Detaljplan för bostäder och vårdboende Frustuna 1:13 m.fl.

Transkript

1 PLANBESKRIVNING, Sid 1(12) GRANSKNINGHANDLING Dnr PLAN Detaljplan för bostäder och vårdboende Frustuna 1:13 m.fl. Detaljplanen tas fram med standardförfarande enligt plan- och bygglagen PBL i dess lydelse efter 1 jan 2015.

2 Gnesta kommun Sid 2(12) HANDLINGAR Till planförslaget hör denna planbeskrivning med tillhörande genomförandebeskrivning, plankarta med bestämmelser (skala 1:1000, storlek A1), separat behovsbedömning och fastighetsförteckning. Planbeskrivningen innehåller dessutom akustikutredning och som bilaga; dagvattenberäkningar. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Planförslaget syftar till att möjliggöra bebyggelse på fastigheten Frustuna 1:13 med ett vårdboende i två våningar, bostäder i form av flerfamiljshus i två till fyra våningar samt att säkerställa yta för dagvattenhantering och övriga kommunala anläggningar. FÖRENLIGT MED 3, 4, 5 OCH 7 KAP. MB Planförslaget är förenligt med 3 och 4 kap i Miljöbalken då det inte berör något riksintresse. Planförslaget är också förenligt med 5 kap Miljöbalken då det inte innebär att någon nu gällande miljökvalitetsnorm överskrids. Inom planområdet finns ett dike som omfattas av det generella biotopskyddet enligt 7 kap. 11 Miljöbalken (MB). Dispens från biotopskyddet ansöks om då diket i dagsläget ligger på åkermark som i och med genomförande av detaljplanen omvandlas till parkmark. Strandskydd råder idag inom 100 m från intilliggande dike. Strandskyddet föreslås upphävas inom hela planområdet. Som skäl för upphävande av strandskyddet åberopas MB 7 kapitlet 18 punkt 5: Område som behöver tas i anspråk för att tillgodose ett angeläget allmänt intresse som inte kan tillgodoses utanför området. Området är beläget mellan Gnesta centrum och bostadsområdet Frönäs ca 300 från Gnesta station med pendeltåg, regionaltåg och bussterminal. För att uppnå en väl sammanhållen bebyggelse med bra teknisk infrastruktur och med närhet till allmänna kommunikationer och service krävs att de båda stadsdelarna sammankopplas. Planförslaget knyter dels Frönäs närmare centrum, dels skapar det nya bostäder i ett mycket centralt läge. Att låta bostadsbebyggelsen ta över den tidigare åkermarken torde därvid vara ett mycket angeläget intresse i perspektivet att skapa god hushållning med markarealer i tätorten. Gnesta är en tätort med stort omvandlingstryck av regional betydelse bland annat beroende på de goda allmänna kommunikationerna mot Södertälje/Stockholm. Även detta förhållande torde motivera bebyggelse i området. Enligt den fördjupade översiktsplanen för Gnesta tätort är området utpekat som utbyggnadsområde. PLANDATA Planens avgränsning Planområdet omfattar fastigheterna Frustuna 1:13, Gnesta 4:1, Vackerby 3:4 och Sigtuna 2:249. Planen avgränsas i öster av Sjögatan, i sydväst av fastigheten Gnesta 1:23, i väster Mariefredsvägen, i söder av Margretedalsvägen och i norr av Frönäsvägen. Areal Planområdet omfattar ca 2,75 ha.

3 Gnesta kommun Sid 3(12) TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer och detaljplaner Fastigheten Frustuna 1:13 ligger i området Frönäs, och tas i översiktsplanen från år 2003 upp som en del av tätorten Gnesta där nybyggnad är lämpligt. I ett planprogram för Norra Gnesta från anges planområdet som lämpligt för bostäder. Området är detaljplanelagt för bostäder i två till tre våningar genom detaljplan för del av Prästhopen 2:3 och del av Vackerby 3:4, laga kraft Övriga gällande planer som berörs i mindre omfattning (vägmark) är P71-14 i planområdets västra del (Mariefredsvägen) samt P92-6 i planområdets sydvästra och östra delar. Inom samtliga berörda detaljplaner har genomförandetiden gått ut. Program för planområdet Förslaget är i enlighet med intentionerna i översiktsplanen och detaljplan tas fram utan att föregås av särskilt planprogram för området. Miljökonsekvensbeskrivning En tidigare framtagen behovsbedömning visar att planens genomförande inte medför risk för betydande miljöpåverkan. Miljökonsekvensbeskrivning bedöms därför inte behöva tas fram. FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Natur Mark och vegetation Planområdet är en öppen yta med ett dike som löper genom områdets västra sida. Väster om diket är platsen plan och i övrigt har området en svag sydvästvänd sluttning. Höjdskillnaden mellan områdets lägsta respektive högsta punkter är fem meter och den största befintliga lutningen är ca 6 %. Områdets befintliga förutsättningar, föreslaget planområde markerat med röd linje.

4 Gnesta kommun Sid 4(12) Dagvatten Förslaget till detaljplan innebär att ett i dagsläget obebyggt område exploateras för bostads- och vårdändamål. Planområdets gräsytor har idag egenskaper som både hjälper med fördröjning och rening av dagvatten. Exploateringen medför att delar av dagens vegetationsytor bebyggs eller asfalteras, vilket påverkar dagvattenflödet i området. För att begränsa belastningen på kommunens dagvattensystem i form av ett ökat dagvattentillflöde som en kommande exploatering kan orsaka möjliggör förslaget till detaljplan dagvattendammar i områdets sydvästra del. En sammanställning av det behov av dagvattenfördröjning som uppstår i och med föreslagen exploatering inkluderas som bilaga till planhandlingarna. Beräkningarna har utförts av Ramböll. Detaljplanen reglerar inte storleken på dagvattendammarna men enligt kommunens bedömning reserveras tillräcklig yta för dagvattendammar inom planområdet, baserat på de beräkningar som gjorts. Kommunen planerar inga ytterligare dagvattenutredningar under planarbetet. Geotekniska förhållanden Marken där bebyggelsen planeras består huvudsakligen av postglacial lera med inslag av glacial lera i områdets nordöstra del. En geoteknisk undersökning utfördes i samband med tidigare planarbeten där fastigheten Frustuna 1:13 ingick. Marken bedömdes då som lämplig för bebyggelse. Av undersökningarna framgick att markens översta lager består av ca en meter djup torrskorpelera. Under torrskorpan finns ett lerskikt som tunnas ut mot de högre partierna för att ersättas av ett siltlager. Under lera och silt ligger ett lager friktionsjord. Som minst är det fem meter till fast botten i de högre partierna. Kompletterande geotekniska undersökningar ska utföras i samband med bygglovsskedet. Förorenad mark Inom planområdet finns inga kända markföroreningar. Radon Bebyggelseområdet ligger inom normalriskområde för markradon. Buller Planerad skyltad maxhastighet för Mariefredsvägen väster om planområdet är 40 km/h. Frönäsvägen och Sjögatan har en skyltad maxhastighet på 30 km/h. Gällande hastighetsbegränsningar ger förutsättningar för goda ljudförhållanden i planområdet. En bullerutredning avseende trafikbuller har genomförts i samband med detaljplanarbetet (Åkerlöf Hallin Akustikkonsult AB ). I utredningen konstateras att det med föreslagen byggnadsplacering och utformning samt förstärkt trafikbullerisolering och lämplig planlösning går att erhålla bostäder med god ljudkvalitet. Illustrationerna nedan redovisar ekvivalenta respektive maximala ljudnivåer inom området. Med ekvivalent/maximal ljudnivå menas genomsnittlig/ högsta momentana ljudnivå i det här fallet räknat under ett dygn. Plankartan innehåller bestämmelser om erforderliga störningsskydd.

5 Gnesta kommun Sid 5(12) Ekvivalent ljudnivå för dygn, Åkerlöf Hallin Akustikkonsult AB Maximal ljudnivå för dygn, Åkerlöf Hallin Akustikkonsult AB Fornlämningar, kulturmiljö Det finns inga kända fornlämningar inom planområdet. Bostäder, övrig bebyggelse Det finns ingen befintlig bebyggelse inom planområdet. I norr och öster gränsar platsen till ett småhusområde med bebyggelse i en till två våningar och förskolan Sjöstugan. Områdets sydvästra del gränsar till fastigheten Gnesta 1:23 som är bebyggd med en tvåplansvilla. Planen möjliggör att platsens södra del bebyggs med ett äldreboende i två våningar samt en dagvattendamm i områdets

6 Gnesta kommun Sid 6(12) sydvästra del. Platsens nordöstra del planeras för flerfamiljshus i två våningar och den nordvästra delen planeras för flerfamiljshus i fyra våningar. Möjlig bebyggelse enligt planförslaget. Illustrationsplan: Origo Arkitekter Möjlig bebyggelse enligt planförslaget. Vy från öster med befintlig bebyggelse öster om Sjögatan i förgrunden. Volymstudie, bild: Origo Arkitekter Den planerade bebyggelsens höjdskala föreslås möta befintliga bebyggelsehöjder. I planområdets östra delar mot Sjögatan föreslås två våningar och i områdets nordvästra del föreslås maximalt fyra våningar. Komplementbyggnader inom planområdet föreslås uppföras i maximalt en våning. I planområdets nordöstra del föreslås en begränsad nockhöjd om 8,5 meter.

7 Gnesta kommun Sid 7(12) Detaljplanen föreslår en begränsning av exploateringen i form av en största tillåtna ljusa bruttoarea (BTA) per byggrätt. Bruttoarea anger summan av alla våningsplans area. Solstudier har gjorts som utgår från den möjliga placeringen av volymerna som redovisas i exempelbilden ovan. Solstudierna nedan är utförda av Origo Arkitekter AB och visar planområdets ljusförhållanden. (Nockhöjden för tvåvåningsbebyggelsen i modellen för solstudierna är 8,5 meter.) Ljusförhållanden 20 april, Origo Arkitekter AB Ljusförhållanden 21 juni, Origo Arkitekter AB

8 Gnesta kommun Sid 8(12) Ljusförhållanden 22 oktober, Origo Arkitekter AB Arbetsplatser, övrig bebyggelse Inom fastigheten Frustuna 1:13 finns idag ingen bebyggelse. I planen möjliggörs fastigheten för äldreboende och bostäder. Omkringliggande bebyggelse är främst villor i ett eller två plan. Offentlig och kommersiell service I den centrala delen av tätorten, ca 1 km från planområdet, finns kommersiell och offentlig service. Tillgänglighet Området är svagt sluttande och föreslagen bebyggelse bedöms kunna uppföras med god tillgänglighet. Friytor och rekreation Lek, rekreation och naturmiljö Högsta exploateringsgrad styrs i detaljaplanen av en bestämmelse om maximal ljus bruttoarea (e1) inom respektive egenskapsområde. Mark som inte bebyggs inom kvartersmark kan enligt detaljplanen användas för exempelvis lek, rekreation och parkering. Inget område är reserverat för lek i detaljplanen men en egenskapsbestämmelse anger att lekytor ska anordnas inom delområden med användningen B, bostäder. I planen reserveras mark för dagvattenhantering inom användningsbestämmelse PARK. Planområdet omfattas av miljömålet ett rikt odlingslandskap med miljömål att bibehålla jordbruksmark och betesmark. Stora delar av området kommer att genom föreslagen detaljplan genomgå en förändring då tidigare åkermark omvandlas till bebyggelseområden. Möjliga spridningsvägar för arter bedöms öka genom att en dagvattendamm planeras att anläggas i området. Artantalet bedöms också påverkas positivt då antalet villaträdgårdar och planteringar ökar.

9 Gnesta kommun Sid 9(12) Gator och trafik Gatunät, gång-, cykel- och mopedtrafik Detaljplanen möjliggör trottoar längs Mariefredsvägens östra sida. Öster om planområdet, i anslutning till vårdboendet planeras en gångbana på Sjögatans västra sida. Sydväst om PARKområdet i planens sydvästra del möjliggörs en gång- och cykelväg. I samband med planarbetet har kommunen tagit fram en gatuprojektering för att tillsäkra ytor för genomförandet. Trafiksäkerhetshöjande åtgärder planeras på Sjögatan. Kollektivtrafik I dagsläget finns busshållplatser på Mariefredsvägen, omedelbart söder och norr om rondellen. Hållplatslägena ses över i samband med planarbetet, i syfte att ordna en trafiksäkrare lösning för dessa. Parkering och utfarter Parkeringsbehov för planerade bostäder, besöksparkering och parkering för vårdboendets personal kan tillgodoses på kvartersmark. Parkering för bostäder nås via Mariefredsvägen respektive Frönäsvägen och Sjögatan. Parkering och leveranser till vårdboendet möjliggörs via Sjögatan alternativt via ny infart från Mariefredsvägen. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Markägoförhållanden Fastigheterna Frustuna 1:13, Gnesta 4:1, Vackerby 3:4 och Sigtuna 2:249 ägs samtliga av Gnesta kommun. Kvartersmark på Frustuna 1:13 avses att säljas till tre olika exploatörer. Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Kommunen är huvudman för allmän platsmark inom området. Ansvaret för byggnation på kvartersmark åvilar exploatörerna. Avtal Markanvisningsavtal har tecknats mellan exploatörerna och Gnesta kommun. I avtalet regleras bl. a. Fastighetsbildning Utbyggnad av allmänna gator inom planområdet. Utförande av tekniska anläggningar inom och i anslutning till planområdet. Anslutning av vatten och avlopp Behov av utredningar, t ex avseende geoteknik. Fastighetsbildning Kommunens fastighet Frustuna 1:13 avses att avstyckas till tre nya fastigheter. Fastighetsbildningen ska vara genomförd innan bygglov beviljas. Servitut eller ledningsrätt Inga allmänna ledningar för t ex vatten och avlopp, el/fiber, tele eller fjärrvärme finns på kvartersmark inom planområdet.

10 Gnesta kommun Sid 10(12) EKONOMISKA FRÅGOR Planekonomi Kommunen står för kostnaden att upprätta detaljplanen i enlighet med markanvisningsavtalen samt har kostnader för iordningställande av trottoarer på Mariefredsvägen och Sjögatan samt busshållplatser på Mariefredsvägen. Kommunen har även kostnader för byggande av dagvattendamm. Kostnaderna täcks av markförsäljningen. Ledningar Skanova önskar att så långt som möjligt behålla befintliga teleanläggningar i nuvarande läge för att undvika olägenheter och kostnader som uppkommer i samband med flyttning. Eventuell flytt av ledningar som är nödvändig för att kunna genomföra detaljplanen bekostas av den part som initierar flytten och regleras av separat avtal mellan fastighetsägare/byggherrar och ledningsägare. TEKNISKA FRÅGOR Tekniska utredningar Nödvändiga utredningar angående geoteknik, radon och markföroreningar utförs i samband med bygglovhanteringen. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Vatten och avloppsförsörjning sker genom anslutning till det kommunala ledningsnätet. Dagvatten Inom planområdets västra och sydvästra delar finns befintligt dike. Inom användningsområde för PARK reserveras yta för att möjliggöra dagvattendammar för fördröjning av dagvatten från kvartersmark samt det intilliggande området Frösjö strand. Värme Inom planområdet finns möjlighet för planerade bostäder och vårdboende att anslutas till framtida fjärrvärmenät. Avfall Inom planområdet möjliggörs uppförande av miljöhus för avfallshanteringen. Tele/el Ledningar för el och fiber finns i närområdet. Något behov av transformatorstation bedöms ej finnas. KONSEKVENSER AV PLANENS GENOMFÖRANDE Genomförandet av planen bedöms inte medföra någon betydande påverkan på miljön, hälsan eller hushållning med mark, vatten eller andra resurser. Planen innebär att öppen yta bebyggs med ett tvåvånings äldreboende och bostäder i två till fyra våningar. Intill ett befintligt dike anläggs en damm där dagvatten kan fördröjas och filtreras. Tidplan

11 Gnesta kommun Sid 11(12) Detaljplanen handläggs med standardförfarande. Samrådsbeslut april 2016 Samråd april/maj 2016 Granskningsbeslut juni 2016 Granskning juni/juli 2016 Godkännande sept 2016 Antagande okt 2016 Laga kraft nov 2016 Genomförandetid Genomförandetiden är tio (10) år från den dag planen vinner laga kraft.

12 Gnesta kommun Sid 12(12) MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Planbeskrivningen är upprättad av Sweco Architects AB genom Kent Wiklund och Örjan Lindbeck i samarbete med Samhällsbyggnadsförvaltningen i Gnesta kommun. Solstudier och illustrationer av planförslaget i planhandlingarna är utförda av Origo arkitekter AB. Akustikutredning har utförts av Åkerlöf Hallin Akustikkonsult AB. Dagvattenberäkningar har utförts av Ramböll. Samhällsbyggnadsförvaltningen Tomas Enqvist Planeringschef Örjan Lindbeck Planarkitekt, Sweco Architects AB Kent Wiklund Planarkitekt, Sweco Architects AB