Gröna Kommersiella Byggnader: Marknad och värderingsmetoder. En pilotstudie

Transkript

1 Gröna Kommersiella Byggnader: Marknad och värderingsmetoder En pilotstudie Magnus Bonde Christina Gustafsson Hans Lind Han-Suck Song Rapport 2013:5 Inst f Fastigheter och Byggande, Avd f Bygg- och fastighetsekonomi, KTH 1

2 Författare: Magnus Bonde, Christina Gustafsson, Hans Lind och Han-Suck Song Titel: Gröna Kommersiella Byggnader: Marknad och värderingsmetoder. En pilotstudie TRITA-FOB-Rapport 2013:5 Magnus Bonde, Christina Gustafsson, Hans Lind och Han-Suck Song, 2013 Avdelningen för bygg- och fastighetsekonomi Institutionen för fastigheter och byggande Skolan för arkitektur och samhällsbyggnad Kungliga Tekniska Högskolan Stockholm Sweden 2

3 Förord Intresset för gröna byggnader byggnader med miljöegenskaper som är klart bättre än vad normerna kräver har ökat kraftigt under de senaste 5 åren. Detta rör en rad olika områden från byggteknik till hur man ska utforma hyreskontrakt. KTH har en bred verksamhet inom detta område och den nyutkomna boken Sustainable Stockholm: Exploring Urban Sustainability (Routledge) ger en bred översikt av de frågeställningar som forskare på KTH behandlat, bl a frågan om hur gröna byggnader står sig ekonomiskt. Båda ur byggarens och fastighetsköparens perspektiv är fastighetsvärdet en central variabel. Den fastighetsutvecklare som bygger för att sälja behöver bedöma vad som är lönsam nivå på de gröna egenskaperna och en investerare behöver kunna bedöma hur mycket mer det är rationellt att betala för en grön byggnad. Denna rapport har finansierats av ett anslag från Skanska. Vi vill också tacka alla som under projektets gång bidragit med synpunkter. 3

4 Innehållsförteckning 1. Inledning Bakgrund och syfte Datainsamling och disposition Avgränsningar Gröna byggnader: en avgränsning Värderingsmetoder för gröna byggnader Inledning Värderingsmetoder allmänt Runde & Thoyre (2010) Integrating Sustainability and Green Building into the Appraisal Process Bienert et al (2011) Methodologies for Integration of Energy Performance and Life-Cycle Costing Indicators into Property Valuation Practice Värderarens roll Resultat från enkät till forskare Hur ser aktörerna på den svenska marknaden på gröna byggnader? Inledning Investerare/mäklare Banker Värderarna Räkneexempel rörande effekter av gröna egenskaper på fastighetsvärdet Simulering av ekonomiska effekter Värdeskillnader i Stockholm CBD Värdeskillnader i närförort till Stockholm Framtiden: Vad är det viktigast att fokusera på nu? Behövs inga nya värderingsmetoder Svårt att identifiera samband mellan specifika egenskaper och fastigheternas värde Miljöklassningarnas dynamik Sustainability checklist Systematisk löpande dokumentation av byggnaders miljöegenskaper Energisystemets flexibilitet och robusthet som värdeskapande faktor Referenser

5 1. Inledning 1.1 Bakgrund och syfte Intresset för byggnader med goda miljöegenskaper har ökat under senare år och en naturlig fråga är hur mycket mer värd en fastighet blir på marknaden om den har goda miljöegenskaper. Mycket forskning har också genomförts för att försöka identifiera samband mellan miljöegenskaper och olika ekonomiska variabler som hyra, drift- och underhållskostnader samt risk, vilka tillsammans bestämmer fastighetens värde. Med fastighetens värde menas här, om inget annat sägs, fastighetens marknadsvärde, d.v.s. det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna marknaden. En översikt av resultaten från dessa studier finns t.ex. i World Green Building Council (2013) och Bonde (2013). Denna rapport är resultatet av en pilotstudie som genomförts på uppdrag av Skanska och den behandlar tre huvudfrågor: - Vad är "state-of-the-art" idag när det gäller värdering av gröna byggnader? Vad sägs i den senaste internationellt forskningen? - Hur ser olika aktörer på den svenska marknaden idag på värdet av gröna byggnader i relation till värdet av konventionella byggnader och hur ser aktörerna på marknaden på de värderingsmetoder som används idag? - Vilka är de viktigaste frågorna som behöver studeras närmare? 1.2 Datainsamling och disposition Insamling av material har i huvudsak bestått i följande: - Kartläggning av aktuell internationell litteratur om värdering av gröna byggnader. - Enkät till ledande forskare för att få deras bedömning av nuläge och utvecklingstendenser när det gäller värdepåverkan och värderingsmetoder. - Intervjuer med aktörer på den svenska marknaden: investerare, banker, mäklare och värderare. - Utifrån det material som kommit från detta har vi genomfört ett antal simuleringar för att belysa hur olika gröna egenskaper bör påverka priset på en rationell marknad. Rapportern har följande uppläggning. I kapitel 2 diskuteras kortfattat innebörden i begreppet grön/miljövänlig byggnad. Kapitel 3 presenterar resultatet från litteraturstudien rörande värderingsmetoder liksom resultatet från den enkät vi gjort till forskare inom området. 5

6 Kapitel 4 innehåller resultaten från intervjuerna med aktörerna på den svenska marknaden. Kapitel 5 redovisar resultat från ett kalkylexempel, vilket illustrerar hur olika antaganden om miljöfaktorernas effekter på underliggande variabler påverkar sannolikt pris på en rationell marknad. Till sist diskuteras i kapitel 6 vilka frågor som enligt vår mening är mest intressant att studera vidare. 1.3 Avgränsningar Fokus ligger på kommersiella fastigheter, primärt kontorsfastigheter, och inte bostäder. Fokus ligger på fastigheternas värde och inte på lönsamheten av att bygga gröna byggnader. Att t.ex. en grön byggnad betingar ett högre pris på marknaden innebär dock inte självklart att det är mer lönsamt att bygga grönt eftersom prisskillnaden på marknaden då måste relateras till byggkostnaderna. I litteraturen som nämndes ovan finns också studier kring skillnader i byggkostnader, men dessa kommer inte att beröras i denna rapport. Rapportern ser frågorna utifrån "developerns" (fastighets-utvecklarens) perspektiv och vi antar att denne känner till byggkostnaderna, men behöver mer information om sannolikt försäljningspris för olika byggnader. En sista avgränsning är följande: Denna studie handlar om hur ett objekts gröna egenskaper påverkar värdet på det enskilda objektet. Ur ett företags perspektiv kan det dock vara så att företagets värde påverkas positivt utöver värdepåverkan på de enskilda objekten, d.v.s. att t.ex. börsvärdet stiger mer än summan av objektens värde. Detta analyseras i Cajias & Bienert (2011) med fokus på hur företagets värde påverkas av hur mycket information som ges om hållbarheten i företagets verksamhet. De formulerar sin slutsats på följande sätt: We provide evidence that socially responsible activities are rewarded by investors and capital markets in a reduction of a company s idiosyncratic risk. s 211 Consequently, these results indicate that firms disclosing CSR information are recompensated by the market. (s 226) 6

7 2. Gröna byggnader: en avgränsning Begreppet grön byggnad kan ges olika tolkningar. Fokuserar vi på byggnadens egenskaper kan tre nivåer urskiljas, vilket också avspeglas i de miljöklassningssystem som finns: Nivå 1. Enbart fokus på byggnads energiförbrukning: En grön byggnad är då en byggnad som har betydligt lägre energiförbrukning än liknande byggnader. Klassningen EU GreenBuilding (GreenBuilding) behandlar denna aspekt. Nivå 2. Bredare fokus på själva byggnadens miljöegenskaper; vilket t.ex. kan inkludera byggnadsmaterialens miljöegenskaper och inomhusklimatet i olika dimensioner (t.ex. radonhalt i luften). Den svenska klassningen "Miljöbyggnad" är ett exempel på ett miljösystem som fokuserar på byggnadens miljöegenskaper i vidare mening. Nivå 3. Fokus även på byggnadens "omgivning" ur ett miljöperspektiv; t.ex. i form av vilken typ av mark som utnyttjats och o möjligheterna att åka kollektivt. De internationella systemen LEED och BREEAM är exempel på sådana bredare system. Det finns även ytterligare hållbarhetsaspekter som kan beaktas, exempelvis hur tålig byggnaden är i relation till förväntade klimatförändringar (främst häftigare stormar och högre vattennivåer) (RICS 2012 s 12). I dagsläget diskuteras dock dessa frågor inte i någon större utsträckning. Ytterligare aspekter gäller energiförsörjning, där det förs en diskussion om vad som är mest fördelaktigt gällande centraliserade lösningar och decentraliserade lösningar. Denna fråga återkommer vi till i det avslutande kapitlet. Ibland görs en distinktion mellan värde effekter p.g.a. att byggnaden har vissa miljöegenskaper och/eller har en viss miljöklassning. Värdet kan då tänkas påverkas i två steg: - Värdet stiger när fastigheten får vissa positiva miljöegenskaper. - En fastighet som har vissa positiva egenskaper får ytterligare lite högre värde när den också klassas, och hypotesen bakom detta är t.ex. att egenskaperna då blir mer trovärdiga i och med att egenskaperna garanteras av en tredje part (se Bonde 2013). I praktiken är dock denna gränsdragning av mindre betydelse eftersom nya och renoverade byggnader med goda miljöegenskaper i regel klassificeras, och som vi återkommer till innebär det att möjligheterna att identifiera vad som beror på miljöegenskaperna i sig och vad som beror på miljöklassningen i praktiken är begränsade. I fortsättningen kommer vi att använda uttrycket "gröna byggnader" utan att närmare precisera vad som avses då det inte får en allt för stor påverkan på argumentationen. Enbart 7

8 om det är viktigt för resonemanget kommer vi att ange om det handlar om energiförbrukning eller miljöegenskaper i ett vidare perspektiv. I sammanhanget kan det vara intressant att veta hur många miljöklassificerade byggnader det finns i Sverige: (maj 2013, uppgifter hämtade från Swedish Green Building Councils hemsida: 53 byggnader har certifierats med det svenska systemet Miljöbyggnad och ytterligare 720 byggnader har registrerats för att genomföra detta. 26 byggnader har certifierats enligt Breeam standard med rating från Pass, Good, Very Good och Excellent och processen har påbörjats för ytterligare ett 30-tal byggnader. 71 byggnader har certifierats enligt Leed standard med klassning från Certifierad, Silver, Guld och Platinum. För ytterligare 36 byggnader pågår arbetet med certifiering enligt Leed. 8

9 3. Värderingsmetoder för gröna byggnader 3.1 Inledning Studier om värdering av gröna byggnader har pågått under cirka tio år. En relativt tidig svensk översikt av frågeställningar och litteratur finns i Bonde, Lind & Lundström (2009). Det finns relativt stora överlappningar mellan olika artiklar /studier och vi har därför valt att fokusera på ett par av de enligt vår bedömning tyngsta bidragen från olika delar av världen. Den ena (Runde & Thoyre 2010) kommer från den amerikanske tidskriften Journal of Sustainable Real Estate och den andra är en rapport från ett europeiskt forskningsprojekt inom området. Enligt vår bedömning ger dessa båda studier en bra bild av fronten när det gäller hur värderingsmetoder ska ta hänsyn till gröna egenskaper. 3.2 Värderingsmetoder allmänt Värderingsmetoder kan klassificeras på olika sätt och internationellt är en vanlig uppdelning att metoderna delas in i ortsprismetoder, inkomstmetoder och kostnadsbaserade metoder. Dessa kan i sin tur utformas på lite olika sätt men här använder vi följande tolkningar: - Ortsprismetoder: Här utgår man från ett antal observerade köp och försöker dra slutsatser från dessa om t ex pris per kvm eller samband mellan pris och driftnetto år 1. Ofta relateras observerade priser till driftnettot och kvoten mellan (normaliserat) driftnetto år 1 och priser på marknaden kallas för direktavkastning. Ofta tänker man sig att en potentiell köpare inte är beredd att betala mer än att ett visst direktavkastningskrav uppfylls. - Inkomstbaserade metoder. Dessa görs i princip som en investeringskalkyl där framtida kassaflöde bedöms och där nuvärden beräknas utifrån ett bedömt avkastningskrav. Man tänker sig att en rationell aktör gör en sådan kalkyl och att priset på marknaden kommer att styras av dessa bedömda kassaflöden. Indata till en sådan ska i princip spegla marknadens förväntningar om resultatet ska bli ett sannolikt pris. En investeringskalkyl kan även göras utifrån en viss aktörs bedömningar och då talar man istället om individuellt avkastningsvärde. Sambandet mellan direktavkastning och avkastningskrav/kalkylränta är i princip att direktavkastning är avkastningskravet minus värdestegring. Begär man 7% i avkastning och räknar med att värdet ska öka med 2% räcker det med 5% i avkastning år 1. Både direktavkastningskrav och totalt avkastningskrav anses vidare spegla risken i placeringen. Att värdera med direktavkastningsmetod innebär i praktiken en rad förenklingar, t ex att alla kassaflöden utvecklas på liknande sätt och att driftnettot inte svänger mycket mellan olika år. 9

10 - Kostnadsbaserade metoder: Utgångspunkten är här återanskaffningskostnader och sedan görs justeringar/nedskrivningar utifrån ålder, slitage och omodernitet. Dessa metoder spelar dock en mycket lite roll på den svenska marknaden för kommersiella fastigheter. I praktiken sker värdering i två steg först används en grundläggande metod och sedan görs justeringar utifrån kvarstående specifika egenskaper hos det aktuella objektet. 3.3 Runde & Thoyre (2010) Integrating Sustainability and Green Building into the Appraisal Process Artikeln sammanfattas här i punktform samt genom några centrala figurer - Då marknaden för gröna fastigheter är begränsad är möjligheterna att få fram ett ortsprismaterial när en grön byggnad ska värderas begränsade. - De allmänna studier som gjorts om de effekter som miljöegenskaperna har på exempelvis hyror, försäljningspriser och vakansgrader (t.ex. den mycket omtalade artikeln av Eichholtz, Kok & Quigley 2010) är svåra att applicera vid värdering av en enskild fastighet eftersom sambanden kan variera från en marknad till en annan: - Med en kassaflödesanalys är det möjligt att påvisa hur de gröna egenskaperna kan påverka fastighetsvärdet (främst genom lägre drift- och underhållskostnader), men metoden måste kompletteras med en bedömning av övriga variabler (t.ex. hyror och vakansgrader) påverkas på den lokala marknaden. - På motsvarande sätt påverkar miljöegenskaper hos fastigheterna olika framtida risker och dessa kan i princip integreras i den allmänna riskbedömning som en värderare gör när denne bedömer vad som är ett marknadsmässigt avkastningskrav på den aktuella fastigheten. - Författarna sammanfattar de olika hållbarhetsfaktorer som påverkar fastighetens värde under 4 kategorier: Resource Use: Operational and Construction Renovation Obsolescence Transparency and Stakeholder Influence Externalities - Hur dessa olika kategorier kan påverka risken i att äga fastigheten sammanfattas i figur 2 nedan. - En liknande struktur används för att bedöma tänkbara effekter på värdet av att byggnaden är grön och sammanfattas i figur 3. 10

11 En värderingsmodell i tre steg föreslås:step 1 Assess Market Uptake of Sustainability: främst genom att kartlägga hur central aktörer tänker. Hur detta kan göras beskrivs detaljerat i artikeln. Step 2: Categorize the Subject: Hur förhåller sig fastighetens egenskaper till det som värderas högt på den aktuella marknaden. Detta sammanfattas i figuren nedan där SO står för Sustainabile Oriented Market och NSO för Not sustainabile Oriented Market.Step 3 Monitor over Time: Hur en marknad ser på gröna egenskaper kan förändras snabbt och värderaren måste följa detta noga. 11

12 - Artikeln avslutas med följande rader: 3.4 Bienert et al (2011) Methodologies for Integration of Energy Performance and Life-Cycle Costing Indicators into Property Valuation Practice Detta är en rapport på över 200 sidor, men enligt vår bedömning är de centrala punkterna följande: - Även om titeln främst fokuserar på energikostnader är studien i själva verket mer omfattande och behnadlar en bred uppsättning möjliga samband mellan hur grön byggnaden är och dess värde. - I rapporten görs genomgående en uppdelning i mer mogna marknader och mindre mogna marknader. Den huvudsakliga skillnaden är att på de utvecklade marknaderna finns data som gör det möjligt att identifiera olika faktorers roll med hjälp av statistiska analyser. På de mindre utvecklade marknaderna är det mer en fråga om bedömningar. Enligt vår mening är dock alla marknader i praktiken mindre utvecklade och vi kommer att fokusera på dessa. Denna bedömning stämmer väl med artikeln som presenterades ovan. Vi kommer inte heller att närmare kommentera den tyska situationen där olika organisationer styr indata på ett annat sätt än andra länder (se t.ex. s 28, s 35, s 190 i den aktuella rapporten). - Även om författarna håller med om att det mycket handlar om bedömningar, anser de att det måste finnas a certain standardized process or format. - Inledningsvis skrivs(s 20): 12

13 - När det gäller värderingsmetoderna anses de tre etablerade metoderna kunna användas: Ortsprismetod, inkomstmetod och kostnadsmetod. Dock belyses det att:: - Rapporten lägger särskild tonvikt på effekten av Energy Performance Certificates (EPC notera att detta även är förkortningen för Energy Performance Contracting), men det berörs inte närmare här. Vidare ges följande översikt av hur information från EPCs kan användas i olika värderingsmodeller (s 50-51). 13

14 - Författarna menar att de grundläggande värderingsmetoderna inte behöver förändras (s 66): Författarna menar att förändringarna kommer att variera över tid samt mellan länder och faser i konjunkturen. 14

15 - Vidare betonas flertalet gånger vikten av att inkludera exempelvis energiförbrukning i de mer kvalitativa delarna av ett värderingsutlåtande: - Författarna, liksom andra, pekar på betydelsen av att justera driftnettot. Emellertid poängterar författarna att merkostnaden för att uppföra en grön byggnad bör återspeglas i ett högre värde på en rationell marknad: I rapporten diskuteras sedan mer i detalj hur miljöegenskaperna kan integreras i de tre olika grundläggande värderingsmetoderna. De inkomstbaserade metoderna sammafattas i 15

16 nedanstående figur: Författarna noterar att just bedömningen av direktavkastningskravet är en central fråga (s 115): 16

17 - För det författarna kallar more opaque markets rekommenderas försök att bedöma de gröna egenskapernas genomslag med ett poäng och viktsystem, men det förbigås här. Det centrala är att värderaren på olika sätt måste bedöma hur de gröna egenskaperna slår igenom på den aktuella marknaden. En detaljerad diskussion om detta finns som nämndes ovan i Runde & Thoyres artikel. - Därefter behandlar författarna sales comparison approach och slutsatsen är att om värderingsobjektet skiljer sig från jämförelsematerialet blir det ytterst en fråga om hur värderaren använder sina kunskaper om den lokala marknaden för att göra justering för de kvarstående egenskapsskillnader. - Till sist behandlas the cost approach och den sammanfattas på följande sätt: Genomslaget av de ökade kostnaderna, p.g.a. den tekniskt bättre byggnaden, på värdet blir även i detta fall en bedömningsfråga, där värderarens kunskaper om marknadens aktörer blir avgörande. Författarna skriver: 17

18 En systematisk genomgång av olika värderingsmetoder och hur de ingående parametrarna påverkas av miljöegenskaperna finns även i Lorenz & Lutzkendorf (2011). Dessa var även knutna till det ovan nämnda Immovalue-projektet och därmed finns det stora likheter mellan rapporten och denna artikel. 3.5 Värderarens roll En fråga som tas upp i flera av studierna är värderarens roll. Bienert et al (2011) skriver (s 67) Synen på vad värderaren ska utgå från är dock inte glasklar, RICS (2012) velar mellan att å ena sidan säga att gröna aspekter ska påverkar marknadsvärdet to the extent that a wellinformed buyer and the market would account for them som ju innebär att värderaren inte är helt bunden till vad marknaden faktiskt bryr sig om. Följande formulering (s 16) pekar i samma riktning Additionally they may need to reflect more closely on attributes that are not yet clearly evidenced within the market but which may have an influence in the future. (s 16) David Lorenz är mer explicit i RICS (2013) där han i en intervju säger There is also an ethical dilemma for valuers: are they only here to reflect the market even if the market has gone crazy or do they have a responsibility not only to their client, but to the wider public? For example, if market evidence doesn t yet show a price effect of sustainability aspect in their market value estimates. However, they could include a qualitative note to raise clients awarness and highlight likely implications in the medium to long term. 18

19 3.6 Resultat från enkät till forskare Urval och enkätfrågor Vi har bett fem utländska forskare (från USA, England, Tyskland och Australien) svara på en enkät rörande deras uppfattning om värdering av gröna byggnader. Enkäten omfattade totalt fem frågor. De två första frågorna innehöll frågor med både fasta svarsalternativ ( Yes, To some extent, No och Do not know ) och möjlighet att skriva kommentarer, medan de tre sista frågorna var öppna där forskarna enbart förväntades skriva fritextsvar. Följande fem frågor ställdes: 1. From your point of view, have the appraisers awareness about green-labeled (e.g. LEED, BREEAM, Green Star) buildings increased during the last three (3) years? 2. From your point of view, do Green-labels (e.g. LEED, BREEAM, Green Star) have a larger impact on the value set on a building today compared to three (3) years ago? 3. From your point of view, have there been any changes in the practice of real estate valuation regarding green building factors (during the last three (3) years)? 4. Which are, from your point of view, the most important research questions concerning valuation of green buildings? 5. Which research publications/articles do you consider to be important regarding valuation methods for green buildings and valuing the impact of green features? Forskarnas kommentarer och svar till de öppna frågorna redovisas i punktform. Våra slutsatser av enkätundersökningen framkommer efter redovisningen av svaren. Redovisning av svar Fråga 1: From your point of view, have the appraisers awareness about green-labeled (e.g. LEED, BREEAM, Green Star) buildings increased during the last three (3) years? Fyra forskare svarade Yes och en forskare svarade To some extent. Fördelning av svaren: Yes: 4 To some extent: 1 No: 0 Do not know: 0 Sammanställning av kommentarer till fråga 1: 19

20 Yes, significantly. Particularly the RICS is very active in this regard. They have published several information papers in the last years and are now planning to publish a Guidance Note on this issue. However, it is very important to see that this is not only about "green-labeled" buildings but about sustainability in valuation in general. So this applies to all buildings! In Australia awareness has certainly increased - however their actual knowledge of the systems are still very limited. But only marginally so. Fråga 2: From your point of view, do Green-labels (e.g. LEED, BREEAM, Green Star) have a larger impact on the value set on a building today compared to three (3) years ago? Två svarade Yes, en svarade To some extent och två No. Fördelning av svaren: Yes: 2 To some extent: 1 No: 2 Do not know: 0 Sammanställning av kommentarer till fråga 2: I expect that the impact will decrease since sustainable building practices are becoming "standard" in many countries. I expect that currently observable "greenpremiums" will turn into "brown-discounts" in the medium turn. Sustainability will become an additional risk factor. In some markets, particularly where Government have mandated requirements, like in Canberra (which is predominately all government occupied commercial property) there has been a discounting of stock that don't meet the grade, however in other markets it is somewhat still murky. At the end of the day in most markets the key fundamentals are still driving value, which don't have a significant reference to sustainability. Yes, because of greater awareness of the potential impact on value. Fråga 3: From your point of view, have there been any changes in the practice of real estate valuation regarding green building factors (during the last three (3) years)? Sammanställning av fritextsvar till fråga 3: 20

21 Looking at various studies concerning the topic green building valuation, a more comprehensive discussion occurred and the sensitivity to "green" factors increased. Yes, valuation professionals (and others) have started to collect more and more data and information on sustainability-related factors. A greater awareness. It is now mentioned in reports, however, there is still a long way to go in terms of comparative analysis and even basic knowledge of the rating systems and what they mean. Yes, greater awareness, mainly because of the Appraisal Institute's new courses - but of all the appraisers out there, I don't know how many have taken these courses. Fråga 4: Which are, from your point of view, the most important research questions concerning valuation of green buildings? Sammanställning av fritextsvar till fråga 4 (vi kan eventuellt dela upp punkterna i fler, nu speglar varje punkt en forskares svar). How to integrate sustainability factors and to what extent in terms of a number of influence. Sustainability in terms of property valuation appears quite often very subjective. Empirical evidence in the future will reveal more precise numbers. How to create mechanisms that allow linking financial performance information with sustainability related performance information of buildings? What is the role of the valuation professional; shall they only reflect or even "shape" markets? Long term obsolescence may be a factor. What knowledge do valuers have of sustainability and rating systems to be able to undertake adequate comparative analysis to actually ascertain building attributes - before they even consider linking to any value components! How do we assist valuers in developing knowledge on sustainability? Mispricing/mis-valuing of sustainability (over under exaggeration of value based on sustainability). How to quantify the "risk" characteristics of green buildings - more risk, less risk? Likely that there is not enough data out there yet. Fråga 5: Which research publications/articles do you consider to be important regarding valuation methods for green buildings and valuing the impact of green features? Sammanställning av fritextsvar till fråga 5 RICS VIP 13; Economic Sustainability Indicator (ESI); NUWEL; Immovalue There are too many to list here. A good source is the online research library of the Green Building Finance Consortium: For the German speaking countries a guideline on sustainability and valuation has been published last year. This is available here: Journal of Sustainable Real Estate 21

22 This is still a developing area, however, less focus is on the theoretical aspects of how sustainability should affect value, and probably too much focus is put on hedonic pricing models that ascertain value in sustainability. More in-depth studies are required for focused analysis to ascertain whether sustainability is having any real influence on value. Appraisal Journal, any RICS publications, and Journal of Sustainable Real Estate Slutsatser av enkätundersökningen Enligt enkätundersökningen är forskarna överens om att värderares medvetenhet om miljöcertifierade byggnader har ökat de senaste tre åren, vilket bland annat märks i utbudet av nya kurser och datainsamling av fastigheters gröna egenskaper. Forskarna är dock oense om huruvida denna ökade medvetenhet speglas i fastighetsvärderingar. Även om medvetenheten har ökat framkommer det i kommentarerna och fritextsvaren att dålig tillgång till data och brister i kunskaper om miljöcertifieringssystem och vad som menas med gröna byggnader försvårar värderares möjligheter att kvantifiera de gröna egenskapernas påverkan på risk och fastighetsvärderingar. 22

23 4. Hur ser aktörerna på den svenska marknaden på gröna byggnader? 4.1 Inledning Vi har under februari och mars gjort intervjuer med ett antal välinformerade aktörer på den svenska marknaden när det gäller synen på prissättning och värdering av gröna byggnader. Intervjuer har gjort med personer anställda på banker, värderingsföretag, mäklare och hos investerare och har rört både hur den egna organisationen ser på fastigheters miljöegenskaper och den allmänna marknadsuppfattningen på detta fenomen. Vid bedömning av hur marknaden ser på gröna egenskaper är det en viktig utgångspunkt att alla marknader består av ett stort antal olika aktörer med skilda agendor. Olika verksamheter har olika fokus, där vissa köper fastigheter för att förändra och utveckla dem medan andra köper för att främst ägna sig åt löpande förvaltning. För varje fastighet drivs dock priset av de som är beredda att betala mest för just den fastigheten och aktörer som vet att de inte delar uppfattningen om ett högt värde hos en fastighet är överhuvudtaget inte intresserade av att engagera sig i en köpprocess. Under perioden har vi t ex kunnat se ett stort intresse från internationella investerare från bl a USA, Tyskland och Storbritannien medan samma grupp varit i stort sett frånvarande perioden efter finanskrisen när de bedömt att priserna varit för höga på den svenska marknaden. En annan viktig utgångspunkt är att priset på en kommersiell fastighet säljs efter en förhandlings- och budgivningsprocess. Det är inte ett pris som bestäms av "utbud och efterfrågan" på en anonym marknad. Förhandlingsskicklighet och möjlighet att med olika argument underbygga en viss ståndpunkt blir då viktig - och i en förhandling är målet att övertyga och inte primärt att bevisa någonting. Den typiska processen vid en försäljning av en större fastighet är att säljaren tar fram ett prospekt som beskriver fastighetens egenskaper, och naturligtvis med fokus på dess positiva egenskaper. I nästa skede lämnar ett antal intressenter indikativa bud och ett antal av dessa intressenter bjuds sedan in till en andra omgång. Intressenterna ges möjlighet att själva undersöka fastigheten. Båda parter har rådgivare som hjälper till att bedöma om ett visst pris ska accepteras och hur högt det är rimligt att gå i budgivningen. Om köparen ska låna pengar till köper pågår parallellt diskussioner med bankerna om hur mycket de är beredda att låna ut, vilket i sin tur sammanhänger med hur banken värderar fastigheten i fråga. För aktörer som pensionsfonder som i huvudsak investerar egna pengar blir naturligtvis bankernas bedömning av mindre intresse. 23

24 4.2 Investerare/mäklare Med investerare menas här helt enkelt (potentiella) köpare av fastigheter. Den intressanta frågan om vi funderar på sannolikt pris för gröna fastigheter i relation till andra är om det finns några tillräckligt stor aktör som är beredda att betala mer för gröna byggnader. Intervjuerna ger här en tämligen entydig bild och det är att institutionella investerare knutna till pensionsfonder och försäkringsbolag har krav på sig att även väga in aspekter knutna till ett samhällsengagemang. CSR 1 -aspekter spelar roll för dessa aktörer och att investera delar av sitt kapital i gröna byggnader blir det viktigt för att kunna leva upp till dessa krav. Det kan noteras att det i andra länder finns särskilda fonder som enbart investerar i gröna fastigheter. Det finns en internationell organisation/nätverk som heter Global Real Estate Sustainability Benchmark (gresb.com) där bl.a. AP-fonderna och SEB Trygg Liv är medlemmar. GRESB har som syfte att från investerarperspektivet mäta och utvärdera fastighetssektorns utveckling vad gäller hållbarhetsfrågor. Ser vi det ur ett renodlat marknadsperspektiv och konstaterar att en grupp av kapitalstarka aktörer är särskilt intresserade av en viss typ av fastigheter, och därmed likviditeten eller efterfrågan är högre för gröna byggnader, kommer dessa också att var lättare att åter avyttra, vilket minskar risken och därmed avkastningskravet. Om säljaren också inser detta, får denne en stark förhandlingsposition. Detta bör då även medföra ett högre försäljningspris, - även om detta inte syns i en vanlig värdering av fastigheten (se nästa avsnitt). Det går naturligtvis inte att sätta en siffra på detta men som framgår mer i detalj i nästa kapitel kan en relativt liten sänkning av direktavkastningskravet leda till ett antal procents högre pris. Vår bedömning är alltså att det idag finns ett antal institutionella investerare som i praktiken är beredda att betala mer för gröna byggnader än vad som kan räknas fram med konventionella antaganden om de värdepåverkande faktorerna. En intressant observation från intervjuerna är att denna högre betalningsvilja för gröna byggnader från institutionella investerare öppnar möjligheter för mer "opportunistiska" aktörer med högre avkastningskrav. Affärsidén är då att skanna marknaden efter fastigheter som inte är miljöklassade men som med relativt begränsade insatser går att renovera så att det kan bli miljöklassade. Genom att köpa "billigt", rusta upp och sälja dyrt" kan den relativt höga avkastningen som investerarna begär nås. Slutresultatet blir dock även ett grönare fastighetsbestånd. Beroende på fastighetens egenskaper och möjliga målgrupp väljer investeraren vilken miljöklassning som passar bäst i det enskilda fallet. 4.3 Banker Den bild som framträder när det gäller banker är i linje med vad som framkommit i flera tidigare studier (t.ex. Ohlsson & Retelius 2010) och det är att bankerna är försiktiga och 1 Corporate Social Responsibility 24

25 primärt ser på fastigheternas driftnetto. Går det inte att utifrån marknadsdata belägga att en viss egenskap påverkar värdet beaktas denna ej vid en värdering. Det hör till bankernas roll, särskilt just efter en finanskris, att vara försiktiga. Samtidigt har bankerna långsiktiga relationer till vissa kunder och villkoren i enskilda fall blir då mer av en förhandling och bankerna kan förväntas vara mer generösa i sin bedömning i vissa fall, men då är det i praktiken svårt att veta om det beror på att om själva fastigheten värderats annorlunda eller om det handlar om en premie för att det är en långsiktig och pålitlig kund. Som framgick i föregående avsnitt är bedömningen dock att de som driver marknaden för gröna fastigheter är aktörer med mycket eget kapital och i en sådan situation har bankernas bedömning av gröna byggnader mindre betydelse för prisbildningen på gröna fastigheter. 4.4 Värderarna En genomgående bild som framträder och som också är i linje med den internationella litteraturen är att det inte finns några "särskilda" värderingsmetoder för gröna byggnader. Driftnetto och ett avkastningskrav bedömt utifrån genomförda transaktioner är grunden för värderingen och det enda som direkt påverkar en grön fastighets värde är det högre driftnettot på grund av lägre driftskostnader. I värderingarna tillämpas inte generellt lägre avkastningskrav för t.ex. en miljöklassad byggnad eller en med låg energiförbrukning. Hyrorna bedöms inte vara högre i just dessa byggnader. Värderaren ser, som diskuterades i föregående kapitel, inte sin roll som att ligga "före" marknaden utan ska utgå från det som går att observera på marknaden. Det är dock viktigt att notera att värderaren sällan har anledning att försöka identifiera en enskild egenskaps betydelse för värdet. I regel har gröna fastigheter också ett antal andra egenskaper som skiljer ut dem från andra fastigheter. Som exempel kan nämnas att de flesta nybyggda kontorshus är miljömärkta och de betingar ett högt pris, men om det beror på just de gröna egenskaperna eller på att de är nya och anpassade till moderna kontorskrav går inte att veta utifrån observerade priser. När kontorshus renoveras och miljöklassas sker ett antal andra förändringar samtidigt vilket också gör det svårt att särskilja effekten från förbättrad miljöprestanda och övrig kvalitetsförbättring. Vid en värdering görs normalt också en analys av ett ortsprismaterial och då ser värderaren på ett brett spektrum av egenskaper. Det är självklart att de jämförelseköp som mer liknar den aktuella fastigheten får större vikt och därmed kommer positiva miljöegenskaper att spela in genom att objekt med liknande egenskaper får större vikt. Om då någon på marknaden är beredd att betala mer för gröna fastigheter kommer detta pris att påverka värdet genom att just dessa köp ges större vikt. Det höga priset på det s.k. Kungsbrohuset kommer i så fall att påverka marknaden, särskilt om det sker någon ytterligare transaktion 25

26 på höga prisnivåer (låga direktavkastningskrav). Detta är dock precis samma process som för vilken annan egenskap som helst och värderaren uppfattar det kanske inte ens som att det just är de gröna egenskaperna som bidrar till ett visst marknadspris. Poängen är att de gröna egenskaperna kan bidra till ett högre marknadsvärde utan att värderaren uppfattar det som att det är just de gröna egenskaperna som ligger bakom ett visst värde. I diskussionen om hur värderingsmetoder och värderingsutlåtande kan utvecklas framkom att ett första steg kan vara en mer systematisk redovisning av vilka miljöegenskaper som en byggnad faktiskt har. RICS har t.ex. tagit fram en Sustainability Checklist som de rekommenderar ska bifogas i värderingsutlåtandet, även om det inte sätts något pris på de enskilda egenskapernas betydelse. Vi återkommer till detta i sista kapitlet. Resultat från en annan intervjustudie En engelsk kollega har gjort intervjuer med svenska värderare utifrån samma frågeställning som i detta projekt. Detta är hennes sammanfattning av intervjuerna: Key points Some tenant and landlord interest in green buildings although disagreement as to how much Some disagreement on whether green buildings yet attract a lower yield and/or higher rents Some argue that it is non-green buildings that will be valued differently, not the green ones Vacancy rates may be lower in green buildings (or assumed to be) Green buildings may only be chosen if all else is equal; i.e. not the first (or second or third) factor to consider Brand is important and this matters more to some owners and occupiers (international companies, dirty businesses such as oil) Future proofing against requirements to upgrade to greener standards in the near future may be significant; this can show up in DCFs The changing nature of landlord-tenant relationships with regard to energy (electricity and heating) costs is important and contrasts with the FRI basis of leases in UK The short lease time and the potential for rents to fall is an interesting difference to the UK situation There is an issue about how green buildings are registered given that most property is held by a SPV to avoid tax and a single SPV able to hold more than one building, with shares in the SPV portfolio being bought and sold and thus moving between SPVs 26

27 5. Räkneexempel rörande effekter av gröna egenskaper på fastighetsvärdet 5.1 Simulering av ekonomiska effekter I detta kapitel visar vi med hjälp av känslighets- och scenarioanalyser hur mycket mer värd en grön fastighet skulle kunna vara än en brun fastighet. Beräkningarna som är nominella kalkyler görs med två vanligt förekommande värderingsmetoder, nämligen 10-årig kassaflödesmetod och direktavkastningsmetod (jämför avsnitt 4.2 ovan). Värdebedömningarna avser (tänkta) kontorsfastigheter i två lägen: Stockholm CBD och en närförort till Stockholm (t.ex. Kista). För varje läge beräknas först värdet för en grön fastighet givet vissa grundantaganden rörande viktiga ekonomiska nyckelfaktorer. Dessa uppgifter är baserade på data från några sådana fastigheter. Därefter beräknar vi olika värden för en brun byggnad (som i övrigt antas vara identisk med den gröna fastigheten) genom att variera ett antal nyckelvariabler. Storleken på de bruna fastigheternas grundantaganden är alltid sämre än för de gröna fastigheternas motsvarande variabler, i den meningen att de gröna fastigheternas beräknade värden alltid kommer att överstiga de bruna fastigheternas. Hur mycket högre framkommer i kalkylerna nedan. Skillnader i beräknade värden mellan den gröna fastigheten och den bruna motsvarar green premium eller brown discount, beroende på vilket perspektiv man har (se avsnitt 4.5 ovan). Känslighetsanalysen visar hur mycket mer en grön byggnad är värd jämfört med en brun byggnad när vi ändrar storleken på endast ett grundantagande åt gången för en brun fastighet. Till exempel kan känslighetsanalysen ge svar frågan vad blir värdeskillnaden om riskpremien för en grön fastighet är 0,5 procentenheter lägre än riskpremien för en brun fastighet, allt annat lika. Med scenarioanalys avses här hur stor värdeskillnaden blir när storleken på alla variabler för den bruna fastigheten ändras samtidigt. Scenarioanalysen visar med andra ord ett best case scenario utifrån den gröna fastighetens perspektiv. Tabellen 5.1 nedan redovisar grundantaganden för den gröna respektive bruna fastigheten i Stockholm CBD. Tabell 5.2 visar motsvarande information för fastigheterna som antas finnas i en närförort till Stockholm. Det framgår av tabellerna att de gröna fastigheterna alltid kommer att få ett högre värde än de bruna. De gröna fastigheternas högre beräknade värden beror på mer positiva antaganden om kassaflöden och avkastningskrav. Till exempel antas de gröna fastigheterna ha en initial driftskostnad som är 50 kronor per kvadratmeter lägre än de bruna. Vidare antas de gröna fastigheterna inte ha någon vakansgrad, medan de bruna antas ha en vakansgrad som motsvarar en 6,7 procent lägre hyra. Vakansgraden på 6,7 procent innebär en lägre hyra motsvarande 297 kr per kvm för den bruna fastigheten i Stockholm CBD, och 130 kr per kvm för den bruna fastigheten i 27

28 närförort. (En vakansgrad på 6,7 procent kan också sägas motsvara att den bruna fastigheten inte har några betalande hyresgäster i tre månader vart femte år). Hyresutvecklingen för de gröna fastigheterna antas också växa med 2 procent per år jämfört med 1 procent tillväxttakt för de bruna fastigheterna. Nuvärdet av de gröna fastigheternas kassaflöden blir också högre på grund av att både diskonteringsräntan och exit yield -en för de gröna fastigheterna antas vara 50 punkter (0,5 procent) lägre än de bruna fastigheternas diskonteringsränta. Denna skillnad beror på att investerare här antas kräva 50 punkter lägre riskpremie för att investera i en grön fastighet. Tabell 5.1. CBD Stockholm, grundantaganden för grön respektive brun fastighet. Variabel Grön Brun Skillnad Kommentarer Fastighet fastighet (brun-grön) Kassaflöden (kr/kvm) Hyra år 1 (inkl. tillägg) Hyra, årlig tillväxttakt 2 % 1 % -1 % Eller 0 %? Vakansgrad 0 % 6,7 % +6,7 % 100 % vakans 0,8 månader per år Driftkostnader år Därefter 2% årlig tillväxttakt Fastighetsskatt år Därefter 2% årlig tillväxttakt Underhåll år Därefter 2% årlig tillväxttakt Beräknat Driftnetto år Med högre driftkostnad Med 6,7 % vakansgrad Avkastningskrav Riskfri ränta 2,5 % 2,5 % Riskpremie 4,0 % 4,5 % +0,5 % Beräknad kalkylränta 6,5 % 7,0 % Exit yield 4,5 % 5,0 % +0,5 % Direktavkastningskrav 4,5 % Se tabell X2 Se tabell X2 För direktavkastningsmetoden 28

29 Tabell 5.2. Närförort till Stockholm. Grundantaganden för grön respektive brun fastighet. Variabel Grön Fastighet Brun fastighet Skillnad (brun-grön) Kommentarer Kassaflöden (kr/kvm) Hyra år 1 (inkl. tillägg) Hyra, årlig tillväxttakt 2 % 1 % -1 % Eller 0 %? Vakansgrad 0 % 6,7 % +6,7 % 100 % vakans 0,8 månader per år Driftkostnader år Därefter 2 % årlig tillväxttakt Fastighetsskatt år Därefter 2 % årlig tillväxttakt Underhåll år Därefter 2 % årlig tillväxttakt Beräknat Driftnetto år Avkastningskrav Riskfri ränta 2,50 % 2,50 % Riskpremie 5,75 % 6,25 % +0,5 % Beräknad kalkylränta 8,2 5% 8,75 % +0,5 % Med högre driftkostnad Med 6,7 % vakansgrad Exit yield 6,25 % 6,75 % +0,5 % Direktavkastningskrav 6,25 % Se tabell Y2 Se tabell Y2 För direktavkastningsmetoden 5.2 Värdeskillnader i Stockholm CBD Tabellerna 5.3 och 5.4 redovisar hur skillnaderna i värderingarna varierar för de tänkta fastigheterna i Stockholm CBD. De beräknade värderingarna i tabell 5.3 baseras på 10-årig kassaflödesmetod, medan tabell 5.4 visar värderingar som har beräknats med direktavkastningsmetoden. Den gröna fastighetens beräknas vara värd kr per kvm givet grundantagandena enligt tabell 5.3 och 5.4 nedan. Notera att detta värde erhålls med både direktavkastningsmetoden (3 325/0,045 = ) och med den 10-åriga kassaflödesmetoden. Detta inträffar då den gröna fastighetens driftnetto antas växa med en konstant årlig tillväxttakt (här 2 procent) i all evighet, kassaflödena diskonteras med en konstant kalkylränta (här 6,5 procent) och att exit yield -en på 4,5 procent motsvarar skillnaden mellan den konstanta kalkylräntan och den konstanta årliga tillväxttakten. Storleken på den årliga värdeförändringen är i detta fall lika med driftnettots konstanta tillväxttakt. 10-årig kassaflödesmetod, CBD (tabell 5.3) Scenarioanalysen visar att den gröna fastighetens värde blir i ett best case scenario 38 procent högre än den bruna, vilket här motsvarar en värdeskillnad på kr per kvm. Värdeskillnaderna blir mindre drastiska om endast en variabel ändras per gång. Beroende på vilken variabel som ändras visar känslighetsanalysen att den gröna fastighetens värde beräknas bli mellan 1,5 procent och 11,1 procent högre än den bruna. Störst skillnad erhålls 29

30 då hyran för den gröna fastigheten antas utvecklas med 2 procent per år jämfört med 1 procent årlig tillväxttakt för den bruna fastigheten. Även de antagna skillnaderna i vakansgrad, riskpremie och exit yield -en har stor påverkan på värdet. Däremot påverkar inte 50 kr lägre initial driftkostnad värdet nämnvärt (även mindre skillnader i årlig utvecklingstakt av driftskostnader, t.ex. 4 procent istället för 2 procent, resulterar i endast några procents skillnader i värden). Tabell 5.3. Stockholm CBD, 10-årig kassaflödesmetod. Känslighets- och scenarioanalys som visar skillnader i värde (kr per kvm och %) mellan en grön och brun fastighet. Den gröna fastighetens beräknade värde är kr per kvm. Endast de variabler vars storlek ändras visas. Variabel Grön Brun Värde brun Värdeskillnad (kr per kvm och %) Fastighet fastighet Känslighetsanalys: skillnaden i värde när ett grundantagande ändras, allt annat lika Kassaflöden Hyra, årlig tillväxttakt 2 % 1 % (11,1 %) Vakansgrad 0 % 6,7 % (9,8 %) Driftkostnader år (1,5 %) Avkastningskrav Riskpremie 4,0 % 4,5 % (4,0 %) Exit yield 4,5 % 5,0 % (6,9 %) Scenarioanalys: skillnaden i värde när alla grundantaganden ändras samtidigt Värde grön Base case (38,1 %) Direktavkastningsmetoden CBD (tabell 5.4) Tabell 5.4 nedan redovisar hur mycket högre värdet hos en grön fastighet beräknas bli när de två fastigheternas initiala driftnetton dels är lika stora (3 325 kr per kvm och år) och dels när den gröna fastighetens driftnetto antas vara 50 kr högre (t.ex. på grund av att den bruna fastighetens initial driftkostnad är 50 kr högre). Beräkningarna visar att när båda fastigheterna antas ha lika stort driftnetto initialt, blir för varje 0,25 procentenheters lägre direktavkastningskrav den gröna fastighetens värde cirka 5,6 procentenheter högre än den brunas. När den gröna fastighetens driftnetto antas vara 30

31 50 kr högre per kvm/år blir värdeskillnaden 1,5 % under antagande att direktavkastningskravet är 4,50 % för båda fastigheterna. Skillnaderna i fastighetsvärden växer när den gröna fastigheten både har ett högre driftnetto och lägre direktavkastningskrav. När både driftnettot är 50 kr högre och direktavkastningskravet 0,25 procentenheter lägre blir värdeskillnaden 7,2 %. I likhet med vad som redovisats i avsnitt 4.2 kan relativt små skillnader i direktavkastningskrav mellan gröna och bruna fastigheter resultera i stora värdeskillnader. Tabell 5.4. Stockholm CBD, direktavkastningsmetod. Känslighets- och scenarioanalys som visar skillnader i värde (kr per kvm och %) mellan en grön och brun fastighet. Den gröna fastighetens beräknade värde är kr per kvm. Variabel Grön Fastighet Brun fastighet Värde brun Värdeskillnad (kr per kvm och %) Känslighetsanalys: skillnaden i värde när endast direktavkastningskravet varierar. Lika stort driftnetto år Direktavkastningskrav 4,50 % 4,75 % (5,6 %) 5,00 % (11,1 %) 5,25 % (16,7 %) Scenarioanalys: skillnaden i värde när både första årets driftnetto och direktavkastningskraven varieras samtidigt. Här antar vi att driftnettot för den bruna fastigheten är 50 kr lägre per kvm och år. Olika driftnetton år Direktavkastningskrav 4,50 % 4,50 % (1,5 %) 4,75 % (7,2 %) 5,00 % (12,8 %) 5,25 % (18,4 %) Värde grön base case Värdeskillnader i närförort till Stockholm Tabellerna 5.5 och 5.6 redovisar hur skillnaderna i värderingarna varierar för de två jämförelsefastigheterna som antals finnas i närförort till Stockholm. De beräknade värderingarna i tabell 5.5 baseras på 10-årig kassaflödesmetod, medan tabell 5.6 visar värderingar som har beräknats med direktavkastningsmetoden. Den gröna fastighetens beräknas vara värd kr per kvm givet grundantagandena enligt tabell 5.2 ovan. Även här kan detta värde beräknas med båda metoderna på grund av de grundantaganden som kalkylerna baseras på. 31

32 10-årig kassaflödesmetod, närförort (tabell 5.5) Scenarioanalysen visar att den gröna fastighetens värde blir i ett best case scenario cirka 37 procent högre än den bruna, vilket här motsvarar en värdeskillnad på kr per kvm. Känslighetsanalysen visar att den gröna fastighetens värde beräknas bli mellan 3,6 procent och 10,6 procent högre än den bruna, beroende på vilken variabel som ändras. Även här erhålls den största skillnaden då hyran för den gröna fastigheten antas utvecklas med 2 procent per år jämfört med 1 procent för den bruna fastigheten. Även i närförort påverkar skillnader i vakansgrad, riskpremie och exit yield -en de beräknade värdena nämnvärt, även om värdeförändringarna är mindre jämfört med Stockholm CBD. Att den 50 kr lägre initiala driftkostnaden starkare påverkar värdet i närförort kan förklaras av att driftkostnadens andel av hyran och driftnettot är mycket större i närförort än i Stockholm CBD. Tabell 5.5. Stockholm närförort, 10-årig kassaflödesmetod. Känslighets- och scenarioanalys som visar skillnader i värde (kr per kvm och %) mellan en grön och brun fastighet. Den gröna fastighetens beräknade värde är kr per kvm. Endast de variabler vars storlek ändras visas. Variabel Grön Fastighet Brun fastighet Värde brun Värdeskillnad (kr per kvm och %) Känslighetsanalys: skillnaden i värde när ett grundantagande ändras, allt annat lika Kassaflöden Hyra, årlig tillväxttakt 2 % 1 % (10,6 %) Vakansgrad 0 % 6,7 % (10,2 %) Driftkostnader år (3,70 %) Avkastningskrav Riskpremie 5,75 % 6,25 % (3,60 %) Exit yield 6,25 % 6,75 % (4,30 %) Scenarioanalys: skillnaden i värde när alla grundantaganden ändras samtidigt Värde grön Base case (36,7 %) Direktavkastningsmetoden Närförort (tabell 5.6) Tabell 5.6 nedan redovisar hur mycket högre värdet hos en grön fastighet beräknas bli när de två fastigheternas initiala driftnetton dels är lika stora (1 405 kr per kvm/år) och dels när den gröna fastighetens driftnetto antas vara 50 kr högre (t.ex. på grund av att den bruna fastighetens initial driftkostnad är 50 kr högre). Beräkningarna visar att när båda fastigheterna antas ha lika stort driftnetto initialt, blir för varje 0,25 procentenheters lägre direktavkastningskrav den gröna fastighetens värde 4 procentenheter högre än den brunas. När den gröna fastighetens driftnetto antas vara 50 kr högre per kvm och år blir värdeskillnaden 3,7 procent under antagande att direktavkastningskravet är 6,25 procent för båda fastigheterna. Skillnaderna i 32