LÖSNINGSFÖRSLAG VFTA01- ordinarie tenta våren 2013 Fråga 1 - Detaljplan - svarsförslag a Se skiss nedan

Transkript

1 LÖSNINGSFÖRSLAG VFTA01- ordinarie tenta våren 2013 Fråga 1 - Detaljplan - svarsförslag a Se skiss nedan Utformning av kvartersmark Administrativa bestämmelser: Kommunalt huvudmanaskap genomförandetid 5 år (av den tomten som de själva vill bebygga ska regleringen också vara att inte tomter mindre än 500 kvm ska tillåtas, då kommunen kan bli blåsta annars) 3p för korrekt planskiss 2p för ok planskiss (något litet saknas, alt något litet för mycket) 1p för ok planskiss (flera saker saknas, alt fler saker för mycket) 0p för dålig/ingen planskiss (Bedömningen av legenden tar delvis hänsyn till den plankarta man ritat, dvs man ska inte få fel för en och samma sak två gånger) 3p för korrekt teckenförklaring 2p för ok teckenförklaring (något litet saknas, alt något litet för mycket) 1p för ok teckenförklaring (flera saker saknas, alt fler saker för mycket) 0p för dålig/ingen planskiss PBL 4:5 Kommunen ska i detaljplan 1. bestämma och ange gränser för allmänna platser och kvartersmark 2. Bestämma användningen och utformningen av allmänna platser 3. Bestämma användningen av kvartersmark 1p PBL 4:7 Kommunen ska vara huvudman för allmän plats. 0,5p PBL 4:11 (4:16 ger också poäng) Kommunen får i detaljplan bestämma bebyggandets omfattning 0,5p PBL 4:18 Kommunen får i detaljplan bestämma minsta storlek på fastigheter 0,5p PBL 4:21 Kommunen ska ange en genomförandetid på minst 5 år. 0,5p

2 b Nej. De måste ha särskilda skäl. PBL 4:7 1,5p Alternativt läggs inte marken ut som allmän plats mark alls utan endast som kvartersmark där man istället får bilda ga för gemensamma ytor. 0,5p c Planidé med eventuellt planprogram Samråd Planförslag Granskning Antagande Ev överklagande 3p (0,5 poäng för varje steg)

3 Fråga 2 a) Prövning Det absolut lättaste sätter att använda Kristin Andreasson/Lands modell för prövning. 1) Första fråga att ställa sig är gränsen är lagligen bestämd eller inte. Har gränsen kommit till genom en lantmäteriförrättning eller inte? Ur fastighetsregistret ser man att fastigheten bildas (under åtgärd) vid en avsöndring. Avsöndring var en form av privat jorddelning (som var tillåten under den mörka tiden) och kan därför inte anses vara en lagligen bestämd gräns. 2) Nästa fråga att ställa sig är om fastigheten är en avsöndring eller inte? Som sagt är svaret ja vilket innebär att det är JP 17 som är tillämplig. Underlag vid prövning Lantmätaren kommer vid prövningen enligt JP 17 använda köpehandingar och hävder för att bestämma gränsen rätta läge. Ofta låg en köpehandlingen eller gåvohandlingen till grund för den privata jorddelning och lantmätaren kommer därför tolka överlåtelsehandlingen. Förutom överlåtelsehandlingen kan lantmätaren komma att använda hävder. Enligt den beskrivningen som gjorts skulle en hävd kunna vara gärdsgården och eventuellt granhäcken. Troligen är gärdsgården en bättre hävd är granhäcken då gärdsgården troligen varit bestående längre än granhäcken. Förklaring hur man kan pröva: 1 p Svarar att det är JP 17 som ät tillämplig: 2p Köpekontrakt 1 p Hävder (med exempel) 0,5 p Totalt: 4,5 p b) Tre fall Vattenområde med bestämda gränser: Innebär att lantmäterimyndigheten bestämt vilket vattenområde som ingår i fastigheten. Exempelvis 20 meter ut från den dåvarande strandlinjen. Det som är positivt är att det är tydligt definierat hur mycket vatten som tillhör fastigheten. Om området är väl tilltaget så har fastigheten fortfarande vattenområde även om markhöjningen gör att strandlinjen förskjuts. Det som är negativt är att fastigheten förlorar vattenområde om strandlinjen förskjuts tillräckligt länge.

4 JB 1:5 vatten Innebär att gränserna på land fortsätter rakt ut i vattnet till de stöter på en annan gräns. Finns det en å där fastigheter på vardera sida har JB 1:5 vatten blir det som på bilden nedan att gränsen går i mitten av ån. Det som är positivt är att fastigheten har vattenområde även om strandlinjen skulle förskjutas. Det som är negativt är att det är själva vattenområdet är svårdefinierat. Ån Sjö Fastighet utan vattenområdet: När en fastighet bildas kan gränsen förlagts vid strandlinjen. Det innebär att fastigheten inte innehar något vattenområde. Det positiva är att fastighetens gräns till vattenområdet är tydligt definierad. Det negativa är att fastigheten helt förlorar kontakten med vattnet om strandlinjen förskjuts. Dock har fastighetsägaren rättslig tillgång till det uppdämmande området enligt JB 1:6. Poäng: 1,5p per fall 1p per för och nackdel Totalt 7,5 p c) Första skillnaden är att det ingår i två olika delar (allmänna respektive inskrivningsdelen) av fastighetsregistret och att det därmed är två olika parter som ajourhåller grupperna. Lantmäterimyndigheterna ajourhåller grupp 17 och Inskrivningsmyndigheten ajourhåller grupp 24 Nästa skillnad är att grupp 17 innehåller information om både last och förmånsfastighet medan endast rättigheter som belastar en fastighet registreras i grupp 24. Tredje och sista skillnaden är att grupp 24 innehåller avtalsservitut och nyttjanderätter meden grupp 17 innehåller avtalsservitut och officialrättigheter (dvs officialservitut och ledningsrätter) Poäng: 1p per skillnad Totalt 3p

5 Fråga 3 a) 11p Vilka faktorer som är viktiga tänka på är olika beroende vilket ändamål fastigheten har. Hymeln 1:1 består av ett brukningscentrum och ca 50 ha åker. Fastigheten bedöms därmed ha ändamålet jordbruk (0,5p). Inriktningen på jordbruket kan antingen vara djurhållning eller växtodling. Notera att lantbruk inte anses som ett vedertaget ändamål för fastigheter. Hymlen 2:1 består av bostad och någon typ av garage/stall dessutom finns två mindre hagar och en paddok. Arealen är 5 ha och bedöms därför som ha ändamålet bostad med kombinerad djurhållning (alternativt hästfastighet). (0,5p ) (Samtliga faktorer är hämtade från föreläsningarna om bostad och jord/skogsfastigheter samt övningen om hästfastigheter) Jordbruksfastighet ( 5p) För att det ska vara en lämplig jordbruksfastighet finns det ett antal faktorer som är viktiga att tänka på. Nedan följer de som blir aktuella för en mindre vägdragning. Det finns alltså fler faktorer som inte är intressanta i det här fallet. Fältets storlek: 2 p Idag har fastigheten 1 st fält på ca 50 ha. Det är oundvikligt att fastigheten efter vägdragningen kommer få fler fält. Kopplat till fältets storlek är det viktigt att vägdragningen inte gör så att för små fält skapas. För små fält innebär att kostnaden för att bruka fältet är högre än nyttan den ger. Sådana fält kallas obrukbara fält. Fältens form: 2 p Desto fler hörn ett fält har desto svårare och dyrare blir fältet att bruka. Läggs vägen tvärs över ett fyrkantigt fält resulterar det till fler vändningar och ökad dubbelkörning, Övriga 1p (väl motivering 1 p, vag motivering 0,5 p) Antal Fält Skulle det finnas alternativ som resulterar till olika många fällt har de betydelse för fastighetens lämplighet. Desto fler fält desto fler förberedelse och avslut blir det vilket tar tid och därmed kostar pengar. Skördenedsättning Desto fler fältkanter det blir desto fler skördenedsättningar blir det på vardera sida om vägen. Om det finns alternativ där antal fältkanter kan minimeras är det positivt utifrån fastighetens lämplighet. Företagets storlek: Skulle allt för stor del av fastighetens areal gå åt till väg kan jordbruksföretaget stå med överproduktion dvs för mycket maskiner för den yta som ska brukas. I det här fallet bedöms inte det särskilt aktuellt då det rör sig om en mindre enskild väg som endast blir 5 meter bred. Faktorer som inte är aktuella är bl a: Byggnader, Fältens lutning, Hinder, fältens förhållande till varandra: Bostadsfastighet med kombinerad djurhållning: Det enklaste sättet är att dela upp i kategorier som är generella för bostadsfastigheter och kategorier som är särskilda för en hästfastighet/kombinerad. Bostadsfastighet (3p)

6 Väg/utfart: 0 p För att fastighetens ska kunna användas som bostad med kombinerad djurhållning är det viktigt att fastigheten har tillgång till väg. Även om fastighetens nuvarande väg skulle skäras av borde fastigheten kunna använda den nya gemensamhetsanläggning för utfart. Väg är alltså en faktor som inte påverkas av vägdragning på grund av att gemensamhetsanläggningen är så pass lite trafikerad. Fastighetstillbehör/utformning: 1p För bostadsdelen är det viktigt att en del nyttigheter är samlad runt bebyggelsen. Exempelvis tomtplats (som exempelvis gräsmatta) och parkering. Om vägen ska korsa fastigheten är det viktigt att det sker söder om bostadshuset så att inte allt för stor del av tomtplatsen försvinner. VA: 1 p För en bostadfastighet är det viktigt med vatten och avlopp. Ska vägen dras direkt brevid en färskvattenbrunn kanske inte den går att använda och kan inte fastigheten får vatten på något annat sätt kan fastigheten bebos. Påverkan från omgivningen: 0,5 p Hade gemensamhetsanläggning utgjort en större väg skulle buller och avgaser kunna påverka fastighetens lämplighet. I och med att det rör sig om en mindre väg med liten trafik (10 fritidsfastigheter) kommer inte buller och avgasnivåer i sådana nivåer att fastighete inte kan bebos. Däremot skulle damm kunna störa det boende som orsakas när bilar kör förbi på vägen. Det kan därför vara lämpligt att vägen ligger så långt bort från tomtplatsen som möjligt. Möjlighet att utveckla: 0,5 p Om en väg förläggs på fel ställe kan möjligheten att utveckla fastigheten gå förlorad. Ett exempel på utvecklingsmöjligheter är att bygga ut bostadbyggnad och stall/garage Särskilt för kombinerat ändamål/hästfastighet 2p Areal: 1p Det är viktigt att hästfastigheten har tillräckligt stor disponibel yta för att vara lämplig. Idag så finns två rasthagar och en paddock och en del övriga yta. För att fastigheten ska vara lämplig även efter vägdragningen är det viktigt att hästhagarna och paddocken även i fortsättningen får plats. Enligt bilden verkar det finnas gott om platts för dessa nyttigheter vilket gör att just fastighetens storlek inte bedöms utgöra något hinder för att fastighetens efter vägdragningen ska fortsätta vara lämplig. Paddock och gödselplatta: 1p Det är viktigt att fastigheten även efter vägdragningen får plats med en paddock och gödselplatta. Till skillnad från en rasthage är paddocken och gödselplatta anlagda och mer kostsamma att flytta/nyanlägga. b) 6 p Utifrån kartan finns detaljer där man kan misstänka att de finns någon form av belastning eller bestämmelse som kan påverka markanvändningen. Gasledning:

7 Gasledningar är den typen av allmännytta ledningar som har flest bestämmelser som ger begränsningar i markanvändningen. I ledningsrättsbeslutet kan det exempelvis finnas ett förbud mot att uppföra byggnader inom 30 meter från ledningen, förbud mot schakta och spräng inom 20 meter osv. För att ägaren ska kunna få bygga inom ledningsrättsområdet krävs att ledningsrätten omprövas, dvs att ledningsrätten ändras genom en ny förrättning. Strandskydd Då det finns en sjö som ligger vid fastigheten kan vi anta delar av området berörs av strandskydd. Det innebär att rent förbud mot att uppföra byggnader utan tillstånd. Strandskyddsområdet går normalt 100 meter från strandlinjen upp på mark men inom vissa särskild områden kan det var utökat till 300 meter. För att ägaren ska kunna få bygga ett hus inom strandskyddet så krävs en strandskyddsdispens. Ett sådant tillstånd ges antingen av länsstyrelsen eller kommunen beroende på vem det är som ansvarar för strandskyddsfrågor, det skiljer sig mellan olika kommuner. Biotopskydd Både åkerholmen och stengärdsgården är ett så kallade biotopskydd enligt Miljöbalken. Det innebär att biotopen är skyddad från att förstöras och att det därmed inte går att uppföra en byggnad där. För att få bygga ett hus över ett sådant området krävs att biotoppskyddet upphävs i den delen. Det kan ske genom ansökan till länsstyrelsen. Övrigt Det stora kastanjeträdet och staket hör med stor säkerhet inte ihop med någon bestämmelse. Servitutet för vägen ligger utanför området. 1 p per belastning 1p per förklaring av myndighetsprocess Totalt 6 p

8 4. Exploatering (9 Poäng) Området ska innehålla minst 30 % allmänt tillgängliga gator och grönområden. I detaljplan läggs mark ut som allmän plats i den omfattning som behövs/önskas. Finns inga begränsningar hur mycket eller litet som kan läggas ut. Mark utlagd som allmän platsmark kommer vara tillgänglig för allmänheten. 1p Utfarter ska begränsas så att de endast kan ske åt öster. (PBL 4:9) Utfartsförbud från kvartersmark är möjligt att lägga där så önskas så länge som utfart är möjligt i någon riktning. Dvs möjligt att på all kvartersmark lägga utfartsförbud i de tre andra väderstrecken. Var gata ska ligga i allmän plats bestäms i planen. 1p Att parkeringsplats anordnas i nordöstra hörnet för boende i flerfamiljshus och ingen annan stans (PBL 4:13) det går i detaljplan bestämma var man ska anordna parkeringsplats och var man inte får parkera. 1p Av bostadsbebyggelsen ska Användingen av kvartersmark ska bestämmas i detaljplanen, tex bostad. (PBL 4:5 3p) 1p o Minst 30 % vara vikt för friliggande villor Det är möjligt att bestämma att endast friliggande byggnader får bebyggas i ett område. (PBL 4:11 (4:16 är ok att hänvisa till) 1p o Minst 30 % vara vikt för flerbostadshus med minst 3 våningar Antal våningar är ok att reglera i en detaljplan både högst och lägsta antalet våningar. Storleken på byggnaderna kan också regleras. (PBL 4:11(4:16 är ok att hänvisa till) 1p o Minst 30 % vara vikt för uthyrning Det är inte möjligt att i en detaljplan reglera upplåtelseformen. 1p För flerbostadshusen vill Y kunna styra vilka gemensamhetsanläggningar som ska inrättas och vilka fastigheter som ska ha andel i dem. Det är möjligt att pröva och bestämma i en detaljplan genom fastighetsindelningsbestämmelser (PBL 4:18 3-4p) 1p Kommunen kommer vara huvudman för allmän plats och ovanför en av deras gator vill Y kunna uppföra en byggnadsdel som hänger ut över kommunens gata som ett större burspråk. För att uppnå detta måste marken läggas ut som kvartersmark med ett så kallat z område. Där kommunen sedan får trygga tillgången till gatan genom ex. servitut. Läggs hela gatan ut som allmän plats går det inte genomföra. 1p För poäng krävs motivering. Genomförande I vilka olika situationer används markanvisningsavtal respektive exploateringsavtal? Vad är viktigt att tänka på avseende vilken tidpunkt de två olika avtalen skrivs under? Markanvisningsavtal används när kommunen äger marken som planläggs. 1p Egentligen inte så viktigt när avtalet skrivs under, men allra senast innan man säljer marken. Dvs ok att detaljplanen är antagen och laga kraft vunnen. 1p Exploateringsavtal används då någon annan än kommunen äger marken som planläggs. 1p Väldigt viktigt att det skrivs på innan detaljplanen antas. 1p

9 Förklara skillnaden på generalentreprenad och totalentreprenad. Generalentreprenad Byggherren svarar för projekteringen men har endast avtal med EN entreprenör Totalentreprenad Byggherren har avtal med EN entreprenör som även står för projekteringen. 1p