FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Transkript

1 Årsredovisning 2004

2 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för AB SvalövsBostäder, organisationsnummer , får härmed avge följande årsredovisning för verksamhetsåret Under året har bolaget sålt fastigheten Svalöv-Kågeröd 6:1 med adress Söderåsvägen 1 i Kågeröd. I fastigheten finns en lägenhet på 118 kvm och två lokaler på 239 kvm. Bolaget har också sålt tre villor på Kråkebacken i Kågeröd med fastighetsbeteckningarna Svalöv-Kråkebacken 7:175, 7:190 och 7:191 och med adresserna Fjärshusgatan 5, 25 och 23. AB SvalövsBostäder påbörjade under 2003 installation av datanät samt en utbyggnad och uppgradering av nätet för kabel-tv i fastigheterna. Bolaget vill med detta kunna erbjuda sina hyresgäster en fast Internetuppkoppling och ett större utbud av TV-kanaler till fler hyresgäster. Vid årsskiftet var 715 lägenheter anslutna mot datanätet där hyresgästerna har möjlighet att koppla upp sig mot Internet. Ytterligare cirka 300 lägenheter kommer under 2005 att erbjudas en fast Internetuppkoppling via kabel-tv-nätet. FASTIGHETSFÖRVALTNING AB SvalövsBostäder äger lägenheter och 47 lokaler per den 31 december Dessa fastigheter redovisas i bilagor med detaljuppgifter för de enskilda fastigheterna. Bolaget förvaltar Svalövs kommuns skolor, daghem och äldreboende och de lokaler som ägs av AB SvalövsLokaler. Dessutom utför bolaget teknisk förvaltning av Svalöfs Gymnasium åt Svalövs kommun. Den totala fastighetsytan som bolaget förvaltar uppgår till drygt kvm. Bolaget fungerar som projektledare för byggnationer åt AB SvalövsLokaler och Svalövs kommun. Till AB SvalövsLokaler har en ombyggnad av Ängslyckan i Teckomatorp färdigställts under året. Till Svalövs kommun har projekteringsarbete inför en ombyggnad av Lunnaskolan i Kågeröd samt om- och tillbyggnad av Svalöfs Gymnasium påbörjats. 1

3 ORGANISATION För ett antal år sedan skedde en omorganisation i bolaget för att sköta den samordnade fastighetsförvaltningen i Svalövs kommun. I den utvändiga organisationen övergick bolaget till ett husvärdssystem och i samband med detta tog bolaget över fastighetsskötseln på delar av de kommunägda fastigheterna från ägaren. Samtidigt gjorde bolaget en upphandling av stora delar av den yttre markskötseln inom hela förvaltningsområdet samt delar av städningen i de egna fastigheterna. Under året har en fastighetsförvaltare slutat sin anställning hos oss. En ny fastighetsförvaltare med inriktning på AB SvalövsBostäders bostadshyresgäster har anställts. BYGGNADSVERKSAMHET OCH UNDERHÅLL Ombyggnad av badrum inklusive stambyte har färdigställts under året på fastigheten Möllegatan 1 i Svalöv. På Kvarnliden i Billeberga har en ombyggnad av ett särskilt boende med gemensamhets- och personallokaler till sex lägenheter färdigställts. Den gamla distriktssköterskemottagningen på Vattenverksvägen 3 i Billeberga har byggts om till två lägenheter. Tvättstugan på Ringvägen i Teckomatorp har byggts om och moderniserats under året. Utvändigt större målningsunderhåll utfördes under sommarhalvåret på fastigheten Trädgårdsgatan 9 i Tågarp. Nybyggnation av ett gemensamt tvätthus i markplan innehållande fem tvättstugor och en grovtvättstuga för hela Södervångsområdet i Svalöv påbörjades under året. Kostnaderna för underhåll uppgick under året och till (11 693) tkr och kostnaden för reparationer har ökat till (4 826) tkr under året. UTHYRNINGSSITUATIONEN Uthyrningssituationen för helåret i bolaget har varit god. Bolaget har haft en sjunkande tendens på vakansgraden de senaste åren. Per bokslutsdatum var 16 (13) lägenheter vakanta, vilket motsvarar 1,5 (1,2) procent av hela lägenhetsbeståndet. De vakanta lägenheterna finns främst i Röstånga. Bolaget har 49 lägenheter på orten varav 9 lägenheter är vakanta. Omflyttningsfrekvensen för lägenheterna är på en relativt hög nivå. En av orsakerna till detta är att bland bolagets hyresgäster finns skolelever på Svalöfs Gymnasium och Fridhems Folkhögskola. Deras skoltid i Svalöv uppgår i genomsnitt till cirka två år och därefter flyttar de vidare till annan ort. 2

4 Bolagets trogna och skötsamma hyresgäster, vilka har bott minst tre år i samma lägenhet, erhöll en reducering av hyran med 500 kronor i december Med denna åtgärd vill bolaget visa att man värnar om dessa hyresgäster. HYRESFÖRHANDLINGAR Överenskommelse med Hyresgästföreningen Norra Skåne träffades om hyran för år Utfallet av denna förhandling innebar att kallhyran ökade med mellan 8,00 och 16,00 kronor per kvadratmeter och år. Uppvärmningen ökade för alla med 7,50 kronor per kvadratmeter och år. Ny överenskommelse för år 2005 har träffats med Hyresgästföreningen Norra Skåne. Den innebär att kallhyran ökar med 14,00 kronor per kvadratmeter och år. EKONOMI Bolaget har förvaltningen av såväl Svalövs kommuns som AB SvalövsLokalers fastigheter. Omfattningen av dessa förvaltningar är på tkr. Under året har lån amorterats med (2 196) tkr. Då bolaget har en skillnad mellan det skattemässiga och det bokföringsmässiga värdet på byggnader har bolaget i balansräkningen avsatt 221 tkr som en uppskjuten skatteskuld. Bolaget har under året gjort investeringar på (10 891) tkr. NYCKELTAL Nyckeltal Nettoomsättning tkr Vakansgrad % 1,5 1,2 1,9 2,9 Likviditet % Soliditet % 8,4 8,3 8,0 7,8 Kapitalkostnader tkr Resultat efter finansiella poster tkr Definitioner: Vakansgrad: Antalet vakanta lägenheter i % den 31 december respektive år. Likviditet: Omsättningstillgångar exkl. varulager delat med kortfristiga skulder. Soliditet: Eget kapital inkl. 72 % av obeskattade reserver i % av balansomslutningen. Kapitalkostnader: Räntekostnader på fastighetslån minus räntebidrag. 3

5 FRAMTIDEN I fastigheterna Lindgården-Teckomatorp och Hasselbacken-Röstånga, som tidigare har varit särskilda boenden med stora gemensamma ytor för de boende, kommer en översyn att ske för att försöka ändra fastigheterna till vanligt boende utan stora allmänna ytor. På Södervångsområdet i Svalöv kommer en ny byggnad innehållande fem tvättstugor och en grovtvättstuga att färdigställas under året. På fastigheterna Ringvägen i Teckomatorp, Södervägen i Tågarp och Trädgårdsgatan 4-14 i Kågeröd är det planerat fönsterbyte samt takarbeten under året. I fastigheten Plåtslagaregatan 6 i Teckomatorp är det planerat fönsterbyte under året. STYRELSE Styrelsen har bestått av sju ordinarie ledamöter och sju suppleanter, vilka samtliga är utsedda av kommunfullmäktige i Svalövs kommun. En facklig representant sitter som adjungerad ledamot i styrelsen sedan Ordinarie ledamöter Suppleanter Gunnar Bengtsson Ordförande Birgitta Jönsson Poul Hedegård Vice ordförande Lars-Göran Svensson Arne Nordqvist Bengt-Göran Grönvall Anna Klemm Lars Nilsson Christer Nordahl Bertil Nilsson Lena Åkesson Anders Månsson Karl-Erik Kruse Eva Svensson Christer Olsson Adjungerad VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR Bo Gripsten 4

6 REVISORER Ordinarie Suppleanter L-A Ottosson Auktoriserad revisor Magnus Helmfrid Auktoriserad revisor Ernst & Young AB har biträtt med redovisnings- och förvaltningsgranskning. Ordinarie Lekmannarevisorer Gösta Tykesson Ylva Liljeblad Henrik Wachtmeister Suppleanter Kerstin Andersson Lennart Lenander Bertil Olsson ORGANISATIONSTILLHÖRIGHET Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag Sveriges Kooperativa och Allmännyttiga Bostadsföretags Förhandlingsorganisation SABO FASTIGO DELÄGARSKAP Husbyggnadsvaror HBV förening u p a Andelsföreningen SkåneHem SABO - Byggnadsförsäkringsaktiebolag HBV FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Styrelsen och verkställande direktören föreslår bolagsstämman att årets resultat å kronor jämte tidigare balanserat resultat å kronor disponeras genom att i ny räkning överföra kronor. Företagets resultat och ställning redovisas i efterföljande resultat- och balansräkning med noter. 5

7 RESULTATRÄKNING (tkr) Not Rörelsens intäkter 1 Nettoomsättning Hyresintäkter Övriga rörelseintäkter Rörelsens kostnader Externa kostnader Personalkostnader Avskrivningar Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Intäkter Kostnader Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT

8 BALANSRÄKNING (tkr) Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader Mark Markanläggningar Maskiner och inventarier Pågående ny- och ombyggnader Finansiella anläggningstillgångar Andelar och innestående rabatter Värdepappersinnehav Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager Förråd och lager Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Övriga fordringar 2 3 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och Bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

9 BALANSRÄKNING (tkr) Not Eget kapital och Skulder Eget kapital 16 Bundet eget kapital Aktiekapital (6 315 aktier à nominellt kronor) Reservfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar till skatter Avsättningar uppskjuten skatteskuld Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Inteckningar för lån Borgensförbindelse Fastigo

10 KASSAFLÖDESANALYS (tkr) DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat före finansiella poster Avskrivningar Övriga ej likviditetspåverkande poster Erhållen ränta Erlagd ränta Betald inkomstskatt Ökning (-) / minskning (+) varulager Ökning (-) / minskning (+) kundfordringar Ökning (-) / minskning (+) övriga kortfristiga fordringar Ökning (+) / minskning (-) leverantörsskulder Ökning (+) / minskning (-) övriga kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i materiella anläggningstillgångar Sålda materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån Amortering av skuld Ökning/minskning kortfristiga finansiella skulder Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Kursdifferens i likvida medel Annan ökning/minskning av bokförda värdet Likvida medel vid årets slut

11 NOTER 1 Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalning. Som likvida medel klassificeras, förutom kassa och banktillgodohavanden, kortfristiga finansiella placeringar som handlas på en öppen marknad till kända belopp eller har en kortare återstående löptid än tre månader från anskaffningstidpunkten. Räntebidrag Sedan 1997 redovisas räntebidragen under övriga rörelseintäkter, vilket är en anpassning till FastBas97. Gränsdragning reparation-underhåll-ombyggnad Med reparationer avses åtgärder som avser att återställa funktioner efter inträffade funktionsbrister. Med underhåll avses åtgärder som syftar till att vidmakthålla en fastighet och dess tekniska system. Med ombyggnad avses åtgärder som innebär en förbättring av fastighetens standard. Underhåll avgränsas från reparation genom att åtgärden är planerad. Underhåll avgränsas från ombyggnad genom att åtgärden avser att vidmakthålla och inte förbättra. Avskrivning på anläggningstillgångar Rörelseresultatet belastat med avskrivningar enligt plan, vilka beräknas på ursprungliga anskaffningsvärdet och baseras på tillgångarnas ekonomiska livslängd. Byggnader: 2,00% Hyreshus och Småhus 3,00% Specialbyggnad 4,00% Industribyggnad Markanläggningar: 5,00% Markanläggningar Avskrivning på maskiner och inventarier Rörelseresultatet belastat med planenlig avskrivning. Kortfristiga fordringar Fordringarna upptas till det belopp som efter individuell bedömning beräknas bli betalt. Varulager Lagret värderas enligt principen först-in först-ut. Övrigt Bolaget bedriver inte någon verksamhet där upplysning enligt miljölagstiftning är nödvändigt. 10

12 Hyresintäkter Grundhyror bostäder Grundhyror lokaler Grundhyror garage Outhyrda objekt Rabatter Övriga rörelseintäkter Ersättning AB SvalövsLokaler Ersättning Svalövs kommun Reavinst/förlust fastigheter och inventarier Räntebidrag Skattereduktion Övriga intäkter Externa kostnader Material Fastighetsskötsel Reparationer Underhåll Köpta tjänster Fastighetsskötsel Reparationer Underhåll Taxebundet Driftkostnader Uppvärmning El Vatten Sophämtning Övriga externa kostnader Fastighetsförsäkring Avgifter till hyresgästföreningen Marknadsföring Avskrivna hyresfordringar Kabel-TV och bredband Administration Hyreskostnad Svalövs kommun Fastighetsskatt Under administration ingår revisionsarvode med

13 Summa externa kostnader Material Köpta tjänster Taxebundet Övriga externa kostnader Personalkostnader Medelantalet anställda har uppgått till: Kvinnor 4 4 Män Totalt för företaget Löner och ersättningar har uppgått till: Styrelsen och verkställande direktören Kollektivt anställda Tjänstemän Sociala avgifter enligt lag och avtal Pensionskostnader, varav för verkställande direktören 87 tkr (83 tkr) Totala löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader Vid uppsägning från bolagets sida har verkställande direktörn rätt till 12 månadslöner, samt en tjänstepension knuten till sin anställning. Upplysning om sjukfrånvaro Kvinnor * Män 4,6% Ålderskategori yngre än 30 år * Ålderskategori mellan år * Ålderskategori äldre än 49 år 1,1% Total sjukfrånvaro 4,5% Långtidssjukfrånvaro 1,7% Total sjukfrånvaro anges i procent av de anställdas sammanlagda ordinarie arbetstid. Långtidssjukfrånvaro är den andel av sjukfrånvaron som avser frånvaro under en sammanhängande tid av 60 dagar eller mer. Den ordinarie arbetstiden har definierats som arbetstid enligt kollektivavtal eller annat avtal med den anställde. Semesterledighet och tjänstledighet ingår i arbetstiden. 12

14 Finansiella intäkter Ränteintäkter bankkonto Ränteintäkter hyres- och kundfordringar Övriga finansiella intäkter Finansiella kostnader Räntekostnader Borgensavgift Övriga finansiella kostnader Bokslutsdispositioner Avsättning till periodiseringsfond Återföring från periodiseringsfond Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan Byggnader Ingående anskaffningsvärde Försäljning Investering Utgående anskaffningsvärde Ackumulerad avskrivning Återföring ack. avskrivning på såld tillgång Årets avskrivning Utgående avskrivning Bokfört restvärde Taxeringsvärde Byggnader Mark Markanläggningar Ingående anskaffningsvärde Investering Utgående anskaffningsvärde Ackumulerad avskrivning Årets avskrivning Utgående avskrivning Bokfört restvärde

15 Maskiner och inventarier Ingående anskaffningsvärde Investering Utgående anskaffningsvärde Ackumulerad avskrivning Årets avskrivning Utgående avskrivning Bokfört restvärde Värdepappersinnehav Aktier-SABO Andelskapital HBV Förråd och lager Vitvaror Bränslelager Övrigt Hyres- och kundfordringar Hyresfordringar Osäkra hyresfordringar Kundfordringar Osäkra kundfordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda räntekostnader Försäkringspremier Diverse leverantörer Upplupna räntebidrag Förändring av eget kapital år 2004 Aktie- Reserv- Balanserad Årets Totalt kapital fond vinst resultat Belopp vid årets ingång Vinstdisposition Årets resultat Belopp vid årets utgång

16 Obeskattade reserver Periodiseringsfond taxeringsår Periodiseringsfond taxeringsår Periodiseringsfond taxeringsår Periodiseringsfond taxeringsår Periodiseringsfond taxeringsår Periodiseringsfond taxeringsår Ackumulerade överavskrivningar Långfristiga skulder Fastighetslån Checkkredit (limit 5 Mkr) Räntebindningstid fastighetslån < 5 år > 5 år Skatteskulder Inkomstskatt Särskild löneskatt * Preliminärskatt * Redovisades föregående år under not Övriga skulder Personalens källskatt Moms Övrigt

17 16

18 17

19 FASTIGHETSVÄRDEN (TKR) Fastighets- Anskaffnings- Anskaffnings- Anskaffnings- Ack värde- Bokfört Taxeringsbeteckning kostnad kostnad kostnad minskning restvärde värde Mark Byggnad Totalt Byggnader Byggnader Totalt S:a Svalöv 30: S:a Svalöv 33: S:a Svalöv 33: S:a Svalöv 9: Felestad 27: Felestad 27: Felestad 27: Felestad 27: Felestad 27: Felestad 27: S:a Svalöv 34: S:a Svalöv 34: S:a Svalöv 34: S:a Svalöv 34: S:a Svalöv 34: S:a Svalöv 33: S:a Svalöv 34: S:a Svalöv 34: S:a Svalöv 34: S:a Svalöv 6: S:a Svalöv 6: S:a Svalöv 9: S:a Svalöv 6: S:a Svalöv 2: S:a Svalöv 33: S:a Svalöv 33: S:a Svalöv 33: S:a Svalöv 33: S:a Svalöv 16: Teckomatorp 8: Teckomatorp 22: Teckomatorp 21: Teckomatorp 21: Teckomatorp 20: Teckomatorp 19: Teckomatorp 13: Teckomatorp 13: Billeberga 11: Billeberga 10: Tågarp 3: Tågarp 3: Tågarp 3: Kågeröd 5: Kågeröd 5: Kågeröd 5: Kågeröd 13: Kågeröd 13: Kågeröd 1: Kågeröd 1: Kågeröd 1: Kågeröd 1: Kågeröd 5: Kråkebacken 7: Kråkebacken 7: Kråkebacken 7: Kråkebacken 7: Röstånga 19: Röstånga 5: Röstånga 20: Röstånga 5: Summa

20 FASTIGHETER (ANTAL LÄGENHETER OCH YTOR) Fastighetsbeteckning Adress 1 Rok 2 Rok 3 Rok 4 Rok Samtliga Bostäder Lokaler Lokaler Garage Antal Antal Antal Antal Antal Yta Antal Yta Antal S:a Svalöv 33:52 Herrevadsgatan S:a Svalöv 33:42 Svalegatan S:a Svalöv 9:20 Svalegatan S:a Svalöv 9:20 Kvarnbacken S:a Svalöv 9:20 Herrevadsgatan S:a Svalöv 30:8 Erik Ljungs gata Felestad 27:54 Hans Perssons väg 3 B-H, Ekebog A-C Felestad 27:55 Ekebogatan 4 D-F, 5 A-C Felestad 27:56 Ekebogatan 5 D-E, Bredingegatan 1 A - C Felestad 27:60 Södervångsgatan 4 A - C Felestad 27:61 Södervångsgatan 2 A - E Felestad 27:53 Hans Perssons väg 3 A S:a Svalöv 34:83 Fridhemsgatan 5 A - C S:a Svalöv 34:85 Kvarngatan 24 A - B S:a Svalöv 34:86 Kvarngatan 26 A - H S:a Svalöv 34:87 Kvarngatan 28 A - G S:a Svalöv 34:88 Kvarngatan 30 A - G S:a Svalöv 34:82 Möllegatan 1 A - D S:a Svalöv 34:81 Möllegatan 3 A-B/Ryttaregatan 1 A -B S:a Svalöv 34:79 Möllegatan 4 A - D S:a Svalöv 33:40 Centralgatan S:a Svalöv 9:19 Svalegatan 45,47, Bryggaregatan S:a Svalöv 6:178 Svalegatan S:a Svalöv 6:179 Svalegatan 34-36, Trädgårdsgatan S:a Svalöv 2:13 Skolgatan 21 A - G S:a Svalöv 33:4 Norra Parkvägen 3 A - G S:a Svalöv 33:1 Skolgatan S:a Svalöv 33:2 Skolgatan S:a Svalöv 33:3 Skolgatan N Svalöv 16:28 Majorsgatan Teckomatorp 8:23 Karlsgatan Teckomatorp 22:32 Fältgatan 1 A - 19 B Teckomatorp 21:4-5 Ringvägen 2 A - 28 B Teckomatorp 20:5 Södra Solhemsgatan Teckomatorp 19:1 Västergatan 34 A - T, - Servicecentra Teckomatorp 13:2 Plåtslagaregatan 4 A - C Teckomatorp 13:3 Plåtslagaregatan 6 A - F Billeberga 11:171 Kvarnliden Billeberga 10:27 Vattenverksvägen Tågarp 3:92 Södervägen Tågarp 3:129 Torggatan 1-15, Södervägen Tågarp 3:130 Trädgårdsgatan Kågeröd 5:128 Stenhuggaregatan Kågeröd 5:12 Möllarpsvägen 4 A - C, Kågeröd 5:25 Stenhuggaregatan 5 A -C Kågeröd 13:1 Brandkårsgatan 2, 3 A - B Kågeröd 13:2 Brandkårsgatan 1 A - B Kågeröd 1:127 Trädgårdsgatan 4 A - 14 B Kågeröd 1:130 Trädgårdsg. 3 A - 7 C/Luggudeg.5 A - 13 B Kågeröd 1:135 Tycko Brahegatan Kågeröd 1:38 Knutstorpsvägen Kråkebacken Fjärshusgatan 1-7, Röstånga 5:42 Hantverksgatan 2 A - M Röstånga 20:2 Hallaliden Röstånga 5:63 Per Gummessons väg 5 / Hantverksg Röstånga 19:23 Marieholmsvägen Rok 2 Rok 3 Rok 4 Rok Samtliga Bostäder Lokaler Lokaler Garage Antal Antal Antal Antal Antal Yta Antal Yta Antal Totalt per ort Svalöv Teckomatorp Billeberga Tågarp Kågeröd Röstånga Totalt företaget