Områdesbeskrivning Ansökan Förutsättningar Slutsats Förslag till process och tidplan

Transkript

1 1

2 Den som vill göra en åtgärd som kan innebära att en detaljplan behöver antas, upphävas eller förändras har rätt att begära ett planbesked. Detsamma gäller för områdesbestämmelser. I ansökan om planbesked ska ändamålet med åtgärden framgå och en karta ska bifogas som visar vilket område som berörs. Ansökan som gäller byggnadsverk ska innehålla en beskrivning av karaktären och den ungefärliga omfattningen. Det kan exempelvis vara byggnadshöjd, uppskattat antal lägenheter, upplåtelseform, friliggande eller sammanbyggda hus med mera. Beslut om planbesked lämnas av Teknik och samhällsbyggnadsnämnden inom fyra månader från det att en fullständig ansökan inkommit till Samhällsbyggnad. Vid positivt planbesked redovisas en preliminär tidsplan för när planarbetet bedöms vara klart samt en första bedömning av utredningsbehovet. Ett positivt planbesked är dock ingen garanti för att en detaljplan slutligen kommer att antas. Beskedet bekräftar bara att ett planarbete, vilket bedömer markens lämplighet för önskat ändamål, kan påbörjas. Vid negativt planbesked ska motivering till avslag redovisas. Ett planbesked är ett kommunalt beslut som inte är bindande och inte möjligt att överklaga. Området för den önskade exploateringen är beläget i nordvästra delen av Nybro stad, väster om företaget Kährs verksamhetsområde. Området omfattar en areal om cirka m 2. Områdesbeskrivning Ansökan Förutsättningar Slutsats Förslag till process och tidplan Området omfattar fastigheten Krutgården 12 som idag är bebyggd med en cirka 700 m 2 enplansbyggnad i ljust tegel som tidigare varit Företagshälsovårdens lokaler. 2

3 Krutgården 12, Kvarngatan 2 i Nybro, Nybro kommun. I Nybro kommuns gång och cykelplan markeras Flyebovägen som ett klass 2 stråk för utbyggnad av gång och cykelväg. Fastighetsägare: Krutgården i Småland AB Sökande: Trofo Invest & Trading Company AB Det aktuella området omfattas inte av något riksintresse. Ändring så att ändamålet blir vårdverksamhet, kontor och hotell/vandrarhem. Sökande önskar planändring för att möjliggöra en kombination av verksamheter för vård, kontor och hotell/vandrarhem. Sökanden anser att såväl sökanden som omgivning har fördel av att fastigheten kan fyllas och nyttjas. Fastigheten är flack och består huvudsakligen av en större gräsyta med inslag av mindre busk och trädförekomster av trädgårdskaraktär. Närliggande område karakteriseras av ett äldre industri och verksamhetslandskap med större inslag av naturmark med gräsytor samt mindre skog- och buskområden. Projektet kan tillföra ytterligare kontorslokaler där även mindre vårdverksamheter kan etablera sig. Projektet kan potentiellt även komma att tillgodose ett behov av hotell och vandrarhemsverksamhet. Området består till största del av sandig morän med inslag av fyllnadsmassor av varierande mäktighet. Berg kan förekomma ytligt på ett djup om cirka 0,2-4 meter. Markundersökningar har visat att grundvattnet i området är högt med ett påträffat djup om 1,6 meter. För ett vidare planarbete krävs geoteknisk markundersökning för att säkerställa geotekniska förutsättningar. I den fördjupade översiktsplanen för Nybro stad 2013 ges ingen rekommendation för den aktuella fastigheten. Fastigheten omfattas av stadsplan S 155, fastställd , som medger markanvändning för samlings och föreningslokaler med en reglerad byggnadshöjd om maximalt 5 meter. En stor del av fastigheten är belagd med byggnadsförbud. 3 Det finns inga kända fornlämningar inom planområdet. Fastigheten är tillsammans med den intilliggande fastigheten Krutgården 13 markerad som del av industriarvet. På fastigheten Krutgården 13 låg tidigare AB Kemisk Tekniska Glasfabriken som startades på platsen 1935 och under tal tillverkade främst dricksglas, assietter och skokräms- och konservburkar. Fabriken hade Sveriges troligen första oljeeldade glasvanna. Efter krigsåren och dess ransonering av olja

4 ökades verksamhetens produktion fram till och med en omfattande brand Efter branden byggdes glasbruket åter upp men nu på en ny plats, där Nybro Glasbruk idag ligger. På intilliggande fastighet låg tidigare Nybro Träförädlingsfabrik, senare Nybro Träindustri & Ångkvarn, som startades 1875 med en påbyggnad av sågverk, hyvleri och mjölkvarn Snickerifabriken byggdes senare till, 1912, och tillverkade möbler, byggnadssnickerier och lådor. Verksamheten förstördes i en omfattande brand Inom aktuellt område finns ingen bostadsbebyggelse men utanför området finns bostäder i form av friliggande villabebyggelse. I anslutning till fastigheten finns flertalet mindre arbetsplatser av varierande storlek och verksamhetstyp. Öster om området ligger företaget Kährs verksamhetsområde. Aktuellt område består av en större fastighet om cirka m 2 av trädgårdskaraktär. Ytterligare områden för rekreation finns i natur- och grönområden inom en kilometer från aktuellt område. Aktuellt område omfattas inte av några vägar. I anslutning till fastigheten passerar de två vägarna Flyebovägen och Kvarngatan. Flyebovägen har en årlig dygnstrafik på cirka fordon och fungerar som tillfartsväg till planområdet samt del av Kährs verksamhetsområde varför andelen lastbilstrafik beräknas till 4%. Kvarngatan är en mindre lokalgata. All parkering sker idag inom den egna fastigheten. Området ligger inom Nybro stads centrala serviceutbud av såväl handel, skola och omsorg. Bebyggelsen kring det aktuella området är av varierad karaktär med fristående villabebyggelse, flerbostadshus och övrig låg bebyggelse av blandade ändamål. Fastigheten är markerad i Länsstyrelsens databas för EBH-stödet. Fastigheten har använts för flertalet olika verksamheter som potentiellt kan ha förorenat marken där den mest omfattande verksamheten varit glasbruk. Även ångkvarn samt träförädling har förekommit på platsen. För ett vidare planarbete krävs miljöteknisk markundersökning för att utreda områdets potentiella markföroreningar. Planområdet ligger inom nätet för kollektivtrafik med närmsta hållplats i korsningen Flyebovägen-Vattugatan nordöst om planområdet. Avståndet till järnvägsstation med tillhörande resecentrum är under en kilometer där goda pendlingsmöjligheter finns till bland annat Växjö och Kalmar. Det finns inget som tyder på att området skulle omfattas av högriskmark för radon. För ett vidare planarbete krävs geoteknisk markundersökning för att säkerställa geotekniska förutsättningar. 4

5 För aktuellt område har bullerutredning enligt 4 kap 33a PBL daterad , med mätpunkter inom området genomförts dag och kvällstid där uppmätt ljudnivå är en sammanslagning av trafikbuller och buller från verksamheter i områdets närhet. Utredningen visar att bullernivåerna från närliggande industri under dagtid är cirka en halv decibel högre jämfört med industrins fulldrift under nattetid. Då riktvärdena för högsta tillåtna bullernivå under natten har skarpare krav redovisas endast ljudutbredningskurvorna för nattbullret i utredningen. För sökt planbesked är främst bullerberäkning dagtid aktuell varför hänsyn tas till den beräknade fulldriften. Resultatet visar på en beräknad högsta ekvivalent ljudnivå på 47 db(a) vid befintlig fasad vid en höjd av 1,5 meter och 49 db(a) vid en höjd om 3 meter. Utredningen har även studerat trafikbuller från Flyebovägen och visar att trafikbullret inte påverkar området i större utsträckning. I ansökan om planbesked skriver sökanden att man avser nyttja lokalerna för vård och kontorsverksamhet samt hotell/vandrarhem, nedan följer en tydlig uppdelning av de respektive användningarna. Vårdverksamhet För användningen vård krävs planläggning enligt 4 kap 5 PBL. För planläggning för vårdverksamhet finns riktlinjer för buller vilken delar in den aktuella användningen i tre olika zoner för vad som bör anses vara acceptabla bullernivåer i db(a). Zon A gäller för bullernivåer upp till 45 db(a) och innebär godkända nivåer utan bulleranpassning. Zon B gäller för bullernivåer upp till 50 db(a) och innebär accepterade nivåer förutsatt tillgång till ljuddämpad sida och bulleranpassning av byggnad. Zon C gäller för bullernivåer över 50 db(a) och innebär att området inte har accepterade bullernivåer. Planläggning för vårdverksamhet i det aktuella området kräver således bulleranpassning av byggnad och 5 ljuddämpad sida. För att bedöma lämpligheten av vårdverksamhet i området krävs även en precisering av användningen vård vilken bör anpassas till daglig verksamhet utan längre vistelse. Kontorsverksamhet För att möjliggöra kontorsverksamhet inom fastigheten krävs planläggning för kontor enligt 4 kap 5 PBL. För sådan planläggning saknas riktlinjer och normer avseende buller i ett planskede. Hotell och vandrarhem För att möjliggöra hotell och vandrarhemsverksamhet inom fastigheten krävs planläggning för tillfällig vistelse enligt 4 kap 5 PBL. För sådan planläggning saknas riktlinjer och normer i ett planskede. Fastigheten är ansluten till det kommunala vatten och avloppsnätet. Befintliga ledningar finns i Flyebovägen och Kvarngatan. Fastigheten är ansluten till det kommunala nätet för dagvatten. En framtida målsättning inom området är att öka det lokala omhändertagandet. Fastigheten ligger inom det kommunala elnätet. Området är inte anslutet till det kommunala nätet för fjärrvärme. Befintliga ledningar finns längs Flyebovägen. Fastighetsägaren ansvarar för tillgänglighet och utformning av miljörum, uppställningsplatser för avfallskärl eller dylikt i enlighet med gällande renhållningsförskrifter.

6 Kommunens kostnader för att upprätta detaljplan för fastigheten Krutgården 12 beräknas till kronor. Till detta tillkommer kostnader för geoteknisk markundersökning och miljöteknisk markundersökning. Uppskattningsvis resulterar detta i kostnader om cirka kronor utöver kostnaden för att upprätta detaljplanen. Dessa kostnader skall täckas till fullo av sökande. planarbete. Dessa är i första hand en geoteknisk undersökning samt en miljöteknisk undersökning för att utreda markens lämplighet och fastighetens potentiella föroreningar. Kommunen gör bedömningen att dessa undersökningar kommer medföra en kostnad om cirka kronor vilket bekostas av sökande. Till detta kan tillkomma ytterligare behov av utredningar. Kommunen har enligt Plan och bygglagen 2 kap 2 ett övergripande ansvar att planlägga mark och vattenområden för de ändamål de är mest lämpade för med hänsyn till beskaffenhet, läge och behov. Till detta kommer ett ansvar att ta hänsyn till natur och kulturvärden, miljö och klimataspekter samt mellankommunala och regionala förhållanden enligt PBL 2 kap 3. Utifrån aspekterna människors hälsa och säkerhet samt möjligheten att förebygga bullerstörningar i PBL 2 kap 5 samt PBL 2 kap 6a gör kommunen bedömningen att ansökt planläggning för vårdändamål är lämplig inom området endast vid reglering och precisering av ändamålet. Detta baseras dels på områdets bullerutsatta läge och dels på grund av områdets närhet till större verksamhetsområden både i öster och nordväst. Kommunen gör bedömningen att möjlighet finns att planlägga området för hotell och vandrarhemsverksamhet enligt sökandens förfrågan då aktuella störningar inte kan anses utgöra en olägenhet enligt 9 kap 3 Miljöbalken vid en tillfällig, kortvarig vistelse. Kommunen ser även möjligheten att kombinera användning för tillfällig vistelse med användning för kontorsverksamhet vilket överensstämmer med planläggning för närliggande område och bedöms vara ett bättre nyttjande av markområdet. Kommunen gör bedömningen att flertalet utredningar kommer krävas under ett eventuellt 6 Den önskade planändringen för vård-, och kontorsverksamheter samt hotell och vandrarhemsändamål bedöms som acceptabel för området men kommunen bedömer att precisering av ändamålet vård krävs samt att planen kräver reglering avseende områdets bullerutsatta läge. Med hänsyn till områdets tidigare användning och risken för förorenad mark inom fastigheten bedömer kommunen att den önskade användningen kan kräva sanering av fastigheten. Detaljplanen bedöms vara av stor betydelse då det finns risk för människors hälsa samt större kostnader för enskilda, vilket medför att den ska handläggas med utökat förfarande i enlighet med Plan- och bygglagen (2010:900) ändrad t.o.m. SFS 2015:235. Planen bedöms vara antagen innan den 31 december Jessica Dahl Planeringschef Unni Karlsson Planarkitekt