BOSTÄDER I HÅLSJÖOMRÅDET, VÄSTRA DELEN

Transkript

1 Handläggare Birgitta Lööf Tel: ANTAGANDEHANDLING rev rev Diarienummer KS 472/ Antagen av kommunfullmäktige och lagakraftvunnen Detaljplan för BOSTÄDER I HÅLSJÖOMRÅDET, VÄSTRA DELEN PLANBESKRIVNING med bilaga 1

2 HANDLINGAR Till handlingarna hör: Denna planbeskrivning, med bilaga 1 Plankarta med planbestämmelser , rev och Illustrationskarta A , rev och Genomförandebeskrivning , rev och Utlåtande Särskilt utlåtande, rondell, Särskilt utlåtande, allmän plats och u-område, Övriga handlingar: Fastighetsförteckning, rev Fastighetsförteckning, rev Grundkarta Samrådsredogörelse, del 2 - detaljplan Fastighetsförteckning Grundkarta Planprogram med miljökonsekvensbeskrivning Samrådsredogörelse, del 1 - program Geoteknisk utredning Trafikbullerutredning rev PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Detaljplanen ska möjliggöra en utbyggnad på befintliga bostadsfastigheter och en förtätning av området med nya tomter för bostadsändamål. Nuvarande helårshus avses befästas i planen och fritidshustomter, obebyggda och nya tomter föreslås kunna bebyggas med helårsbostäder. Området ska i samband med utbyggnaden förses med kommunalt vatten och avlopp. Vägar byggs ut till gator. Öjersjövägen får en ny nordligare sträckning och den nuvarande vägen blir lokalgata och gång- och cykelväg. Naturmark med bl a ekskog liksom kulturmiljö, i form av stengärdsgårdar, ska i största möjliga utsträckning bevaras. Tillgängligheten för allmänheten till Stora Hålsjön ska förbättras genom tydliggörande av gränser privat/allmänt område. 2

3 Planområdets läge FÖRENLIGHET MED 3, 4 OCH 5 KAP MB En utbyggnad av bostäder inom området bedöms överensstämma med Miljöbalkens grundläggande bestämmelser i 3:e kapitlet, avseende hushållning med mark- och vattenområden. Planen bedöms inte bidra till att miljökvalitetsnormer för kväveoxid, svaveloxid, bly eller partiklar överskrids inom området, eller i andra områden, i enlighet med 5 kap Miljöbalken. Inget område som avses i kap 4 berörs av detaljplanen. PLANDATA Läge, areal Markägoförhållanden Vatten och grund Fiske och bryggor Detaljplaneområdet är beläget norr om Stora Hålsjön och söder om golfbanan. Planen omfattar den nya sträckningen av Öjersjövägen mellan rondellen i öster och den redan utbyggda delen av Öjersjövägen i väster. Planområdets areal är cirka 10,3 ha. De avstyckade fastigheterna mellan Hålsjövägen och Stora Hålsjön har enskilda fastighetsägare liksom de två avstyckade och bebyggda tomterna norr om vägen. Väster om utbyggnadsområdet, norr om Hålsjövägen går genomfarten över Hultet 1:3, som är privatägd. I övrigt är marken i kommunal ägo. En utredning angående vatten och grund i Hulttjärn, Stora och Lilla Brastjärn, samt Stora och Lilla Hålsjön har gjorts av GF Konsult AB För Stora Hålsjön gäller att samtliga strandfastigheter äger vattenområde med undantag för ett område av vattnet inom Öjersjö nr 3, vilket avsatts som samfällt. Inom planområdet äger fastigheterna Hultet 2:1 och Öjersjö 3:7 vattenområde. På uppdrag av Partille kommun utförde, i slutet på 60-talet, dåvarande distriktslantmätaren en utredning rörande fisket inom Partille socken belägna sjöar och tjärnar. Utredningen redovisar att fisket i Stora Hålsjön är samfällt och berör ett stort antal fastigheter. Stora Hålsjön omfattas dock av Mölndalsåns fiskevårdsområdeförening som reglerar fisket. 3

4 TIDIGARE STÄLL- NINGSTANDEN Översiktsplan m m Bryggor finns vid ett flertal ställen utmed Stora Hålsjöns norra strand. Ett antal fastigheter har servitut inom strandfastigheterna vid Stora Hålsjön med rätt att bl a anlägga bryggor. Omfattningen framgår av till planen hörande fastighetsförteckning. I Översiktsplan för Partille kommun, ÖP 90, antagen av kommunfullmäktige 1992, anges området som befintlig bebyggelse, tätortsbebyggelse, bostäder, bostadskomplement mm. Översiktsplan för Öjersjö har antagits av kommunfullmäktige och har vunnit laga kraft I översiktsplanen anges att markanvändningen inom planområdet ska vara bostäder, bostadskomplement och naturområden. Fiskevårdsplan Kommunstyrelsen har godkänt fiskevårdsplan för Mölndalsåns vattensystem som ett underlag för framtida ställningstaganden. Stora Hålsjön ligger inom Mölndalsåns avrinningsområde. Planen ska utgöra underlag för framtida ställningstaganden, bl a bevaka att hänsyn tas till fisket och tillgängligheten till sjöarna. Gångvägar och stigar i närheten av vattnat bör planeras så att en för fisk och kräftor lämplig strandvegetation bibehålls. Strandskydd och vattenskyddsområden Kommunen har av länsstyrelsen begärt preciserad gräns för strandskydd i anslutning till planområdet. Länsstyrelsen har beslutat om strandskydd vid Hålsjön. Beslut om vattenskyddsområde och skyddsföreskrifter för Delsjöarna gäller fr o m , se bilaga 1. Utbyggnadsområdet berörs i nordväst av vattenskyddsområdet. Planbestämmelse införs. Program för bostadsbyggande Detaljplan, förordnanden BOSTÄDER I PARTILLE, planerat bostadsbyggande har antagits av kommunfullmäktige För planområdet som ingår i Hallen-Hålsjöområdet anges att utbyggnad kommer att ske etappvis, med möjlig byggstart under Planområdet saknar detaljplan. En tidigare byggnadsplan för fritidshus upphävdes av kommunfullmäktige Partille kommunstyrelses arbetsutskott har beslutat uppdra åt stadsbyggnadskontoret att upprätta detaljplan för den södra delen av Hallen-Hålsjöområdet. Detaljplan för Hålsjöområdet, östra delen, antogs av kommunfullmäktige

5 Program för planområdet Planprogram som ligger till grund för detaljplanen har upprättats och godkänts för samråd av kommunstyrelsen den 2 februari Samråd med berörda myndigheter, fastighetsägare och övriga intressenter har skett från den 7 februari t o m den 12 mars och med samrådsmöte den 28 februari Miljökonsekvensbeskrivning har utarbetats till programmet. Programområdet har delats i tre delar som planläggs var för sig. Plansamråd Samråd har skett om detaljplaneförslaget under tiden till Utställning Detaljplaneförslaget har varit utställd under tiden till Utblick över Hålsjön Skyddad stenmur 5

6 FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Natur Mark och vegetation Den södra delen av planområdet ligger på sluttningen ner mot Stora Hålsjön och utgörs till större delen av bebyggda tomter med uppvuxna trädgårdar. Strandområdet är öppet i den nordöstra delen och skogsbevuxet i den sydvästra. Utmed strandkanten växer vass. Planområdet norr om Hålsjövägen utgörs i väster av gammal åkermark med bl a en biotopskyddad stenmur omgiven av lövträd som bildar värdefulla bryn. Nordost därom ligger golfbanan med sina öppna marker. I områdets centrala del finns partier med värdefull ädellövskog. Ekskogen finns med i länsstyrelsens inventering (1986). I områdets östra del växer lövskog på delvis sumpig mark. Norr om Hålsjövägen finns två bebyggda tomter med uppvuxna trädgårdar. Vid utbyggnad bör hänsyn tas till kulturlandskapet. Gamla stengärdesgårdar bevaras så långt som möjligt. Planbestämmelser har införts om detta. Hänsyn bör också tas till ädellövskog som sparas i största möjliga utsträckning. En del av lövskogsområdet är kvartersmark, prickad mark, som inte får bebyggas. I enlighet med översiktsplanen för Öjersjö bibehålls sambandet mellan skogs- och naturområden i norr och söder genom den gröna korridoren som finns väster om Stora Hålsjön. Strandskydd Strandskydd avses gälla tillsammans med detaljplanen. Åtgärder inom skyddet kan kräva dispens. Skyddets omfattning redovisas på karta sidan 12. Geotekniska förhållanden En geoteknisk utredning har genomförts för tre detaljplaneområden i Hålsjöområdet, GF Detaljplanens intentioner kan genomföras utan erinringar ur geoteknisk synpunkt. Grundläggning av en- och tvåfamiljshus bedöms i de flesta fall kunna ske med plattgrundläggning utan förstärkningsåtgärder. I områden med organiska jordlager krävs uppfyllnad med bärigt material, eventuellt även utgrävning eller överfyllnad och liggtid för att ej riskera sättningar. Bergets relativt dåliga kvalitet med kraftig förskiffring skall beaktas speciellt vid grundläggning av tunga byggnader eller bergsschakter då utfall av berget riskeras från slänter. Jordlagren i området är täta med låg permeabilitet. Detta innebär att infiltrationskapaciteten är låg, vilket försvårar infiltration av dagvatten i jorden. Vid ledningsdragning inom området riskeras i hög grad bergsschakt och därmed höga kostnader. 6

7 Radon Fornlämningar Området klassificeras som normalriskområde när det gäller markradon. I samband med bygglovgivning och byggnation ska minst kontroll utföras av gammastrålningen över blottlagt berg. Byggnader utförs radonskyddande. Bestämmelser införs. På fastigheten Hultet 2:21 finns en gravplats som räknas som fornminne. I övrigt finns inga kända fornlämningar inom området. Fornminnen skyddas av kulturmiljölagen. Bebyggelseområdet Befintlig bebyggelse Bebyggelsen i Öjersjö bestod ursprungligen av ett antal mindre gårdar längs Öjersjövägen. Nordost om planområdet ligger gården Öjersjö Hallen. Väster om planområdet finns Hultet Nedergård och Sjöatorp. Redan på 1800-talet förekom sommarbostäder vid Hålsjön. I slutet av 1920-talet började man i större omfattning avstycka och sälja fritidstomter i området. Idag består bebyggelsen av villor och fritidshus på stora tomter. Villorna är i huvudsak tidigare fritidshus, som omvandlats till helårsbostäder. Inom planområdet finns nio befintliga helårs- och fritidsbostäder. En privat tomt vid sjön är obebyggd. Norr om Öjersjövägen finns flera kommunala obebyggda tomter. Husen ligger på rad mot sjön 7

8 Utbyggnadsområde - nu golfbana Bebyggelsen i området uppvisar stor variation i formspråk och utförande. Flera hus är från början sommarhus som byggts till och förändrats. Byggnaderna följer topografin och höjdskillnader tas upp i socklar och källarvåningar. Naturmark finns i flera fall kvar tätt intill husen och slänter undviks. Uppvuxna trädgårdar ger ett lummigt och inbott intryck. Ny bebyggelse Principer för bebyggelsen I detaljplanen föreslås nya tomter för helårsbebyggelse. Enligt översiktsplanen ska områdets egen identitet vara utgångspunkt för ny bebyggelse. Utmärkande för området är närhet till vacker natur, kulturlandskap med gamla bybildningar och den tidiga fritidshusbebyggelsen. Områdets föreslagna utbyggnad utgår från ett naturnära småskaligt boende som bygger vidare på områdets nuvarande karaktär. Illustrationskartan föreslår nya friliggande bostadshus på enskilda tomter. Naturmark bevaras mellan bebyggelsegrupperna. Utbyggnadsområdet norr om Hålsjövägen föreslås byggas ut med 19 friliggande bostadshus. Området har varit föremål för markanvisningstävling. Illustrationskartan visar det antagna förslaget. Utbyggnaden av området avses ske med hänsyn till befintliga ekar, vilka bevaras mellan husen i största möjliga utsträckning. I ett område, betecknat Natur, mellan kvartersmark och Nya Öjersjövägen sparas befintlig ekskog. 8

9 Illustration av föreslagen bebyggelse, sektion genom området norr om Hålsjövägen Tomtstorlekar I området med befintliga tomter söder om Hålsjövägen, i sluttningen ner mot Stora Hålsjön, är minsta tillåtna tomtstorlek m 2 i detaljplanen. Storleken på befintliga tomter varierar mellan ca m 2 och m 2. En befintlig tomt bedöms lämplig att dela med tanke på husplacering, tillgänglighet och VA-ledningar, se illustrationskarta. I utbyggnadsområdet illustreras tomter på m 2. Minsta tilllåtna tomtstorlek är 800 m 2. Bestämmelse har införts. Hustyper och upplåtelseformer Detaljplaneområdet föreslås byggas ut med friliggande villor för ägande. Planbestämmelserna anger att endast enbostadshus och en huvudbyggnad kan uppföras per fastighet vilket medför att t ex parhus inte kan medges. Parhus innebär ökade ytor för parkering på tomtmark, vilket ger större ingrepp. Det medför också ofta senare en önskan om att dela tomter och bygga ytterligare garage. Utbyggnadsområdet norr om Hålsjövägen rymmer 19 bostadshus och garage i grupp, med sammanhållen utformning. Byggnadsvolymer Inom området med befintliga tomter får den största sammanlagda byggnadsarean vara 20 % av tomtytan, dock högst 180 m 2 för huvudbyggnad och 70 m 2 för uthus och garage. En största byggnadshöjd om 4.5 m och största nockhöjd om 7.5 m tillåts. Utöver högsta byggandshöjd medges takkupor till högst en tredjedel av fasadens längd. Bestämmelserna gör det möjligt att bygga hus med förhöjt väggliv i 1 ½ våning där vind går att inreda. Minsta takvinkel anges till 14 grader. Vid pulpettak är byggnadshöjden liktydig med nockhöjd, vilket innebär att husen, beroende på markförhållanden, ibland kan vara 9

10 svåra att inrymma inom högsta byggnadshöjd. Mindre avsteg bedöms dock kunna medges, vad avser byggandshöjden vid pulpettak, där bestämmelsen om högsta nockhöjd uppfylls och det sammantagna intrycket av byggandens höjd kan accepteras. Illustration av föreslaget hus inom nybyggnadsområdet Inom utbyggnadsområdet är den största tillåtna byggnadsarean 135 m 2 för huvudbyggnad och 40 m 2 för uthus och garage. Takvinkel får vara mellan 27 och 30 grader. Största tillåtna byggnadshöjd är 5.0 m och högsta nockhöjd är 7.5 m. Utöver högsta byggnadshöjd medges takkupor till högst halva fasadens längd. Inom detta område bedöms en något högre byggnadshöjd kunna medges med beaktande av att den mindre byggnadsytan ger en sammantaget liten byggnadsvolym. Husen påverkar inte heller några befintliga bostadshus möjlighet till utsikt över sjön. Utformning Planbestämmelser som reglerar husens utformning har införts för att ny bebyggelse ska smälta in i miljön och för att områdets karaktär ska bibehållas. Bestämmelserna motiveras av att ny bebyggelse bör ta hänsyn till den närliggande kulturmiljön. Den bör också anpassas till områdets naturnära karaktär. Fasadmaterial ska vara trä eller puts. Dessutom föreskrivs att tak ska vara sadeltak eller pulpettak och takkupa får anordnas till en del av husets längd. Inom grupphusområdet kommer utformning och färgsättning att vara väl sammanhållen, vilket bör beaktas även vid eventuella framtida tillägg och förändring. Markanpassning Planområdets topografi kräver att höjdsättningen av mark och byggnader särskilt studeras och att färdiga marknivåer anpassas till ursprungliga nivåförhållanden. Detta innebär att uppfyllnader inte bör överstiga 1 meter och att slänter inte utförs brantare än 1:2. Omarbetning av terrängen för att passa en speciell hustyp får inte utföras. Bestämmelse har införts. 10

11 Service Inom planområdet finns ingen social eller kommersiell service. Skolan Öjersjö Brunn, med särskola och fritidshem, ligger drygt en kilometer österut. Öjersjö Brunn togs i bruk 1999 och riktar sig till barn från 6 till 16 år. I skolan finns en idrottshall. I anslutning till skolan har en ny förskola börjat byggas. Vid Öjersjö centrum på knappt två kilometers avstånd finns förutom skola, särskola och barnomsorg även öppen förskola, fritidsgård, fritidshem och fritidsklubbsverksamhet samt barnavårdscentral och distriktssköterskemottagning. Skolan i centrum, Öjersjö Storegård, togs i bruk 1992 och är för barn från 1 till 16 år. Vid Brearemossen finns en idrottsplats med bollplan I Furulunds centrum finns sjukhem och servicehus. Närbutik och en pizzeria finns i Öjersjö centrum. Annan kommersiell service finns närmast i Furulund och i Partille centrum samt i Mölnlycke. Kulturvärden Bohusläns museum har 1979 och 1995 gjort bedömningar av bebyggelsen i Hallen Hålsjöområdet. I kommunens kulturmiljöprogram, antaget av kommunfullmäktige , anges Öjersjö Hallen som en värdefull kulturmiljö. Sydväst om planområdet finns den äldre gårdsmiljön Hultet Nedergård och Sjöatorp som en gång tillhörde Hultets by. Sjöatorp är en värdefull byggnad med många äldre byggnadsdetaljer. Sjöatorp Hultet 2:2, Karlslund, mellan Hålsjövägen och Stora Hålsjön byggdes 1812 som sommarbostad åt göteborgsköpmannen och advokaten Pehr Backman. Karlslund och därmed Öjersjöområdet blev känt på grund av att skalden J A Wadman vistades där, vilket han beskriver i sin dikt Min lilla vrå bland bergen. Karlslund är en föregångare till de sommarstugor som började uppföras i Öjersjö på 1920-talet. I anslutning till Karlslund på fastigheten Hultet 2:21 finns en gravplats där flera av Backmans anhöriga ligger begravda. Gravplatsen räknas som fornminne. 11

12 Hänsyn ska tas till kulturmiljön vid utformning och placering av nya byggnader. Hänsyn ska tas till stengärdesgårdarna och kulturmarken vid förändringar i samband med exploatering. Bestämmelse om skydd av stengärdesgårdar införs på plankartan. Friytor, friluftsliv och fritidsanläggningar Området är omgivet av stora natur- och friluftsområden med Delsjöområdet i väster och Knipeflågsbergen i nordväst, båda naturreservat. I norr finns Kåsjöns friluftsområde och i söder naturområdena kring Stora och Lilla Hålsjön. Den gröna korridoren mellan naturområdena i norr och söder bibehålls mellan Stora och Lilla Hålsjön. I Stora Hålsjön finns flera badmöjligheter. Den kommunägda marken i anslutning till stranden görs tillgänglig för allmänheten. Området utmed stranden ges bestämmelsen NATUR. Sjöns naturkaraktär bevaras. En skötselplan kommer att upprättas. I anslutning till området finns också möjligheter till fritidsaktiviteter på Partille golfbana, på idrottsområdet vid Brearemossen i östra Öjersjö och i idrottshallen i skolan Öjersjö brunn. Kulturmiljö, strandskydd och vattenskyddsområde 12

13 Vägar och trafik Vägnät Öjersjövägen har byggts ut i nytt läge och till högre standard från Landvettervägen förbi cirkulationsplatsen vid Öjersjö Brunn och fram till Tjärnvägen. Från Sjöatorp västerut mot Riksväg 40 via Mölnlycke företagspark har Öjersjövägen byggts ut för 70 km/h. Mellan Tjärnvägen och Sjöatorp finns den äldre sträckningen kvar med tydlig landsvägskaraktär. Trafiken går här nära befintlig bebyggelse med bullerstörningar som följd. Utfarter från fastigheter och brist på separerad gång- och cykelbana skapar betydande trafiksäkerhetsproblem. En ombyggnad föreslås av Öjersjövägen dimensionerad för 50 km/h i sitt nuvarande läge från Tjärnvägen fram till Gamla Vägens västra anslutning. Inom detaljplanen föreslås en nordligare sträckning av Öjersjövägen utmed golfbanan fram till Sjöatorp. Den nya vägsträckningen motiveras dels av att bebyggelsen vid sjön är störd av trafikbuller, dels av att nuvarande väg har många utfarter. Hålsjövägen blir lokalgata och gång- och cykelväg. Lokalgatans utfart på den nya genomfarten samordnas med utfarten från golfbanan i en rondell. Lokalgator Parkering Gång- och cykelvägar Den gamla delen av Öjersjövägen (Hålsjövägen) och vägen som matar den nya husgruppen i norra delen av planområdet blir lokalgator. Parkering för bostäderna sker på tomtmark. Parkeringsbehovet beräknas enligt kommunens riktlinjer till minst två bilplatser per tomt. Ytterligare en plats bör kunna anordnas. Planbestämmelse anger att parkering i enlighet med kommunens riktlinjer ska ordnas inom kvartersmark. Huvudsystemet med gång- och cykeltrafik helt separerad från biltrafik är utbyggt genom Mossvägsområdet, österut till skolorna och Öjersjö centrum. I västra Öjersjö från Hultet mot företagsparken har också separat gång- och cykelbana anlagts. Idag saknas trafikseparering för området mellan Mossvägsområdet och Sjöatorp. Hålsjövägen blir gemensam lokalgata och gång- och cykelväg inom planområdet då ny genomfart byggs utmed golfbanan. Österut planeras Gamla vägen vara en länk i det övergripande gång- och cykelvägssystemet. Denna får ny anslutning till Hålsjövägen i samband med att Öjersjövägen byggs om. Från Hålsjövägen i väster och norrut mot golfbanan separeras gång-och cykelvägen från lokalgatan. 13

14 Kollektivtrafik Busslinje Öjersjö Partille centrum Heden, trafikerar området. Restiden till Partille centrum och centrala Göteborg är ca 25 respektive 50 minuter. Restiden till och från Göteborg med snabbuss på vardagar är ca 30 minuter. Dessa går morgon och eftermiddag liksom förbindelse till Mölnlycke Mölndal Heden. Via bussterminalen i Partille centrum nås med byte övriga kommundelar. Inom planområdet avses busshållplatser anläggas vid den nya genomfarten i anslutning till lokalgatans utfart. Busshållplatser planeras också vid rondellen i öster. Enligt kommunens målsättning skall 30 % av arbetsresorna ske med kollektivtrafik. Kortare restider till Partille, Göteborg och Mölndal krävs för att kunna nå detta mål. Med utbyggnad av Hålsjöområdet beräknas kollektivtrafiken förbättras genom att turtätheten kan ökas. Skolskjutsar Skolskjuts hämtar och lämnar idag barn vid Hålsjöns busshållplats till skolorna Öjersjö brunn och Storegården. Gräns för riktlinje för buller - en våning Gräns för riktlinje för buller - två våningar Illustration av bullerberäkning Buller Öjersjövägen dimensioneras för 50 km/h i enlighet med översiktsplanen. Utbyggnaden av nya bostäder i Öjersjö medför ökad trafik vilket orsakar högre bullernivåer utmed hela vägsträckan. En utredning om vägtrafikbuller har genomförts för området (GF , rev ). Av den framgår nuvarande bullernivå och beräknad bullernivå efter utbyggnad av hela Öjersjö. Av utredningen framgår erforderliga skyddsavstånd till den planerade vägen för att klara gällande riktlinjer utomhus och för bebyggelsen. Riktlinjen för bullerstörning utomhus är 55 dba (frifältsvärde). De sex fastigheter inom planområdet som i dag är bullerstörda får lägre bullernivå än riktvärdet med den nya sträckningen av Öjersjövägen. Ett hus norr om Hålsjövägen, på Hultet 2:13, får bullervärden över riktlinjen efter utbyggnad. Bullerdämpande åtgärder diskuteras med ägarna till fastigheten. Bullervall föreslås i nuläget. Planbestämmelse om skydd mot buller införs. 14

15 Bostadshuset på Hultet 1:3, sydväst om planområdet, ingår i den vägtrafikbullerutredning, som gjorts inför planarbetet. Bullernivåerna för Hultet 1:3 blir nu lägre, även efter det att hela Öjersjö har byggts ut, eftersom avståndet från huset till genomfartstrafiken ökar i förhållande till dagens situation. Nivån överstiger dock riktlinjerna för nybyggnad, 55 dba, varför åtgärder mot bullret vidtas i samband med vägutbyggnaden, i samråd med fastighetsägaren. I utbyggnadsområdet norr om Hålsjövägen har byggrätten för nya bostadshus placerats utanför bullerstört område. Området bör utformas så att bullerstörningar minimeras och att söderläget ner mot Hålsjön utnyttjas. Uteplatser bör vändas från vägen så att byggnader kan utgöra skärm mot bullret. Inom bullerstört område införs bestämmelse att högsta tillåtna ljudnivå vid fasad är 55 dba ekv nivå, frifältsvärde samt vid uteplats 55 dba ekv nivå, med fasadreflex inräknad och 70 dba maximal nivå. Högsta ljudnivå i bostadsrum får vara 30 dba ekvivalent nivå och 45 dba maximal nivå. Djurhållning Väster om planområdet på Hultet 1:3 sker idag hästhållning. Hästar kan utgöra ett trevligt inslag i landskapsbilden och bidra till att hålla öppna marker i kulturmiljön. Samtidigt sprider hästar allergener som gör att människor som är känsliga för dessa kan bli sjuka. Vid planering av nya bostäder finns inga helt entydiga regler när det gäller erforderliga avstånd mellan djurhållning och bostäder. Bedömningen varierar beroende på djurhållningens art och storlek. De riktlinjer för skyddsavstånd som anges i Boverkets Allmänna råd 1995:5, Bättre plats för arbete, tar sikte på en mer intensiv djurhållning som t ex sker i en ridanläggning. Hästhållningen på Hultet 1:3 bedöms inte bedrivas i sådan omfattning att den i nämnvärd grad inverkar skadligt och gör den olämplig ur hälsosynpunkt för befintlig eller planerad bostadsbebyggelse. Teknisk försörjning Grundvatten I översiktsplanen för Öjersjö anges att grundvattnets rörelser inte har studerats. Eftersom Kåsjön är vattentäkt bör frågan studeras i samband med den fortsatta planeringen av Öjersjö. Planområdet ingår inte i Kåsjöns vattenskyddsområde men berörs i den västra delen, norr om Hålsjövägen, av vattenskyddsområde för Delsjön. Det innebär att bebyggelse och verksamhet skall anpassas till de gällande skyddsföreskrifterna, bilaga 1 till planbeskrivningen. Bestämmelse införs. 15

16 Dagvatten (regnvatten från vägar, tak, mark m m) Dagvatten från tomter och allmän mark tas i dag om hand lokalt genom infiltration på tomt- och naturmark, i diken etc. Jordlagren i området har låg infiltrationskapacitet, vilket försvårar infiltration av dagvatten i jorden. Dagvatten föreslås i största möjliga utsträckning tas om hand på tomtmark, vilket föreskrivs i planbestämmelserna. Dagvatten från tomtmark och allmän mark leds vidare i öppna diken för att underlätta utjämning och fördröjning av dagvatten före utsläpp till Hålsjön. Idag finns på allmän mark diken som leder ner till Hålsjön och som kan fortsätta användas för dagvattenavrinning. Bestämmelse om lokalt omhändertagande införs. Inför bygglov ansvarar fastighetsägaren för att dagvattenutredning genomförs. Spillvatten (avloppsvattnet från wc, bad, tvätt och disk) Huvudledning för spillvatten finns utbyggd längs Öjersjövägen men är ännu inte i drift. Ledningen ansluts till det regionala spillvattensystemet till Ryaverket i Göteborg med havet som slutlig recipient. Det regionala systemet är storskaligt men bedöms som kretsloppsanpassat. Ryaverket har omfattande energi- och näringsåtervinning. Spillvattnet tas idag om hand i enskilda anläggningar inom planområdet. Anläggningarna kan vara utformade som sluten tank och infiltration av BDT-vatten (bad-dusch-tvättvatten). I många fall är reningen otillfredsställande och en del anläggningar saknar tillstånd av miljö- och hälsoskyddsmyndigheten. En sanitär upprustning bedöms som angelägen och kan nu ske i samband med att området detaljplaneläggs. Inom planområdet byggs ett lokalt ledningsnät för avlopp. Där allmänna ledningar passerar tomtmark läggs u-område in i detaljplanen. Transport av spillvatten sker med självfall i kombination med tryckavlopp. För att villatomterna utmed sjön skall kunna anslutas till huvudledningen, som ligger på en högre nivå anläggs pumpstationer öster om planområdet och i dess västra del. Pumpstationerna förses med magasin som vid eventuella driftsstörningar ska förhindra bräddning till bl a Stora Hålsjön. Med hänsyn till lukt rekommenderas ett skyddsavstånd på 50 meter mellan pumpstationer och bostäder, vilket uppnås i denna plan. En befintlig pumpstation för huvudledningen finns inom planen, söder om Öjersjövägen, väster om nedfarten till Sjöatorp. Dricksvatten I planområdet utvinns idag dricksvatten från enskilda vattentäkter. Några brunnar i Hålsjöområdet har problem med salt i vattnet. Vid utbyggnad enligt planen kommer hela området att anslutas till kommunalt vatten. Huvudledning för vatten har nu byggts ut för hela Öjersjö. Ledningssystemet har förbindelse med Härryda Företagspark vilket ger kommunen möjlighet att i ett krisläge köpa vatten från Härryda. 16

17 Elförsörjning Uppvärmning Ledningar för el byggs ut samtidigt med va-ledningar. Inom planområdet, norr om den nya genomfarten, finns en transformatorstation, som skall byggas ut. Befintliga luftledningar kommer huvudsakligen att tas bort. Anslutning till fjärrvärme kan förberedas genom att ge bebyggelsen lämplig täthet och gruppering samt installera värmesystem som kan anpassas till olika värmekällor. Enligt Partille Energi AB är fjärrvärme realistisk i Öjersjö inom år. Energisnåla lösningar ska användas såsom värmeåtervinning alternativt värmepump (bergvärme, jordvärme mm). Bestämmelse införs om konvertibla värmesystem. Avfallshantering Kommunen har infört sophämtning med returkärl och med 14 dagars hämtningsintervall för småhus. En taxa har införts där avgiften är beroende av vikten på de lämnade soporna. Utgångspunkten för systemet är att alla tar ett personligt ansvar och sorterar sina sopor. Ungefär 45 % av soporna är komposterbara och bör därför tas om hand lokalt. Det minskar behovet av transporter och ger efter förmultning ett jordförbättringsmedel. Återvinningsstation finns för närvarande i Öjersjö centrum och vid Hytterkullen. Kompletterande återvinningsstation får anläggas i takt med utbyggnaden. Grovsopor och miljöfarligt avfall lämnas på kommunens återvinningscentral på Mellbyfältet, Järnringen, eller hämtas efter beställning. För miljöfarligt avfall finns ytterligare tre miljöstationer i kommunen. Även här kan hämtning beställas. Det restavfall som hämtas körs till Sävenäs och bränns för att få värme och elektricitet. Skyddsrum Planen ligger inte inom skyddsrumsort. Krav finns då inte att bygga skyddsrum. MILJÖKONSEKVENSER Viktiga miljökonskvenser i området Den påverkan på miljön som programförslaget för hela Hålsjöområdet förorsakar har sammanställts i en separat Miljökonsekvensbeskrivning GF , bilaga till programmet. De viktigaste miljöeffekterna som utbyggnadsförslaget förorsakar inom detaljplaneområdet sammanfattas nedan: Naturmiljö - Ingrepp görs i lövskogar bl a ekskogar med större lokala naturvärden vid utbyggnad av ny Öjersjöväg och ny bebyggelse. - Utbyggnaden innebär en förstärkt barriäreffekt för djurlivet. Ombyggnad av Öjersjövägen och ytterligare bebyggelse försvårar för faunan att ta sig mellan Kåsjöns friluftsområde och skogsområdena i sydost. 17

18 - Ny dragning av Öjersjövägen skär genom biotopskyddad stenmur (7 kap 11 miljöbalken) Kulturmiljön - Gammal inägomark bebyggs. Rekreation - Område med ekskog norr om St Hålsjön, som i viss mån används som närrekreationsområden, bebyggs. - Förstärkt barriäreffekt för friluftslivet. Ombyggnad av Öjersjövägen och ytterligare bebyggelse försvårar för människor att ta sig mellan Kåsjöns friluftsområde och skogsområdena i sydost. + Tillgängligheten för allmänheten till Stora Hålsjöns norra strand förbättras då den kommunala marken i anslutning till stranden görs mer tillgänglig. Mark, vatten Buller Miljökvalitetsnorm + Anslutning till kommunalt VA medför minskat närsaltsutsläpp lokalt, vilket medför förbättrad vattenkvalitet i Stora Hålsjön och enskilda vattentäkter. Detta motverkas i någon grad av ökade hårdgjorda ytor vilket medför ökade dagvattenutsläpp + Idag överskrids riktvärdena för buller för ca 6 st hus inom planområdet. Den nya sträckningen för Öjersjövägen medför att alla husen får lägre bullernivå än riktvärdet. Efter utbyggnad i Öjersjö kommer riktvärdena att överskridas för ett hus inom planområdet. Utbyggnaden leder inte till att några miljökvalitetsnormer överskrids. REVIDERINGAR Detaljplanen har reviderats i två olika avsnitt. Rondell och busshållplatser Allmän plats och u-omr. Infarten till planområdet i väster har tillsammans med infarten till golfbanan utformats som en rondell. Busshållplatserna har placerats mitt emot varandra öster om rondellen. För den nya bostadsgruppen norr om Hålsjövägen har kvartersgatan ändrats till lokalgata. Utrymmet för Hålsjövägen har breddats något. Komplettering har skett av u-områden. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandefrågor Genomförandetid De tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga konsekvenserna redovisas i en särskild genomförandebeskrivning. Kommunen kommer att vara huvudman för allmänna platser. Detaljplanen får en genomförandetid för allmän plats/genomfart på fem år och för övriga planområdet på tio år, från det datum planen vunnit laga kraft. 18

19 MEDVERKANDE KONSULTER OCH TJÄNSTEMÄN Planen har upprättats av EFEM Arkitektkontor genom arkitekt Anna Helmrot på uppdrag av och i samarbete med stadsbyggnadskontoret. Även tjänstemän från bygg- och miljökontoret har medverkat i planarbetet. Olof Wiklund stadsbyggnadschef Birgitta Lööf planchef 19