INSIGHT STOCKHOLM Kylning, kablar och festlokal. En studie av dataspelsföretagens syn på kontorslokaler och lägen

Transkript

1 INSIGHT STOCKHOLM 2013 Kylning, kablar och festlokal En studie av dataspelsföretagens syn på kontorslokaler och lägen 1

2 Innehåll Dataspelsutveckling en expansiv bransch Bakgrunden till Sveriges framgångar Tankar om kontorslägen i Stockholm Kravspecifikation för kontorslokalen Sammanfattning Författare Karin Witalis Head of Research + 46 (0) karin.witalis@dtz.com 2

3 3

4 Paradox Interactive 4

5 ataspelsutveckling är en snabbt föränderlig bransch på en marknad som formligen exploderar, och där Sverige är i världstopp. Även i Stockholm har dataspelsbranschen haft en kraftig tillväxt de senaste åren. Idag finns flera världsledande dataspelsföretag etablerade i huvudstaden. Några av de större dataspelssuccéerna har utvecklats i just Stockholm. För att fastighetsbranschen i Stockholm ska kunna tillgodose dataspelsföretagens växande behov av ändamålsenliga och attraktiva kontorslokaler idag och i framtiden är det viktigt att man förstår dataspelsutvecklarnas unika behov. Det gäller bland annat teknik, säkerhet och lokalens arkitektoniska utformning, men även det fysiska läget i staden och olika typer av kringservice. Några av de större dataspelssuccéerna har utvecklats i just Stockholm. Slutsatserna i den här rapporten är baserade på intervjuer med ett tjugotal dataspelsföretag i Stockholm. Intervjuerna har genomförts under våren DTZ:s förhoppning är att denna rapport ska bidra till att öka kunskapen i fastighetsbranschen om dataspelsföretagens syn på kontorslägen och kontorslokaler i Stockholm. Kan fastighetsbranschen utveckla och tillhandahålla de lokaler som dataspelsföretagen efterfrågar kan vi bidra till att ytterligare stärka dataspelsbranschen i Stockholm och Sverige. Omsättning i dataspelsbranschen, Sverige, miljarder kr Källa: Dataspelsbranschen, rapport Spelutvecklarindex 5

6 Filimundus 6

7 Dataspelsutveckling en expansiv bransch Fenomenal utvecklig de senaste åren Dataspelsutveckling är en snabbt föränderlig bransch på en marknad som formligen exploderar, och där Sverige är i världstopp. Svensk spelutveckling och svensk spelexport hade ett rekordår Det året nästan fördubblade de svenska spelutvecklingsbolagen sin omsättning till 2,3 miljarder kronor (Dataspelsbranschen). Trenden fortsatte även år 2012 med en omsättningstillväxt på 60 procent till 3,7 miljarder kronor. Nya distributionskanaler förklarar en del De senaste årens imponerande utveckling beror dels på att enskilda bolag hade väldigt stora framgångar. Ett exempel är företaget Mojang som med spelet Minecraft omsatte 1,5 miljarder kronor under Tillväxten beror dessutom på att det tillkommit nya distributionskanaler för dataspel, såsom mobiltelefoner, sociala medier och internet. Detta har gett branschen tillgång till nya målgrupper som tidigare inte ägnat sig åt dataspel. Paradox Interactive Vidare har spelutvecklingsföretagen haft goda möjligheter att ta in extra personal eller specifika kompetenser genom att hyra in personal från andra dataspelsföretag. Denna flexibilitet, som är ganska unik för dataspelsbranschen, har drivit på företagens produktivitet. Fortsätter branschen att växa som den gjort de senaste åren finns det dock risk för att flaskhalsar uppstår just vad gäller tillgången på personal. Detta får dock framtiden utvisa. Minecraft omsatte 1,5 miljarder kronor under

8 Stardoll 8

9 Bakgrunden till Sveriges framgångar Sverige har en lång tradition av dataspelsutveckling Förklaringen till Sveriges framgångar inom spelutveckling tar sin början längre tillbaka i tiden än bara några få år. Låt oss därför börja med att göra en tillbakablick. Sverige har en lång tradition av dataspelsutveckling 1. Redan år 1960 gjordes det första svenska data spelet på datorn SAAB D2. Spelet gick ut på att man, med hjälp av rattar på en plastlåda, ställde in vinkel och styrka på en kanon som man därefter, genom en knapptryckning, avfyrade mot en grön prick. Idag framstår spelet som ganska så primitivt, men faktum är att det var ett av de tre första dataspelen i världen. Det dröjde ytterligare 15 år av utveckling innan data spel blev populära i Sverige. De första dataspelen kom från USA och Asien och var enkla maskiner som kopplades direkt till teven. Hemdatorn drev på intresset för dataspel På åttiotalet, när hemdatorn gjorde sitt intåg, ökade intresset för dataspel och det blev även möjligt för användarna att utveckla egna spel. I mitten av åttiotalet grundades det första svenska spelföretaget, Greve Graphics, i Lund. Deras spel banade väg för andra spelföretag. I början av nittiotalet kom en uppstickare vid namn Digital Illusions in på marknaden med sitt flipperspel Pinball Dreams. Spelet blev en bästsäljare under flera år och kom att bli startskottet för vad som ibland kallas det svenska spelundret. Digital Illusions heter numera EA Digital Illusions CE, eller DICE, och är ett av Sveriges största spelföretag med cirka 350 anställda i Stockholm. Dataspelsutveckling är en snabbt föränderlig bransch där teknik, affärsmodeller, speldesign och marknadsföring förändras i grunden nästan varje år. För några år sedan dominerade online-spel som World of Warcraft. Därefter kom partyspel som Singstar och Guitar Hero, följt av avancerade spelkonsoler som Nintendo Wii och Sonys Playstation 3. Strax därefter dök Facebook-spelen upp med bland annat Farmville, som snabbt fick över 100 miljoner användare. Idag är det appar för iphone och Android som dominerar utvecklingen, samtidigt som svenska online-spel som Minecraft har fler än 20 miljoner spelare 2. Dataspelsutveckling kräver flera olika kompetenser Sverige har sedan länge en stark position inom ICT (Information and Communications Technology) genom en generellt utbredd datorvana, en kraftfull bredbandsutbyggnad och en stark ställning inom dataprogrammering. Sveriges framgångar inom dataspelsutveckling förklaras dock inte enbart av att vi ligger långt fram i den tekniska utvecklingen. Att utveckla dataspel kräver ytterligare kompetenser såsom speldesign, manus/berättande, grafik/ animation, ljud/musik och programmering. Sverige ligger långt fram inom samtliga dessa områden och har dessutom en långt utvecklad designkultur och stora framgångar inom musik och mode. Ytterligare en fördel är att svenskarna sedan länge har exponerats för engelskspråkig kultur i form av bland annat icke-dubbade filmer på tv och bio. Svenska SAAB D2 var ett av de tre första dataspelen i världen. 1 Källa till den historiska tillbakablicken är 2 I december 2012 hade Mine craft sålts i över exemplar på PC och över exemplar på samtliga plattformar. Källa: Wikipedia. 9

10 Det är viktigt att man förstår data spelsutvecklarnas unika behov. Utbildningar på flera håll i Sverige Utbildningar specifikt inriktade på dataspel finns i Falun, Malmö, Stockholm och Skövde. På ett tiotal orter finns det dessutom högskoleutbildningar som ger spelrelaterade enstaka kurser inom bland annat programmering, grafik och design. På flera av dessa orter finns det kluster av start-up bolag inom spelutveckling. Flertalet etablerade dataspelsföretag är dock baserade i de tre storstäderna samt Uppsala, Umeå och Skövde. Det ska även tilläggas att många som verkar inom branschen är självlärda. Sverige har idag en procentuellt hög andel spelare. I en undersökning från 2010 redovisas att 81 procent av svenskarna spelar dataspel (Reflect) och enligt undersökningen Ungar & Medier spelade 77 procent i åldersgruppen 9-16 år dataspel år 2010 (Statens Medieråd). Marknaden för dataspel växer alltjämt genom att nya spel utvecklas för nya distri butionskanaler och större målgrupper. Dataspel är idag en av de mest populära underhållningsformerna i Sverige. En växande kontorsanvändare Ser man till Stockholm har dataspelsbranschen även här haft en kraftig tillväxt de senaste åren. Idag finns flera världsledande dataspelsföretag etablerade i Stockholm, som anses vara en av de ledande platserna för dataspelsutveckling. Några av de större dataspelssuccéerna har utvecklats i just Stockholm. Dataspelsutvecklarna i Stockholm har idag ca anställda. Därtill kommer inhyrda konsulter. Om vi Kontorsyta som hyrs av dataspelsföretag i Stockholm Källa: Dataspelsbranschen, DTZ Research antar att företagen i snitt har 10 procent inhyrda konsulter och att den genomsnittliga kontorsytan per anställd är 15 kvm blir den totala kontorsytan som dataspelsutvecklarna hyr i Stockholm strax under kvm. Nyanställningarna och därmed lokalbehovet har ökat kraftigt de senaste åren och vi kan anta att den trenden kommer att fortsätta. För att fastighetsbranschen i Stockholm ska kunna tillgodose dataspelsföretagens växande behov av ändamålsenliga och attraktiva kontorslokaler idag och i framtiden är det viktigt att man förstår dataspelsutvecklarnas unika behov. Det gäller bland annat teknik, säkerhet och lokalens arkitektoniska utformning, men även det fysiska läget i staden och olika typer av kringservice. 10

11 Paradox Interactive 11

12 Tankar om kontorslägen i Stockholm Det är viktigt att kontoret har attityd. 3 Detta kan jämföras med Nikes hemliga butik 1948 i östra London som varken anger gatuadressen på sin webbplats eller har någon skylt på fasaden. Ändå vet kunderna var affären ligger. Insidan av lokalen är minst sagt spekta kulär och påminner om en blandning mellan affär och konstutställning. Utsidan är helt anonym. Innanför tullarna ska det vara helst Södermalm Dataspelsföretagen i Stockholm vill absolut ha kontor i innerstaden. De sitter idag ganska spritt på malmarna, vissa till och med i city, trots de högre kontorshyrorna. Södermalm håller dock på att utvecklas till ett kluster inom spelutveckling. I området mellan Skrapan (Medborgarplatsen) och Slussen antar man att det sitter ett tusental personer som arbetar med dataspel. De stora aktörerna Avalanche, DICE, Paradox, Eazy och Mojang finns här och de drar till sig andra, mindre företag. På Åsögatan på Södermalm finns även dataspelsutbildningen Futuregames. Många dataspelsföretag anser att man ska vara på Södermalm och man tilltalas av den kreativa andan och bohemiska livsstilen som karaktäriserar stadsdelen. Dataspelsföretagen ser sig absolut inte som traditionella IT-konsulter utan säger sig stå närmare media, mode och film. Nära allmänna kommunikationer Merparten av de anställda bor på Södermalm eller söder om söder, längs med tunnelbanans röda eller gröna linje. Skulle företagen tvingas välja ett läge utanför tullarna föredrar de söderort framför norrort. Globen är ett exempel på ett attraktivt söderortsläge. Medarbetarna åker kommunalt eller cyklar/går till jobbet. I stort sett ingen åker bil. Det är således viktigt att kontoret är beläget nära allmänna kommunikationer helst tunnelbana. Garage är sällan något företagen behöver. Från Södermalm kan man ta sig till Arlanda med pendeltåget och därför är Arlanda Express inte något tungt argument för att sitta i City. Läget viktigt ur rekryteringssynpunkt Läget anses vara viktigt ur rekryteringssynpunkt. De företag som sitter i innerstaden har ofta en kö av självlärda dataspelsutvecklare som gärna jobbar gratis ett par månader i hopp om att få en permanent anställning. Så gynnsamt har man det inte om man sitter i förorten, resonerar företagen. Anonym byggnad helt rätt insidan viktigare Själva kontorsbyggnaden är inte lika viktig ur image synpunkt. Utifrån gatan får byggnaden gärna vara ganska så anonym. Företagen har exempelvis inte stora loggor på husfasaderna. Fastighetens utseende och historia är inte heller något företagen reflekterar över när de väljer lokal. Det får gärna vara lite hemligt var man har kontor, men alla i branschen ska ändå känna till det. Interiört kan kontorslokalen däremot sticka ut och vara unik och speciell 3. Det är viktigt att kontoret har attityd och bolagets identitet ska gärna synas i interiören. Dessutom ska lokalen vara snygg och representativ. Gärna konkurrenterna som grannar Dataspelsföretagen vill, till skillnad från företag i många andra branscher, gärna sitta nära sina konkurrenter. Dataspelsföretagen ser sig nämligen inte som konkurrenter i traditionell 12

13 Kontorslägen för dataspelsutvecklare samt CBD Källa: DTZ Research mening. I stället menar man att alla aktörer i kedjan, från utvecklingsstudior via förlag till distributörer, är beroende av varandra. Dessutom konkurrerar man inte på samma sätt som i andra branscher. Om konsumenten köper ett dataspel ena dagen finns det inget som hindrar henne eller honom att köpa ytterligare ett spel nästa dag. Man gratulerar företag det går bra för eftersom man menar att framgångarna gynnar hela branschen. Företagen hyr kompetenser av varandra, många frilansar och alla är beroende av varandra. Detta gör dessutom att alla känner alla. Företagen är inte bittra konkurrenter som inte vill umgås, utan snarare raka motsatsen. Man vill ha kontor nära varandra för att till exempel kunna äta lunch, ta en öl efter jobbet eller gå och träna tillsammans. Dessutom är dataspelsbranschen en ung bransch där de flesta är mellan år och där det förekommer många fester och events av olika slag, såsom spelutvecklarpubar. Önskemål om kringservice Den kringservice som efterfrågas nära kontoret är restauranger, pubar och gym (de anställda är hälsosammare än man kanske tror). Dessutom är det ett plus om det finns ett utlämningsställe för post samt en elektronikaffär på nära håll. Flertalet dataspelstillverkare är små företag och de anställda går själva och köper en router om de behöver en ny, eller beställer över internet - därav behov av utlämningsställe för post. Förbrukningsartiklar till kontoret är också något man vill kunna köpa på nära håll. Dataspelsbranschen är en föränderlig bransch och dataspelsföretagen är generellt väldigt vari erande i storlek; antingen växer eller så krymper företagen, läget är aldrig stabilt. Därför måste lokalstorleken ofta ändras. Det ses därför som en fördel att ha en hyresvärd som har ett någorlunda stort, samlat bestånd så att man kan flytta utan att behöva byta hyresvärd. Man vill ha kontor nära varandra främst av sociala skäl. 13

14 Stardoll 14

15 Kravspecifikation för kontorslokalen Öppen planlösning med några mindre rum Dataspelsföretagen sitter så gott som uteslutande i öppen planlösning kombinerat med några smårum för möten och tyst arbete. Vissa företag behöver dessutom ett eller flera projektrum som går att låsa och inte har glasväggar, eftersom vissa projekt är hemliga i ett initialt skede. Spelrum står också högt på önskelistan. Spelrummet kan påminna om ett vardagsrum med soffor och skärmar där man kan testa olika dataspel, men det kan egentligen vara hur stort som helst så att man får plats med pingisbord, flipperspel, etc. Snart kommer branschen dessutom sannolikt att befinna sig i en babyboom och då kan det finnas behov av ett rum som de anställdas barn kan sitta och leka i om de är med på jobbet ibland. De flesta har egen arbetsplats Dataspelsutvecklarna har i regel skrivbord som är fullbelamrade med datorer och skärmar. Många personer har två datorer, en till två spelkonsoler och två tre datorskärmar på skrivbordet. Med all denna utrustning är flexkontor 4 eller aktivitetsbaserat kontor 5 sällan ett alternativ för dataspelsföretagen, utan flertalet medarbetare måste ha egna arbetsplatser. Platserna är dock ofta projektberoende och kan ändras med ett par månaders mellanrum beroende på hur projekten löper. I övrigt är det personalkategorier som styr hur man sitter. Säljare behöver sällan en fast arbetsplats utan kan ofta jobba lite var som helst den tid de tillbringar på kontoret. De behöver kanske bara en laptop. Ekonomi och HR behöver däremot egna rum som går att låsa. Sällan tillräcklig ventilation och kyla Flertalet av de anställda arbetar inne på kontoret hela dagen. Man sitter trångt och datorerna är många och aldrig avstängda. Därför blir det fort både varmt och dålig luft om inte ventilationen och kylningen är tillräcklig. Bra kyla och ventilation var något som samtliga dataspelsföretag tog upp som viktiga kriterier vid valet av lokal. Flera dataspelsföretag har problem med otillräcklig kyla och ventilation i sina lokaler och det är inte enkelt att få till ett bra inomhusklimat. Bra internetanslutning kanske allra viktigast Enormt viktigt är att lokalen har bra internetanslutning. Medarbetarna måste ständigt vara uppkopplade på nätet för att kunna arbeta. Helst vill dataspelsföretagen ha både trådlöst (smidigt) och fast (snabbt och pålitligt) bredband. Många företag, men inte alla, behöver extra plats och kyla för flera servrar i lokalen. Stort kök och spelrum Dataspelsföretagen vill gärna ha en stor köksregion i kontorslokalen. Många, ibland uppemot tre fjärdedelar av de anställda, tar med sig matlåda. Detta gör man av flera skäl. Dels för att spara tid och pengar, men kanske ännu mer för att man är väldigt medveten om vad man äter. Det är lite Södermalm över att ha med sig egen mat och visa att man är sparsam och bryr sig om vad man stoppar i sig. De anställda är unga och urbant miljömedvetna och flera av dem är vegetarianer eller veganer. Bilden av dataspelsutvecklare som bleka och glåmiga Bra internet enormt viktigt. 4 Flexkontor (kallas även hot-desking) innebär att de anställda inte har egna arbetsplatser utan att de delar på ett antal gemensamma arbetsplatser som ofta är färre an antalet anställda. Flexkontor lämpar sig främst för företag där de anställda tillbringar mycket tid utanför kontoret och där kontorsarbetsplatserna kan vara väldigt standardiserade och arbetsmaterialet kan lagras digitalt. Jämfört med fasta arbetsplatser innebär flexkontor i regel ökad yteffektivitet. Källa: Vasakronan. 5 Aktivitetsbaserat kontor är en vidareutveckling av flexkontoret, och innebär att ingen på kontoret har en fast arbetsplats. I slutet av varje arbetsdag plockar man undan sina saker så att någon annan kan ta platsen dagen därpå. I kontorslokalen finns vidare olika zoner, anpassade efter olika typer av arbete. Det kan vara en tyst zon för fokuserat arbete och en livligare zon för mer utbyte och möten. Utöver att de anställda kan välja arbetsmiljö efter sina behov, får man också en högre yteffektivitet jämfört med fasta platser. Källa: Vasakronan. 15

16 Filimundus nattugglor som lever på hamburgare och Joltcola stämmer med andra ord inte alls. Köksregionen används även för annat än att äta lunch. Här kan man spela rollspel, ha fredagspub och andra aktiviteter. Dataspelsbranschen är som sagt en ung bransch med många fester och events av olika slag. Kontoret är därför inte bara en arbetsplats utan även ett ställe där man träffar sina vänner och umgås. En takterrass eller Flera dataspelsföretag har problem med otillräcklig kyla och ventilation. en trevlig innergård i anslutning till lokalen ser företagen därför som ett extra plus. Låsbara cykelrum och konferensavdelning Ytterligare utrymmen som företagen skulle önska att fastighetsägaren kunde tillhandahålla i fastigheten är låsbara cykelrum, gym samt ett större konferensrum som hyresgästerna kan låna eller hyra vid behov. Kraven på larm och säkerhet skiljer sig inte från andra typer av företag. Dataspelsföretagens arbetstider är inte extrema, men företagen tillåter i regel stor flexibilitet. Därför är det viktigt att man kan ta sig in och ut ur lokalen även på udda tider. 16

17 Filimundus 17

18 Bitsquid Sammanfattning Dataspelsföretagens syn på kontorslägen och kontorslokaler i Stockholm kan sammanfattas i följande punkter: > Innerstadsläge, helst Södermalm > Söderort bättre än norrort > Nära allmänna kommunikationer, bilparkering behövs inte > Nära andra dataspelsföretag > Exteriören ointressant, insidan av lokalen viktigare > Kontorslokalen ska vara unik, ha karaktär och spegla bolagets identitet > Öppen planlösning > Välfungerande ventilation och kyla > Bra internetanslutning > Stort kök och spelrum 18

19 Rovio 19

20 DTZ Research Contacts Global Head of Research Hans Vrensen Phone: +44 (0) Head of CEMEA Research Magali Marton Phone: magali.marton@dtz.com Global Head of Forecasting Fergus Hicks Phone: +44 (0) fergus.hicks@dtz.com Head of North Asia Research Andrew Ness Phone: andrew.ness@dtz.com Head of Strategy Research Nigel Almond Phone: +44 (0) nigel.almond@dtz.com Head of Americas Research Head of South East Asia and Australia New Zealand Research Dominic Brown Phone: +61 (0) dominic.brown@dtz.com John Wickes Phone: john.wickes@dtz.com DTZ Business Contacts Managing Director Agneta Jacobsson Phone: +46 (0) agneta.jacobsson@dtz.com Head of Capital Markets Fredrik Lidjan Phone: +46 (0) fredrik.lidjan@dtz.com Head of Research Karin Witalis Phone: +46 (0) karin.witalis@dtz.com Head of Valuation Sven Erik Hugosson Phone: +46 (0) svenerik.hugosson@dtz.com DISCLAIMER This report should not be relied upon as a basis for entering into transactions without seeking specific, qualified, professional advice. Whilst facts have been rigorously checked, DTZ can take no responsibility for any damage or loss suffered as a result of any inadvertent inaccuracy within this report. Information contained herein should not, in whole or part, be published, reproduced or referred to without prior approval. Any such reproduction should be credited to DTZ. DTZ November 2013