Kvartalsrapport 1 JAN - 30 SEP 2014

Transkript

1 Q3 Kvartalsrapport 1 JAN - 30 SEP 2014

2 Delårsrapport januari-september 2014 Intäkter, Mkr Driftöverskott, Mkr Resultat, Mkr Marknadsvärde, Mkr Intäkter från fastighets- Driftöverskottet uppgick till Periodens resultat minskade till Marknadsvärdet för förvalt- förvaltning uppgick till (1 091) Mkr. 758 (947) Mkr. Det beror främst ningsfastigheter uppgick till (1 368) Mkr. Minskningen beror på ökade på lägre orealiserad värdeför (19 361) Mkr, varav underhållskostnader. ändring på förvaltningsfastig- pågående investeringsprojekt heter med 137 (334) Mkr. uppgick till 598 (1 945) Mkr. Tredje kvartalet 2014 Intäkter, Mkr Driftöverskott, Mkr Resultat, Mkr Intäkter från fastighetsförvaltning uppgick till 458 (484) Mkr. Minskningen beror främst på fastighetsförsäljningar samt nedgång i hyresindex. Driftöverskottet uppgick till 367 (405) Mkr. Minskningen beror på lägre hyresintäkter till följd av försäljningar samt ökade underhållskostnader. Periodens resultat minskade till 257 (305) Mkr. Det beror främst på lägre hyresintäkter. Specialfastigheter i sammandrag, Mkr Fastighetsrelaterade Jan Sep 2014 Jan Sep 2013 Helår 2013 Intäkter från fastighetsförvaltning Hyra per kvadratmeter, kr Lokalarea, kvm/ Uthyrningsgrad, % 98,8 98,7 98,8 Överskottsgrad, % 78,8 79,7 78,0 Investeringar inklusive fastighetsförvärv Marknadsvärde förvaltningsfastigheter Balansomslutning Eget kapital Finansiellt relaterade Jan Sep 2014 Jan Sep 2013 Helår 2013 Resultat före skatt Direktavkastning, % 7,4 7,6 7,6 Räntetäckningsgrad, kassaflödesbaserad, ggr 5,0 5,9 5,5 Avkastning på eget kapital, % 13,8 19,4 20,2 Justerad avkastning på eget kapital, % 11,6 13,9 14,9 Soliditet, % 38,9 36,5 38,1 2 SPECIALFASTIGHETER Omslagsbild: Anstalten Hinseberg, Frövi...

3 KVARTALSRAPPORT Q Vd har ordet Ett bolag med själ och hjärta Nu har jag varit ett halvt år på Vd-posten och är väldigt glad att jag fått lära känna så engagerade medarbetare! Jag har även fått lära mig mycket om våra kunder och deras fantastiska arbete med att skapa ett tryggare samhälle. Vi är stolta över det vi åstadkommer tillsammans. Kundnära relationer I nära samverkan med kund har vi färdigställt flera nya och/eller ombyggda moderna lokaler med höga säkerhetskrav. Vid Österåker har vi tillsammans med Kriminalvården och Statens konstråd, byggt ett spännande upplevelsebaserat konstverk som heter Glänta. Det är en frizon för barn innan det är dags att göra besök på anstalten. Vi samarbetar även med våra kunder för att ta tillvara på möjligheterna till energieffektiviseringar. Detta gör vi för att våra kunder ska få effektivare lokaler som hjälper dem att uppnå sina egna besparingsmål. En organisation i förändring Flera av våra kunder har organiserat om sig och vi har anpassat vår egen organisation så att det blir tydliga och enkla beslutsvägar. För oss är det viktigt att anpassa oss efter nya förutsättningar och visa att vi är ett hållbart och ansvarfullt företag, oavsett om det är för att möta behov eller krav från vår ägare, våra kunder eller andra viktiga aktörer. Mål och strategier Vi arbetar aktivt med våra hållbarhetsmål inom områdena medarbetare, effektivitet, kund, säkerhet och miljö. I vår miljöstrategi presenteras kortsiktiga miljömål till år 2018 samt långsiktiga miljömål som sträcker sig till år Säkerhet För att effektivisera vårt arbete med incident- och riskanalys har vi nu utvecklat ett eget analysverktyg för att mäta risker. Verktyget kommer att förenkla och effektivisera arbetet med att identifiera, utvärdera och behandla verksamhetsrisker. Projekt Vi har en lägre projektvolym än de senaste åren då vi färdigställt flera stora projekt. Vår bedömning är dock att den kommer att öka igen, då våra kunder har behov av modernisering av lokalerna. Vi har också många mindre utvecklingsprojekt. Ett bra exempel på ny teknik är ett system för dagsljusinförsel till lokaler utan dagsljus. Det har vi nu installerat på anstalten Norrtälje vilket förbättrade både arbetsmiljön och upplevelsen av lokalen markant. Finansiering Vi arbetar för en stabil och kostnadseffektiv finansiering. Vi har nyligen tecknat avtal med en långivare om emissionsgaranti på 250 Mkr. Genom detta avtal har Specialfastigheter möjligheter att låna med en löptid på 4 år till en fastställd marginal. Avtalet minskar finansieringsrisken genom att det skapar möjligheter till längre kapitalbindning. Resultat för det tredje kvartalet Resultatet för perioden uppgick till 758 Mkr jämfört med 947 Mkr för motsvarande period föregående år. Främsta orsaken till förändringen är att orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till 137 (334) Mkr. Specialfastigheters kontraktsportfölj med långa avtal borgar för ett fortsatt stabilt resultat. Framåtblick Vi står inför en spännande framtid med tydligare fokus på styrning av underhåll och investeringar för att skapa totaleffektivitet för vår ägare och kunder. Vårt arbete med ständiga förbättringar av hållbarhetsarbetet med primärt fokus på miljö och klimat fortsätter. Åsa Hedenberg Verkställande direktör SPECIALFASTIGHETER 3

4 Verksamheten Ägarens mål Ägaren har följande övergripande långsiktiga ekonomiska mål för Specialfastigheter: Lönsamhetsmål* Specialfastigheters mål för lönsamheten är ett resultat efter skatt efter återläggning av värde förändringar och därtill hörande uppskjuten skatt på 8 % av genomsnittligt eget kapital. Kapitalstruktur Specialfastigheters mål för kapitalstrukturen är en soliditet i intervallet %. Utdelningspolicy Specialfastigheters utdelningspolicy är att till ägaren dela ut 50 % av årets resultat efter skatt efter återläggning av värdeförändringar och därtill hörande uppskjuten skatt. De årliga utdelningsbesluten ska även beakta koncernens framtida investeringsbehov och finansiella ställning. * Lönsamhetsmålet är ett rörligt mål vars nivå justeras beroende på fastighetsportföljens sammansättning. Vår ägare är staten och vi förvaltas genom Finansdepartementet. Ägaren ställer krav på verksamheten, något som styr våra mål och strategier. Idag är vi 122 medar betare fördelade från norr till söder i Sverige. Huvudkontoret är beläget i Linköping. Specialfastigheters ledande ställning inom säkerhet gör oss till en stark aktör. Vi har en gedigen kunskap och erfarenhet. Viktigt i ett framgångsrikt säkerhetsarbete är nära samverkan med våra kunder, där vi inom respektive affärsområde idag möter kunderna på ett ännu bättre sätt än tidigare. Kundorienterad förvaltning Vi strävar efter ett långsiktigt fastighetsägande, långsiktiga hyresavtal och nära samarbeten som baseras på trygg och effektiv fastighetsförvaltning. Detta gör vi genom att tillhandahålla rätt organisation med rätt kompetens. Vi arbetar utifrån tre affärsområden med tydligt kundansvar: Kriminalvård Försvar och rättsväsende Institutionsvård och övriga specialverksamheter Specialfastigheter har en tydlig uppgift från våra ägare; att i Sverige äga, utveckla och förvalta fastigheter med höga säkerhetskrav. Som en följd av detta arbetar vi med att renodla vårt fastighetsbestånd och riktar oss nu mot fastigheter med ett nationellt säkerhetsintresse samt byggnader med höga säkerhetskrav. Renodlingen skapar möjlighet att utveckla bolaget med nya investeringar som bättre passar vårt uppdrag. Ett statligt ägande är av flera skäl att föredra inom dessa verksamhetsområden, där vi nu ser en ökad konkurrens. Tillsammans med kunderna ska vi utveckla fastigheterna på rätt sätt och fokusera på kundens förändrade behov. Verksamheten under perioden Flera av våra kunder har under en längre tid arbetat med effektiviseringar för att uppnå sina besparingskrav. Vi för nära diskussioner med våra kunder för att vi ska kunna motsvara deras behov och önskemål. Fastigheter byggs om för att kostnadseffektivt anpassas utifrån verksamheter i ett långsiktigt perspektiv. 4 SPECIALFASTIGHETER

5 KVARTALSRAPPORT Q Kriminalvård Vi har i nära samverkan med Kriminalvården fortsatt arbetet med att skapa verksamhetsanpassade lösningar. Äldre, omoderna anstalter och häkten har avvecklats och avyttrats. I början av september stod Specialfastigheter och Kriminalvården som värdar för det traditionella och årligen återkommande Nordiska seminariet för anstaltsbyggande. Årets seminarium hölls i Stockholm, där alla nordens länder var representerade. Försvar och rättsväsende Vi ser över det framtida lokalbehovet inom Kvarteret Tre Vapen i Stockholm, där hyresgästen är FMV. En framtida vision har tagits fram för att utveckla fastigheten. Rikspolisstyrelsen står inför en omorganisation och har indikerat ett ökat lokalbehov inom Kvarteret Kronoberg. Specialfastigheter arbetar med en framtida vision för kvarteret med målet att skapa byggrätter genom ändring av detaljplanen för kvarteret. Säkerhetspolisens nya huvudkontor i Solna invigdes i januari. Detta är ett exempel på vårt samarbete med kund för att skapa det moderna kontoret. Institutionsvård och övriga specialverksamheter Det långsiktiga hyreskontraktsförhållandet med Statens institutionsstyrelse har lett till att vi påbörjat ett stort antal om- och tillbyggnationer. I maj invigdes bland annat nya utbildningslokaler på institutionen Stigby och i juni färdigställdes om- och tillbyggda lokaler på institutionen Råby. Det finns planer för ytterligare projekt. I september invigdes avdelning Vestgård på Hornö som innebär 27 stycken nya platser som ska ersätta uttjänta lokaler. Hornö är nu Sveriges modernaste LVM-institution (Lag om Vård av Missbrukare). Säkerhet Specialfastigheter och våra kunder bedriver en verksamhet där det förekommer risker som skulle kunna medföra en oacceptabel påverkan på affärsverksamheten och områden som personsäkerhet, egendom, informationssäkerhet, ekonomi, miljö och inte minst trovärdighet. De höga säkerhetskrav som vi och våra kunder kräver, betyder att säkerhetsarbetet blir en naturlig del i vårt dagliga arbete. Genom ett systematiskt säkerhetsarbete baserat på riskanalyser, skapar vi medvetenhet, intresse och engagemang omkring säkerhet som också är ett av våra viktigaste kärnvärden. Vår devis En säker värd skapar en berättigad förväntan hos våra kunder. Detta kräver att vi i nära samverkan med våra kunder alltid arbetar för att uppnå bästa möjliga förutsättningar för ett långsiktigt säkerhetsarbete i syfte att nå en trygg och säker verksamhet. Vårt ständiga förbättringsarbete på säkerhetsområdet innebär också att vi fortsätter det viktiga arbetet med att öka medvetenheten omkring säkerhetsfrågorna, inte minst att säkerställa att vi arbetar i linje med vårt certifierade ledningssystem, ISO/IEC 27001:2005, för informationssäkerhet. Vi har också påbörjat arbetet för att anpassa oss till den senaste versionen av ISO/IEC SPECIALFASTIGHETER 5

6 Medarbetare Ett strategiskt HR-arbete stärker företagets varumärke och bidrar till vår kundnöjdhet och konkurrenskraft. Våra medarbetare och deras samlade kompetens är avgörande för Specialfastigheters framgång. HR-arbetet utgör en del av vårt hållbarhetsarbete och anställningsförhållanden, arbetsmiljö samt jämställdhet och mångfald är centralt för oss. En viktig fråga för oss är att attrahera nya samt behålla befintliga medarbetare. Vårt employer value proposition (EVP) beskriver vad vi som arbetsgivare kan erbjuda befintliga och presumtiva medarbetare. Vi värdesätter delaktighet bland medarbetarna och samtliga har fått bidra till detta EVP, då det är av stor vikt att alla medarbetare står bakom det vi förmedlar kring Specialfastigheter som arbetsgivare. En förutsättning för att vi ska kunna vara en attraktiv arbetsgivare och skapa goda prestationer är ett gott ledarskap. Med anledning av detta påbörjade vi under april ett längre ledarutvecklingsprogram för samtliga chefer. Alla chefer har under sommaren fått genomföra en beteendeprofil. Medarbetarna har fått bedöma sin chef vad gäller ledarskap och de har även fått bedöma sig själva. Cheferna har sedan fått personlig återkoppling på sin profil. Resultatet kommer även att användas i nästa utbildningsblock. I slutet av perioden var vi 122 medarbetare, varav 27,9 % kvinnor och 72,1 % män. Av totalt 28 ledare var 21,4 % kvinnor och 78,6 % män. Under våren har vi genomfört vår medarbetarundersökning som är en viktig del i Specialfastigheters verksamhetsutveckling och i vår strävan efter ständiga förbättringar. Resultatet visar att vårt NMI värde, 71 (73), har sjunkit något, men även i år är totalvärdet bra. Frisknärvaron under januari-augusti uppgick till 96,8 (97,2) %. Kompetenta, engagerade och välmående medarbetare är vår nyckel till framgång och det öppnar upp för starka relationer med våra kunder. Under 2014 har vi fokuserat på vår kompetensförsörjning och genomfört en kompetensinventering. Som ett led i vår strävan att effektivisera hela rekryteringsprocessen, från identifiering av behov till introduktion så har vi nu implementerat ett helt nytt rekryteringssystem som ska underlätta detta arbete. 6 SPECIALFASTIGHETER

7 KVARTALSRAPPORT Q Miljö Specialfastigheter strävar efter att vara ett föredöme avseende hållbart företagande och miljöfrågorna är en viktig del i det arbetet. Miljöarbetet utgår från vår nya miljöstrategi som gäller från 1 januari I den definieras de långsiktiga miljömålen som sträcker sig till För att nå de långsiktiga målen finns kortsiktiga mål och planerade aktiviteter för Miljöstrategins övergripande miljömål är: Framtidens klimatsmarta fastighetsbolag Resurseffektiv fastighetsförvaltning Minskad användning av giftiga ämnen och material Internt miljöarbete Inom det övergripande miljömålet Framtidens klimatsmarta fastighetsbolag är det långsiktiga målet att minska våra utsläpp av växthusgaser med 40 % till Vi följer upp vårt kortsiktiga miljömål att minska våra koldioxidutsläpp med 8 % jämfört med föregående år. Vi redovisar företagets koldioxidbelastning från användning av energi (olja, gas, pellets, biobränsle, fjärrvärme och vattenkraftsbaserad el), samt vårt resande med tåg, flyg och bilar. Redovisningen av koldioxid följer riktlinjerna GRI och då specifikt miljöindikatorerna EN 16 och EN 17. Koldioxidbelastningen har minskat med 7,2 % jämfört med samma period föregående år. Främsta anledning till detta är att vi har minskat användning av fossila bränslen vid anstalten Skenäs. Uppvärmning av fastigheten sker enbart med biodiesel och på så sätt ökar andelen förnybar energi. Vi har dessutom bytt från fossil eldningsolja till förnybar uppvärmning vid institutionen Sagsjön. Vi har avslutat ett antal större energikartläggningar vid utvalda fastigheter. Det har resulterat i att vi har väsentli- ga energibesparande åtgärdsförslag/paket som vi kan använda oss av för att minska användning av energi. Redovisning av koldioxidbelastning, ton Jan Sep 2014 Jan Sep 2013 Fossil energi 1 376, ,8 Förnyelsebar energi 36,3 33,2 Fjärrvärme 3 862, ,4 El 89,6 90,0 Resor (exklusive hyrbilar) 156,9 158,2 Totalt 5 522, ,6 Perfluorerade ämnen såsom PFOS och PFOA har alltmer kommit i fokus när det gäller förorenad mark och förorenat vatten. Det pågår ett stort utredningsarbete avseende hur stor miljöskada som kan ha skett på grund av tidigare användning av dessa kemikalier i bland annat brandsläckningsmedel. Det är troligt att brandförsvarets övningsområden är förorenade och måste saneras. Som fastighetsägare tar vi ansvar för dessa miljöföroreningar även om det i grunden är verksamheternas skyldighet och utredningar pågår i dialog med våra hyresgäster samt miljökontoren. I Miljöstrategin finns ett mål uppsatt om att Specialfastigheter ska ha inventerat alla sina fastigheter med avseende på radon Inventeringarna fortlöper under kommande uppvärmningssäsong och hanteringen av resultaten från utförda inventeringar sammanställs och hanteras under Vi har tillsammans med Statens institutionsstyrelse initierat ett samarbete vad gäller tecknande av Gröna hyresavtal. Detta är ett betydelsefullt samarbete för att gemensamt minska miljöpåverkan. Att erbjuda våra kunder Gröna hyresavtal finns med som ett mål i vår Miljöstrategi. SPECIALFASTIGHETER 7

8 Koncernens resultaträkning, Mkr Jan-Sep 2014 Jan-Sep 2013 Jul-Sep 2014 Jul-Sep 2013 Helår 2013 Hyresintäkter Övriga intäkter Intäkter från fastighetsförvaltning Fastighetskostnader 1) Driftöverskott Administration Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Finansnetto Resultat efter finansiella poster Resultat fastighetsförsäljningar realiserade Värdeförändring förvaltningsfastigheter orealiserade Värdeförändring finansiella instrument orealiserade Resultat före skatt Skatt Årets/periodens resultat Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare Resultat per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare 379,00 473,50 128,50 152,50 650,50 Rapport över totalresultat, Mkr Jan-Sep 2014 Jan-Sep 2013 Jul-Sep 2014 Jul-Sep 2013 Helår 2013 Årets/periodens resultat Summa övrigt totalresultat för årets/perioden, netto efter skatt Summa totalresultat för året/perioden Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare ) Fastighetskostnader Driftkostnader Underhåll Fastighetsskatt SPECIALFASTIGHETER

9 KVARTALSRAPPORT Q Kommentarer resultaträkning Intäkter från fastighetsförvaltning Intäkter från fastighetsförvaltning uppgick till (1 368) Mkr, varav hyresintäkterna ökade till (1 286) Mkr. Övriga intäkter, som avser fakturering av media och tjänster till hyresgästerna, minskade marginellt och uppgick till 79 (82) Mkr. Fastighetskostnader Våra fastighetskostnader uppgick till 292 (277) Mkr. Detta beror på att vi under perioden har ökat våra planerade underhållskostnader. Driftöverskott Sammantaget har ovanstående resulterat i att driftöverskottet uppgick till (1 091) Mkr. Minskningen beror på ökade underhållskostnader. Överskottsgrad Överskottsgraden visar hur mycket av intäkterna som blir kvar efter våra fastighetskostnader. Överskottsgraden uppgick till 78,8 (79,7) %. Det långsiktiga målet är minst 75 % i överskottsgrad. Överskottsgrad, % 80 Finansiella intäkter och kostnader Det finansiella nettot, efter aktiverade räntekostnader på projekt uppgick till -207 (-173) Mkr. Förändringen beror huvudsakligen på en svagare krona vilket påverkar omräkningen på vår utländska upplåning negativt. För mer information se sidan 16. Värdeförändringar Värdeökningen i förvaltningsfastigheter förklaras bland annat av nya och omförhandlade hyresavtal. För mer information se sidan 12. Värdeförändring i derivatinstrument uppgick till 15 (9) Mkr under perioden. Förändringen av det orealiserade resultatet i de finansiella derivaten beror dels på att kronan fortsatt har blivit svagare, vilket ger en positiv effekt på valutaderivatet och dels att vi haft förfall av derivat redovisade som orealiserad förlust per För mer information se sidan 17. Skatt Posten skatt består av betald skatt -111 (-121) Mkr och uppskjuten skatt -116 (-156) Mkr ,7 75,4 77,6 78,1 79,7 78,8 Resultat efter skatt Resultatet efter skatt uppgick till 758 (947) Mkr. Minskningen beror främst på lägre positiv orealiserad värdeförändring på förvaltningsfastigheter Q Q Q1-Q Q1-Q Q1-Q Q1-Q SPECIALFASTIGHETER 9

10 Koncernens balansräkning, Mkr Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Övriga materiella anläggningstillgångar Derivat Övriga finansiella placeringar Övriga långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kundfordringar Derivat Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder Derivat Uppskjutna skatteskulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Leverantörsskulder Skatteskuld Derivat Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Inga Inga inga Ansvarsförbindelser Inga Inga inga 10 SPECIALFASTIGHETER

11 KVARTALSRAPPORT Q Eget kapital, Mkr Belopp vid årets/periodens ingång Totalresultat för året/perioden Utdelning Nedsättning och återbetalning av aktiekapital Försäljning koncernbolag Belopp vid årets/periodens utgång Anm: Aktiekapitalet består av aktier Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare Kommentarer balansräkning Investeringar Koncernens investeringar i projekt uppgick under perioden till 297 (331) Mkr. Förvärv Inga fastighetsförvärv har skett under perioden. Pågående projekt Antalet pågående investeringsprojekt var vid periodens slut 52 (34). Total volym för pågående investeringsprojekt har beräknats till 598 (1 945) Mkr, varav 348 Mkr har upparbetats per De största om- och tillbyggnadsprojekten: polisfastigheten Kronoberg i Stockholm försvarsfastigheten Kavalleristen i Stockholm anstalten Asptuna i Botkyrka häktet i Huddinge institutionen Bärby i Uppsala institutionen Hornö i Enköping institutionen Åsbogården, Råby i Lund institutionen Brättegården i Vänersborg institutionen Långanäs i Eksjö institutionen Älvgården i Hedemora sameskolan i Kiruna SPECIALFASTIGHETER 11

12 Avyttringar Fastighetsförsäljningar har skett avseende: Solgården, Årstad 9:40, Falkenberg Lövsta 1:61;1:63;1:65, Trosa Hovsjorden 10,11, Härnösand Fängelset 2, Kristanstad Gnesta 42:12, Gnesta Gnesta Sigtuna 2:283, 2:285, Gnesta Från 2013 gäller IFRS 13 där värderingen av fastighetsinnehav ska klassificeras enligt tre nivåer. Det finns olika osäkerhet i värderingen beroende på vilken nivå som används vid värderingen. Specialfastigheter använder Nivå 3 där osäkerheten är störst då det inte finns tillräckligt med transaktioner/marknadsinformation för att använda annan nivå. Vi har därutöver sålt fyra fastigheter genom bolagsförsäljningar: Dövstumskolan 11, Lund Rydstadstuna 1:42, Linköping Vallkärratorn 8:15, 8:18, 8:81, 8:83, Lund Haren 3, Vänersborg Försäljningarna är ett led i att renodla beståndet för att i första hand innehålla fastigheter med höga säkerhetskrav. Försäljningarna har skett med något lägre värde (-2 Mkr) än tidigare redovisat marknadsvärde (184 Mkr). Marknadsvärdering Det bedömda värdet på Specialfastigheters förvaltningsfastigheter har fastställts genom en intern värdering baserad på faktiska data avseende hyror och driftkostnader. Information om kalkylräntor, direktavkastningskrav och aktuella marknadshyror har stämts av med extern värderare. Med hänsyn till de säkra hyresintäkterna är bedömd kalkylränta under kontraktsperioden huvudsakligen mellan 5,75 och 6,00 %. Direktavkastningskravet ligger huvudsakligen mellan 6,00 och 12,00 % beroende på var fastigheterna är belägna. Vi ser ett fortsatt stort intresse för vår typ av fastigheter, så kallade samhällsfastigheter på marknaden. Nivå 1 Noterade priser på aktiva marknader Nivå 2 Andra observerbara data än de i nivå 1 Nivå 3 Icke-observerbara data Marknadsvärdet har påverkats främst av fastighetsspecifika händelser som nytecknade hyresavtal och investeringar. Marknadsvärdet uppgick per till (19 361) Mkr. Periodens redovisade orealiserade värdeförändring uppgår till 137 (334) Mkr. Värdeförändring förvaltningsfastigheter jan sep 2014, Mkr Marknadsvärde 31 december Investeringar inkl. aktiverade ränteutgifter Förvärv - - Försäljningar Orealiserad värdeförändring 137 Marknadsvärde 30 september Orealiserad värdeförändringar 137 varav förändrad kalkylränta och direktavkastning 42 varav nya och omförhandlade hyresavtal 187 varav förändring återstående löptid varav övrigt 201 Räntebärande skulder Räntebärande skulder uppgick till (10 001) Mkr. Minskningen beror på att vi har sålt fastigheter samt har en låg investeringsvolym för närvarande. Detta har minskat vår belåning. För mer information om finansförvaltningen, se sidan SPECIALFASTIGHETER

13 KVARTALSRAPPORT Q Koncernen kassaflödesanalys, Mkr Jan-Sep 2014 Jan-Sep 2013 Helår 2013 Den löpande verksamheten Resultat före skatt Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter Investeringar i anläggningstillgångar Försäljning av anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring av kort- och långfristig upplåning Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare Återbetalning av aktiekapital Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets/periodens kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets/periodens slut SPECIALFASTIGHETER 13

14 Segmentsredovisning Koncernen Jan-Sep 2014 Jan-Sep 2013 Helår 2013 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter Intäkter från fastighetsförvaltning Driftöverskott Rörelseresultat Resultat före skatt LOA, kvm/ Marknadsvärde, Mkr Affärsområden Kriminalvård Försvar och rättsväsende Institutionsvård och övriga specialverksamheter 14 SPECIALFASTIGHETER

15 KVARTALSRAPPORT Q Kriminalvård Jan-Sep 2014 Jan-Sep 2013 Helår 2013 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, Mkr Marknadsvärde förvaltningsfastigheter Intäkter från fastighetsförvaltning Driftöverskott Rörelseresultat Resultat före skatt LOA, kvm/ Marknadsvärdet för förvaltningsfastigheter ökade till (7 191) Mkr. Försvar och rättsväsende Jan-Sep 2014 Jan-Sep 2013 Helår 2013 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter Intäkter från fastighetsförvaltning Driftöverskott Rörelseresultat Resultat före skatt LOA, kvm/ Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, Mkr Marknadsvärdet för förvaltningsfastigheter ökade till (9 773) Mkr. Institutionsvård och övriga specialverksamheter Jan-Sep 2014 Jan-Sep 2013 Helår 2013 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter Intäkter från fastighetsförvaltning Driftöverskott Rörelseresultat Resultat före skatt LOA, kvm/ Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, Mkr Marknadsvärdet för förvaltningsfastigheter minskade till (2 397) Mkr bland annat på grund av försäljningar om 184 Mkr. SPECIALFASTIGHETER 15

16 Finansförvaltning Upplåningen till Specialfastigheter görs utan pantsättning av fastigheterna. Företagets låneavtal innehåller en ägarklausul. Klausulen innebär att långivare har rätt att förtidsinlösa lån om statens ägarandel skulle understiga 100 %. Den 30 september 2014 var portföljens snittränta för lån och derivat 2,47 (2,79) % och den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,2 (2,2) år. Kapitalbindningstiden var 3,3 (3,1) år och med hänsyn till outnyttjade kreditlöften var kapitalbindningstiden 3,4 (3,4)år. Värdeförändringar i derivatinstrument uppgick till 15 (9) Mkr som är hänförlig till värdeförändring i ränte- och valutaderivat med 11 (5) Mkr och el- terminer med 4 (4) Mkr. Verkligt värde på obligationer och företagscertifikat är beräknat genom diskontering av framtida kassaflöden till noterad marknadsränta på balansdagen för respektive löptid. Verkligt värde på obligationer i utländsk valuta är värderat genom diskontering av framtida kassaflöden till noterad valutakurs på balansdagen för respektive löptid. För mer information se tabell sid 18. Kreditvärderingsinstitutet Standard & Poor s (S&P) har per den 20 december 2013 bekräftat betyget AA+/Stable outlook för företagets långa upplåning och behållit A-1+ för den korta upplåningen. Koncernens likvida medel uppgick vid bokslutstidpunkten till 245 (400) Mkr och (4 500) Mkr i garanterade outnyttjade kreditlöften. Lånefaciliteter, nominellt belopp, Mkr Låneram Utnyttjat Deposition enligt CSA Garanterade kreditlöften Företagscertifikat MTN-program Private Placements Reversfordran Totalt Skillnaden mellan redovisad skuld och nominell skuld består huvudsakligen av kursförändringar. 16 SPECIALFASTIGHETER

17 KVARTALSRAPPORT Q Finansnettots sammansättning Mkr % Räntekostnad lån -152,0-169,7-2,19-2,34 Valutakurs förändring på utländsk upplåning -16,8 42,6-0,24 0,59 Räntenetto derivat -34,5-47,8-0,50-0,66 Övriga ränteintäkter och kostnader 0,1 4,4 0,01 0,06 Operativt finansnetto -203,2-170,5-2,92-2,35 Övriga finansiella kostnader -6,2-11,0-0,25-0,15 Aktiverad räntekostnad projekt 2,7 8,8 0,04 0,12 Redovisat finansnetto -206,7-172,7-3,13-2,38 Värdeförändring finansiella derivat 14,8 9,2 0,22 0,13 Totalt finansnetto -191,9-163,5-2,91-2,25 Förfallostruktur för räntebindning och kapitalbindning, Mkr År Kapitalbindning, Lån Räntebindning, Lån Räntebindning, Derivat Räntebindning, Summa och senare Summa SPECIALFASTIGHETER 17

18 Finansiella instrument redovisade enligt verkligt värde, Mkr Priser noterade på en aktiv marknad (Nivå 1) Värdering baserad på observerbar data (Nivå 2) Värdering baserat på annat än observerbar data (Nivå 3) Summa Ränteswap Räntevalutaswap Elterminer Totalt Ränteswap Räntevalutaswap Elterminer Totalt Verkligt värde på finansiella instrument kan bestämmas på olika sätt: Nivå 1 Verkligt värde bestämt enligt priser på aktiv marknad för samma instrument. För Specialfastigheter på Nordpool avseende elterminer. Nivå 2 Verkligt värde utifrån direkt eller indirekt observerbar marknadsdata. För Specialfastigheter på ränte- och valutamarknaden avseende ränte- och valutaswappar. Nivå 3 Verkligt värde bestämt utifrån indata som inte är observerbara på marknaden. För Specialfastigheter är detta inte tillämpligt. Redovisat värde per kategori Redovisat värde Verkligt värde Redovisat värde Verkligt värde Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Företagscertifikat ) ) Obligationer i fast ränta ) ) Obligationer i rörlig ränta ) ) Leverantörsskulder ) ) Upplupna räntekostnader ) ) Finansiella skulder omräknade till balansdagens kurs Realränteobligationer ) ) Obligationer i utländsk valuta ) ) 1) För finansiella tillgångar och skulder med en återstående löptid understigande 3 månader har verkligt värde ansetts vara en rimlig uppskattning av redovisat värde. 2) Verkligt värde är beräknat genom diskontering av framtida kassaflöden till noterad marknadsränta på balansdagen för respektive löptid. Verkligt värde på obligationer i utländsk valuta är värderat genom diskontering av framtida kassaflöden till noterad valuta kurs på balansdagen för respektive löptid. 18 SPECIALFASTIGHETER

19 KVARTALSRAPPORT Q Finansiella tillgångar och skulder som kvittas eller som omfattas av ett ramverk för kvittning, Mkr Belopp som omfattas av ramavtal för nettning eller liknande avtal* Kvittade belopp Nettobelopp i balansräkningen Finansiella Finansiell instrument säkerhet, erhållen/ lämnad Bruttobelopp Nettobelopp Derivattillgång Derivatskulder Totalt Derivattillgång Derivatskulder Totalt SPECIALFASTIGHETER 19

20 Moderbolagets resultaträkning, Mkr Jan-Sep 2014 Jan-Sep 2013 Jul-Sep 2014 Jul-Sep 2013 Helår 2013 Hyresintäkter Övriga intäkter Nettoomsättning Driftkostnader Avskrivningar i förvaltningsfastigheter Bruttoresultat Central administration Resultat fastighetsförsäljningar Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på årets/periodens resultat Årets/periodens resultat Rapport över totalresultat, Mkr Jan-Sep 2014 Jan-Sep 2013 Jul-Sep 2014 Jul-Sep 2013 Helår 2013 Årets/periodens resultat Summa övrigt totalresultat för årets/perioden, netto efter skatt Summa totalresultat för året/perioden Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare Moderbolaget har en närstående relation med sina dotterbolag. Nedan anges moderbolagets försäljningar och fordringar som avser andra bolag inom Specialfastigheterkoncernen. Det är inga större förändringar jämfört med Not 22 Koncernen i Årsredovisningen Närstående, Mkr Jan-Sep 2014 Jan-Sep 2013 Helår 2013 Försäljning till dotterbolag Fordran dotterbolag Aktier i dotterbolag SPECIALFASTIGHETER

21 KVARTALSRAPPORT Q Kommentarer moderbolagets resultaträkning Specialfastigheter Sverige AB är moderbolag i koncernen. Vår huvudsakliga verksamhet ligger i moderbolaget. Läs mer om vår bolagsstruktur på vår hemsida. Nettoomsättningen uppgick till (1 326) Mkr, varav hyresintäkterna minskade till (1 244) Mkr på grund av sålda fastigheter samt nedgång i hyresindex. 69 (12) Mkr. Detta bidrog till att rörelseresultatet ökade till 711 (625) Mkr. Det finansiella nettot, efter aktiverade räntekostnader på projekt och med hänsyn till övriga finansiella intäkter och kostnader, uppgick till -158 (-155) Mkr. Resultatet efter skatt uppgick till 412 (359) Mkr. Posten skatt uppgick till -141 (-111) Mkr, varav uppskjuten skatt är -36 (6) Mkr. Driftskostnader och avskrivningar minskade till totalt 585 (673) Mkr och kostnaden för central administration ökade till 43 (40) Mkr. Vårt resultat för avyttrade fastigheter uppgick till SPECIALFASTIGHETER 21

22 Moderbolagets balansräkning, Mkr Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Pågående nyanläggningar Maskiner och inventarier Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kundfordringar Kortfristiga placeringar Kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Obeskattade reserver Skulder Räntebärande skulder Låneskulder Icke räntebärande skulder Skatteskuld Övriga skulder Uppskjutna skatteskulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter inga inga inga Ansvarsförbindelser inga inga inga 22 SPECIALFASTIGHETER

23 KVARTALSRAPPORT Q Kommentar moderbolagets balansräkning Moderbolaget tillämpar redovisning enligt RFR2 och kan inte använda samma redovisningsprinciper som koncernen fullt ut. Det finns begränsningar i möjligheten att använda IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL och Tryggandelagen samt i vissa fall av skatteskäl. Moderbolaget hanterar all finansiering och el- upphandling i koncernen. SPECIALFASTIGHETER 23

24 Övriga uppgifter Risker Specialfastigheter berörs av risker som är av strategisk, operativ, finansiell och extern karaktär. Strategiska risker kopplas till företagets strategiska inriktning, operativa risker till det löpande arbetet och finansiella främst till exponeringen för ränterisker. Lagstiftning, myndighetskrav och annan yttre påverkan hör till de externa riskerna. Då fastigheter är vår största balanspost behöver vi analysera risker med förändrade marknadsvärden. Riskhanteringsarbetet höjer vår säkerhetsmedvetenhet inom hela Specialfastigheter och ger oss förbättrad kontroll och uppföljning. Mer information kring våra risker finns beskrivet i vår Årsredovisning 2013 sidan Finansiella risker Koncernen och moderbolaget är genom sin verksamhet exponerad för olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i företagets resultat och kassaflöde till följd av påverkan av ränterisk, finansieringsrisk, kredit- och motpartsrisk, valutarisk och elprisrisk. Specialfastigheter använder derivat för att hantera ränterisk och därmed uppnå önskad räntebindningsstruktur samt för att hantera valutarisk och säkra lån upptagna i utländsk valuta. För att begränsa elprisrisken inköps elterminer på Nord Pool. Om priset på elterminer ändras uppstår en orealiserad värdeförändring. Den amerikanska centralbanken minskar sina stimulanser eftersom tecken finns på att ekonomin förbättras. Europa har fortsatt hög arbetslöshet, svag tillväxt samt låg inflation vilket medför fortsatt behov av att stimulera ekonomin. Detta medförde att ECB sänkte sin styrränta den 4 juli till 0,05 %, samt att program genomförs för att öka likviditeten och få upp tillväxten och inflationen. Den svenska styrräntan sänktes till 0,25 % den 3 juli 2014 och bedöms att bli kvar på låg nivå. Först i slutet av 2015 väntas styrräntan höjas. Genom låga räntor kommer bolagets finansnetto bli lägre, men blir konjunkturen starkare och räntorna stiger, så höjs successivt räntekostnaderna. Eftersom företagets skulder har relativt lång räntebindning tar det tid innan ränteförändringar slår igenom på räntekostnaderna. Det orealiserade värdet i de finansiella derivaten blir negativt om räntenivåerna sjunker. En finansiell oro med ökad risk för kreditförluster kan gynna Specialfastigheter eftersom kapital då söker sig till placeringar med hög kreditvärdighet. Risk finns dock när räntan är låg att placerare söker högre avkastning. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport har upprättats enligt IAS 34 Delårsrapportering. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder överensstämmer, om ej annat anges nedan, med de redovisningsprinciper som användes vid upprättandet av den senaste årsredovisningen. Moderbolaget, Specialfastigheter Sverige AB, tillämpar RFR 2 Redovisning för juridisk person. Ändrade redovisningsprinciper Nya standards och tolkningar som trätt i kraft 2014 har inte haft någon inverkan på de finansiella rapporterna annat än viss tilläggsinformation. Från och med räkenskapsåret 2014 tillämpar Specialfastigheters dotterbolag Redovisningsrådets rekommendation RFR 2 Redovisning för juridisk person. Händelser efter periodens utgång Efter periodens utgång har inga väsentliga händelser inträffat. Linköping den 21 oktober 2014 Specialfastigheter Sverige AB Åsa Hedenberg Verkställande direktör Denna rapport har ej varit föremål för revisorernas granskning. 24 SPECIALFASTIGHETER

25 KVARTALSRAPPORT Q Information Definitioner Avkastning på eget kapital, % Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Direktavkastning, % Driftöverskott dividerat med förvaltningsfastigheternas genomsnittliga marknadsvärde. Driftöverskott, Mkr Intäkter från fastighetsförvaltning minus fastighetskostnader. LOA, kvm Beräknad uthyrningsbar lokalarea i kvadratmeter. Operativt finansnetto, Mkr Räntekostnader minus ränteintäkter under året. Räntetäckningsgrad, kassaflödesbaserad, ggr Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader, värdeförändringar och resultat fastighetsförsäljningar, dividerat med finansiella kostnader exklusive värdeförändringar finansiella derivat. Eget kapital, Mkr Redovisat eget kapital. Hyra per kvadratmeter, kr Årshyra dividerat med uthyrningsbar lokalarea i kvadratmeter vid årets utgång. Justerad avkastning på eget kapital, % Resultat efter skatt efter återläggning av värdeförändringar och därtill hörande uppskjuten skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Soliditet, % Justerat eget kapital på balansdagen i procent av balansomslutningen. Uthyrningsgrad, % Total lokalarea för uthyrda lokaler i förhållande till total uthyrningsbar lokalarea. Växthusgas Växthusgaser är ett samlingsbegrepp av flera olika gaser som ökar växthuseffekten. Koldioxid När fossila bränslen förbränns frigörs koldioxid, som är en växthusgas. Överskottsgrad, % Driftöverskott dividerat med intäkter från fastighetsförvaltning. Kontaktpersoner Planerade rapporttillfällen Åsa Hedenberg, Verkställande direktör Tel E-post asa.hedenberg@specialfastigheter.se Hans Hahn, CFO Tel E-post hans.hahn@specialfastigheter.se Bokslutskommuniké februari 2015 Årsredovisning mars 2015 Årsstämma Stockholm 22 april 2015 SPECIALFASTIGHETER 25

26 Specialfastigheter Sverige AB (Publ) Borggården, Box 632, Linköping Telefon E-post specialfastigheter.se