Hyresfastigheter Holding III AB. Kvartalsrapport september 2014

Transkript

1 Hyresfastigheter Holding III AB Kvartalsrapport september 2014

2 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Marknadskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014

3 HUVUDPUNKTER Aktiekursen har det senaste kvartalet haft en positiv utveckling på 1,5 procent. Senaste kurs per aktie är beräknad till 14,94 kronor per A-aktie och 10,00 kronor per B-aktie. Bolaget har ökat sin ägarandel av Max Frisch-portföljen från 70 till 85 procent. Bolaget har sålt en fastighet i Westdeutschland-portföljen samt en fastighet i Zeven-portföljen till ett pris som låg i linje med förväntningarna. Bolaget har sedan det etablerades haft en positiv avkastning på 31,4 procent, justerat för utbetalningar på totalt 2,70 kronor per aktie.* NYCKELTAL FÖR HYRESFASTIGHETER HOLDING III AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 7640 GEOGRAFISK FÖRDELNING Tyskland 96% Sverige 4 % SEGMENTFÖRDELNING Bostäder 100 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 564 Ekonomisk vakans 3,6 % Areal (Kvm) FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 4660 Räntebindning 85 % Genomsnittlig låneränta 3,2 % Löptid lån (år) 4,6 Överkurs MNOK** -122 MANDAT Etableringsår 2005 Avvecklingsperiod SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER * Utveckling senaste kvartalet 1,5 % Utveckling senaste året 12,9 % Utveckling senaste tre åren 41,6 % Utveckling sedan start 31,4 % * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. HISTORISKA UTBETALNINGAR INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** % 0 0, , , % 0 0, , , ,40 Totalt 54 % 0 2,70 *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

4 AKTIEKURS OCH UTDELNINGAR INLEDNING Aktiekursen har det senaste kvartalet stigit med 1,5 procent. Den viktigaste förklaringen till att aktiekursen stiger under kvartalet är positiv valutautveckling. Fastighetsvärderingarna som hämtades in under augusti påverkar kursen svagt negativt. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över-/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 30 juni Värdering av fastighetsportföljen har inhämtats från externa bolag inför denna kursjustering. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Sverige och i Tyskland. Euron har under perioden förstärkts mot den svenska kronan med cirka 2,5 procent. Detta har bidragit positivt till aktiekursen för investerare i svenska kronor. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Bolagets låneportfölj innehåller cirka 85 procent fasträntelån. Genomsnittlig återstående löptid på lånen är 4,6 år. Överkursen på bolagets fasträntelån har reducerats något jämfört med föregående kvartal. Detta påverkar aktiekursen svagt positivt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla lån med fast ränta per den 30 juni Så länge bolagets lån löper som planlagerat fram till avtalad förfallodag medför detta inte någon kassaflödespåverkan för bolaget. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av aktiekurs per den 15 september ger en kurs per A-aktie på 14,94 kronor och en kurs per B-aktie på 10,00 kronor (oförändrad). Total värdeutveckling för bolaget sedan start är 31,4 procent. SEK 16 SEK 14 SEK 12 Kurs per aktie SEK 10 SEK 8 SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktier 4 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014

5 PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årlig hyra (tnok) Andel av årlig hyra Lohengrin Berlin Bostäder EUR 100 % % Bostäder EUR 100 % % Mozart & Tosca Tyskland Bostäder EUR 100 % % Max Frisch Tyskland Bostäder EUR 70 % % Romanum Tyskland Bostäder EUR 100 % Bostäder SEK 91 % Puchheim München Bostäder EUR 100 % % Summa % *100% oberoende av ägarandel Andre 23 % GEOGRAFISK FÖRDELNING (andel av kvm) Övriga 23 % Berlin 31 % Berlin 31 % Romanum ANDEL AV EGET KAPITAL (marknadsvärde lån) Puchheim 5 % Romanum Puchheim 5 % Lohengrin 2 Lohengrin 27 % Puchheim 3 % München 4 % 4 % Oberhausen Puchheim 3 % München 4 % 4 % Oberhausen 26 % 26 % Max Frisch 12 % Max Frisch 14 % Mozart & Tosca 17 % Mozart & Tosca 17 % 22 % 21 % Berlin München Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

6 DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING TVÅ REFINANSIERINGAR I TYSKLAND UNDER 2014 Två av bolagets låneavtal förfaller under Bolaget arbetar aktivt med refinansiering av dessa lån. Portföljerna som ska refinansieras är Max Frisch (juni 2014) och (december 2014). Refinansieringen av Max Frisch-portföljen som skulle ha varit klar i slutet av juli har ännu inte slutförts. Bolaget har ingått ett tillfälligt avtal, som i praktiken är en förlängning av låneavtalet, till och med 31 oktober Under perioden kommer bolaget att arbeta med flera olika alternativ i form av refinansiering eller delvis refinansiering kombinerat med försäljning eller delförsäljning av fastighetsportföljen. Bolaget förhandlar med flera olika banker om refinansiering av portföljen i. Flera banker har visat sitt intresse för att delta i förhandlingen. Bolaget förväntar att lånet kommer att kunna omförhandlas till attraktiva villkor. ROMANUM Bolaget har arbetat med försäljning av sju mindre strategiskt belägna fastigheter i de minsta städerna i portföljerna Westdeutschland och Zeven. Bolaget har sålt en fastighet i Soltau som ingick i i Zevenportföljen för euro. Ett köpeavtal för en fastighet i Bückeburg i Westdeutschland-portföljen har signerats till ett pris motsvarande euro vilket låg i linje med förväntningarna. Bolaget marknadsför nu de fem återstående fastigheterna och har mottagit ett intentionsavtal från en intresserad köpare av fyra fastigheter i Westdeutschlandportföljen. Köparen kommer att genomföra en teknisk genomgång av fastigheterna under september. Försäljningarna väntas förbättra bolagets likviditet ytterligare. MOZART OCH TOSCA Utvecklingsprojektet i München färdigställdes under april Per slutet av augusti har 44 av de 48 vindsvåningar som färdigställts hyrts ut till ett pris motsvarande 15,96 euro per kvadratmeter. Priset överstiger förväntningarna. De återstående fyra lägenheterna väntas bli uthyrda under oktober. Låneavtalet med Nykredit ger utrymme för att lånebeloppet utökas med upp till 65 procent av projektets marknadsvärde. Bolaget har beslutat sig för att utnyttja den här möjligheten och därmed utöka lånet med 12 miljoner euro till attraktiva villkor. Förväntningarna är att lånet kommer att betalas ut under första veckan i september. Lånet kommer förbättra bolagets likviditet samt utbetalningspotentialen. MAX FRISCH Skatterevision för den period då säljaren Vivacon ägde portföljen har genomförts. Revisionen har medfört en avsättning för skatt, inklusive räntekostnader, på cirka 22 miljoner norska kronor. Enligt köpekontraktet skulle Vivacon ha återbetalat det här beloppet till skattemyndigheterna, men eftersom Vivacon har försatts i konkurs, så har de inte möjlighet att uppfylla sitt åtagande. Bolaget har därför ålagts att betala hela skattebeloppet. Bolaget arbetar aktivt med att försöka finna en lösning, som kan kompensera för delar av skatteinbetalningen. Bolaget har även överklagat beslutet och har därför en förhoppning om att skatteskulden kan komma att reduceras. Skattemyndigheterna har godkänt att betalningen skjuts upp till i mitten av november Bolaget hoppas få ett slutgiltigt beslut innan första kvartalet Förutom skatteförpliktelsen står Max Frischportföljen inför två andra betalningshändelser. Portföljens lån ska omförhandlas i oktober Eftersom lånet inte förväntas omförhandlas till motsvarande lånenivå som tidigare kommer detta att öka behovet av likviditet. Dessutom ska några arrendetomter återköpas vilket väntas öka värdet på de fastigheter som står på tomterna. Till följd av brist på likviditet i bolagets partner Boligutleie Holding IV/Hyresfastigheter Holding IV bestämde sig bolaget för att öka sin ägarandel i Max Frisch portföljen från 70 till 85 procent. Bolaget kan därmed fortsätta med den operativa driften av portföljen och genomföra sina planer som normalt. Efter att transaktionen genomfördes den 24 juni 2014 till ett rabatterat pris på 10 procent relativt 6 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014

7 senaste värdering äger bolaget 85 procent av Max Frisch-portföljen medan resterande 15 procent ägs av Boligutleie Holding IV/Hyresfastigheter Holding IV. INFORMATION OM AKTIEKÖP Martin Bruck, Director Investor Relations i Obligo Investment Management och styrelsemedlem i Hyresbostäder i Sverige III Gul AB (det bolag som ägs gemensamt av Hyresfastigheter III AB och Boligutleie Holding III AS), har den 14:e juli 2014 köpt A-aktier och B-aktier i Hyresfastigheter Holding III AB. Bruck äger och kontrollerar efter detta A-aktier och B-aktier i Hyresfastigheter Holding III AB. STRUKTUR Cirka aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding III AS (Norge) Hyresfastigheter Holding III AB (Sverige) 67 % 33 % Hyresbostäder i Sverige III AB 100 % 100 % 100 % 70 % 100 % 100 % 100 % 91 % Puchheim Tosca Max Frisch Romanum Mozart Lohengrin lägenheter 448 lägenheter ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET kvm Nov MEUR 12.9 Bolaget genomförde emissioner under 2005 och 2006 och har sex investeringar i Tyskland och en investering i Sverige. Totalt sett äger eller deläger bolaget en fastighetsportfölj bestående av cirka kvadratmeter fördelat på cirka lägenheter. Portföljen består till 96 procent av bostadslägenheter, resterande ytor är kommersiella lokaler i anslutning till bostäderna. INVESTERINGSMANDAT München kvm Mars 2006 MEUR 3.0 Spridd lägenheter kvm Mai 2006 MEUR 5.9 Hyresfastigheter Holding III AB (HFH) är ett onoterat svenskt aktiebolag, registrerat i Sverige. Portföljen består av hyresbostäder med centralt läge i EU/EES-området. Bolaget kan även äga mindre andelar kommersiella lokaler i anslutning till bostäderna. Spridd lägenheter kvm Sept MEUR 8.7 *Viser 100 % Spridd lägenheter kvm Dec MEUR 5.4 Spridd 909 lägenheter kvm Mai 2006 MEUR 4.4 AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget bedriver verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet uppnås. PERIODISKA UTBETALNINGAR Berlin lägenheter kvm Juni 2006 MEUR 16.7 Enligt bolagets prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. 650 lägenheter kvm Dec MSEK 39.9 * Viser 100 % Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2014 och 2018, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

8 MARKNADSKOMMENTAR Global ekonomi har under det senaste kvartalet i hög grad påverkats av geopolitiska konflikter. Framförallt har den pågående konflikten i Ukraina samt den eskalerande spänningen mellan Ryssland och västvärlden fått mycket utrymme. Den internationella valutafonden (IMF) justerade i juli marginellt ner sin tillväxtprognos för den globala ekonomin till 3,4 procent för innevarande år. USA väntas växa med 1,7 procent och Eurozonen med 1,1 procent. USA Den ekonomiska tillväxten i USA var bättre än väntat under det andra kvartalet, och makroekonomiska nyckeltal som lämnat amerikansk ekonomi den senaste tiden, sänder fortsatt signaler om starkare tillväxt framöver. Stigande optimism bland industriledare och starka arbetsmarknadstal sänder hoppfulla signaler om tillståndet i amerikansk ekonomi. ISM-index som mäter stämningen i amerikansk industri steg från 55,3 till 57,1 under juli månad. Motsvarande siffra för amerikansk tjänstenäring steg från 57,5 till 62,4. Även sysselsättningen steg under juli och månaden blev den femte i rad med stigande sysselsättning på över personer. Bättre tillväxt kombinerat med starka makroekonomiska nyckeltal får den amerikanska centralbanken att överväga räntehöjningar tidigare än vad som förut annonserats. Centralbankschef Janet Yellen meddelade i mitten av juli att en räntehöjning kan komma tidigare än vad som tidigare antagits. Många analytiker tror nu att en räntehöjning kan komma under mars 2015 istället för i mitten av nästa år som centralbankens nuvarande prognos säger. EUROPA Nya orosmoln tornade upp sig över Europa under sommaren. Den europeiska regionen påverkas av den geopolitiska oron i omvärlden och under sommaren presenterades svagare tillväxttal än väntat för regionen som helhet. I Tyskland föll BNP med 0,2 procent under årets andra kvartal. Tyskland som ses som Europas lokomotiv är en viktig indikator för regionen framöver. En utdragen konflikt mellan Ukraina och Ryssland och utökade sanktioner mot Ryssland riskerar minska efterfrågan på europeiska varor vilket oroat investerare och fått dem att fly till traditionellt trygga statsobligationer. Räntan på 10-åriga tyska statsobligationer har till följd av detta fallit löpande under det senaste kvartalet och handlas nu till under en procent, vilket är den lägsta nivån någonsin. Den europeiska centralbanken (ECB) sänkte så sent som i juni räntan till rekordlåga 0,15 procent för att visa krafttag mot den fallande aktiviteten samt det deflationshot som bitit sig fast i den europeiska ekonomin. Samtidigt annonserades ett åtgärdspaket på 400 miljarder euro som ska användas av bankerna för att finansiera företag inom privat sektor. Skulle dessa åtgärder visa sig ha begränsad effekt kommer ECB troligtvis att införa kvantitativa lättnader under hösten. NORDEN Den svenska Riksbanken förväntar att svensk ekonomi växer med 2,2 procent under året för att därefter växla upp till 3,3 procent under kommande år. Riksbanken valde i samband med sitt möte i juli att sänka styrräntan till rekordlåga 0,25 procent, samtidigt som räntebanan justerades ner påtagligt. Beslutet baseras på att inflationstalen fortsatt ligger långt under Riksbankens målsättning på omkring två procent. Finansminister Anders Borg uttalade nyligen att en minskning av offentliga utgifter samt skattehöjningar kommer att vara nödvändiga för att förbättra landets statsfinanser. Åtgärderna väntas ge Sverige bättre handlingsutrymme om tillväxtutsikterna inhemskt och i omvärlden försämras ytterligare. Norsk ekonomi har växt med jämn takt det senaste året. Arbetslösheten är låg, inflationen håller sig omkring Norges Banks målsättning och konsumenternas köplust har förbättrats. Däremot har bostadsbyggandet stagnerat och investeringarna inom oljesektorn minskat. Norges Bank förväntar i sin senaste prognos en tillväxt under året på två procent för att därefter stiga till 2,3 procent under nästa år. Enligt Norges Banks prognoser förväntas styrräntan hållas oförändrad på nuvarande 1,5 procent fram till sommaren KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014

9 OM RAPPORTEN Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget HFH. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i HFH. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

10 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge