagits.

9 9 B a Sälja Processled Namn Syfte Betalmål. B a Genomföra försäljning. Att pröva avgivna bud och godta bud utifrån informationen om egendomen så att gäldenärens och sökandens intressen tillvaratas. Ansvar Leverantör Insats Produkt Kund Mottagare Intressent B a Förevisa egendom. Visad egendom. Betalning Redovisa medel. Kundkrav Mätpunkter Villkor/ regler Beskrivning Undantag I det här processteget genomförs exekutiv försäljning genom auktion eller under hand. Innan bud begärs in vid auktion lämnas information om ev. lägsta bud och om försäljningsvillkoren, t.ex. beträffande betalning, befintligt skick m.m., samt i förekommande fall om sådana omständigheter som kan påverka buden, t.ex. om det finns nycklar till bil. Inför auktion som avser fastighet eller bostadsrätt lämnas också information om handräckning enligt 8:18 UB för att komma i besittning av den förvärvade egendomen, samt om fördelningen av kostnadsansvaret. Bud begärs in och tas emot. Anbud har begärts in i anslutning till kungörelsen. Efter avslutad budgivning noteras det högsta budet. Budet prövas, dvs. en bedömning görs om det högsta budet kan accepteras. När det högsta budet har godtagits infordras betalning. I vissa fall betalas handpenning innan slutlig betalning sker. Beskrivningen avser försäljning av utmätt egendom så som den genomförs i normalfallen. Realisation av utmätt egendom kan i vissa fall ske genom tillvägagångssätt som mer eller mindre gör avsteg från beskrivningen. Utmätt egendom som har infordrats, t.ex. bankmedel, fordringar och lön, realiseras i det här processteget genom att sekundogäldenären eller annan

10 10 utbetalar det utmätta till KFM. Om budet inte godtas vid en auktion, men den bedömningen görs att en ny budgivning vid samma auktionstillfälle skulle kunna leda till ett avsevärt högre bud, kan egendomen ropas ut på nytt. I sådant fall upprepas det beskrivna processteget. Övrigt När fastighet ska säljas på auktion hålls ett bevakningssammanträde innan auktionen där sakägarförteckningen fastställs. Vid bevakningssammanträdet lämnas redogörelse för vissa omständigheter, exempelvis sker en genomgång av beskrivningen och värderingen.