BRF PROPELLERN 13 ÅRSRedoviSning 2014

Transkript

1 BRF PROPELLERN 13 ÅRSRedoviSning 2014

2

3 Org Nr: Styrelsen för Org.nr: får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret

4 Kallelse till ordinarie föreningsstämma Brf Propellern 13, Dagordning vid ordinarie föreningsstämma tisdagen den 2 juni kl Plats: Utanför tvättstugan eller på vår innegård vid fint väder. 1. Stämmans öppnande 2. Val av stämmoordförande 3. Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare 4. Godkännande av röstlängd 5. Fastställande av dagordning 6. Val av två personer att jämte stämmoordförande justera protokollet 7. Fråga om kallelse behörigen skett 8. Styrelsen årsredovisning 9. Revisorernas berättelse 10. Beslut om fastställande av resultat- och balansräkning 11. Beslut i anledning av föreningens vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkning 12. Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöter 13. Fråga om arvoden för styrelseledamöter och revisorer 14. Beslut om antal styrelseledamöter och styrelsesuppleanter som ska väljas 15. V al av styrelseledamöter och suppleanter 16. Val av revisor samt revisorsuppleant 1 7. V al av valberedning 18. Antagande av nya stadgar, första beslutet 19. Övriga anmälda ärenden 20. Bredbandanslutning via fibernät 21. Stämmans avslutning Vid stämman har varje medlem en röst. Innehar flera medlemmar bostadsrätt gemensamt har de dock tillsammans endast en röst. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens maka/make, sambo, annan närstående eller annan medlem får vara ombud. Ombudet skall lämna skriftlig och daterad fullmakt. Fullmakten gäller längst ett år från utfärdandet. Välkomna STYRELSEN 2

5 ÅRSREDOVISNING Styrelsen för ( får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2014 Föreningens verksamhet Fastigheter Bostadsrättsföreningen registrerades och tomträtten till fastigheten köptes av hyresgästerna Tidigare ägare var Familjebostäder. Föreningen äger fastigheten Propellern 13, Bergsundsgatan 7 i Stockholm i vilken man upplåter lägenheter. Fastigheten byggdes Fastigheten är fullvärdesförsäkrad i IF Försäkringsbolag. Lägenheter Av föreningens 41 lägenheter upplåts 5 bostäder med hyresrätt. En tvist pågår med en av dessa hyresgäster då personen ifråga ej varit bosatt i lägenheten eller mantalsskriven på adressen under många år. Föreningsfrågor Ordinarie föreningsstämma avhölls På stämman deltog 12 medlemmar. Föreningen hade vid årets slut 48 medlemmar och 6 överlåtelser har skett under Styrelse Martin Bernhardsson Jonas Lind Björn Grape Cecilia W estin Mikaela Kalb Britt W arnehed ordförande vice ordförande sekreterare ledamot ledamot (tillfälligt bosatt utomlands) suppleant I tur att avgå vid kommande ordinarie föreningsstämma är Martin Bernhardsson, Jonas Lind, Cecilia W estin, Mikaela Kalb samt Britt W arnehed. Styrelsen har under verksamhetsåret hållit 9 st protokollförda sammanträden. 3

6 Revisor Revisorer har varit Emelie Fahlesson med Simon Simon Quick som suppleant, valda vid föreningsstämman samt BoRevision AB. Valberedning Valberedning har varit Sanna Fleming sammankallande, och Anna Bergstrand. Förvaltning HSB Stockholm har skött den ekonomiska förvaltningen och FT Drift AB den tekniska förvaltningen. Dessutom har styrelsen avtal tecknade med andra entreprenörer såsom städning, hisskötsel, sophämtning etc för att klara av den vardagliga skötseln av fastigheten. Väsentliga händelser under året Ombyggnad och underhåll Föreningens fastighetsel byttes ut under sommaren/hösten. Entreprenör var Total-el. Det vänstra stupröret på fasaden mot gatan byttes ut eftersom det en längre tid runnit regnvatten mot den nya snygga fasaden. Vid kraftigt regn har det visat sig att vatten från grannfastighetens stenmur rinner ner i vår källare. Utredning om åtgärd och ansvar pågår. En underhållsplan har beställts och levererats. Underhållsplanen är ett krav enligt våra stadgar och löper på en period om 20 år framåt. Förväntad framtida utveckling Styrelsen har diskuterat eventuell ommålning av trapphuset. Hissen kan komma att behöva en kostsam renovering. Installation av fiberbredband. 4

7 Ekonomi Föreningen har legat i en tvist med en hyresgäst under hela Tvisten vanns av föreningen och berörd lägenhet är nu såld till ett pris av 2,6 milj kr. Därför återstår inför 2015 endast 4 hyreslägenheter. Styrelsens bedömning är att föreningen har en mycket god ekonomi. I skrivande stund (april 2015) har vi lån kvar på kr och en behållning i kassan på 2,8 milj kr. Flerårsöversikt Nettoomsättning tkr Resultat efter finansiella poster tkr Soliditet% Bankskuld kr/kvm Årsavgifter kr/kvm Drifts- och personalkostnader kr/kvm Räntekostnader kr/kvm En snittlägenhet på 31,4 kvm kan förenklat sägas vara belånad med kr vid årets utgång. På en snittlägenhet på 31,4 kvm belöper en månadsavgift om ca kr/månad. Av avgiften från en snittlägenhet går ca kr/månad åt till att betala föreningens driftskostnader. Av avgiften från en snittlägenhet går ca 565 kr/månad åt till att betala föreningen räntekostnader. Resultat och ställning Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. Förslag till resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel Balanserat resultat före reservering/ianspråktagande av yttre fond Årets resultat Reservering till fond för yttre underhåll, enligt underhållsplan Ianspråkstagande av fond för yttre underhåll motsvarande del av årets kostnad Summa till stämmans förfogande Styrelsen föreslår följande disposition Balanseras i ny räkning kr kr kr kr kr kr 5

8 Org Nr: Resultaträkning Rörelseintäkter Nettoomsättning Rörelsekostnader Driftskostnader Övriga externa kostnader Planerat underhåll Personalkostnader och arvoden Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Årets resultat Not 1 Not 2 Not 3 Not 4 Not 5 Not

9 Org Nr: Balansräkning Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier och maskiner Not 7 Not Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 9 Not Kortfristiga placeringar Not Kassa och bank Not Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

10 Org Nr: Balansräkning Eget kapital och skulder Eget kapital Not 13 Bundet eget kapital Medlemsinsatser Balkongfond Yttre underhållsfond Fritt eget kapital/ansamlad förlust Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Skulder Skulder till kreditinstitut Not Leverantörsskulder Aktuell skatteskuld Övriga skulder Not Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar ställda för skulder till kreditinstitut Summa ställda säkerheter Ansvarsförbindelser Inga Inga 8

11 Org Nr: Kassaflödesanalys Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Kassaflöde från löpande verksamhet Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) /minskning ( +) kortfristiga fordringar Ökning ( +) /minskning (-) kortfristiga skulder Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringsverksamhet Investeringar/försäljningar av finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansieringsverksamhet Kassaflöde från finansieringsverksamhet Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut I kassaflödesanalysen medräknas föreningens avräkningskonto, kortfristiga placeringar samt placeringskonto hos HSB Stockholm in i de likvida medlen. 9

12 Org Nr: Redovisnings- och värderingsprinciper samt övriga bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inget annat anges. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 årsredovisning för mindre företag/ekonomiska föreningar (K2). År 2014 är det första året som föreningen följer BFNAR 2009:1 vilket innebär att det finns brister i jämförbarheten mellan åren. Avskrivning fastighet Principen för K2 är att inga nya komponenter aktiveras förutom de som ligger kvar från övergången till K2. Dessa komponenter som i enlighet med god redovisningssed och tidigare normgivning aktiverats som separata avskrivningsenheter ligger fortsatt kvar med separata avskrivningsplaner. Byggnaden skrivs av linjärt över nyttjandeperioden med 1,7 % av anskaffningsvärdet årligen och total livslängd har bedömts till 120 år från färdigställandetiden. Övriga komponenter skrivs av linjärt på 40 år. Under året har komponenterna skrivits av med 2,5% Avskrivning inventarier och maskiner Avskrivning sker med 20% på anskaffningskostnaden. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråkstagande från underhållsfonden beslutas av stämman. Inkomstskatt och underskottsavdrag En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Enligt en dom i Högsta Förvaltningsdomstolen är en bostadsrättsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalintäkter samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning av eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 22 %. Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Föreningen har inget skattemässiga underskott. 10

13 Org Nr: Noter Not1 Nettoomsättning Årsavgifter Hyror Övriga intäkter Bruttoomsättning Avgifts- och hyresbortfall Not2 Driftskostnader Fastighetsskötsel och lokalvård Reparationer El Uppvärmning Vatten Sophämtning Fastighetsförsäkring Kabel-TV och bredband Fastighetsskatt iO Förvaltningsarvoden Tomträttsavgäld Övriga driftskostnader Not3 Övriga externa kostnader Förbrukningsinventarier och varuinköp Administrationskostnader Extern revision Konsultkostnader Not4 Personalkostnader och arvoden Arvode styrelse Revisionsarvode Sociala avgifter Nots Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter avräkningskonto HSB Stockholm Ränteintäkter skattekonto Ränteintäkter HSB bunden placering övriga ränteintäkter Not6 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder Övriga räntekostnader

14 Org Nr: Noter Not7 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden Anskaffningsvärde byggnader Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad - bostäder Taxeringsvärde byggnad - lokaler 0 0 Taxeringsvärde mark - bostäder Taxeringsvärde mark - lokaler 0 0 Summa taxeringsvärde Nots Inventarier och maskiner Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde Not9 Övriga kortfristiga fordringar Skattekonto Avräkningskonto HSB Stockholm Övriga fordringar NotlO Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Fastighetsföräkring Ekonomiförvaltning Tomträttsavgäld Kabel TV Ränta specialinlåning HSB Stockholm Ovanstående poster består av förskottsbetalda kostnader avseende kommande räkenskapsår samt intäktsfordringar för innevarande räkenskapsår. Not 11 Kortfristiga placeringar Bunden placering 3-mån HSB Stockholm Not12 Kassa och bank Handkassa

15 Org Nr: Noter Not 13 Förändring av eget kapital Belopp vid årets ingång Resultatdisposition Årets resultat Belopp vid årets slut Medlemsinsatser Insatser u12121 avgifter Yttre uh fond Balanserat resultat Årets resultat Not 14 Skulder till kreditinstitut Låneinstitut Swedbank Swedbank Lånenummer Ränta 2,67% 3,61% Ränteändr dag Belo Nästa års amortering Långfristiga skulder exklusive kortfristig del Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till Not 15 Övriga skulder Inbetalningar Balkonger Not 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader Förutbetalda hyror och avgifter El Fjärrvärme Löpande underhåll Planerat underhåll Revision Vatten Styrelsearvode Revisionsarvode förtroendevald revisor Arbetsgivaravgifter upplupna arvoden Konsult kostnad Övriga upplupna kostnader Ovanstående poster består av förskottsinbetalda intäkter avseende kommande räkenskapsår samt skulder som avser innevarande räkenskapsår men betalas under nästkommande år. 13

16 Org Nr: Noter Stockholm, den... ~.~/.~f..=... QO.J'.5 (3 ~--... J~!.. L~ :~ 'r'ä[ J M~~~ n ~ ~ni<ä.efa. käfo lämnats beträffande denna årsredovisning Av föreningen vald revisor -~~ Av HSB Riksförbund förordnad revisor 14

17 Org Nr: Revisionsberättelse Till föreningsstämman i, arg.nr Rapport om årsredovisningen Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Vi har utfört en revision av årsredovisningen för för räkenskapsåret Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust samt styrelsens förvaltning för Bostadsrättsföreningen Propellern 13 för räkenskapsåret Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust, och det är styrelsen som har ansvaret för förvaltningen enligt bostadsrättslagen. Revisorns ansvar Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Granskningen har utförts enligt god redovisningssed. För revisorn från BoRevision AB innebär detta att denne har utfört revisionen enligt lnternational Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att revisorn följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur föreningen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i föreningens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt har handlat i strid med årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att föreningsstämman behandlar resultatet enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Uttalanden Stockholm den Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden 1 rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per ~ och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt. ' '..Förvaltningsberättelsen är förenlig med :::/;;; arsredov1srnngens ovnga delar. Av föt ngen vald revisor Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen.!'fl/s- ~rsredov~sn~ngslag~n l L l/h \'jjll1jll 15 förordnad revisor

18 Org Nr: Totala kostnader Personalkostnader Räntekostnader 1% 10% Drift 37% Avskrivningar 25% Övriga externa kostnader 3% Planerat underhåll 24% Fördelning driftkostnader Ar 2014 oar

19 Fullmakt Varje medlem har en röst. Om flera medlemmar äger bostadsrätten gemensamt, har de ändå bara en röst tillsammans. Om en medlem äger flera bostadsrätter i föreningen, har denne ändå bara en röst. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make/maka, registrerad partner, sambo, annan närstående(=förälder, syskon eller barn) eller annan medlem får vara ombud. Ombud får bara företräda en medlem. Fullmakt ska vara skriftlig och daterad. Den gäller högst ett år efter utfärdandet. Ort. Datum... Fullmakt för att företräda bostadsrättshavaren Lägenhetsnummer.... i brf Bostadsrättshavarens egenhändiga namntäckning:. (Namnförtydligande)... (Fullmakten behöver inte vara bevittnad)

20 Ordlista Årsredovisning: Består av en förvaltningsberättelse samt den ekonomiska redovisningen. Förvaltningsberättelse: Den del av årsredovisningen som i text förklarar verksamheten kallas förvaltningsberättelse (ibland verksamhetsberättelse eller styrelseberättelse). Förvaltningsberättelsen talar om vilka som haft uppdrag i föreningen, vad som i huvudsak förekommit samt redovisar en del fakta om antalet medlemmar m m. Den ekonomiska redovisningen, bokslutet, följer den EU-anpassade årsredovisningslagen. Redovisningen består av resultaträkning, balansräkning och noter. I resultat- och balansräkningarna redovisas klumpsummor. Noterna innehåller mer detaljerad information. Resultaträkningen visar vilka intäkter respektive kostnader föreningen har haft under året. Intäkter minus kostnader = årets överskott/underskott. För en bostadsrättsförening gäller det nu inte att få så stort överskott som möjligt, utan istället att anpassa intäkterna till kostnaderna. Med andra ord ska årsavgifterna beräknas så att de täcker de kostnader (inklusive avsättning till fonder) som man väntar ska uppkomma. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen hur resultatet ska hanteras. Balansräkningen visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). På tillgångssidan redovisas föreningens anläggningstillgångar i form av fastigheter och inventarier samt föreningens omsättningstillgångar i form av t ex kontanter och andra likvida medel. På skuldsidan redovisas föreningens eget kapital som innehåller medlemmarnas insatser, balanserat resultat och yttre fonden. Övriga poster på skuldsidan är skulder till kreditinstitut och övriga, t ex leverantörsskulder. Anläggningstillgångar är tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader. Avskrivningar: Värdet på fastigheterna och inköpta inventarier minskar på grund av förslitning. Detta redovisas som en kostnad för avskrivning i resultaträkningen varje år. Det värde som står som tillgång i balansräkningen är värdet efter alla avskrivningar. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till kontanter inom ett år. Bland omsättningstillgångar kan nämnas HSB avräkningskonto och andra likvida medel. Kortfristiga skulder är skulder som föreningen måste betala senast inom ett år, t ex leverantörsskulder. Likviditet är bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (t ex vatten, el, räntor, bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens omsättningstillgångar med dess kortfristiga skulder. Är omsättningstillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten tillfredsställande. Skulder: Skulder till utomstående; dels sådana som ska betalas inom ett år, dels skulder till kreditinstitut. Fond för yttre underhåll: Styrelsen ska upprätta underhållsplan för föreningens hus. I årsbudgeten ska medel avsättas för underhållet. Genom beslut om årsavgiftens storlek säkerställs erforderliga medel för att trygga underhållet av föreningens hus. Beslut om fondavsättning fattas av föreningsstämman. Fond för inre underhåll: I de bostadsrättsföreningar som har en inre underhållsfond, regleras avsättningen till fonden i bostadsrättsföreningens stadgar. Fondbeloppet enligt balansräkningen utvisar den sammanlagda behållningen av samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. Fondens fördelning på respektive lägenhet framgår av den avispecifikation som följer inbetalningskorten varje kvartal. Ansvarsförbindelser är åtaganden för föreningen som inte bokats som kort- eller långfristig skuld. Kan vara borgensförbindelser eller avtalsenligt åtagande, som avgäld. Ställda panter avser i föreningens fall de pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet för erhållna lån.

21