Upplåtelse, överlåtelse och förhandsavtal

Transkript

1 Köpa bostadsrätt Att köpa en bostadsrätt och bli medlem i en bostadsrättsförening betyder att man köper rätten att nyttja en bostad. En bostadsrätt kan vara en lägenhet, villa, radhus eller ett kedjehus. Medlemmarna i bostadsrättsföreningen äger tillsammans hela fastigheten. Det vill säga bostäderna, alla gemensamma utrymmen, eventuella uteplatser och lokaler som butiker, kontor och garage. Särskilda regler Bostadsrättsföreningar lyder under en särskild lag, bostadsrättslagen. Andra typer av ekonomiska föreningar för boende, som bostadsföreningar, har andra regler. De fakta och råd du kan läsa om här är inriktade på vad som gäller för bostadsrättsföreningar. Att bli medlem Det är föreningens styrelse som godkänner nya medlemmar. Så länge man fullgör sina skyldigheter och så länge föreningen lever kan man aldrig förlora bostadsrätten. Vägras man medlemskap går det att få det prövat i hyresnämnden. Det kostar ingenting. Föreningen kan inte neka någon utan att ha mycket goda skäl. Vissa bostadsrättsföreningar är till för exempelvis äldre. Men diskriminering på grund av hudfärg, trosbekännelse eller liknande är förbjuden enligt lag. Upplåtelse, överlåtelse och förhandsavtal Om bostadsrätten är ny säljs den av föreningen. Det kallas upplåtelse. Samma gäller när en hyresrätt ombildas till bostadsrätt, fast själva bostaden inte är ny i detta fall. När en bostadsrätt sedan säljs vidare talar man om överlåtelse. Upplåtelse- och överlåtelseavtal måste vara skriftliga för att gälla. Överlåtelseavtal ska dessutom vara underskrivna av båda parter. Vissa föreningar får ta ut en överlåtelse- eller upplåtelseavgift vid försäljningen. Då måste det anges i stadgarna hur avgiften ska beräknas. Upplåtelseavtal - första gången bostadsrätten säljs I upplåtelseavtalet är det bostadsrättsföreningen som är din avtalspart. I regel undertecknas det av både föreningen och dig som köpare. Din underskrift är dock inte nödvändig, även utan den har ni ett avtal i lagens mening. Upplåtelseavtal har en särskild tyngd, eftersom det är bara här som det bestäms om det ingår en uteplats i bostadsrätten.

2 Överlåtelseavtal - varje gång bostadsrätten säljs vidare I överlåtelseavtalet är det bostadsrättshavaren som är avtalsparten, oftast den som bor i lägenheten. Men det kan också vara en organisation, ett byggföretag eller liknande. För överlåtelse kräver lagen att båda parter skriver under avtalet. Förhandsavtal - innan bostadsrätten upplåts Så kallade förhandsavtal tecknas innan bostaden är helt klar. I regel undertecknas de av både föreningen och dig som köpare. Men inte heller här är din underskrift nödvändig. Avtalet gäller även utan den. Red ut vad avtalet betyder Kräv klart besked om vilken typ av avtal det handlar om. Kräv också att det klargörs vad avtalet innebär för dig. Mäklaren eller någon i bostadsrättsföreningens styrelse kan svara. Andra slags avtal Ibland kan säljare föreslå andra avtal, som inte regleras enligt bostadsrättslagen. Var då extra noga med att få full information. Det kan vara fråga om: Bokningsavtal, intresseanmälan eller liknande. Ett sådant avtal kan slutas med alla som har med byggandet att göra. Dessa avtal ger dig ingen formell rätt eller skyldighet att köpa en bostadsrätt. Då bör du istället kräva att få ett förhandsavtal! Optionsavtal är bindande avtal med en bostadsrättshavare om att du ska köpa och han eller hon ska sälja. (Observera att du i dessa båda fall måste ansöka om medlemskap hos föreningen i vanlig ordning.) Återköpsavtal (återköpsutfästelse) användes tidigare för att underlätta nyförsäljningen av vissa bostadsrätter i HSB och Riksbyggen. Avtalen gällde under viss tid och slöts med någon representant för dessa organisationer. Numera verkar den sortens avtal och utfästelser har försvunnit från marknaden. Ett hushåll, en röst Som bostadsrättshavare är man med och fattar beslut om vilka som väljs till styrelse, revisor med mera och därmed hur huset ska skötas, årsavgift med mera. Det görs vid den årliga ordinarie föreningsstämman. Där och vid eventuell extra stämma har varje bostadsrätt en röst.

3 Styrelsen Styrelsen ansvarar för föreningens ekonomi under verksamhetsåret och ska se till att de beslut som medlemmarna fattar verkställs. Insats När en bostadsrätt upplåts betalar den nya medlemmen en insats till bostadsrättsföreningen. Det här är en viktig skillnad jämfört med hyresrätt, där det är förbjudet att ta betalt för bostaden. Storleken på insatsen vid upplåtelsen anges i en ekonomisk plan för föreningen, som registreras hos Bolagsverket. I den ekonomiska planen finns, förutom en beräkning av föreningens kommande kostnader, uppgifter om bostädernas andelstal och storleken på insatserna. Årsavgift Det finns också likheter mellan bostadsrätt och hyresrätt. På samma sätt som hyresgäster betalar hyra måste den som har en bostadsrätt betala en så kallad årsavgift. Beloppet delas oftast upp i tolv eller fyra delar, så att inbetalningen görs varje månad eller kvartal. Årsavgiften ska täcka föreningens kostnader för drift och underhåll av fastigheten och dessutom räntor och amorteringar på lån. I en del föreningar försöker medlemmarna hålla kostnaderna nere genom att själva ta hand om administration, trappstädning med mera. Fonder för underhåll Föreningen är skyldig att regelbundet sätta undan pengar för underhåll och reparation av fasader, trappor, stamledningar, avlopp med mera. Men denna fond för yttre underhåll räcker inte alltid, så många föreningar tar lån till sådana åtgärder. Det är inte ovanligt att det också finns en fond för inre underhåll. Då sparas en del av årsavgiften till underhåll och reparation av de enskilda lägenheterna. Pengarna i den inre fonden får vanligen inte användas för att rusta upp eller ändra lägenheten, till exempel sätta in en dusch eller frys, om det inte fanns från början.

4 Riksorganisationer Många bostadsrättsföreningar är medlemmar i någon riksorganisation för att få hjälp med administration och rådgivning. HSB och Riksbyggen HSB och Riksbyggen är kooperativa organisationer. Det är ekonomiska föreningar där medlemmarna på olika sätt deltar i verksamheten. Hos HSB består medlemmarna av enskilda personer och bostadsrättsföreningar. Riksbyggen ägs huvudsakligen av dels bostadsrättsföreningar, dels fackförbund inom LO, som Byggnads, Målarna och Elektrikerna. SBC Sveriges Bostadsrättscentrum, SBC, är en organisation för privata bostadsrättsföreningar (sådana som inte är kooperativa). En del privata föreningar är i stället medlemmar i en lokal fastighetsägareförening. Försäljning Nya bostadsrätter säljs för det mesta genom riksorganisationerna eller via byggföretag - som då ibland anlitar mäklare. Äldre bostadsrätter säljs på den öppna marknaden genom mäklare eller direkt av bostadsrättshavaren. Vissa säljs via Kronofogden. Lägenheterna annonseras vanligen ut i dagspressen och via Internet. Spara till bostadsrätt Riksorganisationerna har egna köer för nya bostadsrätter kopplat till så kallat bosparande. Det innebär att man betalar någon hundralapp eller mer varje månad. Det man sparat ihop räknas sedan av när insatsen ska betalas. I Riksbyggens "RiksBoSpar" och SBC:s bofonder kommer man längre fram i kön om man spar en större summa. I HSB:s kö är det däremot spartiden som räknas. Man kan också köa för bostadsrätt hos större byggföretag. Det finns särskilda köer för seniorboende och för ungdomsboende.

5 Gå på många visningar Börja med att titta på flera bostäder. Ta tid på dig, det är viktigt att lära känna marknaden. Det är först när man har en bild av utbudet som man kan få ett grepp om vad som är rimliga priser. Ta reda på fakta När du hittat ett intressant objekt gäller det att samla in så mycket fakta som möjligt genom att: granska de två, tre senaste årens årsredovisningar (eller den ekonomiska planen om föreningen är ny) läsa stadgarna tala med någon i styrelsen och med grannar inspektera lägenheten och de gemensamma utrymmena begära av säljaren eller mäklaren att få utdrag ur lägenhetsförteckningen för den bostad du funderar på och som innehåller uppgiften om säljaren tagit lån med bostadsrätten som säkerhet. Kurser På vissa orter anordnas kurser om vad det innebär att köpa bostadsrätt och bli medlem i en bostadsrättsförening. Både studieförbund, som Medborgarskolan och Studiefrämjandet, och HSB har sådana kurser. Årsredovisningen Varje år måste styrelsen redovisa föreningens ekonomi och verksamhet. I årsredovisningarna kan man se hur stora lån föreningen har, när lånen ska sättas om (vilket kan påverka föreningens räntekostnader och i förlängningen årsavgifterna), vilka som ingår i styrelsen, vilka som är revisorer i föreningen, om reparationer gjorts och hur de i så fall finansierats. Ofta finns det någon som förvaltar föreningen, men ansvaret för förvaltningen har alltid den valda styrelsen. Har föreningen stora lån och får statliga räntebidrag bör man vara uppmärksam på att den typen av bidrag sjunker ganska snabbt för att sedan helt upphöra. Detta måste föreningen kompensera på annat sätt, exempelvis genom skickligare ekonomisk förvaltning och/eller höjda avgifter.

6 Ekonomisk plan Eftersom en nybildad förening ännu inte har någon årsredovisning, får man i stället läsa den ekonomiska planen. Den ska enligt lagen innehålla en ekonomisk sammanställning och en prognos över kostnaderna de sex första åren samt år elva. Den innehåller också en teknisk beskrivning av fastigheten. Det är viktigt att den ekonomiska planen är registrerad hos Bolagsverket. För planen gäller särskilda "Allmänna råd" om Boverket givit ut - se nedan. Stadgarna Av stadgarna framgår vilka skyldigheter och rättigheter enskilda bostadsrättshavare och föreningen har mot varandra. Välj rätt hemförsäkring Till skillnad från hyresgäster har bostadsrättshavare ett omfattande underhållsansvar. Det krävs därför att hemförsäkringen är anpassad till det och inte bara skyddar lösöre utan även kyl, frys och spis och liknande, fönsterglas och dörrar som skadas vid inbrott, egna installationer med mera. Se till att skaffa en hemförsäkring med så kallat bostadsrättstillägg! Läs mer på Konsumenternas försäkringsbyrås webbplats, Bostadsrätt och försäkring Fråga styrelse och mäklare Ordföranden, kassören eller sekreteraren kan tala om vilka större reparationer som är på gång och i vilket skick fastigheten är vad gäller stammar, fasad, tak, värmesystem, hiss, elledningar, fönster med mera. Det är också viktigt att fråga styrelsen - eller eventuell mäklare - om de saker som är oklara eller svåra att förstå i resultat- och balansräkningen. Hjälp att tolka årsredovisningar finns bland länkarna nedan. Begär utdrag ur lägenhetsförteckningen Du bör kontrollera med kassören att den som säljer bostadsrätten inte har skulder till föreningen. Om säljaren har tagit lån med lägenheten som säkerhet framgår det av det utdrag ur lägenhetsförteckningen som säljaren eller en eventuell mäklare alltid ska kunna tillhandahålla. I regel ska säljaren lösa dessa lån innan köparen tillträder bostadsrätten.

7 Inspektera även källaren och vinden Låga årsavgifter i äldre bostadsrätter kan tyda på att föreningen inte underhåller fastigheten ordentligt. Genom att anlita en besiktningsman kan du få en bättre uppfattning om vilket skick fastigheten och lägenheten är i. Hjälp att hitta besiktningsmän finns bland länkarna nedan. Man bör naturligtvis också själv skaffa sig en uppfattning om i vilket skick fastigheten och lägenheten är. Finns det till exempel rör som är rostiga och kan börja läcka? Är tvättstugan i gott skick? Och så vidare. Köparen har undersökningsplikt Den som sålt bostadsrätten kan inte hållas ansvarig för ett fel efter köpet, om man som köpare missat felet genom att inte undersöka lägenheten noga. Arean på bostadsrätter har ofta stor betydelse för priset. Den kan du själv i regel kontrollmäta med hjälp av de instruktioner som finns på SIS webbplats - se nedan. Det är också viktigt att i förväg klara ut vilken utrustning som ingår i köpet, till exempel tvättoch diskmaskin. Besiktning av föreningen Observera att den besiktning som många bostadsrättsföreningar gör i samband med att lägenheter byter innehavare enbart är till för föreningens egen skull, inte för köparens. Föreningen vill nämligen hålla koll på att medlemmarna verkligen sköter sitt underhållsansvar. Kontrollera mäklaren Är det en mäklare som förmedlar köpet bör du kontrollera att han eller hon är registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden, tel Då vet du att det finns en ansvarsförsäkring om något skulle gå fel i själva mäklartjänsten. Objektbeskrivning och kostnadskalkyl Se till att få en skriftlig beskrivning, en så kallad objektbeskring, av bostadsrätten. Spara den. Den kan behövas som bevis om du skulle hamna i en tvist med mäklaren efter köpet. Spara även den personliga boendekostnadskalkyl som mäklaren är skyldig att ta fram. Den kan bli ett viktigt dokument om mäklaren missat att informera om en planerad höjning av månadsavgiften som sker snart efter inflyttningen och du vill kräva skadestånd av mäklaren.

8 Certifiering Bostadsrättsföreningar som är medlemmar i HSB kan vara certifierade enligt organisationens egna system. Ett krav för HSB:s certifiering är att föreningarna redovisar mer information om sina mål och sin ekonomi än vad lagen kräver, till exempel långsiktiga planer för underhåll. Det här är fakta en presumtiv köpare har nytta av. Ytterligare information finns bland länkarna nedan. Särskilda garantier för nya bostadsrätter I dag finns ofta någon form av garanti när man köper en ny bostadsrätt. Den ska säkra föreningens ekonomi även om vissa lägenheter står tomma. Garantin kan omfatta osålda lägenheter, men också lägenheter som bostadsrättsinnehavare i ett senare läge avsäger sig. Ta reda på hur garantierna ser ut för den nyproducerade bostadsrätt du är intresserad av! Flera av aktörerna har information på sina webbplatser. Tanken är att undvika de problem som fanns under 1990-talet då en hel del nya bostadsrättsföreningar gick i konkurs. Med tomma lägenheter i föreningen - som alltså ingen bostadsrättshavare betalade årsavgifterna för - klarade de helt enkelt inte sin ekonomi. Tvister Om det uppstår en tvist mellan en bostadsrättförening och en eller flera medlemmar går det att vända sig till Hyresnämnden för kostnadsfri hjälp med medling. Hyresnämnder finns på flera ställen i landet, se länk nedan. Den som har bostadsrätt i HSB kan även vända sig till deras juridiska rådgivning. Tvister mellan konsument och olika slags näringsidkare kan prövas av Allmänna reklamationsnämnden, ARN. Det gäller tvister med: besiktningsmän fastighetsmäklare försäkringsbolag. byggentreprenörer om så kallat tillval med mera i bostadsrättslägenheter Gemensamt för dessa fall är att du alltid måste börja med att klaga (reklamera) hos den som är din motpart. Därefter bör du alltid rådgöra med konsumentvägledaren i din kommun (se länk nedan) innan du gör en anmälan till ARN. Om två bostadsrättshavare (medlemmar) råkar i tvist med varandra kan saken enbart prövas i tingsrätten. För råd om att anlita ett juridiskt ombud se Rättshjälp - att få rätt i en tvist.

9 Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt På senare år har allt fler hyresrätter ombildats till bostadsrätter. Det är de boende som beslutar om att försöka få köpa fastigheten och ombilda lägenheterna till bostadsrätter, enligt vissa regler (som finns i lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, SFS 1982:352). När det gäller hyreshus i allmännyttiga bostadsföretag ska länsstyrelsen också ge sitt godkännande. En ombildning kan stoppas om den skulle innebära att det blir kvar för få allmännyttiga hyreslägenheter i området för att kunna användas som referens för hyressättningen hos privata värdar, det så kallade bruksvärdessystemet. Ombilda eller fortsätta hyra? Tänk igenom ditt beslut noga före en omröstning om omvandling till bostadsrätt. Det är lätt att ryckas med av entusiaster, särskilt om det finns förhoppningar om ekonomiska vinster när bostaden en gång i framtiden ska säljas. En fördel med bostadsrätt är att du har större inflytande, till exempel över ombyggnader. Men det kräver också ofta ett helt annat engagemang och kunnande. Blir det en ombildning har du fortfarande möjlighet att välja mellan att bli bostadsrättshavare eller att bo kvar som hyresgäst. Som hyresgäst har du samma rättigheter som hos den tidigare hyresvärden. Du har till exempel rätt att kräva underhåll, reparationer, skälig hyra och har möjlighet att byta din lägenhet. Information och råd om ombildning Information om ombildning till bostadsrätt finns på flera aktörers webbplatser, exempelvis HSB Hyresgästföreningen Riksbyggen SBC

10 Lästips Stadgar, ekonomisk plan och uppgifter om styrelseledamöter och revisorer finns hos Bolagsverket, tel "Bo i bostadsrätt" av Ingrid Uggla, Norstedts Juridik, tredje upplagan "Bostadsrätt - Ekonomi, skatt och juridik för föreningen och medlemmarna" av Björn Lundén och Ulf Svensson, Förlaget Björn Lundén Information AB, tionde upplagan, mars "Din rätt i bostadsrätt - så funkar det", frågor och svar publicerade i tidningen Vår bostad, sammanställda av Jonas Nordling, samt normalstadgar för bostadsrättsförening, Hjalmarson & Högberg Bokförlag, "Välja bostadsrätt, köpa - bo - sälja", Göran Olsson, Svensk Byggtjänst Ytterligare information och länkar Rådgivning och tvisthantering Kommunernas konsumentvägledning Konsumenternas Bank- och finansbyrå (om lån), tel (telefontid 9-12), Konsumenternas Försäkringsbyrå (om bland annat bostadsrätts- och villaförsäkringar), tel (telefontid 9-12), Hyresnämnden finns på olika platser i landet. Adresser och telefonnummer finns på nämndens webbplats, under rubriken "Adresser" Lagar och regler Bostadsrättslagen, SFS 1991:614 [Rixlex] Bolagsverket har information på sin webbplats. Bland annat på sidan "Bostadsrättsförening" ("Blanketter och informationsmaterial"). Ombudsmannen mot etnisk diskriminering, DO, har samlat information om etnisk diskriminering på bostadsmarknaden i sitt bostads-pm, 8 sidor. Går även att beställa på DO:s webbplats,

11 Finansiering "Boendefinansiering" [Konsumenternas Bank- och finansbyrå] "Kreditprövning av konsumentkrediter" [Konsumenternas Bank- och finansbyrå] Allmänna råd om krediter i konsumentförhållanden [Finansinspektionens författningssamling, FFFS 2005:3] Försäkring "Bostadsrätt och försäkring" [Konsumenternas Försäkringsbyrå] Undersöka lägenheten Broschyren "Så här mäter du din bostad" visar i text och bilder hur det går till att mäta arean. Den finns hos konsumentvägledarna och SIS:s webbplats "Så här mäter du din bostad" Handelskamrarna har förteckningar över besiktningsmän. Sveriges byggingenjörers riksförbund har listor på besiktningsmän. Granska bostadsrättsföreningen Så granskar du föreningens ekonomi [Göteborgs-Posten] HSB:s certifiering av bostadsrättsföreningar Bostadsrättsföreningars egna webbplatser Många bostadsrättsföreningar har egna webbplatser. Det ger möjligheter att lätt komma i kontakt med dem, till exempel för att fråga hur de löst olika problem och på annat sätt utbyta erfarenheter. I många fall finns det användbar information redan på föreningarnas webbplatser. Här är några webbsidor med länkar till enskilda bostadsrättsföreningar: Föreningar på nätet [BRF Konsult] Länkar till bostadsrättsföreningar [Brfonline] Sök bostadsrättsförening [HSB] Bostadsrättsföreningar [Riksbyggen]