Exploateringsprogram Bålbroskogen

Transkript

1 Exploateringsprogram Bålbroskogen Plan- och exploateringsavdelningen

2 1 Inledning Berörd fastighet: Del av Rimbo-Tomta 7:1 Områdets storlek: Cirka m 2. Initieringspart: Credentia AB och Roslagsbostäder AB. 2 Sammanfattning Under hösten 2014 tecknades en överenskommelse om utredning för bostadsexploatering i Bålbroskogen mellan Credentia AB, Roslagsbostäder AB och Kommunen. Föreslagen exploateringen anses vara förenlig med politikens vilja. Kommunstyrelsekontoret föreslår därför ett exploateringsprogram som ska styra och samordna exploateringsprocessen från början till slut. Credentia AB och Roslagsbostäder AB har kommit in med ett exploateringsförslag på utbyggnad av bostäder i området. Förslaget innehåller 300 lägenheter, 39 radhus och 10 villor med en sammanlagd volym på minst kvm BTA där minst 1/3 skall vara hyresrättslägenheter. Utredningsarbete för väg 77 pågår och det finns ännu inget beslut om vilken vägkorridor som man ska gå vidare med. Valet av vägkorridor kommer också att påverka planområdet med avseende på byggnationsmöjligheter. Med stor sannolikhet kommer planområdet att etappindelas med start i det södra området. För blivande kvartersmark i det aktuella området erbjuds exploatörerna genom markanvisningsavtal pröva sitt förslag i en fortsatt detaljplanering. Markanvisningsavtalet fastställer att kommunen och exploatören gemensamt ska verka för att lösa de frågor som är föranledda av detaljplaneläggningen. Exploateringsprogrammet medför upprättande av detaljplan för området. För den allmänna platsen avses kommunalt huvudmannaskap vilket betyder att den måste anläggas samt underhållas av kommunen. Ett genomförande av projektet bidrar till att fler övergripande mål uppnås, t.ex. byggande av hyresrätter, samt att Rimbo växer och kan leda till högre skatteintäkter. 3 Kommunens övergripande mål Norrtälje kommun ska enligt Samverkansstyrets politiska program utvecklas så att en befolkningstillväxt i nivå med Stockholmsregionen är möjlig. För att uppnå detta mål Sida 1 av 8

3 ska det totala antalet nyproducerade bostäder uppgå till minst 450 per år i kommunen, varav minst hälften ska vara hyresrätter. Kommunen ska även utvecklas så att ett rikt kulturliv och en meningsfull fritid säkerställs vilket bl.a. kan uppnås genom investering i fler lekplatser. Enligt kommunstyrelsens verksamhetsplan ska Kommunstyrelsen stimulera tillväxt och inflyttning genom att utveckla Norrtälje kommun. För att underlätta inflyttning ska hyresrätter byggas och ytterstaden ska utvecklas med nya bostäder i attraktiva lägen med ett mångfaldigt utbud. Kommunfullmäktiges övergripande mål innefattar b.la. att: nyproduktion av bostäder ska öka i attraktiva livsmiljöer och att befolkningen i Norrtälje kommun ska utvecklas i samma takt som i övriga stockholmsregionen. 4 Bakgrund Området utgör ett ca kvm stort skogsparti direkt norr om Bålbroskolan, väster om banvallen. Området är en del av fastigheten Rimbo-Tomta 7:1. Under hösten 2014 tecknades en överenskommelse om utredning för bostadsexploatering i Bålbroskogen mellan Credentia AB, Roslagsbostäder AB och Kommunen. Exploateringsprogrammet medför upprättande av detaljplan för området. För den allmänna platsen avses kommunalt huvudmannaskap vilket betyder att den måste anläggas samt underhållas av kommunen. Utredningsarbete för väg 77 pågår och det finns ännu inget beslut om vilken vägkorridor som man ska gå vidare med. Valet av vägkorridor kommer också att påverka planområdet med avseende på byggnationsmöjligheter. Med stor sannolikhet kommer planområdet att etappindelas med start i det södra området. Enligt Skogsstyrelsens Skogens pärlor finns det en sumpskog i området. Sumpskogar är en speciell miljö som ofta hyser naturvärden. Inga rödlistade arter eller signalarter har observerats men en utredning ska göras huruvida större vattensalamander eventuellt har spridnings- och födosökslokaler inom området. Resultatet av utredningen kan komma att påverka planområdets omfattning. Ett genomförande av projektet bidrar till att fler övergripande mål uppnås samt att Rimbo växer och kan leda till högre skatteintäkter. 5 Behov/idé Avsikten är att Bålbroskogen utvecklas till ett nytt naturnära bostadsområde. Ambitionen är att få bebyggelse att harmoniera med befintlig natur och därmed i möjligaste mån bevara skogs- och rekreationsmiljön i området. Förslaget innehåller 300 lägenheter, 39 radhus och Sida 2 av 8

4 10 villor med en sammanlagd volym på minst kvm BTA där minst 1/3 skall vara hyresrättslägenheter. För att möjliggöra bostadsbyggande behöver en ny detaljplan upprättas. 6 Exploateringsförslag I Credentia AB:s och Roslagsbostäder AB:s förslag planeras 300 lägenheter, 39 radhus och 10 villor med en sammanlagd volym på minst kvm BTA där minst 1/3 skall vara hyresrättslägenheter. Övergripande förslagsskiss till ny bebyggelse vid Rånäsvägen i Rimbo. Förslaget innehåller 300 lägenheter i fyra- fem våningshus, 39 radhus och 10 villor. 7 Kända förutsättningar 7.1 Översiktsplan I den fördjupade översiktsplanen för Rimbo samhälle, antagen av Kommunfullmäktige , är området utpekat som lämpligt för allmänt ändamål. Översiktsplanen föreslår att området inte tas i anspråk för vanligt bostadsbyggande utan behållas för någon större enhet för särskilt boende och annan äldreomsorg. Sida 3 av 8

5 Översiktsplanen anger att konsekvensbeskring för sumpskogar som är ekologiskt känsliga enligt 3 kap. 3 Miljöbalken ska upprättas. 7.2 Kulturmiljö Det finns en arkeologisk utredning etapp 1 och 2 framtagen för området (Upplandsmuseet 2015:31). Utredningen resulterade i lokalisering av ytterligare fyra stensättningar utöver de tre som var kända sedan tidigare. Samtliga fornlämningar ligger i och i anslutning till planområdets norra del. En arkeologisk förundersökning skall utföras i syfte att avgränsa aktuella fornlämningar. Den nordvästra delen av utredningsområdet har varit odlad före år I anslutning till området, norr därom finns ett riksintresse för kulturmiljövården (AB 85 Skedviken). Riksintresset är en slättbygd kring större sjö, där odlings- och bebyggelsestruktur med byar, sätesgårdar och bruk samt sockenbildningen kan följas alltsedan brons- och järnåldern. 7.3 Naturmiljö En naturvärdesinventering har tagits fram av Sweco ( ) på uppdrag av Credentia AB. Denna bör dock kompletteras/revideras då den är bristfällig i vissa avseenden. Hela området består av skogsmark och en del grova tallar och granar växer här. Enligt Skogsstyrelsens Skogens pärlor finns det en sumpskog i området. Sumpskogar är en speciell miljö som ofta hyser naturvärden. Inga rödlistade arter eller signalarter har observerats men en utredning ska göras huruvida större vattensalamander eventuellt har spridnings- och födosökslokaler inom området. Större vattensalamander har det starkaste skyddet enligt EU:s art- och habitatdirektiv. 7.4 Geotekniska förhållanden Områdets jordarter består i det översta skiktet i huvudsak av morän, men det finns ett stråk i syd/norrgående riktning som består av lera. En geoteknisk utredning kan behövas tas fram under detaljplaneprocessen. Jordbruksmarken och dess omnejd norr och nordväst om området omfattas av ett markavvattningsföretag. Ska markavvattning göras krävs en dispens från gällande markavvattningsförbud. 7.5 Vatten och avlopp samt dagvatten Ledningar kommer att behöva byggas fram till området och även förstärka delar av det befintliga ledningsnätet. Avloppsreningsverket i Rimbo måste uppgraderas, både för den befintliga driften och för att kunna tillgodose ett framtida behov av spillvattenhantering i Rimbo. Anslutning av området till kommunala vatten- och avloppsledningar är möjligt först efter detta. Enligt en mycket preliminär tidplan kan verket vara uppgraderat till ca Ett verksamhetsområde för vatten och avlopp finns strax norr om området som avses exploateras (överföringsledning till Rånäs). Dagvattenutredning kommer att behöva tas fram under planprocessen. 7.6 Trafik Trafikförsörjning Gatu- och parkavdelningen har gjort en förstudie av alternativ till tillfartsväg för motorfordon till den tänkta exploateringen i området (förstudierapport Bålbroskogen i Rimbo tillfartsväg för Sida 4 av 8

6 motorfordon, gatu- och parkavdelningen ). De två alternativ som studerats är Ekdalsvägen och Rånäsvägen. Studien omfattar inte bullerutredning då en yttre omständighet som påverkar trafiksituationen i den aktuella delen av Rimbo är Trafikverkets val av lokalisering för väg 77. Förstudien innehåller dock några resonemang med olika scenarier beroende på var väg 77 förläggs. En annan yttre omständighet som kan påverka trafiksituationen är en eventuell framtida sammanbindning av Västertorpsvägens två sträckor. Förstudien konstaterar att de båda alternativen, Ekdalsvägen och Rånäsvägen, i flera avseenden är likvärdiga som tilltänkt tillfartsväg för motorfordonstrafik. I vissa avseenden skiljer de sig dock, och då i samtliga fall till Rånäsvägens fördel. Dessa är: 1. Trafiksäkerhet i utformning av respektive vägs korsning med Uppsalavägen, där Rånäsvägen är väsentligt bättre än Ekdalsvägen. 2. Dimensionering och disponering av gaturummet, där Rånäsvägen är utformad för att klara kommande exploateringar inklusive denna. Som bonuseffekt skulle dessutom Rånäsvägen vid en eventuell omläggning av väg 77 norr om Rimbo bli en bra förbindelse för pendling från det nya området. (Vilket innebär att tillfartsvägen avlastas från motsvarande pendlingstrafik.) Förstudiens slutsats är alltså att Bålbroskogens tillfartsväg för motorfordon skall vara Rånäsvägen. Frågor beträffande trafik kommer att utredas vidare under planprogrammets arbete, då bl. a en bullerutredning skall utföras. Riksväg 77 Utredningsarbete för väg 77:s kommande passage genom eller förbi Rimbo pågår. Där har man ännu inte beslutat om vägen ska ligga kvar i befintlig sträckning, dras om i en sträckning norr om Rimbo eller dras om söder om Rimbo. Valet av korridor kommer att påverka utformningen av det nya planområdet. Den föreslagna exploateringen står i direkt konflikt med den norra sträckningen. Det gäller påverkan av trafik och buller, med det handlar också om att planområdet direkt överlappas av den norra korridoren. En riskutredning med avseende på farligt gods skall utföras för nybyggnation inom 150 meter från transportled för farligt gods. 8 Risker Risker som hotar att effektmålen inte kan uppnås: Resultat i kommande utredningar som visar på att det inte är lönsamt/lämpligt att genomföra projektet. Valet av vägkorridor för väg 77 kan komma att påverka exploateringsvolymen. Risker som hotar att effektmålen inte kan uppnås vid önskad tidpunkt: Sida 5 av 8

7 Att detaljplan överklagas. Oförutsedda händelser som avgör när i tiden genomförande av detaljplanen kan vara färdigställd. 8 Tidplan Godkännande av markanvisningsavtal, laga kraft okt Start av planarbete okt Programsamråd dec Plansamråd mars 2016 Granskning, slutliga avtal juni 2017 Godkännande och antagande nov Start av infrastrukturutbyggnaden nov Marköverlåtelse kvartal Byggstart av husen kvartal Beräknad inflyt, etapp 1 kvartal Ekonomi Exploateringsprogrammet samt kommunens del av exploateringskostnaderna ska finansieras via exploateringsintäkter. Exploateringsprogrammet kan komma att etappindelas eller avgränsas till ett mindre område beroende på vad utredningar visar. Avgränsning av området kan påverka exploateringsprogrammets intäkter och utgifter. Vid ett mindre planområde minskar exploateringsvolymen vilket i sin tur leder till minskade intäkter. Halveras planområdet kommer även exploateringsvolymen att halveras. Stor del av kostnaderna som t ex en ev. flytt av ledningar, kan bli det samma oavsett planområdets storlek. Kostnaderna uppskattas minskas med cirka 1/3 vid ett halverat planområde. Enligt en avstämd prognos beräknas intäkterna via markförsäljning för hela området till cirka milj. kronor. Utgifter inklusive gatukostnader uppskattas till cirka milj. kronor. Bolagen ska erlägga gatukostnadsersättning, vilket beräknas uppgå till cirka milj. kronor. Anledningen till de breda spannen är osäkerheten i områdets omfattning. 10 Detaljplan Syftet med detaljplanen är att möjliggöra en exploatering för bostadsändamål. I detaljplanearbetet ska de nya bestämmelserna i Plan- och bygglagen (2010:900), i dess lydelse den 2 januari 2015, tillämpas. Planarbetet ska bedrivas med utökat förfarande, då planen i den fördjupade översiktsplanen för Rimbo utpekats som lämplig för allmän bebyggelse. Utifrån en samlad bedömning av läge och intressen i området bedöms dessutom området vara av större allmänt intresse. Planarbetet inleds med ett planprogram. Syftet med planprogrammet är att hantera de Sida 6 av 8

8 huvudsakliga förutsättningarna och övergripande frågorna. Därefter utgör programmet underlag för detaljplanering. Detaljplaneringen och genomförande kan komma att ske etappvis med hänsyn till de specifika krav som kan komma att ställas med avseende på väg 77, arkeologi samt naturvärden. Planprogrammet ska utreda förutsättningarna för en exploatering samt vid behov redovisa en etappindelning av planområdet. Efter planprogram följer plansamråd och granskningsskede. Myndigheter, fastighetsägare och andra berörda parter bereds tillfälle att lämna synpunkter under samtliga skeden. Inkomna synpunkter kommer att sammanfattas och bemötas i samrådsredogörelse respektive granskningsutlåtande. Därefter kan detaljplanen antas av Kommunfullmäktige. Detaljplanen vinner laga kraft om ingen överklagar planen inom tre veckor. Tidplan Start av detaljplan Godkännande av planprogram 4:e kv Godkännande av samrådshandlingar 2:a kv Granskning 3:e kv Antagande 4:e kv Laga kraft tre veckor efter att antagandebeslut justerats och anslagits, om inte planen överklagas Utredningar Arkeologisk förundersökning Naturvärdesbedömning Salamanderutredning Geoteknisk undersökning Dagvattenutredning Bullerutredning Markavvattningsdispens Förprojektering av gator Förprojektering VA Riskutredning med avseende på väg 77 Resurser/bemanning Tiden som krävs för kommunens arbete inom planprocessen är endast en uppskattning och kan komma att ändras, både uppåt och neråt. Sida 7 av 8

9 Avdelning Kompetens Tid timmar Planering- och utveckling Projektledare och planarkitekt. Tar fram planhandlingar (inkl. plankarta), samordning internt, utlåtande etc. 360 Strategisk planering Natur, vatten, salamandrar 20 VA- avdelningen Anslutning till VA, dagvatten 30 Gata/parkavdelningen Trafik, utformning av gator, parkering, allmän plats 40 Räddningstjänsten Brand, risker, tillsyn 10 Mex Genomförandefrågor, avtal 120 Bygg- och miljö Bygglovsfrågor Buller, dagvatten Renhållningen Avfall 8 Administration Plankoordinator Sida 8 av 8