LÄGENHETSHOTELL OCH RESTAURANG, ULLÅDALSSTUGAN

Transkript

1 LÄGENHETSHOTELL OCH RESTAURANG, ULLÅDALSSTUGAN Bräcke 3:5 och 3:6 Åre kommun, Jämtlands län Upprättat Pål Anders Stensson Planchef Ola Ohlin Planarkitekt

2 VAD ÄR ETT PLANPROGRAM? Ett planprogram enligt plan- och bygglagen är ett dokument som skickas ut i ett tidigt skede för att informera berörda om en tänkt exploatering eller åtgärd. Programmet ska ange utgångspunkter och mål för planen. Avsikten är att samla in synpunkter som sedan ligger till grund för den fortsatta planeringen. Detta program skickas ut på samråd till berörda myndigheter, kommunala förvaltningar, sakägare m. fl. Handlingarna finns även på kommunens hemsida: Bygga & bo, Samhällsplanering, Detaljplanering, Aktuella detaljplaner, Ullådalsstugan. Eventuella synpunkter på programmet ska lämnas skriftligen senast till Åre kommun, Planavdelningen, Box 201, Järpen eller mailas till mbr@are.se. PLANPROCESSEN HÄR ÄR VI NU PLANBESKED KS PROGRAMSAMRÅD MBR SAMRÅD MBR GRANSKNING MBR GODKÄNNANDE MBR ANTAGANDE KS/KF LAGA KRAFT MBR = Miljö-, bygg- och räddningsnämnden KS = Kommunstyrelsen KF = Kommunfullmäktige Planbesked Kommunstyrelsen beslutar om planarbete kan inledas eller inte. Programsamråd Start för planarbetet. Utgångspunkter och mål för planläggningen beskrivs. Samråd Granskning Godkännande Antagande Laga kraft Myndigheter, sakägare och andra berörda ges möjlighet att lämna synpunkter på samrådshandlingarna. Planen med tillhörande handlingar och en samrådsredogörelse ställs ut och allmänheten samt myndigheter, sakägare och andra berörda ges tillfälle att påverka planförslaget. Planen och ett utlåtande över inkomna skrivelser under granskningen godkänns och sänds vidare för antagande. Kommunfullmäktige eller Kommunstyrelsen antar planen och utlåtandet. Planen vinner laga kraft cirka fyra veckor efter antagandet om den inte överklagas. 2(8)

3 Åre kommun PROGRAMMETS SYFTE verksamheten. De illustrationer som låg till grund för beslutet är de samma som redovisas i detta program. Syftet med planprogrammet är att utreda förutsättningarna för att ersätta nuvarande Ullådalsstugan med en större byggnad som ska kunna inrymma lägenhetshotell och restaurang. Programhandlingarna godkändes för samråd av Miljö-, Bygg-, och Räddningsnämnden Nämnden beslutade samtidigt att en miljökonsekvensbeskrivning ska upprättas. Ullådalsstugan PROGRAMOMRÅDET Lägesbestämning Programområdet är beläget i Ullådalen ca 5 km från centrala Åre. Från E14 nås platsen via Ullådalsvägen (allmän väg 1018). Programområdet är belägen vid vägens slut, där nuvarande Ullådalsstugan finns. I direkt anslutning finns Ullådalsliftarnas dalstation. Planområdets exakta avgränsning kommer att bestämmas i det fortsatta arbetet. Areal och markägoförhållanden Rödkullen C Programområdet omfattar fastigheten Bräcke 3:6 samt delar av Bräcke 3:5 med följande markägoförhållanden: 1. Bräcke 3:6 Ullådalsstugan AB (röd färg nedan) 2. Bräcke 3:5 Skistar AB (gul färg nedan) Bräcke 3:6 är snävt avgränsad runt nuvarande Ullådalsstugan. För att kunna genomföra projektet behöver Ullådalsstugan AB förvärva den mark som erfordras av Skistar AB. Ett avtal som reglerar denna förutsättning finns upprättad mellan parterna. Avsikten är också att 70% av lägenheterna ska hyras ut via Skistar AB. E14 Bild 1. Programområdet i förhållande till omgivningen. BAKGRUND OCH HUVUDDRAG Planarbetet har påbörjats på initiativ av Ullådalsstugan AB. Den befintliga Ullådalsstugan är i dåligt skick och ägarna vill därför ersätta den med en ny byggnad. Ett sätt att finansiera detta är att i byggnaden också inrymma lägenhetshotell. 1:3 2:2 3:5 3:5 1. Kommunstyrelsen beslutade att medge prövning genom detaljplan under förutsättning att byggytan får vara max totalt 2000 m2, byggnaden ska anpassas till fjällmiljön, nockhöjden ska begränsas och restaurangverksamhet ska vara den huvudsakliga 3:6 3 : Bild 2. Markägoförhållanden inom programområdet 3(8)

4 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer I översiktsplanen för Åredalen från 1989 anges att platsen för den nya byggnaden ligger inom det alpina skidområdet. Vidare anges att platsen är ett servicecentrum med större parkeringar för Ullådalen, vintertid både för turåkning och alpin skidåkning, sommartid centrum för fjällvandringar i Ullådalen. Utbyggnad av restaurang och värmestuga bör medges men avloppslösningen sätter gränser för utbyggnaden. Ett förslag till ny lift från parkeringsytorna nedanför Ullådalsstugan till en avstigningspunkt norr om desamma med syfte att utgöra transportlift till Ullådalsliftarna samt barnlift redovisas också på kartan. Det nu aktuella förslaget bedöms vara förenligt med översiktsplanen. Detaljplaner Området är tidigare inte detaljplanelagt. För att förslaget ska kunna genomföras krävs att en ny detaljplan upprättas. Söder om programområdet pågår planering för det så kallade rödkulleprojektet, ett projekt med i huvudsak fritidshusbebyggelse som sträcker sig från Ullådalsstugan via Rödkullens centrum ned till ca 300 m ovan E14. Hela området har varit ute på programsamråd och de två nordligaste detaljplanerna i detta område har därefter varit ute på samråd. AVVÄGNING ENLIGT MILJÖBALKEN Riksintressen (3 kap) Riksintresse friluftsliv Programområdet är beläget inom ett område som omfattas av riksintresse för friluftsliv (FZ7) och skyddas enligt Miljöbalken (MB) 3:6. Riksintresset omfattar ett större område som utgör ett klassiskt turist- och friluftlivsområde med utmärkta förutsättningar för friluftsliv. Planförslaget kan anses påverka upplevelsen från friluftsområdet Ullådalen på ett negativt sätt om inte byggnadens utformning anpassas till platsen. Planförslaget bedöms inte påverka riksintresset på ett negativt sätt förutsatt att dessa aspekter beaktas i det fortsatta arbetet. Riksintresse naturvård/natura 2000 Åreälven, belägen cirka 3,5 km söder om programområdet, är av riksintresse för naturvård Bild 3. Vy från Ullådalen mot Åreskutan, bilden är tagen ca 1,5 km ifrån Ullådalsstugan (Fotomontage, Bergersen Arkitekter AS) 4(8)

5 och skyddas enligt MB 3:6. Nuvarande Ullådalsstugan är belägen ca 100 m från Ullån som har Åreälven som recipient. Riksintressets skyddsvärden motsvaras i huvudsak av det Natura 2000-område som Åreälven också utgör. Syftet med Natura 2000 är att bevara de arter och de naturtyper som är av gemensamt intresse för hela EU. Planförslaget bedöms i nuläget inte påverka riksintresset för naturvård eller Natura 2000-området på ett negativt sätt förutsatt att tillräckliga försiktighets- och skötselåtgärder vidtas i samband med byggnation och drift. Hur detta ska uppnås behöver utredas i det kommande arbetet med detaljplanen. Särskilda hushållningsbestämmelser (4 kap) Riksintresse fjällvärlden Planområdet utgörs av riksintresse enligt MB 4:1-2 där fjällvärlden, från Transtrandsfjällen i söder till Treriksröset i norr, särskilt pekas ut. Det innebär att turismens och friluftslivets, främst det rörliga friluftslivets, intressen särskilt ska beaktas vid bedömningen av tillåtligheten av exploateringsföretag eller andra ingrepp i miljön. Platsen är redan idag i hög grad ianspråktagen av Ullådalsstugan och liftanläggningen. Förslaget bedöms inte påverka turism och friluftsliv negativt. Miljökvalitetsnormer (5 kap) Enligt MB 5:3 ska myndigheter och kommuner ansvara för att miljökvalitetsnormerna följs. Miljökvalitetsnormer finns för kvaliteten på vattenmiljön, fisk- och musselvatten, luftkvalitet samt omgivningsbuller och de ska enligt PBL 2:10 följas vid planläggning. Platsen ligger ca 3 km ovanför nuvarande skyddsområde för Englandsvikens grundvattentäkt. Det nya skyddsområdet som tagits fram, men ännu inte fastställts, sträcker sig betydligt längre upp så att programområdet hamnar inom den tertiära skyddszonen. I det fortsatta planarbetet behöver det utredas om det finns risk att kvalitet på vattenmiljön påverkas negativt och hur det i så fall kan förebyggas. Miljökonsekvensbeskrivning (6 kap) Enligt MB 6:11 ska kommunen vid upprättande eller ändring av en plan eller ett program göra en miljöbedömning om genomförandet kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Den analys som gjorts som grund för detta ställningstagande visar att detaljplaneläggningen kan leda till betydande miljöpåverkan. Syftet med detaljplanen är att möjliggöra byggandet av en hotellanläggning utanför sammanhållan bebyggelse vilket enligt Plan- och bygglagen 4:34 är ett ändamål som alltid kan antas få en betydande miljöpåverkan. Platsen som är belägen precis i kanten av Ullådalen har höga naturvärden samtidigt som det är en central plats för friluftslivet. Avståndet till Ullån, som har Natura 2000-skyddade Åresjön som recipient, är mindre än 100 m från föreslagen byggnad. En miljökonsekvensbeskrivning (MKB) ska därför upprättas och samrådas parallellt med detaljplanen. Strandskydd (7 kap) Enligt MB 7:13-18 gäller inom 100 m från vattendrag strandskydd med syfte att säkerställa fri passage för allmänheten och bevara goda livsvillkor för djur- och växtlivet. Eftersom det mellan den planerade byggnaden och Ullån finns en skidbacke kan platsen redan idag anses väl avskild från området närmast strandlinjen. Strandskyddet bör därmed enligt 18 c punkt 2 kunna upphävas inom den del som krävs för att placera en ny byggnad på ett bra sätt i förhållande till liftarna. Strandskyddet kan däremot med fördel behållas för området närmast Ullån. Nuvarande Ullådalsstugan ligger 100 m från Ullån och den nya byggnaden kommer enligt fastighetsägarens förslag att komma något närmare. Detta ska kunna ske utan att befintliga vandringsleder påverkas. 5(8)

6 FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Natur Mark och vegetation Marken sluttar kraftigt mot väster. Cirka 100 m nedanför befintliga Ullådalsstugan rinner Ullån. Omgivningen består av relativt gles blandskog. Inom programområdet är dock marken mestadels öppen eftersom Ullådalsstugan i norr, öster och väster omgärdas av skidbackar som vintertid pistas. I södra delen finns en asfalterad vändplan/ parkering. En ny större byggnad skulle i första hand ta i anspråk mark som idag används för den alpina skidåkningen. Konsekvensen av detta kan dock bli att pisterna behöver breddas utåt för att det inte ska bli för trångt runt den nya byggnaden. Skidbacken används som målområde för den årliga störtloppstävlingen Skutskjutet. Det är viktigt att säkerställa att evenemanget även i fortsättningen går att genomföra på ett tillfredsställande sätt. Från platsen utgår eller passerar också ett antal leder; sommarleder för vandring och vinterleder för turskidåkning. Nere vid Ullån finns även längdskidspår som prepareras vintertid. Det är viktigt att säkerställa att dessa leder kommer att fungera väl även efter en utbyggnad av området. Fornlämningar Cirka 200 m söder om Ullådalsstugan intill Ullådalsvägen finns en fornlämning i form av ett fångstgropssystem. Detta ligger utanför programområdet och berörs inte av projektet. Bebyggelse Befintlig bebyggelse Ullådalsstugan består av ett plan med i huvudsak restaurang och därunder en suterrängvåning. Inom programområdet finns också tre mindre byggnader vid liftens dalstation. Tillkommande bebyggelse Ullådalsstugan AB har presenterat ett förslag på en ny byggnad som består av fyra våningar och ett underliggande parkeringsgarage. Byggnadsarean (ovan mark) är ca 1200 m 2. I markplan inryms en restaurang med ca 100 platser inne och 150 platser ute. Övriga våningar inrymmer i huvudsak hotellägenheter, ca 50 stycken, samt spa-avdelning. Den totala bruttoarean för den illustrerade byggnaden är ca 7500 m 2. Byggnadens utformning och storlek är inte fastställd utan behöver studeras i kommande arbete, särskilt dess höjd. Det är viktigt att byggnaden ges en omsorgsfull gestaltning så att den passar in i miljön på platsen. Byggnaden får inte bli för dominant och det är särskilt viktigt att studera hur den kommer att upplevas från friluftsområdet i Ullådalen. Service Den gamla restaurangen kommer i förslaget att ersättas av en ny, skillnaden är att den nya byggnaden även föreslås inrymma lägenhetshotell. Det är viktigt att byggnaden inte upplevs privat utan att det även i fortsättningen blir en allmänt tillgänglig plats. Behovet av en värmestuga behöver också utredas i det fortsatta arbetet. En sådan skulle kunna placeras antingen i den nya byggnaden eller i en ny separat byggnad. Skidbussen har tidigare gått till Ullådalsstugan men p g a trafik- och parkeringsproblem vänder den nu vid Rödkullens centrum. Det vore en fördel om skidbussen åter skulle kunna trafikera Ullådalsstugan då det skulle öka servicen och minska bilberoendet både för skidgästerna och för de boende i lägenhetshotellet. Att säkerställa en fungerande trafiklösning bör vara ett mål med planläggningen. Gator och trafik Den befintliga allmänna vägen föreslås avslutas efter den sista avfarten till de stora parkeringarna söder om programområdet. Den fortsatta vägen fram till Ullådalsstugan bör endast vara tillgänglig för skidbussen, varutransporter och personal. Infarten till lägenhetshotellets parkeringsgarage föreslås också ansluta från denna väg. 6(8)

7 Alldeles intill nuvarande byggnad passerar en transportväg som markägare i området använder sig av för att ta sig vidare ut i Ullådalen. Denna väg kommer att behöva ändras om en ny byggnad ska placeras enligt nuvarande förslag. Det är dock viktigt att säkerställa att behovet av passage förbi platsen även fortsättningsvis blir tillgodosett. Platsen ligger inom ett kommunalt regleringsområde för skoter. Renhållning Renhållningen ska utformas i samråd med Tekniska avdelningen på Åre kommun. Lämplig utformning studeras i den fortsatta processen. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN met har upprättats av planarkitekt Ola Ohlin. Arbetet har genomförts i samråd med andra tjänstemän inom skontoret på Åre kommun. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Programområdet ligger inte inom det kommunala verksamhetsområdet men en avloppsledning som ansluter till det kommunala nätet finns. Ullådalsstugan har idag eget vatten. Kapaciteten på dessa anläggningar behöver utredas under det fortsatta planarbetet. Bild 4. Situationsplan över programområdet som visar fastighetsägarens förslag (Illustration, Bergersen Arkitekter AS) 7(8)

8 Bild 5. Vy mot befi ntliga Ullådalsstugan Bild 6. Fotomontage, ny byggnad enligt fastighetsägerens förslag (Illustration Bergersen Arkitekter AS) 8(8)