DETALJPLAN FÖR LÄGENHETSHOTELL, RESTAURANG OCH VÄRMESTUGA, ULLÅDALSSTUGAN

Transkript

1 DETALJPLAN FÖR LÄGENHETSHOTELL, RESTAURANG OCH VÄRMESTUGA, ULLÅDALSSTUGAN Bräcke 3:6 och del av Bräcke 3:5 Åre kommun, Jämtlands län Plan- och genomförandebeskrivning Upprättad Jari Hiltula schef Ola Ohlin Planarkitekt

2 PLANHANDLINGAR Detaljplanen består av följande handlingar: Plan- och genomförandebeskrivning Plankarta Illustrationskarta Programsamrådsredogörelse Fastighetsförteckning Miljökonsekvensbeskrivning, med bilagor SAMRÅD Detaljplanen skickas ut på samråd till berörda myndigheter, kommunala förvaltningar, sakägare med flera. Handlingarna finns även på kommunens hemsida: Bygga & bo, Samhällsplanering, Detaljplanering, Aktuella detaljplaner, Ullådalsstugan. Eventuella synpunkter på detaljplanen ska lämnas skriftligen senast till Åre kommun, Planavdelningen, Box 201, Järpen eller mailas till PLANPROCESSEN HÄR ÄR VI NU PLANBESKED KS PROGRAMSAMRÅD SBN SAMRÅD SBN GRANSKNING SBN GODKÄNNANDE SBN ANTAGANDE KS/KF LAGA KRAFT SBN = snämnden KS = Kommunstyrelsen KF = Kommunfullmäktige Planbesked Kommunstyrelsen beslutar om planarbete kan inledas eller inte. Programsamråd Start för planarbetet. Utgångspunkter och mål för planläggningen beskrivs. Samråd Granskning Godkännande Antagande Laga kraft Myndigheter, sakägare och andra berörda ges möjlighet att lämna synpunkter på samrådshandlingarna. Planen med tillhörande handlingar och en samrådsredogörelse ställs ut och allmänheten samt myndigheter, sakägare och andra berörda ges tillfälle att påverka planförslaget. Planen och ett utlåtande över inkomna skrivelser under granskningen godkänns och sänds vidare för antagande. Kommunfullmäktige eller Kommunstyrelsen antar planen och utlåtandet. Planen vinner laga kraft cirka fyra veckor efter antagandet om den inte överklagas. 2(11)

3 Åre kommun SYFTE grund för beslutet är de samma som redovisas i denna handling. Detaljplanens syfte är att utreda förutsättningarna för att ersätta nuvarande Ullådalsstugan med en större byggnad som ska kunna inrymma lägenhetshotell, restaurang och värmestuga. Miljö-, Bygg-, och Räddningsnämnden beslutade att skicka ut detaljplanen på programsamråd. Nämnden beslutade samtidigt att detaljplanens genomförande kan antas leda till betydande miljöpåverkan och att en miljökonsekvensbeskrivning därför ska upprättas. Ullådalsstugan PLANDATA Lägesbestämning Programområdet är beläget i Ullådalen ca 5 km från centrala Åre. Från E14 nås platsen via Ullådalsvägen (allmän väg 1018). Programområdet är belägen vid vägens slut, där nuvarande Ullådalsstugan finns. I direkt anslutning finns Ullådalsliftarnas dalstation. Areal och markägoförhållanden Planområdets storlek är ca 1,5 ha och omfattar fastigheten Bräcke 3:6 samt delar av Bräcke 3:5 med följande markägoförhållanden: 1. Bräcke 3:6 Ullådalsstugan AB (röd färg nedan) 2. Bräcke 3:5 Skistar AB (gul färg nedan) Bräcke 3:6 är snävt avgränsad runt nuvarande Ullådalsstugan. För att kunna genomföra projektet behöver Ullådalsstugan AB förvärva den mark som erfordras av Skistar AB. Ett avtal som reglerar denna förutsättning finns upprättad mellan parterna. Avsikten är också att 70% av lägenheterna ska hyras ut via Skistar AB. Rödkullen C E14 Bild 1. Planområdet i förhållande till omgivningen. BAKGRUND OCH HUVUDDRAG Planarbetet har påbörjats på initiativ av Ullådalsstugan AB. Den befintliga Ullådalsstugan är i dåligt skick och ägarna vill därför ersätta den med en ny byggnad. 1:3 2:2 3:5 3:5 1. Kommunstyrelsen beslutade att medge prövning genom detaljplan under förutsättning att byggytan får vara max totalt 2000 m2, byggnaden ska anpassas till fjällmiljön, nockhöjden ska begränsas och restaurangverksamhet ska vara den huvudsakliga verksamheten. De illustrationer som låg till 3:6 3 : Bild 2. Markägoförhållanden 3(11)

4 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer I översiktsplanen för Åredalen från 1989 anges att platsen för den nya byggnaden ligger inom det alpina skidområdet. Vidare anges att platsen är ett servicecentrum med större parkeringar för Ullådalen, vintertid både för turåkning och alpin skidåkning, sommartid centrum för fjällvandringar i Ullådalen. Utbyggnad av restaurang och värmestuga bör medges men avloppslösningen sätter gränser för utbyggnaden. Ett förslag till ny lift från parkeringsytorna nedanför Ullådalsstugan till en avstigningspunkt norr om desamma med syfte att utgöra transportlift till Ullådalsliftarna samt barnlift redovisas också på kartan. Det nu aktuella förslaget bedöms vara förenligt med översiktsplanen. Detaljplaner Området är tidigare inte detaljplanelagt. För att förslaget ska kunna genomföras krävs att en ny detaljplan upprättas. Söder om programområdet pågår planering för det så kallade rödkulleprojektet, ett projekt med i huvudsak fritidshusbebyggelse som sträcker sig från Ullådalsstugan via Rödkullens centrum ned till ca 300 m ovan E14. Hela området har varit ute på programsamråd och de två nordligaste detaljplanerna i detta område har därefter varit ute på samråd. AVVÄGNING ENLIGT MILJÖBALKEN Riksintressen (3 kap) Riksintresse friluftsliv Planområdet är beläget inom ett område som omfattas av riksintresse för friluftsliv (FZ7) och skyddas enligt Miljöbalken (MB) 3:6. Riksintresset omfattar ett större område som utgör ett klassiskt turist- och friluftlivsområde med utmärkta förutsättningar för friluftsliv. Med de utformningsbestämmelser som inarbetats i planhandlingarna bedömmer kommunen att upplevelsen från friluftsområdet Ullådalen endast påverkas i begränsad omfattning (se även miljökonsekvensbeskrivningen). Planförslaget bedöms inte påverka riksintresset på ett negativt sätt. Riksintresse naturvård/natura 2000 Åreälven, belägen cirka 3,5 km söder om Bild 3. Vy från Ullådalen mot Åreskutan, bilden är tagen ca 1,5 km ifrån Ullådalsstugan (Fotomontage, Bergersen Arkitekter AS) 4(11)

5 programområdet, är av riksintresse för naturvård och skyddas enligt MB 3:6. Nuvarande Ullådalsstugan är belägen ca 100 m från Ullån som har Åreälven som recipient. Riksintressets skyddsvärden motsvaras i huvudsak av det Natura 2000-område som Åreälven också utgör. Syftet med Natura 2000 är att bevara de arter och de naturtyper som är av gemensamt intresse för hela EU. En miljökonsekvensbeskrivning (MKB) har upprättats till detaljplanen. Den visar att med avseende på miljömässiga och tekniska aspekter finns goda förutsättningar på den aktuella platsen att uppnå en robust dagvattenhantering. I jämförelse med nulägen innebär inte planförslaget någon större förändring vad gäller dagvattnet. MKB:n anger en rad skyddsåtgärder, t ex att tillfälliga sedimentationsdammar anläggs under byggtiden, att tidpunkten för när markarbeten får utföras ska regleras samt hur schaktmassor ska hanteras. Med föreslagna åtgärder bedöms inte planförslaget påverka riksintresset på ett negativt sätt. Särskilda hushållningsbestämmelser (4 kap) Riksintresse fjällvärlden Planområdet utgörs av riksintresse enligt MB 4:1-2 där fjällvärlden, från Transtrandsfjällen i söder till Treriksröset i norr, särskilt pekas ut. Det innebär att turismens och friluftslivets, främst det rörliga friluftslivets, intressen särskilt ska beaktas vid bedömningen av tillåtligheten av exploateringsföretag eller andra ingrepp i miljön. Platsen är redan idag i hög grad ianspråktagen av Ullådalsstugan och liftanläggningen. Förslaget bedöms inte påverka turism och friluftsliv negativt. Miljökvalitetsnormer (5 kap) Enligt MB 5:3 ska myndigheter och kommuner ansvara för att miljökvalitetsnormerna följs. Miljökvalitetsnormer finns för kvaliteten på vattenmiljön, fisk- och musselvatten, luftkvalitet samt omgivningsbuller och de ska enligt PBL 2:10 följas vid planläggning. Planområdet är inte i nuläget påverkat av omgivningsbuller enligt miljökvalitetsnormer, eller utsatt för andra bullerstörningar. Den planerade byggnaden bedöms inte påverka bullersituationen i området efter byggtiden. Exploateringen bedöms inte heller medföra mätbara tillkommande luftföroreningar. Med de i MKB:n föreslagna åtgärdena bedöms planförslaget inte innebära negativa konsekvenser för miljökvalitetsnormen för Ullån eller Åresjön. Under byggtiden ska Ullån skyddas med avseende på utsläpp av grumlande material, kemikalier mm. Miljökonsekvensbeskrivning (6 kap) Enligt MB 6:11 ska kommunen vid upprättande eller ändring av en plan eller ett program göra en miljöbedömning om genomförandet kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Den analys som gjorts som grund för detta ställningstagande visar att detaljplaneläggningen kan leda till betydande miljöpåverkan. Syftet med detaljplanen är att möjliggöra byggandet av en hotellanläggning utanför sammanhållan bebyggelse vilket enligt Plan- och bygglagen 4:34 är ett ändamål som alltid kan antas få en betydande miljöpåverkan. Platsen som är belägen precis i kanten av Ullådalen har höga naturvärden samtidigt som det är en central plats för friluftslivet. Avståndet till Ullån, som har Natura 2000-skyddade Åresjön som recipient, är mindre än 100 m från föreslagen byggnad. En miljökonsekvensbeskrivning har därför upprättas och samråds parallellt med detaljplanen. Strandskydd (7 kap) Enligt MB 7:13-18 gäller inom 100 m från vattendrag strandskydd med syfte att säkerställa fri passage för allmänheten och bevara goda livsvillkor för djur- och växtlivet. Eftersom det mellan den planerade byggnaden och Ullån finns en skidbacke kan platsen redan idag anses väl avskild från området närmast strandlinjen. Strandskyddet bör därmed enligt 18 c punkt 2 kunna upphävas för att det ska vara möjligt att 5(11)

6 placera en ny byggnad på ett bra sätt i förhållande till liftarna. Eftersom avståndet till Ullån är mindre än 100 m och eftersom det rinner ett par bäckar genom området behöver strandskyddet upphävas för hela planområdet. I det område mellan planområdet och Ullån, som är som minst ca 70 m, består strandskyddet. Allmänhetens tillgång till strandlinjen bedöms därmed bli oförändrad. Befintliga vandringsleder i området bibehålls. FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Natur Mark och vegetation Marken sluttar kraftigt mot väster. Cirka 100 m nedanför befintliga Ullådalsstugan rinner Ullån. Omgivningen består av relativt gles blandskog. Inom planområdet är dock marken mestadels öppen och ianspråktagen eftersom Ullådalsstugan i norr, öster och väster omgärdas av skidbackar som vintertid pistas. I södra delen finns en asfalterad vändplan/parkering. En ny större byggnad skulle i första hand ta i anspråk mark som idag används för den alpina skidåkningen. Genom planområdet rinner två bäckar. Den nordligaste av dessa är i anslutning till Ullådalsstugan delvis kulverterad, den sydligare rinner genom en vägtrumma under Ullådalsvägen. Bäckarna ska skyddas under byggskedet. Som en del av MKB:n har en naturvärdesinventering gjorts. Denna visar att i närområdet finns nio stycken avgränsade lokaler med höga naturvärden samt några skyddsvärda växter. Samtliga objekt ligger utanför planområdet, men ska skyddas under byggfasen. Från platsen utgår eller passerar ett antal leder; sommarleder för vandring och vinterleder för turskidåkning. Nere vid Ullån finns även längdskidspår som prepareras vintertid. Dessa påverkas inte in nämnvärd grad av planförslaget. Från Buustamons fjällgård går en led som passerar i direkt anslutning till nuvarande Ullådalsstugan. En viss justering på en kort sträcka av leden runt den nya byggnaden behöver göras. Detta påverkar dock inte ledens funktion. Skidbacken används som målområde för den årliga störtloppstävlingen Skutskjutet. Detaljplanens förädringar bedöms inte påverka förutsättningarna för detta evenemang på ett negativt sätt. Geotekniska förhållanden Som en del av MKB:n har också en dagvattenutredning upprättats. Mark- och grundvatten bedöms periodvis ligga ytligt. Eftersom området innehåller branta partier kan risken för ras och skred inte uteslutas. Inför detaljprojektering av exploateringen ska därför en geoteknisk undersökning utföras. Fornlämningar Cirka 200 m söder om Ullådalsstugan intill Ullådalsvägen finns en fornlämning i form av ett fångstgropssystem. Detta ligger utanför programområdet och berörs inte av projektet. Bebyggelse Befintlig bebyggelse Ullådalsstugan består av ett plan med i huvudsak restaurang och därunder en suterrängvåning. Inom planområdet finns också tre mindre byggnader vid liftens dalstation. I den norra delen finns sittplatser i form av en enkel läktare i trä. Denna kommer att utgå alternativt flyttas till nytt läge utanför planområdet. Tillkommande bebyggelse Detaljplanen anger en högsta nockhöjd för den nya byggnaden till +721 m. Det innebär att en ny byggnad kan bestå av fyra våningar och ett underliggande parkeringsgarage. Byggnadsarean i det föreliggande förslaget (ovan mark) är ca 1200 m 2. Garagevåningen kan göras ca 2800 m 2 då det finns möjlighet att utöka denna till att också omfatta ytan under skidtorget. Byggrätten är relativt snävt angiven runt förslagets bågformade byggnadsvolym. Byggrätten medger 6(11)

7 lägenhetshotell, restaurang och värmestuga. Det illustrerade byggnadsförslaget som varit utgångspunkt för byggrättens utformning innehåller i markplanet en restaurang med ca 100 platser inne och 150 platser ute. Övriga våningar inrymmer i huvudsak hotellägenheter, ca 50 stycken, samt spa-avdelning. Den totala bruttoarean för den illustrerade byggnaden är ca 7500 m 2. Vid detaljplanens utformning har den nya byggnadens påverkan på landskapsbilden särskilt beaktats. Den bågformade huskroppen är förutom intressant gestaltning också något som bidrar till att byggnaden mer smälter in i miljön på platsen. Sett från Ullådalen hade en rak huskropp varit betydligt mer iögonfallande. Detaljplanen anger bestämmelser som reglerar att byggnadens fasader ska bestå av trä i matta, lågmälda och naturnära kulörer. Suterrängvåningen får ha fasader av natursten. Detaljplanen reglerar också att byggnadens tak till övervägande del ska vara vegetationsklätt. Detta är en del i dagvattenhanteringen för att bidra till trög avrinning men bidrar samtidigt till att byggnaden inte blir allt för iögonfallande, särskilt betraktad på avstånd. Blanka och reflekterande material tillåts ej. Service Den gamla restaurangen kommer i förslaget att ersättas av en ny, skillnaden är att den nya byggnaden även föreslås inrymma lägenhetshotell. Kommunen har angivit att restaurangen ska ha minst samma storlek som den nuvarande. Detta ska regleras i exploateringsavtalet. Även storleken på värmestugan ska regleras. Detaljplanen är Bild 4. Översiktskarta (Illustration, Bergersen Arkitekter AS) 7(11)

8 utformad så att värmestugan inryms i samma byggnad som restaurangen och lägenhetshotellet. Detta bidrar till att byggnaden inte upplevs allt för privat utan vänder dig till en besökande allmänhet. Skidbussen har tidigare trafikerat Ullådalsstugan men på grund av allt för stora trafik- och parkeringsproblem vänder den nu vid Rödkullens centrum. Detaljplanen är utformad med avsikt att komma till rätta med detta. Om skidbussen åter kan gå till Ullådalsstugan skulle det öka servicenivån och minska bilberoendet både för skidgästerna och för de boende i lägenhetshotellet. För människor utan körkort - t ex barn och unga - är detta särskilt betydelsefullt. Gator och trafik Ullådalsvägen, som är en statlig väg, slutar idag med en vändzon vid Ullådalsstugan. Strax innan vägens slut finns på den västra sidan två stora parkeringsytor som riktar sig till besökare till skidbackarna och friluftsområdet i Ullådalen. För att komma till rätta med ovan nämnda trafikoch parkeringsproblem föreslås den befintliga allmänna vägen avslutas efter den sista avfarten till de stora parkeringarna söder om planområdet. Den fortsatta vägen fram till Ullådalsstugan bör endast vara tillgänglig för skidbussen, varutransporter och personal. Detta möjliggörs genom att väghållningen på denna vägsträcka övergår från allmän till enskild. En ansökan till Trafikverket om att få inleda en sådan process ska göras innan detaljplanen antas. Boende på lägenhetshotellet ges också möjlighet att använda vägen då infarten till lägenhetshotellets parkeringsgarage ansluter från denna. För att öka servicenivån för besökare till skidsystemet vore det välkommet att den släplift som omnämns i översiktsplanen förverkligas. Från de parkeringsytor som gästerna är hänvisade till skulle man då kunna ta sig med denna lift upp till Ullådalsliften. Idag är man hänvisad till att gå upp till Ullådalsliften, vilket bidrar till att många väljer att parkera på vändzonen trots att det inte är tillåtet. Liften avses inte detaljplaneläggas. Alldeles intill nuvarande byggnad passerar en transportväg som markägare i området använder sig av för att ta sig vidare ut i Ullådalen. Denna behöver i viss mån anpassas och föreslås dras om i en båge runt den nya byggnadens fasad. Därmed bibehålls vägens funktion. Platsen ligger inom ett kommunalt regleringsområde för skoter. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Programområdet ligger inte inom det kommunala verksamhetsområdet men en avloppsledning som ansluter till det kommunala nätet finns. Ullådalsstugan har idag eget vatten. Det åligger exploatören att utreda om kapaciteten på dessa anläggningar är tillräcklig. Elförsörjning Jämtkraft ansvarar för elledningar inom området. En befintlig nätstation och ledningar kommer att behöva flyttas för att möjliggöra exploateringen. Tele Skanova är nätanavariga i området. Teleledningar kommer att behöva flyttas och anpassas för att möjliggöra exploateringen. Renhållning Renhållningen ska utformas i samråd med Tekniska avdelningen på Åre kommun. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Detaljplanen har upprättats av planarkitekt Ola Ohlin. Genomförandebeskrivningen har upprättats i samråd med mark- och exploateringsingenjör Karin Söderberg. Arbetet har genomförts i samråd med andra tjänstemän inom skontoret på Åre kommun. 8(11)

9 Bild 5. Vy mot befi ntliga Ullådalsstugan Bild 6. Fotomontage, föreslagen byggnad (Illustration Bergersen Arkitekter AS) 9(11)

10 GENOMFÖRANDE- BESKRIVNING ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Målsättningar är att detaljplanen ska genomföras enligt följande tidplan: Samråd: Vintern 2016 Granskning: Våren 2016 Antagande: Våren/sommaren 2016 Laga kraft: Våren/sommaren 2016 Genomförandetid Genomförandetiden är fem (5) år från den dag detaljplanen vinner laga kraft. Ansvarsfördelning Åre kommuns planavdelning upprättar planhandlingarna och driver detaljplaneprocessen. Åre kommuns mark och exploateringsavdelning upprättar ett exploateringsavtal inför planens antagande. Exploatören ansvarar för att ta fram nödvändigt och korrekt underlag för framtagandet av planen. Exploatören ansvarar för, och bekostar, detaljplanens genomförande. Exploatören ansvarar för eventuellt skydd, flytt och ökad dimensionering av ledningar, tekniska anläggningar och fiber. Jämtkraft ansvarar för elförsörjning (nätansvarig), optofiber och fjärrvärme. Telia Sonera/Skanova är ansvarig för teleledningar, anläggningar för elektronisk kommunikation och fiber inom planområdet. Huvudmannaskap Kommunen är inte huvudman för allmän plats. Avtal Planavtal Ett planavtal har upprättats mellan Åre kommuns planavdelning och exploatören Ullådalsstugan AB. I planavtalet regleras bland annat villkor och kostnader för planarbetet. Exploateringsavtal En förutsättning för planens antagande är att ett exploateringsavtal tecknats mellan exploatören och Åre kommun. Exploateringsavtalet upprättas av Åre kommuns mark- och exploateringsavdelning parallellt med planprocessen. Exploateringsavtalet upprättas i enlighet med kommunens riktlinjer för exploateringsavtal. Exploateringsavtalet ska omfatta fördelning av ansvar och kostnader för detaljplanens genomförande, liksom exploatörens åtaganden beträffande kompensationsåtgärder. Därtill ska frågan om lokalisering och drift av en värmestuga inom planområdet lösas. Även storleken på restaurangen ska regleras. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsbildning, gemensamhetsanläggning m.m. Exploatören ansvarar för att ansöka och bekosta erforderlig fastighetsbildning om behov uppstår. Exploatören ansvarar för att ansöka om och bekosta lantmäteriförrättning för bildande av gemensamhetsanläggningar och/eller nya servitut om behov uppstår. Fastigheten Bräcke 3:6 bör utvidgas till att omfatta hela planområdet. Exploatören ansvarar för nödvändiga överenskommelser med ägaren till Bräcke 3:5 (Skistar) beträffande marköverlåtelser. Befintliga servitut för brunn, vattenledning, spillvattenledning och vägområde till förmån för Bräcke 3:6 ska bibehållas alternativt ombildas om behov uppstår. Befintlig tranportväg förbi Ullådalsstugan kommer att ledas om som en anpassning till den nya byggnaden. Rättigheten till transportvägen behöver utredas vidare. 10(11)

11 Detaljplanen förutsätter att en del av allmän väg 1018 (Ullådalsvägen) övergår från allmän väghållning till enskild, då den del av vägen som ligger inom planområdet blir kvartersmark. Exploatören ansvarar för att ansöka hos Trafikverket om ett förändringsärende. EKONOMISKA FRÅGOR Planekonomi Exploatören bekostar planarbetet enligt upprättat avtal. ska kunna uppfyllas. Entreprenören skall i en miljöplan beskriva hur ställda miljöprinciper, krav och åtaganden skall uppfyllas. Miljöplanen skall godkännas av beställaren. Innan startbesked lämnas och arbeten får påbörjas ska miljöplanen godkännas av Åre kommun. VA-anläggningar Det åligger exploatören att utreda om kapaciteten på befintliga VA-anläggningar är tillräcklig. Exploatören ersätter av kommunen nedlagda kostnader i samband med upprättande av exploateringsavtal och övriga avtal knutna till detaljplanens genomförande. TEKNISKA FRÅGOR Tekniska utredningar Ett PM Dagvattenhantering för Ullådalsstugan. Översiktlig utredning inför planskede. (Sweco Environment, ) utgör tillsammans med MKB:n tekniskt underlag för planläggningen. I denna poängteras att för fortsatt projektering av byggnader, parkeringsytor och vägar behöver en geoteknisk undersökning genomföras. Dagvatten/Natura 2000 Försiktighetsåtgärder för att förhindra påverkan på Ullån och Åresjön skall vidtas. Miljöavdelningen är tillsynsmyndighet för framtida åtgärder och drift. Krav för bygglov För att säkerställa att de i MKB:n uppsatta miljöprinciperna, krav och åtaganden tillämpas av entreprenörer och beställare under och efter byggskedet skall ett miljöprogram/ kontrollprogram upprättas. I miljöprogrammet redovisas förslag till åtgärder för att uppfylla dessa krav och åtaganden. Förslagen ska dock inte anses utgöra en uttömmande uppräkning av tänkbara åtgärder. Entreprenören ansvarar för att ytterligare åtgärder vidtas där så krävs för att miljöarbetet 11(11)