Inbjudan till teckning av aktier i SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB (publ)

Transkript

1 Inbjudan till teckning av aktier i SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB (publ)

2 Viktig information Detta prospekt ( Prospektet ) har godkänts och registrerats hos Finansinspektionen i enlighet med bestämmelserna lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument. Godkännandet och registreringen innebär inte att Finansinspektionen garanterar att sakuppgifter i Prospektet är riktiga eller fullständiga. Varken teckningsrätterna, de betalda tecknade aktierna eller de nyemitterade aktierna har registrerats eller kommer att registreras i enlighet med United States Securities Act från 1933 ( Securities Act ) eller någon provinslag i Kanada och får inte överlåtas eller utbjudas till försäljning i Amerikas Förenta Stater, i Kanada eller till personer med hemvist där eller för sådan persons räkning annat än i sådana undantagsfall som inte kräver registrering enligt Securities Act eller någon provinslag i Kanada. Erbjudandet riktar sig heller inte till personer med hemvist i Australien, Japan eller Nya Zeeland. Erbjudandet riktar sig ej heller i övrigt till sådana personer vars deltagande förutsätter ytterligare prospekt, registrerings- eller andra åtgärder än de som följer av svensk rätt. Prospektet får inte distribueras i något land där distribution eller erbjudandet kräver åtgärd enligt föregående mening eller strider mot regler i sådant land. Anmälan om teckning av aktier i strid med ovanstående kan komma att anses vara ogiltig. För Prospektet gäller svensk rätt. Tvist med anledning av innehållet i Prospektet eller därmed sammanhängande rättsför - hål landen skall avgöras av svensk domstol exklusivt. Siffrorna i detta Prospekt har avrundats, medan beräkningar har genomförts utan avrundning. Detta medför att vissa tabeller till synes inte summerar korrekt. Framtidsinriktade uttalanden och marknadsinformation Prospektet innehåller framtidsinriktade uttalanden som återspeglar SBCs aktuella syn på framtida händelser samt finansiell och operativ utveckling. Dessa framtidsinriktade uttalanden gäller endast vid tidpunkten för Prospektet och SBC gör ingen utfästelse om att offentliggöra uppdateringar eller revideringar av framtidsinriktade uttalanden till följd av ny information, framtida händelser eller dylikt. Även om SBC anser att förväntningarna som beskrivs i sådana framtidsinriktade uttalanden är rimliga, finns det ingen garanti för att dessa framtidsinriktade uttalanden förverkligas eller visar sig vara korrekta och följaktligen bör presumtiva investerare inte lägga otillbörlig vikt vid dessa och andra framtidsinriktade uttalande. I avsnittet Riskfaktorer finns en beskrivning, dock inte fullständig, av faktorer som kan medföra att faktiskt resultat eller utveckling skiljer sig avsevärt från framtidsinriktade uttalanden. Prospektet innehåller historisk marknadsinformation och branschprognoser, däribland information avseende storleken på marknader där SBC är verksamt. Informationen har inhämtats från en rad olika utomstående källor och SBC ansvarar för att sådan information har återgivits korrekt. Även om Bolaget anser att dessa källor är tillförlitliga har ingen oberoende verifiering gjorts, varför riktigheten eller fullständigheten i informationen ej kan garanteras. Såvitt SBC känner till och kan försäkra genom jämförelse med annan information som offentliggjorts av de tredje parter varifrån informationen hämtats, har dock inga uppgifter utelämnats på ett sätt som skulle göra den återgivna informationen felaktig eller missvisande.

3 Innehåll Sammanfattning 2 Riskfaktorer 6 Inbjudan till teckning av aktier i SBC 9 Bakgrund och motiv 10 Villkor och anvisningar 12 Skattefrågor i Sverige 14 Marknad 17 Verksamhet 22 Finansiell information i sammandrag 31 Kommentarer till den finansiella informationen 33 Styrelse, ledande befattningshavare och revisorer 39 Aktiekapital och ägarförhållanden 44 Bolagsordning 47 Legala frågor och övrig information 49 Adresser 53 definitioner SBC eller Bolaget SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB (publ) eller den koncern vari SBC är moderbolag. Koncernen Den koncern vari SBC Sveriges Bostadsrätts- Centrum AB (publ) är moderbolag. Villkor för företrädesemission i sammandrag Företrädesrätt Fem (5) befintliga aktier i SBC berättigar till teckning av sju (7) nya aktier i SBC Emissionskurs 13,75 kronor per aktie Avstämningsdag för rätt att deltaga i emissionen 31 mars 2009 Teckningsrätter För varje aktie erhålls sju (7) teckningsrätter. Fem (5) teckningsrätter berättigar till teckning av en ny aktie i SBC Handel med teckningsrätter 3 april 16 april 2009 Handel med betalda tecknade aktier (BTA) 3 april 11 maj 2009 Teckningstid 3 april 21 april 2009 Teckning med stöd av teckningsrätter Teckning med stöd av teckningsrätter sker genom kontant betalning under teckningstiden Teckning utan stöd av teckningsrätter Anmälan om teckning utan stöd av teckningsrätter skall ske till Remium senast den 21 april Betalning skall ske enligt utskickad avräkningsnota ISIN-nummer för SBCs aktier SE ISIN-nummer för teckningsrätter i SBC SE ISIN-nummer för BTA i SBC SE Kortnamn för aktien på NGM SBC Kommande informationstillfällen Delårsrapport januari mars 2009 den 20 maj 2009 Delårsrapport januari juni 2009 den 15 juli 2009 Delårsrapport januari september 2009 den 5 november 2009 Viktiga datum i samband med nyemissionen i SBC Sista dag för handel med aktier inklusive rätt att delta i nyemissonen Avstämningsdag. Den som på avstämningsdagen t ex har 10 aktier i SBC erhåller 70 teckningsrätter 70 teckningsrätter berättigar till att under perioden 3 april till 21 april teckna 14 nya aktier till en kurs om 13,75 kr per aktie Sista dag för handel med teckningsrätter Sista dag för teckning och betalning samt inlämning av anmälningssedel Sista dag för handel med Betalda Tecknade Aktier (BTA) Nya aktier registreras på aktieägarnas konton. Aktieägarna har efter genomförd emission 24 aktier i SBC efter att från början haft 10 aktier 26 mars 31 mars 3 april 16 april 21 april 11 maj 18 maj Handel med teckningsrätter 3 april 16 april Teckningsperiod 3 april 21 april Handel med Betalda Tecknade Aktier (BTA) 3 april 11 maj 1

4 Sammanfattning Sammanfattning Denna sammanfattning är endast ämnad att utgöra en introduktion till och ett sammandrag av de mer detalje rade upplysningarna i föreliggande prospekt. Varje beslut om att investera i SBC-aktien skall därför baseras på en bedömning av Prospektet i dess helhet, och således inte enbart på denna sammanfattning. Nyemissionen i SAMMANDRAG SBCs årsstämma den 23 mars 2009 beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att öka Bolagets aktiekapital med högst kronor genom nyemission av högst aktier, med företrädesrätt för Bolagets aktieägare. Emissionsbeslutet innebär att de som på avstämningsdagen den 31 mars 2009 är registrerade som aktieägare i SBC får, för fem (5) befintliga aktier i SBC, teckna sju (7) nya aktier till en emissionskurs om 13,75 kronor per aktie. Nyemissionen, vars fullteckning är garanterad av SBCs största ägare SBC ek för, kommer att tillföra Bolaget högst 100,1 miljoner kronor före emissionskostnader. 1) Teckning av aktier skall i första hand ske genom samtidig kontant betalning under perioden från och med den 3 april 2009 till och med den 21 april BAKGRUND OCH MOTIV Under 2008 har resultatutvecklingen inom affärsområdet Projektutveckling i dotterbolaget SBC Mark AB utvecklats mycket negativt, främst på grund av oväntade och exceptionella kostnadsökningar i ett pågående projekt, Eolshäll i Mälar höjden i Stockholm. På grund av den negativa utvecklingen har Bolaget nått en otillfredsställande skuldsättnings nivå samt en ansträngd likviditet i den löpande verksamheten. Den 4 februari 2009 offentliggjorde SBC en ny strategisk inriktning innebärande att Bolaget skall fokusera på att utveckla konsultverksamheten inom Förvaltning. Som ett led i strategiförändringen beslutade SBC även att inleda en försäljningsprocess av dotterbolaget SBC Mark AB. För att stärka Bolagets finansiella ställning och skapa förutsättningar för framtida offensiva åtgärder, har årsstämman den 23 mars 2009, i enlighet med styrelsens förslag, beslutat att genomföra en nyemission med företrädesrätt för SBCs existerande aktieägare. RISKFAKTORER SBCs verksamhet är förenad med risker relaterade till affärsverksamhet, marknadsutveckling, kunder, ränte- och kreditsituation, miljö och aktiemarknad. De ovan nämnda riskerna är ett sammanfattande urval av risk faktorer som kan vara tillämpliga för SBCs verksamhet eller för en invest ering i SBCs aktier. För mer information, se Riskfaktorer. Marknad i Sammandrag Under hösten 2008 försvagades bostadsmarknaden i Sverige snabbt, såväl byggandet av hyresrätter som bostadsrätter sjönk. Boverket bedömer att efterfrågan på både småhus och bostadsrätter kommer att vara svag under Detta beror främst på hushållens svaga förväntningar på både sin egen ekonomi och samhällsekonomin. Även arbetsmarknadens utveckling påverkar efter frågan på egenägda bostäder negativt. Marknaden för förvaltningstjänster till bostadsrättsföreningar Idag finns det cirka bostadsrättsföreningar registrerade hos Bolagsverket och cirka av dessa föreningar äger sin fastighet, medan övriga är registrerade i avvaktan på att få köpa sin fastighet. I takt med att antalet bostadsrätter ökar genom nyproduktion och genom ombildning, ökar även behovet av förvaltningstjänster generellt sett. Marknaden för tjänster till bostadsrätts föreningar uppskattas av SBC till cirka 4 miljarder kronor per år. 2) Under de senaste åren har priserna på bostadsrätter utvecklats starkt, vilket medfört att bostadsrättens andel av dess ägares förmögenhet stigit. Prisökningen har även medfört att värdena i bostadsrättsföreningar har ökat, vilket inneburit ett större ansvar för styrelseleda möterna i bostadsrättsföreningar. Detta i kombination med starkare 1) Emissionskostnader uppskattas till cirka 4 miljoner kronor. SBC ek för erhåller ingen garantiersättning. 2) Uppskattningen har baserats på SBCs marknadskännedom samt offentlig information. 2

5 Sammanfattning prioritering av fritid samt att bostadsrätten är en komplex juridisk boende form har lett till att behovet av extern professionell hjälp att förvalta och utveckla bostadsrättsföreningar har ökat. Under det tredje kvartalet 2008 beslutade den politiska ledningen i Stockholm att stänga möjligheten för ytterligare intresseanmälningar för ombildning av kommunala hyresrätter i innerstaden, vilket fick en negativ inverkan på ombildningsmarknaden. Beslutet hävdes dock i februari Det höga ränteläget under det tredje kvartalet samt större delen av fjärde kvartalet 2008 påverkade ombildningsmarknaden negativt. Riksbankens sänkning av reporäntan från 4,75 procent i början av oktober 2008 till 1 procent i februari 2009 har dock haft en positiv effekt. Marknaden för projektutveckling av bostadsrätter En rad omvärldsfaktorer påverkar den svenska byggmarknaden, såsom exempelvis fluktuerande marknadsräntor och byggmaterialkostnader. Marknaden för exploatering av bostäder påverkas även av nivån på sysselsättning, löneutvecklingen samt storleken på disponibla inkomster. Under fjärde kvartalet 2008 försvagades byggkonjunkturen betydligt med bland annat sjunkande order ingång som följd. Den finansiella krisen har påverkat byggsektorn negativt och striktare kreditprövningar är en viktig orsak till de finansieringsproblem som uppstått inom byggbranschen. Försämringen av det allmänna konjunkturläget har inneburit lägre priser och drygt 65 procent av byggföretagen rapporterar att anbudspriserna har sänkts. Byggandet av bostadsrätter var fortsatt positivt fram till och med halvårsskiftet Under tredje kvar talet 2008 minskade dock antalet påbörjade bostadsrätter med cirka 70 procent jämfört med samma period Under de tre första kvartalen 2008 påbörjades byggandet av cirka bostäder i flerbostadshus i Sverige, vilket var drygt 50 procent färre jämfört med samma period Av dessa var cirka bostadsrätter. Boverket bedömer att det kommer att påbörjas cirka bostäder i flerbostadshus under 2009, varav cirka en tredjedel bedöms ut göras av bostadsrätter. 1) SBCs Verksamhet i SAMMANDRAG SBC bedömer att Bolaget idag är en av de ledande aktörerna inom kvalificerad helhetsrådgivning till bostadsrättsföreningar samt koncept utveckling av bostäder. SBCs verksamhet bedrivs primärt inom de två affärsområdena; Förvaltning och Projekt utveckling. Förvaltning Inom Förvaltning erbjuder SBC förvaltningstjänster till bostadsrättsföreningar i Sverige. Tjänster i form av löpande ekonomisk och byggnadsteknisk förvaltning och tillkommande särskilda uppdrag såsom ombyggnadsuppdrag och juridisk rådgivning bedrivs vid sex kontor; Stockholm, Göteborg, Malmö, Västerås, Uppsala samt Sundsvall. Inom förvaltningstjänster till bostadsrättsföreningar är SBC en av de fem största aktörerna i Sverige. 2) I takt med att nya bostadsrättsföreningar bildas har antalet potentiella kunder som kan komma att köpa SBCs tjänster ökat. Nya bostadsrättsföreningar kan tillkomma antingen genom nyproduktion eller genom ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Förvaltning är uppdelat i tre områden; Ekonomisk förvaltning, Teknisk förvaltning och Juridik. Per den 31 december 2008 hanterade SBC den ekonomiska förvaltningen i bostadsrättsföreningar och den tekniska förvaltningen i 230 bostadsrättsföreningar. Inom Ekonomisk förvaltning erbjuder SBC tjänster som omfattar bland annat löpande bok föring, delårsrapporter, bokslut och årsredovisningar, deklarationer, budget, förvaltning av bostadsrättsföreningars likvida medel, fakturabehandling och betalning, notering om pantsättningar, avisering till bostads rättsinne havare och hyresgäster samt bevakning och betalningspåminnelser. Inom Teknisk förvaltning erbjuder SBC tjänster som omfattar bland annat skötsel av det löpande underhållet av bostadsrättsföreningars fastig heter, konsulttjänster som byggherreombud i form av projekt- och byggledningstjänster vid omfattande ombyggnationer och möjlighet till framtagande av energideklarationer med åtgärdsförslag. Inom Juridik erbjuder SBC tjänster som om fattar hyresförhandlingar, avtalsskrivningar, stadge ändringar, hyresrättsliga frågor samt juridisk rådgivning inom bostadsrätt, hyresrätt, associationsrätt (lagen om ekonomiska föreningar), skatterätt och entreprenadrätt. De affärsdrivande områdena stöds av funktionerna Sälj & Marknad, Kund ansvarig och Utveckling. 1) Jämförelse görs med 2006 års siffror då 2007 års siffror är påverkade av de så kallade Odellplattorna. 2) Baseras på antalet förvaltade bostadsrättsföreningar. 3

6 Sammanfattning Projektutveckling Inom Projektutveckling, som bedrivs genom det helägda dotterbolaget SBC Mark AB, verkar SBC som en profilerad nischaktör inom utvecklingsverksamhet av nya bostadsprojekt. SBCs projekt är företrädesvis belägna i storstadsområdenas attraktivare lägen där efterfrågan långsiktigt bedöms vara stabil. SBC producerar bostadsfastigheter under de tre boendekoncepten; Kvalitetsboende, Ungdomsboende och Trygghetsboende. Ett projekt tar vanligtvis tre till fem år från det att mark anvisning är erhållen till det att en detaljplan vunnit laga kraft och byggstart kan ske. Detta beror främst på att det blir allt vanligare att planproces serna drar ut på tiden på grund av överklaganden vilket resulterat i att SBC idag jobbar med lång framförhållning. SBCs krav för byggstart är vanligen att 50 procent av insatserna för lägenheterna i projektet är tecknade med bindande avtal. Per den 31 december 2008 hade SBC inom Projektutveckling knappt lägenheter i planerad produktionsportfölj samt knappt 500 lägenheter i sam arbetsprojekt. Ägarförhållanden Av nedanstående tabell framgår information avseende ägarförhållandena i SBC. Tabellen baseras på Bolagets ägarstruktur per den 27 februari För mer information, se Aktiekapital och ägarför hål landen. Aktieägare Antal aktier Andel, % SBC Ekonomisk Förening ,6 SBC Stiftelseförvaltning AB ,0 Aktie-Ansvar fonder ,4 Catella fonder ,2 Odin fonder ,8 Länsförsäkringar fonder ,6 Haraldsson Hans ,9 Borgelin Hans ,7 JP Morgan Bank ,6 Lönn Mikael ,8 Övriga aktieägare ,3 Totalt ,0 LEGALA FRÅGOR OCH KOMPLETTERANDE INFORMATION För information om innehållet i bolagsordningen, se Bolagsordning. För en redogörelse avseende vissa andra legala frågor, såsom väsentliga avtal, uppgifter om Bolagets associationsform och historia, transaktioner med närstående, teckningsåtagande och emissionsgaranti, se Legala frågor och övrig information. Styrelse, ledande befattningshavare, rådgivare och revisorer Styrelse: Lennart Hedquist (ordförande), Tomas Matsson (v.ordf.), Göran Andersson, Marianne Flink, Curt Källströmer, Mats-Olof Ljungkvist, Susanna Marcus, Anna Ter-Borch 1) och Kerstin Hamnholm 1) (Suppleant). Ledande befattningshavare: Helena Skåntorp (VD och koncernchef), Leif Carlsson, Karin Jacobsson, Niklas Knight och Sara Isaksson. Rådgivare: Catella Corporate Finance. Emissionsinstitut: Remium. Juridisk rådgivare: White & Case. Revisorer: auktoriserade revisorn Lars Wennberg, PricewaterhouseCoopers. För mer information, se Styrelse, ledande befattningshavare och revisorer. Handlingar införlivade genom hänvisning Följande handlingar, vilka tidigare har publicerats och ingivits till Finansinspektionen, skall införlivas genom hänvisning och utgöra en del av detta prospekt: 1. SBCs reviderade Årsredovisning och Bolagsstyrnings rapport för 2008, inklusive revisionsberättelse. 2. SBCs reviderade Årsredovisning för 2007, inklusive revisionsberättelse. 3. SBCs reviderade Årsredovisning för 2006, inklusive revisionsberättelse. Av SBCs årsredovisningar för 2006, 2007 och 2008, vilka har införlivats i Prospektet genom hänvisning, har årsredovisningen för 2006 reviderats av auktoriserade revisorn Jan Åke Magnuson på Deloitte AB, årsredovisningen för 2007 har reviderats av auktoriserade revisorn Jan Palmqvist på Deloitte AB och årsredovisningen för 2008 har reviderats av auktoriserade revisorn Lars Wennberg på PricewaterhouseCoopers. Revisionsberättelser för 2006, 2007 och 2008 finns intagna i respektive årsredovisning. De aktuella revisionsberättelserna innehåller inga anmärkningar. Kopior av Prospektet och de handlingar som införlivats genom hänvisning kan erhållas från SBC, telefon samt även elektroniskt via SBCs hemsida, 1) Arbetstagarrepresentant. 4

7 Sammanfattning Finansiell information i sammandrag KONCERNEN Mkr Resultatposter Rörelsens intäkter 389,9 422,1 391,5 Rörelseresultat 307,5 48,5 75,6 Resultat efter finansiella poster 305,7 49,1 79,5 Periodens resultat 223,6 42,9 68,8 Balansposter Anläggningstillgångar 81,6 19,1 24,6 Övriga tillgångar 586,1 457,3 207,4 Likvida medel 19,7 192,0 183,1 Summa tillgångar 687,4 668,4 415,2 Eget kapital 65,5 310,5 291,0 Långfristiga skulder 309,5 236,4 16,9 Kortfristiga skulder 312,4 121,5 107,3 Summa eget kapital och skulder 687,4 668,4 415,2 Nyckeltal Rörelsemarginal, procent neg 11,5 19,3 Avkastning på eget kapital, procent neg 14,3 26,0 Soliditet, procent 9,5 46,5 70,1 Skuldsättningsgrad, procent 468,6 71,4 10,5 Räntetäckningsgrad, ggr neg 57,9 27,1 Antal medarbetare En investerare som väcker talan vid domstol med anledning av uppgifterna i Prospektet kan bli tvungen att svara för kostnaderna för översättning av Prospektet. En person får göras ansvarig för uppgifter som ingår i eller saknas i sammanfattningen eller en översättning av den, bara om sammanfattningen eller översättningen är vilseledande eller felaktig i förhållande till eller oförenlig med de andra delarna av Prospektet. 5

8 Riskfaktorer Riskfaktorer En investering i SBC är förenad med risk. Nedan beskrivs, utan inbördes rangordning, de riskfaktorer som bedöms ha störst betydelse för Koncernens framtida resultatutveckling och finansiella ställning. Samtliga riskfaktorer kan av naturliga skäl inte beskrivas utan en samlad bedömning måste baseras på såväl den övriga informationen i Prospektet som en allmän omvärldsbedömning. risker hänförliga till sbcs verksamhet Operativ risk Att producera bostäder är alltid förknippat med risker. SBCs dotterbolag SBC Mark AB förvärvar exploateringsmark och fungerar därefter som byggherreombud för de bostadsrättsföreningar som producerar bostäder åt bland annat bosparare i SBC ek för. I vissa fastighetsförvärv tar Bolaget planrisk. Bolaget lämnar en produktionsgaranti, vilken i sin tur återförsäkras enligt standardmässiga branschvillkor. För ytterligare information om Bolagets försäkringar, se avsnittet Försäkringar i Legala frågor och övrig information. Produktionsgaranti innebär att ett projekt kommer att full följas även om entreprenör fallerar, vilket är ett villkor för bostadsproduktion. Situationer kan uppstå där Bolagets återförsäkring inte täcker de kostnader som kan uppstå om en entreprenör fallerar, vilket kan medföra nega tiva konsekvenser för Bolagets verksamhet, resultat och finansiella ställning. SBC går i borgen för bostadsrättsföreningars krediter för köp av mark och byggnadskreditiv. Vidare står Bolaget för risken för icke sålda lägenheter gentemot bostadsrättsföreningar. Inget projekt påbörjas normalt förrän hälften av insatserna i en bostadsrättsförening är tecknade med bindande avtal. Cirka sex månader efter slutbesiktning köper Bolaget eventuella osålda lägenheter. Förvärv av osålda lägenheter kan leda till negativa likviditetseffekter för SBC. Bolaget kan tvingas sälja köpta lägen heter till lägre pris än anskaffningspris, vilket kan medföra negativa konsekvenser för Bolagets resultat. Redovisningsmedel Inom affärsområdet Förvaltning erbjuder SBC förvaltning av redovisningsmedel, det vill säga förvaltning av bostadsrätts föreningars likvida medel. I enlighet med förvaltningsavtalen som SBC har med bostadsrättsföreningarna har Bolaget rätt att placera bostadsrättsföreningens likviditetsöverskott. Placeringar sker i bankinlåning, penningmarknadsinstrument eller reverser med bank mässig säkerhet i enlighet med SBCs placeringspolicy. Förvaltningen av redovisningsmedel sker på SBCs klient medelskonto i bank. Bolagets redovisningsmedel är åtskilda från Bolagets medel enligt lagen om redovisnings medel. Intäkterna från redovisningsmedel påverkas beroende på förändringar i marknadsräntan och förändringar i värde på de i placeringspolicyn tillåtna tillgångsslagen, vilket kan medföra negativa konsekvenser för Bolagets resultat. Försäljning av SBC Mark AB Styrelsen för SBC har beslutat inleda en försäljningsprocess av dotterbolaget SBC Mark AB (Projektutveckling). En mängd faktorer kan påverka huruvida en försäljning blir framgångsrik eller inte, såsom det allmänna konjunktur läget, antalet potentiella köpare som efterfrågar objektet, möjligheter för potentiella köpare att finansiera ett förvärv, prisförväntningar hos såväl säljare som köpare, garantivillkor med mera. Om någon av dessa, eller andra, faktorer samt de risker som generellt är relaterade till försäljning av publika bolags dotterbolag realiseras, kan hinder uppstå för en framgångsrik försäljning av SBC Mark AB. SBC skulle i sådant fall inte kunna tillgodoräkna sig den minskade affärsmässiga riskexponering som en framgångsrik försäljning skulle medföra, vilket kan leda till negativa konsekvenser för Bolagets verksamhet, resultat och finansiella ställning. Successiv vinstavräkning Inom SBC Mark AB tillämpas successiv vinstavräkning i projekten. En förutsättning för successiv vinstavräkning är att utfallet kan prognostiseras på ett tillförlitligt sätt. Avgörande för att begränsa risken för felaktig vinst avräkning är en väl utvecklad process och systemstöd för uppföljning och prognoser för varje enskilt projekt. Brister 6

9 Riskfaktorer i process och systemstöd i kombination med felaktig prognos av projekten skulle kunna medföra att resultatförda vinster måste återföras, vilket kan medföra negativa konsekvenser på Bolagets resultat. Konjunkturberoende Den absoluta majoriteten av SBCs verksamhet bedrivs i Sverige, vilket medför att Bolaget är starkt exponerat för utvecklingen av den svenska konjunkturen. Den rådande lågkonjunkturen kan medföra negativa konsekvenser för Bolagets verksamhet, resultat och finansiella ställning. Verksamheten inom Förvaltning är dock mindre konjunkturberoende. Prisbild Perioder med minskad efterfrågan på bostadsrätter kan leda till minskade intäkter för SBC, till exempel på grund av prispress, vilket även kan uppstå vid ökad konkurrens. Detta kan komma att medföra negativa konsekvenser för Bolagets resultat. Nyckelpersoner Bolagets framtida utveckling beror i betydande grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, engagemang och erfarenhet. Bolaget har träffat anställningsavtal med nyckelpersoner på villkor som SBC bedömer vara marknadsmässiga. Bolaget ser hela sin personal som en stor tillgång och arbetar därför kontinuerligt med att vidmakthålla en god personalpolitik. Det finns dock inte någon garanti för att SBC kommer att kunna behålla befattningshavare och inte heller för att alltid kunna rekrytera ny kvalificerad personal. Förlusten av en eller flera av Bolagets nyckelpersoner kan medföra negativa konsekvenser för Bolagets verksamhet, resultat och finansiella ställning. Miljörisker Bostadsförvaltning och fastighetsexploatering medför miljö påverkan. Enligt miljölagstiftningen har den som bedrivit en verksamhet, och därmed bidragit till för - o reningar, även ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandlingen av en förorenad fastighet, är den som förvärvat fastigheten, och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna, ansvarig. Krav kan under vissa förutsättningar riktas mot SBC för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst eller misstanke om föroreningar i mark, vattenområden eller grundvatten för att ställa fastigheten i sådant skick som följer av miljö balken. Sådana krav kan påverka SBCs resultat negativt. Finansiering Bolagets verksamhet finansieras med såväl egna som externa medel. Relationen mellan eget kapital och skulder regleras med utgångspunkt från vald risknivå samt mängden eget kapital för att tillgodose långivares krav för att erhålla lån. Extern finansiering innebär att SBC utsätts för finansiella risker som ränterisk och kreditrisk. Om SBC inte kan finna extern finansiering på acceptabla villkor, eller om Bolaget inte kan finna externa finansieringsformer över huvudtaget, kan detta medföra negativa konsekvenser för Bolagets verksamhet. Ränterisk Med ränterisk avses risken att förändringar i marknadsräntan påverkar Koncernens räntenetto. Hur snabbt en ränteförändring får genomslag i räntenettot beror på val av de finansiella tillgångarna och de finansiella skulderna samt dess räntebindningstid. De genomsnittliga placeringarna i finansiella tillgångar ligger inom tre månaders löptid. De finansiella skulderna avser lån vid förvärv av fastighet samt ställda säkerheter för byggnadskreditiv i pågående projekt. SBC använder sig inte av ränte derivat för att förändra räntebindningstiden. En framtida ränte höjning kan medföra negativa konsekvenser för Projektutvecklings resultat. Kreditrisk Koncernens finansiella och operativa transaktioner ger upphov till kredit risker eller motpartsrisker. Med kreditrisk eller motpartsrisk avses risken för förlust om motparten inte fullgör sina förpliktelser. SBCs kredit risk består främst av kundfordringar, vilka är fördelade på ett stort antal motparter, samt finansiella placeringar. Den maximala kredit risken motsvaras av de finansiella tillgångarnas bokförda värde. SBCs policy för att minska kredit risken är att placering av likviditetsöverskott endast kan göras inom givna ramar, godkända av Bolagets styrelse. Beträffande SBCs kundfordringar går Bolaget igenom kundernas ekonomiska status innan en ny kund godkänns. Inom ramen för SBCs verksamhet tecknas ettåriga kontrakt med Bolagets förvaltningskunder och kontrakt för varje enskild tjänst därutöver. Verksamheten är inte beroende av något enskilt större engagemang. Uppsägningstid för förvaltningsavtal är sex månader. Trots att SBC går igenom 7

10 Riskfaktorer kundernas ekonomiska status, finns ändå en risk för kredit förluster till följd av att kunder inte uppfyller sina åtaganden, vilket kan medföra negativa konsekvenser för Bolagets resultat. Finansierings- och likviditetsrisk Med finansieringsrisk avses risken att kostnaden blir högre och finansieringsmöjligheterna begränsade när lån ska omsättas samt betalningsförpliktelser inte kan uppfyllas som en följd av otillräcklig likviditet eller svårigheter att erhålla finansiering. Refinansieringsrisken skall i möjligaste mån hanteras genom att teckna lång fristiga bindande kreditlöften. Om möjligheten till att teckna långfristiga bindande kreditlöften skulle försämras kan detta medföra negativa konsekvenser för Bolagets verksamhet, resultat och finansiella ställning. Skatter, avgifter och bidrag Förändringar av bolags- och fastighetsskatt samt övriga statliga pålagor liksom bidragssystemet kan påverka förutsättningarna för SBCs och kundernas verksamhet. Det kan inte uteslutas att skattesatser förändras i framtiden eller att andra ändringar sker i det statliga systemet, vilket kan medföra negativa konsekvenser för Bolagets verksamhet och resultat. Tekniska risker Bolaget har kontinuerlig kontroll och uppdatering av säkerhetssystemen. Risk för intrång i Bolagets datasystem är särskilt uppmärksammat. För att minimera riskerna görs säkerhetskopior varje natt. Dessa förvaras inte i SBCs lokaler. En krasch i IT-servrar eller en virusattack kan medföra negativa konsekvenser för Bolagets verksamhet. Legala risker SBC är från tid till annan inblandad i tvister i den normala affärsverksamheten. Större och mer komplicerade tvister kan vara tids- och resurskrävande, kostsamma samt komma att störa den normala affärsverksamheten. Det kan inte uteslutas att resultatet av sådana tvister kan medföra negativa konsekvenser för Bolagets verksamhet och resultat. För pågående tvister, se Legala frågor och övrig information. risker hänförliga till SBCs aktier Priset på Bolagets aktier, avyttringar och begränsad likviditet Marknadspriset på Bolagets aktier kan, bland annat på grund av det ökade antalet aktier i Bolaget, falla efter att nyemissionen är genomförd. Därutöver kan aktiekursen påverkas negativt om aktier avyttras på marknaden i osedvanligt stor utsträckning efter nyemissionen eller till följd av förväntningar om att sådana avyttringar kommer att ske. Utöver detta kan begränsad likviditet i SBCs aktier medföra ökade aktiekursfluktuationer. Aktiernas begränsade likviditet kan resultera i svårigheter för enskilda aktieägare att avyttra större eller ojämna aktieposter. Det kan inte garanteras att Bolagets aktier alltid kan säljas till ett för innehavaren godtagbart pris. En positiv aktiekursutveckling kan inte garanteras. Garantiavtal Upp till 100 miljoner kronor av nyemissionen är garanterad av SBC ek för. Se vidare Legala frågor och övrig information. Emissions garantin är dock inte säkerställd genom exempelvis pant sättning eller spärrmedel, vilket exempelvis i händelse av garantens insolvens, skulle kunna innebära att garanti åtagandena inte infrias i enlighet med villkoren i emissions garantin. Ägare med betydande inflytande Cirka 51,6 procent av rösterna i SBC kontrolleras idag av SBC ek för och SBC Stiftelseförvaltning AB. SBC ek för och SBC Stiftelseförvaltning AB kan komma att, med stöd av sina röster, utöva ett betydande inflytande över samtliga frågor som rör Bolaget. Detta kan vara till fördel för Bolaget men också till nackdel för aktieägare som har andra intressen än SBC ek för och SBC Stiftelseförvaltning AB. Bolagets större aktieägare kan komma att avyttra sina aktieinnehav med aktiekursfall till följd och/eller med följd att Bolaget får andra större ägare. Utdelningar Bolagets utdelningspolicy är att till aktieägarna dela ut minst 30 procent av Koncernens vinst efter skatt. Eventuella framtida utdelningar och storleken på sådana utdelningar är bland annat beroende av SBCs framtida resultat, finansiella ställning, kassaflöden och rörelse kapitalbehov. Det finns inga garantier för att utdelningar kommer att utbetalas i framtiden. 8

11 Inbjudan till teckning av aktier i SBC Inbjudan till teckning av aktier i SBC Härmed inbjuds aktieägarna i SBC till teckning av aktier enligt villkoren i föreliggande prospekt. Årsstämman i SBC beslutade den 23 mars 2009 att, i enlighet med styrelsens förslag, genomföra en nyemission med företrädesrätt för Bolagets aktieägare. Bolagets aktieägare äger rätt att för fem (5) befintliga aktier i SBC teckna sju (7) nya aktier till en emissionskurs om 13,75 kronor per aktie. Avstämningsdagen för att delta i nyemissionen är den 31 mars Nyemissionen omfattar totalt högst aktier, envar aktie med ett kvotvärde om 10 kronor, innebärande att SBCs aktiekapital ökar med högst kronor. Bolagets tillförs genom emissionen högst 100,1 miljoner kronor, före emissionskostnader. 1) Efter genomförd företrädesemission, kommer SBCs aktiekapital att uppgå till högst kronor fördelat på högst aktier. Aktieägare som väljer att inte delta i nyemissionen kommer att få sin ägarandel utspädd, men kan ha möjlighet att ekonomiskt kompensera sig för utspädningseffekten genom att sälja sina teckningsrätter. Utspädning kan uppgå till maximalt cirka 58,3 procent eller aktier. Emission säkerställd genom garanti och teckningsförbindelse från huvudägare 2) SBCs huvudaktieägare, SBC ek för, representerandes 39,6 procent av aktiekapitalet och rösterna, har genom teckningsförbindelse förbundit sig att teckna sin andel av nyemissionen, motsvarande 39,6 miljoner kronor. Utöver teckningsförbindelserna, har SBC ek för ställt ut en emissionsgaranti innebärande att de garanterar att nyemissionen blir tecknad upp till 100 miljoner kronor. I övrigt hänvisas till redogörelsen i detta prospekt, vilken är upprättad av styrelsen för SBC BostadsrättsCentrum Sverige AB (publ), med anledning av föreliggande nyemission. Stockholm den 26 mars 2009 SBC BostadsrättsCentrum Sverige AB (publ) Styrelsen 1) Emissionskostnaderna uppskattas till cirka 4 miljoner kronor. SBC ek för erhåller ingen garantiersättning. 2) Se vidare Legala frågor och övrig information. 9

12 Bakgrund och motiv Bakgrund och motiv SBC är en aktör på den svenska fastighetsmarknaden som både erbjuder tjänster till bostadsrättsföreningar och projektutvecklar bostadsrätter. Bolagets verksamhet bedrivs inom de två affärsområdena Förvaltning och Projektutveckling. Inom Förvaltning erbjuder SBC förvaltningstjänster såsom ekonomisk och teknisk förvaltning, ombyggnad och juridik till bostadsrättsföreningar. Inom Projektutveckling producerar SBC, genom dotterbolaget SBC Mark AB, ungdomsboende, kvalitetsboende och trygghetsboende i attraktiva lägen. Under 2008 har resultatet inom Projektutveckling utvecklats mycket negativt. Den kraftiga turbulensen på den globala finansmarknaden med dess följdverkningar i Sverige har till del varit drivande, men framför allt har resultatet påverkats av oväntade och exceptionella kostnadsökningar och därmed förluster i det pågående projektet Eolshäll i Mälarhöjden i Stockholm. Mot bakgrund av det ovanstående har Bolaget nått en otillfredsställande skuldsättningsnivå samt en ansträngd likviditet i den löpande verksamheten. Den negativa utvecklingen som skett, bland annat på grund av Eolshällsprojektet, har påverkat Bolagets resultat kraftigt negativt. Detta har grundligt analyserats och åtgärder har vidtagits för att vända utvecklingen. SBC offentliggjorde den 4 februari 2009 att styrelsen fattat beslut om en ny strategisk inriktning innebär ande att Bolaget ska fokusera på att utveckla konsultverksamheten inom Förvaltning. Som ett led i renodlingen har SBC även beslutat inleda en försäljningsprocess av det helägda dotterbolaget SBC Mark AB (Projektutveckling). Vidare har 90 personer varslats om uppsägning som en del av rationaliseringar i SBCs verksamhet. Sammantaget bedöms de vidtagna åtgärderna och strategiförändringen, innefattande det bemyndigande årsstämman den 23 mars 2009 gav till styrelsen att kunna avyttra SBC Mark AB, leda till en väsentligt lägre riskexponering för SBC, vilket tillsammans med en satsning på SBCs förvaltningsverksamhet skapar möjligheter för lönsam tillväxt. För att stärka SBCs finansiella ställning och skapa förutsättningar för ovan nämnda framtida offensiva åtgärder inom Förvaltning, har årsstämman vidare beslutat att genomföra en nyemission på cirka 100 miljoner kronor före emissionskostnader. 1) SBC avser att använda emissionslikviden till att stärka Bolagets likviditet. Styrelsen för SBC är ansvarig för innehållet i Prospektet. Information om styrelseledamöter i SBC återfinns i avsnittet Styrelse, ledande befattningshavare och revisorer. Styrelsen för SBC försäkrar härmed att styrelsen vidtagit alla rimliga försiktighetsåtgärder för att säkerställa att uppgifterna i Prospektet, såvitt styrelsen känner till, överensstämmer med faktiska förhållanden och att ingenting är utelämnat som skulle kunna påverka den bild av SBC som skapas av Prospektet. Stockholm den 26 mars 2009 SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB (publ) Styrelsen 1) Emissionskostnaderna uppskattas till cirka 4 miljoner kronor. SBC ek för erhåller ingen garantiersättning. 10

13

14 Villkor och anvisningar Villkor och anvisningar Företrädesrätt till teckning De som på avstämningsdagen den 31 mars 2009 är registrerade som aktieägare i SBC äger företrädesrätt att för fem (5) befintliga aktier teckna sju (7) nya aktier. Emissionskurs De nya aktierna emitteras till en kurs om 13,75 kronor per aktie. Courtage utgår ej. Avstämningsdag Avstämningsdag hos Euroclear Sweden för fastställande av vilka som är berättigade att erhålla teckningsrätter i nyemissionen är den 31 mars Aktierna i SBC handlas inklusive rätt att erhålla teckningsrätter till och med den 26 mars 2009 och exklusive rätt att erhålla teckningsrätter från och med den 27 mars Information från Euroclear Sweden till direktregistrerade aktieägare Prospekt, förtryckt emissionsredovisning med vidhängande bankgiroavi samt en anmälningssedel med vidhängande, ej förtryckt, bankgiroavi utsänds till de aktieägare eller företrädare för aktieägare i SBC som på avstämningsdagen den 31 mars 2009 är registrerade i den av Euroclear Sweden för SBCs räkning förda aktieboken och som äger rätt att teckna aktier i nyemissionen. Av den förtryckta emissionsredovisningen framgår bland annat antal erhållna teckningsrätter och det hela antal aktier som kan tecknas. Någon separat VP-avi som redovisar registrering av teckningsrätter på aktieägarens VP-konto kommer inte att skickas ut. Den som är upptagen i den i anslutning till aktieboken förda särskilda förteckningen över panthavare och förmyndare erhåller inte emissionsredovisning utan meddelas separat. Förvaltarregistrerade innehav Aktieägare vars innehav av aktier i SBC är förvaltarregistrerat hos bank eller annan förvaltare, erhåller ingen emissionsredovisning från Euroclear Sweden. Anmälan om teckning och betalning skall i stället ske i enlighet med anvisningar från förvaltaren. Teckningsrätter För varje aktie i SBC som innehas på avstämningsdagen erhålls sju (7) teckningsrätter. För teckning av en ny aktie i SBC erfordras fem (5) teckningsrätter. ISIN-koden för tecknings rätterna är SE Handel med teckningsrätter Handel med teckningsrätter äger rum vid NGM Equity under perioden 3 16 april Banker och värdepappersinstitut med erforderliga tillstånd i Sverige står till tjänst vid förmedling av köp och försäljning av teckningsrätter. Teckning med stöd av teckningsrätter Teckning skall ske under perioden 3 21 april Efter teckningstidens utgång blir outnyttjade teckningsrätter ogiltiga och saknar därmed värde. Efter den 21 april 2009 kommer ej utnyttjade teckningsrätter, utan avisering från Euroclear Sweden, att bokas bort från VP-kontona. Styrelsen för SBC förbehåller sig rätten att förlänga teckningstiden. Teckning av nya aktier med företrädesrätt sker genom kontant betalning enligt de utsända bankgiroavierna eller genom samtidig kontant betalning och anmälan om teckning på därför avsedd anmälningssedel. Den förtryckta bankgiroavin, som vidhänger den förtryckta emissionsredovisningen används om samtliga teckningsrätter benämnt jämnt teckningsbart skall utnyttjas. Anmälningssedel enligt nedan skall då inte användas. Den ej förtryckta bankgiroavin, som vidhänger anmälningssedeln används om teckningsrätter köpts, överförts från annat VP-konto eller om samtliga teckningsrätter enligt emissionsredovisning från Euroclear Sweden benämnt jämnt teckningsbart ej skall utnyttjas. Anmälningssedlar utsänds till de aktieägare som på avstämningsdagen var registrerade som aktieägare i SBC och kan även erhållas från Remium. Anmälan om teckning med stöd av teckningsrätter skall vara Remium tillhanda senast klockan den 21 april Observera att teckning är bindande. 12

15 Villkor och anvisningar Adress vid teckning Remium AB Emission: SBC Kungsgatan Stockholm Telefon: Fax: Betalda tecknade aktier ( BTA ) Några dagar efter betalning och teckning kommer Euroclear Sweden att sända en avi som bekräftelse på att betalda tecknade aktier ( BTA ) bokats in på aktieägarens VP-konto. De nytecknade aktierna är bokförda som BTA på VP-kontot till dess att nyemissionen blivit registrerad vid Bolagsverket. Registrering beräknas ske omkring den 11 maj Därefter kommer BTA att bokas om till vanliga aktier, vilket beräknas påbörjas omkring den 14 maj Någon VP-avi utsänds ej i samband med detta utbyte. BTA kommer att noteras vid NGM-börsen. Teckning utan stöd av teckningsrätter samt tilldelning I det fall samtliga teckningsrätter inte utnyttjas med företrädesrätt kommer SBCs styrelse inom ramen för nyemissionens högsta belopp att besluta hur tilldelning av ny emitterade aktier tecknade utan stöd av teckningsrätter skall äga rum. Härvid skall i första hand aktier fördelas till dem som tecknat med stöd av teckningsrätter i förhållande till det antal teckningsrätter som var och en utnyttjat för teckning av aktier. För det fall aktier kvarstår efter sådan fördelning, skall i andra hand aktier fördelas till övriga som tecknat aktier utan företrädesrätt. Vid överteckning av nyemissionen av övriga tecknare skall fördelningen ske pro rata i förhållande till antalet tecknade aktier och, i den mån detta inte kan ske, genom lottning. Om inte nyemissionen fulltecknas av dessa skall tilldelning i sista hand ske till SBC ek för i enlighet med utställd emissions garanti, se Legala frågor och övrig information. Anmälan om teckning utan stöd av teckningsrätter skall ske på därför avsedd anmälningssedel. Anmälningssedlar för teckning utan stöd av teckningsrätter kan erhållas från Remium eller hämtas på Anmälan kan ske per post till Remium, eller genom att anmälningssedeln lämnas på Remiums kontor. Anmälan om teckning utan stöd av teckningsrätter skall vara Remium tillhanda senast klockan den 21 april Endast en särskild anmälningssedel per tecknare kommer att beaktas. Om tecknaren lämnar in fler än en särskild anmälningssedel kommer endast den första inkomna att beaktas. Resultat av teckning beräknas att offentliggöras genom pressmeddelande den 24 april Som bekräftelse på tilldelning av aktier tecknade utan stöd av teckningsrätter utsänds en avräkningsnota till tecknaren. Tecknade och tilldelade aktier skall betalas kontant enligt instruktioner på avräkningsnotan senast tre bankdagar efter att tecknaren tillställts besked om tilldelning. Något meddelande lämnas inte till dem som ej erhåller tilldelning. Erläggs ej likvid i rätt tid kan aktier komma att överlåtas till annan. Skulle försäljningspriset vid sådan överlåtelse komma att understiga priset enligt detta erbjudande, kan den som ursprungligen erhållit tilldelning av dessa aktier komma att få svara för hela eller delar av mellanskillnaden. De nya aktierna kommer att levereras snarast möjligt efter likviddagen med avisering från Euroclear Sweden. Observera att teckning är bindande. Notering av nyemitterade aktier SBCs aktier är noterade på listan NGM Equity vid NGMbörsen. Efter att Bolagsverket har registrerat nyemissionen kommer även de nyemitterade aktierna att noteras på NGM Equity. De nya aktierna förväntas bli föremål för handel från omkring den 18 maj Rätt till utdelning De nya aktierna medför rätt till utdelning första gången på den avstämningsdag för rätt till utdelning som infaller närmast efter det att nyemissionen registrerats hos Bolags verket. 13

16 Skattefrågor i Sverige Skattefrågor i Sverige Nedan sammanfattas vissa svenska skatteregler som aktualiseras av föreliggande nyemission. Sammanfatt ningen är baserad på nu gällande lagstiftning och är endast avsedd som generell information till aktieägare och innehavare av teckningsrätter som är obegränsat skattskyldiga i Sverige, om inte annat särskilt anges. Redo görelsen omfattar inte fall då värdepapper innehas som lagertillgång i näringsverksamhet eller innehas av handelsbolag. Nedan behandlas inte heller de särskilda regler som i vissa fall kan bli tillämpliga på innehav av värdepapper i bolag som har varit fåmans företag. Vidare omfattar inte redogörelsen de särskilda regler om skattefri kapitalvinst (inklusive avdragsförbud vid kapitalförlust) och utdelning i bolagssektorn som kan bli tillämpliga då investeraren innehar aktier i SBC som anses vara näringsbetingade. 1) Den skattemässiga behandlingen av varje enskild aktieägare och innehavare av teckningsrätter beror delvis på dennes specifika situation. Särskilda skattekonsekvenser som ej finns beskrivna nedan kan bli tillämpliga för vissa kategorier av skattskyl diga. Varje aktieägare och innehavare av teckningsrätter bör rådfråga skatterådgivare om de skattekonse kvenser som erbjudandet kan medföra för dennes del, inklusive tillämpligheten och effekten av utländska regler och skatteavtal. Allmänt Fysiska personer För fysiska personer beskattas kapitalinkomster såsom räntor, utdelningar och kapitalvinster i inkomstslaget kapital. Skattesatsen i inkomstslaget kapital är 30 procent. Uppkommer kapitalförlust är denna som huvudregel avdragsgill till 70 procent. Kapitalförlust på aktier och marknadsnoterade teckningsrätter är dock fullt ut avdragsgill mot kapitalvinst samma år på marknadsnoterade aktier och andra marknadsnoterade värdepapper som beskattas som aktier (till exempel teckningsrätter) men även mot skattepliktig del av kapitalvinster på aktier som inte är marknadsnoterade. Uppkommer underskott i inkomstslaget kapital medges reduktion av skatten på inkomst av tjänst och näringsverksamhet samt fastighetsskatt. Skattereduktion medges med 30 procent av den del av underskottet som inte överstiger kronor och med 21 procent av överskjutande del. Underskott kan inte sparas till senare beskattningsår. För fysiska personer innehålls preliminär skatt på aktieutdelningar med 30 procent. Den preliminära skatten innehålls normalt av Euroclear Sweden eller, beträffande förvaltarregistrerade aktier, av förvaltaren. Aktiebolag För aktiebolag beskattas alla inkomster i inkomstslaget näringsverksamhet. Skattesatsen är 26,3 procent. Uppkommer kapitalförlust på aktier och till exempel teckningsrätter för ett aktiebolag medges avdrag för förlusten endast mot kapitalvinst på aktier och andra aktiebeskattade värdepapper. I vissa fall kan sådan kapitalförlust dras av mot kapitalvinst på aktiebeskattade värdepapper inom en bolagsgrupp om koncernbidragsrätt föreligger mellan bolagen. Kapitalförlust som inte har kunnat utnyttjas ett visst år får dras av mot kapitalvinst på aktiebeskattade värde papper under efterföljande beskattningsår utan begränsning i tiden. Utnyttjande av erhållna teckningsrätter med mera För aktieägare i SBC som utnyttjar erhållna teckningsrätter för förvärv av nya aktier utlöses ingen beskattning. Anskaffningsutgiften för aktierna utgörs av emissionskursen. Vid en avyttring av aktier i SBC kommer aktieägarens omkostnadsbelopp (anskaffningsutgift inklusive förbättringsutgifter) för samtliga aktier av samma slag och sort att läggas samman och beräknas gemensamt vid tillämpning av genomsnittsmetoden. Interimsaktier, så 1) Marknadsnoterade aktier, såsom de förevarande, anses vara näringsbetingade om aktieinnehavet utgör en kapitaltillgång hos innehavaren och innehavet antingen uppgår till minst 10 procent av rösterna eller betingas av rörelse som bedrivs av ägarföretaget eller av ett företag som med hänsyn till äganderättsförhållanden eller organisatoriska förhållanden kan anses stå det nära. 14

17 Skattefrågor i Sverige kallade BTA, och vanliga aktier anses inte vara av samma slag och sort förrän beslutet om nyemission har registrerats hos Bolagsverket. Schablonregeln, som innebär att omkostnadsbeloppet får bestämmas till 20 procent av ersättningen sedan utgifter i samband med avyttringen dragits av, får användas vid avyttring av marknadsnoterade aktier. Avyttring av erhållna teckningsrätter Aktieägare som inte önskar utnyttja sin företrädesrätt att deltaga i nyemissionen kan avyttra sina teckningsrätter. Skattepliktig kapitalvinst skall då beräknas. För teckningsrätter som grundas på aktieinnehav i Bolaget är anskaffningsutgiften noll. Schablonregeln får inte användas för att bestämma omkostnadsbeloppet i detta fall. Hela försäljningsersättningen minskad med utgifter för avyttring skall således tas upp till beskattning. Omkostnadsbeloppet för de ursprungliga aktierna påverkas inte. Utnyttjande av inköpta teckningsrätter För den som köper eller på liknande sätt förvärvar teckningsrätter i SBC utgör vederlaget omkostnadsbeloppet (anskaffningsutgift inklusive förbättringsutgifter) för dessa. Utnyttjande av inköpta teckningsrätterna för teckning av aktier utlöser inte beskattning. Teckningsrätternas omkostnadsbelopp skall medräknas vid beräkning av aktiernas omkostnadsbelopp. Se även Utnyttjande av erhållna teckningsrätter med mera ovan angående tillämpning av genomsnittsmetoden och schablonregeln vid avyttring av aktier i SBC. Aktieägare och innehavare av teckningsrätter som är begränsat skattskyldiga i Sverige För aktieägare som inte är skatterättsligt hemmahörande i Sverige (begränsat skattskyldiga) och som erhåller utdelning på aktier i ett svenskt aktiebolag uttas normalt svensk kupongskatt. Skattesatsen är 30 procent, vilken dock i allmänhet är reducerad genom skatteavtal med andra länder för undvikande av dubbelbeskattning. I Sverige verkställer normalt Euroclear Sweden eller, beträffande förvaltarregistrerade aktier, förvaltaren avdrag för kupongskatt. Erhållande av teckningsrätter utlöser inte skattskyldighet för kupongskatt. Aktieägare och innehavare av teckningsrätter som inte är skatterättsligt hemma hörande i Sverige (begränsat skattskyldiga) och som inte bedriver verksamhet från fast driftställe i Sverige beskattas normalt inte i Sverige för kapitalvinster vid avyttring av aktier och teckningsrätter. De kan dock bli föremål för beskattning i sin hemviststat. Enligt en särskild skatteregel kan dock fysiska personer som inte är skatterättsligt hemmahörande i Sverige (begränsat skattskyldiga) bli föremål för kapitalvinstbeskattning i Sverige vid avyttring av bland annat aktier om de vid något tillfälle under det kalenderår då avyttringen sker eller under de föregående tio kalenderåren har varit bosatta eller stadigvarande vistats i Sverige. Tillämpligheten av denna regel är dock i flera fall begränsad genom skatteavtal som Sverige har ingått med andra länder. Avyttring av inköpta teckningsrätter Såsom framgår ovan gäller att för den som köper eller på liknande sätt förvärvar teckningsrätter i SBC utgör vederlaget omkostnadsbeloppet för dessa. Avyttras teckningsrätterna utlöses kapitalvinstbeskattning. Omkostnadsbeloppet för teckningsrätterna beräknas enligt genomsnitts metoden. Schablonregeln får användas för marknadsnoterade teckningsrätter som förvärvats på nu angivet sätt. 15

18 Skattefrågor i Sverige 16

19 Marknad Marknad SBCs verksamhet påverkas i stor utsträckning av utvecklingen på bostadsmarknaden och i byggindustrin. Andra faktorer som påverkar SBCs verksamhet är ränte- och kreditmarknaden, förändringar i demografi samt det allmänna konjunkturläget i Sverige. I följande avsnitt ges en översiktlig beskrivning av faktorer som påverkar de marknader som SBC är verksam inom. Översikt Utvecklingen i världsekonomin påverkas i hög grad av utvecklingen i USA. Försämringen på den amerikanska arbetsmarknaden som inleddes i början på 2008 för värrades under året och arbetslösheten fortsatte att stiga. Läget på de finansiella marknaderna i världen försämrades snabbt i september 2008 när den amerikanska investmentbanken Lehman Brothers ansökte om konkurs, vilket medförde att den kris som redan spritt sig från den amerikanska finansmarknaden till andra länder fördjupades. Under hösten 2008 minskade den globala tillväxten kraftigt med ökad arbetslöshet som följd. Dessa omvärldsfaktorer har även inverkat på den svenska ekonomin och konjunkturen. Förhållandena på arbetsmarknaden försämrades under hösten 2008 och en allmän osäkerhet om den ekonomiska utvecklingen har resulterat i att de svenska hushållen sparar en allt större del av sina inkomster. Vidare har hushållens förmögenhet minskat till följd av sjunkande börskurser samtidigt som bostadspriserna dämpats, vilket lett till en svag utveckling av konsum tionen. Enligt Konjunkturinstitutets (KI) rapport i januari 2009 försämrades konjunkturläget i Sverige kraftigt under fjärde kvartalet Sysselsättningen minskade betydligt och företagens planer indikerar fortsatta och omfattande nedskärningar även under det första kvartalet Näringslivets inflationsförväntningar justerades ned kraftigt under andra halvåret 2008, från 2,9 procent i juli 2008 till 0,2 procent i januari Såväl orderingång som produktion och sysselsättning inom svensk industri minskade betydligt under det fjärde kvartalet Alla branscher inom handeln, förutom livsmedelsbranschen, uppvisade under det andra halvåret 2008 en minskad försäljning och samtliga branscher bedömer att prisändringarna blir marginella under första kvartalet Hushållens syn på ekonomin förbättrades under de två sista månaderna under 2008 och i januari 2009, men stämningsläget var svagare än normalt. Hushållens inflations förväntningar på tolv månaders sikt sjönk från 1,4 procent i december 2008 till 0,9 procent i januari Arbetslöshet och förändring av BNP i Sverige, % 10 Ränta och inflation i Sverige, % Förändring av BNP Arbetslöshet Inflation 10-årig statsobligation Källa: SCB, Sveriges Riksbank Källa: EcoWin 17

20 Marknad Inflationen, beräknad som årlig förändringstakt i KPI, steg under 2008 fram till och med september då den uppgick till 4,4 procent. Därefter sjönk KPI kraftigt under det fjärde kvartalet Den snabba nedgången förklaras till stor del av att bostadsräntorna och energipriserna sjönk. I december 2008 uppgick inflationen på årsbasis till 0,9 procent. 1) I likhet med omvärlden föll utfall och indika torer under det fjärde kvartalet BNP föll under det fjärde kvartalet 2008 med 4,9 procent jämfört med samma period Riksbankens bedömning är att BNP fortsätter att falla under de tre första kvartalen ) Under 2008 var i genomsnitt drygt 4,5 miljoner personer i åldrarna år sysselsatta, vilket motsvarade en ökning med personer jämfört med Antalet arbetslösa uppgick till cirka personer, vilket utgjorde 6,2 procent av arbets kraften i Sverige. 3) Den genomsnittliga bolåneräntan steg från knappt 4 procent i januari 2007 till drygt 6 procent i november Under december 2008 sjönk den genomsnittliga bolåneräntan kraftigt, framförallt på grund av Riksbankens kraftiga reporäntesänkning om 1,75 procentenheter till 2 procent. Även under januari 2009 sjönk den genomsnittliga bo låneräntan. I februari 2009 sänkte Riksbanken reporäntan med ytterligare 1 procentenhet till 1 procent. Befolkningsutveckling och flyttnings tendenser Under 2008 ökade befolkningen i Storstockholm med drygt personer till knappt 2 miljoner invånare. Netto inflyttningen, om drygt , var en av de högsta Genomsnittlig boränta baserad på listade boräntor, (jan) % under de senaste trettio åren och bidrog starkt till befolkningsökningen. Den totala folkmängden i Storgöteborg uppgick 2008 till drygt , vilket är en ökning med drygt personer jämfört med Nettoinflyttningen till Stor göteborg var knappt personer, vilket är en ökning med drygt 50 procent jämfört med motsvarande period Storgöteborg är dock fort farande den storstadsregion som har den lägsta netto inflyttningen i förhållande till folkmängd. I Stormalmö ökade befolkningen med knappt personer under 2008, till cirka invånare. Nettoinflyttningen till Stormalmö var drygt personer och drevs framförallt av inflyttning från utlandet. 4) Befolkningsökningen, och framförallt nettoinflyttningen, i de tre storstadsområdena har lett till en ökad efterfrågan på bostäder i dessa regioner. Samtidigt är det många ungdomar som vill komma in på bostadsmarknaden, vilket ytterligare ökar efterfrågan på bostäder. 5) Bostadsmarknaden Den senaste tidens turbulens, som började med en kollaps på den amerikanska bostadsmarknaden under 2007 följt av finansiell kris och nedgång i den globala tillväxten i ekonomin, har även påverkat den svenska bostadsmarknaden. Den finansiella oron och likviditetsproblem i det svenska banksystemet under hösten 2008 innebar en tydligt avvaktande hållning till att förvärva nyproducerade bostäder och därigenom förutsättningarna att starta nya projekt. Likviditetsförsörjningen till nya projekt är fortfarande en begränsande faktor. Under hösten 2008 försvagades bostadsmarknaden i Sverige snabbt, såväl byggandet av hyresrätter som bostadsrätter sjönk. Under det tredje kvartalet 2008 påbörjades byggandet av betydligt färre lägenheter än under samma period Boverket bedömer att efterfrågan på både småhus och bostadsrätter kommer att vara svag under Detta beror främst på hushållens svaga förväntningar både på sin egen ekonomi och samhällsekonomin. Även arbetsmarknadens utveckling påverkar efterfrågan på egenägda bostäder negativt. 2 0 jan 07 apr 07 jul 07 okt 07 jan 08 apr 08 jul 08 okt 08 jan 09 Källa: Riksbanken Under det tredje kvartalet 2008 beslutade den politiska ledningen i Stockholm att stänga möjligheten för ytterligare intresseanmälningar för ombildning av kommunala hyresrätter, vilket fick en negativ inverkan på ombildnings- 1) Riksbanken, Penningpolitisk rapport februari ) Riksbanken, Penningpolitisk rapport februari ) SCB. 4) SCB. 5) Boverkets indikatorer, oktober