Renoviction? Social and economic aspects on the regeneration of public housing estates. Mats Johan Lundström, FFS

Transkript

1 Renoviction? Social and economic aspects on the regeneration of public housing estates Mats Johan Lundström, FFS

2 Renoviction Renovation + eviction Eviction of tenants resulting from a planned renovation of their apartment building. Past tenants can t afford to stay after renovation. Coined by Heather Pawsey in Vancouver. A risk in sustainable energy planning?

3 The Swedish housing (rentals) sector No social housing in Sweden, but Public housing companies with broad social aims, PHCs (owned by municipalities) Historically: rent levels for housing based on PHC rents New law 2011: PHC rents no longer the norm, PHCs must act according to commercial principles No government money for renovation or energy measures, up tp the PHCs (and their tenants)

4 Swedish study about renoviction* Big need of renovating the existing housing stock (esp built in the 1960s and 70s) Tenants facing renovations have a limited power to influence the renovation, their possibilities to stay in the same flat after renovation are small (due to higher rents) Significantly higher rents after renovation have larger impacts on the poorest tenants In expansive (metropolitan) areas renovation measures tend to be more extensive and rent increases greater (due to higher demand) åtgärderna och därmed de högsta hyrorna. Detta då fastighetsägare i dessa områden kan välja att utnyttja det faktum att om inte nuvarande hyresgäster kan betala den högre hyran, finns det andra som kan. Eftersom fastighetsägare är företagare som inte agerar inom vilken servicebransch som helst, utan tillhandahåller människor deras hem, väcker detta viktiga frågor om etik och ansvar. Vidare lyfter rapporten fram, i linje med tidigare forskning, att samrådsprocessen mellan fastighetsägare och hyresgäster präglas av en ojämlikhet med avseende på makt och tillgång till information (som är en aspekt av att ha makt). Förhandlingarna sker i realiteten mellan professionella förhandlare som deltar i samråden på betald arbetstid, och förhandlingsamatörer som deltar på kvällstid i mån av tid och andra resurser (sociala, kulturella och ekonomiska). Det konstateras också att det finns en ihålighet i fastighetsägares tal om boendeinflytande, eftersom boendeinflytande i praktiken innebär att hyresgästerna får vara med och bestämma vilka åtgärder som ska göras, medan information om prislappar ett av hyresgästernas främsta intressen allt som oftast nekas. Här finns skäl för Hyresgästföreningen att vara självkritisk, påpekas det i rapporten, eftersom de kommer in i processen och förhandlar om hyran i mångt och mycket efter det att de stora besluten har tagits och den så kallade åtgärdslistan har skrivits under. * Westin, Sara (2011) "...men vart ska ni då ta vägen?" Ombyggnation ur hyresgästernas perspektiv. Arbetsrapport/Working Paper No. 57, Institute for housing and urban research. Gävle: Uppsala University.

5 Consultation process between landlords and tenants Inequality in terms of power and access to information Professional negotiators participating on paid time vs. negotiation amateurs participating in the evening if No/little information to tenants about rent costs after renovation. The consultation process and negotiation starts after big decisions already have been made Tenants can influence the renovation process, after invested a lot of time and energy Housing companies (including PHCs) often do what they want anyway, by withholding information or by exerting pressure against individual tenants The Rental Tribunal tend to rule in favor of the property owner when it comes to cases where tenants objected to the property owner's redevelopment plans. Economic considerations are put before social considerations. * Westin, Sara (2011) "...men vart ska ni då ta vägen?" Ombyggnation ur hyresgästernas perspektiv. Arbetsrapport/Working Paper No. 57, Institute for housing and urban research. Gävle: Uppsala University.

6 Economic drivers, social impacts The reason behind the renovations may be the technical state of the buildings, but there are also added motifs of the property owner and / or municipality. Motifs: increasing revenues and / or to raise the area's "attractiveness" and reach new customer groups. This reinforces a serious problem, the displacement of low-income groups and possibly a process of gentrification, without policy takes into account whether effects for individuals or consequences for the entire social fabric of the city (for instance: the socioeconomic and ethnic segregation) Renovation projects can serve as "problems migrants", those who can not afford to stay move to less attractive, not yet rehabilitated areas or buildings. * Westin, Sara (2011) "...men vart ska ni då ta vägen?" Ombyggnation ur hyresgästernas perspektiv. Arbetsrapport/Working Paper No. 57, Institute for housing and urban research. Gävle: Uppsala University.